2do Parcial Derechos Reales

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No aparece en el cronograma pero está vinculado con PH.

El CCCN incorpora la superficie (DR bifronte), la sepultura y el tiempo compartido y el


Conjunto Inmobiliario.
Es también un DR sobre cosa propia. El conjunto inmobiliario, si bien es un DR autónomo, se
caracteriza como una PH especial → porque tiene características propias que lo diferencian de
la PH (de hecho los conjuntos inmobiliarios no aplican a edificios como si lo hace la PH).
La sepultura y el tiempo compartido NO SON conjuntos inmobiliarios, pero se los ha legislado
juntos por ser DR novedosos, son DR autónomos.

OM
El conjunto inmobiliario es un DR que nace con la necesidad de regular una situación jurídica
que no se regulaba en el CC de Vélez. Regula una situación de hecho que surge de la década
del 60 que son los clubes de campo, los barrios cerrados, parques industriales, centros
comerciales. En un principio los clubes de campo se les dieron la figura jurídica de asociaciones
civiles o S.A y todo inmueble dentro de ellos, era propiedad de una persona jurídica. Y los
“propietarios” no eran titulares de ningún DR sino que eran accionistas o socios de esa persona

.C
jurídica.
Pero el nuevo código obliga a denominarlos bajo el régimen de la PH especial a todos los
Conjuntos Inmobiliarios. Incluso a los preexistentes a adaptarse. A pedido de cualquiera de los
DD
socios se los puede obligar judicialmente a que se reconviertan al régimen de PH.
Diferencias con PH
El Conjunto inmobiliario se diferencia de la PH por el OBJETO:
- La PH tiene por objeto un inmueble edificado y dentro del mismo el objeto particular
LA

del DR de PH de cada propietario van a ser las Unidades Funcionales (compuestas por
una parte privativa del edificio y otra indivisa de las partes comunes del edificio).

- En el conjunto inmobiliario van a ser varios inmuebles, varias parcelas/terrenos (por


eso conjunto). El régimen de conjunto inmobiliario vincula distintas parcelas entre si.
FI

De modo que el titular de DR de Conjunto Inmobiliario, no va a ser titular de una


Unidad Funcional, va a ser titular de una parcela, de varios terrenos y de lo que edifique
en su parcela. Si el reglamento del Conjunto inmobiliario lo permite, va a poder hacer
en su parcela un edificio de 10 pisos y afectarlo a PH.


Hay un consorcio, expensas, parcelas y también hay partes comunes (inmuebles) que están
sujetos a un condominio de indivisión forzosa que pertenecen a todos los propietarios del
conjunto inmobiliario porque son accesorios a todos los terrenos del conjunto inmobiliario (x
ejemplo las calles internas, las instalaciones deportivas de uso común, el sum, etc)
Arts 2073 en adelante CCYCN
ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial
o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo
a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

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ARTICULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los
siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las
partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos,
así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no
escindible.

ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones,
usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen
por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

OM
Se rigen por la legislación local, las provincias se reservaron el poder de policía en materia de
ordenamiento territorial y su uso.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente
Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o

.C
donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real.

Obliga a la adecuación a los constituidos anteriormente.


DD
ARTICULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o
de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado
como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
LA

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

ARTICULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa
puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

Del 2078 al 2081 se establecen generalidades. Importantes, pero estudiar directo del código.
FI

ARTICULO 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones
comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades
particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o
personal, el uso y goce de su unidad funcional.


Clausula nazi.
ARTICULO 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El
reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a
aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características
y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado,
temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o
parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan
obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna
del conjunto inmobiliario.

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Por un lado, se habla de “invitados” → deben cumplir las mismas normas de conducta que los
propietarios y quizá haya alguna limitación en cuanto a cantidad.
Y también, el uso de las instalaciones por “terceros ajenos al conjunto inmobiliario” →
ampliamos hacia los de afuera. Puede suceder que a los propietarios se les haga muy oneroso
mantener las instalaciones y decidan cobrar una cuota o entrada para que se utilicen las
instalaciones deportivas o recreativas.
ARTICULO 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede
prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades
funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades

OM
privativas.

La única limitación que se puede establecer a la enajenación es un derecho de preferencia a


favor del consorcio o de sus miembros. Pero de ninguna manera un derecho de veto (lo que si
pasa en los conjuntos inmobiliarios organizados bajo régimen de S.A. o sociedad civil).
Derechos reales de disfrute sobre cosa ajena
Usufructo

.C
DR por excelencia de disfrute sobre cosa ajena. El mas amplio. Percepción de frutos (usus
fructus).
DD
El titular tiene en su plenitud las dos facultades útiles del dominio → El ius utendi y el ius
fruendi (uso y goce).
No va a tener el ius abutendi, no va a poder modificar la estructura o sustancia de la cosa, ni
disminuir su valor ni el destino de la cosa. Por el principio SALVA RERUM SUBSTANTIA,
LA

queda a salvo la sustancia de la cosa. No puede ejercer disposición material sobre la cosa
(demoler, ampliar construcciones, etc).
ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente
de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
FI

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si
se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:


a) una cosa no fungible;

Estamos hablando de una cosa individual, cierta y determinada.


b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;

Caso excepcional donde un DR, además de tener cosas por objeto también puede recaer sobre
derechos (bienes inmateriales). ¿En qué consiste? En el ejercicio del derecho.
Si el Derecho es creditorio, por ejemplo si el objeto del derecho es dar suma de dinero, el
derecho se ejerce percibiendo los intereses → Los frutos civiles del capital adeudado.
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

Un conjunto de animales es el único caso de cosas fungibles sobre las que puede recaer el
usufructo. Recibe distintos nombres según la especie de animal del que se trate.

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d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Por testamento, se puede hacer un legado de usufructo.


Ej: el testador no está casado con su pareja. Le deja el usufructo vitalicio de ¼ de sus bienes.
Principio general: Inc a. Excepciones: inc b, c y d. → Un derecho, animales y la herencia.
La herencia es el patrimonio de un difunto que se transmite a sus herederos. Por lo tanto, como
es un patrimonio entero que se transmite, es una universalidad. Conjunto de bienes. Lo mismo
que el conjunto de animales. Pero este último es una universalidad de hecho, material. La
herencia son universalidades de derecho, jurídicas.

OM
ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el
titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el
que puede recaer.

Pueden constituir usufructo todos los que tengan un DR sobre cosa propia. Es decir: titular de
dominio, de condominio (es posible usufructo de parte indivisa), de PH, de Conjunto
Inmobiliario y también el superficiario porque la superficie es un DR bifronte que tiene aspecto

.C
de derecho sobre cosa propia.
ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse
conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
DD
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que
el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

Caso de co-usufructo/usufructo mancomunado → se nombran 2 o más usufructuarios respecto


de una misma cosa. Ej: en el matrimonio los padres donan sus bienes a los hijos reservándose
LA

el usufructo. Directo al art 2134 →


ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un
usufructo o imponer su constitución.

Formas de Constitución del usufructo


FI

1) Dueño constituye usufructo a otro y se queda con nuda propiedad (dominio


desmembrado)
2) Dueño transmite dominio desmembrado reservándose el usufructo.
3) Dueño transmite usufructo a uno y dominio desmembrado a otro.


ARTICULO 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:

a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;

b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;

c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas, cada uno va a ser usufructuario
por una parte indivisa. Los padres que se reservan el usufructo, cada uno va a usufructuar una
parte indivisa del bien. Y las relaciones entre ellos van a ser las mismas que en el condominio.
Si uno de los usufructuarios muere o renuncia, por regla general: Se extingue el usufructo
respecto de la parte indivisa del que se murió o renuncio. El usufructuario que queda vivo o
que no murió va a seguir usufructuando solo la parte indivisa (mientras que la otra parte indivisa

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vuelve al titular de dominio, quien recupera el uso y goce sobre la parte indivisa del que se
murió).
Por regla general → la extinción del usufructo de uno de los co-usufructuarios beneficia al
propietario. No al otro usufructuario.
Para que no pase eso, las partes al constituir el usufructo, en ejercicio de su autonomía de la
voluntad, deberían pactar “derecho de acrecer” → Es el derecho del usufructuario que queda
a extender su derecho de usufructo a la parte indivisa del que renuncio o se murió.
Cuando hay derecho de acrecer, la extinción de usufructo sobre una parte indivisa no beneficia
al propietario, sino al otro usufructuario.

OM
En el ejemplo, cuando se reservaron el usufructo hay que incluir el derecho de acrecer.
La esposa y esposo, pareja de condóminos del inmueble, pueden transmitirlo a su hijo y
reservarse el usufructo. En ese caso hay 1 solo acto jurídico → la escritura que transmite la
nuda propiedad. Se reserva el usufructo que ya tenían.

.C
Si soy soltero y tengo un hijo (o le voy a dar la nuda propiedad a x persona) transmito la nuda
propiedad y me reservo el usufructo.
El problema se presenta:
DD
Si yo soy titular de dominio, y mi esposa no, no tenemos el inmueble en condominio. Sino que
es de 1 titular de dominio. Yo puedo donar y reservarme el usufructo para mí solo. (no puedo
reservarlo para mi esposa, porque no se puede reservar facultades de uso y goce que no tiene).
En este caso hay que realizar dos actos jurídicos simultáneos instrumentados en la misma
LA

escritura: 1. Transmitir el dominio perfecto a nuestro hijo 2. Que nuestro hijo nos
constituya el derecho real de usufructo a los dos y con derecho de acrecer.
ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se
presume onerosa.
FI

En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa. Se refiere al contrato por el
cual se lo constituye, no al DR de usufructo.
Carácter temporal
Un carácter importante del DR de usufructo: Es temporal → Está sujeto a un plazo. En algún


momento se va a extinguir. Puede ser:


- Por un plazo cierto:
- Un usufructo vitalicio: La muerte del titular del derecho de usufructo es el plazo en
este caso.
Si el usufructo se constituye a favor de una persona humana y no se pacta plazo cierto,
supletoriamente se entenderá como vitalicio.
En el código de Vélez el usufructo era intuitu persone, es decir que No era transmisible. En el
CCCN ya no es más intuitu persone, por lo tanto, puede transmitirse.
Modos de transmisión de usufructo → cuando hay un solo usufructuario y este lo cede
mediante un contrato de cesión de derechos.

