CATEGORIAS DE GANANCIAS

GANANCIAS DE LA PRIMERA CATEGORIA – RENTAS DEL SUELO

Corresponde a las ganancias generadas por el usufructo de los inmuebles urbanos y
rurales.

Rentas de fuente Rentas de fuente

Argentina- Residentes Extranjera- Residentes
Criterio de Imputación DEVENGADO DEVENGADO
Ingresos Ley 44 Ley 136
Deducciones Ley 83 y 86 Ley 159
Deducciones especiales de Ley 89 Ley 159
la categoría

Consideraciones:
El criterio de Imputación es el devengado.
Lo importante para definir a las rentas de primera categoría, es el goce económico de la
propiedad inmobiliaria, antes que la titularidad jurídica de ella.
Las rentas provenientes del suelo obtenidas por los sujetos incluidos en el artículo 53 de la
ley del impuesto tributan por tercera categoría.
Si bien en general la ley se refiere al propietario de los bienes como el titular de las rentas
incluidas en esta categoría, existen casos de sujetos que deben declarar las rentas, a pesar
de no tener el dominio de los inmuebles que las generan, a saber:

 Rentas provenientes de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis

ej. Los usufructuarios que no tienen la nuda propiedad son los titulares de las
rentas.
 Rentas provenientes de la sublocación de inmuebles
 Rentas de inmuebles adquiridos en subasta judicial
 Titular de un inmueble de hecho, que detenta la posesión con el ánimo de obtener
su propiedad mediante la prescripción
 Rentas de inmuebles por los que se detenta la posesión pero no el dominio
(compradores a plazo, habiendo mediado boleto de compraventa o similar)
Artículo 44 LIG:

Constituyen ganancias de la primera categoría (en tanto no corresponda incluirlas en la tercera

categoría) las rentas provenientes de:

El producto en dinero o en especie de la locación de inmuebles Excepto: Alquileres o

urbanos y rurales (alquileres o arrendamientos devengados) arrendamientos
incobrables
(adeudados al finalizar
El producido en dinero o en especie de la sublocación de juicios de desalojo y
inmuebles urbanos y rurales. de cobro en pesos)

Cualquier especie de contraprestación por la constitución a El valor de la

favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, contraprestación
habitación o anticresis. recibida se prorratea
en función del tiempo
El valor de las mejoras introducidas por los arrendatarios o de duración.
inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y
en la parte que este obligado a indemnizar.
El valor de las
La contribución directa o territorial y otros gravámenes o mejoras se distribuirá
gastos tomados a su cargo por el inquilino o arrendatario en función del tiempo
que reste para la
expiración del
Importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso contrato.
de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el
propietario.

El valor locativo computable por el todo o la parte de los

inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo o veraneo
u otros fines semejantes.

El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles

cedido gratuitamente.

El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles

cedido a un precio no determinado
Locación, arrendamiento en especie y subarrendamiento o sublocación:
LOCACION: Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a
conceder el uso y goce de un acosa y la otra a pagar por este uso o goce un precio
determinado en dinero. El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino y
el que recibe locador o arrendador. El precio recibe el nombre de arrendamiento o
alquiler.
ARRENDAMIENTO EN ESPECIE: (artículo 46) cuando el arrendamiento se perciba en
especie, se debe declarar como precio de dicho arrendamiento el valor de los productos
recibidos, entendiéndose por tal el de su realización en el año fiscal.
Si no se hubiera vendido en el año fiscal en cuestión, la especie deberá evaluarse por el
valor de plaza al final del mismo y luego, cuando se produzca la venta, deberá declararse,
en el año fiscal en que esta se realice, la diferencia entre el precio de venta y el valor de
plaza citado.
SUBLOCACION O SUB ARRENDAMIENTO: el locador puede subarrendar el todo o en parte,
o prestar o ceder a otro la cosa arrendad, si no le fuese prohibido por el contrato o por ley

