Derecho Notarial y Registral- FASE 2 Dr.

Julio Escarza Benítez

F A S E II:

DERECHO REGISTRAL
Es una materia que tiene mucha vinculación con lo estudiado en la primera fase.

FUNDAMENTOS DEL D. REGISTRAL

La primera idea que tiene que tener es que el registro nace para evitar, eliminar la famosa
clandestinidad , en una sociedad moderna se necesita tener la certeza de ciertas situaciones jurídicas,
debe haber una base ciertas para poder entablar negociaciones, necesitamos que alguien nos diga que
sí puedo entablar negociaciones con tal persona, algo que nos asegura que la persona con la que
estamos comprando un bien es legítima para darnos ese bien, de lo contrario tendríamos una
incertidumbre atroz y eso complicaría el tráfico jurídico, llamamos tráfico jurídico a ese mercado
ideal en donde hay una serie de transacciones comerciales, la compraventa, arrendamiento, hipoteca,
etc.

Si es que todo permanece en la clandestinidad tendríamos ese problema de con quien contrató
realmente , si está en la capacidad de hacerlo, es ahí que hay un gran riesgo y también respecto a
cargas o gravámenes que pueda tener el bien, porque nadie podría asegurar si el bien que compre tiene
una carga o gravamen porque en lo clandestino todo permanece oculto, esta clandestinidad implicaría
esos riesgos, esa incertidumbre. Si todo permanece clandestino, oculto no hay certeza de la situación
jurídica de los bienes, ni de las atribuciones personales respecto de bienes, lo que hace esa
incertidumbre es paralizar el comercio y consecuentemente la circulación de riqueza.

Sin registro eta certidumbre también experimentaría en otras órdenes, hemos hablado del registro de
bienes inmuebles o viene móviles registrables, pero también esta incertidumbre se podría trasladar a
otros campos no solo inmobiliarios por ejemplo la situación de personas jurídicas, nosotros sabemos
que el registro de personas jurídicas es un registro constitutivo es decir la inscripción registral te da
personería jurídica, nos permite saber la existencia de una persona jurídica y luego quienes son sus
representantes, quienes son las personas que pueden obligar válidamente a la persona jurídica, y esto
lo podemos superar a través de los registros públicos y de no haber esta publicidad esto permanece
oculto.

En las personas naturales es igual, hay algunas situaciones de las personas que es necesario publicitar,
por ejemplo la cuestión de poderes otorga un poder a otra persona para que realice determinada
gestión es necesario que esto se público o con el matrimonio cuando deciden formar una sociedad de
gananciales o separación de bienes , es necesario publicitar esta situación para fines patrimoniales,
también la situación sucesoria de la personas , cuando fallece el causante hay un incertidumbre de
quienes son los herederos, vean ustedes que no es netamente patrimonial sino que también es
importante desterrar la clandestinidad del ámbito personal.

Hay una necesidad concreta, puntual y esta es la necesidad de tener certeza de ciertas situaciones
jurídicas, es mas de eso depende una sociedad que viva en paz en justicia, de estar oculto daría lugar a
altos índices de corrupción, ahora el afán de los legisladores para evitar la corrupción es que todo sea
público, esto también es una preocupación con el tema de lavado de activos, si tu vas al banco con una

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buena cantidad de dinero debes llenar una declaración jurada a efectos de informar de donde tienes
tanto dinero, ahora a partir de abril de este año todo movimiento mayor a 2000 soles debe ser
bancarizado. Lo cierto del caso es que necesitamos cuestiones ciertas, transparentes de ciertas
situaciones jurídicas, y el mecanismo con el que trabaja registros públicos es la PUBLICIDAD, el
registro es un mecanismo de publicidad con fines de garantía. Como es eso de con fines de garantía,
se ha establecido toda esta situación registral para tutelar al propietario en la conservación de su
derecho, yo soy propietario de un bien inmueble y lo registro ejn la SUNARP, es aquí donde entran
estos conceptos de la seguridad estática y la seguridad dinámica, en la seguridad estática mi derecho
inscrito va a apermanecer inmodificable en tanto y en cuanto no exista una nueva manifestación de
voluntad que deba ser efectuad por mi y nda mas que por mi para modificar la situación jurídica del
inmueble, exige pues la intervención del titular registal para modificar el derecho inscritos, si este no
interviene bno se puede modificar su derecho, esto es una garantía al titular opara la conservcion de su
derecho, pero no solamente se queda en proteger a los propietarios con derecho inscrito sino también
que con este mecanismo de publicidad también se protege a los terceros en la circulación de la riqueza
porque tu tercero para a saber con quien contartar, que con quien conteratas es legitimo proteges al
propietario y al tercero que pretende adqeuirri un derecho respecto a un inmbuele , glizando las
transacciones y reduciendo los costos de transacción porque sin un registro que publicite esto tendrías
que hacer un trabajo complicadísimo de averiguar quien es el verdadero propietario, bscar en distintos
archivos, etc los costos de transacción serian mucho mas costosos sin una institución como el registro.
Claro en esta seguridad estática hay excepciones a la regla como l es el embargo.

La seguridad dinámica quiere decir que ningún beneficio obtenido se perjudica por situaciones no
inscritas, entonces cuando tu tercero aspira a adquirir el bien pues revisa toda la partida y cercioras de
que no hayan cargas , problemas y en la seguridad que lo que existe en la situación jurídica hasta ese
momento es lo que hay, no hay otras cosa, si hay una carga jurídica no inscrita no tiene por qué afectar
, lo no inscrito no te afecta una vez inscrito mi derecho respecto a lo que está inscrito, esta es una
garantía de la publicidad registral .

CONCEPTO DE D. REGISTRAL

Es una rama del derecho que esta compuesta por principios y normas, vamos a ver que en el titulo
noveno del código civil vamos a encontrar una serie de principios que son la columbna vertebkral or a
que se dearrolla la doctrina y nrmtiva registral, el derecho registral tuiene normativa y principios
propios que se aplican en esta rama y que regulan la tutela de situcacions jurídicas suvbjetvas, y como
se tutela esta situaciones a tarbvaes de un recurso de técnica jurídica, que es un sistema de publicidad

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legal a cargo de una institución publuica que hoy en día es la SUNARP, esta publicidad legal va a
generar efectos jurídicos sustantivos esos efectos en algunos casos son el nacimeinto de un situación
jurídica, por ejemplo si no insrcribes un hipoteca no existes, con la inscripción de la hipoteca recién
existe esta situación jurídica subjetiva, y en otros caso los objetos serán de preferencia y oponibilidad
a situcaione jurídicas, por ejemplo ante 2 hipotecas incrirtas a cual preferimos, a la que primero se
haya inscrito al margen de que a la fecha del instrumento , podría ser qu hay una hipoteca que se oogo
el 1 de enero de este año y no se oncribio, y otra que se inscribió hoy, a cual preferimos obviamente se
le da preferencia se le da preferencia a la primera que se inscribió al margen de la antigüedad del
tiempo, este es un efecto de preferencia, ahora un efecto de oponibilidad por ejemplo si no inscribes la
separación e patrimonio o la sustitución e régimen patrimonial solamente va a tener efectos contra los
cónyuges no va a tener efectos con terceros no será oponible contra terceros.

La finalidad del derecho registral es otorgar seguridad jurídica y justicia en el tráfico de intereses
económico eso es lo que se busca en última instancia, esta rama del derecho registral pertenece al
derecho privado y se encuentra regulado en el libro noveno del código civil, y justamente ahí
encontraremos diversas normas de orden sustantivos, aquellos que crean derecho pero también habrán
normas de desarrollo adjetivo, formal que desarrollan normas procedimentales para tutelar o poner en
práctica esos derechos o normas sustantivas, entonces la finalidad del derecho registral es eliminar la
incertidumbre entre privados a través de el mecanismo de publicidad, con este mecanismo tenemos un
elemento de prueba de los derechos inscritos y un mecanismo de protección a favor de terceros que
van a contratar sobre la base de lo que publicita registros públicos, de lo que está inscrito.