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Regla: El usufructo SIEMPRE se extingue con la muerte del usufructuario y NO PUEDE
TRANSMITIRSE Mortis causa, pues se extingue. El usufructo si se puede CONSTITUIR
mortis causa por testamento.
3 modos de adquisición del usufructo
- Adquisición derivada entre vivos (tradición con título y modo suficiente)
- Adquisición derivada mortis causa (constitución del usufructo por testamento. No
transmisión.)
- Adquisición por usucapión (modo originario)
El 4to modo (abolido) Usufructo et legge, el impuesto por la ley que le correspondía a los

OM
padres sobre los bienes de los hijos mientras estuvieran bajo su patria potestad (en el código de
Vélez, ya no esa mas)
ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de
muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de
acrecer.

Cargas del usufructuario

.C
Arts 2136, 37 y 38, 38 se refieren a las cargas que debe cumplir el usufructuario antes de
entrar en el uso y goce de los bienes (antes de la tradición) que son 2:
DD
La carga se diferencia de la obligación en que no hay un acreedor que la pueda exigir. El
incumplimiento perjudica al propio obligado.
1- Inventario: Determinar y enumerar las cosas que son parte del usufructo, describir en
qué estado se encuentra el inmueble y describir todos los accesorios. Si no se hace el
inventario se presume que el inmueble está completo y en perfecto estado de
LA

conservación, y si algo estaba roto o no funcionaba se lo va a tener que pagar por como
si hubiere estado nuevo (art 2138). Excepcionalmente es obligatorio el inventario y por
escritura pública si la otra persona es menor e incapaz o si el usufructo se constituye
por testamento.
FI

2- Garantía (art 2139): se efectúa un depósito de dinero, aunque puede ser de otra forma.
Las partes pueden pactar que no haya garantía, si no se pacta nada, se presume que hay
garantía.
Se llamaba “fianza” en el CC de Velez.


Facultades del usufructuario


Tiene ius utendi y ius fruendi, facultades amplias de usar la cosa y percibir los frutos y
productos. Y también tiene facultad de disposición jurídica (no material).
ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al
usufructuario singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario


está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no
opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su


extinción pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

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El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza, sin contraprestación alguna.

Facultad de disposición jurídica:


ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho,
pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del
usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía
suficiente de la conservación y restitución del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación
y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario.

OM
*El usufructo es vitalicio, se va a extinguir con la muerte del usufructuario (98). Decide
transmitirle el usufructo a su tátara nieto (2). Sería injusto para el dueño que el usufructo se
extinga cuando se muera el nuevo usufructuario porque la persona con la que contrato no
tenía 2 años.
Por más que se transmita el usufructo, siempre va a ser la muerte del primer usufructuario el
que va a extinguirlo y no la muerte de los que vengan después.

.C
El nuevo usufructuario debe dar al nudo propietario garantía suficiente.
2do párrafo
DD
El usufructuario puede constituir derechos reales sobre cosa ajena que sean inferiores al suyo.
Si puede transmitir su derecho, también puede constituir derechos desmembrados: De uso, de
habitación o de anticresis.
También puede constituir derechos personales → puede dar el inmueble en locación o en
LA

comodato. Los derechos personales que constituya el usufructuario sobre cosa ajena se van a
extinguir cuando se extinga el usufructo.
El titular de dominio no está obligado a respetarle el contrato de locación al inquilino en caso
de muerte del usufructuario vitalicio.
FI

ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además
de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar
su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.

Si el usufructuario realiza mejoras voluntarias o útiles (solo puede hacerlas si no altera la




sustancia de la cosa) no tiene derecho a indemnización.


Puede llevárselas si no altera la sustancia de la cosa. Ej: desinstala un aire acondicionado y se
lo lleva.
ARTICULO 2144.- Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho
de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la
conservación y restitución de los bienes.

Obligaciones del usufructuario


Conservar (mejoras necesarias) y restituir la cosa. Si el usufructo es oneroso hay obligación de
pagar un canon por el usufructo. El usufructuario, una vez que se le hizo tradición y es poseedor
de la cosa, no puede obligar al titular de dominio a nada, porque el titular de dominio solo tenía

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la obligación de hacerle tradición al usufructuario para que nazca el DR de usufructo en
cumplimiento del contrato entre ambos
Extinción
El DR de usufructo se extingue con la muerte del usufructuario o con el cumplimiento del plazo
cierto al cual estaba sujeto. En el caso de cumplirse el plazo, el usufructuario deja de ser
poseedor y se convierte en tenedor con la obligación de restituir la cosa al propietario (Dcho
personal del propietario).
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del
usufructo:

OM
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se
pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los


cincuenta años desde la constitución del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no

.C
impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Hay una causal más para la persona jurídica. Cuando el usufructo se pacta a favor de una
DD
persona jurídica, si no se pacta otro plazo supletoriamente se establece que el pacto del
usufructo es por 50 años. Ya que no existe usufructo vitalicio a favor de persona jurídica.
Clase 21/7
Orden del material
LA

- 1ero: PDF (uso y habitación y superficie) y el video de “tiempo compartido”


- 2do: Videos de derechos de garantía en general
- 3ro: Videos de hipoteca y anticresis
- 4to: Video de prenda
- 5to: Acciones posesorias
FI

- 6to: Acciones reales


Derecho de uso
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa


ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin
alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.

El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Su naturaleza jurídica lo distingue del derecho personal de uso que caracteriza algunos
contratos como la locación o el comodato. =/= derecho personal de uso
Escaza utilización → Es un derecho similar al usufructo (que comprende el ius utendi y el ius
fruendi). En cambio, el uso comprendía originalmente solo la facultad de usar. Luego,
mediante este DR se otorga el uso y goce sobre la cosa pero más restringidos con restricciones
(cuales quieran que sean) establecidas en el título. La percepción de frutos no tiene otro límite
que el fijado por la autonomía de la voluntad de las partes.

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Según doctrina, corresponde rebautizar este DR como “usufructo restringido”, dejando de
considerarlo autónomo y pasando a considerarlo como una especie de usufructo.
La regla general es que cuando se constituya un derecho real de uso y goce sobre cosa ajena,
el mismo será de usufructo. La excepción es que se establezca alguna restricción, la que aun
siendo mínima tipificará el derecho como de uso.
2do párrafo
Se establece la otra diferencia con el usufructo. El titular del derecho de uso solo puede ser una
persona humana.

OM
Por aplicación de las normas generales del usufructo, podemos agregar que el objeto del uso
pueden ser tanto cosas muebles como inmuebles.
Se ejerce de manera independiente de la posesión de heredad alguna, lo que lo diferencia de la
servidumbre.
Tiene aplicación el principio de Salva rerum susbtantia → queda expresamente excluido el

.C
ius abutendi del contenido del derecho. El usuario tiene expresamente prohibido modificar la
forma o alterar la sustancia de la cosa.
ARTICULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro,
DD
a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Otra clara diferencia con el usufructo: Su titular no puede constituir DR (Al usufructuario le
está permitida la constitución de los derechos de uso, habitación, servidumbre y anticresis).
LA

Sin embargo, el titular del DR de uso si puede constituir derechos personales siempre que
su título no se lo prohíba y con independencia de que el mismo sea oneroso o gratuito.
No hay ninguna norma que prohíba la cesión del uso y por aplicación supletoria de las normas
que rigen el usufructo debería entenderse como transferible → es transmisible siempre que el
FI

título de constitución no establezca lo contrario.


ARTICULO 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los
acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

La restricción responde al ppio general de inembargabilidad de los alimentos. Dicho principio




reviste una indudable función social y se deduce del respeto a la dignidad humana como base
de la sociedad.
Derecho de habitación
Tuvo su origen en el Derecho romano y fue Justiniano quien la consagro como derecho real
autónomo.
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un
inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de
este Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

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Ineficioso.
ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa
de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores.

Clara diferencia con el uso. El habitador no puede ceder su derecho ni constituir ningún tipo
de derecho real ni personal, mientras que al usuario sólo le está prohibida la constitución de
derechos reales.
Se trata de un derecho real intuitu personae, establecido en miras de satisfacer la necesidad
personal de vivienda de una persona determinada y su familia.

