Módulo 1.

Derechos reales: generalidades Unidad

1.1 Derechos reales: generalidades. Publicidad posesoria (aspectos
estáticos, aspectos dinámicos)
1.1.1 Derechos reales. Definiciones. Elementos del derecho real. Teorías.
Diferencias con el derecho personal y la forma constitucional
Concepto del derecho real Podemos distinguir el concepto de derecho real desde tres
perspectivas distintas, como se muestra en la siguiente tabla.
1 Tabla 1: Concepto de derecho real
Doctrina clásica
Esta concepción es dualista y se basa en la diferenciación entre los derechos reales y
personales. Desde el tiempo de los romanos, el derecho real se presenta como un poder
directo sobre la cosa, como resultado para asegurar el poder sin el intermediario. La
concepción clásica explica al derecho real como una oposición al personal, basándose en
la existencia o no de un sujeto pasivo determinado; permitiéndole entrar en el terreno de
las facultades del sujeto activo (derecho personal) y titular (derecho real). Por lo tanto,
podríamos decir que el primero puede obligar al sujeto pasivo a una conducta determinada
de omisión o acción; por lo contrario, el segundo sujeto puede sacar de una cosa un
beneficio mayor o menor.
Doctrina unitaria
Esta doctrina impugna la división dicotómica entre derecho real-derecho personal; ya que
alumbra a una relación directa entre el titular del derecho y la cosa. Afirma que no existen
deferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho personal, dado que entre uno
u otro existe una obligación y el derecho real sería también de naturaleza obligacional. La
doctrina unitaria “realista” acota todo a una relación entre patrimonios y produce una
despersonalización del derecho subjetivo, cuando afirma que los derechos personales no
tienen por objeto una conducta del deudor o sujeto pasivo, sino su patrimonio. Se
fundamenta en la célebre frase que dice que “el patrimonio del deudor es la prenda común
de sus acreedores”
Doctrina moderna
Esta concepción procura contemplar el aspecto externo o dinámico del derecho, haciendo
referencia a la relación del titular con el resto de la sociedad. Esto se puede ver en la
oponibilidad erga omnes y en los derechos de preferencia y de persecución. Tomando la
definición de Allende (1967), el derecho real es: Un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas sustanciales de orden público, establecen entre una persona
(sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata que, previa publicidad, obliga. a
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la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a
sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”
Concepto legal Según el artículo 724 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN):
La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a
exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito, ante el
incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés.
Por otro lado, el artículo 1882 del CCCN establece: El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en
este Código.
El artículo 1882 destaca que el derecho real es un poder jurídico, debido a que la esencia
de este tipo de derechos es el poder que tiene el titular sobre el objeto para desplegar sus
facultades. Por otra parte, el dominio es el derecho real que otorga la mayor parte de las
facultades. Objeto del derecho real Según el artículo 1883 del CCCN: El derecho real se
ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el
todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente
señalado por la ley.
Lo que podríamos decir es que el objeto de los derechos reales —según el CCCN— no
solo son las cosas, sino que también pueden serlo los bienes. El objeto se caracteriza por la
especialidad, debido a que es posible aplicarlo sobre cosas individualizadas, específicas,
actuales. Cuando hablamos de la especialidad, decimos que esta se conecta con la
inmediatez; este poder inmediato sobre la cosa presupone que esta fue determinada y que
existe actualmente. Esto nos permite comprender que no existe el derecho real sobre el
patrimonio, sino sobre las cosas singulares que lo componen.
Concepto de cosa
Podemos decir que las cosas son los bienes susceptibles de valor económico. Al respecto,
el artículo 16 del CCCN establece: Bienes y cosas: los derechos referidos en el primer
párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a
la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Enumeración de los derechos reales
Es necesario mencionar que los derechos reales están enumerados en el CCCN. De hecho,
el artículo 1884 reza: Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenidos, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida solo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no