NATURALEZA DEL D. REGISTRAL

Forma parte del derecho civil, se aplica para dar publicidad y seguridad jurídica a actos o negocios
privados en el ámbito de las contrataciones, por tanto pertenece al derecho al privado pero también se
encuentra complementado por normas del derecho público.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

A lo largo de la historia ha habido siempre un a fin de desterrar la clandestinidad un afán de buscar la

publicidad oficial, que el estado pueda garantizar esa publicidad a los ciudadanos para que puedan
contratar eficientemente y esto en países como Egipto, Babilonia, Grecia la forma de a publicidad
oficial era una forma de grabaciones en piedras, que se ponían en losas en el bien , esta era una forma

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muy incipiente pues si tenían que enterarse de algo tienes que trasladarte al bien a ver qué decía en la
loza.

En Siria, Grecia se hacía vía pregones o dictos , los pregones eran comunicaciones a vivas voz que se
habían en determinado lugares públicos y los edictos eran avisos que se colocaban en algunos lugares
públicos, ciertamente es un tipo de publicidad operó muy básico y no muy eficiente.

En Atenas y Roma se ido la intervención de testigos instrumentales para que den fe de las
transacciones comerciales que se efectuaba y más adelante se vio en la necesidad de que se intervenga
un funcionario estatal en las transacciones para dar cierta seguridad jurídica y publicidad estatal,
acuérdense de los juicios fingidos que vimos la anterior fase, como una forma de publicidad y
seguridad.

En España era también una forma de pregones en reuniones públicas y en Egipto había un mecanismo
de publicidad a través de los catastros y archivos públicos que contenían un mosaico donde se
graficaban algunas propiedades y ahí se veía quien era el propietario del bien. Se aprecia que a lo
largo de la historia siempre se ha buscado esta publicidad para revestir de seguridad jurídica a las
transacciones.

PUBLICIDAD REGISTRAL

Constituye un sistema de divulgación de determinadas situaciones jurídicas para hacerlas

cognoscibles, es para defender adquisiciones tutelarlas o consolidarlas, este sistema de divulgación es
brindado por el estado , es el estado el interesado en que hay seguridad jurídica , por lo que ha
organizado esta institución que es la SUNARP en interés de los particulares, quienes son los
beneficiados. Este sistema de publicidad constituye un archivo de actos y contratos de sujetos o
bienes, o sea el afán no es archivar sino la publicidad, recibo estos documentos para darlos a conocer,
es un archivo público porque permite el acceso a todo quienes tengan interés en la información, es un
archivo que no puede estar mantenido en reserva sino que hay mecanismos eficaces para poder
acceder es más podemos bajar la aplicación de la SUNARP fin de acceder a la información registral
obviamente pagando los derechos y ese archivo y publicidad otorga determinados efectos jurídicos
por ejemplo fe pública, legitimación, prioridad que son principios registrales que describen los efectos
de la inscripción, la fe pública es una fecto que establece que quien adquiere bajo la concepción de
registro a título oneroso e inscribe su derecho debe ser protegido, legitimación quiere decir qu l que
esta inscrito se presume cierto daño y genera efectos jurídicos, propiedad quien tiene prioridad en la
inscripción tiene prioridad en el derecho. Vemos que esta publicidad no es como las noticias que tu
lees en el diario, sino que esta publicidad genera efectos jurídicos de manera tal que la inscripción
registral te genera una ventaja, que es la exactitud y veracidad si tu inscribes vas a estar revestido por
estos principios registrales y vas a tener ese ingrediente adicional de seguridad que te brinda el estado
a través de la SUNARP, es decir el estado protege directamente las transacciones que tu realizas en
cuanto estén inscritas.

CARACTERÍSTICAS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

- La publicidad registral es una institución jurídica porque está conformada por una serie de
normas que establecen cuales son las funciones que se cumplen respecto a esta publicidad
registral, todo está organizado racionalmente y sigue un fin determinado regulado por el derecho.

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- Este sistema de divulgación es una exteriorización continuada porque se manifiesta de forma

ininterrumpida y sistemática,no es esporádica es decir a veces si o no, sino que es permanente por
tanto sus efectos jurídico son también permanentes, lo contrario podrían ser las notificación del
poder judicial cuando te dan a manifestar que están divulgando determinadas situaciones pero son
concretas y los efectos son concretos y esporádicos. Así mismo es organizado porque se efectúa a
través de una oficina pública que tiene todo un organigrama, una serie de normas de desarrollo ,
normas que sistematizan y racionalizan convenientemente la función registral, es organizado
porque se realiza a través de una reglamentación especial, lo contrario sería la publicidad fáctica
como la posesión, yo ejerzo la posesión del bien y esto lo publicito a través de actos posesorios
por ejemplo yo uso el bien, pago luz agua, etc son actos que dependen de la conducta del agente
sin embargo la exteriorización registral no depende de la conducta del agente sino de las normas
que regulan este sistema.

- Se exteruioriza en determinadas situaciones jridicas, no se publicita todo imaginenese cuan

pesadfa puede ser una escritura publica, hay una normativ que establece que actos son inscribibles
y que actos no por ejempo respecto de inmuebles solo se incriben actos que tengan que ver con
derechos reales o de inmuebles, por ejemplo siyo celebro un muto, préstamo con alguna persona
eso es un contrato obligacional por uan parte prestar el dinero y por otra pagar el dinero ahí no
tiene que ver un inmbuele, otra cosa seria que se ponga como garantía la hipoteca de un
inmbueble y en ese caso solo se inscribe la hipoteca, así mismo en un registro personal los
mecanismos estblecesn que actos y contratos se pueden inscribir en general se incribe la
contiuciond e la empres o sociedad, nombre dels representante o apoderados especiales que l
eprson juridia tenga designados, por ejemnplo en el registrod e sicedades en el tema de sociedad
anónima no se inscribe quienes son los ttulares de las acciones, no ibnteresa queines son los
tituklars mas si el capital que tienes donde se inscriben a los tirulares en el registro de matricula
de acciones que es un registro interno que debe tener cada sociedad.

- Produce cognoscibilidad legal quiere decir que hay la posibilidad real y efectiva de acceder al
conocimiento de lo escrito es un símil con la publicidad legal que tiene que tener las normas como
lo establece la constitución, la norma entra en vigencia al día siguiente en que se pública , ósea te
enteres o no te enteres la norma va a entrar en vigencia lo mismo pasa con registros públicos
desde que se inscribe existe la posibilidad real y efectiva de que todos puedan acceder a ese
conocimiento, absurdo sería que te pidan requisitos para poder acceder a la información registral,
porque esto es información pública, cuando hablamos de cognoscibilidad legal no estamos
diciendo que es necesario el conocimiento efectivo.

- Nosotros sabemos que cuando vas a inscribir un bien lo óptimo sería contratar previa revisión de
la información registral, esa sería una conducta diligente. Ahora que pasa si por descuido o
negligencia contratas sin verificar los registros públicos, la consecuencia es que lo que se ha
inscrito igual me va a afectar así no te hayas enterado, por esta el principio de publicidad registral,
entonces si de igual manera me va a afectar me entero o no lo recomendable es revisar primero la
información registral, se presume que todos tiene conocimiento de lo que ha sido inscrito y esta es
una presunción absoluta porque no puedes demostrar lo contrario, no estamos hablando de un
conocimiento efectivo sino de una posibilidad, ósea es algo que puedo yo conocer solicitando a la
SUNARP la información pagando las tasas correspondientes, lo que trae como consecuencia la
publicidad de estos en que se acredite el interés de esta.

- Esta publicidad produce una eficacia sustantiva ósea es un publicidad especial que produce
efectos jurídicos no es una publicidad como los medios de comunicación que te brinda publicidad

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pero sin efectos jurídicos, en este caso la publicidad si produce efectos jurídicos, es una
prockarmacion relativa de verdad con la cual el ordenamiento jurídico señala que efectos jurídicos
tiene en algunos casos serán efectos jurídicos constitutivos, por ejemplo el requisito de validez de
la hipoteca es la inscripción registral son está inscrita no vale, otros serán efectos declarativos
como la inscripción de una propiedad.

EFECTOS DE LA PUBLICIDAD

Atendiendo a los efectos de la publicidad podemos ver que tenemos publicidad solo informativa como
la de las noticias, el diario, etc.