OM
La última parte del artículo establece la inejecutabilidad del derecho, en consonancia con las
disposiciones de la parte general del Código que sustraen la vivienda del poder de agresión
patrimonial de los acreedores.
ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo
en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

.C
Se ejerce sobre un bien inmueble edificado destinado a vivienda. Contempla también uso y
goce, pero su uso consiste en habitar el inmueble. El ius utendi, la facultad de usar la cosa, se
ejerce habitando en el inmueble objeto del DR de habitación y también se pueden percibir los
DD
frutos. El objeto ppal es la de servir como vivienda. El CCCN lo contempla Ex Legge. A favor
del viudo/a (cónyuge supérstite) el CCCN establece este derecho para evitar que los hijos del
difunto pidan la partición de la vivienda y que el viudo quede en la calle.
Plazos
LA

El ccyc lo amplio y lo extiende al conviviente, pero por un plazo máximo de 2 años. El juez va
a tener discrecionalidad. El conviviente tiene que acreditar convivencia pero también que no
tiene otra manera de asegurarse una vivienda. Es una circunstancia excepcional.
El cónyuge supérstite va a ser vitalicio y es automático.
FI

Si bien la causa es impuesta por la ley, no opera de pleno derecho. Sino que el beneficiario en
la primera presentación que haga en el juicio sucesorio tiene que invocar el derecho real de
habitación. Lo pierde si no lo hace en la primera presentación. Completar con el pdf.
Protección de la Vivienda


Es la denominación que le da el CCCN a lo que anteriormente se llamaba “bien de familia”


porque antes se protegía la vivienda en la que habitaba/vivía una familia, en cambio ahora
también se protege a la vivienda de las personas solitarias (hogar unipersonal).
El instituto del “bien de familia” → Nace en el año 1954 con la ley 14394 “Ley Omnibus”.
Estableció la ausencia con presunción de fallecimiento, el divorcio, la norma sobre división
de herencia, el régimen penal de los menores, el bien de familia, etc.
Con el BDF se podía inscribir este carácter en el registro de la propiedad, y desde ese momento
por las deudas que contrajera su titular con causa posterior a la afectación del inmueble como
BDF no podían ser oponibles al inmueble (si la causa de la deuda era anterior a la inscripción

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en el registro si podrán). Inmueble inejecutable por causas posteriores a la registración, a la
afectación como bien de familia.
A su vez, hay algunas obligaciones de causa posterior a las cuales el bien de familia tampoco
va a ser oponible. A los acreedores de carácter alimentario no les va a ser oponible el bien de
familia aunque la causa sea posterior.
Le pueden ejecutar el bien al titular de dominio de inmueble afectado a BDF si tiene deudas
de carácter alimentario. Lo mismo si es una deuda por expensas o impuestos.
Las obligaciones de carácter alimentario, por expensas o impuestos no podrán ser oponibles
aun con causa posterior. Se podía hacer por escritura pública o el titular se presentaba con

OM
documentación que acredite identidad en el registro de la propiedad inmueble con los papeles
que acreditaran parentesco con el resto de los familiares y lo inscribían al inmueble como BDF.
Ese inmueble debía ser o la vivienda de una familia o la sede de la actividad agropecuaria,
comercial o industrial de la familia, siempre y cuando (en ambos casos) no excediera de cierto
valor, entendiéndose por familia a los cónyuges, ascendientes o descendientes, parientes hasta

.C
el 2do grado y quienes convivan con el grupo familiar.
Con el cambio de la denominación del CCyC de BDF a protección de la vivienda, ya no puede
ser afectada la explotación familiar. Solo el inmueble que cumple la función de vivienda. No
DD
hace falta acreditar vínculos familiares, aunque es aconsejable por si se muere el titular y que
el resto siga gozando.
El BDF debía ser desafectado como tal cuando se enajenaba, el CCCN con la Protección de la
Vivienda permite la Subrogación Real, es decir el reemplazo de la cosa, la garantía de
protección de la vivienda pasa a recaer sobre el dinero que obtuve de la venta del inmueble y
LA

cuando se compra otro inmueble la protección pasa al nuevo inmueble. Esta es la segunda
novedad que introduce el CCYCN con el nuevo instituto.
La encontramos en la parte general del CCyC, donde trata de los bienes.
Superficie
FI

Origen y evolución histórica


Podemos afirmar, en consecuencia, que el derecho real de superficie es un instituto muy
antiguo pero a la vez nuevo para nosotros. Por ende, constituye un desafío instrumentar la


constitución del mismo en este caso concreto.


Concepto y caracteres
- Se ejerce por la posesión
- Solo puede recaer sobre inmuebles
- Va a ser siempre temporario
- Nunca va a tener la extensión total del inmueble.
- Nunca va a ser objeto de superficie el propio suelo. Porque si fuera el propio suelo
seria dominio
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o

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construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de
duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título
y las leyes especiales.

S/ Kiper: “… es el derecho real de construir, plantar o forestar sobre un inmueble ajeno y hacer
propio lo incorporado, o de adquirir una construcción, plantación o forestación ya existente
separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado”
Derecho bifronte → La superficie, al igual que la enfiteusis, se caracterizó por combinar
aspectos de derecho real sobre cosa propia con aspectos de derecho real sobre cosa ajena. Puede
clasificarse como uno u otro según las circunstancias.

OM
Existen dos situaciones diferentes en las cuales se configura:
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o
forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado,
forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya


existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

del suelo.

-
.C
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular

La adquisición del derecho de construir o plantar y, consecuentemente, apropiar la


DD
construcción o plantación.
Se configura como DR sobre cosa ajena porque carece de un objeto físico del que
resulte la exclusión de facultades del titular de dominio. Mientras no se haya efectuado
la construcción, plantación o forestación, el superficiario solo tiene derecho a
establecerlas sobre el suelo que pertenece al nudo propietario. Se trata del derecho de
superficie en sentido estricto.
LA

Una vez que el superficiario haya construido, plantado o forestado, se convierte en


propietario del edificio, plantación o forestación, con todas las facultades materiales y
jurídicas que constituyen el contenido del dominio. Entonces, el derecho de superficie
strictu sensu se convierte en propiedad superficiaria, con la característica de derecho
FI

real sobre cosa propia.


Ambas fases coexisten una vez comenzada la construcción o plantación y en tanto esta
no haya alcanzado las máximas posibilidades previstas en el título → De esta manera,
hay propiedad superficiaria sobre lo ya construido o plantado y derecho de superficie
strictu sensu sobre el espacio en el que aún no se haya edificado o plantado.


La propiedad superficiaria se diferencia de dominio en su carácter esencialmente temporario


y en la extensión. (Por un lado, las facultades del dueño del suelo no se extienden a lo adherido
físicamente. Por otro lado, su objeto es un inmueble por accesión que esta disociado
jurídicamente del suelo porque recaen sobre él dos derechos de propiedad de distinta
naturaleza: la propiedad superficiaria y el dominio desmembrado del dueño del suelo).
- La adquisición de la construcción o plantación ya existente, escindiendola del
inmueble principal, es decir el terreno.
El derecho real nace directamente como propiedad superficiaria. La situación previa es
el dominio perfecto sobre un inmueble ya edificado.

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La construcción del DR de superficie (en sentido amplio) consisten en dividir la cosa. Una
parte del inmueble se separa y nace sobre ella la propiedad superficiaria.
Objeto
En todos los casos recae sobre un inmueble. Puede tener por objeto la totalidad de la parcela
dominial o solo un perímetro limitado en su interior.
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el
inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o
sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

OM
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación
o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

No necesariamente el perímetro afectado debe ser en su totalidad edificado, forestado o


plantado. Parte del mismo puede tener otro destino, quizás accesorio del aprovechamiento
principal en que consista el ejercicio del derecho de superficie.
Asimismo, puede pactarse que el derecho de superficie se ejerza no sólo respecto de la rasante

-
.C
del inmueble. También sobre el vuelo o el subsuelo:
En el primer caso (vuelo), el superficiario podría ubicar en el inmueble una
construcción voladiza, que no toque el suelo. Sólo estaría aprovechando el espacio
DD
aéreo. Esta situación, por obvias razones, sólo podría producirse si la construcción
tuviera su base en un inmueble cercano. Parte de la doctrina considera que en ese caso
no es apropiado el tipo legal de superficie sino el de servidumbre.
- Mucho más provechosa y útil parece la constitución del derecho sobre el subsuelo,
dado que permitiría explotar los recursos que pueda haber en el mismo en la medida en
LA

que lo dispongan las leyes y reglamentos correspondientes.


Derecho de superficie sobre parte material, es decir una parte materialmente determinada y
no el inmueble entero. Dos interrogantes: ¿Qué recaudos previos deben cumplirse para la
constitución de un DR de superficie parcial? ¿Cómo debe individualizarse en la partición de la
FI

comunidad y en la escritura pública la parte material afectada a derecho de superficie?


Recaudos previos
El notario que va a elaborar la escritura pública para documentar un acto jurídico, debe
relacionar la realidad con el derecho. Vale decir que debe interpretar la voluntad de las partes


y conjugarla con el ordenamiento jurídico y con la cosa, bien o hecho que constituye el objeto
de dicha voluntad. Tal relación debe ser volcada al protocolo mediante la redacción del texto
escriturario. Una vez leído dicho texto a los otorgantes, y consentido y firmado por éstos y por
el notario autorizante, nace la escritura pública y simultáneamente el acto jurídico
contenido en ella.
Sin embargo, la producción de la escritura pública es un proceso que no se circunscribe
solamente a la redacción del documento. También abarca otras actividades tales como la
aceptación del requerimiento, el asesoramiento a las partes, su identificación, la recepción de
la conformidad y firma del documento.

