UNIVERSIDAD PARTICULAR ANDINA DE CUSCO

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

URBANISMO II
LA CIUDAD: CONCEPTO Y GENERALIDADES

Mgt. Arq. Marco Antonio Serna Cuba

ORIGEN DE LAS CIUDADES
Desde el inicio de la civilización, la ciudad se configura
como centro de la vida social, y su organización
depende y se origina a través de una segregación
espacial.

Nace como un espacio aislado y fortalecido al que se

adosan unas murallas para permitir la seguridad de sus
habitantes.

En cuanto se acota un espacio, se empieza a pensar en

construir un lugar más humano, de crear refugio para
todos los habitantes de ese lugar; pues quienes habitan
ese lugar, quieren disfrutar de una estabilidad para
poder desarrollar actividades.
Previo a la definición de ciudad como espacio físico eran
comunidades pequeñas dedicadas a diferentes actividades,
recolección de alimentos, cacería de animales, y pesca de
ríos entre otros.

La extraordinaria abundancia de estos alimentos hizo

posible el desarrollo de pequeñas comunidades semi-
sedentarias y sedentarias dedicadas a esa actividad, la cual
una vez fue dominada dio paso al desarrollo de la
agricultura.

Las ciudades han existido por miles de años y tienen sus

raíces en las civilizaciones de Mesopotamia Egipto y China
posteriormente es descrita como una alta organización
comunal como las Ciudad-Estado de la Antigua Grecia.
“La ciudad es una comunidad natural, que tiene por finalidad
la vida humana y virtuosa, porque este es el fin del hombre”

“La ciudad es un cierto numero de ciudadanos”

(Ciudad-Estado)
Después de la Revolución Industrial los centros urbanos
han crecido rápidamente, debido a la migración y por
ende la explosión demográfica, dándose el crecimiento
en número y en tamaño denominándose
"urbanización".

Las ciudades han tenido un gran impacto en nuestras

vidas y en la civilización mundial en general. Se están
convirtiendo en algo cada vez más importante mientras
crecen en número y tamaño.

La definición básica e inicial de ciudad es aquel ente que

concentra o supera un determinado número de
habitantes. Según el Congreso Internacional de
Estadísticas, esta cifra se estima en 2.000 habitantes y
cada país a establecida sus parámetros y escalas de las
ciudades.

Esta clasificación ha sido objeto de cuestionamientos

por la importancia asignada al número de habitantes,
dejando de lado otros factores tanto o más relevantes,
como son: la diversificación de actividades y el
predominio de las actividades económicas secundarias y
terciarias, la industria manufacturera, etc.
Las ciudades dan muestras empíricas de ser
compuestos de elementos existentes en
diversos niveles de lo real (físico material):
calles, edificios, infraestructura,; lo social:
grupos humanos coordinados; lo cultural, lo
cognitivo, lo económico: mercados, intereses;
lo político, etc.) con coordinaciones en
múltiples niveles, formando redes de
entrelazamiento que harían surgir nuevas
entidades de mas alto nivel solo por el simple
hecho de tales coordinaciones de elementos
básicos.
Ciudad y complejidad
Adolfo Benito Narváez Tijerina / Daniela María Gallo Enamorado
LOS AUTORES Y LOS CONCEPTOS
MAX WEBER
Vertiente de la historia Urbana que procura
relacionar política, economía y crecimiento
urbano.

Propone que la ciudad es el aglomerado

urbano originado como consecuencia de los
intercambios de productos comerciales.
LEWIS MUMFORD
Ciudad medieval; un lugar de una vida cultural mas
rica y variada.

Ciudad Barroca; de trazos rectos que levanta el poder,

al palacio o la iglesia era una forma urbana
condenable pues seria la precursora de la metrópolis
moderna considerada por el autor como destructora
de las relaciones humanas.
GERARDO BEYER
“Ciudad un ente y autónomo que contiene
los servicios, entidades administrativas, ofrece
seguridad, respaldo y orden a su habitante y que
permite el desarrollo de esto y de la multiplicidad de
actos en su diario vivir como trabajo, espiritualidad,
esparcimiento, entretención y expresión (artística y
cultural por ejemplo)”.
MARÍA ELENA DUCCI
La ciudad es fundamentalmente un lugar de
intercambio, en primer lugar de intercambios materiales
es el lugar mas favorable para la distribución de los
productos manufacturados e industriales y para el
consumo de bienes y servicios.

A dichos intercambios materiales se ligan

inseparablemente los intercambios espirituales la
ciudad es, por excelencia el lugar de poder
administrativo y es representativa de sistema
económico, social y político.
HENRY LEFEBVRE
El derecho a la ciudad, definido por Lefebvre en 1967
como el derecho de los habitantes urbanos a construir,
decidir y crear la ciudad, y hacer de esta un espacio
privilegiado de lucha anticapitalista, se encuentra de nuevo
en el centro del debate político.

propone recuperar la capacidad creadora de la población

para concebir la ciudad como una obra de arte colectiva.
Una manera de habitar guiada por la creatividad y el
sentido lúdico.
PETER HALL
En relación a ciudad mundial sostiene:
"Existen ciertas grandes ciudades en las cuales una parte
desproporcionada de los negocios más importantes se
realizan" y agrega que fue Patrick Geddes quien en 1915
acuñó el concepto de ciudad mundial.
 EDWARD GLAESER
“ Si una ciudad atrae a oleadas continuas de gente menos
afortunada y la ayuda a triunfar antes de que se marche y atraiga a
nuevos emigrantes desfavorecidos, entonces está cumpliendo con
éxito una de las funciones más importantes de la sociedad.”
SASKIA SASSEN
Popularizado la noción de ciudad global.

Afirma primeramente que el concepto tiene sentido sólo si

la ciudad en cuestión forma parte de una red global de
lugares estratégicos en el mundo.
Para ser ciudad global, afirma Sassen, es indispensable desempeñar "funciones de
producción" centrales, en varias áreas: política, economía, cultura, y hasta estilos de
vida con dimensión cosmopolita.

Las principales funciones de las ciudades globales son:

a) Centros de comando altamente concentrados desde los que se dirige y organiza
la economía mundial.
b) Localizaciones claves para las finanzas ante la hipermovilidad del capital.
c) Nodos de localización de servicios del sector terciario avanzado.
d) Lugares de producción y generación de innovaciones vinculadas a estas mismas
actividades, denominadas servicios a empresas.
e) Mercados que esta misma estructura económica ofrece para los productos e
innovaciones generados.