Hay otra publicidad qué es un medio de exteriorizar situaciones jurídica o titularidades jurídicas con
efectos en la seguridad del tráfico que es masomeno lo que tenemos en el Perú en algunos casos la
publicidad es simplemente un medio de exteriorización de situación o de titularidad jurídica que
genera oponibilidad por ejemplo la compraventa, sucesión intestada, etc, no es que constituye el acto
sino que lo declara , lo exterioriza lo divulga y para qué sirve la para la seguridad del tráfico.

Y hay otra publicidad mucho más fuerte que es la publicidad creadora de derechos, en Alemania por
ejemplo se trabajó con la publicidad creadora de derechos porque ahí la publicidad es constitutiva.

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL

- Tiene autonomía o sustantividad ya lo sabemos tiene principio , reglas y normativa especial.

- Es netamente formalista , tenemos una serie de reglamentos que nos establecen procedimientos ,
efectos.

- Es preventivo, legitimador y protector del tráfico jurídico, al igual que el derecho notarial es
preventiva porque inscritos los actos y derechos genera garantía para el tráfico jurídico evitando
situaciones patológicas.

- Produce una presunción de exactitud quiere decir que inscrito el derecho uno de los efectos jurídicos
es la legitimación y esta se traduce en la presunción relativa de exactitud.

- Es relacionador porque tiene relación con otras ramas del derecho como la notarial, civil,
administrativa, etc.

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CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL

Primero tenemos un aspecto orgánico, luego un aspecto sustantivo o sustancial porque se instituyen
derechos deberes de los sujetos, por ejemplo en el código civil y el aspecto adjetivo procedimental
encontramos los reglamentos, cada registro lleva su propio reglamento.

SISTEMAS REGISTRALES
DERECHO COMPARADO

Primero entendemos por sistema registral un conjunto armónico de normas y principios con lo que
se aspira ´producir determinado grado de seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles, cuando
hablamos de sistema ya estamos haciendo referencia a un ente organizado que tiene conexión , sin
contradicciones es más esta forma de asimilar determinado conjunto nos ayuda a superar
lagunas,problema a tener un sistema de interpretación uniforme, el fin último que los registros aspiran
es la seguridad en el tráfico de inmuebles y la constitución de relaciones reales sobre los mismos para
alcanzar bases sólidas en que asentar el crédito hipotecario.

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El derecho registral es entendido como un sistema y tiene ventajas tales como, primero vamos a tener
la integración sistemática de las lagunas que puedan existir, ustedes saben que el derecho siempre va
un paso atrás de la realidad y porque siempre decimos esto porque el hecho innovativo siempre se da
en el entorno social que todavía no son legislados , las personas deciden un mecanismo de
contratación por ejemplo hoy en día que está tan de moda la sistematización, globalización nacen
nuevas formas de contratación pero el derecho todavía no llega a ese punto , este llega después de que
las personas a través de determinado vicios desacuerdos llegan a los tribunales éstos sientan bases, la
doctrina se empieza a pronunciar es recién cuando el derecho regula, por eso hay cosas que se quedan
en el aire las denominadas lagunas, como resolvemos determinado conflicto bueno si entendemos el
derecho como un ente sistémico logramos alcanzar respuestas adecuadas logics para determinadas
lagunas.

También nos permite tener una regla técnica de interpretación sistemática de la norma jurídica
entonces si sabemos cuales el orden y ese norte nos alcanza el conjunto de normas y principios nos
dice bueno con este conjunto de normas y principios tenemos que llegar así sabemos cuál es nuestro
norte todas las normas jurídicas que existan tendremos que interpretarlas de acuerdo al orte que
queremos llegar, hoy en día toda interpretación debe estar la luz de la constitución.

Desde el punto de vista positivo sustantivo los principios coadyuvar la interpretación y por tanto se
constituyen como el norte de hacia dónde debe ir la legislación, desde el punto de vista del derecho
comparado nos permite conocer notas básicas de un sistema determinado .

Hay principios que se deben verificar antes de la inscripción:

Así como hay otros principios que contendrán las consecuencias los efectos de la inscripción:

Ahora en nuestra legislación tenemos y aplicamos los siguientes principios que son los que se
desarrollarán posteriormente:

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RESOLUCIÓN DEL TRABAJO GRUPAL:

En la tarea se tenía que desarrollar una introducción y conclusión de la escritura pública, esta tiene 3
partes introducción, cuerpo y conclusión, el cuerpo es prácticamente la minuta, lo que nos interesa
revisar es el tema de la introducción la norma establece que la introducción puede contener un sumilla
se puede poner un N° de escritura, un N° de cardex, la naturaleza por ejemplo una compraventa, los
vendedores y compradores, también puedes poner otros ítems ello ya es a criterio del despacho
notarial.

En la introducción si tiene que indicarse los datos como el lugar donde se está dando la escritura
pública , debe estar todo en letras, basta con identificar al notario y su documento de identidad y es
mas eso no lo exige literalmente a norma , en este caso también puede que las personas se constituyen
al oficio notarial pero también puede ser que el notario se constituya al domicilio de los demandantes,
pero hay que identificar a los comparecientes lo primero que hay que poner quienes comparecen
nombre, nacionalidad, estado civil , domicilio, profesión u ocupación de los otorgantes seguía de la
indicación que procede por su propio de derecho ; estos son los datos que exige la norma y es
importante porque interviene por derecho propio o puede ser por otra persona que está en
representación

En la inroduccion si tiene que indicarse los datos comod onde se esta dando la escritura publca, debe
estar todo en letras, basta con identificar al notario y su documentod eidentiad y es mas eso no lo
exige literlmente a norma , en este caso también puede que las personas se contituyn al oficio notarial
pero también pueda ser qu el notarios e constituya al domicilio de los otorgantes, luego hay que
identificar a los comparecientes lo rpimero que hay que poner quienes compareces nombre,
nacionalidad, estado civil , domicilio, preofesion u ocupaciond e lostrgantes seguída de la indicación
que procede por su propio de derecho ; estos son los datos que xige la norma y es importante porque
interviene por dercho propio o puede ser por otra persona de la que sta en representación, la norma
exige para extranjeros verificar la calidad migratoria y este dato encuientra en el carnet de
extramnjeria y de ser una empresa al ser persona jurídica este va en re4presentaciond e la empresa ,
las personas jurídicas tiene la obligación tienen la obligaion de presentar ante SUNAT una declaración
jurada sobre el beneficiario final, sila persona no hablase el idioma debe ir con su interprete

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debidamente identificado, se debe pner que intervieen en calidad de interprete representado por la
persona que no habla el idioma, es oblgacion de la persona que no habla el idioma prsenatr a su
interprete, de igual forma es responsable de la idoneidad de su interprete ello no lo verifica el
notaruio. Ahora para identificar a testigo necesitamos consignr que este interviene en calidad de
testigo en representación de X persona de conformidad con lo establecido en el inc. G articulo 54 del
D.L 1049 al ser esta iletrada o no poder firmar8hay que tener cuidado al pner estos 2 ultimos términos
porque pueden ser visto como un trato discriminatorio basta con poner lo que dice la ley). Ahora con
el tema de los apoyos se debe identificar de la misma forma y siempre dar razón en que calidad
intervienen ustedes saben que esta es una institución nueva ante era la interdicción civil, ahora puede
designar apoyos futuros. La fe de identificación es cuando el notario da fe de la capacidad, libertad y
conocimiento del acto que se celebra así como dar conformidad de cual es el idioma en el que se
expresan, que ha advertido sobre los efectos legales del instrumento público .

El fin de la introducción es identificar a las personas con los datos que la propi norma consigna así
como plasmar la fe de identificación, ahora la minuta se transcribe literalmente al cuerpo de la
escritura, de manera posterior vienen los insertos que se pueden adjuntar, finalmente se llega a la
conclusión donde primero se da fe de la entrega del bien ahora procede la fe de cancelación porque el
notario de fe que d¿se ha cancelado por medio de pago si no se utiliza algún medio de pago, el notario
debe consignar ello hoy por hoy es exigible el medio de pago en las transacciones valorizadas en más
de 1 UIT, en la conclusión también el intérprete debe dejar constancia de la conformidad de la
traducción, luego tenemos el tema de prevención de lavado de activos, aquí el notario debe indagar de
dónde han salido par justificar estos bienes, esta es una declaración jurada bajo responsabilidad de las
partes,y por último la fe y contenido de la lectura que también va en la conclusión.

