Señor

TRIBUNAL DE ARBITRAMIENTO
E. S. D.

Daniela Ruiz, mayor de edad, identificada con la cédula de ciudadanía No

0146344478 de Barranquilla, abogada en ejercicio y portadora de la tarjeta
profesional No 201.325 expedida por el Concejo Superior de la Judicatura, con
domicilio en esta ciudad, en mi calidad de apoderada de la señor Camilo Céspedes
Trujillo, según poder debidamente otorgado, respetuosamente me dirijo a usted para
presentar DEMANDA VERBAL DE DECLARACION DE RESPONSABILIDAD CIVIL
CONTRACTUAL contra las sociedades comerciales FIDUCIARIA, para que mediante
sentencia se hagan las siguientes,

I) PARTES:

1. IDENTIFICACIÓN DEL DEMANDANTE

1.1. Nombre: Camilo Céspedes Trujillo
1.2. Domicilio: Barranquilla (Atlántico) en la calle 50b No. 87-65
1.3. Número de identificación: 102548754 de Barranquilla.

2. IDENTIFICACIÓN DEL DEMANDADO O DEMANDADOS:

2.1. Nombre: Laura constructora de viviendas
2.2. Domicilio: Barranquilla, en la calle 89 No. 98-45
2.3. NIT: 210457812
2.4. Representante Legal (Laura Ortega.
2.5. Domicilio del Representante Legal y ciudad: Barranquilla

DECLARACIONES Y CONDENAS:

PRIMERA: Declarar que las sociedades comerciales xxxxxx, incumplieron un

CONTRATO DE VINCULACION COMO BENEFICIARIO DE AREA AL FIDEICOMISO
xxxxx (Patrimonio Autónomo) suscrito con la señora xxxx, para que en su calidad de
beneficiaria de área, adquiriera el derecho de dominio sobre una unidad inmobiliaria
(Apartamento 404) dentro del proyecto denominado en su momento xxxxxxxxx
PROPIEDAD HORIZONTAL.

SEGUNDA: Declarar civil y solidariamente responsables a las sociedades comerciales

XXXXXXXXXXX, por los perjuicios económicos originados en el incumplimiento
descrito en la declaración primera de esta demanda, los cuales consisten en los
siguientes:

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A) La retención indebida de la suma de $ 156.589.008.oo por concepto de los pagos
realizados por mi mandante para la adquisición de la unidad inmobiliaria
(Apartamento 404) dentro del proyecto denominado en su momento XXXXXXXXXX
PROPIEDAD HORIZONTAL, cuya restitución solicitó desde enero 31 de 2018, sin que
hasta la fecha haya sido puesta a su disposición.
B) La rentabilidad financiera del valor de $156.589.008,oo retenido, liquidada a una
Tasa DTF E.A., desde la fecha en que debió entregarse el inmueble, hasta la fecha de
presentación de esta demanda (Ver ANEXO A).
C) En subsidio de la anterior, los intereses de mora a la tasa máxima legal sobre la
suma de $156.589.008,oo retenido, liquidados desde la fecha en que debió
entregarse el inmueble, hasta la fecha de pago real.
E) El daño emergente, correspondiente al valor de la solicitud de la audiencia de
conciliación respectiva, y a los honorarios profesionales de abogado tanto por aquel
tramite prejudicial, como el de la presente demanda.

TERCERA: Condenar solidariamente a las sociedades comerciales

XXXXXXXXXXXXXXX, al pago de los siguientes valores:
A) La suma de $156.589.008.oo por concepto de los pagos realizados por mi
mandante. Este valor deberá pagarse debidamente indexado a la fecha en que se
efectúe el pago.
B) La suma de $ 12.624.634,84 por concepto de la rentabilidad financiera indicada en
la pretensión anterior.
C) En subsidio de la anterior, la suma que corresponda a los intereses
correspondientes.
D) La suma de $320.000,oo en calidad de Daño Emergente, correspondiente al valor
de la solicitud de la audiencia de conciliación inasistida por la demandada.
E) La suma de $16.932.999,oo por concepto de los Honorarios Profesionales
equivalentes al 10% del total reclamado.

CUARTA: Condenar solidariamente a las sociedades comerciales XXXXXXXXXXX, al

pago de la costas y agencias en derecho que se causen por cuenta de la presente
demanda.

