Como Evitar Un Fraude Inmobiliario - Jhoel Chipana Catalan

FRAUDE INMOBILIARIO
Curso:
"¿Cómo evitar un fraude
inmobiliario?"
Mg. Jhoel Chipana Catalán
Abogado por la PUCP
Magíster por la USMP
Socio de Chipana & Moreno

Abogados
Profesor de Derecho Civil y

Arbitraje
Jhoel Chipana Árbitro en contratación estatal
Catalán
LOS SISTEMAS DE TRANSFERENCIA
INMOBILIARIA
01 02 03 04
Propiedad
Seguridad absoluta o El caso
El catastro
jurídica propiedad peruano
relativa
05
El registro
NORMAS A TENER
EN CUENTA
Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
Artículo 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad

de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.
Artículo 1549.- Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de

la propiedad del bien.
Artículo 2010.- La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento

público, salvo disposición contraria.
Por el artículo 949 del Código Civil, la transferencia de inmuebles es de carácter
consensual, siendo suficiente que entre vendedor y comprador exista un acuerdo
respecto a los elementos esenciales de la compraventa, para que este último se
convierta en propietario del bien inmueble.
No exige forma alguna.
Por tanto, la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble no es obligatoria, ya

que el sistema es declarativo.
La inscripción registral puede tener naturaleza declarativa o constitutiva; las
inscripciones declarativas son las que no perfeccionan o modifican el acto jurídico
materia de inscripción, pues lo único que hacen es reconocer una situación de
derecho preexistente; siendo distinto el caso de la inscripción constitutiva y
obligatoria, propia de los sistemas suizo, alemán y griego, pues en ellos, con la
inscripción registral, recién se perfecciona la transferencia de propiedad.”
Casación n.° 415-99.

CONCURRENCIA DE
ACREEDORES (O DOBLE
VENTA)
En nuestra legislación se ha venido sosteniendo que el sólo consentimiento transmite la
propiedad absoluta, conforme lo establece la articulo 949 del Código Civil.
Podría pensarse que la inscripción del acto traslativo no modifica el sistema general
de transferencia de los derechos reales. Sin embargo, existen algunas hipótesis en
las cuales el principio consensual tambalea y, en buena cuenta, es dejado de lado en
beneficio de la inscripción.
El caso más conocido de esta confrontación entre “consentimiento” e

“inscripción” se produce en el artículo 1135 del Código Civil, conocido como el
problema de la “concurrencia de acreedores”, y que en la doctrina se le conoce
como la “doble venta”.
Es "aquel configurado por dos o más contratos de compraventa, válidos y aún eficaces,
cuyos cumplimientos en forma especifica son de todo punto incompatibles y celebrados
sobre la misma cosa o derecho, por el mismo vendedor que, por lo menos en relación
con uno de ellos, era el titular de aquella cosa o derecho doblemente vendido, con
independencia de que alguno de los compradores haya o no recibido la entrega, real o
ficta".
Rubio Garrido
Se trata del conflicto entre dos o mas títulos adquisitivos válidos otorgados por la misma
persona y sobre el mismo bien. Dicha pugna de intereses debe ser zanjada por la ley, en
tanto no es posible admitir que un solo bien pueda ser entregado a distintas personas
que arguyen títulos incompatibles sobre él.
OTRA FORMA DE FRAUDE:
Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a

quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al
acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título
que conste de documento de fecha cierta más antigua.
PUBLICIDAD REGISTRAL
Se reconoce que la publicidad registral tiene como esencia hacer de conocimiento
público las circunstancias o hechos relevantes respecto a la situación jurídica de los
bienes inmuebles.
La publicidad, en cualquiera de sus modalidades, sólo es útil en cuanto brinda