PRINCIPIOS REGISTRALES
A la luz de estos principios vamos a interpretar la legislación registral para tener una versión
coherente del sistema. Primero los principios registrales son notas, caracteres o rasgos básicos con los
cuales se identifica a los sistemas registrales, no se trata de principios filosóficos , ustedes saben que
los principio filosóficos son el punto de partida de una parte discursiva y sobre la base de este se
fundamentan toda una sería de demás verbals,tampoco es algo exterior al derecho registral, los
principio son en esencia el mismo derecho registral, porque vamos a ver cómo es que sobre la base de
esos principios se desarrollan una serie de aspectos puntuales, procedimentales sustantivos, entonces
está a cargo del mismo derecho registral y son básicos porque no se tratan de la derivación de otros
principios, es el pilar donde se asienta todo el desarrollo doctrinario jurisprudencial el derecho
registral y estos principios registrales dan forma a los sistemas registrales sabiendo como funcionan
los principios registrales en determinado sistema podemos tener noción de como es el funcionamiento
de determinado sistema registral, estos principios son parte de la normativa.

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Las funciones que cumplen a los principios para el estudio y desarrollo dela ciencia en el tema del
derecho registral:

Primero en el punto científico sabemos que para ser catalogado como tal reclama conceptos
estructurados, entonces los principios registrales responden a esta exigencia porque constituyen
conceptos que reflejan determinados aspectos, realidades jurídicas por ejemplo si vamos a revisar el
principio de publicidad existe todo und desarrollo doctrinario, jurisprudencial de este principio y sobre
la base de estos conceptos vamos a poder construir jurídico y científicamente el derecho registral.
Estos principios también cubren la parte general del derecho registral, de este concepto amplio se van
a desprende conceptos específicos y también los principios pueden ser clasificados sistemáticamente
atendiendo a las características, nosotros los clasificaremos en 2 principios que implican requisitos de
inscripción y principios que constituyen efectos de inscripción.

Desde el punto de vista positivo- sustantivo, los principios coadyuvan a la interpretación de la

legislación algo asi como lo hace la constitución, pues sabemos que la normativa debe ser interpretada
a la luz de la contradicción toda vez que de lo contarraioincurririamos en contradicciones, lo mismo
pasa con los principios registrales, también facilita el norte de hacia dónde debe ir la legislación de
manera que se perfecciona

Desde el punto de vista del derecho comparado los principios nos permiten conocer la s normas
básicas de determinado sistema, en base a ello podemos saber masomenos como es la estructura de
determinado sistema jurídico.

CLASIFICACIÓN

Primero conoceremos los principios que constituyen requisitos para una inscripción , estos se
deben verificar antes de que practiquemos una inscripción de hecho si nos practicamos estos
principios no podemos hacer inscripción, por ejemplo tenemos el principio de rogación de instancia,
lo que quiere decir es que no hay inscripciones de oficio en términos breves, voluntariedad de
inscripción para que se practique una inscripción debe haber una manifestación de voluntad, el P. de
negocio causal la inscripción tiene que escoger al negocio causal, P. de tracto sucesivos el orden que
debe haber para que inscribas un derecho previamente tiene que está el derecho, P. de titulación
auténtica toda inscripción se hace a base del instrumento público a menos que hay una norma expresa

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que constituya una excepción, la calificación registral es una etapa previa antes de llegar a la
inscripción si el registrado no pasa por esa etapa no llegaremos al resultado que es a inscripción
registral, el principio de especialidad es decir como se ordenan las partidas registrales , por cada bien
una partida.

Y también hay otros principio que constituyen efectos de la inscripción para que estos principio se
manifiesten habr{a que calificar la inscripción previamente,el principio de inscripción propiamente
dicho implica que luego de la presentación y calificación del título se deberá practicar la inscripción y
acá nos indicará qué sistema de inscripción vamos a utilizar, luego el P. de legitimación registral par
que inscribió que logramos con la inscripción y el fines conferir un estatus especial al titular registral,
que su inscripción es auténtica válida tanto que legitima al titular para negociar en el tráfico jurídico,
el P. de inoponibilidad, de lo que no está inscrito no existe, el P. de fe pública registral que es otro
efecto en la inscripción que tiene a proteger al tercero registral, es decir a la persona que contrata
sobre la base del registro y por último el P. de prioridad hay 2 manifestaciones prioridad preferente y
excluyente , la primera es un orden que primero ingresa tendrá primacía en la preferencia y la segunda
es que un acto no podrá inscribirse a otro que sea contradictorio contra este mismo.

Los principios que se han desarrollado se encuentran en el código civil en el libro noveno, como
también se desarrolla el aspecto procedimental, adjetivo de las inscripciones en el reglamento general
de los registros públicos,encontramos los principios en el título preliminar.

También en la ley de creación de la SUNARP, ley 26366 también tenemos desarrollado algunos
principios registrales.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:

Está regulado el en ART. 2012 DEL código civil, pero también lo tenemos desarrollado en el título
preliminar del RGRP(TUO Res.126-2012-SUNARP-SN) en los artículos 1 y 2, donde se desarrolla en
2 manifestaciones publicidad formal y publicidad material, en el primero el registro otorga publicidad
jurídica a los diversos actos o derecho inscritos el concepto de inscripción comprende a las
anotaciones preventivas, salvo el reglamento establezca lo diferente, el contenido de la P.R afecta a los
tercero aun cuando estos no hayan tenido conocimiento efectivo del mismo y la publicidad formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas y en general
obtenga información del archivo, el personal responsable de registros no podrá mantener en reserva la
info. Salvo lo establezca el reglamento.

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➔ PUBLICIDAD MATERIAL:

Es el aspecto sustantivo del registro, revela la razón de ser de todo registro otorgar publicidad y a
través de esta se producen determinados efectos jurídicos, este principio constituye una presunción
absoluta es tan igual la publicidad de las normas jurídicas, inscrita una situación jurídica opera esta
presunción absoluta de conocimiento, es un principio iure et de iure, no admite prueba en contrario, lo
que está inscrito si te vincula así no hayas conocido de este, entonces la consecuencia de que todo el
mundo tenga conocimiento de la inscripción es que este contenido va a afectar a todos en general,
precisamente la publicidad materia es la exteriorización continuada de un hecho, situación o relación
jurídica para producir cognoscibilidad general es decir la posibilidad de ser conocido no hablamos de
un conocimiento efectivo , puntual estamos hablando de una posibilidad de conocer eso da publicidad
material. Para conseguir esa cognoscibilidad se necesitan de mecanismos de publicidad, hay 2
mecanismos que podemos ver primero la posesión, que es un mecanismo de publicidad de hecho, por
la posesión podemos divulgar determinada situación , podemos hacer pública determinada situación,
con los actos posesorio por ejemplo regar el jardín, ordenar e jardín , etc hago cognoscible a la
sociedad la relación jurídica pero esta es menos perfecta pues solamente hago publicidad con aquellas
personas que ha visto con sus 5 sentidos que posee el bien , visto ello el registro es más perfecto toda
vez que el estado a creado una institución la SUNARP para que se encargue del registro y la
publicidad que va a dar cierto efectos, lo inscrito es conocido por todos, dando una cognoscibilidad,
siendo así más perfecta. Como ya lo habíamos mencionado el órgano operativo que se encarga de la
publicidad es la SUNARP y además el estado ha dispuesto que esta publicidad tenga determinados
efectos jurídicos sustantivos.

En la doctrina se habla de publicidad noticia, que es la que dan los medios de comunicación social y la
publicidad efecto como es el caso de las leyes, publicada la ley entró en vigencia y tú no puedes evitar
eso, va a generar efectos jurídicos regulados.

Características:

● Constituye una exteriorización, es decir es un sistema de divulgación de determinadas

situaciones jurídicas, siendo totalmente contrario a lo clandestino que es lo oculto.
● Es continuada, no es intermitente no es esporádica inscrito un acto el efecto de esa inscripción
va a ser continuado los 365 días del año.
● Es organizada no es una mera publicidad noticia sino que está organizado por una institución
la SUNARP con todo un reglamento establecido, es una aparato sistematizado que sirve
precisamente para dar publicidad a fin de generar efectos jurídicos.