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previsto en la ley o la modificación de su estructura.6 El nuevo Código Civil y Comercial
mantiene la regla tradicional, pero incorpora como nuevos derechos reales los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido y el cementerio privado. El artículo 1887 del CCCN
dispone la siguiente enumeración:
a. el dominio; b. el condominio; c. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso;
j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.
1.1.2 Teoría de título y modo. Adquisición originaria, la derivada. Inscripción. Objeto
derechos reales Teoría de título y modo “La teoría del título y el modo para la adquisición
de los derechos reales ha sido una institución jurídica que ha tenido un constante
desarrollo en materia de derecho, y en la actualidad presenta diferentes concepciones sobre
el tema” (Ramírez y Uribe Suárez, 2019). Respecto del título y modo suficiente, el artículo
1892 del CCCN establece: La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho
real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente
el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y
sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es
modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo
sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto. 8 El título es un acto jurídico apto para la transmisión de un derecho
real propio del capaz y legitimado. Este debe ser formalizado de acuerdo con los requisitos
legales. Por otro lado, el modo es el acto donde la adquisición tiene lugar para la
materialización. Pondremos un ejemplo: Carlos le vende a José una mesa antigua por un
millón de pesos. Estamos ante un contrato de compraventa, y este queda perfeccionado
desde el momento que Carlos y José (vendedor y comprador) se ponen de acuerdo con el
precio y la cosa. Esta primera etapa termina cuando se perfecciona el contrato de
compraventa. Por lo tanto, podemos decir que nos encontramos ante dos obligaciones. Por
un lado, la obligación de Carlos de entregar la cosa (mesa) y, por otro, la obligación de
José de entregar el dinero. En este caso, nos encontramos entre dos derechos personales.
El derecho de Carlos, que le puede exigir a José el cumplimiento de la obligación de dar
un millón de pesos; y el derecho de José, que es el acreedor o titular del derecho personal.
Una vez cumplida la obligación de ambos, se celebró la tradición, siendo uno de los

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modos de adquirir el dominio. La primera etapa se agotó con el título y la segunda con el
modo. En conjunto, surge el derecho real.
Modos de adquisición de los derechos reales
Título universal y a título singular. Primero, debemos comprender si lo adquirido es en su
totalidad o si se adquiere una parte de los bienes que constituyan un patrimonio o cosa
determinada. Un ejemplo de una adquisición en su totalidad es una sucesión por causa de
muerte o transmisión; mientras que un ejemplo de adquisición de una parte de los bienes
es cuando la cosa se obtiene por un acto jurídico.
Originarios y derivados. Los derechos reales son originarios cuando la cosa se adquiere de
forma independiente y a pesar del derecho del propietario anterior. Tal es el caso de lo que
sucede en la atribución legal de la cosa mueble al tercero de buena fe y al título oneroso, la
apropiación, la transformación. En cambio, cuando se adquiere un título anterior, se puede
decir que el modo de adquirir es derivado. El CCCN llama al modo de adquisición
derivador como “sucesor” (singular o universal)
Adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que ejercen el acto de
posesión. En este caso, se requiere la concurrencia del título y modo. Dado que la tradición
no es suficiente por sí sola, se requiere que preceda un negocio jurídico que justifique la
tradición.
▪ Oponibildad a terceros. Podemos decir que los derechos reales son oponibles a terceros,
pero requieren de la publicidad para ser reconocidos y oponibles a ciertos terceros
▪ Formas de concretar la publicidad. La publicidad consiste en transmitir a los interesados
los actos o hechos jurídicos reconocidos y acordes con la ley. Una de las formas es la
tradición (aparte de constituir un derecho real, cumple el rol de publicidad ante las cosas
muebles no registrables) y la otra es la inscripción registral o la posesión.
▪ Inscripción y publicidad. A todas aquellas cosas registrables, la inscripción del título les
otorga oponibilidad contra terceros interesados de buena fe.
▪ Prescripción adquisitiva. Este es otro modo de adquirir derechos reales. Clasificación de
los derechos reales
Los derechos reales se clasifican del siguiente modo:
● Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena.
● Derechos reales principales y accesorios.
● Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.

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● Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Modos de extinción de los derechos
reales Según el CCCN, la extinción de los derechos reales puede ser de las siguientes
maneras:
Tabla 2: Extinción de los derechos reales Destrucción Abandono Consolidación
La destrucción debe ser total; ya que, si es parcial, el derecho real continuaría sobre la
parte restante. Así lo indica el artículo 1907 del CCCN.
El abandono debe ser categórico sobre el derecho real y no sobre la posesión. Así lo
establecen los artículos Remito 948, 1989 y 1937 del CCCN.
La consolidación se produce en los derechos reales sobre la cosa ajena, cuando la misma
persona reúne la titularidad de ambos derechos. Un ejemplo es el usufructuario que
compra el inmueble. De este modo lo establece el artículo 2124 del CCCN.
1.1.3 Relación poder. Posesión. Elementos, Naturaleza, causa objeto, sujeto y clasificación
Relaciones de poder
Las relaciones de poder son aquellas que se establecen entre las personas y las cosas; entre
ellas encontramos: ● Posesión. ● Tenencia. ● Las derivadas de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.
Posesión
La posesión se aborda desde distintos puntos de vistas teorías; por ejemplo, la teoría de
Savigny, la teoría de Ihering o la teoría de Saleilles. También es abordada en el CCCN,
específicamente en el artículo 1909: “hay posesión cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un
derecho real, lo sea o no”. La definición del CCCN se asemeja mucho a la teoría de
Savigny.
Por otra parte, el artículo 1909 del CCCN menciona el corpus de la posesión al decir que
es “un poder de hecho sobre una cosa”. Asimismo, hace referencia al animus domini
cuando expresa “comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.”
El CCCN completa a este análisis en el artículo 1910, el cual define a la tenencia cuando
una persona tiene el corpus (poder de hecho), pero “se comporta como un representante
del poseedor”; es decir, le falta el animus domini. Este análisis del CCCN adopta las
teorías subjetivas respecto de la posesión. En estas teorías concurren dos elementos: el
corpus y el animus domini. Ahora bien, cuando hablamos del corpus nos referimos a la
posibilidad de disponer físicamente de la cosa; por ejemplo, cuando alguien tiene un
celular en la mano. Lo que no podemos dejar de tener en cuenta es que no necesariamente
para la existencia del corpus debe haber contacto directo; con el solo hecho de disponer, es
suficiente