Por tanto la ciudad global supone una posición de comando en por lo menos un
circuito de producción, comercio e innovación.
UNIVERSIDAD PARTICULAR ANDINA DE CUSCO
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

URBANISMO II
MODELOS DE ESTRUCTURA URBANA

Mgt. Arq. Marco Antonio Serna Cuba

MODELOS DE ESTRUCTURACION URBANA-GLOBALES
• ANILLOS CONCENTRICOS (BURGESS-1925)
• DE LOS ECTORES (HOYT-1939)
• NUCLEOS MULTIPLES (HARRIS Y ULLMAN-1943)

MODELOS DE ESTRUCTURACION URBANA-AMERICA LATINA

• BAHR Y MERTINS (1981)
• BOSDORF (2002)
• JANOSCHKA (2002)
 MODELO DE ANILLOS CONCENTRICOS
• Diferentes anillos que se encuentran en la
ciudad mostrando una serie de
irregularidades a partir de su centro CBD.
• Expansión del centro hacia el exterior.
• Reconoce la existencia de un proceso de
conurbación.
• El ascenso de las clases mas acomodadas se
constata con la ocupación de los espacios,
en detrimento del desplazamiento de las
clases desposeídas.

1.-CBD o Centros de actividad (Alta densidad de usos y valor del suelo.

2.-Industria Ligera (Con usos mixtos de transición, futura expansión.
Constituye la periferia del centro).
3.-Barrios de Clase Popular (zona residencial obreros industriales)
4.-Barrios de las Clases Medias (zona residencial ingresos medios).
5.-Barrios de las clases Burguesas (área dinámica en expansión sectores
de altos ingresos).
10.-Zona de Migraciones Diarias
CRITICAS AL MODELO
• El CBD no es el único centro y sus
limites no están siempre claramente
definidos.
• La actividad industrial tiende a
situarse a la periferia siguiendo la
línea del ferrocarril.
• Ausencia de universalidad
• Anacronismo. No tiene en cuenta
cambios sociales, económicos y
políticos.
• Muy influenciado por la ecología
urbana.
 MODELO DE LOS SECTORES DE
Reconocía zonas de naturaleza sectorial y no circular,
debido al comportamiento residencial de las clases de alto
estánding social, sector que tendería a crecer en la misma
dirección, individualizándose de los demás. Y así le siguen
los demás creando una segregación sectorial.
• Los contrastes en los usos del suelo originados cerca al
centro se perpetúan al crecer la ciudad hacia el exterior,
a manera de cuñas o sectores a lo largo de las vías.
• El patrón de renta del suelo no se distribuye
espacialmente al azar, presenta un patrón encontrado
en todas las ciudades acomodándose en sectores.
• Sectores de uso del suelo ligados a los mayores ejes del
transporte, también inciden aspectos topográficos,
paisajísticos ,etc.
1.-CBD o centros de actividades • La organización de la estructura urbana y la dirección del
2.-Industria Ligera.
crecimiento de la ciudad están determinados por la
3.-Barrios de Clases Populares
localización concreta de las áreas residenciales de mayor
4.-Barrios de Clases Medias
5.-Barrios de Clases Burguesas categoría.
AREAS RESIDENCIALES DE ALTA CATEGORIA
• La expansión de las áreas de alto status
tienden a realizarse hacia otros núcleos
comerciales o residenciales.
• Tienden a desplazarse hacia terrenos
libres del peligro de las inundaciones.
Hacia campo abierto.
• Los apartamentos de lujo tienden a
situarse cerca al centro de negocios, sobre
el espacio ocupado por áreas
residenciales mas antiguas.

CRITICAS AL MODELO
• Este modelo no se cumple cuando
aparecen otros factores como relieve o
localización junto a un lago, mar o rio.
• Tampoco se considera suficiente el papel
asignado a los aspectos sociales y
culturales en la organización y
distribución de los diferentes usos del
suelo.
 MODELO DE LOS NUCLEOS MULTIPLES
los que crearon el modelo de núcleos múltiples: las
ciudades contienen más de un único centro.
Además tuvieron en cuenta que: el CBD no es el único
elemento organizador, actividades relacionadas
buscan lugares próximos y determinadas actividades
son antagónicas (industria y clase alta por ejemplo)

• Orientación al lugar central.

• Orientación a la especialización.
• Estos soportes quedan dentro de la aglomeración
y forman las características propias de la
estructura urbana.
• Viviendas de alquiler siguen la línea del
1.-CBD o centros de actividades
transporte.
2.-Industria Ligera. • En la parte exterior se ubica industria pesada.
3.-Barrios de Clases Populares • La áreas residenciales para clases altas se ubicaran
4.-Barrios de Clases Medias
5.-Barrios de Clases Burguesas en terrenos altos, lejanos, existen núcleos de
6.-Industria Pesada segregación étnica.
7.-Centro de Negocios secundario
• Suburbio puede ser residencial o industrial.
8.-Zona Residencial Suburbana
9.-Poligono Industrial
10.-Zona de Migraciones Diarias
LOS DIFERENTES USOS DEL SUELO SE
DISPONEN ALREDEDOR DE LOS NUCLEOS DE
CRECIMIENTO SEPARADO ENTRE SI.
• Cada actividad tiene sus exigencias
concretas de localización:
• Comercio y las oficinas de negocios en el
lugar de máxima accesibilidad.
• Las fabricas en puntos de fácil acceso a los
transportes y donde se pueda disponer de
amplios espacios.
• Las actividades semejantes tienden a
localizarse en unos mismos lugares para
beneficiarse de las relaciones entre si.
• Muchas actividades o usos del suelo no
pueden pagar las rentas necesarias para
ocupar las zonas mas deseables de la
ciudad.
MODELO DE BAHR Y MERTINS
• Modelos de la gran ciudad latinoamericana
• Mantenimiento del diseño colonial.
• El acelerado crecimiento poblacional y la
expansión física impactaría sobre la estructura
urbana.

PRINCIPIOS BASICOS
• Estructura antigua de anillos concéntricos: el CBD,
un anillo de usos mixtos (residencial, comercial e
industrial) y sobre el borde zonas residenciales
bajas (manchones).
• Estructura moderna sectorial: corrimiento por ejes
de las zonas residenciales. Por un lado
suburbanizacion de grupos sociales altos y por
otro, líneas industriales que concentran
poblaciones de bajos recursos.
• Estructura celular en la periferia: barrios
informales, proyectos gubernamentales de
vivienda y una expansión de grupos altos.
1.-
2.-
3.-
MODELO DE BOSDORF
• Fuerte Centralización, gradiente social
centro –periferia y Estructuración
socio-espacial en círculos.

