Respuestas a la guía de lectura primer parcial

1) Concepto de Derecho Real: Está regulado en el libro cuarto del CCYCN. Según
el Dr. Allende el derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial,
cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona
una cosa, una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a
abstenerse de realizar cualquier acto contrario a él, naciendo para el caso de
violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
preferendi y al ius persequendi.
El concepto de derecho real está regulado en el artículo 1882 del CCCN: “El
derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.” En esta
definición, por “poder jurídico” entendemos el derecho subjetivo cuya esencia
consiste en un señorío de la voluntad, sobre personas o cosas, que se ejerce de
propia autoridad, en forma autónoma e independiente de toda otra voluntad. Es
decir, el poder jurídico real es el que recae sobre cosas determinadas, tiene
carácter patrimonial y se halla regulado principalmente por normas de orden
público.
Tambien debemos tener en cuenta que el derecho subjetivo (en general) es un
interés protegido por el derecho objetivo mediante el otorgamiento de un poder o
facultad a una voluntad; o a la inversa, un poder o facultad atribuido a una
voluntad por el derecho objetivo para la protección de un interés. Todo derecho
subjetivo está integrado por 3 elementos: sujeto (es el titular, personahumana o
juridica a cuya voluntad el ordenamiento le otorga el poder o facultad), objeto (es
la persona o la cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder,o comportamiento que
está facultado a exigir de determinada persona), y la causa (hecho o acto juridico
que le ha dado nacimiento).
Como bien dijimos es derecho real es absoluto, esto quiere decir que existen
frente a todos, erga omnes. Tambien nombramos su caracter patriomnial, puesto
que el patrimonio es concebido como una universalidad de derechos que
representa una unidad de masa y gestión a cargo de su titular, quien puede
administrar ydisponer a voluntad.
Carcaterísticas generales del derecho real: tiene como regimen legal el orden
público; está regido por el principio de numero cerrado, donde los particulares no
pueden dar nacimiento a otros derechos distintos a los que la ley establece
taxativamente; su objeto inmediato son las cosas, partes materiales de la cosa,
partes indivisa, y un bien cuando la ley expresamente lo determina; tiene 2
elemetos, el sujeto o titular y el objeto; el sujeto pasiv es ineterminado y general;
en él existe una relación directa e inmediata con el objeto, y el beneficio o utilidad
es obtenido por su titular directamente del objeto de derecho.
2) Objeto de los derechos reales: está regulado en el artículo 1883 del CCYCN, el
cul señala que el derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o por unaparte indivisa. El objeto
también puede consistir en un bien taxtivamente señalado por la ley.
El concepto de "cosa" desde el punto de vista jurídico se limita a todo lo que tiene
un valor entre los bienes de los particulares. Según el CCYCN no se requiere que
la cosa esté en comercio, ya que son asimismo objeto del derecho real las cosas
que están fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa, y aquellas cuya
enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar.
ARTICULO 15.- "Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los
derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo
que se establece en este Código."
ARTICULO 16.- "Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del
artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre."
La energía no ocupa un lugar en el espacio, pero tiene un contenido económico
susceptible de goce y disposición que se asimila a las cosas, por lo tanto se le
aplican las disposiciones relativas a las cosas, aunque no todas resultan
aplicables ya que la energía se produce y se consume inmediatamente, y lo que
queda es el cuerpo que la produce.
También tenemos el caso del cuerpo humano, el cual no es una cosa que se
encuentre en el comercio. Sin embargo, el cuerpo humano y las partes del cuerpo
humano que se separan definitivamente de él, son susceptibles de reproducción,
no afectan en forma permanente la integridad de la persona, y pueden
considerarse cosas y susceptibles de actos jurídicos.
ARTICULO 17.- "Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo
humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico,
científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre
que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales."
ARTICULO 56.- "Actos de disposición sobre el propio cuerpo. Están prohibidos los
actos de disposición del propio cuerpo que ocasionen una disminución
permanente de su integridad o resulten contrarios a la ley, la moral o las buenas
costumbres, excepto que sean requeridos para el mejoramiento de la salud de la
persona, y excepcionalmente de otra persona, de conformidad a lo dispuesto en el
ordenamiento jurídico.
La ablación de órganos para ser implantados en otras personas se rige por la
legislación especial.
El consentimiento para los actos no comprendidos en la prohibición establecida en
el primer párrafo no puede ser suplido, y es libremente revocable."
Luego tenemos el cadaver, el cual es un despojo mortal, y éste o sus partes
pueden ser objeto de actos jurídicos, a título oneroso o gratuito, pero teniendo en
cuenta la voluntad del muerto. ARTICULO 61.- "Exequias. La persona plenamente
capaz puede disponer, por cualquier forma, el modo y circunstancias de sus
exequias e inhumación, así como la dación de todo o parte del cadáver con fines
terapéuticos, científicos, pedagógicos o de índole similar. Si la voluntad del
fallecido no ha sido expresada, o ésta no es presumida, la decisión corresponde al
cónyuge, al conviviente y en su defecto a los parientes según el orden sucesorio,
quienes no pueden dar al cadáver un destino diferente al que habría dado el
difunto de haber podido expresar su voluntad."
3) Numerus clausus: en el derecho argentino adoptamos el concepto de numerus
clausus o número cerrado, a partir del cual los particulares no pueden crear por su
voluntad derechos reales distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por
pactos privados las normas estatuarias que los rigen.
Los derechos reales están regulados en el artículo 1887 del CCYCN: "ARTICULO
1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el
condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo
compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la
habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda."
4) Clasificación de los derechos reales:
a) Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art. 1888): Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado
y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
(usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda) recaen
sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena
constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen,
excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real,
su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado.
b) Derechos reales principales o accesorios (art 1889): Los derechos reales
son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son
accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
c) Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art 1890): Los
derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
d) Ejercicio por la posesión o por actos posesorios (art 1891): Todos los
derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
5) Concepto de título suficiente (art 1892): La adquisición derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se
entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Para que el
título (y el modo) sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
Por ejemplo, un contrato de compraventa, un contrato de donacion, un contato de
hipoteca,el aporte en sociedad, serían títulos suficientes porque según a ley, son
aptos para transmitir o constituir el derecho real.
La importancia del título suficiente es grande, pues se trata del acto jurídico que
sirve de causa a la tradición, es por ello que se habla de título-causa, o de título en
sentido sustancial, o sea el acto causal de adquisición, modificación o transmisión
del derecho real.
El titulo suficiente (acto juridico) para ser considerado como tal, debe hallarse
revestido de las formalidades o solemnidades eixigidas por la ley en cada caso.