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Otro de los elementos de la posesión es el animus que, junto con el corpus, determinan la
existencia de la posesión. Si alguno de ellos falta, solo hay tenencia. Para comprender el
concepto de animus domini, remitirse al artículo 1910 del CCCN.
Tenencia El artículo 1910 del CCCN establece que “hay tenencia cuando una persona, por
sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como
representante del poseedor”
La tenencia como la posesión requiere de la configuración del corpus. Por otra parte,
existe en la tenencia un poder de hecho sobre la cosa, pero la posesión se ejerce en nombre
de otra persona, reconociendo en otro un derecho superior. Tanto la tenencia como la
posesión, según el CCCN, pueden ser legitimados o ilegitimados. La posesión puede ser
de buena fe o mala fe. La tenencia se clasifica en absoluta y relativa. Para conocer más
sobre esta clasificación, se sugiere remitirse al CCCN. Objeto Cuando nos referimos al
objeto, debemos tener en cuenta tanto para la posesión como para la tenencia debe ser
cierto y determinado. Según el artículo 1912 del CCCN, tanto la posesión como la
tenencia limita al objeto a los bienes materiales, esto es, a las cosas determinadas,
excluyendo así a los bienes que no lo sean. Pero si nos remitimos al artículo 1883, por
excepción, los bienes pueden ser objeto de derecho reales, por lo tanto, no hay que
descartar que pueda presentarse un supuesto de posesión o tenencia sobre un derecho.
El objeto es una cosa determinada, por lo tanto, en lo que respecta a la relación de poder
debe recaer sobre cosas determinadas.
Unidad 1.2 Publicidad registral. Dinámica del derecho real: adquisición
1.2.1 Adquisición de las relaciones de poder.
Cuando hablamos de la relación de poder, nos debemos ubicar en el artículo 1922 del
CCCN, el cual establece que: Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe
establecerse voluntariamente:
● por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años; ● por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de
establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquiriente.
Si analizamos esta norma, encontramos algunas reglas generales de la adquisición de las
relaciones de poder. Los elementos necesarios en la adquisición del poder son los
siguientes: ❖ Capacidad. ❖ Edad. ❖ Habilidad mental ❖ Corpus.
La capacidad es uno de los elementos necesarios para adquirir una relación de poder.
Debemos recordar que, en materia posesoria, se requiere un animus mínimo, que es la
voluntad de poseer. Esta capacidad para poder adquirir debe ser una capacidad natural de
entender y de querer; caso contrario, la adquisición se debe dar por medio de un

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intermediario denominado representante, cuando el adquiriente sea incapaz o sea una
persona jurídica. Puede ampliar este concepto en el artículo 1922 del CCCN.
La edad, otro de los elementos necesarios, se establece también en el artículo 1922 del
CCCN,
particularmente en el inciso a. La habilidad mental, de acuerdo con el artículo 1922 del
CCCN, se refiere a que debe existir voluntad del sujeto y que este debe tener edad legal y
ser capaz. El corpus, asimismo, es tratado por el artículo 1922,
inciso b.
Como mencionamos antes, para que haya corpus no es necesario el contacto con la cosa,
por ser suficiente la posibilidad física de tomarla. Podemos dar como ejemplo el reparto
del periódico que se envía y se deja debajo de la puerta del habitante del inmueble.
1.2.2 Modos de adquisición
Podemos hablar de distintos medios para adquirir una relación de poder. En el caso de la
posesión, podemos distinguir si la cosa ya es poseída por otro o no. A continuación,
veamos un ejemplo.
Cosa abandonada (artículo 1931, inciso e). Bastaría con apropiarla u ocuparla si es
inmueble. Pero, si ya hay otro sujeto que la posee, el adquiriente puede adquirirla contra su
voluntad (desapoderamiento) o con su conformidad (tradición, título posesorio). Debemos
comprender que, en el caso de que la cosa sea abandonada y se trate de un bien mueble no
registrable, el que se apropie de esta adquiere también el derecho real, denominado
dominio.
Respecto del desapoderamiento, remitirse a la bibliografía básica.
1.2.3 Tradición y conservación de las relaciones de poder Tradición
Cuando hablamos de la tradición, nos referimos a una forma de adquirir la relación de
poder sobre una cosa que otro posee o tiene. El artículo del CCCN 1924 establece: Hay
tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder
de hecho sobre la cosa, lo que no suplen, con relación a terceros, por la mera declaración
del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla.
Si bien la tradición es la entrega de la cosa, hay que tener en cuenta que para que se
concrete la entrega no es necesario un acto de aprehensión material del adquiriente, como
así tampoco la presencia de las partes; sino que es suficiente con que la cosa sea puesta a
su disposición, siempre que el destinatario haya manifestado su consentimiento (expreso o
tácito).

