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Actividad

● • Sintetiza y elabora un informe sobre las características plásticas, tecnológicas,

funcionales y espaciales, así como las normas técnicas y legales para el desarrollo de

edificaciones residenciales en Colombia.

● • Sintetiza y elabora un informe sobre materiales, los sistemas y los procesos

constructivos adecuados y las recomendaciones para el manejo plástico y paisajístico en el

diseño de proyectos de edificaciones residenciales.

Vivienda residencial: 10 características

Una vivienda residencial es una construcción ya sea a modo de casa o departamento, que

pretende crear un ambiente de funcionalidad y seguridad, a través de un diseño arquitectónico

lujoso, moderno y práctico para disfrutar con la familia.

Este tipo de diseño, se consideran diversos en aspectos dentro de su construcción, por

ejemplo, es segura, toma en cuenta las zonas ideales para la edificación, cuentan con una

buena iluminación y ventilación, acabados de lujo y, sobre todo, este tipo de viviendas

residenciales suelen cumplir con las necesidades de casi todos los gustos.

¿Cómo son este tipo de viviendas?

De acuerdo con investigaciones realizadas por el INFONAVIT y la UNAM, las viviendas

residenciales se caracterizan en el mundo inmobiliario por 10 elementos que mencionaremos

a continuación.

1. Terrenos amplios.

Contar con este tipo de áreas de esparcimiento permite la funcionalidad de quienes habitan

la vivienda. De acuerdo con información de la Canadevi (Cámara Nacional de la Industria de

Desarrollo y Promoción de la Vivienda), las medidas de una vivienda residencial van de los
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180 a los 225 metros cuadrados. Como puedes ver, la adquisición de este tipo de hogar

permite expandir los objetivos familiares para la elección de un inmueble que se adecúe a las

necesidades espaciales.

2. Espacios mejor distribuidos.

Las viviendas residenciales se adaptan a tus disposiciones específicas no solo en materia

del interior del hogar, sino también en cuanto a la distribución de espacios del exterior. Estas

buscan adecuarse a las comodidades del interesado. Cada familia tiene necesidades muy

diferentes, de ahí que sea fundamental conseguir un espacio hecho para ti.

3. Jardines.

El contacto con la naturaleza es fundamental para este tipo de espacios porque posibilita

una interacción con nuestro entorno. Los jardines otorgan un ambiente fresco, ya que regulan

la temperatura y hacen de tu espacio más agradable visualmente. Además de que en ellos no

tendrás que preocuparte por espacios para tus mascotas, en caso de tenerlas o por las áreas

recreativas en las que tus hijos puedan jugar.

4. Habitaciones exclusivas para cada integrante de tu familia.

Las viviendas de tipo residencial permiten tener, para cada integrante, un espacio

personalizado. Los espacios personalizados en tu hogar fomentan la creatividad y, sin duda,

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permiten gozar de tu individualidad. Debido a la cantidad de integrantes de una familia,

resulta prioritario pensar en un espacio para cada uno de los miembros.

5. Experiencia cotidiana.

Otro beneficio que ofrece la vivienda residencial es la creación de comunidad, a partir de

un entorno cotidiano, el cual permite vincularte con tu hogar y el resto de las personas que

habitan a tu alrededor. Comprar una casa de tipo residencial permite un dinamismo en el uso

del entorno público y el privado. Ese fortalecimiento social y familiar posibilita el bienestar

del entorno en su complejidad.

6. Complejidad socio-espacial.

Una vivienda residencial no solo involucra un diseño estéticamente agradable, sino que la

funcionalidad, relacionada con el diseño arquitectónico, posibilitan mayores relaciones socio-

familiares. A esto, se le denomina “espacio próximo”. De esta forma, la complejidad de las

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viviendas residenciales está en el éxito de esa unión de intereses, tanto individuales como

sociales.