Por ejemplo, si se trata de una compraventa de inmuebles el contrato debera
instrumentarse por escritura publica. Estos serían los requisitos de forma, mientras
que tambien tenemos los requisitos de fondo, que son como bien dijimos la
capacidad y la legitimación. Para que el titulo sea suficiente debe cumplir con
ambos, de forma y de fondo. Si cumple los de forma pero no los de fondo se llama
"justo titulo", y aunque no será habil para adquirir el derecho real, posibilitará la
usucapión breve que conducirá a su adquisición.
6) Concepto de Modo suficiente: así como el titulo suficiente es la causa mediata
de la adquisición del derecho real por acto entre vivos, la tradición es su causa
inmediata, y configura el modo suficiente.
La tradicion tiene función constitutiva del derecho real ya que el acreedor no
adquiere ningun derecho real sobre la cosa antes de la tradición, salvo disposición
legal en contrario.
Para que la tradición dé lugar a transmisión del derecho real debe reunir 3
condiciones: a) ser hecha por el propietario de la cosa, b) las partes deben tener
capacidad legal necesaria, c) la tradicion debe ser por titulo suficiente para
transferir el dominio.
La tradicion debe cumplirse por la entrega material o traves de actos materiales.
ARTICULO 1924.- "Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a
otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo
menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que
no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de
darla a quien la recibe, o de éste de recibirla."
ARTICULO 1926.- "Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la
posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no
debe mediar oposición alguna."
La declaracion de las partes de haberse hecho la tradicion vale para ellas como
una confesión, pero carece de efecto frente a terceros, que estarán habilitados
para controvertir la existencia de la tradición.
7) Publicidad suficiente: Además de su función consitutiva, la tradición tiene una
funcion publicitaria.
ARTICULO 1893.- "Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el
caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho
real."
El derecho real exige de la publicidad frente a terceros debido a que nadie está
obligado a respetar un derecho que no conoce.
Existen diferentes tipos de inscripción registral:
a) Registración declarativa: es cuando la inscripción se exige solo a los efectos de
oponer el derecho a terceros interesados, para hacerles conocer a éstos un
derecho real que ya existe porque se han conjugado el titulo suficiente y el modo
suficiente. Es decir, con el título y el modo suficiente ya soy dueña. Lo que logra la
inscripción es que sea oponible a terceros interesados de buena fe.
b) Registración constitutiva: es cuando la inscripción es condición de nacimiento
del derecho real. Es decir, el derecho nace con la inscripción y a partir de allí es
oponible. Por ejemplo, el registro automotor.
8) Posesión. Concepto. Elementos: Posesión es ejercer poder físico o material
sobre una cosa desconociendo en los hechos todo otro señorío superior sobre
ella.
ARTICULO 1908.- "Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesión y la tenencia."
ARTICULO 1909.- "Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como
titular de un derecho real, lo sea o no."
Por ejemplo: un ladron me roba la computadora, la lleva a su casa y la utiliza,
eventualemente hasta la vende. El ladron es poseedor (aunque no sea propietario
y sepa muy bien que él no es el propietario) ya que se comporta con la
computadora como la haría un propietario. El ladrón desconoce un señorío
superior.
Los elementos de lo posesión son: a) la persona (sujeto); b) la cosa (objeto), c) el
ejercicio de un poder de hecho (contacto físico con la cosa o posibilidad de
establecerlo)
9) Tenencia. Concepto: ARTICULO 1910.- "Tenencia. Hay tenencia cuando una
persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y
se comporta como representante del poseedor."
El tenedor ejerce un poder físico voluntario sobre la cosa pero reconoce en otro un
señorío superior.
Según el artículo 1909 el poseedor puede ejercer el poder de hecho por sí o por
otro (ese otro es el tenedor).
10) Clasificación de las relaciones de poder: (ver cuadro)
La relación de poder es legítima cuando constituye el ejercicio de un derecho real
o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. La legitimidad
se presume salvo prueba en contrario. Por su parte, será ilegítima cuando no
comporte el ejercicio de un derecho real o personal legalmente constituido.
(ARTICULO 1916.- "Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se
presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas
cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley".)
La relacion de poder ilegítima de buena fe se presentará cuando no exista
derecho real o personal respaldándola, pero quien la ejerce está convencido de
que sí lo tiene porque no ha conocido ni podido conocer (actuando con la debida
diligencia) que no existe el derecho. Es decir, debe incurrir en un error de hecho
esencial y excusable que lo lleve a creer que quien le transmitió la cosa era titular
del derecho transmitido y tenia capacidad para hacerlo.
La relacion de poder será ilegítima de (simple) mala fe cuando no concurrieran
los requisitos para consigurar la buena fe o se presumiera la mala fe.
La relacion de poder será ilegítima de mala fe y viciosa cuando a) respecto de
los inmuebles, fuera adquirida por violencia (cuando la relacion fuera adquirida
por vías de hecho acompañadas de violencias materiales o morales provenientes
de otra persona, o sus agentes o representantes), clandestinidad (cunando la
relación se haya tomado o continuado en forma oculta o adoptando precauciones
para evitar el conocimiento de la adquisicion o continuacion por parte de quien
tenía derecho a oponerse), o abuso de confianza (cuando alguien recibe la cosa
con la obligacion de restituirla y rehus su restitución, llevando a cabo actos que
impliquen un alzamiento contra y un desconocimiento de la reación de quien se la
entregó); y b) respecto de los muebles cuando fuera adquirida por hurto, estafa o
abuso de confianza.
ARTICULO 1920.- "Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se
determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras
no se produce una nueva adquisición."
Los vicios son relativos, es decir, solo quien ha sufrido el vicio (la victima de
violencia, clandestinidad, hurto, etc.) puede acusar al poseedor o tenedor de
vicioso. (art. 1921)
11) Presunciones legales: el CCYCN consagra diversas presunciones,
enderezadas fundamentalmente a facilitar la prueba en materia de las relaciones
de poder.
ARTICULO 1911.- “Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se
presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce
un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una
relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este
Código, servidor de la posesión.”
ARTICULO 1914.- “Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume
que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión
que en él se indica.”
ARTICULO 1915.- “Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de
poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la
posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos
exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos
producen ese efecto.” Con la primera oración lo que queremos decir es que, tal
como la relación de poder se adquirió, continúa; por ejemplo, si yo la adquirí como
poseedor, continúo con ese carácter mientras no se pruebe que me convertí en
tenedor o en poseedor de otra especie. Esto sería inmutabilidad de la causa, sin
embargo, cabe destacar que puede producirse un cambio en el supuesto de la
denominada “intervención de título” que se estudiará más adelante.
ARTICULO 1916.- “Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se
presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas
cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley.”
ARTICULO 1919.- “Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de
buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de nulidad
manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición
de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre
ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.”
ARTICULO 1917.- “Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder
sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la
tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su
relación de poder.”