Las anteriores DECLARACIONES y CONDENAS las solicito con base en los siguientes,

HECHOS:

PRIMERO: La señora XXXX en fecha 24 de Julio de 2015 suscribió con las

sociedades XXXXX un CONTRATO DE VINCULACION COMO BENEFICIARIO

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DE AREA AL FIDEICOMISO XXXXXX (Patrimonio Autónomo) [Se anexa el
contrato], para que en su calidad de beneficiaria de área, adquiriera el derecho de
dominio sobre una unidad inmobiliaria (Apartamento 404) dentro del proyecto
denominado en su momento XXXX- PROPIEDAD HORIZONTAL, efectuando los
correspondientes aportes dinerarios como contraprestación.

SEGUNDO: El contrato de fiducia mercantil correspondiente al XXXXXXXXX

FIDEICOMISO mediante el cual la demandada Fiduciaria XXXX. asumió la posición
cedida por XXXX., respecto del FIDEICOMISO XXXXX, en virtud del cual mi mandante
suscribió el Contrato de Vinculación como Beneficiario de Área, data del 21 de
Octubre de 2016. Por lo tanto dicho contrato se encuentra regulado por la Circular
Básica Jurídica 029 de octubre 03 e 2014, específicamente en la Parte II, Titulo II,
Capitulo I. En todo caso, esta regulación ya se encontraba vigente el 24 de julio de
2015 cuando la demandante suscribió el precitado contrato de vinculación. Este
contexto de la vigencia de la regulación de las sociedades fiduciarias es pertinente
por la exposición que en acápite de Normas Vulneradas por las Demandadas se hace
más adelante.

TERCERO En el desarrollo de la mencionada relación contractual, mi representada

cumplió con todas sus obligaciones contractuales, en especial la obligación de
efectuar los correspondientes aportes establecidos en el cronograma de pagos, como
se demuestra con la certificación expedida por la sociedad fiduciaria encargada
actualmente del proyecto inmobiliario. (Se anexa a la presente)

CUARTO: El total de los aportes efectuados por la señora XXXX destinados al

Patrimonio Autónomo FIDEICOMISO XXXXX, asciende a la suma total de CIENTO
CINCUENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL OCHO
PESOS M.L. ($156.589.008.oo).

QUINTO: Mediante comunicación suscrita por la directora jurídica de la sociedad

XXXXX S.A.S., se le comunicó a mi representada que la mencionada sociedad, en su
calidad de fideicomitente gerente y conforme al contrato de vinculación suscrito,
instruyó a la sociedad XXXXX S.A., vocera del FIDEICOMISO XXXXX, a que
cediera su posición contractual a la sociedad FIDUCIARIA XXXX., lo cual
efectivamente sucedió, convirtiéndose esta última en la actual vocera del
FIDEICOMISO XXXXXX.

SEXTO: Efectuados los aportes y cumplidas las condiciones para la entrega del
respectivo inmueble que debió efectuarse el XXX según xxxx, el fideicomitente

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gerente ha incurrido en múltiples retrasos en cuanto a la finalización del proyecto, la
entrega de las áreas y la consecuencial transferencia del dominio y posesión del bien
inmueble.

SEPTIMO: En misiva de fecha 2 de Octubre de 2017, reiteraron a los beneficiarios

de área de este proyecto que no obstante los imprevistos que se habían presentado
generando retrasos en la obra, se había vendido el 100% del proyecto, razón por la
cual no se entiende porque XXXXX S.A.S., en su calidad de FIDEICOMITENTE
GERENTE, no ha terminado la obra; situación que impide, según el Contrato de
Vinculación, que se suscriba la Escritura Pública mediante el cual se transferirá el
derecho de dominio.
OCTAVO: El comportamiento desplegado por la sociedad fiduciaria en el desarrollo
del presente negocio jurídico, en cuanto al cumplimiento de la prestación fiduciaria ha
sido carente de pericia y de diligencia, pues teniendo en cuenta la situación fáctica
anteriormente expuesta, la sociedad fiduciaria no ha ejercido ningún tipo de control y
vigilancia sobre los recursos que ingresaron al patrimonio autónomo y que luego
fueron transferidos al fideicomitente. En relación con esta conducta de la sociedad
fiduciaria se detallara en el acápite de Normas vulneradas, todas las que omitió la
Fiduciaria demandada, y que por tal tienen a la demandante padeciendo el perjuicio y
la angustia de no contar con el inmueble pagado, ni mucho menos con la devolución
de su dinero.