7. La principal función es “el vivir ahí”.

Cuando un individuo adquiere su propio espacio, se está hablando de “habitar un

conjunto”, es decir que, el sujeto que adquirió el inmueble, se está apropiando de ese espacio,

resignificando como suyo y de su familia. Como es un espacio adecuado a tus intereses,

gustos y necesidades, vas a disfrutar estar ahí.

8. Innovador.

Utiliza el diseño como fuente principal de la idea de funcionalidad. Es decir que, al

personalizar el espacio con un diseño moderno y óptimo posibilita atender las

especificaciones de cada miembro de la familia. Por ejemplo, si el padre de familia es

arquitecto, se puede diseñar un estudio especializado para su profesión. Cada elemento que

se diseña y se construye, en un hogar residencial, se piensa para que sea funcional para los

miembros y no sólo para su agradable labor estética.

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9. Pertenece a un conjunto urbano.

Este tipo de viviendas residenciales, posibilita la urbanización de zonas potencialmente

habitables. Dichas viviendas, pertenecen a conjuntos habitacionales por lo que la privacidad

es fundamental. Esto permite forjar vínculos sociales y, sobre todo, un ambiente de

seguridad.

10. Puedes adquirirla a través de un crédito hipotecario.

La ventaja de adquirir una vivienda residencial a través de un crédito hipotecario es que

podrás ajustar el mismo de acuerdo con tus ingresos y el plazo en el que piensas saldar el

financiamiento.

La tecnología:

Sistemas para apagar y encender las luces con un smartphone o mediante la voz. O que

hagan que las persianas suban y bajen pulsando un botón. En la cocina se pueden instalar

electrodomésticos que puedan controlarse mediante una pantalla conectada tanto a Internet
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como a dichos electrodomésticos. Y la llegada de los asistentes inteligentes controlados por el

habla hacen que puedan utilizarse para, conectados a electrodomésticos y otros aparatos,

darles órdenes por voz.

Materiales y acabados, principales en las edificaciones residenciales.

Entre los materiales que suelen utilizarse en reformas de lujo están las maderas nobles y

exóticas. Se encuentran en suelos, escaleras, pasamanos y, en muchos casos, en muebles de

cocina. Entre ellas están las maderas de roble, wengué, iroco, etc. En los suelos y escaleras se

suelen colocar en forma de tarima, en láminas. en encimeras, formando una pieza.

También en encimeras se pueden utilizar otros elementos como el mármol, en cualquiera

de sus formatos. O el granito. Y no solo en las encimeras de las cocinas y baños. También en

las paredes y suelos de dichas estancias. E, incluso, en bañeras.

Elementos originales en la vivienda:

Los acabados con cierta originalidad. Por ejemplo, techos altos con molduras, ventanales o

pomos de puertas con diseño exclusivo. Incluso vidrieras en espacios interiores, siempre que

queden bien integradas con su entorno. Eso sí, en cualquier caso, los elementos que se

utilicen en la reforma deben estar en armonía. No debe haber estridencias ni tampoco utilizar
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elementos que no casen entre sí. También hay que cuidar los colores, y vigilar que no haya

contrastes extraños.

La cocina, una de las estancias más importantes:

Utilizar encimeras de mármol, granito y otros materiales de alta calidad, para sus muebles

y electrodomésticos. En general, los muebles de cocina utilizados en las reformas de lujo

suelen ser de diseño. Y la cocina, sobre todo si es grande, suele contar con una isla separada

de la zona de almacenaje y cocina de alimentos. Es donde están habitualmente los fogones o

la placa de cocina. En este caso, debe haber también una campana extractora que baje desde

el techo. Si no hay elementos para cocinar en la encimera de la isla, puede contener un

fregadero. O sencillamente, una superficie sobre la que preparar los alimentos para cocinarlos

después. En cualquier caso, lo que aporta a este elemento un acabado de lujo es una encimera

con materiales de primera calidad.

Los electrodomésticos, de primera calidad. En cuanto a los electrodomésticos presentes

en las cocinas de lujo, siempre son de primeras marcas.