La finalidad de la publicidad material es la cognoscibilidad, estamos hablando de una posibilidad de

conocimiento y va a generar efectos jurídicos sustantivos, dependiendo del registro por ejemplo puede
ser constitutivo o conformador de derecho.

La publicidad material genera un efecto jurídico sustantivo que consiste en la posibilidad de conocer
conocer situaciones jurídicas inscritas , esta posibilidad es absoluta, todos están afectados con esta
publicidad , es erga omnes lo que quiere decir que si de igual forma me va a afectar deber{ia consultar
la partidadregsitral antes de contraatar, ahora cuando se inscribe se elimina la posibilidad de que
terceros desconocen el derecho inscrito. Luego también legitima al titular inscrito y ampara a quien
contrata, este va a ser legitimado y el estado va a dar la confianza de contratar con él.

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➔ PUBLICIDAD FORMAL:

Ahora sería ilógico que el estado me diga que todo lo que está inscrito es conocido por todos si al lado
de esta premisa no haya la publicidad formal, que son los mecanismos concretos y eficaces para
acceder al conocimiento de la inscripción, aquí ya hablamos de un conocimiento real, efectos de las
situacione jurídicas inscritas.

Existen medios para acceder a la información estos son:

- La manifestación y esto se cumple pidiendo copias simples pidiendo a R.P que exhiba los
títulos archivado no puede negarse a darte esa información.
- Emisión de certificado, hay 2 tipos literales y compendiosos, el primero es una copia fiel de
lo que se inscribe y el segundo implica que el abogado y certificador haga un estudio de la
partida y revisa lo solicitado de no haber nada te lo va a informar.

Tanto para la manifestación o solicitar certificados no era necesario que acredites tener interese
legítimos, económico, moral por la escritura, cualquier persona puede acceder a la información no es
necesario acreditar un interés legítimo, el único límite sería que tiene que pagar los derecho
registrales.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN:

Lo encontramos en el reglamento general de los registros públicos, la finalidad de este principio es

precisar, detallar, normar que las inscripción no se realizan de oficio tiene que ser de parte, tienes que
ser peticionadas de lo contrario no podría él registrados inscribirlas, si tu quieres inscribes, esta es
facultativa no estás obligado a inscribir, lo registradores no pueden realizar inscripciones sin que
medie un pedido expreso que tiene que ser formalizado por los mecanismos que establece la
SUNARP, tiene que llenar un formulario y además presentar el título correspondiente que quieras
inscribir, al solicitar una inscripción no solamente es pedirlo sino adjuntar el documento que sustenta
el derecho que pretenden inscribir.

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Los legitimados para efectuar la petición de inscripción, primero los otorgantes del acto derecho es
decir cualquiera de los contratantes o el quien realiza el acto unilateral, la norma también habla de los
tercer interesados quiene son todos los demás que no participaron en la generación de acto derecho
pero tienen interés en la inscripción se porque pueden verse afectados o beneficiados con esta, por
ejemplo Jorge se dedica a hacer préstamos y se entera que Franao el que le debía ue no le quiere pagar
se compra un vehículo y no lo quiere inscribir,entonces Jorge muy diligente a fin de tutelar su derecho
acude a la notaría y le pide al notario que inscriba esa transferencia con retracto y tiene que acceder,
pero Franco no quiere que se inscriba, en tanto y cuanto al ser registros públicos se puede gestionar
esa inscripción, entonces incluso los acreedores pueden solicitar la inscripción o cualquier tercero que
se encuentre afectado o beneficiado, no se pide que se acredite el interés material o moral, como pasa
un proceso judicial donde revisan si tienen legitimidad para obrar.

RP no va a evaluar la legitimación del rogate sino el título en abstracto, entonces la rogacion va a aser
el medio por el que se inicia el trámite registral precisando y reiterando que en este trámite RP no va
a calificar tu interés, cualquier persona puede solicitarlo, el único requisito que podrá pedir es que
seas mayor de edad pues pasarás por el biométrico a fin de identificarte.

Solo el representante del título puede desistirse o formular apelación , por ello es importante saber
quién es el presentante porque esta persona es la única legitimada por continuar el trámite y dentro de
estos trámites que se podrían dar s subsanar observaciones, desistir del trámite io formular apelación,
aquí tenemos la presunción, se presume que este presentante de este titular actúa en representación de
los sujetos interesados para solicitar inscripción, dijimos que los interesados para solicitar la
inscripción son los otorgantes del acto derecho o tercero interesado entonces directamente podría ser
el representante del titular del acto derecho o tercero , y esta persona se presume que actúa en
representación de los legitimados que solicitan la inscripción , entonces el representante del titulo no
va a ser necesariamente el representante del acto derecho.

En cuanto a los alcances de la rogación, cuando se efectúa una rogatoria se entiende que esta rogatoria
alcanza a todos los actos contenidos en el título, en el título formal para la escritura pública podrían
existir uno o más actos inscribibles, por ejemplo en una escritura pública puede existir una
compraventa, una constitución de usufructo, etc. cuando el registrador público le llega la escritur
pública va a revisar que se encuentran todos estos actos, la rogatoria alcanza a todos los actos
contenido en el título salvo reserva expresa que quiere decir esto, salvo que en el formulario de
presentaciontu indiques presente mi escritura pública y formulo reserva respecto los actos de

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constitución de usufructo, no quiero que se inscriba este acto, tienes que plasmar tu voluntad en la
presentación. La reserva expresa se formula en la presentación, éste es un formulario que tiene un
campo donde tú vas a formular la reserva.

Qué sucede si hiciste la presentación y te olvidaste de formular la reserva , no lo hiciste en sus

momento entonces puedes hacer un desistimiento a fin de limitar la rogatoria, donde indicas de qué
acto que están inscritos te desistes, este desistimiento tiene que ser presentado por certificación
notarial firmas de notario o fedatario si no formulas la reserva, se entiende que la rogatoria alcanza a
todos los actos inscritos.

EXCEPCIONES AL P. DE ROGACIÓN:

La regla generales es que toda inscripción requiere necesariamente una rogatoria, ahora la
excepciones a la regla son las siguiente:

● Primero las rectificaciones de oficio, son cuando RP cometió un error en la inscripción, por
ejemplo a Jorge lo identificaron mal poniendo Jorge Gutierrez Santos y ponen Santos
Gutierrez, hay un error material que h vometidoRP al extender el asiento,el registrador tiene
la posibilidad de efectuar una rectificación de mutuo propio se percató de su error y sobre la
base del título archivado extiende una nueva asiento sin que se lo pidan , por eso es un
excepción a la rogacion, indicando el nombre correcto por ser este un error del registrador.
● Hipotecas legales, es un figura jurídica que va a tener que contar en la escritura pública por
ejemplo si has comprado un inmueble y no has pagado todo el precio, el inmueble costó 20
mil dólares y solo has pagado 10 mil dólares, obviamente en la escritura pública se verificará
ello siendo que si el registrador público lee esta escritura va a decir acá hay hipoteca legal hay
un saldo del precio que no se ha pagado , va a inscribir la compraventa y además la hipoteca
legal, pero no hay rogación no estoy pidiendo la inscripción de hipoteca pero toda vez que
exista esta norma del código civil se inscribe la hipoteca legal o también cuando se construye
la casa y el contratista pone materiales que no ha pagado. Entonces cuando exista esta figura
el registrador debe inscribir de oficio a pesar de no haber rogatoria.
● Cancelaciones de oficio de asientos caducos, hay casos en que las normas registrales indican
cuándo caducan los asientos de presentación por ejemplo un bloqueo registral que es una
figura registral con la cual en la minuta el notario pide que se bloquee la partida registral es
decir celebrar una compraventa y antes de suscribir la escritura pública le pides al notario que
presente la minuta para bloquear la partida y el notario está en la obligación de hacerlo, este

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bloqueo tiene un plazo de 60 días hábiles hasta que inscribas la escritura pública emitida, si
pasa eso dias y no presentas el título de la escritura pública emitida ese asiento va a caducar,
ese asiento caduco puede ser levantado de oficio por el registrador evidentemente con la
calificación del título.

PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA:

Este principio lo encontramos en el artículo 2010° del Código Civil, lo que quiere decir es que para
realizar la inscripción sobre la base del instrumento público, la exigencia de ello es porque se busca
que los documentos tengan una primero una garantía de legalidad al haber sido autorizado por
funcionario público, entonces qué ganamos con esta exigencia, saben que el notario dentro de sus
funciones cumple una auditoría legal del instrumento que va a redactar , lo propia al juez cuando
emite una sentencia que se entiende esta arreglado al derecho siendo este un conocedor del mismo, lo
mismo pasa con el funcionario público que emita actos inscribibles.

La razón de esta norma es que lo que ingresa registros públicos debe ser un instrumento que contenga
actos jurídicos que esté arreglado a derecho, entonces la seguridad jurídica que se pretende alcanzar
va a depender del perfeccionamiento del sistema registral, se debe tener cuidado con lo que ingresa al
sistema. Este principio también está desarrollado en el título tercero del Reglamento General de RP.

Aquí vemos una ecuación que masomenos gráfica lo antes mencionado, lo leemos como titulación
auténtica (exigencia de un instrumento público), entonces cuando estamos en esta etapa hay la
exigencia de que intervenga un funcionario conocedor del derecho para que efectúe una auditoría
legal del instrumento , llámese juez, autoridad administrativa o notario, también hay instrumento
auténtico que tienen un primer control de legalidad que se efectuó sobre la base de la declaración de
las partes y de sus antecedentes, ahora además existe una segunda etapa donde interviene el
funcionario registral para efectuar un examen de legalidad obviamente el examen va a ser óptimo
dando mayor seguridad jurídica.

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Ahora la norma establece que toda inscripción se efectúa sobre la base del instrumento público , y la
pregunt es por qué no admitir instrumentos privados para efectuar una inscripción, habría el problema
de cómo el sistema tendría la certeza de que el instrumento privado es fidedigno, tiene fecha cierta ,
etc, ya que como sabemos no todos los particulares conocen de derecho es más no tiene porque saber
del mismo, entonces cómo podríamos exigir a personas que nos hablan de decho otorgar un acto
jurídico arreglado a derecho sería absurdo.

Entonces las desventajas del documento privado serían dudas sobre su autenticidad y legitimidad
como sabemos si el documento realmente contiene de quien dice estar firmando por ejemplo , ustedes
saben que un documento privado no hay un control de la data del mismo, habría la posibilidad de
negar firmas quién podría sostener lo contrario, ello sería complicado , posibilidad de posdatar la del
instrumento y falta de motricidad la posibilidad de que el instrumento se extravíe o cómo podrían
constatar el documento al no haber matriz. Todo ello incrementaría los procesos judiciales.

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Ahora los instrumentos públicos están en el art. 2035 del C.P.C,que son aquellos otorgados por
funcionarios públicos en ejercicio de sus funciones en este punto estamos hablando de los
instrumentos administrativos, como por ejemplo una resolución emitida por un ministerio, por una
municipalidad, órganos autónomos, etc. Este funcionario público tiene que tener una norma atributiva
que le permita emitir determinados instrumentos, en este punto hay que tener cuidado porque hay un
principio de la libertad negativa que rige para los particulares que nadie está obligado a hacer lo que la
ley no manda ni impedido de hacer lo que la ley no prohíbe es totalmente diferente con los
funcionario públicos pues ellos están obligados a hacer únicamente lo que la ley manda, por eso es
que los notarios solamente pueden conocer de los asuntos no contenciosos que se encuentran
puntualmente en la ley, por ejemplo imagínense que un notario pueda celebrar un matrimonio al no
haber norma que lo impida.

Los instrumentos públicos pueden ser notarial , registral y administrativo, también podemos hablar de
instrumentos emitidos por tribunales arbitrales, en determinados casos algunos laudos arbitrales
cuando se princucnian sobre derehcoreales puedne inscribirse, entonces hay excepciones a esta
titulcionatentica si la hay y para qué existan estas excepciones debe haber un disposicion expresa por
ejemplo en la ley 26702, ley de banca y seguros el art. 176° establece que si la cuantía del
instrumento que forma una entidad del sistema financiero es menor a 40 UITs se puede otorgar por
documento privado, lo que debemos entender es que si hay excepciones pero estas deben estar
reguladas por disposición expresa.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:

No se encontr regulado el Código Civil expresamente pero sí se puede inferir de la normativa, si se

encuentra regulado en el Reglamento general de R.P, estableciendo que por cada bien o persona
jurídica se abrirá una partida registral, en el caso de registro de personas naturales se abrirá una
partida por persona natural , en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles, entonces ya
podemos ver que establece requisitos para la inscripción, hay un criterio en cómo se deben apertura
las partidas registrales,

El fundamento de este principio es una necesidad concreta lo que buscamos es la claridad del registro
de actos y derechos estableciendo un orden , que hay un criterio uniforme para apertura partidas de los
contrario la información serio totalmente inconexa, desordenada y ello nos servirá de nada, par que el
propio registro así como terceros pueden usar eficientemente la información contenida.

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Se orienta a regular el elemento en función al cual se organizan las partidas registrales , lo que hace es
darnos los lineamientos para poder aperturar partidas registrales en otras palabras le está diciendo alr
registrados que no pude hacer lo que le da la gana sino que tiene que seguir su pauta y la pauta es que
en los registro de biene y personas jurídicas el criterio ordenados va a ser el bien o la persona jurídica
y en el registro de personas, por cada persona tendremos una partida, de ahí deviene que se conozca
en doctrina el famoso folio real por persona jurídica y folio personal por la persona natural de manera
tal que en registro de predios debe ser una partido por un predio ye en el registro de propiedad
vehicular para identificar a las partidas tiene una numeración pero también el número de placa de
rodaje de los vehículos también identifica el número de partida.

En otros registros se aplica el folio personal, y como hay varios registros en el folio personal respecto
a cada uno de esos registros se debe abrir una partida por ejemplo si hay una socied intestada se abre
una partida para el causante si el causante dejó testamento no va a sucesion intestado sino que se abre
un partida para testamento,si Jorge otrog poder Franco se abre una partida de mandatos y poderes, si
Jorge entrega otro poder a su empeño, se ponen en la partida de mandatos y poderes,en ese caso todo
poder se inscribe en esta partida, ello es lo normal.

Ahora lo anómalo, lo que no debe existir sería que aparezca duplicidad de partidas la solución que trae
la norma es que luego de un procedimiento se cierre la partida menos antigua y se correlacionen las
inscripciones estos es posible si las inscripciones son compatibles unas con otras, si no lo son ya se
tendría que promover un acción judicial,las partes pueden promover el trámite administrativo de cierre
de partidas por duplicidad de inscripción, ahora como seria si son compatibles por ejemplo en 2
partidas se anunció que Jorge es el titular en ese caso se reúne la más antigua y no hay problema pero
qué pasa si son incompatibles, siendo que en un partida el rporpiedariod el de un bien es Jrge y hay
otra partida en la ue también figura Daniel como titular, en ese caso el notario ya no tiene que hacer
pues registros públicos no puede declarar el derecho no es una instancia donde se deban resolver
contiendas, entonces esa contienda se va al poder judicial.

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Bueno la norma nos da la posibilidad de que se puedan establecer otros criterios para aperturar
partidas, por ejemplo cuando se emitió la ley de garantías mobiliarias se dio que se crea el registro
mobiliario de contratos donde se inscribirán contratos que contenga garantías mobiliarias y que los
bene que los bienes estando afectados con garantía mobiliaria no tiene registro jurídico, entonces se ha
establecido que se debe aperturar una partida registral por cada contrato por esos se le llama folio
contractual

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Se encuentra desarrollado en el C.C y el Reglamento de los R.P, l que se pretende es que todo lo que
hay en registros públicos sea una información depurada con un control siendo que todo acto se
inscribe previo calificación, se trata de un control de legalidad o calificación , también la doctrina lo
llama P. calificador, el control de legalidad está a cargo de las instancias registrales registrador y
tribunal registral,la calificación es un control de legalidad de elementos inscribibles si se realiza una
adecuada calificación eso va a ser el presupuesto lógico de la eficacia de los registros, de manera
posterior a la calificación solo podrán inscribirse los títulos viables de no ser así habría el riesgo de
ser abundante y poco útil.