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Asimismo, a las actividades mencionadas para la producción escrituraria debemos agregar las
dos actividades periféricas que desarrolla el notario. Las mismas no son constitutivas del
documento ni del acto jurídico, sino que hacen a la seguridad jurídica. En ese sentido:
- Como actividad ex ante tenemos el estudio de títulos y antecedentes.
o El estudio de títulos es una actividad previa a la instrumentación de la
constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles, que consiste en
analizar y examinar los antecedentes de la situación dominial vigente, tomando
como referencia las escrituras públicas y expedientes judiciales y
administrativos que constituyen el título del enajenante y de sus predecesores
en la titularidad del derecho, hasta llegar a un título con fecha anterior al plazo

OM
de veinte años establecido para la prescripción adquisitiva. La negligencia o
impericia del notario en el estudio de los títulos le genera responsabilidad civil
por los daños causados al requirente, no sólo por la eventual invalidez del acto
jurídico que se otorgará, sino incluso por la mala fe que el ordenamiento puede
atribuir al tercer adquirente.
El estudio de títulos no es legalmente obligatorio, sino que es el adquirente

.C
quien tiene la facultad de solicitarlo al notario, aunque este último tiene el deber
de proponer y aconsejar al adquirente su realización, así como de informar el
resultado del mismo y las consecuencias jurídicas. Sería una carga.
DD
Por los motivos expuestos, consideramos que el plano de mensura aprobado por
catastro es un recaudo previo que el notario debe tener a la vista al momento de
autorizar el correspondiente acto de constitución del derecho real de superficie.
A ello se suman, como dijimos supra, los recaudos exigidos por la Ley 17801 y
el certificado catastral.
- Como actividad ex post la inscripción registral del documento.
LA

Individualización de la parte material


Completar
Plazo
FI

El derecho real de superficie es esencialmente temporario, es decir que está sujeto a un plazo
resolutorio. El art. 2117 del Código Civil y Comercial mantiene el plazo máximo de cincuenta
años para la superficie forestal y la de plantación o siembra. Sin embargo, lo eleva a setenta
años cuando el derecho real se establece para construir o sobre una construcción.


No hay plazos mínimos, de modo que rige plenamente la autonomía de la voluntad de las partes
con la sola limitación del máximo. En efecto, las partes pueden pactar libremente cualquier
plazo de duración del derecho real, siempre que no exceda de cincuenta o setenta años según
el caso.
El plazo puede ser prorrogado, siempre que se respete el máximo legal. Es decir que la prórroga
sólo es admisible cuando se pactó originalmente un plazo inferior al máximo y no puede
extenderse más allá del máximo, contando el tiempo desde el nacimiento del derecho. En otras
palabras, la suma del plazo pactado inicialmente y las sucesivas prórrogas no puede exceder el
máximo legal.

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Cuando el derecho de superficie se constituye en la modalidad prevista por el primer párrafo
del art. 2115 del Código Civil y Comercial, el plazo máximo se cuenta desde la adquisición del
derecho de superficie strictu sensu. Es decir que una vez terminada la construcción o
plantación, al constituirse la propiedad superficiaria el plazo no se interrumpe ni se reinicia. El
mismo incluye todo lo que duran las dos etapas del derecho real.
Legitimación
De acuerdo al art. 2118 del Código Civil y Comercial, pueden constituir el derecho real de
superficie los titulares de dominio, condominio o propiedad horizontal. Es decir, los titulares
de derechos reales sobre cosa propia. En caso de haber condominio, todos los condóminos de

OM
manera unánime y conjunta deben disponer del inmueble, ya que entendemos que no es posible
constituir un derecho de superficie sobre parte indivisa. Ello sería incompatible con la
naturaleza de este tipo legal de derecho real. En efecto, no es posible construir, forestar o
plantar por partes indivisas.
Se debate en doctrina si es posible la constitución de derecho real de superficie a favor de
un condómino. Al igual que Zelaya, sostenemos que el principio nemine res sua servit veda

.C
cualquier posibilidad de que la misma persona sea titular de dos derechos reales sobre la misma
cosa, siendo uno desmembración del otro.
En el caso de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, entendemos que el
DD
derecho real de superficie sólo puede ser constituido por decisión unánime de los
copropietarios, de manera análoga al condominio. Esto se debe a que tanto el terreno como la
terraza del edificio son partes comunes y no vemos la posibilidad de constituir el derecho de
superficie sobre una unidad funcional. Aun en los casos en que fuera físicamente posible
construir, sembrar o plantar en ella, dicha situación alteraría los porcentuales. Es decir que
LA

modificaría la proporción de derechos y obligaciones respecto de los demás copropietarios.


Adquisición
De acuerdo a lo normado por el art. 2119 del Código Civil y Comercial, el derecho real de
superficie sólo puede constituirse por acto entre vivos o mortis causa, y en el primer caso,
FI

únicamente por contrato. Queda expresamente prohibida la usucapión del derecho. Únicamente
se admite la prescripción breve porque convalida un justo título constitutivo.
El contrato constitutivo debe instrumentarse por escritura pública, de acuerdo a lo normado por
el art. 1017 inc. “a” del Código Civil y Comercial. En efecto, el título de cualquier derecho real


sobre inmuebles debe cumplir con esa forma. Como única excepción se admite la subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa.
Cuando el contrato es gratuito, se le aplican las reglas de la donación. Si es oneroso, las de la
compraventa o el contrato que más se adecúe de acuerdo a la contraprestación del superficiario.
Entendemos que, por analogía con el usufructo, de acuerdo a lo establecido por el art. 2134 del
Código Civil y Comercial, existen tres maneras de constituir el derecho real de superficie:
1) El dueño de la cosa constituye derecho de superficie a favor de un tercero y se reserva
el dominio imperfecto.
2) El dueño transmite el dominio reservándose el derecho de superficie o la propiedad
superficiaria.

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3) El dueño transmite el dominio a una persona y constituye derecho de superficie a favor
de otra.
Está dividida la doctrina respecto de la posibilidad de constituir el derecho de superficie por
testamento. Kiper y otros autores sostienen que el art. 2119 del Código Civil y Comercial
habilita la transmisión por causa de muerte sin hacer ninguna distinción entre sucesión
testamentaria o ab intestato. En efecto, no existe norma alguna que prohíba la constitución del
derecho por testamento.
Sin embargo, Rachid y Sáenz interpretan literalmente el texto de la norma, que dice: “se
constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por

OM
causa de muerte”. Es decir que podría ser transmitido pero no constituido por testamento.
Hacen una interpretación taxativa del texto legal sobre la base de que las normas que regulan
los derechos reales son de orden público, siendo la autonomía de la voluntad excepcional.
Contenido
El derecho de superficie strictu sensu confiere a su titular la facultad material de construir,

.C
forestar o plantar, según el caso, y todos los actos implícitos para el ejercicio de la misma.
También otorga al superficiario la facultad jurídica de constituir derechos reales de garantía,
que se limitan a la hipoteca, excluyendo la anticresis.
DD
La propiedad superficiaria contiene las facultades de uso y goce propias del dominio, la
disposición material propia de la modalidad pactada y la posibilidad de enajenar el derecho y
constituir derechos reales de garantía (incluyendo en este caso la anticresis). Cuando el objeto
de la propiedad superficiaria es una construcción, también es posible constituir sobre ella
derechos reales de propiedad horizontal. En ambos casos, la determinación del contenido del
derecho surge del Art. 2120 del Código Civil y Comercial.
LA

También tiene el superficiario, en ambos casos, las facultades de transmitir su derecho (art.
2119) y constituir derechos reales de servidumbre (art. 2168), usufructo (art. 2131), uso y
habitación. Estos dos últimos, por aplicación supletoria de las normas que rigen el usufructo
(arts. 2155 y 2159). Todos los derechos reales constituidos por el superficiario se extinguen
FI

junto con el derecho real de superficie, incluida la propiedad horizontal. Lo mismo sucede con
los derechos personales que constituyere el superficiario.
Extinción


- El derecho real de superficie se extingue de manera natural al vencimiento del plazo


pactado.
- Puede extinguirse también antes de dicho plazo por renuncia expresa y formal del
superficiario.
- O por consolidación, si este adquiere el dominio o el dueño adquiere la propiedad
superficiaria (o un tercero adquiere ambos derechos).
El art. 2124 del Código Civil y Comercial enumera los mencionados hechos extintivos respecto
del “derecho de construir, forestar o plantar”. Entendemos junto con Kiper y otros autores que
la norma se refiere no sólo a la superficie strictu sensu, sino también a la propiedad
superficiaria. Se trataría en efecto, de un error de redacción.

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Sin embargo, el art. 2124 establece expresamente la extinción por el no uso durante diez años
para el derecho a construir y de cinco años para forestar o plantar. Por ende, según Kemelmajer
de Carlucci y Puerta de Chacón, esa causa extintiva afecta particularmente al derecho de
superficie strictu sensu.
De este modo, no alcanzaría a la propiedad superficiaria que existe sobre la construcción,
forestación o plantación ya realizada. Mariani de Vidal sostiene lo contrario en posición que
compartimos. La propiedad superficiaria también se extingue por el no uso en los mismos
plazos que la superficie strictu sensu, según consista en construcción o en forestación o
plantación. En efecto, al no ser posible ni siquiera la usucapión de este derecho, resulta
disfuncional que la propiedad superficiaria pueda permanecer sin uso durante cincuenta o

OM
sesenta años, teniendo en cuenta el máximo plazo legal por el que se puede constituir.
En cambio, de acuerdo a lo normado por el art. 2122 del Código Civil y Comercial, se extingue
el derecho real de superficie si la construcción se destruye sin que el superficiario vuelva a
construir en el plazo de seis años. Si el objeto de la propiedad superficiaria es una forestación
o una plantación, el plazo se reduce a tres años.