información y confianza. Téngase en cuenta que antes de entablar cualquier relación
jurídica, los ciudadanos requieren el máximo de certeza sobre los presupuestos de
dichas relaciones (quién es el dueño, cuáles son las cargas, etc.). Para adquirir esa
certidumbre, los particulares pueden emprender averiguaciones más o menos largas
y costosas. En su reemplazo, el Estado organiza una publicidad que hace innecesaria
una ulterior investigación, reduciendo la inseguridad y facilitando la circulación de la
riqueza. Empero, de poco valdría esa organización estatal de la publicidad si los
datos que ofrece no tienen garantía de autenticidad y no puede depositarse en ellos
la plena confianza de los interesados.
Cortez Pérez
El sistema de publicidad registral reposa sobre ciertos principios que constituyen
manifestaciones de éste, a saber:
• Principio de Rogación
• Principio de Legalidad
• Principio de Publicidad
• Principio de Legitimación
• Principio de Fe Pública Registral
• Principio de Tracto Sucesivo
• Principio de Prioridad
• Principio de Impenetrabilidad
Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
"Este artículo consagra una presunción juris et de jure, vale decir, no cabe
prueba en contrario, la ley impone esta ficción legal, con la cual determina que
todo sujeto tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, ello con el
fin de otorgar seguridad jurídica a los particulares”.
Recuperado de: https://www.enfoquederecho.com/2013/02/13/publicidad-

registral-un-breve-repaso-a-un-arduo-debate/
¿SI HABLAMOS DE FRAUDE
PODEMOS SEÑALAR QUE ES
SINÓNIMO DE DAÑO Y
PERJUICIO
El fraude ha sido considerado sinónimo de daño o perjuicio conseguido mediante un
medio o mecanismo utilizado para tal fin, valiendo tanto un ardid, que implica en el fondo
un acto contra la ley por eludir las reglas del derecho, pero sin un enfrentamiento frontal,
sino buscando aparentes normas de cobertura.
Se requiere como elemento esencial un acto o serie de actos que, pese a su apariencia de
legalidad, violen el contenido ético de los preceptos en que se amparan, se tenga o no
consciencia de burlar la ley.
El contrato fraudulento se puede caracterizar por la presencia de dos normas
esenciales:
− La norma de cobertura, que es a la que se acoge quien intenta el fraude.
− La norma eludible o soslayable, que es la que, a través de ésta y en forma fraudulenta,

se pretende eludir.
Por lo general, de esta naturaleza de contratos en fraude a la ley, participan los
llamados negocios indirectos, muchas veces constituidos por:
• Donaciones disfrazadas.
• Ventas por precio irrisorio especificado en el contrato.
• Contrato sobre sobre deudas inexistentes.
• Ventas sobre bienes sin tener derecho o legitimidad.
• Contrato de transferencia de propiedades con medidas distintas.
• Contrato sobre bienes que no son los señalados en las partidas registrales.
• Y todos los vinculados a traslado de propiedad sin tener titularidad o aquellos que
esconden la real ubicación de los predios.
SI NO CONOZCO EL NÚMERO
DE LA PARTIDA REGISTRAL,
¿CÓMO LO OBTENGO?
Las formas de obtener las partidas son dos:
1. En el índice de la Sunarp (búsqueda de índice), se puede ubicar la partida registral o el

número de partida electrónica dando los nombres y apellidos completos de los
propietarios. Se entrega un listado de las propiedades registradas a nombre de ese
propietario y se podrá seleccionar la cualquiera. La dirección del inmueble servirá para
cotejar que se trata del bien que se busca, pero no servirá para encontrar el número de
partida.
2. La búsqueda catastral, llevando planos que muestren el perímetro y la memoria descriptiva

del predio firmada por profesionales autorizados y, con ello, se halla el número de partida.
Excepcionalmente, si no funcionan estas búsquedas, es probable que el inmueble no esté

inscrito en registros públicos o tenga a otros propietarios.
MEDIOS DE DEFENSA
Mecanismos para poder frenar el fraude inmobiliario:
1. Alerta registral: la alerta ayuda a coadyuvar a que la persona natural o jurídica

interesada tenga conocimiento efectivo de las posibles modificaciones en la
situación jurídica de los bienes o actos inscritos, frente al riesgo de la
presentación al registro de documentos falsificados o basados en suplantación
de personas en la celebración de los actos jurídicos. El servicio de alerta registral
es de carácter informativo y referencial.
2. Bloqueo por falsificación de documentos: la denuncia por presunta falsificación