NOVENO: La no obtención del resultado que se esperaba con la suscripción del

Contrato de Vinculación al Fideicomiso XXXXX, y el Contrato de Fiducia Mercantil de
Administración Inmobiliaria constitutivo del Fideicomiso XXXXX, generó el
incumplimiento del contrato de vinculación por la no entrega del respectivo inmueble
del cual mi representada es beneficiaria de área, según los términos del negocio
jurídico. Mientras tanto, el valor total del inmueble pagado por ella, $156.589.008,oo
sigue en poder de la constructora por cuenta de la decisión de la Fiduciaria de
habérselo entregado, causándole en el menor de los casos un perjuicio financiero a la
demandante, equivalente a la perdida de la rentabilidad que le generaría si los
hubiera depositado a término fijo en un banco.
Según datos del Histórico de la tasa DTF a 360 días, esta es la liquidación correspondiente:
fecha fecha
Vr.pagado pago liquid. %DTF # dias R/nto F/ciero
156.589.008 22/02/2017 21/02/2018 6,78% 360 10.471.300,02
156.589.008 22/02/2018 01/06/2018 5,07% 99 2.153.334,82
totales 156.589.008         12.624.634,84

DECIMO: En fecha 18 de Diciembre del 2017, se elevaron ante las sociedades

convocadas, respectivas reclamaciones concernientes al incumplimiento en la entrega

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del mencionado bien inmueble integrante del Fideicomiso XXXX (Proyecto JXXXX),
ante las cuales solo se recibió respuesta por parte de la sociedad Fiduciaria Bogotá en
fecha 21 de Diciembre de 2017, en la cual alegaron no tener ningún tipo de
responsabilidad en la actual situación, y que por ultimo le daban traslado de la queja
al fideicomitente XXXXXX S.A.S.

DECIMO PRIMERO: Mi representada se encuentra en este momento sin el bien

inmueble objeto del contrato suscrito (con más de un año de retraso en la entrega
del mismo) y sin el dinero consistente en los aportes realizados como parte de su
obligación contractual.

DECIMO SEGUNDO: A través de la figura de la conciliación la Demandante solicitó

por medio del Centro de Conciliación FUNDACION LIBORIO MEJIA, la restitución de
los dineros aportados para la adquisición de la unidad inmobiliaria (Apartamento 404)
dentro del proyecto denominado en su momento XXXXX, más los respectivos
rendimientos que generaron dichos aportes al igual que los intereses de mora que se
generen hasta la devolución de los mismos. Esta solicitud resultó en Constancia de
NO conciliación por falta de acuerdo, que se anexa a la presente demanda.

I. NORMAS VULNERADAS
POR LAS DEMANDADAS

Invoco como tales los siguientes artículos del Código Civil:

ART. 1603.—Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente
obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley pertenecen a ella.

ART. 1605.—La obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si esta es una

especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de conservarla hasta la entrega, so
pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de
recibir.

ART. 1610.—Si la obligación es de hacer, y el deudor se constituye en mora,

podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de
estas tres cosas, a elección suya:
1.  Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido.
2.  Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas
del deudor.
3.  Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del
contrato.

ART. 1613.—La indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y

lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse
cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento.
Exceptúanse los casos en que la ley la limita expresamente al daño emergente.

ART. 1614.—Entiéndese por daño emergente el perjuicio o la pérdida que

proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido
imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante,
la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse
cumplido la obligación, o cumplídola imperfectamente, o retardado su

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 cumplimiento.

ART. 1615.—Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha

constituido en mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la
contravención.

ART. 1649.—El deudor no puede obligar al acreedor a que reciba por partes lo
que se le deba, salvo el caso de convención contraria; y sin perjuicio de lo que
dispongan las leyes en casos especiales.
El pago total de la deuda comprende el de los intereses e indemnizaciones que se
deban.”
Asimismo, los artículos 82 y ss del C.G.P., y 368 y ss ibídem. Y demás normas
concordantes.