.C
En el caso de destrucción, la propiedad superficiaria desaparece por falta de objeto. Se
convierte en derecho de superficie strictu sensu, con un plazo especial de extinción por el no
uso.
DD
En síntesis de lo expuesto, podemos concluir que la superficie strictu sensu se extingue por
todas las causales previstas en el art. 2124. En cambio, la propiedad superficiaria se
extingue por la del art. 2122 y también las del art. 2124.
Una vez extinguido el derecho real de superficie, se reactiva el principio superficie solo cedit.
El dominio del suelo se extiende a las construcciones, forestaciones o plantaciones que fueron
LA

objeto de propiedad superficiaria. Por aplicación de los principios generales que rigen el
dominio revocable, la extinción se produce de pleno derecho. La posesión legítima del
superficiario se convierte en tenencia con obligación de restituir la cosa al propietario el mismo
día. Sin embargo, el superficiario puede ejercer derecho de retención por la indemnización que
FI

eventualmente se le adeude.
Si la extinción se produce por el vencimiento del plazo, se extinguen simultáneamente todos
los derechos reales y personales constituidos por el propietario superficiario.


En cambio, si la extinción se produce anticipadamente, el dueño de la cosa debe respetar esos


derechos reales y personales hasta el vencimiento del plazo por el que se había constituido la
superficie. Sin embargo, los mismos se limitan al objeto de la propiedad superficiaria como si
la misma no se hubiese extinguido. Correlativamente, los derechos reales o personales que
hubiere constituido el dueño sobre el dominio desmembrado, no se extienden durante ese lapso
a lo que fue objeto de propiedad superficiaria. De esta manera, se protegen los derechos de
terceros que contrataron la adquisición de derechos sobre el inmueble teniendo en mira el plazo
de vigencia del derecho real de superficie.
El art. 2126 establece el pago de indemnizaciones del dueño al superficiario al extinguirse el
derecho de superficie, salvo pacto en contrario.
Causales específicas de extinción anormal del derecho de superficie

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- No uso por 10 años en el derecho a construir; a plantar y forestar no uso por 5 años, se
extingue al igual que los demás derechos reales sobre cosa ajena. (algunos autores
entienden que cuando nos encontramos en la segunda fase, no se puede extinguir porque
la extensión sobre el no uso se extingue solo sobre derechos sobre cosa ajena; MARINI
DE VIDAL y profesor no están de acuerdo con esta visión)
- Renuncia expresa y formal del superficiario
- Consolidación si este adquiere el dominio o el dueño adquiere la propiedad superficiaria
(o un tercero adquiere ambos derechos)
- Se extingue también si la construcción se destuye sin que el superficiario vuelva a
construir en el palzo de 6 años (art. 2122). Si el objeto de la propiedad es una forestación

OM
o una plantación el plazo se reduce a 3 años. En el caso de destrucción la propiedad
superficiaria desaparece por falta de objeto; se convierte en derecho de superficie strictu
sensu, con un plazo especial de extinción por el no uso.
Extinguido derecho real de superificie se reactiva principio superficie solo cedit.
Tiempo compartido
Video

.C
Es un derecho real, temporario, de disfrute sobre cosa ajena. Consiste en la afectación de una
o varias cosas a un uso periódico y por turnos. A diferencia de otros derechos reales de disfrute
DD
sobre cosa ajena se ejerce por turnos. Carece de exclusividad o bien la misma se encuentra
relativizada. Asociado al turismo.
Derecho real de creación legislativa reciente desde el año 2010.
Se ubica dentro del capítulo de los conjuntos inmobiliarios
LA

Turismo
Titular mediante el pago de un precio en dinero puede usar y eventualmente gozar en forma
periódica, alternada, durante un cierto periodo de tiempo, ubicado en una parte del año
calendario o a ubicar de una o varias cosas determinadas o a determinar y normalmente se trata
FI

de un inmueble amueblado sin alterar la sustancia. Al mismo tiempo aprovechar los servicios
e instalaciones que se ofrecen como accesorios para su más placentero disfrute. Pudiendo
existir incluso la posibilidad para el titular de intercambiar el periodo que le corresponde con
otro usuario del sistema o bien intercambiar el objeto con otro usuario del sistema.


Objeto del tiempo compartido: no tiene porque necesariamente ser un inmueble, ni tampoco
destinado a fines de turismo.
Pueden ser maquinarias que distintas fábricas se turnen para utilizar.
ARTICULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes
están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

Objeto
Casi nunca es una sola cosa; sino conjunto de cosas tanto inmuebles como muebles, estos
últimos generalmente accesorios de los primeros.
En el tiempo compartido tenemos una estructura, que no interviene solamente titular derecho

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Interviene nudo propietario
Interviene administrador del sistema
Normalmente cosas de tiempo compartido forman parte de un sistema de carácter comercial en
el cual el servicio se ofrece a una pluralidad de usuarios
Sino se compartiese no sería valga la redundancia compartido
Administrador análogo administrador consorcio propiedad horizontal
Emprendedor puede coincidir con nudo propietario o no. Es quien organiza el sistema y provee
los bienes y servicios que incluye el sistema. Por ese motivo, todas las relaciones jurídicas que

OM
surgen del tiempo compartido son consideradas relaciones de consumo.
Así lo establece específicamente el artículo
ARTICULO 2100.- Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de
uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código

.C
y en las leyes especiales.

¿Como nace tiempo compartido?, en primer lugar necesaria afectación de la cosa o conjunto
de cosas al régimen de tiempo compartido. Se realiza mediante un instrumento cuya forma
dependerá naturaleza de los objetos. Si hay inmueble, requisito escritura pública. La va a poder
DD
realizar la afectación a este régimen, titular de dominio con consentimiento emprendedor si son
personas distintas. Necesario que ninguno de los sujetos que ofrecen el servicio estén inhibidos
de disponer de sus bienes.
Bienes tampoco sujetos a ningún tipo de gravamen, aunque posteriormente titular de dominio
LA

va a poder constituir derecho real de hipoteca, aunque no será oponible a los titulares de tiempo
compartido.
Instrumento de afectación tiene una doble inscripción. Por un lado en el registro de la
propiedad de los bienes registrables que lo componen y por otro lado en el registro de
FI

prestadores y establecimientos afectados al sistema de tiempo compartido


Previo a la inscripción no se puede realizar ningún tipo de anuncio, propuesta u ofrecimiento
comercial del tiempo compartido.
Una vez inscripto instrumento afectación, no se puede dar otro destino que el de tiempo


compartido, sin perjuicio de que el emprendedor pueda comercializar los períodos no


enajenados con otras modalidades contractuales.
Derechos de los usuarios, oponibles ERGA OMNES, no pueden ser afectados por nadie, ni
siquiera por acreedores del emprendedor del propietario y ni siquiera en casos de concurso o
quiebra, porque son derechos reales y con la inscripción gozan de la publicidad suficiente
En el sistema emprendedor tiene los siguientes deberes

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ARTICULO 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte
del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;

b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben
asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios
de titularidad;

c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones


comprometidas;

OM
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Derecho real de tiempo compartido nace con la enajenación de la respectiva unidad a


cada usuario, previamente hay una afectación al régimen y luego con la efectiva
enajenación nacerá el correspondiente derecho real.
Usuarios, tiene derecho al uso y eventualmente el goce, de la unidad compuesta de bienes que
le ha sido enajenada siempre sin alterar su sustancia

.C
Deberes del usuario, no alterar la naturaleza de dichos bienes, conservarlos, restituirlos al
vencimiento del plazo y respetar los períodos/turnos que corresponden a otros usuarios
DD
Notificar toda cesión temporal o definitiva que haga de sus derechos
Abonar en tiempo y forma las cuotas para gastos del sistema, equivalente expensas ph
ARTICULO 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los
usuarios del tiempo compartido:
LA

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir
a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;

b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por
ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por
su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
FI

c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;

d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como


todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

Administración ejercida por el propio emprendedor, o tercero designado por el


Si son personas distintas responsablemente solidarios frente a los usuarios de tiempo
compartido por la debida administración, organización y gestión del sistema
Por aplicación de la ley 24240 LDC
Administrador deberes similares administrador propiedad horizontal
ARTICULO 2096.- De la administración. La administración puede ser ejercida por el propio
emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria
frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el
mantenimiento y uso de los bienes.

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ARTICULO 2097.- Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin
perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones
adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;

b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las
reservaciones;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;

e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;

OM
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;

g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;

h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos


certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste
alzado relativo;

.C
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique,
al cesar su función;

j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del
sector.
DD
Certificado de deuda emitido por administrador constituye título ejecutivo para la acción de
cobro de los mismos frente a los usuarios de la misma manera que sucede en la propiedad
horizontal
ARTICULO 2099.- Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:
LA

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;

b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la


totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
FI

(extinción por confusión, se produce cuando por algún motivo concurren, es decir, se
confunden en una misma persona las dos posiciones contrapuestas de una obligación)
c) por destrucción o vetustez.

No hay plazo máximo o mínimo previsto en el CCCN, por lo tanto tratándose de un




contrato comercial, será el de usos y costumbres si no hubiese uno previsto en el


instrumento.
Servidumbre
Es un DR que solo se puede ejercer sobre inmuebles. Consiste en un uso específico sobre un
inmueble ajeno. Derecho a realizar un uso específico sobre un inmueble ajeno, pero es
condición necesaria ser poseedor de un bien distinto, es decir que va a haber dos inmuebles
vinculados. El titular de dominio del inmueble dominante va a ser el titular del DR de
servidumbre sobre el inmueble sirviente.
Ej: la servidumbre de tránsito. Consiste en el derecho a pasar a través del inmueble sirviente
para acceder a la vía pública.