de documentos es el escrito formulado por el administrado y dirigido a la
Jefatura de la Zona Registral respetiva, comunicando la existencia de una
asiento registral extendido en mérito de un titulo que contiene presuntamente
un documento falsificado.
3. Anotación notarial por presunta falsificación de identidad: es la autorización al
notario a solicitar una anotación preventiva en la partida de un inmueble
respecto del cual se haya inscrito un instrumento notarial presumiblemente falso
o uno auténtico en el que presumiblemente se haya suplantado la identidad del
otorgante.
4. Procedimiento de anotación preventiva: emitida la sentencia que declara nula la

transferencia a favor de un presunto traficante y siempre que la respetiva
demanda se haya anotado encontrándose vigente la anotación preventiva por
presunta falsificación, las inscripciones de las transferencias posteriores serán
enervadas por el sólo mérito de la inscripción de dicha sentencia de registro.
5. Inmovilización de partidas registrales: a fin de proteger los derechos de los
titulares registrales y teniendo en cuenta que Sunarp tiene como finalidad
brindar seguridad, con la finalidad que el titular no se vea desprotegido se puso
a su disposición un mecanismo legal que permite el cierre temporal y voluntario
de las partidas correspondientes al registro de predios.
6. Oposición a la inscripción y cancelación de asientos registrales por presunta

falsificación del título o suplantación de la identidad del otorgante: la Ley n.°
30313 y su reglamento han creado un procedimiento de oposición y
cancelación, a efectos de buscar una salida ante la inminente necesidad de
concurrir al juzgado, pudiendo realizar un procedimiento administrativo que
permita oponerse a un título ingresado a los registros públicos, para evitar la
calificación y la inscripción y no se consolide la titularidad registral con
documento presentante fraudulento.
TERCERO DE BUENA FE EN
EL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL
El Tribunal Constitucional, en su sentencia recaída en el expediente n.° 00018-
2015-PI/TC, denominado “Caso del tercero de buena fe”, ha establecido que
para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber desplegado una
conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la
inscripción del mismo, además de haber dado cumplimiento a todos los
requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil.
Exigencia de buena fe objetiva en el
supuesto del tercero civil
El TC ha señalado que el deber de diligencia no solo es exigible a quienes adquieren en
base a lo que obra en los Registros Públicos, sino también inclusive en relación al
propietario. Así, las personas que no hayan inscrito su derecho de propiedad en los
Registros Públicos “se ven impedidas de ejercer a plenitud el derecho a la propiedad
constitucionalmente reconocido”.
Además, no basta que el sujeto inscriba su derecho de propiedad en los registros públicos
pues “resulta insuficiente si es que el propietario no mantiene una conducta diligente en
relación al registro” y que, en relación a ello, “la Sunarp ofrece mecanismos gratuitos para
proteger la propiedad, tales como el servicio de alerta registral, el cual comprende a su vez:
i) la alerta de inscripción y ii) la alerta de publicidad”. Es decir, exige un deber de diligencia
al propietario con relación al registro.
PLENO JURISDICCIONAL
NACIONAL CIVIL Y PROCESAL
CIVIL 2020
Tema
La segunda compraventa en un acto de doble enajenación, ¿nula o válida?
Pregunta problematizadora
¿Es nulo o válido el segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por el
mismo vendedor con un diferente comprador?
Se acordó, por mayoría, la nulidad del segundo contrato de compraventa de un
bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador.
Esta nulidad operará cuando presente las siguientes causas: la finalidad sea
ilícita, objeto jurídicamente imposible y/o ser contraria a las normas que
interesen al orden público o a las buenas costumbres.
CASO EMBLEMÁTICO
¿CÓMO OPERABA LA RED ORELLANA?
1. Rodolfo Orellana y su hermana Ludith constituyeron empresas de rubros de asesoría legal,

inmobiliarias, compañías liquidadoras, cooperativas, asociaciones, fundaciones, empresas
editoras de medios de comunicación y mineras para cometer diversos delitos
2. Para apropiarse de inmuebles, un testaferro de la red criminal adquiere un aparente