MEJORAS
Concepto: Son aquellas inversiones que realmente constituyan un beneficio para la
propiedad acrecentando su valor. Son erogaciones que no constituyan reparaciones
ordinarias que hagan al mero mantenimiento del bien, no resultando en consecuencia
deducibles como gasto. Se presume, en general y admitiendo prueba en contrario, que
revisten el carácter de mejoras cuando su importe en el ejercicio que se habiliten, supere
el 20 % del valor residual impositivo del bien
Asignación como renta: Se distribuirá proporcionalmente de acuerdo con los meses que
resten para la expiración del contrato de locación del inmueble donde ésta fue construida,
desde el mes en que la mejora fuera habilitada, computándose el importe resultante
como ganancia bruta de cada año.
Amortización: Se amortiza en el lapso de vida útil que reste del bien respectivo y a partir
del trimestre en que las mismas se habiliten.
Consideraciones:
1- Mejoras introducidas sobre inmuebles totalmente amortizados: Corresponde
deducir anualmente el 2 % del costo de la construcción hasta su agotamiento, tal
como lo establece el artículo 87 de la ley, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar
 índices superiores en los supuestos y bajo las condiciones previstas en el último
párrafo del mismo artículo.
2- Mejoras introducidas en inmuebles donde el locador es una empresa: Corresponde
declarar como renta del período las mejoras introducidas por el locatario dentro
del inmueble sujeto a locación. Deberán amortizarse en función del plazo restante
hasta el vencimiento del propio contrato de locación. (Causa Edaldia SA (CNACAF
Sala II del 21/9/2000). Las mejoras deben imputarse a cada uno de los períodos en
que éstas se hayan realizado. Causa Colima SA (TFN Sala C del 26/11/2004)).
3- Tratamiento de las mejoras en el balance fiscal del locatario: El importe de las
mejoras introducidas por el locatario, que queden a beneficio del propietario, en la
parte no sujeta a reintegro, será deducible del balance fiscal del primero desde la
habilitación de la misma hasta la expiración del contrato de locación.
TRASMISION GRATUITA (Articulo 47 LIG)
Los contribuyentes que transmitan gratuitamente la nuda propiedad de un inmueble
conservando para ellos el derecho a los frutos, uso, habitación, deben declarar la ganancia
que les produzca la explotación o el valor locativo, según corresponda, sin deducir monto
alguno en concepto de alquileres, aun cuando se hubiese estipulado su pago.
ALQUILIRES INCOBRABLES
Son aquellos alquileres adeudados al finalizar los juicios de desalojo y de cobro de pesos.
Cuando se recuperen créditos tratados impositivamente como incobrables, corresponderá
declararlos como ganancias en el año en que tal hecho ocurra.
VALOR LOCATIVO
Es el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el
inmueble o parte del mismo que ocupa o cede gratuitamente o a un precio no
determinado.
El propietario de estos bienes debe gravar como ganancia el valor presunto por el alquiler
de ese inmueble cuando el mismo fuera cedido en forma gratuita o a un precio no
determinado.
Inmuebles para recreo, veraneo o similares El valor locativo será considerado como
renta del período fiscal durante el plazo que fuera utilizado por su propietario. Sin
embargo, no deberá computarse cuando el mismo arrojare pérdidas.
El art. 26 inc n) del texto legal exime del pago del impuesto el valor locativo presunto de la
casa habitación del contribuyente.
Inmuebles sobre los que se introducen mejoras No puede considerarse cesión
onerosa con pago en especie representado por las mejoras cuando el mismo
contribuyente sostiene que no obtuvo beneficio de las mismas. No obsta a lo expuesto el
hecho de que por un lado grave la renta del presunto valor locativo de la cesión a título
gratuito del inmueble y, por otro, la renta de las mejoras, dado que el DR establece el
modo de determinar ganancia bruta de los propietarios de bienes raíces a que se refiere el
art. 41 de la ley dispone que deberán sumarse, entre otros, los alquileres y arrendamientos -en el
inc. a)- y el valor de las mejoras introducidas en los inmuebles -inc. f). Causa Reynoso José.
CNACAF del 4/9/2006

ARTICULO 45
LIG

Que el valor locativo de todo inmueble no es

Se presume, salvo prueba inferior al valor locativo de mercado que rige
en contrario en la zona donde el bien esté ubicado,
conforme las pautas que fije la reglamentación.

Cuando se cedan inmuebles

en locación o se constituyan La Administración Federal de Ingresos
sobre éstos derechos reales de Públicos podrá estimar de oficio la ganancia
usufructo, uso, habitación, correspondiente.
anticresis, superficie u otros,
por un precio inferior al de
mercado que rige en la zona
en que los bienes están
ubicados

