I.

De La Hipoteca

1. Marco legal:
Regulado por el Código Civil, Ley 1.183/85. Capítulo V, Sección I al VI, Artículos
art s 2.356 al 2.406

2. Concepto
Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que continúa
en poder del constituyente, en garantía de un crédito cierto en dinero. Cuando
un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará
personalmente, como deudor directo o subsidiario.

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 3. Instrumentación:
La hipoteca sólo puede constituirse por contrato en la forma establecida en este
Código.

En la escritura pública de constitución de la hipoteca deberá constar la

aceptación del acreedor. Si éste no la hubiere prestado, deberá hacerlo
posteriormente en la misma forma, para la validez del acto, con efectos desde el
día de su inscripción. La promesa de constituir hipoteca
por documentos privados no será exigible.

4. Tipos de obligaciones que se pueden

constituir con la Hipoteca
Puede constituirse hipoteca en garantía de:

a. un crédito condicional o indeterminado en su valor, o

b. de una obligación eventual,
c. de hacer o no hacer, que tenga por objeto prestaciones en especie,
siempre que se declare un valor estimativo en el acto de constitución, el
cual podrá ser reducido por el deudor, si procediere. La falta de
determinación del crédito eventual garantizado no obstará a la validez de
la hipoteca, toda vez que se precise su monto máximo.

5. ¿Qué comprende?
La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su
accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un

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tercero, así como a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o
servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y las rentas
o alquileres debidos por los arrendatarios, exceptuados los productos
pertenecientes a éstos.

La hipoteca se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar

por los objetos afectados por el gravamen.

El asegurador no se libera si efectúa el pago sin intervención del acreedor

hipotecario, a sabiendas de la existencia del gravamen, a menos que la
indemnización fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o reposición
de las cosas hipotecadas. El propietario tiene ese derecho, aunque no se hubiere
estipulado.

6. Situación en caso de expropiación

En caso de expropiación, la indemnización debida por el asegurador quedará
comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse sin la intervención del acreedor.

7. Qué no puede hipotecarse:

No pueden hipotecarse:

a. los derechos de usufructo,

b. de uso y habitación,
c. las servidumbres y
d. los derechos hipotecarios,
e. las cosas inmovilizadas por accesión, separadamente del inmueble al cual
acceden;

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 f. las partes materiales de un inmueble, si no constituyen fracciones
determinadas de una extensión mayor, susceptibles por sí mismas de
constituir dominio independiente.

8. Características:
La hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas afectadas
a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada
parte de la misma. Pero si al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble
gravado, fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento, la venta o la partición
se hará en esta forma.

9. Derechos del Acreedor Hipotecario:

El acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles, puede, a su elección,
ejecutarlos simultáneamente, o sólo algunos de ellos, aunque hubieren
pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas, o se hubieren
constituido otras hipotecas. Ello, no obstante, el juez podrá establecer por causa
fundada un orden para la venta de los bienes afectados a la garantía del
acreedor.

10. Derechos del Propietario:

Si fueren varios los inmuebles gravados en garantía de un mismo crédito, el
propietario de uno de ellos, contra quien se dirigiere la acción, podrá exigir que
se cite en el juicio a los otros propietarios, para que contribuyan al pago de la
deuda, proporcionalmente al valor de cada inmueble.

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 11. Situación de Hipoteca de
Condominio:
La parte indivisa de un inmueble puede gravarse, pero la hipoteca quedará
subordinada en cuanto a sus efectos, al resultado de la división o licitación entre
los condóminos. Cuando el copropietario constituyente viniere a ser propietario
de la totalidad, el gravamen quedará limitado al derecho que le correspondía
sobre la cosa.