Los aspectos materia de calificación son, primero los aspectos formales identificación auténtica, si
tiene fecha o no, etc. luego la validez materials e verificar si el contenido del titulo es valido , eso
implica tener como parámetro las causales de nulidad del acto jurídico , los vicios de anulabilidad y
cualquier otra causal que pueda afectar la validez del título aquí también se verifica la capacidad de
los otorgantes , personas que tengan capacidad de ejercicio. Ahora pasamos a connotar el título para
partida registral y aquí verificaremos si existe compatibilidad o adecuación con el antecedente
principal , verificará que no hay algún obstáculo que le impida realizar la inscripción .

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La calificación se efectúa sobre la base del título presentado, el registrador va a efectuar un control de
legalidad que va a ser un tanto limitado , este solo es documental además verificará la partida
vinculada, la partida donde se realizarla inscripción también podría revisar otras partidas solamente
las de registro personal , además subsidiariamente el registrador también puede consultar los títulos
archivado, cuando uno inscribe un acto derecho R.P se queda con el título, este se queda archivado ser
recurrirá a este cuando para inscribir el otro título se requiere alguna información que por norma debe
constar , esta información no puede ser usada para contradecir el contenido del asiento registral.

Si se trata de partes judiciales debe haber una calificación atenuada es decir el registrador no ava
poder pronunciarse sobre el fondo del asunto solo podrá hacer una calificación respecto a defectos
formales no respecto a aspectos de fondo.

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Lo que nos interesa son los presentes artículos:

Lo señalado en el artículo 25° es importante porque únicamente puede declarar la nulidad si se afecta
la eficacia del instrumento público, siendo que tratándose de un error formal por ejemplo como poner
el monto en letras o en números definitivamente es un error del notario pero ello no afecta la eficacia
documental del instrumento, vemos que los formalismos no son fines en sí mismos.

Siendo que el fin de la eficacia es hacer cumplir un efecto deseado, las partes contratan porque buscan
llegar a un fin siendo que estos efectos deseados deben prevalecer. Podemos concluir que en la
calificación registral es preciso tener en cuenta el principio de conservación del contrato de manera
que en caso haya duda de si hay duda de si prevalece o no un contrato debe prevalecer el mismo.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Está regulado en el artículo 2015° del código civil, el reglamento de R.P está en el artículo 6° del
Título Preliminar. Es un mandato que ordena al registrador seguir determinada técnica registral para
extender las inscripciones entonces en base a este principio el registrador debe orientar su función de
manera tal que las inscripción que realiza se puedan hacer si se verifican la técnica registral que es un
concatenamiento de actos que el registrador debe hacer , no puede estar desordenado inconexo muy
por el contrario esta técnica exige que haga un orden existe una realidad extrarregistral la realidad
fenomenológica y una realidad registral, lo que busca es que esa realidad extrarregistral se traslada tal
cual a la realidad registral, se busca plasmar lo que pasó en la vida real a lo escrito, este principio no
es de naturaleza sustantiva no quiere decir que si no existe el tracto sucesivo el titular no puede
disponer del bien , porque saben que en el Perú que hay una gran cantidada de predios inscritos como
no, nade te puede decir que como tu no tenias inscrito tu dereecho no puedes disponer de el, quire
decir que a aprticion de los dercho se realiza extraregistros por es se sostieneque es un princicipio de
naturaleza procedimental , adjetiva es una tecnica registral no es requissito para que el interesado
pueda disponer del bien, la inscripcion no es un requisito para que pueda disponer de mi derecho, se
tiene que verificar este no para que uedas disponer del bien sino para inscribir.

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Este principio esa una técnica operativa que se aplica generalmente a los registros que tiene el sistema
de folio real , porque esto implica abrir una partida por cada bien y en esa partida deberá estar la
historia del bien si yo quiero adquirir un bien que ya está inscrito es recomendable a partida registral
porque ahí está toda la historia del bien, siendo que debe haber una técnica para que esta partida este
ordenada esto consiste en que debe estar inscrita la cadena ininterrumpida de transferencia de
derechos respetando la línea de tiempo, de manera tal que el adquirente de ayer sea el que dispon hoy
y así sucesivamente, por eso para que tú inscribas tu derecho debe estar inscrito previamentetu
derecho de donde emana , esa es la secuenci que se debe seguir, pero siempre teniendo en cuenta que
no es un requisito que esté inscrito par que puedas disponer su derecho. Si bien es un principio de
carácter formal es la base para que se produzcan los efectos esenciales del sistema.

Este principio tiene 2 manifestaciones, primero el tracto sucesivo propiamente dicho quiere decir
inexistencia de concatenación entre el titular de derecho inscrito con quien resulta disponiendo del
derecho en título, quiere decir que el titular inscrito tiene que ser el que dispone del bien, para se
inscriba este derecho debe haber identidad entre el titular inscrito y quien dispone el bien, ahora
somos segunda manifestación tenemos la inscripción de acto previo necesario la partida aparece a
nombre de A y en el siguiente título A transfiere a B, aquí hay identidad es decir si hay tracto
sucesivo.

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PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Este principio lo tenemos regulado en el artículo 2013° del código civil, este dice que el contenido del
asiento inscripción registral produce todos sus defectos mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez. También está regulado en el artículo 7° del título preliminar del
RGRP , así como en la ley 26366 en su artículo 3°.

Este principio constituye un presunción relativa de exactitud y validez de inscripciones habiaos virot
este mismo efecto con la fe pública en cuanto a la escritura pública esto mismo se traslada a la
inscripción , si tuinscribes yo voy a regular que todo el mundo crea en lo que has inscrito y si hay
alguien que quiere contradecir lo inscrito necesariamente tendrá que acudir al poder judicial o tribunal
arbitral para que la declara nula o inválida, ahi ya cambia la base con la cul tu tienes que jugar. La
base para tomar una decisión ante una situación escrita es que yo me voy a basar en eso, es más es el
estado quien le da ello, entonces quien alegue lo contrario a lo inscrito tendrá que probarlo. La
seguridad jurídica se va a mantener estática en cuanto tú como titular no lo modifiques , tu derecho
inscrito permanecerá en los mismos términos en lo que lo has inscrito hasta que lo modifiques.
También legitima al titular registral actuar en el tráfico jurídico, nadie más que el titular podrá
disponer del bien ello te da la seguridad jurídica estática y quien pretendan adquirir ese bien tendrán
que dirigirse con el titular e efectos de negociar con el titular, y como es una presunción relativa esta
puede ser vencida mediante el pronunciamiento judicial arbitral, a efectos de discutir si
evidentemente el derecho del titular es verídico. También puede hacerse a través de la rectificación de
asientos si los registradores públicos se percatan de que lo inscrito es erróneo podría rectificarlo
incluso de oficio u otorgarse un nuevo título modificatorio para modificar el asiento. En la calificación
del título no puede volverse a calificar el asiento que obra en partida registral, no puedes calificar lo
que ya está calificado debes entender que este ya está legitimado no puedes remover lo que ya está
inscrito.

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En nuestro sistema solo ante el tribunal arbitral o judicial se puede anular la inscripción se puede abrir
esta para discutir una nulidad sustantiva cuando adolece de algún vicio de nulidad o anulabilidad
regulados o la nulidad formal cuando carece de requisitos esenciales. Una vez que está inscrito un
acto-derecho es imposible solicitar la revisión de la validez de sa inscripción en sede administrativa,
podemos ver que hay riera y segunda instancia que solo sirve para denegatorias de inscripción pero de
por sí en una inscripción no puedes recurrir una segunda instancia para que revise si está bien o mal
hecho, una vez inscrito no puedes solicitar verificación de la validez, mas si podrías solicitar la
rectificación en cuanto a errores materiales y errores de concepto que son todos los que no son errores
material eso dice la ley.