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ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble
sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Principio general: SERVITUS IN FACENDO CONSISITERE NEQUIT


La servidumbre no puede consistir en un hacer. Ese es la diferencia entre un DR y un derecho
personal. Es decir que el titular del inmueble sirviente no tiene ningún deber, solo debe dejar
que el titular del DR haga el uso específico del inmueble sirviente sin interponerse. En cambio,
el titular del DR es quien debe adoptar todas las medidas necesarias para poder ejercer su
derecho.

OM
ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material
del inmueble ajeno.

Clasificaciones
- Principales y accesorias
- Positiva y negativa (art 2164)
o la positiva es aquella que le permite a su titular realizar uso concreto sobre el

.C
inmueble sirviente.
o la negativa consiste en una prohibición al titular del inmueble sirviente de
realizar algún tipo de acto o ejercer alguna de sus facultades.
DD
- Perpetua o temporaria:
(las forzosas son habitualmente perpetuas)
- Real y personal (art 2165):
o la personal es intuitu personae → se establece en el interés de una persona
determinada. Por ej: la servidumbre de sacar agua fuera de un pozo grande con
LA

bomba para una fábrica ubicada en el inmueble de al lado.


Se extingue cuando la persona en cuyo favor se había constituido deja de ser
titular del inmueble dominante
o la real → es útil objetivamente a cualquiera que sea titular del inmueble
dominante, por lo tanto permanece aunque cambie el titular y se presumen
FI

perpetuas.
ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor
de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una
persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.


Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en


contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante,
y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen.
La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar
el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

- Forzosa: (art 2166)


ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el
cual se denomina forzosa.

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Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente
o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Legitimación
ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares

OM
de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad
debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir
una servidumbre o imponer su constitución.

En el caso de servidumbre forzosa es la ley la que la constituye, no el juez.

.C
En caso de duda se presume onerosa la servidumbre (art 2170)
ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia
del inmueble dominante.
DD
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para
la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Siempre para ejercer el DR de servidumbre hay que ser titular de inmueble dominante.
No se puede transmitir el inmueble dominante sin transmitir la servidumbre, salvo excepciones.
O viceversa. La servidumbre es un derecho inherente a la posesión.
LA

Derechos y obligaciones del titular dominante


ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de
ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no
aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
FI

ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble


sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo,
a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble
sirviente o un tercero.


Constitución
¿Cómo se constituye? Con título y modo suficiente donde el primer uso cumple la función de
tradición (el modo) en las servidumbres positivas y en las negativas se constituye solo con el
título ya que no hay modo.
La forma de título seria la escritura pública porque se trata de inmuebles.
Extinción
Si es intuitu persone con la muerte del titular o la transmisión de la titularidad del inmueble y
si es real por la pérdida de la utilidad. (Art 2182). Y al igual que el resto de los DR de disfrute
sobre cosa ajena se extingue por el no uso de 10 años, aun tratándose de servidumbre perpetua.
(la personal y la real)

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ARTICULO 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las
servidumbres:

a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;

c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén


cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se
pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

Clase 22/7
Derechos Reales de Garantía

OM
Video
Derechos reales de garantía son los mismos que aparecían en el Código de Vélez, pero con
diferencias importantes en algunos casos respecto de la regulación.
1- Hipoteca
2- Anticresis
3- Prenda

.C
Código velezano regulaba la hipoteca por un lado y los otros dos derechos reales por separado
aplicando ciertas normas por analogía
DD
El nuevo CCyC tiene una metodología que tiende a ir de la parte general a la parte especial →
sobre cada uno de los institutos va regulando primero las generalidades y luego las
particularidades de cada tipo legal.
Derechos reales de garantía: son aquellos cuyo titular no tiene un interese especifico en el
LA

uso de la cosa. El interés principal/función no es el disfrute de la cosa; sino asegurar el cobro


de un crédito.
*Anticresis si bien constituye en el uso y goce de la cosa por parte del acreedor, derecho real
no se constituye para satisfacer una necesidad del acreedor, sino que se constituye al igual que
FI

la hipoteca y la prenda para asegurar el cobro de un crédito.


Principios rectores y a la vez los 4 caracteres.
1- Convencionalidad (Art. 2185 CCCN): esencial. Significa que los derechos reales de


garantía solo pueden ser constituidos de manera derivada por acto entre vivos, es decir
a través de un contrato. Solamente pueden tener por título un contrato entre las partes.
Prenda y anticresis título y modo suficiente (tradición). Hipoteca al ser un derecho real
que no se ejerce por la posesión, solo título. Ambos casos título va a ser siempre un
contrato entre las partes.
No existe otro modo/otra causa de adquisición del derecho real.
2- Accesoriedad (Art. 2186 CCCN): esencial. Los derechos reales de garantía son
accesorios de los derechos creditorios cuyo cumplimiento garantizan. No pueden existir
derechos reales de garantía con independencia de un derecho creditorio al cual
garantizar. No se pueden transmitir sin transmitir el crédito y a su vez se transmiten con
el crédito a garantizar.

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• Derechos reales de garantía se extinguen al extinguirse el crédito garantizado.
Sin embargo, la extinción del derecho real no provoca la extinción del derecho
creditorio. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal, más lo principal no sigue
la suerte de lo accesorio. Se puede asegurar cualquier crédito puro y simple, a
plazo, condicional, de dar, de hacer o no hacer.
Sin embargo → en el caso de los créditos eventuales (es aquel que todavía no
existe, pero puede llegar a existir entre las partes) no existen a la fecha de
constitución del derecho real de garantía; ¿y si el crédito eventual no existe
entonces como cumplimos principio de accesoriedad?, principio de
accesoriedad lo cumplimos porque si bien crédito principal todavía no nació, si

OM
existe el contrato que sería causa fuente del crédito eventual. En el instrumento
constitutivo del derecho real de garantía debe hacerse referencia a ese contrato
que le sirve de causa.
Obviamente, el DR va a nacer una vez que nazca el crédito. Junto a el.
3- Especialidad (Art. 2188 y 2189): esencial. Doble aplicación; debe cumplirse en cuanto
al objeto y en cuanto al crédito.
• En cuanto al objeto: El objeto debe estar correctamente individualizado en el

.C
acto constitutivo del derecho real. Según el tipo de objeto del que se trate (ej:
inmueble, cosa mueble).
DD
• En cuanto al crédito: se cumple indicando el monto del crédito que el derecho
real va a garantizar. En caso de que el monto no pueda ser sabido a priori
(hipotecas abiertas o de máximo), debe figurar el monto del gravamen; el monto
máximo por el cual la garantía va a responder. También debe estar indicado en
cuanto a todos los elementos que lo constituyen incluida su causa fuente.
LA

¿Qué pasa si luego los créditos terminan siendo superiores al monto máximo
estimado en la garantía? La diferencia por la cual los créditos terminaran
excediendo el máximo, va a ser quirografaria, y no cuenta con privilegio del
cual gozan derechos reales de garantía.
FI

¿Qué pasa cuando no se cumple con algunos de los datos identificatorios o


especificaciones del objeto o del crédito? El derecho real de garantía sigue
siendo válido, siempre y cuando se pueda integrar descripción del objeto y del


crédito con el resto de las enunciaciones del acto constitutivo. Si no se puede


integrar, derecho real de garantía deviene nulo.
4- Indivisibilidad (Art. 2191): accidental. Indivisibilidad es un carácter natural, pero no
esencial de los derechos reales de garantía. Significa que si hay varios bienes afectados
a la garantía del pago de una o varias deudas, todos los bienes responden a garantizar
todas y cada una de las deudas. Garantizan la totalidad de esas deudas, no extingue
garantía respecto de cada uno de sus bienes, sino hasta que se pagó la totalidad de lo
adeudado con todos sus accesorios.
Carácter natural porque las partes pueden dejarlo de lado por aplicación de la
autonomía de la voluntad. Aunque las partes no lo hubieran pactado puede imponer
divisibilidad el juez fundadamente a solicitud del deudor, siempre que no ocasiones
perjuicio al acreedor, o bien a petición del propio acreedor.

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Respecto de la hipoteca:
5- Publicidad: lo infería la doctrina en el código de Vélez.
A partir reforma 17711 se extendió a los demás derechos reales que recaen sobre inmuebles y
por ese motivo, se siguió hablando de publicidad como carácter de la hipoteca, pero lo tienen
los demás derechos reales también.
De igual manera, todos los derechos reales tienen que gozar de publicidad como lo establece
la definición analítica de Allende, porque si carecieran de publicidad no serían oponibles al
resto de la comunidad. Si carecen de publicidad especifica no oponibles a terceros interesados.

OM
Privilegio: posibilidad que tiene el acreedor en caso de subastarse la cosa afectada a garantía
de cobrar con preferencia a todos los demás acreedores que tiene el deudor. Presente en los tres
derechos de garantía.
Manifestación del IUS PREFERENDI, con respecto a este tipo de derechos reales.
Hipoteca

.C
Definida por el art. 2205 del CCCN La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga
al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia
DD
para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
- Recae solo sobre inmuebles
- No se ejerce por la posesión (el inmueble hipotecado continua en poder del propietario)
- Otorga al acreedor la facultad de persecución y preferencia (perseguir el inmueble en
manos de quien se encuentre y ser preferido con respecto a otros acreedores sobre el
LA

producido del crédito garantizado)


Función: le brinda al acreedor un privilegio para cobrar su crédito sobre los demás acreedores
que pueda tener el deudor en caso de ser ejecutado y subastado el inmueble hipotecado.
Pueden constituir hipoteca todos los propietarios → todo titular de un derecho real sobre
FI

cosa propia, ya sea: dominio, condominio, propiedad horizontal, propiedad superficiaria y de


conjunto inmobiliario.
- En el caso del Condominio tienen que concurrir todos los condóminos para constituir


derecho real de hipoteca sobre todo el inmueble.