derecho de dominio —generado por documentos públicos falsos— sobre terrenos de
terceras personas o que le pertenecen al Estado a través de una minuta o escritura
pública.
3. Luego, las inscribe en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp),
convirtiendo ese título de dominio aparente en un título inscrito dotado de todas las
cualidades que otorga un proceso regular, con lo que se inicia el ocultamiento de su origen
delictivo.
4. Se transfiere la propiedad adquirida a otros testaferros. Al pasar por más manos, se aleja el
bien del origen delictivo.
5. En algunos casos, se simulan procesos judiciales o arbitrajes para que el dominio del
inmueble pase a otro testaferro por un laudo o una resolución judicial. En estos
procesos participan abogados, notarios, árbitros, tasadores y hasta funcionarios
públicos coludidos con el prófugo Orellana Rengifo.
6. Finalmente, los bienes son comprados por la Cooperativa de Ahorro y Crédito para los
Exportadores (Coopex), una de las empresas creadas por Orellana para sus fines
ilícitos; testaferros u otras empresas de propiedad del prófugo abogado.
7. Otra de las modalidades que utilizaba Orellana para apropiarse de inmuebles —
que luego venderá a través de su inmobiliaria— es generar derechos de créditos a
favor de un tercero (testaferros que están dentro de un proceso concursal) para
librar inmuebles de cargas y/o gravámenes.
8. La red Orellana habría cometido así delitos como apropiación de inmuebles y

lavado de títulos, simulación de deudas y derecho de lavados de créditos,
defraudaciones al Estado, lavado de activos de procedencia del tráfico ilícito de
drogas. Además de amedrentamiento e intimidación, seguimiento e
interceptaciones telefónicas, actividades mineras ilegales y tala ilegal.
9. Para los actos ilícitos, la organización criminal de Orellana tiene cuatro aspectos: de carácter
técnico-profesional, gestión empresarial y/o comercial, amedrentamiento y difamación, y
captación.
10.El aparato de amedrentamiento e intimidación de la organización criminal actuaba a través

de determinados medios de comunicación (Juez Justo, Juez Justo TV, TV Video SAC, UCONA
SAC y Miraflores Corp Radial SAC) en contra de funcionarios que obstaculizan la labor
delictiva. Este aparato es liderado por Heriberto Benítez y Benedicto Jiménez.
Recuperado de: https://peru21.pe/politica/rodolfo-orellana-10-claves-entender-operaba-red-criminal-174806-noticia/?ref=p21r

[email protected]
Jhoel Chipana Catalán

Chipana & Moreno Abogados
Jhoel Chipana Catalán
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Profesor de Derecho Civil y

Jhoel Chipana Árbitro en contratación estatal

Artículo 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad

Artículo 1549.- Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de

Artículo 2010.- La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento

No exige forma alguna.

Por tanto, la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble no es obligatoria, ya

Casación n.° 415-99.

El caso más conocido de esta confrontación entre “consentimiento” e

Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a

La publicidad, en cualquiera de sus modalidades, sólo es útil en cuanto brinda

Recuperado de: https://www.enfoquederecho.com/2013/02/13/publicidad-

− La norma de cobertura, que es a la que se acoge quien intenta el fraude.

− La norma eludible o soslayable, que es la que, a través de ésta y en forma fraudulenta,

1. En el índice de la Sunarp (búsqueda de índice), se puede ubicar la partida registral o el

2. La búsqueda catastral, llevando planos que muestren el perímetro y la memoria descriptiva

Excepcionalmente, si no funcionan estas búsquedas, es probable que el inmueble no esté

1. Alerta registral: la alerta ayuda a coadyuvar a que la persona natural o jurídica

2. Bloqueo por falsificación de documentos: la denuncia por presunta falsificación

4. Procedimiento de anotación preventiva: emitida la sentencia que declara nula la

6. Oposición a la inscripción y cancelación de asientos registrales por presunta

La segunda compraventa en un acto de doble enajenación, ¿nula o válida?

1. Rodolfo Orellana y su hermana Ludith constituyeron empresas de rubros de asesoría legal,

2. Para apropiarse de inmuebles, un testaferro de la red criminal adquiere un aparente

8. La red Orellana habría cometido así delitos como apropiación de inmuebles y

10.El aparato de amedrentamiento e intimidación de la organización criminal actuaba a través

Recuperado de: https://peru21.pe/politica/rodolfo-orellana-10-claves-entender-operaba-red-criminal-174806-noticia/?ref=p21r

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