CASOS ESPECIALES:
 Inmuebles alquilados, cedidos, o habitados parcialmente por sus propietarios: El
valor locativo se fijará de acuerdo con las proporciones pertinentes y podrá
computarse la parte proporcional de las deducciones permitidas dentro del marco
de las rentas de la primera categoría.
 Inmuebles destinados a vivienda permanente en el exterior: Se considera gravado
el valor locativo presunto de tales inmuebles, así como también de los inmuebles
situados en el exterior cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.
 Inmuebles con carácter de bs de uso destinados a la obtención de rentas: Cuando
el propietario o razón social ocupe inmuebles de su propiedad para la obtención
 de ganancias gravadas, a los efectos de determinar el resultado de su actividad,
podrá computar en forma proporcional a la parte ocupada para el desarrollo de la
misma, el monto de las deducciones admitidas correspondientes a los inmuebles
mencionados.
 Condominio de inmuebles: La parte de cada condómino será considerada como un
bien inmueble distinto. En el supuesto de inmuebles en condominio ocupados por
uno o alguno de los condóminos, no será computable el valor locativo ni la parte
proporcional de las deducciones admitidas, que correspondan a la parte ocupada,
con arreglo a los derechos que sobre el inmueble tengan él o los condóminos que
ocupan la propiedad.
 Sublocación de inmuebles: Se debe descontar de los importes que produzca la
sublocación o subarrendamiento, la proporción que corresponda a la parte
sublocada o subarrendada, de los siguientes gastos:
•los alquileres o arrendamientos devengados a su cargo, en dinero o en especie.
•la contribución inmobiliaria y otros gravámenes o gastos que hayan tomado a su
cargo. •el importe de las mejoras por ellos realizadas que queden a beneficio del
propietario, en la parte no sujeta a reintegro. Tal importe se distribuirá
proporcionalmente de acuerdo con el número de años que reste para la expiración
del contrato de locación correspondiente a los inmuebles mencionados.
 Inmuebles adquiridos en el transcurso del año fiscal: Los contribuyentes que
adquieran inmuebles urbanos o rurales en un año fiscal determinado, deberán
declarar su resultado considerando las ganancias brutas y las deducciones
pertinentes desde la fecha en que han entrado en posesión de los mismos, aun
cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio, o desde la fecha
de finalización de la construcción, en su caso
 Inmueble cedidos a sus hijos: en estos casos podría llegar a considerarse como una
extensión de la casa habitación siempre y cuando el hijo sea una carga de familia y
por lo tanto exenta en el impuesto por el art 26 inc n.
Amortización de bienes Inmuebles:
Se admite deducir el 2% anual sobre el costo del edificio o construcción, o sobre la parte
del valor de adquisición atribuible a los mismos.
La amortización deberá practicarse desde el inicio del trimestre del ejercicio fiscal o
calendario en el cual se hubiera producido la afectación del bien.
Deberá amortizarse hasta e trimestre en que se agote el valor de los bienes, o hasta el
trimestre inmediato anterior a aquel en el que los bienes se enajenen, o desafecten de la
actividad o inversión.
 DEDUCCIONES

Los gastos que admite esta ley, con las restricciones expresas contenidas
en la misma, efectuados para obtener, mantener y conservar las ganancias
gravadas generadas por la primera categoría. Cuando los gastos se
efectúan con el objeto de mantener, obtener y conservar la ganancia
Articulo 83
gravada y no gravadas, generada por distintas fuentes productoras, la
deducción se hará de las ganancias brutas que produce cada una de ellas
en la parte o proporción respectiva.

Cuando medien razones prácticas y siempre y cuando no se altere el

impuesto a pagar, se admitirá que el total de uno o más gastos se deduzca
de una de las fuentes productoras.

Impuesto y tasas que recaen sobre bienes inmuebles que produzcan

ganancias.
Se
deducen Articulo 85
Primas de seguro que cubran riesgos sobre bienes que produzcan
ganancias.

Amortización de Bienes Muebles

Amortización de Bienes Inmuebles Articulo 87

Las amortizaciones por desgaste y agotamiento y las perdidas por desuso, de acuerdo con lo
que establecen los artículos pertinentes, excepto las comprendidas en el inc 1 del art 92

Gastos de mantenimiento de Inmueble Deducción

especial de la
Intereses devengados por deudas hipotecarias. 1ra categoría.
Articulo 89

Intereses contenidos en las compras de inmuebles a plazo, de

pavimentación o contribución por mejoras (no se incluye la amortización
en los servicios de deuda)
Impuestos y tasas deducibles: dentro de los impuestos deducibles de la primera categoría
se incluyen el impuesto inmobiliario o gravámenes análogos, gravámenes municipales y
provinciales, tasas municipales, etc.
Impuesto a los bienes personales: se podrá deducir del impuesto a las ganancias en la
parte proporcional del mismo que corresponda a los bienes afectados a la producción de
ganancias de primera categoría.
Deducciones especiales de primera categoría fuente argentina:
LIG Artículo 89: Gastos de mantenimiento de inmueble

Deducciones de Sobre la base de

Inmuebles urbanos que no
gastos reales de comprobantes.
pertenecen a personas que deben
Opción mantenimiento
llevar libros o tienen
administradores que deben
rendirles cuentas. Deducción de 5% sobre la renta
gastos presuntos bruta
de mantenimiento

Inmuebles urbanos que

pertenecen a personas que deben Deducción de
Sobre la base de
llevar libros o tienen gastos reales de
comprobantes
administradores que deben mantenimiento
rendirles cuentas.