1ERA FASE
RAPIDO PROCESO DE URBANIZACION
(1820-1920)
• Independencia de España, fuerte
migración Europea, diferenciación
sectorial orientada a estructuras
lineales (clase alta en bulevares
principales) y las industrias cerca de
las líneas del FFCC.
• El desarrollo sectorial rompe la
estructura circular y el centro pasa a
ser un centro comercial.
2DA FASE
RAPIDO PROCESO DE URBANIZACION (1820-1920)
La industrialización reforzó el crecimiento de
algunos sectores:
• Se expanden barrios marginales y de clase baja
en el centro.
• Nacen barrios marginales periféricos ( en lotes
aislados, fuera de la ciudad).
• Ricos se alejan del centro.
• Al fin de este periodo nacen los primeros
centros comerciales y las primeras
urbanizaciones cerradas.
• Se intensifica el contraste entre la ciudad rica y
la ciudad pobre: CIUDAD POLARIZADA.
3ERA FASE
FASE RECIENTE: LA CIUDAD FRAGMENTADA
• Libre distribución de zonas industriales.
• Localización de centros industriales en toda
la ciudad.
• Presencia de barrios cerrados en todo el
perímetro urbano y en la periferia.
• Se consolidan barrios marginales antiguos.
• Demanda y consumo constante de espacio.
EL NUEVO MODELO DE LA
CIUDAD LATINOAMERICANA
JANOSCHKA
PRIVATIZACION Y FRAGMENTACION
• Las estructuras urbanas se transforman
partir de 1970.
• Incidencia de los procesos de
globalización neoliberalismo.
• Privatización de las ciudades.
• Perdida de esferas publicas.
• Transformación de los hábitos.
• Ciudad caracterizada por la fragmentación
que se traduce en segregación.
Janoschka hace mención:
• Reestructuración económica relacionada con
la globalización.
• La expansión del mercado reforzada por
privatización. Mercado inmobiliario no ofrece
oportunidades de elegir a clases bajas y trae
como consecuencia una “clase baja urbanas”
acompañada por reclusión de sectores
pudientes. Así aparecen las barreras, todo
relacionado a la menor capacidad de gestión y
control urbano por parte del estado.
• Se fragmenta el espacio urbano en áreas
parciales independientes.
• Aislamiento mutuo, formándose estructuras
insulares.
• Centralidades nuevas se manifiestan por fuera
del área tradicional de la ciudad. De este
modo se forman islas residenciales de riqueza,
de producción, de consumo, de decadencia.
NUEVAS FORMAS CON CARÁCTER INSULAR
• Complejos habitacionales vigilados para clases
acomodadas se ubican en cercanía de ejes
centrales como autopistas y rutas.
• Descentralización en cuanto a las distribución
de hipermercados, shopping, lugares de
entretenimiento.
• Instalación de Escuelas y Universidades
privadas en la cercanía de estas nuevas áreas
residenciales privadas.
• Tendencia a construir complejos
habitacionales cada vez mas grandes.
• Se modifica el significado de la infraestructura
del transporte.
• La industria se va a la periferia.
• Creciente aislamiento de barrios de clase baja.
• Clase media baja se aísla pro miedo a barrios
marginales.
 UNIVERSIDAD PARTICULAR ANDINA DE CUSCO
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

URBANISMO II
TAMAÑO Y JERARQUIA DE LAS CIUDADES

Mgt. Arq. Marco Antonio Serna Cuba

LA CIUDAD
Está destinada a crecer
indefinidamente y el problema de
limitar su crecimiento en realidad
no se plantea.

Entender el crecimiento como un

fenómeno natural, no discutible,
es naturalmente complementario
a la limitación del campo de
indagación de la ciudad.

Piccinato 1974
En 2010 se superó el 50% de población urbana en el
mundo y para 2050 se espera que casi un 70% de la
humanidad viva en ciudades (UN-DESA, 2012).

El proceso de urbanización del mundo parece inevitable

y tal cual se acepta. La identificación entre ser, deber
ser y poder ser parece inquebrantable: la extensión de la
urbanización no se puede ni se debe combatir.

Entre tanto, y a pesar de las advertencias de que son las

ciudades medias las que están protagonizando este
proceso en las últimas décadas (LÓPEZ, 2009) y siguen
acumulando la mayor población (Figura 1)

Tamaño y densidad urbana: Carlos Jiménez Romera

Madrid, Bogotá, Bilbao (España, Colombia), 2013-2015.
ELÁREADEINFLUENCIAURBANA.
Esel territorioquesehallaunidaaunaciudad,
socialyeconómicamente.

Recibenumerososdenominaciones:
• Hinterland
• Upland
• Campo urbano
• Área de influencia
• Área de atracción
• Área tributaria
• Esfera de influencia
LAJERARQUÍA URBANA.
La mayoría de las ciudades mantienen una
relación estrecha con su periferia, organizando
un área de influencia en el espacio.

Clasificando las ciudades de acuerdo a su capacidad

de organizar el territorio, en competencia con las
demás. Es evidente que las ciudades de un mismo
país, no son iguales, ni en tamaño ni en influencia
espacial.

Para clasificarlas en orden jerárquico, de

mayor a menor, habría que encontrar
respuesta a las interrogaciones.

Una respuesta afirmativa a este podría

suponer la clasificación jerárquica en varios
niveles: Metropolis, Ciudad grande, ciudad
intermedia, ciudad pequeña, villa y aldea.
UNIVERSIDAD PARTICULAR ANDINA DE CUSCO
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

URBANISMO II
NORMATIVIDAD URBANA

Mgt. Arq. Marco Antonio Serna Cuba

 NORMATIVIDAD URBANA
Principales normas que rigen la practica del urbanismo en el Perú

RANGO NORMA FECHA

CARTA MAGNA CONSTITUCION POLITICA DEL PERU 29.06.1993
LEY Nº 26878 LEY GENERAL DE HABILITACIONES URBANAS 19.11.1997
LEY Nº 27117 LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES 15.05.1999
LEY Nº 27446 LEY DEL SISTEMA NACIONAL DE EVALUACION DEL IMPACTO AMBIENTAL 23.04.2001
LEY Nº 27795 LEY DE DEMARCACION Y ORGANIZACIÓN TERRITORIAL 23.07.2002
D.S. Nº 012-2004-VIV MODIFICACION DEL RATDUS 18.07.2004
D.S. Nº 027-2003- VIV RATDUS 06.10.2003
D.S. Nº 011-2003-MTC MODIFICACION DEL REGLAMENTO DE HABILITACION Y CONSTRUCCION 25.04.2003
URBANA ESPECIAL
D.S. Nº 019-2003-PCM REGLAMENTO DE DEMARCACION Y ORGANIZACIÓN DEL TERRITORIO 24.02.2003
D.S. Nº 030-2002-MTC MODIFICACION DEL REGLAMENTO DE HABILITACION Y CONSTRUCCION 30.06.2002
URBANA ESPECIAL
LEY Nº 29090 REGULACION DE LAS HABILITACIONES URBANAS Y EDIFICAICONES 16.09.2018
QUE SON LAS NORMAS URBANISTICAS
Todas aquellas disposiciones de carácter técnico derivados
de la ley general relacionadas con el urbanismo y la
planificación (ley 29090 de regulación habilitaciones
urbanas y edificaciones).

