VICERRECTORÍA DE POSTGRADO Y EDUCACIÓN CONTINUA

(UFHEC)

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS

DIVISIÓN DE POSTGRADO

Maestría en Derecho Inmobiliario

Tema:
LAS ACCIONES INMOBILIARIAS
Exponiendo 3 casos de acciones petitorias y acciones posesorias.

Sustentado por:
MARIA SUSANA MOTA
MONICA JIMENEZ ALCANTARA
GREYDY RAMIREZ REYES
CARMEN CELESTE MANZUETA
DAVID RICARDO BRENS DE LEON
BIKIANA YOJANNY AGRAMONTE GOMEZ
YESENIA CAROLINA CIPRIAN CHALAS
MARIA FERNAIRA MELENDEZ TERRERO
LAS ACCIONES INMOBILIARIAS
Las acciones inmobiliarias pueden ser petitorias o posesorias. Las petitorias
reclaman el conocimiento de un derecho de propiedad real inmobiliaria,
mientras la posesoria persigue solamente el reconocimiento de la posesión,
que no es un derecho sino más bien una situación de hecho protegida por
el derecho que permite al poseedor ejercer acciones preventivas para
conservar o recuperar una posesión. En el ámbito de la materia inmobiliaria
contamos con: 1) La Querella 2) denuncia de obra nueva 3) la
reintegranda.
La querella: Es la acción dada al poseedor de un derecho real inmobiliario,
propiedad o desmembramiento de la propiedad, para hacer cesar la
turbación inferida su posesión.
Requiere de las siguientes condiciones:
a) Posesión ad usucapionem: La posesión del demandante debe ser
continua u no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de
propietario.
b) Posesión anual: La posesión debe tener una duración de por lo menos
un año antes de la turbación. El demandante que se halle en posesión del
inmueble por haberlo adquirido a consecuencia de enajenación o sucesión,
une a su posesión personal la de su causante.
c) La turbación: Consiste en cualquier atentado al ejercicio de la posesión
del demandante. Es material cuando se compone de un hecho material y
de la intención de ejercer un derecho contrario al derecho que ejerce el
demandante. Esta a su vez puede ser directa, cuando resulta de actos
materiales ejercidos por el demandado sobre el inmueble poseído por el
demandante, e8 indirecta, cuando resulta de actos hechos por el
demandado sobre su propio inmueble que obstaculizan el ejercicio de la
posesión del demandante. La turbación jurídica resulta de actos judiciales
o extrajudiciales que implican una contradicción a la posesión del poseedor.
Contra quién se ejerce
Se ejerce contra el autor de la turbación, o contra sus herederos y
sucesores universales, aun cuando él no hubiera actuado en su propio
nombre sino en virtud de un contrato que le ligara a un tercero. Se puede
intentar también contra la persona en cuyo nombre o en ejecución de
cuyas órdenes fueron ejercidos los actos de turbación. En caso de
desposesión, la querella puede ser intentada contra el poseedor.
Decisión: La sentencia que declara recibible y bien fundada la querella
debe tomar las medidas conducentes a mantener al demandante en su
posesión (ordenará el cese de a turbación, etc.). Si el demandante y el
demandado justifican posesiones conciliables entre sí, el juez puede
mantener a ambos en su posesión común o en sus posesiones distintas
respectivas. Si ninguna de las partes puede probar posesión exclusiva, y si
las posesiones son inconciliables, el juez puede mandar a las partes que se
provean en lo petitorio. Mientras tanto puede poner bajo secuestro el
inmueble o mantener en posesión a una de las partes.
Denuncia de obra nueva: Es la acción dada al poseedor de un derecho
real inmobiliario, propiedad o servidumbre, para hacer ordenar la
suspensión de trabajos emprendidos sobre una finca vecina que, sin
causarle una turbación actual, la producirán si fuesen terminados.
Esta acción posesoria constituye una derogación al principio general de que
el ejercicio de las acciones está subordinadas a la prueba de un atentado
en el goce de una situación jurídica, esto es, de un interés nato y actual,
puesto que la lesión es aquí simplemente eventual (es la acción probatoria
que tiene más pronunciado carácter preventivo).
En cuanto a la posesión protegida, son exigidas para el ejercicio de esta
acción las mismas condiciones que para la querella, por el contrario, no se
exige una turbación actual; basta una turbación simplemente eventual, que
resulte de trabajos emprendidos sobre una finca vecina. Cuando los
trabajos han sido terminados, o aun hallándose en curso de ejecución,
causan una turbación actual a la posesión del demandante, la acción a
ejercer es la querella.
