Tema N° 3

Derechos Reales.

CONCEPTO.

Dentro del marco de las ciencias juridicas, se ubican los Derechos Reales como una división de los
Derechos Subjetivos Absolutos, que tienen eficacia contra todos (erga omnes). Pese a que no
existe normativamente consagrada una Teoria General de los Derechos Reales, logramos su
concepto mediante la agrupación de ciertos caracteres comunes, siendo el primero de estos
caracteres comunes, la posibilidad acordada a un determinado sujeto de derecho (titular) de
obtener alguna utilidad de un objeto, el segundo, consiste en el deber de abstención impuesto a la
colectividad indeterminada, con respecto al ejercicio del derecho, ese deber de respeto y
abstención condiciona la validez erga ommes del Derecho Real.

Con el concepto de Derecho Real no ha sucedido lo mismo que con otras instituciones jurídicas
que han permanecido inalterables. El concepto de Derecho Real ha sido discutido desde el
momento mismo en que apareció claramente diferenciado de otras instituciones jurídicas. Ha sido
definido como "conjunto de derechos subjetivos patrimoniales que se ejercen sobre las cosas"
(Josserand); como el que "crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal
manera que no se encuentra en ella, sino dos elementos: la persona (sujeto activo) y la cosa que
es el objeto" (Demolombe).

Se define al Derecho Real como aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o
señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin necesidad de intermediario alguno
personalmente obligado, y que impone asimismo a todo el mundo, un deber de respeto y
abstención, y a veces cuando se trata de derechos reales limitados, un hacer o un no hacer
posiblemente conectados a un soportar. En sintesis, un una relación juridica directa e inmediata
entre una persona y una cosa

TEORIAS.

A propósito de lo expuesto, han surgido en la doctrina diversas tendencias acerca del concepto del
derecho real entendido como relación juridica que concede poder directo e inmediato de una
persona sobre una cosa. Estas tendencias, quedan resumidas en las siguientes teorías:

A.- TEORIA CLASICA:

Roberto De Ruggiero, es uno de los exponentes de esta teoria, y explica los derechos reales asi:
"Los Derechos Reales (iure in re) son los que conceden al titular un señorio directo e inmediato
sobre la cosa, señorío que es pleno o ilimitado y que se ejerce en toda su extensión sobre la cosa a
ella sometida y da lugar a la propiedad, que es el derecho real más completo, o menos pleno, que
se limita a algunas utilidades económicas de la cosa y da lugar a los Derechos reales menores, a los
derechos en cosa ajena"

De manera que según esta teoría, los derechos reales suponen una relación directa e inmediata
entre una persona y una cosa, esta relación se basa en el servicio que la cosa pueda proporcionar
al sujeto, es decir, usar, gozar y disponer de la cosa, dependiendo por supuesto de la clase de
derecho real de que se trate, por ejemplo, en el Derecho de Propiedad (Derecho Real por
excelencia) se establece una relación directa entre el propietario y la cosa que le pertenece, el
titular podrá usar, gozar y disponer de la cosa, sin más limitaciones y restricciones que las
impuestas por la Ley, trantándose del Derecho de Usufructo, su titular está facultado a usar y
gozar de la cosa.

En el Derecho Real la relación da lugar a un señorio inmediato, sin necesidad de intermediario

alguno, puesto que la cosa queda sujeta a nuestro poder. Sus elementos serian:

1) La existencia del poder juridico concedido por una norma juridica:

2) La relación directa e inmediata entre la persona y la cosa, como manifestación del ejercicio del
poder jurídico;

3) La naturaleza económica del poder jurídico, por el cual se obtiene un aprovechamiento total o
parcial de la cosa;

4) La oponibilidad del derecho real respecto de todos los demás integrantes de la colectividad.

TEORIA OBLIGACIONISTA:

Esta Teoría, sostenida principalmente por Planiol, Aubry, Windscheid, se opone completamente a
la Teoria Clásica y exponen que la definición usual del Derecho Real (relación entre persona y cosa)
da una perfecta idea de las apariencias; pero que en el fondo la definición es falsa, porque no es
exacto decir que el derecho real (la propiedad, por ejemplo) consiste en establecer una relación
directa entre una persona y una cosa, esta relación directa no es más que un hecho, y tiene un
nombre, se llama posesión.