12. Nulidades:
En la convención hipotecaria, serán nulas las siguientes cláusulas:

a. la que prohíba al deudor oponer excepciones;

b. la que permita al acreedor exigir el capital en caso de mora por intereses,
antes de que se adeudare un semestre vencido;
c. la que autorice el remate del inmueble gravado, sobre una base
inferior a las dos terceras partes de la evaluación fiscal para el
pago del impuesto inmobiliario;
d. la que prohíba al propietario vender o gravar el bien hipotecado;
e. la que, concertada antes del vencimiento de la deuda, otorgue al acreedor
el derecho de quedarse con la propiedad del bien caso en falta de pago,
o el de enajenarlo de otra manera que por ejecución judicial; y
f. la renuncia de la facultad del deudor para redimir la carga que grave el
inmueble, establecida por este Código, o la designación de un plazo
mayor para ejercerla.

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 13. Efectos:
La hipoteca no producirá efectos respecto de tercero sino desde su inscripción
en el Registro respectivo. Las partes contratantes, sus herederos y los demás
que han intervenido en el acto, así como el Escribano y los testigos, no pueden
prevalerse de la falta o defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se considera registrada.

Al constituirse una hipoteca en garantía de un crédito, deben liquidarse los

intereses atrasados y expresarse en una suma cierta. La sola indicación de que
la hipoteca comprende los intereses vencidos, sin indicación de su cuantía, no
produce efecto alguno.

La obligación hipotecaria podrá fraccionarse y documentarse en pagarés

endosables, haciéndolo constar el escribano en la escritura y en los documentos,
que deberán ser también registrados, así como sus endosos. El acreedor sólo
podrá ejecutar su crédito, haciendo valer los pagarés, que
tendrán fuerza ejecutiva. La cancelación del gravamen procederá cuando se
cancelen todos los documentos emitidos. La transmisión de los pagarés
hipotecarios endosables, estará sujeta a las responsabilidades y efectos del
endoso que este Código establece.

Las hipotecas convencionales constituidas en el extranjero, sobre inmuebles

situados en la República, serán inscriptas en el Registro Público
correspondiente, una vez que sean protocolizados por orden judicial. Si fueren
varios los inmuebles, bastará una sola protocolización. No se registrará la
hipoteca que no reúna las condiciones exigidas por este Código.

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 13.1. Los efectos de la Hipoteca entre las Partes

La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente a ser pagado

sobre el precio del inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta de la cosa
hipotecada, sea que ella esté en poder del deudor, del constituyente, o de un
tercer poseedor.

La hipoteca comprende, además del capital adeudado, los intereses estipulados

y adeudados por dos años, y los que corran durante la ejecución, hasta el pago
efectivo, se hayan o no convenido. En las obligaciones que no sean de
cantidades de dinero, comprende los daños y perjuicios causados por la
inejecución, si fueren estimados en el acto constitutivo. En caso contrario, no
podrán exceder de los intereses legales por el tiempo expresado en este artículo.
Comprende, asimismo, las costas judiciales.

El propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las

facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede ejercer acto
alguno de disposición material o jurídica, que directamente tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.

El acreedor hipotecario, aunque su crédito fuere a término, subordinado a

condición o a evento, podrá solicitar todas las medidas conservatorias para
asegurar su derecho, e impedir los actos previstos en el artículo anterior. Cuando
los actos perjudiciales, se hubieren realizado, el acreedor podrá exigir del deudor
la estimación de los deterioros, aunque provinieren de caso fortuito o de terceros,
y el depósito judicial de su valor, o bien demandar un suplemento de hipoteca.
Iguales derechos tienen los acreedores hipotecarios en los casos de deterioro o
separación de los muebles accesorios, sufridos o ejecutados contra las reglas
de una buena administración.

En los casos de los tres puntos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán,
aunque sus créditos no estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del
beneficio del plazo otorgado por el contrato.

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El acreedor puede usar también de estos derechos contra los terceros
poseedores de los bienes hipotecados para impedir el deterioro o perjuicio y ser
indemnizado, en su caso.

Los frutos y productos del inmueble quedan inmovilizados y el deudor no podrá

disponer de ellos a partir de la intimación judicial del pago.