También puede un solo condómino hipotecar su parte indivisa en el inmueble.

Puede acreedor hipotecario ejecutar y hacer subastar dicha parte indivisa sin esperar
resultado partición del condominio. → En caso de partición:
o La partición extrajudicial del condominio le resulta inoponible al acreedor
hipotecario si este no dio su consentimiento expreso.
o Si la partición es judicial, acreedor hipotecario va a ser citado al proceso, como
tercero con interés legítimo
Constitución de la hipoteca

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Se produce con el título suficiente (no se ejerce x posesión). Tiene que ser celebrado con la
forma de escritura pública → Cumple por si solo la función de modo de adquisición.
Una vez que se celebró la constitución de la hipoteca mediante el correspondiente acto
constitutivo → El testimonio de la escritura del acto de constitución de hipoteca se inscribe en
el registro de la propiedad inmueble para ser oponible a terceros interesados.
Existe la publicidad cartular, de la que goza la hipoteca no registrada, surge del conocimiento
del propio título. Hace a la hipoteca oponible a los comparecientes, los otorgantes, el escribano
y toda persona que haya firmado la escritura.
Nuestro sistema registral es declarativo.

OM
Objeto
Determinación objeto → como grava solamente inmuebles, el inmueble tiene que estar
perfectamente determinado. (Principio de especialidad).
Anticresis

.C
Es otro derecho real de garantía que en el código de Vélez solo podía recaer sobre inmuebles.
El nuevo código permite que la anticresis se pueda constituir también sobre cosas muebles
registrables.
DD
Derecho real de garantía que se ejerce por la posesión → El acreedor o un tercero designado
por este (tenedor), va a recibir la cosa, va a ejercer la posesión de la cosa, va a ejercer el uso y
goce de la cosa imputando el uso que haga de la cosa y los frutos que perciba de la cosa al
cobro de la deuda garantizada.
LA

Legitimidad
Pueden constituir anticresis los mismos que pueden constituir hipoteca → los propietarios, es
decir los titulares de cualquier derecho real sobre cosa propia.
Carácter temporal
FI

La anticresis es un derecho real temporario. El plazo no puede exceder de 10 años si su objeto


es un inmueble o 5 años si su objeto es una cosa mueble registrable.
Si el constituyente es titular de derecho real de duración menor (por ejemplo: una propiedad


superficiaria que se va a extinguir en un plazo menor a diez años, entonces el DR de anticresis


se acabara cuando se acabe el DR de superficie de quien constituyo la anticresis. El titular del
derecho real de superficie, una vez extinguido su derecho debe restituir la cosa al nudo
propietario libre de gravámenes, por lo tanto anticresis se debe extinguir.)
Acreedor anticresista
Acreedor anticresista facultades de uso y goce. Ius utendi y ius fruendi Sin alterar la sustancia
(salva rerum substantia)
- Uso y goce no los realiza en interés propio, los imputa al cobro de la deuda
En caso de que ejerza el uso de la cosa, por ejemplo, habitando en inmueble debe imputarlo al
canon locativo que pagaría un inquilino por la cosa.

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Si percibe frutos debe imputar los frutos percibidos al cobro.
Está obligado a rendir cuentas al deudor, del uso, los frutos percibidos y de qué manera, porque
conceptos y montos los ha imputado.
¿Qué pasa si acreedor anticresista incumple alguno de sus deberes?
- Conservar la cosa
- No alterar su sustancia
- Deber de rendir cuentas
El deudor puede pedir la extinción de la garantía y la restitución de la cosa. Lo cual no causa

OM
la extinción de la deuda.
La extinción de la garantía no provoca la extinción del crédito (accesorio y ppal)
Gastos de conservación de la cosa
Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del titular de dominio → Debe
reembolsárselos al acreedor si este los ha hecho.

.C
El titular de dominio, debe reembolsar las mejoras necesarias, y las útiles en la medida que
hubieren aumentado valor de la cosa. De lo contrario habría un enriquecimiento sin causa.
DD
Impuestos cargas y contribuciones que gravan al bien deben ser abonados por acreedor
anticresista.
Prenda
Es un derecho real de garantía que recae sobre cosas muebles no registrables o créditos
LA

instrumentados. Dos tipos de prenda:


• Civil o con desplazamiento: se ejerce por la posesión.
• Comercial o con registro: no se ejerce por la posesión. El deudor continúa en posesión
de la cosa y se inscribe el derecho real de prenda en el registro respectivo. Pueden ser
FI

objeto del derecho real de prenda las cosas muebles registrables.


Legitimación
Está legitimado para constituir el derecho real de prenda únicamente el titular de dominio de
la cosa o todos los condóminos en su conjunto. No existe la posibilidad de prenda de parte


indivisa.
Constitución
Se constituye con título (contrato de prenda con forma de instrumento público o privado con
fecha cierta) y modo suficiente (tradición, el constituyente realiza al acreedor prendario)
Efectos
La prenda va a ser oponible a terceros solamente si es constituida por instrumento público o
privado con fecha cierta
Si hay instrumento privado sin fecha cierta o de no haberlo, la prenda va a resultar inoponible,
salvo a las partes y terceros con efectivo conocimiento

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Tiene plena aplicabilidad el Principio de especialidad en cuanto objeto y en cuanto al crédito.
Dadas las características de su objeto (cosa mueble no registrable), tienen que figurar todos los
datos necesarios para describirlos (calidad, peso, medidas, etc).
Si el objeto es un crédito, también tiene que estar la descripción adecuada de la causa fuente
del crédito prendado, monto, fecha, plazos, identidad del deudor y demás datos esenciales para
la descripción.
Desde el punto de vista de las prendas, pueden concurrir diversos acreedores prendarios sobre
una misma cosa. No solo siendo coacreedores, sino que se pueden constituir distintos derechos
reales de prenda → una cosa prendada puede nuevamente volver a prendarse.

OM
En este caso:
- el primer acreedor prendario continuará en posesión de la cosa o bien ambos acreedores
pueden depositar la cosa en un tercero que las posea por los dos.
La prioridad para el cobro corresponde a la primera prenda constituida. Aunque por convenio
de partes pueden pactar compartir la prioridad.

.C
Si la cosa prendada produce frutos, el acreedor prendario puede percibirlos e imputarlos al pago
de la deuda; primero a los gastos e interés y luego al capital; salvo pacto en contrario.
DD
Prenda en la que puede el acreedor percibir frutos e imputarlos a los intereses y eventualmente
al capital de la deuda se llama prenda anticrética (nuevo código CCCN es la regla)
Acreedor prendario no puede usar la cosa prendada sin el consentimiento del deudor; salvo
que el uso sea necesario para la conservación de la cosa.
LA

- Si utiliza la cosa sin consentimiento o causa algún tipo de daño o desmedro, el deudor
puede dar por extinguida la garantía y exigir que la cosa prendada le sea devuelta.
Ello no implica la extinción de la deuda, extinción de lo accesorio no extingue la
obligación principal.
Como alternativa podría pedir que la cosa sea depositada en un tercero a costa del
FI

acreedor. O reclamar los daños y perjuicios al acreedor. O bien le pague un canon por
el uso de la cosa
Gastos


Se aplican a la prenda los mismos principios que a la anticresis → Una vez extinguido el
derecho real de prenda por el pago de la obligación, el acreedor prendario debe restituir la cosa
al deudor (propietario de la cosa) y tiene derecho a ser reembolsado de los gastos necesarios y
útiles si implican un mayor valor. Para evitar enriquecimiento sin causa
En caso de motivo fundado para tener la destrucción de la cosa prendada o una perdida
considerable en su valor; cualquiera de las dos partes habilitadas para pedir la venta de la cosa.
En ese caso el precio obtenido sustituye a la cosa como objeto de la prenda.
Ejecución

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Ejecución de la prenda se produce de manera extrajudicial en caso de falta de pago de la
obligación principal. Frente a esta situación, salvo pacto en contrario, el acreedor tiene tres
opciones:
• Subasta pública, vender la cosa prendada, anunciado dicha subasta con diez días de
anticipación en el diario de publicaciones del lugar en que se encuentra la prenda o deba
encontrarse de acuerdo al contrato.
• Proceder a la venta privada de la cosa → El precio referido por la designación de una
persona que efectué la venta, precios que surjan de determinado ámbito de negociación,
valores corrientes de mercado. Específicamente pactado en el instrumento; de lo
contrario podría dar lugar a una venta abusiva por parte del acreedor.

OM
Puede estar pactado en contrario.
• Adjudicarse él mismo la cosa → tiene que ser al precio que determine un experto
designado por las partes en el contrato; si no se hubiere previsto uno designado por el
juez. Tampoco el acreedor va a poder adjudicarse la cosa, si se prohíbe expresamente
en el instrumento de la venta.

.C
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados, entrado
en mora el deudor, el acreedor puede proceder a la venta directa en esas bolsas o
mercados a las cotizaciones correspondientes.
DD
Obligaciones del deudor en la ejecución.
En todos los casos → el acreedor debe rendir cuentas al deudor de la venta que hizo, del precio
obtenido y de la imputación al pago de la deuda. Lo mismo en caso de percibir frutos de la
cosa.
LA

El deudor puede impugnar judicialmente las cuentas rendidas por el acreedor.