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El baño: Esto queda de manifiesto no sólo en los sanitarios y elementos decorativos:

también en sus paredes y suelos. En caso de no querer reparar en gastos, el mármol tendrá

una presencia más que notable en ellos. Por supuesto, un baño de lujo tiene generalmente

unas dimensiones bastante amplias. Lo bastante holgadas, de hecho, para poder integrar una

bañera de hidromasaje. O también una cabina de ducha de aromaterapia. Y, por qué no, las

dos. La grifería de los baños también es un elemento que indica si la reforma efectuada es o

no de lujo. En estos casos se suelen utilizar incluso materiales nobles, como el oro y el

bronce.

Sistemas y procesos constructivos en edificaciones residenciales.

Obras preliminares:

El descapote es la primera actividad que se debe realizar, consiste en realizar la limpieza

del terreno, retirar la capa vegetal y basuras que se encuentren en el lote.

Localización y Replanteo:

La localización y replanteo, es la principal actividad antes de comenzar la construcción de

la vivienda, ya que en esta se realiza la ubicación de los ejes en el lote, donde se trazaran las

escuadras del mismo. Se ubican puentes de madera para la marcación de los ejes y escuadra.
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Excavaciones:

Se realizan las excavaciones para las vigas de cimentación y las zapatas de la vivienda,

estas se deben realizar según las medidas de los planos, para luego proceder con la

cimentación.

CIMENTACIÓN

Zapatas: Luego de realizar la excavación, se procede a la construcción de las zapatas, se

debe hacer un solado de limpieza sobre la excavación, antes de verter el concreto de la

zapata. El título E de la NSR-10 permite realizar la construcción de la vivienda hasta un

máximo de dos pisos sin zapatas, es decir con concreto ciclópeo y vigas de cimentación, esto

ya queda a criterio del diseñador de los planos de la vivienda.

Vigas de Cimentación: Luego de armar las canastas, se realiza la construcción de las

vigas de cimentación de la vivienda, la canasta debe armarse según las indicaciones mínimas

de la tabla E.2.2-1 de la NSR-10, debe usarse un concreto de resistencia mínima de 17 Mpa.

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Concreto Ciclópeo: El concreto ciclópeo es un mejoramiento al suelo donde se construirá

la estructura, éste debe ser construido con unas proporciones 60 – 40, donde el 60% será

concreto de 17 Mpa y el 40% serán piedras con tamaño máximo a la mitad de la anchura del

relleno, sin superar los 25 mm.

ESTRUCTURAS EN CONCRETO

Columnas: Las columnas se realizan en concreto reforzado, las columnas de

confinamiento se deben anclar a los cimientos, se deben vaciar posterior al alzado de los

muros, dejando un traslapo para el siguiente nivel de la vivienda. REFUERZO MÍNIMO de

la NSR-10.
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Viga Aérea: Las vigas de confinamiento se construyen en concreto reforzado estas se

anclan en los extremos con ángulos de 90°. Se vacían directamente sobre los muros y el

espesor mínimo debe ser del ancho del muro, igualmente pueden ir embebidas dentro de la

losa de entrepiso. REFUERZO MÍNIMO de la NSR-10.

Placa Losa Entrepiso: El entrepiso debe diseñarse para cargas verticales, estipuladas en

el título B de la NSR-10, igualmente su diseño es un poco más complejo, dependiendo de la

luz y sus condiciones, estos refuerzos mínimos se encuentran en la Tabla E.5.1-2 y E.5.1-3 y

su altura mínima en la Tabla E.5.1-1 de la NSR-10.

Escaleras: Cuando se construye una escalera se debe tener muy presente su ancho siendo

este para una vivienda mínimo de 90 cm y una de las cosas más importantes a la hora de

realizar su construcción es que la huella no debe ser menor a 280 mm y su contrahuella debe

ser mayor a 100 mm pero no superar los 180 mm, garantizando así su comodidad.
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CUBIERTA

Instalación de la cubierta: En esta fase del proceso constructivo se debe dejar

terminadas las vigas de amarre, las soleras, culatas o cuchillas para continuar con la

instalación de la estructura de la cubierta, y su cubierta.