Si hay una rectificación de asiento la consecuencia es que esa legitimación del asiento rectificado es
decir ese asiento con el error va a tener efecto de legitimación hasta que se produzca la rectificación,
es decir es asiento que tiene el error va seguir surtiendo efectos jurídicos y si alguien contrata sobre la
base del asiento con error debe ser protegido, bien puede ser con una rectificación de oficio o a
solicitud de parte. Vía rectificación de los asientos estos nos pueden anular, por ejemplo vía
rectificación el registrador puede corregir un error material y ello, pero jamás podría declarar la
nulidad o ineficacia de un asiento registral vía rectificación. Otro efecto también es la presunción
integridad, quiere decir que lo no inscrito no existe, si nos exigen que haya folio real y ahi vaa etra
toda la historia el estado lo protege por ende me va a asegurar que lo que lo que no está inscrito no
existe siendo el efecto negativo de la legitimación registral. Así mismo el asiento registral no puede
ser contradicho con el título archivado,

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El efecto que se va a presumir la veracidad de lo inscrito, es decir el derecho de lo adquirido ye ta

rsuncions e va a tornar en una consecuencia que la norma le da efectos jurídicos, tiene un estatus
especial que no lo va atener quien no tiene inscrito su derecho y dentro de los efectos esta esa
presunción de integridad, vamos a tener por cierto lo que dice el asiento la publicidad registral y por
tanto titular registral estará en total libertad, capacidad de disponer del derechos inscritos e noe
estarlo tendría todo el momento que estar demostrando mediante paneles documentos, etc . Va a tener
una base sólida en la cual puede confiar esto lo dice el Estado a través de sus legislación y es más no
solamente va a tener por cierto lo inscrito sino que vamos a asumir que todo lo que no está inscrito no
existe, es decir será oponible a mi derecho todo lo que esté inscrito.

El asiento no pude ser contradicho por el titulo archivaado, ciertamente lo que se va a proteger es lo
que dice en el asiento registral y es sobre esto que las partes contratan por tanto sería muy riesgoso
que RP o los particulares pretenden contradecir lo contenido en el asiento, no pudes poner en duda lo
que ya inscribiste, en base a este principio se creo la ley 30313 que modificó el codigo civil, donde se
establecio la psibilidad q ue se puede canceklar el asiento en sede registral que es una novedad porque
antes de esto launica posibilidad para hacerlo era por el poder judicial o tribunal registral, ahora no se
puede hacer en sede registral solo por 2 supuestos por suplantación de identidad y falsificacion de
documentos y los legitimados para pedir ello son los funcionarios que habrían emitido el instrumento
público inscrito, ello es lo que se hará a nivel interno, y también se tendrá que denunciar al ministerio
publico, eso es en caso de suplantación de identidad, y en el caso de suplamamtacion docuemntaria
podria ser que alegan que un documento bien de determinada notaría sin mebargoeste docuemnto noe
se encuentra en su matriz, por lo qeu el notario podria solicitar al RP que se cancele el asieto registral
porque se ha verficado que ese instrumento publco nunca fu expedido por su niotarioa, para estos dos
caso solo podemos recurrir a la sede administrativa para todo los demas casos se irá por la vía del
proceso judicial. En el DS.N°010-2016-JUS que es el que reglamenta la ley antes mencionada, se
agregó también esta posibilidad para entender ello este debe tenr que en el procedimiento no se admite
el apersonamiento de terceros, estos solo será entre el presentante del título y el registrador pero por
excepción también si se dan estos 2 supuestos el notario o el juez puede presentar un documento
oponiéndose a la inscripción de un procedimiento en pleno trámite.

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PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Se encuentra en el artículo 2014° del código civil, este principio junto con el de legitimación registral
son muy importantes para nuestro sistema registral, la legitimación fortalece al asiento registral y la fe
pública constituye el efecto de esta legitimación. También se encuentra regulado en el artículo 8° del
RGRP, aquí el reglamento habla solamente de los asientos registrales a diferencia del código civil se
refiere también a los títulos archivados.

Este principio confiere garantía de seguridad jurídica plena,lo que el estado ha procurado es que
como efecto de la inscripción tengas seguridad jurídica, genera confianza en la apariencia del
registro, busca proteger al tercero que obra de buena fe pues él ha obrado en base a lo que decía el
registro esto es encaso este registro se haya suplantado la identidad o falsificados firmas, en este caso
el tercero registral se apoya en la publicidad que brinda RP hay una confianza en la apariencia del
registramos el estado es quien nos dice que debemos confiar en RP, aquí lo que prevalece es la
información registral que encontramos en las partidas registrales, en transferencias de bienes no
podemos hablar de fe pública registral.

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Primero el bien por el cual se contrata necesariamente tiene que estar inscrito de lo contrario no se
puede hablar de fe pública registral,ahora el documento puede tener vicios de nulidad , anulabilidad,
rescisión, resolución o también la cancelación , este título se ha inscrito tanto así que ahora pasó de A
hacia B, se inscribe a nombre de B y estamos viendo que este documento tiene un vicio y
generalmente cuando pasa ello no se puede descubrir ni siqueira en el título archivado, el titulo formal
y material también adolece de un visio, luegp tenem,s altercero registral respecto del documento que
tiene un vicio, éste no iterviene en este documento quienes lo hicieron fueron A y b, el tercero jamas
intervino es un tercero respecto a la relacion juridica ya incrita , la norma dice que este tercero ava a
ser protegido a pesar de que este titulo se anule, resuelva os ea cancelado además se le exige a este
tercero registral que celebre una escritura pública y esta va a tener una serie de requisitos primero
tinee que se adquisiciona titulo oneroso, es ecir tiene que ser adquirido por una suma concreto, tiene
que haber una disposiciond e dinero , estas causales que va ahaacer decaer esta escritura publica no
deben constar nie en el titulo ni la escritoura publica,las acausale no deben ser evidentes y demas se
exige al tercero que ibre en buena fe, se presume que esta obrado en buena fe y quien alege
locontarriotenra uq asumir la carga de la prueba,no es que el tecrerob vaya a demostar su buena fe
sino que s epresume que este mismo obro en buena fé no solo esuna buenafe objetiva sino es
diligencial ya ademas este trco de buena be tiene que sncribir sud erecho apr que sea amparado como
un tercero, este debe reunir ciertos requisitos para ser amparado.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

Este principio lo tenemos regulado en el artículo 9° del título preliminar del RGRP, los alcances de
esta norma no pueden ir más allá del código civil, en este caso cuando hablamos de prioridad
preferente se trata de que en la partida registral pueden concurrir títulos que son compatibles , es decir
puede ingresar en la partida uno tras otro determinados títulos y lo que va a hacer la inscripción
registral es ordenar la preferencia en los derechos que la inscripción registral va a conferir.

hay 2 manifestaciones de esta prioridad preferente primero una manifestación formal que dice que el
título que primero llega al registro es atendido primero, pasa que cuando se presenta un título se
genera un asiento de presentación este tiene un número con el que se va a identificar el título y
obviamente tiene una fecha y hora ,este acto es público en el momento que se crea el asiento de
presentación, en ese momento se vincula la presentación con la partida registral , es así que tu vas a
saber que hay un título pendiente a ser atendido, en atención a este principio lo registradores van a
tener que ordenarse. También hay una preferencia sustantiva donde hablamos de los derecho que están
contenidos en los títulos el derecho contenido en el título que primer ingreso es preferente al derecho
del título contenido con posterioridad, todos los títulos pueden concurrir en la partida registral no se
va a excluir ni uno de ellos, los títulos son compatibles cuando ambos pueden ingresar a la partida y la
inscripción va a dar una referencia, no se excluye la inscripción y al no haber esta va a haber una
relación de preferencia, en la norma del reglamento general de los registros público dice que los
efectos de la inscripción van a surgir desde el asiento de presentación.

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PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Regulado en el artículo 2017° del código civil y en el RGRP en el artículo 10° del título preliminar,
este dice que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior, si un título que inscribimos un título este excluye el derecho a los demás, en este caso los
actos y derechos inscritos entre sí son incompatibles, dicho ello no podrán inscribirse ambos títulos,
inscrito el primero el segundo ya no ingresa a la partida si puede ser presentado pero cuando el
registrador verifique se percatara de la incompatibilidad.

El bloqueo registral es una atención preventiva que tiene una vigencia de 60 días , este sirve para
cautelar tu derecho, bloqueada la partida no se vana a admitir la admisión de nuevos títulos
incompatibles es más los efectos del título inscrito se van a retrotraer a la presentación del bloqueo es

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decir surtirá desde la presentación del bloqueo, en este principio hay una relación de exclusión y ya no
de preferencia como el anterior principio.

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