13.2.Los efectos de la hipoteca en relación con

los Acreedores

Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre el precio del inmueble, en

el orden de prioridad determinado por la fecha de las inscripciones respectivas.
Cuando fueron efectuadas en el mismo día, la preferencia se determinará por la
hora de presentación. El privilegio subsiste sobre el precio no pagado de los
accesorios vendidos.

Cuando existan varios acreedores hipotecarios, los titulares de créditos a plazo

tendrán igual derecho sobre el precio del inmueble vendido que aquéllos cuyos
créditos estén vencidos, determinándose la preferencia conforme a las reglas de
este Código.

Si el crédito estuviere subordinado a una cláusula resolutoria, el acreedor podrá

pedir el pago, dando fianza de restituir la suma recibida en caso de cumplimiento
de la condición. Si ésta fuere suspensiva, o el crédito fuere eventual, el acreedor
podrá solicitar que los fondos se depositen, siempre que los titulares ulteriores
no prefirieren darle una fianza hipotecaria de restituir para el caso de que la
condición llegare a cumplirse.

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 13.3.Los efectos de la Hipoteca en Relación Con
los Poseedores

Cuando el inmueble hipotecado estuviere en todo o en parte en poder de terceros

constituyentes o adquirentes, debe el acreedor, antes de pedir a éstos el pago
de la deuda, intimar judicialmente al deudor, con los intereses exigibles. Si éste
no pagare en el acto, podrá el acreedor exigir a los terceros poseedores el pago
de la deuda, o el abandono del inmueble hipotecado.

El tercero poseedor o propietario de un inmueble hipotecado, goza de los plazos

concedidos al deudor por el contrato, o por un acto de gracia, y la deuda
hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuere exigible a este último.
Pero no aprovechan al tercero poseedor, los plazos dados al deudor concursado
para facilitarle el pago de los créditos del concurso.

Si el tercero poseedor rehusare pagar la deuda hipotecaria y abandonar el

inmueble, el acreedor sólo tiene derecho a perseguir la venta de éste. El tercero
poseedor puede excepcionar la ejecución del inmueble, alegando la no
existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como también la nulidad de la
toma de razón o la inexigibilidad de la deuda.

El tercero poseedor puede abandonar el inmueble hipotecado, si no estuviere

personalmente obligado como deudor directo o subsidiario, o no hubiere
asumido el pago del crédito por el contrato de adquisición, o por un acto
posterior. Puede hacer abandono sólo el que fuere capaz de enajenar sus
derechos. El abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble. Su
derecho se reduce a hacerlo vender para cobrarse con su precio. Abandonado
el inmueble hipotecado, el juez nombrará un curador, con el cual se seguirá el
juicio.

La propiedad del inmueble abandonado no cesa de pertenecer al tercero

poseedor, hasta que se hubiere adjudicado por sentencia judicial y si se pierde

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por caso fortuito antes de la adjudicación, es por cuenta del tercer poseedor, el
cual queda obligado a pagar su precio.

No obstante, el abandono, el tercer poseedor puede retomar el inmueble,

pagando los capitales y los intereses exigibles, aunque no posea sino una parte
del inmueble hipotecado, o aunque la suma debida fuera mayor que el valor del
inmueble.

El vendedor del inmueble hipotecado podrá oponerse al abandono que quiera

hacer el tercer poseedor, cuando el cumplimiento puro y simple del contrato de
venta, pueda dar la suma suficiente para el pago de los créditos.

El vendedor del inmueble hipotecado que hubiere cobrado su crédito puede

obligar, antes de la adjudicación, al tercer poseedor que lo hubiere abandonado
a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de venta, cuando él hubiere satisfecho
a los acreedores hipotecarios.

El tercero poseedor no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles

hipotecados al mismo crédito, que se hallen en poder del deudor originario, ni
oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no
alcancen a pagarse con su valor. Tampoco puede exigir la retención del inmueble
hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o útiles que hubiere
hecho, y su derecho se limita, aun respecto a las expensas necesarias, al mayor
valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los
gastos de la ejecución.