La sentencia dictada sobre una acción en denuncia de obra nueva debe
ordenar la inmediata suspensión de los trabajos hechos por el demandado;
pero no puede ordenar su destrucción, puesto que el demandante no ha
experimentado todavía un perjuicio.
Reintegranda: Es la acción dada al poseedor y aún al simple detentador
de un derecho real inmobiliario, propiedad o servidumbre, cuando ha sido
despojado con violencia o por vía de hecho, para recuperar la posesión o
la detentación.
En el sistema que predomina en doctrina y jurisprudencia, para su ejercicio
se exigen solamente dos condiciones:
a) Se requiere la posesión o la detentación pacífica y pública, sea cual sea
su duración.
b) Se requiere un hecho de desposesión con violencia o por vía de hecho,
susceptible de perturbar la paz pública y de autorizar el ejercicio de la
legítima defensa, aunque no constituya un delito penal.
Según la corriente predominante, se considera que la integrada tiene un
carácter puramente personal, puesto que tiende a obtener, por medio de
la restitución del ejercicio del derecho de arrebatado, la reparación del
daño causado con el acto de violencia cometido por el demandado.
Pero existe otra opinión que considera que es una acción posesoria, porque
se ejerce no contra el demandado como autor del daño, sino en tanto que
es autor de un hecho que implica desconocimiento de la situación jurídica
de que goza el demandante. De esta forma la reintegrada se caracteriza
como un medio eficaz contra la violencia (evita que una persona despoje
violentamente a otra).
Conforme al sistema que predomina en la jurisprudencia, la reintegrada
debe ser ejercida personalmente contra el autor de la desposesión, aún
cuando haya obrado en nombre y en ejecución de la orden de un tercero,
y no contra el tercero, al menos que este sea cómplice de la violencia.
La sentencia que acoja la reintegrada debe ordenar la restitución inmediata
al demandante del derecho de que fue despojado con violencia. Y
condenarse al demandado a pagar al demandante las indemnizaciones que
procedan como reparación del perjuicio ocasionado con la desposesión.
Plazo en el cual deben ser ejercidas las acciones posesorias o
interdictos posesorios, para que no sean declaradas inadmisibles
por el tribunal competente
Si la posesión ha sido turbada, el legislador estableció un plazo para que
dichas acciones fueran ejercidas por el poseedor turbado, por eso el
artículo 23 del Código de Procedimiento Civil establece que las acciones
posesorias o interdictos posesorios no se admitirán sino en tanto que hayan
sido iniciadas dentro del plazo del año de la turbación, por aquellos que un
año antes, a lo menos, se hallaban en pacífica posesión del objeto litigioso
por sí o por sus causantes, y a título no precario, lo que significa que deben
ser ejercidas dentro del plazo del año de la turbación, por quien tenía la
posesión, un año antes, a lo menos.
Tribunal competente para conocer de las acciones posesorias o
interdictos posesorios, de conformidad con la ley no. 108-05 de
registro inmobiliario.
Si la posesión ha sido turbada, el legislador dominicano estableció la
competencia de los Tribunales para conocer de dichas acciones. Para
determinar la competencia de los Tribunales para conocer de las acciones
posesorias o interdictos posesorios, lo primero que hay que saber es si el
terreno ha sido mensurado catastralmente o no. Dependiendo si el terreno
ha sido mensurado o no, hay los criterios siguientes:
Si el Terreno no ha sido Mensurado Catastralmente, ni está en proceso de
ser mensurado, el Tribunal Competente para conocer de las acciones
posesorias o interdictos posesorios es:
a) En Primer grado: El Juzgado de Paz del domicilio del demandado o del
lugar donde se encuentra ubicado el terreno (lugar del objeto litigioso).
b) En Segundo Grado: La Cámara Civil correspondiente.
Si el Terreno ha sido Mensurado o está en proceso de Mensura Catastral,
de conformidad con el artículo 25 Párrafo 8 de la Ley No. 108-05 de
Registro Inmobiliario, el Tribunal Competente es:
a) En Primer grado: El Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde
está ubicado el terreno (competencia territorial).
b) En Segundo grado: El Tribunal Superior de Tierras a que corresponda
el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original que conoció el caso en primer
grado.
Ejemplo de 3 situaciones de hecho que generen el apoderamiento
en materia de acción posesoria y tribunal que debe ser apoderado:

1) José Pérez tiene la posesión de un inmueble, toda vez que es

arrendatario del mismo en Villa Juana hace más de 10 años, y Luis Cabrera
procede a desalojarlo de forma arbitraria, con un contingente de hombres
armados y sin agotar ningún proceso legal, además de no tener calidad
para ello.
En este caso José Pérez debe tomar una acción en reintegranda, la cual
debe ser incoada por ante el Juzgado de Paz de la Cuarta Circunscripción
del Distrito Nacional y para ello tiene un plazo de un año; esto en virtud
del Artículo 23 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el
tribunal competente es el Juzgado de Paz del lugar donde se encuentra el
bien.
2) José Muñoz tiene la posesión de un terreno en Yamasá y para poder
llegar a este debe pasar por la propiedad de Mónica Jiménez, no tiene otra
forma de acceso a su inmueble, dicha servidumbre a pesar de no estar
establecida en un contrato, tiene más de 60 años y a pesar de esto Mónica
Pérez inicia la construcción de una pared que de concluirse impedirá el
acceso a la propiedad de José Muñoz.
En este caso José Muñoz debe iniciar una acción en demanda de obra
nueva, la cual deberá ser llevada a cabo por ante el Juzgado de Paz de
Yamasá.
3) María Fernaira Meléndez tiene la posesión de un inmueble en el Distrito
Nacional y el mismo está cercado, de momento Carmen Celeste Manzueta
procede a iniciar la construcción de una cafetería en el inmueble de María
Fernaira Meléndez sin su consentimiento y no deja entrar la misma a su
terreno.
En este caso María debe incoar una acción en querella posesoria, por ante
el Juzgado de Paz, en virtud del artículo 23 del Código de Procedimiento
Civil.
Las acciones petitorias: son acciones que brindan la oportunidad de
reclamar la propiedad de una cosa mueble o inmueble, o los derechos
reales que recaen sobre ella. Es importante mencionar que estas acciones
son de carácter genérico, y la defensa de la propiedad comprende la acción
reivindicatoria, negatoria, de usufructo, uso, habitación y servidumbre; las
cuales exigen que se demuestre la titularidad del derecho que se tenga
sobre la cosa.
Así mismo se puede decir que las Acciones reales petitorias, según Brito,
E. (s.f.) “son acciones para la defensa de la propiedad, que tienen por
finalidad asegurar y afirmar la titularidad de tal derecho en contra de quien
lo rebate”.
Son acciones Petitorias las que tienen por objeto el reconocimiento,
protección y libre ejercicio de un derecho real inmobiliario; como ejemplos
de este tipo de acción tenemos la reivindicación, acción confesoria o
negativa, acción de petición de herencia.
La acción petitoria en el caso dirigido contra los herederos surge,
aunque haya una resolución judicial de declaratoria de herederos que no
comprenda al peticionante, y está referida a todo el patrimonio hereditario.
Por lo tanto, el demandante como el demandado deben ser herederos a la
hora de reclamar esta acción real inmobiliaria. Para que el concepto antes
mencionado es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
• Que los bienes del sucesorio se encuentren en poder de un tercero.
• Que el reclamante invoque para fundar la acción su título de herederos.
• Que el detentador de los bienes también los invoque
La reivindicación es aquella acción que ejercita el heredero contra el
tercero que, sin buena fe, adquiere los bienes hereditarios por efecto de
contratos a título particular oneroso celebrados por el heredero aparente
que entró en posesión de ellos. Es una acción imprescriptible, la cual está