ARTICULO 2270.- “Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es
inútil la prueba del derecho real, más el juez puede examinar los títulos
presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.”
ARTICULO 1928.- “Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa
los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de
signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento
por cualquier modo que se obtenga.” Con esto se quiere decir que se presume
iuris tantum que los actos enumerados exteriorizan una posesión y no una
tenencia.
ARTICULO 1930.- “Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que
prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.”
12) Adquisición de las Relaciones de Poder por actos entre vivos: Unilateral y
Bilateral: La adquisición consiste en asumir voluntariamente el poder de disponer
físicamente de la cosa. Es necesario que la persona sea capaz. Se debe distinguir
entre la adquisición por actos entre vivos o por causa de muerte. La adquisición
por actos entre vivos se produce cuando la persona entra en contacto físico con la
cosa, o tiene la posibilidad física de establecerlo, o cuando dicha cosa entra en el
ámbito de custodia del adquirente. Dentro de esta categoría la relación puede
establecerse unilateral o bilateralmente. La adquisición unilateral se concreta a
través del apoderamiento, por cualquier modo que se obtenga; por ejemplo, la
ocupación de un inmueble por un usurpador, o el hurto de una cosa mueble por el
ladrón.
ARTICULO 1923.- “Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren
por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el
que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro,
quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor.
La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.”
ARTICULO 1928.- “Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa
los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de
signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento
por cualquier modo que se obtenga.”
Respecto de la adquisición bilateral o derivada, el modo es la tradición, que se
cumple a través de los actos materiales. Hay tradición cuando una persona
entrega voluntariamente una cosa a otra que la recibe, siendo necesaria la
realización de actos materiales que otorguen el poder físico sobre la cosa, y
emanados de las dos partes o por lo menos de una de ellas.
13) Traditio Brevi Manu y Constituto Posesorio:
Traditio Brevi Manu: El artículo 1923 establece una regla lógica al decir que no es
necesaria la tradición cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y éste
pasa la posesión a quien la tenía a su nombre. Ejemplo: el propietario que vende
la cosa a su inquilino. Éste ya tiene la cosa en su poder, por lo tanto, no es
necesaria la tradición ni la realización de actos materiales de entrega.
Otro supuesto de Traditio Brevi Manu se da cuando el que poseía a nombre del
propietario pasa a poseerla a nombre de otro. Por ejemplo: Francisco, locatario de
Juan, quien vende el inmueble a Lucas. El locatario Francisco, que era
representante de la posesión de Juan, pasa a serlo de la de Lucas. Lucas va a
adquirir la posesión cuando el tenedor, en este caso Francisco, quede notificado
de la identidad del nuevo poseedor.
Constituto Posesorio: Tampoco es necesaria la tradición cuando el poseedor la
transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del
nuevo poseedor. Por ejemplo, Juan, propietario de un inmueble, se lo vende a
Lucas, pero Lucas autoriza a Juan a seguir ocupándolo hasta que éste se consiga
una nueva vivienda. No son necesarios actos materiales de entrega para tener por
operada la adquisición de la posesión por Lucas.
14) Principio de Inmutabilidad de la Causa y 15) Intervensión del título: unilateral y
bilateral: Dice el artículo 1915 que nadie puede cambiar, ni por su mera voluntad ni
por el transcurso del tiempo, la especie de su relación de poder (posesión o
tenencia), es decir, que en el carácter que comenzó continúa hasta su extinción.
No obstante, este “principio de inmutabilidad de la causa” cede cuando ocurre una
“intervensión del título” (cambio de la causa) que puede unilateral o bilateral.
Será bilateral en el caso de mediar acuerdo de los interesados. Así los supuestos
de Traditio Brevi Manu y Constituto Posesorio. Por su parte, será unilateral cuando
quien está ejerciendo una relación de tenencia realiza actos materiales positivos
por sí mismo que excluyan al poseedor, sin que quede la más mínima duda de su
propósito de privarlo de sus facultades sobre la cosa. No basta la simple intención,
sino que requiere que de los actos materiales derive la exclusión efectiva. Será
cuestión de hecho determinar en cada caso concreto la ocurrencia de una
intervensión unilateral. La prueba corre por cuenta de quien la invoca.
La intervensión del título es una excepción al principio de la inmutabilidad de la
causa y debe ser interpretada rigurosamente.
16) Dominio: Concepto. Caracteres. Clases: El dominio es el derecho real que
confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto. El
titular de dominio tiene la plena in re potestas. Cabe destacar que el dominio no es
un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que, como todo derecho,
tiene un estatuto regulador que implica la existencia de limitaciones a la exclusiva
voluntad del titular y que conforma su contenido normal.
ARTICULO 1941.- “Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto
hasta que se pruebe lo contrario.”
Entre sus caracteres encontramos que es “absoluto”, porque su titular ejerce la
mayor cantidad de facultades que un sujeto puede tener sobre una cosa, y así es
que tiene el ius possidendi (derecho a poseer), ius utendi (derecho de usar), ius
fruendi (derecho a gozar), y el ius abutendi (derecho de disponer) de una manera
exclusiva y perpetua.
En la medida en que la necesidad social lo reclame, la autoridad pública tiene el
derecho de determinar, inspirándose en el bien común, el alcance del uso que los
propietarios podrán hacer con sus bienes.
Hay dos diferentes clases de dominio, el perfecto y el imperfecto. El dominio es
pleno o perfecto cuando es perpetuo, y la cosa no está agravada con ningún
derecho real hacia otras personas, ni sujeta a condición o plazo.
Caracteres del dominio perfecto:
a) Perpetuo: ARTICULO 1942.- “Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene
límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue,
aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.” En síntesis, su perpetuidad
refiere a que no tiene límite en el tiempo y no se extingue por su no uso. Sin
embargo, este carácter no se opone al hecho de que, si otro comienza a poseer la
cosa que el dueño no usa, y lo hace por el término requerido para la usucapión, el
dominio se extinguirá, no por el no uso del dueño, sino porque otro lo adquirirá en
virtud de la prescripción adquisitiva.
b) Exclusivo: ARTICULO 1943.- “Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede
tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.” La exclusividad se refiere a
que la titularidad de la cosa corresponde a una sola persona.
El dominio no deja de ser exclusivo cuando está gravado con derecho de disfrute
o garantía a favor de terceros, pues la existencia de tales cargas reales sólo afecta
al contenido, y en consecuencia al carácter de absoluto.
Si existe pluralidad de sujetos titulares no habrá dominio, sino derecho real de
condominio.
El dueño tiene la facultad de excluir o no admitir a extraños al uso, goce o
disposición de la cosa, facultad que deriva de su derecho a la privacidad, que
conlleva el derecho a remover las cosas u objetos que terceros pongan en la cosa
sin su consentimiento, y también el de encerrar sus inmuebles con muros, cercos
o fosos, sujetándose a las normas pertinentes.