Los arrendamientos celebrados por el tercer poseedor no pueden ser dejados

sin efecto si hubieren sido inscriptos en el Registro correspondiente.

El tercero poseedor que fuere desposeído del inmueble o que lo abandonare a

solicitud de acreedores hipotecarios, será plenamente indemnizado por el
deudor, con inclusión de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.

Las servidumbres y derechos reales que el tercer poseedor tenía sobre el

inmueble hipotecado antes de la adquisición que había hecho, y que se habían

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extinguido por la consolidación o confusión, renacen después de la enajenación,
y recíprocamente, ésta hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble
del tercer poseedor.

El tercero poseedor puede hacer valer en el orden que le corresponda las

hipotecas que tenía adquiridas sobre el mismo inmueble hipotecado antes de ser
propietario de él.

Los acreedores podrán exigir que el inmueble hipotecado se venda libre de las
servidumbres, y otros derechos reales posteriores a la constitución de la
hipoteca.

Después del pago de los créditos hipotecarios, el excedente del precio de la

enajenación pertenecerá al tercero poseedor, con exclusión del precedente
propietario, y de los acreedores quirografarios de éste.

Cuando la hipoteca hubiese sido constituida por quien no sea el deudor, la acción
de indemnización que le corresponda, es la que compete al fiador que hubiere
hecho el pago, y podrá pedir al deudor, después de la enajenación, el valor
íntegro del inmueble gravado, cualquiera fuese el precio en que se hubiese
vendido.

En las transmisiones a título gratuito de fincas hipotecadas se presume que el

adquirente toma sobre sí la obligación que la hipoteca garantiza, hasta la
concurrencia del valor del inmueble, a menos que del acto constitutivo resultare
lo contrario.

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 14. La Extinción de las Hipotecas
La hipoteca termina:

a) por la extinción total de la obligación principal;

b) por la renuncia del derecho del acreedor hipotecario hecha en escritura
pública
c) por la reunión de la calidad de propietario y acreedor hipotecario en una
misma persona; y
d) por el transcurso del plazo de veinte años contados desde el día de la
inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor.

La hipoteca se extinguirá también cuando el inmueble fuese enajenado en

remate judicial, con citación de los acreedores hipotecarios, toda vez que
aprobada la subasta, el adjudicatario consignare judicialmente el precio de venta.
El privilegio subsistirá sobre éste.

Cuando el pago de la deuda es hecho por un tercero, subrogado en los derechos

del acreedor, la hipoteca subsistirá a favor de aquél. El deudor que ha verificado
el pago, o ha sido condenado a realizarlo, queda subrogado en los derechos del
acreedor contra el poseedor de bienes hipotecados que asumió la obligación de
pagar la deuda como deudor directo, y que como tal se hubiere hecho cargo del
gravamen. Esta regla se aplica al caso de confusión.

15. La cancelación de las inscripciones

hipotecarias
La inscripción de la hipoteca será cancelada en virtud de escritura pública en la
que el acreedor hipotecario declare la extinción de su crédito, o su renuncia a él,
o por resolución judicial.

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Cuando se hubieren pagado las letras o pagarés otorgados por el importe de la
deuda, y éstos se hallaren registrados, el deudor o un tercero podrá solicitar al
juez la cancelación de la hipoteca, presentando los documentos, que deberán
archivarse en el Registro de Hipotecas, con la constancia de que representan el
importe íntegro de la deuda. Si las letras o pagarés representaren sólo parte de
la deuda, no se cancelará la hipoteca, pero se anotará el pago parcial efectuado.

El coheredero del obligado, o el codeudor de éste que hubiere pagado su cuota

en la hipoteca, no podrá exigir la cancelación hasta que la deuda se halle
totalmente extinguida. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se
hubiere satisfecho su cuota, tampoco podrá hacer cancelar el gravamen,
mientras no se pagare íntegramente a los otros cointeresados.

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