dirigida contra los terceros adquirientes a título particular o contra los
poseedores sin título.
La acción confesoria la opuesta a la acción negatoria. Tiene como
finalidad la salvaguarda del derecho de servidumbre. Corresponde
esgrimirla al titular del presunto derecho de servidumbre que pretende el
reconocimiento de tal derecho sobre el predio ajeno. También puede
utilizar la acción confesoria el que, no siendo titular de la pretendida
servidumbre, tiene interés en que ésta sea reconocida o no sea
perjudicada. En todo caso, se trata de una acción declarativa que va unida
habitualmente a la restitución, o constitución efectiva, de la servidumbre.
La acción negatoria se trata de una acción meramente declarativa, que
persigue obtener un pronunciamiento judicial de que el demandado no
tiene ningún derecho sobre el inmueble. En este tipo de acciones el actor
no necesita probar la inexistencia del derecho que niega, pues la propiedad
se presume libre hasta que conste lo contrario, le corresponde a la parte
contraria acreditar la existencia del derecho discutido. De conformidad con
la doctrina, para su procedencia, se requiere que concurran dos requisitos:
1) la justificación del dominio actual del actor;
2) la prueba de los actos de perturbación en el goce o ejercicio del dominio.
Se indica, además, que esta inquietud debe ser realizada con la intención
de procurarse un derecho real sobre la cosa, pues para repeler las de mero
hecho pueden utilizarse las acciones posesorias.
Ejemplo de 3 situaciones de hecho que generen el apoderamiento
en materia de acción petitoria y tribunal que debe ser apoderado:
1) José Alcántara reside en E.E. U.U. y deja a su hermano viviendo en su
casa, en el Municipio de Yamasá, de la cual posee título y a su regreso el
hermano de José se niega a entregar el inmueble.
En este caso José Alcántara debe incoar una acción petitoria por ante el
Tribunal de Jurisdicción Original de la Provincia de Monte Plata, por tratarse
de un bien titulado, a fin de demostrar ante dicho órgano judicial que es
titular del mismo, debe incoar dicha demanda por el hecho de que el
hermano del accionante no entro a la casa de manera ilegal, sino con el
consentimiento del propietario, si por el contrario fuera un ocupante
invasor la acción del propietario seria por ante el abogado del estado
correspondiente.
Carmen Celeste Manzueta es propietaria de un terreno en el Sector de
Gazcue, Distrito Nacional, y tiene un problema con sus vecinos ya que los
mismos están parqueando sus vehículos en la propiedad de esta y el
terreno aún no está deslindado.
En este caso a fin de determinar los límites de su propiedad Carmen Celeste
inicia un proceso de deslinde a través de un agrimensor y una vez
aprobados los trabajos de deslinde, corresponde a la jurisdicción
inmobiliaria decidir sobre los trabajos presentados a este en audiencia por
el agrimensor y un abogado.
3) José López tiene una propiedad cercana a la propiedad de Luis Valdez,
y este pretende iniciar y constituir una servidumbre de paso por la
propiedad de José López a favor de su inmueble, porque por el terreno de
José López el acceso a su propiedad es más rápido que por el lugar donde
accede hasta el momento.
En este caso José López debe incoar una acción en negatoria de esa
servidumbre, la cual la sustenta inicialmente en los documentos que lo
avalan como único propietario del inmueble, además de que es una
propiedad titulada, dicha acción se llevará a cabo ante el Tribunal de
Jurisdicción Original del lugar donde se encuentre el inmueble.