17) Dominio Imperfecto: Concepto. Supuestos:
ARTICULO 1946.- “Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido
a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.”
ARTICULO 1964.- “Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el
revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los
artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo
31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la
respectiva carga real que lo grava.”
18) Dominio Revocable: Concepto. Plazo. La revocación del Dominio. Efectos de
la retroactividad: ARTICULO 1965.- “Dominio revocable. Dominio revocable es el
sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe
restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o
por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al
término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de
aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse
producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El
plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.”
En el dominio revocable existen dos sujetos, el transmitente que se convertirá en
revocante, y el dueño que es titular imperfecto.
ARTICULO 1966.- “Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas
facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos
a las consecuencias de la extinción de su derecho.”
ARTICULO 1967.- “Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa
registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de
adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto
de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación
personal de restituir la cosa.”
ARTICULO 1969.- “Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el
dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados
por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño.”
ARTICULO 1968.- “Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o
condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.”
Extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su
antiguo dueño. Si no lo hace, éste podrá demandarlo para que cumpla con lo
pactado.
19) Dominio Fiduciario: Concepto. Plazo. Efectos:
ARTICULO 1701.- “Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se
adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y
está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto
de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.”
ARTICULO 1703.- “Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace
excepción a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio
imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las
limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del
Capítulo 30 y del presente Capítulo.”
ARTICULO 1704.- “Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades
del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.”
ARTICULO 1705.- “Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene
efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no
se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas,
y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.”
ARTICULO 1706.- “Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del
fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.”
ARTICULO 1707.- “Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al
dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos
los actos jurídicos realizados.”
20) Apropiación: Cosas susceptibles de apropiación. Cosas no susceptibles de
apropiación: Dentro de los modos especiales de adquisición del dominio tenemos
la apropiación.
ARTICULO 1947.- “Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables
sin dueño, se adquiere por apropiación.
a) son susceptibles de apropiación: i) las cosas abandonadas; ii) los animales que
son el objeto de la caza y de la pesca; iii) el agua pluvial que caiga en lugares
públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación: i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún
valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario; ii) los animales
domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; iii) los animales
domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó
artificios para atraerlos; iv) los tesoros.”
La apropiación exige la aprehensión de una cosa susceptible de ser apropiada,
hecha por una persona capaz con la intención de adquirir.”
Respecto a la caza y pesca tenemos los siguientes artículos:
ARTICULO 1948.- “Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su
libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa.
Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la
presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización
expresa o tácita.”
ARTICULO 1949.- “Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está
autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática
que captura o extrae de su medio natural.”
Al tesoro podemos definirlo a partir del siguiente artículo: ARTICULO 1951.-
“Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se
encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.”
21) Régimen de cosas perdidas: como bien se aclaró, no son susceptibles de
apropiación. Se ha resuelto que para que exista cosa perdida son necesarios dos
requisitos: a) el objetivo o material, reflejado en el hecho de que la cosa se
encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no
es el lugar destinado a conservarla; y b) el subjetivo, consistente en la negligencia
o descuido del titular, pero que excluye la idea de renunciar a los derechos sobre
ella. No interesa la causa de la pérdida, lo que importa es que no haya mediado su
voluntad. Como es difícil determinar si la cosa es perdida o abandonada, el
artículo 1947 establece que la cosa se considera perdida si es de valor, salvo
prueba en contrario.
ARTICULO 1955.- “Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado
a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso.
Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo
individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar
intervención al juez.”
ARTICULO 1956.- “Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene
derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa.
Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su
fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede
liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la
cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es
perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la
recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se
halló.”
22) Limites al Dominio: Clausulas de Inenajenabilidad: Cuando hablamos de
límites al dominio nos referimos a aquellas disposiciones que, en virtud de
diversas razones, vienen a poner coto a las facultades que el propietario tiene
sobre su cosa, recortando así el verdadero estatuto del derecho de dominio, pues
no hay ni ha existido jamás un dominio sin ninguna restricción. Estos límites se
encuentran fundados en los más diversos motivos (interés público, razones de
vecindad, etc.)
ARTICULO 1970.- “Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio
privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El
aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de
conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de
vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.”
Los límites al dominio son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos
por su interés respectivo.
Los límites al dominio configuran el estatuto normal del dominio, es decir, tienen
como finalidad determinar los limites dentro de los cuales debe moverse el
ejercicio normal del derecho de propiedad.
La única fuente de los límites al dominio es la ley.
Cláusulas de Inenajenabilidad: Están reguladas en el artículo 1972: “ARTICULO
1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la
cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o
de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se
refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son
válidas si su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años,
se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un
lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las
porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.”
Explicación del artículo con mis palabras.
Este articulo quiere decir que, es nula la cláusula que, respecto de una cosa
determinada, establezca la prohibición de transmitirla o de constituir sobre ella
derechos reales a persona alguna (en los actos a título oneroso). Pero sí es válida,
en cambio, la cláusula de no enajenar a persona o personas determinadas.
En los actos de transmisión a título gratuito son válidas las cláusulas de no
enajenar por un plazo que no exceda de 10 años. Si carecen de plazo o se ha
contemplado uno superior, se entenderán tácitamente reducidas al tiempo
señalado. El plazo es renovable por un lapso no superior a los 10 años.
Tanto en caso de transmisión de los títulos gratuito como los de títulos onerosos,
si se violase la prohibición, trátese de cosas inmuebles o muebles, registrables o
no registrables, haya sido o no impuesta como condición resolutoria, el anterior
propietario podría reclamar la nulidad de la transmisión y reivindicar la cosa, si el
tercero fuera de mala fe, es decir, hubiera conocido o debiera conocer la
existencia de la cláusula.
En las transmisiones mortis causa, en los testamentos, el testador puede
incorporar cláusulas de no enajenar, y serán válidas siempre que no afecten la
legítima de los herederos forzosos o impliquen una sustitución fideicomisaria.
23) Límites al Dominio: Inmisiones Inmateriales:
ARTICULO 1973.- “Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de
actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo
en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa
para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la
causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer
el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al
uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las
exigencias de la producción.”
Esta norma se vincula no sólo a las relaciones de vecindad, sino también que es
una norma protectora de la salud, y del medio ambiente y tutelar del derecho de
todo habitante a un ambiente sano.
Las inmisiones constituyen penetraciones o intromisiones provenientes de un
inmueble que se difunden a otro, sea colindante o no, cercano o no, siempre que
sufra sus consecuencias.