MAMPOSTERÍA

Muro en Bloque: Las unidades de mampostería que se utilicen en este proceso pueden ser

de concreto o arcilla cocida, el mortero de pega debe tener una resistencia mínima a los 28

días de 17.5

Pañete de Muros: Se realiza el pañete o revoque de los muros, este se refiere a un

acabado liso sobre la mampostería, debe tener una resistencia mínima de 17.5 Mpa.
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INSTALACIONES SUBTERRÁNEAS

Cajas de Inspección: Es importante construir varias cajas de inspección dentro de la

vivienda y tenerlas referenciadas a la hora de realizar algún arreglo o reparación en la

vivienda, por lo general estas cajas se construyen de 45 x 45 cm, igualmente se puede

construir de forma cuadrada o circular.

INSTALACIONES SANITARIAS: Las instalaciones sanitarias principales no se deben

hacer con tubería inferior a 4” debido a que pueden obstruirse fácilmente, es importante

resaltar que estas tuberías no deben estar embebidas en ningunas de las vigas ya sea de

cimentación o entrepiso.
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INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Las instalaciones eléctricas se deben realizar por

una persona que conozca del tema, evitando así problemas posteriores en la vivienda, es

importante resaltar que a todas las viviendas se les debe instalar una varilla de copperweld

(polo a tierra), siempre se debe procurar usar los alambres de colores para hacer estas

instalaciones.

APARATOS SANITARIOS Y ACCESORIOS: La instalación de los aparatos sanitarios

y su escogencia varía según gusto de la persona, en la actualidad se pueden encontrar

diferentes marcas en el mercado.

RED HIDRÁULICA DE DISTRIBUCIÓN: Las redes de distribución hidráulica de una

vivienda por lo general se realiza en tubería PVC de ½” es importante que a la hora de

realizar su instalación se aplique soldadura a toda la tubería y realizar la prueba de fugas para

evitar daños posteriores

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CARPINTERÍA EN MADERA: Estas instalaciones varían dependiendo del propietario

de la vivienda o el proyecto, aunque pueden ser en acero o madera, en ambos casos es

importante aplicarles un sellante de protección.

PISOS Y ACABADOS: Los pisos de la vivienda, sus estilos y formatos ya son escogidos

dependiendo del propietario de la misma, cabe recordar que ya son de carácter decorativo.

PINTURA VINILO, ESTUCO, CIELO RASO: Al igual que los pisos, la pintura,

estucos y cielorraso, son de carácter decorativo, estos no afectan la resistencia de la vivienda,

simplemente generan comodidad y bienestar al que la habite.

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Leyes de construcción de edificaciones

 C2. SELECCIÓN DE MATERIALES 

La elección de los elementos y materiales constructivos repercutirá de forma decisiva en la

calidad del proyecto. Deben ser sostenibles, económicos y aptos para el uso. También hay

que reflexionar detenidamente sobre el contexto local para que el suministro y la ejecución

sean viables y beneficiosos para el proyecto a largo plazo. En esta sección se consideran los

siguientes elementos constructivos:

 Cimentaciones  

 Estructura Muros (de carga y sin carga)  

 Cubiertas 

 Suelos 

 Techos  

 Equipos de calefacción y ventilación  

 Puertas y estructuras conexas 

 Ventanas y estructuras conexas 

 Acristalamiento  

 Sanitarios 

 Impermeabilizaciones y protección contra la intemperie  

 Aislamientos 

 Fontanería y canalizaciones  

 Sistemas eléctricos
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C3 ESTRUCTURA

C3.PR 3 Diseño sísmico

El diseño de estructuras en zonas propensas a los terremotos DEBEN realizarlo

únicamente ingenieros de estructuras profesionales, especializados y experimentados.