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Sobre la naturaleza jurídica podemos decir que el hecho de que sea necesario el
consentimiento de los participantes nos permite saber que estamos ante un acto jurídico, ya
que estamos hablando de un acto voluntario, lícito y bilateral. Recordemos que los actos
jurídicos son los actos voluntarios lícitos que tienen por fin inmediato establecer entre las
personas relaciones jurídicas, de crear, modificar, trasferir, conservar o aniquilar derechos.
Por lo tanto, podemos decir que, por tratarse de un acto jurídico, es necesario que la
tradición se manifieste por un hecho exterior, como así también por la capacidad de las
partes.
¿Por qué es de importancia la tradición? Debemos tener en cuenta que la tradición no solo
se la considera como un modo de transmitir la posesión, sino que es un medio para
transferir la tenencia a un derecho real. Las excepciones son la hipoteca y la servidumbre.
Por otra parte, la tradición cumple el papel de publicidad de los derechos reales en materia
de las cosas muebles no registrables, como así también la tradición cumple la forma de
cumplir o ejecutar las obligaciones de dar. Respecto de la forma de hacer la tradición,
remitirse al artículo 1924 del CCCN, presentado anteriormente. A modo de resumen,
podemos decir que existen las siguientes formas de hacer tradición: ● Actos materiales. ●
Actos posesorios ● Relación de poder vacua. ● La mera declaración
Se sugiere ampliar sobre este tema en la bibliografía obligatoria y en el Código Civil y
Comercial Comentado (Herrera et al., 2016). En relación con las otras formas de
declaración de la tradición, el artículo 1925 del CCCN establece: También se considera
hecha la tradición de cosas muebles por la entrega de conocimientos, cartas de porte,
facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a
quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.
Conservación de las relaciones de poder Principio general Para comprender el principio
general de las relaciones de poder, debemos remitirnos al artículo 1929 del CCCN: “la
relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por
alguna causa transitoria”. Debemos recordar que, si el corpus y el animus domini no se
encuentran en el momento de la adquisición de la posesión o falta alguno de ellos, no hay
posesión. En el caso de tratarse de la conservación de la posesión que ya ha sido adquirida,
no es necesario estar siempre en contacto material con la cosa o ejercer actos posesorios
permanentes sobre la cosa; es suficiente con la intensión o ánimo de conservarla.
Presunción de continuidad Según el artículo 1930 del CCCN, “Se presume, a menos que
exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba
haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio”. Por lo tanto,
salvo que haya una prueba contraria o mayor que contradiga al sujeto en calidad de
posesión, este la mantendrá.

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Extinción de las relaciones de poder Según el artículo 1931 del CCCN: La posesión y la
tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay
extinción cuando:
a. se extingue la cosa; b. otro priva al sujeto de la cosa; c. el sujeto se encuentra en la
imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia; d. desaparece la
probabilidad razonable de hallar la cosa perdida; e. el sujeto hace abandono expreso y
voluntario de la cosa.
A continuación, analizaremos la extinción de la cosa, la privación de la cosa, la
imposibilidad física de ejercer la posesión o la tenencia, la conservación de cosas pérdidas,
el abandono y otros modos de extinción. ● Extinción de la cosa. ● Privación de la cosa. ●
Imposibilidad física de ejercer la posesión o la tenencia. ● Conservación de cosas
perdidas.
Abandono. En lo que refiere al abandono, el sujeto se desprende de la cosa material, el
cual es voluntario, podríamos decir que cesa el corpus. Para sea realmente un abandono, el
mismo debe ser voluntario, “expreso”, efectivo. Debido a que el abandono no se presume,
la voluntad debe exteriorizarse. Otros modos de extinción.
Para conocer sobre los otros modos de extinción, dirigirse al artículo 1931 del CCCN.

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