La vida en sociedad exige que, en aras de una convivencia pacífica, el propietario
deba soportar una serie de incomodidades derivadas de actividades desarrolladas
en los inmuebles vecinos (tales como ruidos, olores, luminosidad, calor, etc.). Pero
siempre y cuando las molestias no superen la normal tolerancia, porque entonces
cesa el deber de tolerarlas del propietario y el derecho de producirlas del vecino.
De lo contrario nace el derecho de pedir la supresión de aquellas y la pertinente
indemnización de los daños. Cabe destacar que deberá tenerse en cuenta cierta
persistencia y repetitividad, descartando así la molestia de carácter accidental.
Como bien se menciona en el artículo, la norma obliga a ponderar las
circunstancias del lugar, es decir que se deberá tener en cuenta la zona en la que
se encuentra ubicado el inmueble por el que se reclama, a fin de determinar si la
molestia excede la normal tolerancia.
Además, la autorización administrativa referida a las actividades perjudiciales no
sirve de excusa ni priva del derecho a efectuar el reclamo.
El juez tiene la facultad de: a) disponer la supresión de la causa de la molestia o
su cesación o disminución a límites tolerables, y b) condenar, si correspondiere, a
la indemnización de los daños causados.
Los daños pasibles de indemnización son el daño material que se hubiera
causado (por ejemplo, grietas en las paredes) así como la disminución del valor
locativo o venal del bien afectado. También, si las inmisiones hubieras provocado
daños en la salud física, psíquica o daño moral en los afectados, ellos deben ser
resarcidos.
Se hallan legitimados para promover el reclamo no sólo los titulares de dominio
sino también los que lo fueren de otros derechos reales y, en general, los
poseedores y tenedores.
En cuanto a la prescripción, el reclamo no tiene un plazo. Pero la indemnización
por daños queda atrapada en un plazo de 3 años.
24) Límites al Dominio: Camino de Sirga: ARTICULO 1974.- “Camino de sirga. El
dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de
quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer
ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios
de este artículo.”
La denominación “camino de sirgas” proviene de que, en oportunidades, los
barcos son tirados o remolcados desde la orilla de los cauces de agua por medio
de gruesas cuerdas llamadas sirgas. La conducción de las embarcaciones con las
sirgas puede hacerse desde la tierra por hombres, animales o motores, y esta
tracción exige que una franja de terreno esté libre de obstáculos a los efectos de
satisfacer este fin. Claro que con el avance tecnológico se tornó menos frecuente.
Si bien en la norma se menciona sólo a los dueños de inmuebles colindantes,
también quedan comprendidos los propietarios que, sin ser colindantes con el
cauce, se encuentran dentro de la franja determinada por la ley. Resulta exigible
asimismo a tenedores y poseedores. Debe tratarse de aguas aptas para el
transporte por agua (navegables y flotables). La finalidad de la limitación es
facilitar la circulación por tierra en miras a las necesidades de la navegación. La
franja que se obliga a dejar libre es de 15 metros contados desde la orilla del
cauce. Si bien se trata de una limitación al dominio, el propietario no pierde el
dominio de la franja. En esa franja no puede llevar a cabo acto material alguno que
menoscabe aquella finalidad.
25) Condominio: Concepto. Caracteres. Tipos: ARTICULO 1983.- “Condominio.
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.”
El código regula el condominio como derecho real autónomo sobre cosa propia,
del que son titulares dos o más personas y que, a diferencia del dominio, se ejerce
sobre partes indivisas o ideales, abstractas, o alícuotas.
Características del condominio: a) Pluralidad de sujetos (el derecho de propiedad
sobre una cosa pertenece en común a varias personas humanas o jurídicas); b)
objeto (el cual serían las cosas, pueden ser una o varias, muebles o inmuebles,
registrables o no registrables); c) existencia de cuotas partes ideales carentes de
materialidad (el derecho de propiedad de cada condominio es por una parte
indivisa o alícuota, o cuota-parte, que puede ser por la mitad, un tercio, un cuarto,
etc.); d) el derecho de condominio sobre la cosa común no se fracciona en partes
materiales, no se asienta sobre ellas, sino que se extiende a la totalidad de las
cosas, por las partes indivisas, ideales, alícuotas, etc.
El Código establece que las partes de los condominios se presumen iguales,
excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Tipos de condominio:
a) Condominio sin indivisión forzosa: es aquel en el cual, cualquiera de los
condóminos puede solicitar la partición en cualquier tiempo, y sin la conformidad
de los demás. Por el pedido de la partición de la cosa común, los condóminos
ponen fin al condominio.
b) Condominio con indivisión forzosa: este puede derivar de la ley, de un contrato,
o de una disposición de última voluntad. Esta indivisión puede ser temporaria o
perdurable.
26) Condominio: Facultades del condómino sobre la parte indivisa: (aclaración:
esto pertenece al condominio sin indivisión forzosa) ARTICULO 1989.-
“Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar
el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su
parte acrece a los otros condóminos.”
La existencia de las partes alícuotas nos permite distinguir las facultades de los
condóminos respecto de su parte indivisa, y las facultades relativas a la cosa o
cosas que constituyen el objeto del condominio. Sobre su parte ideal, el
condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc. Sus
facultades son amplísimas, equivalentes a las de un propietario con su cosa.
Como bien dice el artículo, puede renunciar a su parte indivisa, y en ese supuesto,
la parte indivisa acrece la de los demás condóminos, en proporción a la suya.
27) Condominio: Facultades del condómino sobre toda la cosa o parte material de
la cosa: (seguimos dentro de condómino sin indivisión forzada) Sobre toda la cosa,
o sobre parte material de ella, las facultades de los condóminos son restringidas,
existiendo, en principio, imposibilidad de obrar individualmente, se trate de actos
materiales o jurídicos. Por ello, los actos materiales o jurídicos sobre la totalidad
de la cosa o sobre una parte de ella materialmente individualizada requieren el
consenso unánime de los copropietarios.
ARTICULO 1990.- “Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición
jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede
hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo
para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa
común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras
útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.” De esta forma, el condómino no
puede disponer individualmente de toda la cosa, ni de parte alguna material de
ella.
ARTICULO 1986.- “Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No
puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condóminos.”
ARTICULO 1987.- “Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el
uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y
excluyente sobre determinadas partes materiales.” Este convenio requiere la
concurrencia de la voluntad unánime de todos los copropietarios.
28) Condominio: Convenios de suspensión de la partición: (acá ya nos
encontramos dentro de condominio con indivisión forzada temporaria) El
condominio no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo
indeterminado, pero puede convenir la indivisión temporaria.
ARTICULO 2000.- “Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos
pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años.
Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede
ser ampliado hasta completar ese límite máximo.” Es decir, el Código admite el
pacto de indivisión por un término máximo de 10 años.