Establecer los parámetros del diseño sísmico es fundamental en la tarea del diseñador. Toda

la información necesaria debe obtenerse de los códigos nacionales, los mapas sísmicos u otras

fuentes disponibles en todo el mundo. Al elegir el sistema estructural del edificio, el

diseñador, ya sea ingeniero o arquitecto, DEBE considerar los puntos fuertes y débiles de

diversos métodos de construcción. El diseñador también debe plantearse la inclusión de

elementos de absorción de energía, que no resultan costosos cuando se comparan con el costo

del ciclo de vida del edificio.

C3.PR 6 Cálculos 

Al realizar los cálculos del diseño, el Proyectista DEBE usar software de diseño

estructural reconocido mundialmente y basado en las normas internacionales, o, si no emplea

herramientas informáticas, registrar de manera clara y ordenada los cálculos del diseño. El

archivo del diseño debe ponerse en todo momento a disposición de las evaluaciones y

comprobaciones de terceros y DEBE incluirse en el paquete de recepción que se entrega a los

usuarios finales junto a los planos conforme a obra. Las revisiones y los cambios efectuados

en el diseño durante la construcción DEBEN incorporarse al archivo de diseño final. 

C3.PR 8 Cimientos

 Al diseñar los cimientos es preciso analizar con atención el Estudio Geotécnico. El

Proyectista DEBE tener en cuenta todos los factores, entre otros el tipo de suelo y la

capacidad portante del terreno, la capa freática y los posibles movimientos de tierra. Hay que

investigar la historia del emplazamiento, sobre todo con miras a averiguar si es necesario
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realizar excavaciones y si existe una plataforma de corte y relleno en la ubicación prevista del

edificio. 

C3.PR 10 Detalles constructivos 

El ingeniero de estructuras y el arquitecto DEBEN diseñar los detalles de manera que

cumplan los requisitos estructurales sin resultar demasiado complejos. DEBE considerarse el

grado de destreza local y el nivel de calidad que se puede alcanzar, para que los detalles

constructivos se ejecuten sin poner en peligro los objetivos del diseño y puedan ser

supervisados por el ingeniero de obra.

C3.PR 11 Edificios existentes

 Cuando se convierta o renueve un edificio ya existente, la estructura portante DEBE ser

objeto de un análisis exhaustivo.

C4.PR 2 Evacuación y escape

c. Número de salidas

Debe haber un mínimo de dos (2) salidas por planta, alejadas entre sí para ofrecer rutas de

escape alternativas.

f. Ancho de pasillos y escaleras 

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El ancho de todas las escaleras y pasillos debe ser adecuado para el flujo de personas

previsto. Los pasillos deben tener un ancho libre mínimo de 1500 mm; y las escaleras, de

1200 mm, entre los paramentos verticales.

C9 TECNOLOGÍA VERDE

REQUISITOS MÍNIMOS 

C9.PR 1TECNOLOGÍAS VERDES

Elementos de diseño El Proyectista DEBE considerar la utilización de tecnologías verdes

en diversos elementos del diseño, entre ellos: 1. Planificación de la ubicación del

emplazamiento 2. Elección de materiales preferibles desde el punto de vista ambiental 3.

Minimización de las emisiones de gases de efecto invernadero 4. Minimización del consumo

de energía y abastecimiento mediante fuentes renovables 5. Consumo de agua 6. Aguas

residuales y aguas residuales domésticas 7. Tratamiento de los residuos sólidos 8. Calidad del

aire interior, incluido el confort térmico, la calidad de la iluminación y el tipo de instalaciones

9. Adjudicación de la construcción, su funcionamiento y mantenimiento 10. Mitigación de los

gases de efecto invernadero.

VIVIENDA, URBANISMO Y TERRITORIO

Decreto 1077 del 2015

“Los Decretos Únicos son aquellos expedidos por el Gobierno nacional en los cuales se

incorporan en un solo cuerpo normativo las disposiciones de carácter reglamentario vigentes,

de competencia de los sectores de la administración pública nacional; con el objetivo de

permitir un mejor conocimiento del Derecho y tener certeza sobre la vigencia de las normas,

en aras de facilitar a los ciudadanos y las autoridades el ejercicio de sus derechos y el cabal

cumplimiento de sus deberes.”