Inmuebles rurales Deducción de Sobre la base de

gastos reales de comprobantes
mantenimiento

El procedimiento de deducir el 5% sobre la ganancia bruta, involucra gastos de

mantenimiento por todo concepto.
Adoptado un procedimiento, el mismo deberá ser aplicado a todos los inmuebles que
posea el contribuyente y no podrá ser variado por el término de 5 años, contado desde el
periodo en que se hubiera hecho uso de la opción.
Ganancia de fuente extranjera obtenidas por residentes del país:

ARTÍCULO 136.- Se encuentran incluidas en el inciso f) del artículo 44, los inmuebles
situados en el exterior que sus propietarios residentes en el país destinen a vivienda
permanente, manteniéndolas habilitadas para brindarles alojamiento en todo tiempo y de
manera continuada.
A efectos de la aplicación de los incisos f) y g) del artículo citado en el párrafo anterior,
respecto de inmuebles situados fuera del territorio nacional, se presume, sin admitir
prueba en contrario, que el valor locativo o arrendamiento presunto atribuible a los
mismos, no es inferior al alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase
o arrendase el bien o la parte del mismo que ocupa o cede gratuitamente o a un precio no
determinado.

Deducciones que afectan a la primera categoría de ganancias de fuente extranjera:

ARTÍCULO 159.- Para determinar la ganancia neta de fuente extranjera, se efectuarán las
deducciones admitidas en el Título III, con las restricciones, adecuaciones y modificaciones
dispuestas en este capítulo y en la forma que establecen los párrafos siguientes.
Las deducciones admitidas se restarán de las ganancias de fuente extranjera producidas
por la fuente que las origina. Las personas humanas o sucesiones indivisas residentes en el
país, así como los residentes incluidos en los incisos d), e) y f) del artículo 116, computarán
las deducciones originadas en el exterior y en el país, en este último caso, considerando la
proporción que pudiera corresponder, salvo, en su caso, las que resulten atribuibles a los
establecimientos permanentes definidos en el artículo 125.
Para establecer el resultado impositivo de los establecimientos permanentes a los que se
refiere el párrafo anterior, se restarán de las ganancias atribuibles a los mismos, los gastos
necesarios por ellos efectuados, las amortizaciones de los bienes que componen su activo,
afectados a la producción de esas ganancias y los castigos admitidos relacionados con las
operaciones que realizan y con su personal.
La reglamentación establecerá la forma en la que se determinará, en función de las
ganancias brutas, la proporción deducible en el caso de deducciones relacionadas con la
obtención de ganancias de fuente argentina y de fuente extranjera y de fuente extranjera
gravadas y no gravadas, incluidas las exentas para esta ley y, en el caso de personas
humanas y sucesiones indivisas, aquella en la que se computarán las deducciones
imputables a ganancias de fuente extranjera producidas por distintas fuentes.
EN RESUMEN
La GANANCIA BRUTA se determina sumando:
 Los alquileres i arrendamientos devengados, salvo los incobrables; entendiéndose
por tales los alquileres adeudados al finalizar los juicios de desalojo y de cobro en
pesos. Cuando se recuperen créditos tratados impositivamente como incobrables,
corresponderá declararlos como ganancias en el año en que tal hecho ocurra.
 El valor locativo de todo o la parte de cada uno de los inmuebles que ocupan para
recreo, veraneo u otros fines semejantes, salvo que arrojen perdidas, y los
alquileres o arrendamientos presuntos de los inmuebles cedido gratuitamente o a
un precio no determinado.
 El valor de cualquier clase de contraprestación que reciban por la constitución a
favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis.
Dicho valor se prorrateara en función del tiempo de duración del contrato
respectivo.
 El importe de la contribución inmobiliaria y otros gravámenes o gastos que el
inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo
 El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y
otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
 El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o
inquilinos, en la parte en que no estén obligados a indemnizar y que realmente
constituya un beneficio para la propiedad acrecentando su valor.
Para determinar la GANANCIA NETA, se deducen de la ganancia bruta:
 Los impuestos y tasas que gravan el inmueble
 Las amortizaciones de edificios y demás construcciones y los gastos de
mantenimiento, y las amortizaciones de bienes muebles.
 Intereses devengados por deudas hipotecarias y, en su caso, los intereses
contendeos en la cuotas de compra de inmuebles a plazos, de pavimentación o de
contribución de mejoras, pero no la amortización incluida en los servicios de la
deuda
 Primas de seguro que cubran riesgos sobre los inmuebles que produzcan
ganancias.