29) Condominio: Partición Nociva. Partición Anticipada: Antes de explicar estos
dos tipos, primero debemos definir el concepto de “partición” como el acto jurídico
unilateral o plurilateral, necesario o irrevocable, que conduce a la fijación del haber
de cada partícipe, dividiendo el caudal partible, y adjudicando cada lote de bienes
a cada copartícipe.
ARTICULO 2001.- “Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera
de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de
todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico,
el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una
vez.”
ARTICULO 2002.- “Partición anticipada. A petición de parte, siempre que
concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del
tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.” Es
como una especie de contracara de la partición nociva.
30) Clasificación de los Muros desde el punto de vista jurídico:
Introducción al tema: acá estamos dentro del condominio con indivisión forzosa
perdurable, que es la indivisión que se prolonga, como principio, sin límite en el
tiempo, aunque puede cesar). Uno de los supuestos de condominio con indivisión
forzosa perdurable es el “condominio de muros, cercos y fosos”. La importancia
del tema deriva principalmente de razones económicas, las que aconsejan se
contemple la conveniencia de admitir y reglar la utilización de una misma pared
por los propietarios de inmuebles linderos, con el consiguiente ahorro de terrenos,
materiales y mano de obra.
Muros desde el punto de vista jurídico: responde a la pregunta ¿a quién pertenece
el muro? Los muros desde el punto de vista jurídico están contemplados en el
artículo 2006 incisos d), e), y f):
ARTICULO 2006.- “Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo
[…]”.
31) Clasificación de los Muros desde el punto de vista físico: responden al
interrogante ¿dónde está ubicado el muro en el terreno? Y están contemplados en
los incisos a), b), c), g), y h) del artículo 2006: ARTICULO 2006.- “Muro, cerco o
foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los
inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie."
32) Cerramiento Forzoso: ARTICULO 2007.- “Cerramiento forzoso urbano. Cada
uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus
arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de
construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble
colindante, hasta la mitad de su espesor.” Este derecho/obligación se funda en la
necesidad de preservar la intimidad de los vecinos en motivo de higiene,
seguridad y economía del terreno.
Cabe destacar que los vecinos pueden ponerse de acuerdo y construir el muro de
cerramiento encaballado a “comunidad de gastos”; y en defecto de tal acuerdo el
muro de cerramiento puede ser construido contiguo (íntegramente en el terreno de
quien lo construye) o encaballado. Para edificar el muro de encerramiento
encaballado, quien lo haga no debe pedir, ni obtener, autorización del vecino
colindante, ya que esa facultad surge y se la otorga la ley.
ARTICULO 2008.- “Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso
debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la
intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es
subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.” Estos son los
requisitos físicos que debe reunir el muro de cerramiento. La altura puede variar
de acuerdo a lo que establezcan las normas locales.
El artículo 2009 dice que, hasta la altura de 3 metros, el muro de cerramiento
forzoso es medianero, o sea que está en condominio. Por lo tanto, en ambos
casos, sea encaballado o contiguo, el muro de cerramiento forzoso nace
medianero o en condominio. De esta forma, sólo le queda al colindante que lo
construyó, reclamar al vecino el pago pertinente: a) si lo construyó encaballado,
sólo puede exigir el pago de la mitad del valor de la pared en toda su longitud y
cimientos necesarios para sustentarlo; y b) si lo construyó contiguo (o sea en su
terreno) puede exigir los mismo que el anterior, más el valor del terreno.
La more opera automáticamente desde su construcción, ya que desde ese
momento nace para el vecino la obligación de pagar.
La acción del cobro de medianería prescribe a los 5 años, contados desde que el
muro se comenzó a construir.
No se puede, con este tipo de muro, jugar con la prescripción adquisitiva, en tanto
el condominio se adquiere desde la construcción del muro: el muro “nace”
medianero, o sea en condominio, entonces no hay nada que adquirir por
usucapión.
33) Muro de Elevación: Si el muro supera los 3 metros se denomina “muro de
elevación”, y será privativo, es decir, pertenece exclusivamente a quien lo
construyó. Si no hubo acuerdo entre los colindantes, quien lo construyó sólo
puede exigir el pago correspondiente al vecino desde que éste lo utilice
efectivamente para fines específicos (por ejemplo, apoyar construcciones,
introducir cañerías, introducir tirantes, etc.) Cabe destacar que no corresponde a
una “utilización específica” colgar jaulas, colgar clavos para colgar la ropa, revocar
la pared, y en la medida en que lo utilice y no en toda su longitud. A partir de esa
utilización comienza a correr el plazo de prescripción liberatoria del crédito por
cobro de la medianería, que es de 5 años. También a partir de esa utilización
arranca el curso de la prescripción adquisitiva del condominio sobre el muro.
34) Propiedad Horizontal: Concepto: el derecho de propiedad horizontal es un
derecho real sobre cosa propia que recae específicamente sobre inmuebles
edificados. Es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio.
ARTICULO 2037.- “Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y
el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes
y conforman un todo no escindible.”
Cabe destacar que en la propiedad horizontal el objeto del derecho del titular es la
parte privativa o propia y, en unión inescindible (que no se puede dividir), la
porción indivisa sobre las partes comunes, dentro del inmueble.
35) Propiedad Horizontal: Unidad Funcional: ARTICULO 2039.- “Unidad funcional.
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las
cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su
seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla.” De acuerdo a este artículo podemos ver que las dos notas características
que debe satisfacer la unidad son: independencia funcional (lo cual implica que
cada unidad deberá ser autónoma y bastarse a sí misma para satisfacer el fin al
cual se la destina) y salida a la vía pública, directamente (por ejemplo, locales que
dan directamente al exterior) o por un pasaje común (pasillos, escaleras, etc.) que
los propietarios utilizarán en calidad de cotitulares y no por la existencia de
servidumbre de paso alguna. Además, podemos ver cómo en este artículo se
nombran “unidades complementarias”, las cuales son constituyen en sí mismas
unidades funcionales independientes, sino que son superficies de dominio
exclusivo, accesorias de las respectivas unidades funcionales, reflejadas en el
plano del edificio y en su respectivo reglamento. (generalmente están destinadas a
cocheras y bauleras).
ARTICULO 2040.- “Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas
de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.”
El articulo 2041 hace una enumeración enunciativa de lo que se consideran cosas
y partes comunes, a partir del cual podemos nombrar, por ejemplo, a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos,
columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad; g) la vivienda para
alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras
mecánicas; etc. (las letras están así porque pertenecen a esos incisos).
ARTICULO 2042.- “Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y
partes comunes no indispensables:
a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos
múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
ARTICULO 2043.- “Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con
respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen
limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.”
36) Propiedad Horizontal: Consejo de Propietarios: ARTICULO 2044.- “Consorcio.