Cada Decreto Único compila en promedio más de 50 decretos. El más relevante para el

sector de la construcción es el 1077 de 2015: Decreto Único Reglamentario del Sector

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Vivienda, Ciudad y Territorio, que está a cargo del Ministerio de Vivienda, Ciudad y

Territorio, compila más 100 decretos y ya cuenta con más de 20 modificaciones.

En esta norma se compilan decretos que reglamentan los aspectos de las licencias de

urbanismo y construcción para cualquier proyecto que incluya edificaciones en el país y se

detallan otros criterios. Algunos de los requisitos a tener en cuenta son:

Obligación de los municipios a incorporar la gestión del riesgo en sus normas de

ordenamiento territorial (Ley 1523 de 2012).

Obligación por parte de los urbanizadores de realizar estudios detallados de amenaza y

riesgo por fenómenos de remoción en masa o inundación como requisito previo para obtener

la licencia de urbanismo (Ley 9/97).

Exigencia de contar con una interventoría para proyectos contratados con el Estado (Ley

80/93).

Obligación de presentar proyectos arquitectónicos que tengan en cuenta a las personas en

condición de discapacidad (Ley 1680/13).

Exigencia de estudios arquitectónicos, geotécnicos, estructurales, no estructurales (Ley

400/97).

Necesidad de contar con revisor estructural independiente y un supervisor técnico

independiente en ciertos casos (Ley 1796/16).

NORMAS SISMO RESISTENTES

◼ Ley 400 de 1997 

◼ Reglamento NSR-10 (Decreto 926 de 2010) 

◼ Resoluciones expedidas por la Comisión Asesora Permanente del Régimen de

Construcciones Sismorresistentes

NSR-10

Actualizada por medio de los Decretos: 

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◼ 2525 del 13 de julio de 2010 

◼ 092 del 17 de enero de 2011 

◼ 340 del 13 de febrero de 201

CONTENIDO DE REGLAMENTO NSR

◼ TÍTULO A – Requisitos generales de diseño y construcción sismorresistente

◼ TÍTULO B – Cargas

 ◼ TÍTULO C – Concreto estructural 

◼ TÍTULO D – Mampostería estructural 

◼ TÍTULO E – Casas de uno y dos pisos 

◼ TÍTULO F – Estructuras metálicas 

◼ TÍTULO G – Estructuras de madera y estructuras de guadua 

◼ TÍTULO H – Estudios geotécnicos 

◼ TÍTULO I – Supervisión técnica 

◼ TÍTULO J – Requisitos de protección contra incendios en edificaciones 

◼ TÍTULO K – Otros requisitos complementarios Nuevo con respecto al Código de 1984.

OBJETO DEL REGLAMENTO NSR

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 El Reglamento establece criterios para la construcción y diseño de edificaciones que: ◼

puedan verse sometidas a fuerzas sísmicas y otras fuerzas impuestas por la naturaleza o su

uso, con el fin de reducir a un mínimo el riesgo de la pérdida de la vida. ◼ da requisitos

adicionales para que ciertas edificaciones indispensables para la recuperación posterior a un

sismo puedan seguir funcionando después de su ocurrencia. ◼ además establece

procedimientos para defender en lo posible el patrimonio del Estado y de los ciudadanos.

SUPERVISIÓN TÉCNICA

Según la Ley 400 de 1997, las edificaciones que tengan más de tres mil (3.000) metros

cuadrados de área construida, independientemente de su uso, deberán someterse a una

supervisión técnica. Por medio de la Ley 1796 del 13 de julio de 2016, esta área se redujo a

dos mil (2.000) metros cuadrados de área construida.

Bibliografía
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diseño de edificios. UNOPS. Recuperado 20 de febrero de 2022, de

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colombia

Geilin Isabel Quiroz Fuentes

Luis Ángel Vélez Sarmiento