Derechos

Reales

Elementos
fundamentales de
Derechos Reales

1
Definiciones de derechos reales
– doctrinaria y del Código Civil
y Comercial de la Nación, el
nuevo artículo 1882
Primeramente, es necesario afirmar que el CC no contenía una definición
de Derecho Real - ni aún en el Libro III del Código Civil, íntegramente
dedicado a derechos reales – una definición de Derecho Real.
Solamente establecía el principio de numerus clausus (o número cerrado,
que aún se mantiene en el CCCN) y los enumeraba: arts. 2502 y 2503 del
CC.
Sin embargo, producto de la elaboración de diferentes autores expertos en
el área, se habían logrado extraer algunas definiciones sobre derecho real,
a las que nosotros llamaremos definiciones o conceptualizaciones
doctrinarias.
Con la reforma del CC y el CCCN se establece a nivel legislativo una
definición de derechos reales en el art. 1882 del Libro IV, a la que
llamaremos definición o conceptualización legislativa o del Código Civil.

Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias

Para poder comprender a qué nos referimos cuando hablamos de

derechos reales, desarrollaremos la definición de Derecho Real propuesta
por la Dra. Mariani de Vidal en su manual de derechos reales:

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas

normas sustancialmente de orden público, establecen entre
una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al
mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de
violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
(2006: 20)

2
 un derecho absoluto, porque es oponible1, erga omnes 2, es decir a
toda la comunidad, en contraposición a los derechos relativos
(obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.
 de contenido patrimonial, porque cuentan con un valor para su titular.
 cuyas normas, sustancialmente de orden público, porque, en buena
medida, la organización y conservación de la sociedad reposa sobre las
políticas referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los derechos
sobre patentes de invención, inmuebles, bienes de dominio público, entre
otros.
 establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa, cosa en el
sentido del art. 2311, antes reseñado.
 una relación inmediata y directa, debido a que el titular está en
contacto con la cosa sin precisar de un intermediario (como sí es el cas o de
los derechos personales, donde es necesario el accionar del deudor para
poner al acreedor en contacto con el objeto de la relación jurídica).
 que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos 
reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la
propiedad ajena. Es en virtud de ello que los derechos reales se publicitan.
Dicha publicidad tendrá diferentes efectos según el bien de que se trate; en
algunos casos basta la publicidad posesoria para constituir el derecho
(muebles no registrables) y en otros es necesaria la inscripción en los
registros pertinentes (caso de los automotores), temas que
desarrollaremos tanto en esta lectura como en las de los siguientes
módulos de la materia. En tal sentido, cabe mencionar la nota al art. 577
del CC, en la que Vélez Sársfield afirma que no es posible respetar un
derecho que no se conoce, de allí la importancia de la publicidad.
 obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier 
acto contrario al mismo, naciendo para el caso de violación, una acción
real. Las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y confesoria.
Dichas acciones no serán objeto de estudio en este módulo, pero es
importante conocer su existencia. 
 y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi. El ius persequendi y el ius praeferendi serán explicados de
manera detallada en el punto 1.6 de este módulo. 

1 Oponibilidad: conforme a la definición de Ca pitant (1973), l a calidad del derecho o defensa que s u
ti tul ar puede hacer va ler contra terceros.
2 Erga omnes: Es una locución latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos", uti l i za da
en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un a cto o un contrato. Significa que a quel
s e a plica a todos los s ujetos, en contraposición con las normas inter partes (entre l a s p a rtes ) q u e
s ól o a plican a aquellas personas que concurrieron a s u celebración. (ver: https://goo.gl/ MLPDk M) .
Por ejemplo, l os derechos reales, objeto de estudio de la presente a signatura, s e ubican d entro d e
es ta ca tegoría; también l os llamados derechos inheren tes a la personalidad o personalísimos (como
el derecho a la vi da al honor) y l os intelectuales considerados p o r a l g unos , e n l o q u e to ca a s u
a s pecto moral, como personalísimos, derechos de familia, en el s en ti do d e q u e l a s s i tua ci o nes
jurídi cas familiares o l os derechos que de ellas emergen deben s er res p eta d os p or to d os , a u n
cua ndo pueden existir algunas personas directa y determinadamente obligadas, co mo s uced ería ,
por ejemplo, con la patria potestad.

3
Teorías que definen el Derecho Real

 Teoría Clásica
Esta teoría encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y
personales, basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre
la persona y la cosa.

Derecho real = Persona Cosa

Es la elegida por Vélez Sarsfield en la redacción del Código Civil, siguiendo a
Demolombe, a quien cita en la nota al título IV del libro III. Expresa el
eminente jurista Demolombe:

Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una

relación directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto… se
llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea
una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece
y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una
cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación
se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el
sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el
sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el
objeto.3

Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los
derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros
sobre la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la
prestación. En el mismo sentido, Aubry y Rau (citados en Musto, 1995)
para quienes “hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida,
total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación
inmediata oponible a toda otra persona” (p. 27).

Otras teorías:

Algunas teorías no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,

mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.