EN CUANDO AL MARCO LEGAL DE LA RESPONSABILIDAD DE LAS

FIDUCIARIAS:
Es evidente que el contrato de fiducia ha adquirido importancia en las transacciones
inmobiliarias en Colombia. Por la confianza y transparencia para todos los partícipes
que ese mecanismo ofrece, actualmente la mayoría de los negocios inmobiliarios se
realizan utilizando esa figura. Una de las modalidades que permite el contrato de
fiducia, es el desarrollo de proyectos inmobiliarios por medio de los cuales la
propiedad de los inmuebles es transferida a un patrimonio autónomo administrado
por una sociedad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia,
el cual es independiente del patrimonio del propietario y de la entidad fiduciaria, lo
que permite que los activos fideicomitidos estén destinados exclusivamente al
desarrollo del proyecto inmobiliario y en consecuencia se mitigue el riesgo derivado
de la posibilidad que tendrían los acreedores de quien desarrolla el proyecto, de
perseguir los inmuebles objeto en los que se desarrollaría el proyecto.
Mediante la Circular Básica Jurídica 029 de 2014, la Superintendencia Financiera de
Colombia estableció en su Parte II, Titulo II, Capítulo I las siguientes reglas a
observar por parte de tales entidades:

2.2.1.2.5. Deber de diligencia, profesionalidad y especialidad. En su actuar, las

sociedades fiduciarias deben tener los conocimientos técnicos y prácticos de la
profesión, emplearlos para adoptar las medidas tendientes a la mejor ejecución
del negocio y prever circunstancias que puedan afectar su ejecución. En este
sentido, deben abstenerse de realizar negocios fiduciarios en los cuales no
tengan la adecuada experiencia para llevarlos a cabo o no cuenten con los
recursos físicos, tecnológicos y humanos necesarios para su desarrollo.
2.2.1.3. Debe evitarse consignar cláusulas que desnaturalicen el negocio
fiduciario, desvíen su objeto original o se traduzcan en menoscabo ilícito de algún
derecho ajeno vr. gr. los pactos de no responsabilidad en obligaciones propias
de un determinado negocio en los cuales es precisamente la responsabilidad de
la sociedad fiduciaria la razón de ser de su celebración.
2.2.1.6. Debe evitarse consignar cláusulas en donde la sociedad fiduciaria
se exima de responsabilidades que la ley le otorga de conformidad con los
deberes atrás mencionados.
2.3.9. Gestión de riesgos. Dentro de los contratos respectivos deben incluirse
cláusulas en las que se prevean los mecanismos para el cumplimiento de las
políticas y estándares establecidos por la sociedad fiduciaria para la gestión de
los riesgos asociados a cada negocio y la forma como tales estándares deben

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 ser cumplidos por las partes, clientes y usuarios de los negocios fiduciarios. En
este sentido, el contrato no puede limitarse en este punto a la simple
exclusión de responsabilidades por parte de la fiduciaria.

5.2. Contratos de fiducia inmobiliaria

Corresponde a las fiduciarias, como parte de sus deberes en este tipo de

contratos, realizar el análisis de los riesgos que involucra cada proyecto,
así como contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio específico y
efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance y
efectos de su participación.

5.2.1. En este sentido, la sociedad fiduciaria al momento de decidir si

compromete o no su responsabilidad, así como el alcance del negocio fiduciario a
celebrar, debe evaluar, valorar y verificar aspectos, tales como:

5.2.1.1. Que los terrenos en los cuales se va a desarrollar el proyecto se hayan

adquirido o hayan sido aportados de manera definitiva y con el lleno de las
formalidades que la ley exige para este tipo de negociaciones.

5.2.1.2. Que la tradición de los inmuebles no presenten problemas de carácter

legal que puedan obstaculizar o impedir el traspaso de la propiedad de las
unidades inmobiliarias resultantes a los futuros adquirentes.

5.2.1.3 Que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o

partícipe no comprometa la viabilidad del proyecto.

5.2.1.4. Que se encuentren dadas las condiciones técnicas, financieras y

jurídicas para que el proyecto llegue a término, antes de permitir que los
constructores dispongan de los recursos de los futuros compradores.

5.2.1.5. Que se cuente con las licencias de construcción y permisos necesarios

para el desarrollo de la obra.

5.2.1.6. Que el constructor o promotor del proyecto cumpla con unos

niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y
financiera, acordes con la magnitud del proyecto.

5.2.1.7. Que se hayan establecido las fuentes de financiación para el

desarrollo del proyecto.