Señalan que una relación de orden jurídico no puede existir entre una persona y una cosa, esto
sería una contradicción, pues por definición, todo derecho es una relación entre personas, quiere
decir entonces, que el derecho real, como todos los otros derechos, tiene necesariamente un
sujeto activo, un sujeto pasivo y un objeto. La definición que se critica tiene el mal de suprimir el
sujeto pasivo y de atenerse solamente a los otros dos términos.

Un derecho real es una relación juridica establecida entre una persona como sujeto activo y todos
los demás sujetos pasivos. Esta relación es de orden obligatorio, es decir, tiene la misma
naturaleza que las obligaciones propiamente dichas. La obligación impuesta a los sujetos pasivos
es puramente negativa: consiste en un deber de abstención de todo lo que podría turbar la
posesión apacible que la ley quiere asegurar al titular.
El derecho real debe concebirse bajo la forma de una relación obligatoria, en la cual el sujeto
activo es simple y está representado por una sola persona (el titular), mientras que el sujeto
pasivo es ilimitado número y comprende a todas las personas que están en relación con el sujeto,
es decir a la colectividad indeterminada a cuyo cargo se encuentra una obligación pasiva universal,
una obligación que les impone un deber de respeto y abstención, de-no-obstaculizar-el-ejercicio
del derecho por parte de su titular.

C.-TEORIA ARMONICA:

Entre las concepciones anteriores (clásica y obligacionista) surge una tercera, que trata de
armonizar, de conciliar las precedentes posiciones, tomando de ellas lo más interesante que le ha
parecido. Sostiene esta teoría que no se puede prescindir del objeto para definir al derecho real
(como lo hacen los obligacionistas); pero a su vez, reconocen como cierta la existencia del sujeto
pasivo universal.

Definen los Derechos Reales como aquellos derechos privados que atribuyen un poder de
inmediata dominación sobre una cosa frente a terceros. Barassi, uno de los principales exponentes
de esta Teoria, señala que en los derechos reales existen dos elementos esenciales:

A. Elemento interno: Que consiste en el poder de dominación que sobre la cosa ejerce la
persona y que a su vez permite al titular del derecho recabar por si solo todas las
utilidades que la cosa pueda reportarle.
Este poder es autónomo, pues no necesita del concurso de los demás, de allí la
inmediatividad del derecho real. El elemento interno es pues, la relación del sujeto con la
cosa.

B. Elemento externo: Entendido como la relación que surge entre el sujeto activo y el pasivo
universal indeterminado que está obligado a asumir una conducta de respeto y abstención, de
ausencia de interferencia a los actos ejecutados por quien tiene derecho a ello.

Es la obligación de contenido negativo a cargo de los terceros, y en caso que alguno de los
miembros de la colectividad (sujeto pasivo universal) obstaculice el ejercicio del derecho a su
titular, éste podrá obligarle a que cesen los actos de molestia, de allí la oponibilidad erga omnes
del derecho real, su carácter absoluto.
CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES.

Según la amplitud de su contenido, los derechos reales se clasifican:

1. Derechos Reales sobre cosa propia: Comprende los vínculos jurídicos entre una persona y una
cosa, por los cuales aquélla puede obtener de ésta su más completa utilidad.

Aquí encontramos el Derecho de Propiedad, que constituye un derecho pleno y exclusivo, pues
confiere a su titular el ius utendi, ius fruendi y el ius abutendi.

2. Derechos Reales de goce sobre cosa ajena: Comprende todos aquellos derechos subjetivos en
virtud de los cuales una persona puede obtener determinadas utilidades de una cosa
perteneciente a otra Entre ellos estan: usufructo, uso, habitación, servidumbre, enfiteusiteusis.

3. Derechos Reales de Garantia: Su objetivo es garantizar el cumplimiento de una obligación,

quedando afectos a la satisfacción del acreedor determinados bienes pertenecientes a su deudor.
Estos son: La hipoteca, prenda y anticresis

Autores franceses, clasifican los Derechos Reales en Principales y Accesorios, según su existencia
sea independiente o dependa de una relación anterior

1. Derechos Reales Principales: Aquí se encuentran la Propiedad y sus desmembraciones:

Usufructo, uso, habitación, servidumbre, enfiteusis.