Ninguna obra de habilitación urbana o de edificación

podrá construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas
establecidas en los planes de desarrollo urbano y/o
acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral.

Las normas urbanísticas constituyen documentos de

interés público, cuya finalidad es la promoción del
desarrollo ordenado de las ciudades.

las municipalidades dispondrán su difusión, publicación y

copias respectivas.
RATDUS
Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano
INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN URBANA Y TERRITORIAL
Instrumentos de Planificación y de Gestión Urbana Territorial
Los Gobiernos Locales, en materia de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano,
aprueban los siguientes instrumentos:
1.1 El Plan de Acondicionamiento Territorial - PAT, corresponde a los ámbitos urbanos y rurales de
las provincias, cuencas o espacios litorales.
1.2 Los Planes de Desarrollo Urbano que comprenden:
1. El Plan de Desarrollo Metropolitano - PDM, para la Metrópoli Nacional y ciudades o
conglomerados urbanos, considerados Metrópolis Regionales.
2. El Plan de Desarrollo Urbano - PDU, para ciudades o conglomerados urbanos cuya población
está por encima de los 5,000 habitantes.
3. El Esquema de Ordenamiento Urbano - EU, para centros poblados hasta los 5,000 habitantes.
4. El Plan Específico - PE, para sectores urbanos.
5. El Planeamiento Integral - PI, para predios rústicos.
NORMATIVIDAD URBANA
Y CONTROL USO DEL SUELO
Los municipios y distritos tienen la potestad para
controlar y establecer el ordenamiento de su
territorio, el uso adecuado del suelo y la
protección de su patrimonio cultural y ecológico.

En virtud de lo anterior, estas entidades

territoriales establecen normas que regulan el uso
del suelo, que varían según las clases de suelo.

A estas reglas acuden las autoridades competentes

para autorizar, a través de las licencias,
determinada actividad sobre el suelo urbano.
LA LICENCIA DE HABILITACION URBANA Y EDIFICACIONES
Las licencias de habilitación y de edificación constituyen
actos administrativos, mediante los cuales las
municipalidades otorgan autorización para la ejecución de
obras de habilitación urbana o de edificación.

Las licencias citadas podrán ser objeto de prórroga y

modificación, así mismo de desistimiento de manera
expresa y a solicitud del interesado.

Están obligados a solicitar las licencias a que se refiere la

presente Ley, las personas naturales o jurídicas, públicas o
privadas, propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios o titulares de una servidumbre o afectación
en uso o todos aquellos titulares que cuentan con derecho
a habilitar y/o edificar.
CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana, donde se especifican los parámetros de diseño que
regulan el proceso de edificación sobre un predio urbano, y deberá contener los
siguientes aspectos:
a. Zonificación.
b. Alineamiento de fachada.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
e. Porcentaje mínimo de área libre.
f. Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros.
g. Retiros.
h. Área de lote normativo.
i. Densidad neta expresada en habitantes por hectárea.
j. Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.
k. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
l. Fecha de emisión.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios deberá emitirse en un plazo

máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36) meses.
CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS
Es el documento emitido por las entidades prestadoras de
servicios y contendrá:

a. Las condiciones técnicas bajo las cuáles se otorgará el

servicio, precisando las obras e instalaciones de
infraestructura pública que deberán efectuar las
empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. Fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia. Las empresas prestadoras deberán
reembolsar al propietario, al Habilitador Urbano o al
promotor inmobiliario las inversiones que éstos efectúen
para ejecutar las obras o instalaciones de infraestructura
pública que correspondan a tales empresas prestadoras,
de acuerdo a lo establecido en el Certificado de
Factibilidad de Servicios.

El Certificado de Factibilidad de Servicios deberá emitirse en

un plazo máximo de quince (15) días útiles.
Mediante Resolución Ministerial 177-2018 se publica el Proyecto del Reglamento Especial de
Habilitación Urbana y Edificación, productos del Fondo Mi Vivienda, techo propio y otros de interés
social. Este proyecto regula la promoción de la inversión privada en la Habilitación Urbana de terrenos
con aptitud para la construcción de infraestructura y equipamientos urbanos y el desarrollo preferente de
programas de vivienda de interés social, con la finalidad de mejorar la competitividad económica de las
ciudades y facilitar el suelo urbano.
El proyecto actualmente se encuentra sometido a consulta a efectos de recibir opiniones y
sugerencias de los interesados.
RESPECTO A LA HABILITACIÓN URBANA
PROYECTOS
Los proyectos de habilitación urbana que se ejecuten en aplicación del presente
Reglamento se califican como habilitaciones urbanas tipo 4:

Siempre que en los lotes resultantes se edifique en el marco de productos del

Fondo MIVIVIENDA S.A., de los Programas que promueva el Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento MVCS.

Cualquier otro proyecto que presente o pueda presentar, similares

condiciones técnicas y financieras; o, habilitaciones urbanas tipo 5, con
venta garantizada y construcción simultánea de viviendas, según sea el caso.
El RNE establece las demás características de estos tipos de habilitaciones
urbanas. En estos proyectos se puede realizar la recepción de
obras de habilitación urbana, quedando pendiente las obras de edificación a
ser ejecutadas por el mismo habilitador urbano o terceros.

En los contratos de compraventa de los lotes resultantes del proceso de

habilitación urbana, se estipulan expresamente que el tipo de viviendas a
edificarse en ellos necesariamente se ciñe al anteproyecto
arquitectónico aprobado.
UNIVERSIDAD PARTICULAR ANDINA DE CUSCO
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

URBANISMO II
CONDICIONES DE HABITABILIDAD URBANA

Mgt. Arq. Marco Antonio Serna Cuba

CONDICIONES DE LOCALIZACION
Básicamente los elementos que constituyen la estructura
urbana son:
MEDIO AMBIENTAL
• Relieve y morfología del terreno.
• Tipos de suelo: Su capacidad de soporte.
• Cursos de agua: ríos, arroyos, lagos
• Tipo de vegetación: Zonas verdes
• Clima y microclimas: temperaturas, lluvias, humedad.
•Características ambientales.
• Características paisajísticas.