 Teorías Monistas: consideran a los derechos reales y personales una

3Nota a l título IV del libro III – Ley 340 – Códi go Ci vil de la Nación Argentina con vi g enci a h a sta e l
31/07/2015.

4
misma categoría, dividiéndose entre:

o Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos

los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant, subrayan que las
relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca podrían darse
entre una persona y una cosa) ya que el Derecho (conjunto de reglas
que norman la conducta en sociedad) tiene sentido en tanto haya
más de una persona en juego. Estas teorías introducen como
novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento externo), cuyos
miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstención
respecto del titular del derecho real.
o Realistas (Rigaud – Bonnecase, 1924-1930): funden todos los
derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos reales,
entendiendo como única diferencia que, en aquellos derechos que la
doctrina clásica llama reales, el objeto es una cosa determinada,
mientras que, en los derechos personales, el objeto es el patrimonio
entero del deudor (pues responde con éste en caso de
incumplimiento).
 Teoría de la Institución (Hariou, 1925): reconoce una diferencia entre
derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciación
propio que distingue tres categorías de actividad jurídica: la que lleva a
cabo el Estado a través de la Ley, la que despliegan los particulares
mediante el contrato, y una tercera que da en llamar fenómenos
institucionales; éstos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo que
se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y reconocidas por
la comunidad.

Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que

poseen: si es alto, su violación se rige por el derecho disciplinario impues to
aun sin consentimiento de los particulares (es el caso de los derechos
reales); si es bajo, por normas de carácter estatutario fijadas por las partes
(caso de los derechos personales).

Definición o conceptualización legislativa - el Código

Civil y Comercial de la Nación. El nuevo artículo 1882
Como ya mencionamos precedentemente, el CCCN define qué son los
derechos reales en su nuevo artículo 1882, que es el primer artículo del
Libro III, Título I, Disposiciones generales, Capítulo 1 que reza:

ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder

jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su

5
 titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código.4

Analicemos el concepto.

 Poder jurídico:


el concepto de poder proviene del latín ‘posere’,
refiriéndose al verbo que indica la capacidad, la facultad o
habilidad para llevar a cabo determinada acción. Por
extensión, se ha utilizado también a tener las condiciones
para hacerlo, entre las que se encuentran la disponibilidad
material, el tiempo o el lugar físico. (Concepto.de, s/f.
http://goo.gl/2EwsBU).

Es jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el Ordenamiento

Jurídico, la Ley. De estructura legal: se refiere a que su determinación o
clasificación, modos de adquisición, constitución, titularidad, derechos
inherentes, etc. se encuentran contemplados y reglados por ley. Esto lo
explica claramente el CCCN en su art. 1884:


Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a
sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura.5

 De ejercicio directo y autónomo: ya analizamos en la definición 

doctrinaria de referencia qué es una relación directa y autónoma. Véase
también la nota de Vélez Sársfield mencionada.


Art. 1883 CCCN.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto

4 Art. 1882 – Ley N° 26.994 - Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.

5 Art. 1884 – Ley N° 26.994. Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.

6
 también puede consistir en un bien taxativamente señalado
por la ley.6

 Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia: 

propias de los derechos reales (ius preferendi e ius persequendi) que
veremos en capítulo aparte, tema 1.6.
 Y las demás previstas: como ser las que comparte con los derechos 
personales y las que emergen de la protección de los derechos reales.

Enumeración de los Derechos Reales

El Código Civil (CC) enumeraba los derechos reales en los artículos 2503 y
2614, debiendo adicionarse los incorporados mediante Ley 13.512
(Propiedad Horizontal) y 25.509 (Forestación).
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en vigencia Agosto de 2015
incorpora nuevos derechos reales que, recalcamos en negrita.
Art. 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.7

Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la

propiedad horizontal y la superficie – pero solamente la forestal –, estaban
reglamentados y reconocidos en leyes complementarias) y se han

6 Art. 1883. Ley N° 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.

7 Art. 1887 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina (el resaltado es propio).

7
suprimido los derechos reales de Censos y Rentas (permitidos solo por
cinco años, cf. art 2614 CC).
Cada uno de ellos será estudiado detalladamente en las lecturas de los
próximos módulos.

El CC no autorizaba el derecho real de superficie, permitiéndose hasta

ahora una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que
había sido incorporado mediante ley 25.509 de Forestación.

A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el Derecho

Real de Superficie.

 Derechos reales no enumerados, por lo tanto prohibidos:

o “Enfiteusis”. Es el derecho real por el cual el propietario de un

inmueble enajena el dominio útil del mismo (facultades de uso y
frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensión o
canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros.
o “Vinculación”. Se denominaba así a la acción de sujetar un grupo de
bienes a un orden sucesorio determinado. El más típico era el mayorazgo,
que consistía en elegir un bien o conjunto de bienes para que fueran
heredados por quienes reunían condiciones especificadas en la
constitución del vínculo (generalmente, quien heredase un título
nobiliario determinado; podía ser también el primer hijo varón de la
familia, o el hijo que siguiera la carrera militar, entre otros). El
objetivo de la institución (de origen noble o aristocrático) era que el
conjunto de bienes no fuera dividido entre más de un heredero, pues
así se perdía la fuerza de las fortunas familiares; los bienes quedaban
entonces vinculados entre sí.