2. Derechos Reales de Garantía o Accesorios: Son la hipoteca, prenda y anticresis.

Juristas alemanes, separan los Derechos Reales en Provisionales (La posesión) y los Derechos
Reales propiamente tales o Definitivos, en este segundo grupo incluyen la propiedad y derechos
reales limitados (gravámenes) y éstos últimos se subdividen en derechos de disfrute
(servidumbre), derechos de realización de un valor pecuniario (cargas reales, hipotecas) y
derechos de adquisición.
Nuestro Código Civil no contiene una doctrina sistemática acerca de los derechos reales, ni
determina de un modo taxativo cuáles tienen este carácter, destina en el Libro II a tratar de "De
los bienes, de la propiedad y sus modificaciones", pero no agota en él los Derechos Reales, al que
pertenecen otras instituciones de su Libro III (por ejemplo, la prenda, hipoteca, anticresis, etc.), de
manera que son Derechos Reales:

LA PROPIEDAD: Aun cuando la ley no la señala formalmente como un Derecho Real en su

definición, cuando el Código establece en el Articulo 796 "la propiedad y demás derechos reales",
expresamente la indica como tal. Definida en el Artículo 545 del Código Civil, es el derecho de
usar, gozar y disponer de una cosa en forma exclusiva, con las limitaciones y restricciones
establecidas en la Ley. Es el derecho real por excelencia y sirve de tipo a los demás derechos reales
y concede al dueño acción contra cualquier tenedor de la cosa para reivindicarla.

EL USUFRUCTO: Es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad
pertenece a otro, del mismo modo que lo haria el propietario (Articulo 583 del Código Civil). El
titular del usufructo está en relación directa con la cosa, sin intermediación del dueño; el
usufructuario puede aprovechar por si mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar
su derecho de usufructo.

EL USO: Es un derecho real más limitado, al igual que el usufructo, el titular del derecho de uso,
está en relación directa con la cosa, sin intermediación del dueño de ella. Según el Artículo 624 del
Código Civil quien tiene el uso de un fundo sólo podrá tomar de él los frutos que basten a sus
necesidades y a las de su familia.

La Habitación: Mediante este derecho el titular que tiene el derecho de habitación de una casa
puede habitarla con su familia y se limita a lo que sea necesario para la habitación del
concesionario y de su familia (Art. 625 y 626 del Código Civil).

La Servidumbre: Consiste en un gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro
perteneciente a distinto dueño, y que no sea en materia alguna contraria al orden público (Art.
709 del Código Civil). La servidumbre recae directamente sobre el fundo del cual es inseparable y
produce una acción real llamada confesoria, eficaz contra cualquiera que lesione el ejercicio de la
servidumbre.

La Enfiteusis: Es un contrato por el cual se concede un fundo a una persona, con la obligación de
mejorarlo y pagar un cánon anual (Arts, 1565, 1572). La enfiteusis concede al enfiteuta el derecho
de goce, de disponer de su derecho y el derecho de redención o rescate. Es un derecho real
inmobiliario, susceptible de hipoteca (Art. 530 y 1881, Ord 3).
El Hogar: Puede una persona constituir un hogar para si y para su familia, excluido absolutamente
de su patrimonio y de la prenda común de sus acreedores (Art. 632 CC), representa el hogar un
caso de patrimonio separado y constituye un derecho real inmobiliario.

La posesión: Con respecto a la posesión civil ad usucapionem se ha dudado si ésta es un hecho o

un derecho; y, si en este último caso, tendrá naturaleza real o personal. La opinión que prevalece
es que 1 la posesión es un derecho real, toda vez que el poseedor tiene una inmediata potestad
sobre la cosa y el derecho a ser mantenido y reintegrado en el pacifico ejercicio de su poder,
contra todos, es decir, contra cualquier perturbador o despojador, aun contra el propietario, quien
puede hacerle cesar, siendo esta circunstancia la que revela su naturaleza de derecho real, aunque
distinto de los otros derechos, porque su protección es provisoria. La posesión se contrapone a
todos los demás derechos reales, o al menos, a aquellos capaces de ejercicio continuado, en
cuanto tiene a su favor una tutela jurídica prescindiendo de un derecho en el poseedor.