MEDIO CONSTRUCTIVO
(componentes urbanos)
• Usos de suelo
• Sistema vial
• Sistema de espacios verdes
• Equipamiento
•Soporte Infraestructural.
 COMPONENTES DEL MEDIO FISICO-URBANO
TEMPERATURA
VIENTOS
CLIMA PRECIPITACIONES
HUMEDAD

ZONAS SISMICAS
GEOLOGIA FALLAS GEOLOGICAS
DESLIZAMIENTOS
BANCOS DE MATERIALES

FERTILES
SUELOS EROSIONALES
DE RELLENO

MEDIO FISICO NATURAL

SUPERFICIALES DE ESCURRIMIENTO
AGUA CUERPOS DE AGUA
ZONAS DE RECARGA ACUIFERA
ZONAS INUNDABLES

PENDIENTE
RELIEVE TOPOGRAFIA-CLIMA
ACCIDENTADO

BOSQUES
VEGETACION ARBOLES
ARBUSTOS
 COMPONENTES DEL MEDIO FISICO URBANO
AGUA
DESAGUE
ELECTRICIDAD
SERVICIOS TELEFONO/CELULAR
GAS,ETC

COMUNICACIÓN VIAS: PRIMARIA, SECUNDARIA,ETC

VIAS LOCALES
REDES INFRAESTRUCTURA VIAS PEATONALES, CICLISTAS
VIAS DE ALTO TRANSITO
ESTACIONAMIENTO

PARTICULAR
TRANSPORTE PUBLICO
CARGA-LOGISTICA
MEDIO FISICO
ARTIFICIAL CALLES
ESPACIOS PLAZAS
PARQUES
ABIERTOS JARDINES,ETC
ESPACIOS
ADAPTADOS VIVIENDA
ESPACIOS (TIPO,INGRESO,PROPIEDAD, ETC)
INDUSTRIAS
CERRADOS (SEPARADA, MEZCLADA, VECINAL)
EQUIPAMIENTO
(COMERCIO, SALUD,EDUCACION, ADMINISTRATIVO,
RECREACIONAL, ESPECIAL )
Para la adecuada planeación de los asentamientos
humanos es básico comprender, respetar y saber
utilizar los distintos elementos del medio natural.

Siendo indispensable para una correcta

adecuación al sitio, considerar los procesos
naturales.
• Los elementos naturales interactúan entre si de
manera que en una determinada acción sobre
uno de ellos, se originan reacciones en los demás
elementos.

• El medio natural tiene solamente una

determinada capacidad de adaptación a
elementos ajenos a él y a modificaciones en sus
procesos naturales.

• Los recursos del medio natural son limitados y la

mayor parte de ellos no son renovables o
regenerables.

• Todos los elementos del medio natural

conforman ecosistemas, o sea una integración
da elementos vivos y no vivos que actúan entre
si en forma especifica.
ADECUACION AL MEDIO NATURAL
1.- Mantener y promover el uso agrícola de los suelos fértiles en la región inmediata a la
ciudad.

• Orientar el crecimiento de la ciudad a otros tipos de suelos más adecuados para el

desarrollo de la ciudad.

• Los suelos fértiles son escasos en nuestro país, por lo tanto, constituyen un recurso
básico en la producción de alimentos para abastecimiento de la ciudad.

• Se deben evitar el desarrollo urbano en los siguientes suelos:

• Expansivos
• Colapsables
• Corrosivos
• Dispersos
• Orgánicos
2.-Se recomienda identificar y localizar las fallas y fracturas geológicas para que, previo
estudio, se determinen los restricciones correspondientes.

Se deberá evitar el desarrollo urbano sobre ellas, se recomiendan los siguientes usos:
• Parques, zonas recreativas y deportivas.
• Rellenos sanitarios y basureros
• Cementerios
• Zona de reforestación
• Minas e industrias extractivas
• Estacionamientos a nivel
• Usos agropecuarios

SE DEBEN DE EVITAR PARTICULARMENTE LA CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTO Y VIVIENDA.

3.-Se recomienda identificar y localizar las zonas con tendencia al deslizamiento, evitando el
desarrollo urbano sobre ellas, incluso el vial.

Se recomienda llevar a cabo acciones que aumenten la consistencia del suelo. y obras de
protección y contención en zonas aledañas que puedan afectar con los deslizamientos.

se recomienda identificar las zonas de recarga acuífera las cuales deberán ser destinados a
usos quo permitan la absorción del agua por el subsuelo, tales los como parques recreativos.
viveros. agricultura. centros deportivos al aire libre, cementerios, etc

Otros usos recomendables:

Zonas recreativas y parques zoológicos
Centros universitarios, de investigación, granjas. huertos. viveros.
Centros vacacionales, cabañas, campamentos.
4.-Se deben excluir expresamente:
• Basureros
• Grandes lonas pavimentadas (estacionamientos)
• Desarrollos residenciales y habitacionales en general y zonas industriales.

• Las zonas que sean susceptibles a Inundarse con una frecuencia de 25 años o menor
no deberán usarse para el desarrollo o crecimiento de la ciudades.

• Los usos más recomendables para estas zonas son:

Usos agropecuários y viveros
Parques, zonas desportivas y recreativas.
Cementerios
Minas e industrias extractivas.
5.-Los ríos y aguas de escurrimiento, se deben conservar en su estado natural , que son
elementos únicos que tienen la función múltiple en la ciudad.
Usos recomendables:
• Parque lineal
• Zonas de conservación de la fauna
• Zonas de control de la humedad del suelo
• Áreas de ambientes frescos que constituyan un microclima más húmedo
• Zonas de forestación masiva a nivel urbano
• Zonas recreativas
• Áreas de comunicación peatonal y por ciclovías
• Elementos significativos dentro del paisaje e imagen urbana

Los cuerpos de agua existentes se deben proteger, evitando la obstrucción de sus afluentes, ya
que a nivel urbano tienen les mismos atributos que los ríos y aguas de escurrimiento.