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.”
ARTICULO 2064.- “Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo
integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la
asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c)
autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del
consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios
no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”
37) Propiedad Horizontal: Asamblea: Concepto. Convocatoria. Autoconvocatoria:
ARTICULO 2058.- “Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de
propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas
especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las
cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de
las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones
sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.”
De esta forma, la asamblea vendría a ser el órgano deliberativo de la persona
jurídica consorcio. Consecuentemente, al ser la reunión de propietarios, el
adquirente de una unidad por boleto de compraventa o los titulares de otros
derechos reales o personales que involucren a la unidad, no pueden participar ni
tienen derecho de votar en ellas.
ARTICULO 2059.- “Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están
presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por
una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de
los propietarios, aunque no lo hagan en asamblea.”
La convocatoria es presupuesto esencial para el funcionamiento de la asamblea.
Consiste en la citación a los propietarios para que concurran a un lugar y hora
determinado específicamente, a fin de tratar los asuntos que figuran en el Orden
del Día. El reglamento debe tener previsiones al respecto, entre ellas la de
formularse la convocatoria con una razonable anticipación a los domicilios
constituidos por los propietarios, por un medio fehaciente, para posteriormente
poder probar su recepción. La convocatoria debe determinar los asuntos que van
a tratarse en la asamblea (Orden del Día). Debe redactarse en forma clara y
precisa, ya que decidirá la concurrencia o no, de los propietarios a la reunión.
Además, como bien se nombra en el artículo, “la asamblea puede autoconvocarse
para deliberar”. La convocatoria la efectúa el administrador, siendo ésta una de
sus obligaciones; o el consejo de propietarios, si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo.
38) Propiedad Horizontal: Mayoría Absoluta: Dentro de las asambleas, el código
contempla una serie de mayorías, entre esas encontramos la mayoría absoluta.
Ésta es una mayoría residual, para los casos que involucren el interés común de
los propietarios y que no tengan determinada una mayoría especial en otras
normas legales o reglamentarias.
ARTICULO 2060.- “Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan
por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y
de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes
por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los
treinta días contados desde la fecha de la asamblea.”
39) Propiedad Horizontal: Asamblea Judicial: ARTICULO 2063.- “Asamblea
judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten
convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del
total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe
fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de
presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para
regularizar la situación del consorcio.”
40) Propiedad Horizontal: Administrador: Designación y Remoción:
ARTICULO 2065.- “Representación legal. El administrador es representante legal
del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un
tercero, persona humana o jurídica.”
El administrador el representante del consorcio, y su carácter, facultades, deberes
y su actuación estarán sometidos al reglamento y a las disposiciones de la ley.
ARTICULO 2066.- “Designación y remoción. El administrador designado en el
reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si
no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades
funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la
asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de causa.” La mayoría necesaria para la
remoción y designación de un nuevo administrador es la mayoría absoluta, pero el
reglamento puede fijar una mayor.
41) Propiedad Horizontal: Expensas comunes: Concepto. Clasificación: Las cosas
comunes generan gastos de diversa índole (de uso, de reparación, de
conservación, de administración, seguros, etc.). Estos gastos han de ser
solventados por los propietarios a través del pago de las denominadas expensas
comunes, llamadas así porque se extienden a todos los propietarios.
El artículo 2048 se refiere a lo que debe entenderse como expensas comunes, a
las que denomina como gastos y contribuciones: ARTICULO 2048.- “Gastos y
contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas
al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones.”
Las expensas comunes se clasifican en ordinarias y extraordinarias, que como
bien se puede ver en el artículo, se quiere que las extraordinarias sean impuestas
por resolución de la asamblea.
42). Propiedad Horizontal: Reglamento de Propiedad Horizontal: Concepto.
Naturaleza Jurídica. Tipos de Clausulas: El reglamento de propiedad horizontal es
el contrato otorgado por escritura pública por él o los titulares de dominio del
inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al
régimen de propiedad horizontal. La inscripción del Reglamento en el Registro de
la Propiedad Inmueble es necesaria para la oponibilidad a terceros interesados.
Las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal regulan las facultades y
restringen el ejercicio del derecho de los consorcistas, la utilización de las partes
comunes del edificio y las prohibiciones o limitaciones al uso de las partes
privativas; instauran las restricciones y límites al dominio que los propietarios se
han impuesto convencionalmente para regir sus relaciones dentro del edificio en
cuestión, y desempeña un rol fundamental en la propiedad horizontal, ya que
permite un régimen sólido con características propias del sistema.
Las cláusulas del reglamento se distinguen en:
a) Cláusulas estatuarias: son las que hacen a la situación patrimonial de cada uno
de los copropietarios en el régimen, o sea aquellas que otorgan derechos
subjetivos patrimoniales a cada uno de los consorcistas, y fijan la extensión y
existencia misma de sus derechos. Estas requieren la unanimidad para su
modificación, porque nadie puede ver alterado su patrimonio sin prestar su
consentimiento
b) Cláusulas reglamentarias: para su reforma se requieren los dos tercios de votos
de los propietarios.
FALTA INFO SOBRE LAS CLAUSULAS REGLAMENTARIAS Y SOBRE LA
NATURALEZA JURÍDICA.
43) Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos: Concepto. Características:
ARTICULO 2073.- “Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.”
ARTICULO 2074.- “Características. Son elementos característicos de estas
urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado
de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible.”
44) Tiempo Compartido: Concepto: ARTICULO 2087.- “Concepto. Se considera
que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.”
ARTICULO 2088.- “Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de
los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes
se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y
muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines
mencionados.”
45) Cementerios privados: Adquisición del derecho real de sepultura. Facultades
del titular del derecho real de sepultura: ARTICULO 2103.- “Concepto. Se
consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados
a la inhumación de restos humanos.”
Adquisición del derecho real de sepultura: el derecho se adquiere en forma
derivada con título y modo suficiente, y la inscripción del título en el registro
inmobiliario es necesaria para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe.
Podrá también adquirirse por prescripción adquisitiva. Al ejercerse el derecho de
sepultura por la posesión, y no mediando previsión en contrario en el Código, el
derecho real de sepultura podrá adquirirse por prescripción breve y por
prescripción larga.
ARTICULO 2107.- “Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del
derecho de sepultura puede: a) inhumar en la parcela los restos humanos de
quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las
exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la
normativa dictada al respecto; b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas,
de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto; c) acceder al
cementerio y a su parcela en los horarios indicados; d) utilizar los oratorios,
servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones
establecidas.”
46) Superficie: Concepto: ARTICULO 2114.- “Concepto. El derecho de superficie
es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido
en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo
de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales.”
Se trata de un derecho real inmobiliario que se ejerce separadamente del derecho
del dueño del terreno.