Otro caso común de vinculación era el de la capellanía. Allí se afectaba (en

forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma del
instituyente. Intervenían tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo
beneficio debían decirse las misas; el patrono, quien es la persona que
gozaba del bien capellánico (generalmente una orden religiosa o el
obispado) y quien debía pagar al capellán sus servicios; en tercer lugar, el
capellán, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligación de decir las
misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensión.
Censos y rentas. La renta es el contrato por el cual una de las partes se
obliga a pagar a la otra un importe periódico; en el caso de que se afecte
un inmueble determinado a la garantía de esta carga, los obligados serán
los sucesivos propietarios del mismo y esa renta se denominará censo. Ésta
es la modalidad que era admitida en el derecho argentino, aunque sólo por
cinco años, según el art. 2614 del CC, ya derogado:

8
Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos
enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor
término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni
hacer en ellos vinculación alguna 8

Los censos o rentas podían adoptar distintas formas:

 Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a 

pagar la renta o pensión quedando afectado el inmueble.
 Consignativo: cuando, sin operarse la transmisión de la propiedad, se 
constituye un censo sobre el inmueble afectando éste en garantía (muy
similar a la hipoteca).
 Un tercer tipo de censo era el enfitéutico, que es la enfiteusis antes 
definida y prohibida en nuestra legislación.

Derecho de persecución y derecho de preferencia

Efectos: facultad de perseguir (ius persequendi) – facultad de hacer valer

su preferencia (ius praeferendi)

Se denomina ius persequendi la facultad que tienen los titulares de

derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente (un
tercero), con el fin de ejercer su derecho. También es llamada facultad
reipersecutoria.
Se denomina ius praeferendi aquella facultad emanada del derecho real
que hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o personal.
Se apoya en el principio qui prior est tempore potior est iure (primero en el
tiempo, mejor en el derecho). Significa que un derecho real correctamente
constituido y publicitado tiene preferencia sobre cualquier otro derecho
que se constituya con posterioridad sobre la misma cosa.
El CCCN los menciona expresamente en su art. 1886:

ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real

atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder
de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.9

8 Art. 2614 – Ley 340 – Códi go Ci vil de la Nación Argentina con vi gencia hasta el 31/07/2015.
9 Art. 1886 – Ley 26.994 – Códi go Ci vil y Comercial de la Nación Argentina.

9
Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a
Pedro y concurre al registro de la propiedad a inscribir su derecho real de
dominio sobre el inmueble. Al día siguiente, Pablo (quien también compró
a Pedro, víctima de una estafa de aquél, que vendió el inmueble a dos
personas) concurre a anotar su supuesto derecho de dominio, siendo
rechazada la inscripción en virtud del principio estudiado, pues dos
dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir. La segunda faceta es
una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que primero en tiempo,
mejor en derecho lo que básicamente significa: quien primero publicita su
derecho, triunfa.
Sería, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurre al registro a
inscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con
que, el día anterior, se anotó un embargo sobre la vivienda. El embargo
triunfa sobre la inscripción del dominio de Juan, pues se ha publicitado
primero. En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal
sobre otro derecho personal, el mecanismo es distinto: allí lo que cuenta es
la fecha del contrato que se hace valer entre partes, no la publicidad del
derecho (puesto que el derecho personal no se publicita porque el único
obligado ha participado del contrato y a él solo es oponible).

10
Referencias
Areán, B. (2003), Derechos Reales, I, Buenos Aires, Argentina: Hammurabi.

Bonnecase, J. (1924-1930) Traité théorique et pratique de droit civil:

supplément. Paris: Librairie de la Société du Recueil Sirey.

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octava edición italiana por Bacci, Luis y Larrosa, Andrés, 5a edición. Roma.
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Capitant, H. (1973) Vocabulario jurídico. Buenos Aires. Ediciones Depalma.

Concepto.de (s.f.) Concepto de poder. Recuperado el 31 de julio de 2015:

http://concepto.de/poder/

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Hilda. (2008, 10 de noviembre) La prescripción [post de la web].

Recuperado el 31 de julio de 2015 de:
http://derecho.laguia2000.com/parte-general/la-prescripcion

Hilda. (2009, 19 de febrero) Especificación [post de la web]. Recuperado el

31 de julio de 2015 de: http://derecho.laguia2000.com/parte-
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Mariani de Vidal, M. (2006) Derechos Reales I. Buenos Aires, Argentina:

Zavalía.

Molina Quiroga, E. (dir.), (2005), Manual de Derechos Reales. Buenos Aires,

Argentina: La Ley.

Musto, N. (1995) Derechos Reales – Tomo I. Santa Fe, Argentina: Rubinzal-

Culzoni editores.

Musto, N. (2007) Derechos reales. Buenos Aires, Argentina: Astrea.

Ossorio, M. (1984) Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales.

Buenos Aires, Argentina: Heliasta.

11
Planiol, M. (1932) Traité élémentaire de Droit Civil.Francia: Librairie
Générale de Droit & de Jurisprudence.

12