Se recomienda mantener en su estado natural los bosques y pastizales en la región donde se

localiza la ciudad.
6.-Los bosques dentro y alrededor de la ciudad cumplen múltiples funciones, las
mas importantes son las siguientes:

• Formación de recarga acuífera

• Protección del suelo contra Ia erosión
• Integración del hábitat de la fauna
• Regulación del clima y la humedad del ambiente
• Proporcionar vientos
• Aumento del oxigeno en el aire
• Absorción de partículas de polvo en el aire.
• Constitución de recursos silvícolas
• Formación de parques naturales y de recreación
• Protección entre zonas urbanos y no urbanas
• Integración del paisaje e imagen de la ciudad
PATRÓN DE ASENTAMIENTO
Se refiere a la manera en que los edificios y
casas son distribuidas en un asentamiento
urbano o rural.

Los patrones de asentamiento son de

interés para geógrafos, historiadores y
antropólogos para tener una visión de cómo
se desarrolló una comunidad a lo largo del
tiempo.
PATRONES DE ASENTAMIENTO :
Son propiedades que caracterizan físicamente a las formas de asentarse de
una ciudad y brindan una determinada imagen.

Características físicas predominantes de la configuración urbana que

establece una determinada personalidad de la ciudad.

Los patrones pueden ser dispersos o consolidados

La naturaleza de la distribución de los asentamientos.

Algunos patrones de asentamiento pueden ser visto como un reflejo de las

tradiciones culturales.
PATRON DE ASENTAMIENTO URBANO
Variables del patrón de asentamiento
La edificación
La arquitectura
La configuración urbana
Evolución de la ciudad

Conceptualización: son propiedades que caracterizan físicamente a las formas de

asentarse de una ciudad y brindan una determinada imagen.

Características físicas predominantes de la configuración urbana que establece una

determinada personalidad de la ciudad.

Los patrones pueden ser dispersos o consolidados, La naturaleza de la distribución

de los asentamientos. Algunos patrones de asentamiento pueden ser visto como un
reflejo de las tradiciones culturales. Asentamiento Lineal, disperso, nucleado, etc
PROCESOS DE OCUPACION DEL SUELO
Las ciudades latinoamericanas han sido objeto en las últimas décadas de múltiples
transformaciones, asociadas a fenómenos de reestructuración económica y cambios
socioculturales en el marco de la globalización.

Particularmente, en lo referente a la gestión del desarrollo urbano, el juego de roles entre el

Estado y el sector privado presenta variaciones importantes, que se expresan en la retracción
del Estado y un fuerte impacto o avance del mercado inmobiliario.

Todo ello afecta la configuración que adoptan las ciudades, generando una ciudad dual desde lo
social y lo espacial y definiendo intervenciones asociadas a una necesidad de competitividad
nacional o internacional, ajenas muchas veces a las necesidades locales.

De esta manera, el territorio se organiza a partir de racionalidades sociales, económicas y

ambientales, mediadas por racionalidades políticas. Todas ellas se conjugan de manera diversa
según el lugar, pero con una resultante común que en las ciudades latinoamericanas, es la
segregación socio-espacial.
 LÓGICA DE OCUPACIÓN
PATRONES DE OCUPACIÓN
Diversas lógicas de ocupación generan
distintos patrones de asentamiento y
modos de apropiación.

Una diferencia contundente se observa

si se contrastan los patrones de
asentamiento del centro y la periferia, o
si se comparan las formas de
apropiación material e ideológica que
el hombre ha concretado a través del
tiempo y del espacio en diferentes
contextos.

Redalyc LÍMITES Y FRAGMENTOS EN LOS TERRITORIOS DE LA EXPANSI

 LÓGICA DE OCUPACIÓN Y ACTORES EN LA
CONFORMACIÓN DEL TERRITORIO
Resulta evidente la multiplicidad de actores que
intervienen en la conformación del territorio,
definiendo lógicas de ocupación que responden
principalmente a intereses individuales.

Agentes privados y públicos intervienen en el

mercado inmobiliario de manera formal o informal
produciendo ciudad y dejando su impronta en los
patrones de ocupación. Por una parte, los
promotores urbanos o “buscadores de
oportunidades”

Clichevsky (2001: 8) descubren y valorizan

inmuebles, armando una oferta atractiva. Propician
la expansión de la ciudad o su densificación,
construyendo suelo urbano en áreas
preferentemente periurbanas, en función de los
bajos costos de suelo y desarrollando estrategias de
marketing para concretar la dotación de servicios,
Ley de Áreas Metropolitanas de la Pcia. de Santa Fe ¿para que nos sirve?
desarrollo de proyectos y planes de financiamiento.
OBSERVATORIO URBANÍSTICO Más información
PLANES DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL Y LÓGICAS DE
OCUPACIÓN
En el marco descripto, los planes de
Ordenamiento Territorial (POT), en sus
distintas escalas, constituyen instrumentos
de la planificación que permiten reorientar
las lógicas de ocupación del territorio,
propiciando la participación de distintos
actores, y la convergencia de racionalidades
técnicas, sociales, económicas y
ambientales, mediadas por las
racionalidades políticas.
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
• Bazán S. Jan (1984) “Manual de criterios de diseño urbano” Edit. Trillas
• Schjetnan M. , Peniche M. Calvillo J. (2017) “Principios de diseño urbano/ambiental Edit LIMUSA.
https://upcommons.upc.edu/bitstream/handle/2099/12520/06Dossier_02_Malmod.pdf
Lógicas de ocupación en la conformación del territorio. Ordenamiento territorial
como instrumento de la planificación. Mg. Arq. Alicia V. Malmod
 UNIVERSIDAD PARTICULAR ANDINA DE CUSCO
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

URBANISMO II
ESTRUCTURA Y COMPONENTES URBANOS BASICOS

Mgt. Arq. Marco Antonio Serna Cuba

La ciudad es posible entenderla como un conjunto
de componentes.

Donde el concepto de estructura urbana se

constituye en la herramienta capaz de estudiar
estos procesos.

Estructura urbana se entiende como la relación

entre la organización espacial de las actividades
urbanas y la estructura física que las aloja, cada
una de estas interactúan entre si.

Este conjunto de actividades y sus relaciones, son

las que muestran distintas dimensiones del
fenómeno urbano.

La distribución de estos elementos en el espacio

determinan la existencia de diferentes zonas en la
Ciudad que corresponden a diversos usos del
suelo.
ESTRUCTURA URBANA
Este termino tiene su origen en la palabra latina
(structura) lo que significa construir y de disponer
de partes o elementos en un orden tanto externo
como lo es interno dentro de unos elementos los
cuales se hayan relacionados entre si en donde
algunos de estos elementos urbanos, toman mayor
importancia que otros.