5.2.1.8. Que se cuente, durante todas las etapas del proyecto inmobiliario según
aplique, con pólizas de seguro que amparen, por los menos, los riesgos de daños
a la obra y los riesgos en la construcción, los daños a la maquinaria de la obra,
los daños a terceros y los riesgos de responsabilidad civil.

5.2.2. En desarrollo del artículo 97 del EOSF, el contrato o acuerdo a través del
cual se vinculen inversionistas a proyectos inmobiliarios a través de figuras como
(i) el aporte de dinero por parte de los interesados en adquirir uno o más
inmuebles a construirse dentro de un proyecto inmobiliario, y/o (ii) la instrucción a
la sociedad fiduciaria de entregar a un tercero el dinero recaudado como parte
del valor del inmueble a adquirirse, deberán contener como mínimo lo siguiente:
5.2.2.1. La indicación de que se cuenta con las licencias de construcción y
permisos necesarios para el desarrollo del proyecto y que los mismos deben
estar vigentes al momento de alcanzar el punto de equilibrio y/o las condiciones
de desembolso de recursos.

(NEGRILLA Y SUBRAYA ES MIA)

CUANTÍA Y COMPETENCIA

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Estimo la cuantía de ésta demanda como de mayor, en virtud de la suma de
$156.589.008 pagada por mi mandante, más el daño emergente derivado del
incumplimiento de los demandados.

Por la naturaleza del asunto, el domicilio del inmueble objeto del contrato incumplido
y la cuantía, es usted competente para conocer de la presente demanda declarativa.

I. JURAMENTO ESTIMATORIO

Señora Juez, estimo la cuantía del presente proceso en la suma de CIENTO OCHENTA
Y SEIS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y
NUEVE PESOS M/L. $186.466.641,oo que detallo de la siguiente manera:

A) La suma de $156.589.008.oo por concepto de los pagos realizados por mi

mandante. Este valor deberá pagarse debidamente indexado a la fecha en que se
efectúe el pago.
B) La suma de $ 12.624.634,84 por concepto de la rentabilidad financiera indicada en
la DECLARACION TERCERA, literal B.
C) La suma de $320.000,oo en calidad de Daño Emergente, correspondiente al valor
de la solicitud de la audiencia de conciliación inasistida por la demandada.
D) La suma de $16.921.364,oo por concepto de los Honorarios Profesionales
equivalentes al 10% del capital más rentabilidad reclamados.
La anterior estimación la hago según lo ordenado por el Art. 206 del C.G.P., que
señala expresamente que el juramento estimatorio no comprenderá el daño
extrapatrimonial.

PRUEBAS

1. Copia del CONTRATO DE VINCULACION COMO BENEFICIARIO DE AREA AL

FIDEICOMISO XXXXX.
2. Copia de Certificación expedida por la sociedad fiduciaria encargada
actualmente del proyecto inmobiliario donde consta el total de los aportes
efectuados.
3. Copia de Comunicación donde XXXXX S.A.S. le notifica a la Sra. Susy Parra la
cesión de la posición de XXXX a Fiduciaria XXXX.
4. Copia de Comunicación de fecha 2 de Octubre de 2017 suscrita por XXXXX
5. Copia de Comunicación de fecha 21 de Diciembre de 2017 suscrita por
Fiduciaria XXXXX

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 6. Certificados (2) de existencia y representación legal de XXXXXX
7. Constancia de NO conciliación expedida por la Fundación Liborio Mejía.
8. Poder con el que actúo.

ANEXOS:
.- Traslado de la presente Reforma para el archivo del juzgado, y para cada una de
las demandadas.
.- Copia en CD de la presente Reforma para el archivo del juzgado, y para cada una
de las demandadas.

NOTIFICACIONES

FIDUCIARIA XXXXX las recibe en la calle XXXX 3 de la ciudad de XXXX., Email de

notificación judicial: XXXXX

XXXXXX.S., las recibe en la Carrera 23 No. 86 A 63 de Bogotá D.C. Email de

notificación judicial: XXXXXX

Mi representada en la XXXXX de la ciudad de Barranquilla. Email XXXXXX

La suscrita, en la Cra. XXXXX esta ciudad. Correo electrónico XXXXXX

Atentamente,

XXXXXXX
C.C. XXXX B/quilla
T.P. XXXXX C.S. de la J.