47) Superficie: Modalidades:
ARTICULO 2115.- “Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones,
plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad
separada del titular del suelo.”
Podemos ver así que tenemos dos modalidades:
a) La primera modalidad aparece cuando el derecho real constituido permite
construir, plantar o forestar en suelo ajeno (en el contrato se puede otorgar el
derecho de construir y además plantar, o solamente una de estas posibilidades) y
adquirir la propiedad de lo edificado o plantado, con independencia de la
propiedad del suelo. En estos casos se presentan entonces dos planos: 1) el antes
o durante la construcción o plantación, etapa en la cual el derecho se configura
como derecho real sobre una cosa ajena (el suelo asiento de la construcción o
plantación); y b) el otro plano se manifiesta una vez realizada la construcción o
plantación, cuando nace la propiedad superficiaria, allí el derecho se convierte en
derecho real sobre cosa propia (lo construido o plantado), respecto de la cual el
superficiario tiene el poder de usar, gozar y disponer temporariamente,
independientemente de la propiedad del suelo, que continua en cabeza del
propietario constituyente de la superficie. En esta modalidad existe derecho real
desde la constitución y le asiste al superficiario un poder autónomo actual y
oponible erga omnes, inclusive frente al nudo propietario y sus sucesores
universales o particulares.
b) La segunda modalidad se presenta cuando el derecho de superficie es
concedido sobre una construcción o plantación ya existente en el inmueble. En
este supuesto la superficie nace como derecho real sobre cosa propia, pues recae
sobre la construcción o plantación que ya existe y que pasa a ser propiedad del
superficiario, en forma separada de la propiedad del suelo.
En cualquiera de las dos modalidades, siempre existirá derecho real desde su
constitución.
Ambas modalidades resultan beneficiosas ya que, la primera fomentará la
construcción siembra y forestación, y la segunda promoverá la explotación del
inmueble que tenga construcciones o plantaciones ya existentes pero que el
propietario del suelo no quiera o no pueda llevar a cabo por sí mismo.
48) Superficie: Plazos: ARTICULO 2117.- “Plazos. El plazo convenido en el título
de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de
construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos
contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido
puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.” Todo esto
teniendo en cuenta que el derecho de superficie es un derecho temporario,
carácter que lo aleja definitivamente del dominio y del condominio.
El plazo debe ser contado desde la adquisición del derecho real de superficie, o
sea desde que concurrió el título y modo suficientes, requiriéndose la inscripción
registral a los fines de su oponibilidad a terceros de buena fe.
Si bien vemos que se el plazo puede ser renovado, el plazo originario más la
renovación no podrán exceder en total el término fijado por la norma (70 y 50
años).
49) Superficie: Causales de extinción: ARTICULO 2124.- “Extinción. El derecho de
construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del
plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso
durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a
plantar o forestar.”
La ley enumera las siguientes causales de extinción:
a) Renuncia expresa: deberá ser formalizada en escritura pública e inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad a terceros interesados de
buena fe. Además, el titular del derecho de superficie, en este supuesto de
renuncia, no queda liberado de las obligaciones legales o contractuales
b) Vencimiento del plazo: éste opera automáticamente la extinción del derecho, sin
necesidad del cumplimiento de alguna formalidad
c) Cumplimiento de la condición resolutoria: si la superficie se somete a una
condición resolutoria, la extinción ocurre por cumplimiento del hecho. Resultará
exigible la formalidad de escritura pública o resolución judicial, y su inscripción.
d) Consolidación: el derecho también se extingue por la reunión, en una misma
persona, de las calidades de propietario del suelo y superficiario, causal
denominada por la ley como consolidación.
e) No uso: el código establece que se extinguirá por el no uso a los 10 años en el
caso de construir, y a los 5 años en el de plantar o forestar. La extinción deberá
documentarse mediante la respectiva escritura pública otorgada por superficiario y
propietario conjuntamente. La inscripción también resultará necesaria a los efectos
de la oponibilidad de los terceros de buena fe.
f) La expropiación del inmueble no se encuentra mencionada como causal de
extinción del derecho de superficie, pero lo es.
50) Protección de la Vivienda: Afectación: Es requisito para la afectación la
manifestación de voluntad expresa del titular registral del inmueble, y en caso de
condominio, la manifestación de voluntad de todos los condóminos en forma
conjunta, sin exigir parentesco entre ellos. La manifestación expresa de la
voluntad del titular del inmueble, puede ser por acta ante el registro de la
propiedad inmueble, por escritura pública, o por testamento.
ARTICULO 244.- “Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este
Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de
su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas
previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas
contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único
de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en
ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo
apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.”
51) Protección de la Vivienda: Legitimados: “ARTICULO 245.- Legitimados. La
afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en
condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez
debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del
Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la
resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las
cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida.”
Entonces legitimados para la afectación son: a) el titular de dominio, b) los
condóminos, en forma conjunta sin necesidad de ser parientes entre sí, c) el juez,
si fue dispuesta por acto de última voluntad, y es solicitada por cualquiera de los
beneficiarios, o por el Ministerio Público, d) el juez, de oficio en la resolución que
resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, e) el juez, a petición de parte,
en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio del divorcio, f) también
entendemos que pueden hacerlo el usufructuario y el superficiario.
52) Protección de la Vivienda: Beneficiarios: ARTICULO 246.- “Beneficiarios. Son
beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o
descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que
convivan con el constituyente.”
El titular, una vez afectado el inmueble, debe tolerar que los beneficiarios ejerciten
la facultad de habitar o gozar de los frutos. Los beneficiarios podrán servirse del
inmueble, en concurrencia con el afectante y los demás beneficiarios.
Podemos ver como en el inciso a) del artículo se nombra al conviviente. En una
interpretación sistemática, la inscripción de la unión convivencial parecería ser un
requisito para la designación de beneficiario.
53) Protección de la Vivienda: Efecto Principal de la afectación: Como bien dice el
segundo párrafo del artículo 244: “La afectación se inscribe en el registro de la
propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad
temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario.” La inscripción tiene efectos declarativos. El efecto principal de la
afectación del inmueble es tornarlo insusceptible de ejecución, por lo que es lógica
que esa alteración al régimen del patrimonio como garantía común de los
acreedores sea inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble con tales
efectos.
ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a
los acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su
inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones
que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a
lo previsto en el artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en
la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de
edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos
sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de
indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta
ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del
inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por
los acreedores enumerados en este artículo.
54) Protección de la Vivienda: Desafectación y cancelación de la inscripción:
ARTICULO 255.- “Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación
y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial
inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se
opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser
autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto
de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del
conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para
el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a
sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso
anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos
previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este
Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.”