La estructura urbana es una relación existente entre

el interior del espacio urbano y las distintas partes
que componen la ciudad, en el caso de ciudades
antiguas, siguiendo zonas sucesivas que están
distribuidas desde un núcleo inicial desde donde se
funda la ciudad en donde esta se rige por un orden
determinado constituido por ella misma.
La organización esta compuesta por
elementos como el sistema vial, zonas
verdes, y muchos mas sistemas que
nosotros llamamos elementos urbanos
que son característicos para la
conformación de una ciudad en donde
algunos de ellos obtienen mas
importancia que otros.

Hay que tener en cuenta que debemos

saber lo que realmente significan los
términos organización y sistema; el
primero hace referencia a el orden
estratégico de los elementos urbanos y
el segundo como están relacionados los
componentes con el espacio y el tiempo.

En este sentido se puede definir a la

estructura urbana como la organización
que hacen los componentes de la ciudad
con el tiempo y el espacio.
COMPONENTES URBANOS
Dentro de los componentes urbanos se
encuentran elementos básicos los cuales
estructuran la ciudad siendo los siguientes:

USOS DEL SUELO URBANO

Se define como usos del suelo a lo que son las
actividades urbanas las cuales están
localizadas en un determinado punto del
espacio ya sea rural o urbano.

Estos se clasifican teniendo en cuenta la

actividad que se realice.
TIPOS DE USOS DEL SUELOS
Se clasifican según los distintos tipos de actividades:
• Residencial
• Comercial
• Industrial
• Institucional
• Áreas verdes

A su vez estos tipos de usos del suelo pueden clasificarse

según el grado de predominio de la actividad.
• Usos dominantes
• Usos complementarios
• Conflictivos e incompatibles (requieren
condicionamiento o restricción)

Otras clasificaciones son los tipos de uso del suelo según

tenencia o dominio
• Públicos
• Semipúblicos
• Privados
SISTEMA VIAL
Dentro del sistema vial de encuentra el conjunto
de la red vial de lo urbano a lo regional, estas se
clasifican en:

•Red vial principal

Son las vías que resisten los mayores volúmenes
de transito, toman los movimientos rurales y
urbanos y así mismo vinculan las actividades
intra e interurbanos y los vehículos pesados.

•Red vial intersectorial

Se entiende como el conjunto de calles que se
conectan en diferentes sectores internos de la
ciudad, receptan los movimientos urbanos de lo
que son automóviles y vehículos de servicio
publico. Estos se caracterizan por estar
semaforizados y no se puede estacionar a sus
lados.
•Red vial secundaria
Esta constituido por un conjunto de vías las
cuales permiten el acceso directo a los barrios
y unen las intersectoriales entre si.
Se caracterizan por estar semaforizadas y en
sus bordes suele estar lleno de locales en
donde se puede permitir o no el
estacionamiento frente a los mismos
dependiendo de que tan ancha sea dicha
calle.

•Red vial local

Esta se constituye por las calles locales las
cuales tienen acceso directo a la vivienda, se
caracterizan por no tener restricciones de
diseño, se bajan las velocidades y se destaca
el movimiento continuo de los peatones.
ESPACIOS VERDES
Dentro de este sistema se encuentra lo que son
los espacios públicos como parques, plazoletas,
zonas verde.
Su clasificación se establece a función de su
escala:

• Espacio verde de escala metropolitana, lo que

se conoce como parques muy grandes que
caracterizan a la ciudad.

• Espacio verde de escala urbana, son los

parques que están dentro de una ciudad.

• Espacio verde barrial, son pequeñas plazoletas.

• Espacio verde individual o local, son los

jardines pequeños que son de propiedad
privada, es decir, de cada vivienda y estos no se
consideran como un espacio publico.
EQUIPAMIENTO URBANO
Es el conjunto de recursos e instalaciones
cubiertas, fijas o móviles, que son prestados
por el Estado u otros para satisfacer
diferentes necesidades de la comunidad.

Estos equipamientos se pueden clasificar

según las funciones que tengan y pueden ser:
• Educativas
• Sanitarias
• Administrativas
• Institucionales
• Religiosos
• Sociales
• Financiero
• Deportivo, etc.
RADIO DE INFLUENCIA
Depende de la escala y radio que influyen las
mismas teniendo en cuenta la cantidad de
habitantes que les sirve.

Un ejemplo de esto se ve en los aeropuertos,

alcaldías, catedrales, que son equipamientos
básicos de una ciudad y equipamientos de red
como lo son las escuelas, centros de salud,
mensajerías, entre otros.

• Ubicación/ localización, Jerarquía

(depende donde se localice)
• Dependencia Administrativa
(Municipio, Provincia, Nación, etc)
• Cobertura (Regional, urbano, barrial,
sectorial, etc)
• Frecuencia y tiempo de uso (diario,
semanal, mensual, etc)
• Nivel de accesibilidad y flexibilidad en
su localización y en relación al
equipamiento.
SOPORTE INFRAESTRUCTURAL
Se entiende por infraestructura al conjunto de
equipos e instalaciones que cumplen con la función
de soporte y apoyo de las distintas actividades y que
además, contribuyen al saneamiento e higiene
urbanos.

Existen unos tipos de infraestructura que son:

• Red de agua potable, desagüe (diseñados a
través de una red o por sistemas).
• Red de energía eléctrica domiciliaria
(también alumbrado publico, teléfono,
cable, internet, fibra óptica, etc).

Otros aspectos a tener en consideración:

• La existencia de la infraestructura y el tipo
la cual provee el servicio (fuentes de origen,
recepción, redes en general).
• Sistemas de tratamiento, depuración,
potabilización, etc.
• Tanques de reserva de almacenamiento
,capacidad, ubicación, estado, etc.
UNIVERSIDAD PARTICULAR ANDINA DE CUSCO
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

URBANISMO II
PROCESO DE CRECIMIENTO URBANO

Mgt. Arq. Marco Antonio Serna Cuba

LA CIUDAD
Es el espacio por excelencia en el que la sociedad se
reproduce y desarrolla, donde los centros poblados se
expresan físicamente y en su proceso de crecimiento
pueden reconocerse varias etapas.

1.-LA EXPANSIÓN O CRECIMIENTO:

la ciudad crece transformando el suelo rural en urbano.

2.-LA CONSOLIDACIÓN:
Se ocupan algunos lotes, se abren algunas calles, se
construyen las viviendas, se tienden las redes.

3.-LA DENSIFICACIÓN:
Las áreas consolidadas comienzan a crecer en altura.
• Estas etapas conviven de manera simultánea en la
ciudad.
• Mientras que en un extremo crece, en otro se consolida
y en el centro se densifica.
1.-LA EXPANSION O CRECIMIENTO
El crecimiento, y especialmente la expansión
horizontal de las ciudades y pueblos, se considera
en la actualidad como una de las cuestiones más
complejas que debe enfrentar la planificación del
desarrollo urbano.