La Hipoteca: Es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en
beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación
(Art. 1877 Código Civil), concede al acreedor el derecho de preferencia y el de persecución, así
como el ius distrahendi, es decir, el derecho a ejecutar la cosa para satisfacción de su crédito.

La Prenda: Es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del
crédito, la que deberá restituirse al quedar extinguida la obligación (Art. 1837 del Código Civil). Es
una garantía real mobiliaria, solo se constituye sobre bienes muebles, concede al acreedor el
derecho de preferencia sobre la cosa dada en prenda, así como también, el ius distrahendi.

La Anticresis: Es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos
del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y
luego al capital de su acreencia. (Art. 1855 del Código Civil). Constituye un derecho real que se
puede ejercitar contra todos y especialmente en relación con los otros acreedores del deudor,
surtiendo efecto contra estos, una vez que ha sido registrada.

El Retracto: Se incluye dentro de la clasificación de los derechos reales por cuanto el derecho del
vendedor, en el retracto convencional, recae sobre la cosa y puede intentar su acción contra los
terceros adquirentes, aun cuando en los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención
del retracto convenido (Art. 1534-1538 del Código Civil). En el retracto legal, el comunero tiene
derecho de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación
en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, pero solo puede ejercerse en el
caso de que la cosa no pueda dividirse. (Art. 1546 del Código Civil).
CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES,

Como antes se explicó, los Derechos Reales constituyen una relación jurídica entre una persona y
una cosa, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado. Los caracteres de los
Derechos Reales, pueden surgir de acuerdo a la posición que se asuma en cuanto a las teorías
expuestas.

1. INMEDIATIVIDAD O INMEDIACION:

Significa que el poder o poderes que confiere el derecho real a su titular para la satisfacción de sus
necesidades, se hace inmediata y directamente sobre una cosa, sin la intervención de terceras
personas. Es inmediata la relación, si ubicamos al sujeto de derecho con ausencia de todo
intermediario, frente al sujeto, se sitúa la cosa que es objeto de la relación. Esta caracteristica no
se da en los derechos de crédito, pues para la satisfacción de las necesidades a la cual se dirige el
derecho de crédito, no puede hacerse sin el concurso directo de la actividad del sujeto pasivo.

2. ABSOLUTO:

El sujeto titular puede oponer su derecho contra todo y frente a todos, es oponible "erga omnes" y
por esto se dirige su derecho a la universalidad de sujetos no titulares a quienes se le impone el
deber de respeto y abstención. El derecho real, por ser absoluto, supone una obligación inmediata
de todas las personas de respetar el ejercicio del poder a su titular, a diferencia del derecho de
crédito, que es oponible solamente al obligado.

3. INDETERMINACION DEL SUJETO PASIVO:

El sujeto pasivo está representado por la colectividad indeterminada, es decir, por todos aquellos
que no son titulares, en consecuencia, del carácter absoluto del derecho real, que es oponible erga
omnes, se opondrá el derecho a quien primero trate de desconocer los derechos que asisten al
titular, en este último caso, el sujeto pasivo se individualiza.

4. DETERMINACION DE LA COSA:

Siendo el objeto del Derecho Real la cosa sobre la que recae ésta no puede ser genérica ni
indeterminada, sino que debe ser específica, concreta, determinada.
5. LOS DERECHOS REALES GENERAN ACCIONES REALES:

Los derechos reales están protegidos por acciones reales, dadas "adversus quemqumque
possessorem", se da "in rem", es decir, todas las acciones que tiendan a la defensa y protección de
un derecho real, son acciones reales que se ejercitarán contra cualquier persona que lesione o
desconozca el derecho del titular y que constituya un obstáculo al ejercicio del derecho.

6. CONFIERE EL DERECHO DE PERSECUCION:

Es un atributo del Derecho Real, que recae sobre la cosa y la sigue dondequiera que ella vaya.
Mediante el derecho de persecución el titular del derecho real, puede seguir la cosa que le
pertenece o ha sido gravada en su provecho de manos de quien la detente, ejerciendo las acciones
que el ordenamiento jurídico pone a su disposición para la defensa de su derecho.