Especialmente en aquellos casos en que el

crecimiento se produce sobre suelos con aptitud
agropecuaria, minera, etc.

Sin embargo, y a pesar de lo conflictivo que

resultan algunos de estos casos, las apreciaciones
que de ellos se hacen, a menudo resultan bastante
parcializadas, resultando ser ineficientes y poco
eficaces.

Esta expansión se da principalmente por factores

de crecimiento poblacional, aspectos socio-
económicos y el valor del suelo.
2.-LA CONSOLIDACIÓN
Es un proceso que se da principalmente en los
asentamientos periféricos a los grandes centros de
población, especialmente en los de carecer popular y/o de
origen irregular.

Este aspecto implica en gran parte de los casos referidos a

la regularización de la tenencia de la tierra, así como la
introducción y/o construcción, diferida en el tiempo, de
infraestructura y equipamiento urbanos, introducción de
servicios y construcción paulatina de las viviendas.

Generalmente los particulares asumen individualmente la

terminación, mejoramiento o ampliación de sus viviendas y
diversos organismos gubernamentales toman a su cargo la
regularización, la infraestructura, el equipamiento y los
servicios.

Se trabaja básicamente sobre asentamientos ya iniciados,

en procesos de poblamiento, lo que exige un tratamiento
específico de las diversas situaciones que se presentan y
dificultan la racionalización de las acciones,
particularmente en lo que se refiere a la vivienda.
MODALIDADES PROCESO DE
DE CONSOLIDACIÓN
a.-Consolidación Urbanística.
Se aplica a urbanizaciones, agrupaciones o
conjuntos que por haber gozado de la aplicación
constante de la norma original han mantenido
sus características urbanas y ambientales, por lo
cual deben conservarlas como orientadoras de
su desarrollo.

A esta categoría pertenecen también las

urbanizaciones nuevas, una vez sean aprobadas,
así como aquellas que presentan una alta
calidad en sus condiciones urbanas y
ambientales, derivadas de la aplicación de una
norma general o específica, así ésta no sea la
original.
b.- Consolidación de sectores urbanos
especiales.
Se entiende por norma original la
reglamentación mediante la cual se
desarrolló inicialmente la Urbanización,
agrupación o conjunto.

Todos los predios que concluyan el

proceso de urbanización de acuerdo con
las normas contenidas en este
acuerdo, pasarán al tratamiento de
consolidación urbanística.
3.-DENSIFICACION
La densificación es un concepto y propuesta de
política pública que ha sido promovido por
gobiernos, expertos y organismos internacionales
como una solución al problema de dispersión de las
ciudades. Densificar quiere decir, en breve, utilizar de
forma más intensiva el suelo urbano.

Algunas medidas que caracterizan a los planes de

densificación son la construcción de viviendas
verticales, incluyendo la conversión de predios que se
denominan subutilizados (un ejemplo sería un
estacionamiento en una zona central de la ciudad o
un edificio pequeño en una zona con calles amplias)
y la creación de usos de suelo mixto, que mezclan
comercios con viviendas.

Los promotores de la densificación señalan que estas

medidas puede disminuir la dispersión poblacional,
reducir el tiempo de transporte, hacer a las ciudades
más eficientes y sustentables, y generar desarrollo
urbano (Fundación IDEA, 2014).
LA DENSIFICACIÓN URBANA
Es un conjunto de procesos por el que las ciudades
buscan ser más compactas, eficientes, equitativas y
sustentables.

En lugar de expandir su crecimiento hacia nuevos

territorios de manera horizontal, la ciudad crece en su
interior no solamente de manera vertical, sino también
reciclando y redesarrollando los espacios intraurbanos
abandonados o subutilizados para su mayor y mejor
uso.

La densificación pretende intensificar el uso mixto de

suelo y aumentar la infraestructura de equipamiento y
servicios urbanos para satisfacer las necesidades de la
mayor cantidad de habitantes y usuarios en un mismo
territorio.

También se usa el término “ciudad compacta” para

describir una ciudad densa, donde no solamente la
densidad poblacional es alta, sino también los servicios,
comercios, e infraestructura tienen mayor capacidad,
para así generar un equilibrio integral sustentable
Sin embargo, la densificación por sí sola no es el
remedio a todos los problemas complejos del
desarrollo urbano.

Como cualquier política pública, depende de un

buen diseño, implementación y monitoreo, todos
contextualizados a los espacios sociales,
económicos y físicos sobre los cuales opera.

En el mejor de los casos, la densificación urbana

puede construir las ciudades compactas,
sustentables, productivas y justas que busca. Pero,
si está mal diseñada y/o implementada, esta
misma estrategia de densificación puede resultar
en ciudades hacinadas, contaminadas y
segregadas, resultando entonces el mismo
problema que pretendía combatir.

La densificación se tiene que contemplar, por

tanto, como un traje que tiene que hacerse a la
medida. Para que funcione, tiene que satisfacer
una serie de condiciones clave, que le permitan
lograr sus potenciales beneficios.
SUELO URBANIZABLE
Por exclusión, podríamos decir que un suelo será
urbanizable si no presenta las características ni de
urbano ni de no urbanizable.

Encontramos diferentes tipos de suelo urbanizable,

como son aquellos en los que está prevista su
transformación inmediata, los que no están
sectorizados y los suelos urbanizables especiales,
los cuales presentan asentamientos existentes o
características ambientales peculiares.

Generalmente, para poder construir en un suelo

urbanizable será preciso desarrollar previamente
un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación,
especialmente en los suelos urbanizables
especiales.

Por tanto el valor del suelo depende directamente

de la clasificación y calificación urbanística, y es
muy importante informarse correctamente de la
misma antes de realizar ningún tipo de operación.
SUELO NO URBANIZABLE
El suelo no urbanizable es un tipo de suelo que cuenta
con algún tipo de protección específica, a causa de su
valor paisajístico, histórico, arqueológico, agrícola,
forestal, ganadero, forestal, minero o cultural.

También puede tratarse de un suelo que esté reservado

para el desarrollo de infraestructuras o servicios
públicos.

De todos modos, es necesario aclarar que en algunas

clases de suelo no urbanizable es posible construir
legalmente.

Normalmente se trata de viviendas unifamiliares

ligadas a la explotación agrícola o ganadera, en
parcelas grandes para evitar una excesiva densidad
edificatoria, o edificaciones de utilidad pública o interés
social.