- Cuando el objeto de la prenda sean títulos valores, en ese caso se considera como prenda
de cosas. El derecho creditorio es un accesorio que está incorporado al título valor.
Título valor, como es un papale, es cosa mueble.
FI

Prenda de créditos se aplica a los derechos creditorios que no están incorporados a un


título valor, sino que están instrumentados en un documento ad probationem.
Particularidades de prenda de un crédito:


• Al constituirse la prenda, el título es el mismo (contrato de prenda celebrado por


instrumento público o privado con fecha cierta para ser oponible a terceros)
• Modo: ya no es la tradición, es necesario la entrega del comprobante instrumento
privado en el cual estaba instrumentado el crédito.
Esta entrega no cumple los efectos de tradición a los fines de constituir el derecho real
de prenda. Para estos fines es necesario además la notificación al deudor del crédito
prendado. El deudor del derecho creditorio que es objeto de la prenda, para cuando
tenga que cumplir con obligación lo haga al acreedor prendario.
• El acreedor prendario tiene que conservar el crédito y cobrarlo si el mismo vence
durante la vigencia de la prenda.
• Debe actuar como mandatario de su deudor y rendirle cuentas de lo percibido.
• No puede dejar que el crédito prescriba y se extinga.

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• Obligación de conservar y cobrar el crédito.
• Si el crédito prendado es una obligación de cobrar sumas de dinero → al percibir ese
dinero, el acreedor prendario debe imputarlo a los gastos e intereses y luego al capital
de la deuda garantizada con la prenda. Rindiendo cuentas al deudor.
• Si el crédito prendado consiste en una obligación de hacer o no hacer o dar cosa cierta.
o De hacer o de no hacer, aunque no estén excluidas, dificultad de que sean objeto
de prenda.
o Pero si de dar cosas que no sean dinero; en ese caso la prenda de crédito se
convierte en prenda de cosa. Subrogación real del objeto de la prenda, y el
acreedor prendario deberá eventualmente ejecutar y subastar la cosa en caso de

OM
incumplimiento de parte de su deudor.
Derecho real de prenda en caso de haberse extinguido sin la extinción del crédito por ejemplo
por el cumplimiento de la obligación; en este caso acreedor prendario tiene la obligación de
restituir a su a deudor el instrumento por el que consta el crédito prendado
Igualmente, que si fuera una obligación de cosa tendría que restituir la cosa.

Prescripción
.C Clase 26/7
DD
La prescripción es un modo de extinguir o adquirir derechos por el paso del tiempo.
Clasificación
- Prescripción liberatoria: Extingue los derechos. Se extinguen por su no uso en el tiempo
(10 años). Extingue todos los DR de disfrute sobre cosa ajena y el DR de superficie.
LA

- Prescripción adquisitiva (larga) y convalidatoria (breve):


- la adquisitiva sirve para adquirir un DR de manera originaria y también es llamada
usucapión
- la convalidatoria tiene por efecto convalidar un justo título, es decir convalidad un DR
FI

putativo convirtiéndolo en verdadero.


En ambos casos no basta con el paso del tiempo, sino que durante ese lapso tiene que haber
una actividad de parte del sujeto que se va a beneficiar de la prescripción, esa actividad es la
POSESIÓN que debe reunir un par de requisitos, debe ser:


- Continúa: es decir que no debe abandonar la posesión y luego haberla retomado (es la
actividad del poseedor)
- Ininterrumpida: es decir que un tercero no interrumpa la posesión del que se va a
beneficiar por la prescripción
- Pacifica: es decir sin vicio de violencia
- Pública: sin el vicio de clandestinidad
Distintos supuestos
- Prescripción breve: 4 requisitos + Posesión tiene que ser de buena fe y poseer justo
título (hace presumir buena fe)

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- Prescripción adquisitiva: posesión pacífica y pública durante 20 años. Modo
originario de adquisición del dominio, lo adquiero de cero.
Si la posesión comienza siendo viciosa, se debe purgarse el vicio, algunos interpretan que debe
debe pasar un año (como era en el código de Vélez) y otros que no.
Demanda por usucapión
En la demanda por usucapión es necesario presentar:
- el plano de mensura hecho por un agrimensor (requisito exigido por ley 14159)
- el informe de dominio → que es el informe que expide el registro de la propiedad

OM
inmueble indicando quien figura allí como titular y se exige porque en el juicio de la
usucapión se va a demandar a quien figure allí.
También se va a citar a los demandados a una mediación prejudicial, se ofrece toda prueba de
la que se pueda valer (sobre todo recibos de pago de impuestos).
NO existe la declaración de puro derecho en juicio de usucapión, SIEMPRE hay que probar

.C
y si no se prueba la sentencia rechaza la demanda.
Iniciado el juico el juez debe mandar la notación de Litis y después al final la sentencia si sale
a favor va a declarar la adquisición de dominio, es decir la fecha en la que el juez considera
DD
que se cumplieron los 20 años de posesión, luego se libra testimonio de esa sentencia con su
texto y que acompañado de 2 oficios de cancelación de dominio vigente (cancela la matricula
vigente) y el de inscripción y el plano de mensura entelado (pegado en una tela) se acompañan
con el previo pago de impuestos de sellos y eso se envía.
Cuando el titular de dominio del inmueble demanda por reivindicación a quien lo está
LA

ocupando, el poseedor puede reconvenirle por usucapión, pero para eso debe cumplir con los
requisitos de la demanda o puede oponer la prescripción como defensa al contestar la demanda.
Si la opone como contra demanda (reconvención) y vence va a pasar a su dominio, y el juez
lo declara dueño y ordene la inscripción a su nombre en el registro de propiedad inmueble y si
FI

lo opone como defensa logra el rechazar la demanda. En la reconvención es necesario el título


y demás requisitos, si se opone como defensa no.
Costas


En el juicio de usucapión las costas se imponen en el orden causado (cada uno le paga a su
abogado), salvo que el demandado conteste la demanda y se oponga al progreso de la acción.
Pero a veces sucede que al demandado no se lo puede ubicar y tampoco a sus herederos, por lo
que se convoca al defensor oficial para que defienda al demandado
Normalmente jueces le imponen las costas al actor, lo que significa que el actor está obligado
a pagarle honorarios al defensor oficial.
ESO HAY QUE APELARLO
Los honorarios del defensor oficial, no los cobra este sino que son para el Estado.
Clase 27/7

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Publicidad registral
Ya se vieron algunos temas en la clase anterior. Completar.
Los principios registrales contenidos en la propia ley. Regula la registración de DR sobre
inmuebles. Ley 17801.
Antes que nada, aclarar:
Los registros de la propiedad inmueble son provinciales. Están centralizados. Cada provincia
tiene su propio registro de la propiedad inmueble.
A diferencia del registro del automotor (nacional). Este último es descentralizado. Los registros

OM
del automotor son privados, como escribanías especializadas en registrar automotores. Los
encargados son profesionales que concursan por la titularidad de un registro que se les concede.
Los legajos son de dominio público, el encargado tiene la tenencia absoluta en virtud de una
concesión administrativa.
En la ciudad de buenos aires también tiene uno. Pero es nacional, depende del ministerio de

.C
justicia de la nación. Porque la CABA es la capital federal. Su autonomía es a partir del 1994
y se oficializó en 1996.
Cada provincia los organiza de distinta manera, pero todos tienen que cumplir con el
DD
procedimiento y con los servicios establecidos en la ley 17801 → es derecho de fondo.
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda,
los siguientes documentos:
LA

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.


FI

Establece que el sistema es declarativo


Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere
según las leyes.

Establece que el sistema es no convalidante.




Ppios registrales
- Rogación: Nunca actúa de juicio, siempre a pedido del interesado. No va a inscribir
anda sin que se lo pidan. La inscripción de un derecho, titulo, acto, embargo o su
cancelación deben ser rogadas por el interesado, por el funcionario autorizante del acto
en cuestión o por un juez o por los organismos estatales que tengan interés específico.

- Legalidad/calificación registral: El registro debe controlar que los documentos que se


le presentan para su inscripción cumplan con las formalidades exigidas por la ley.
También tiene que controlar que no haya ninguna nulidad manifiesta que surja patente
del propio texto del documento.

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- Inscripción previa: Hay una norma contenida en la ley que establece que el registro
no le va a aceptar al escribano la inscripción de ningún documento/titulo en el que figure
como enajenante una persona distinta que la que figura en el registro de la propiedad
como titular.

- Tracto: art 399 ccyc. Nemo plus iuris. En el registro, los asientos registrables de
dominio deben estar concatenados. Concatenamiento exacto.

Existe una excepción de inscripción previa admitida por el art 16 → tracto abreviado.
Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la

OM
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes


hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

hereditarios;

.C
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se


DD
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

Respetando el concatenamiento, yo puedo inscribir un título en el cual el que aparece


LA

como enajenante no es el que aparece como titular de dominio. En el mismo asiento


registrar todo junto.
Se respeta el tracto sucesivo, pero se abrevian las inscripciones. Inscribiendo varias a
la vez.
FI

Certificado de dominio →
- Principio de prioridad: Prior in tempore potior in iure. Hay dos tipos de prioridad.
o Prioridad directa: El documento obtiene esa prioridad por sí mismo. A partir


de su propia presentación en el registro de la propiedad inmueble. Ej: Los


instrumentos de origen judicial.
o Prioridad indirecta: Los documentos de origen notarial → Las Escrituras
públicas que contentan títulos de adquisición/transmisión de DDRR tienen
prioridad indirecta.
Su prioridad en principio no depende de sí mismos, sino de otro documento que
se presenta previamente y les reserva la prioridad.

Antes de redactar la escritura, vamos primero a reservarnos la prioridad.


Sistema de reserva de prioridad indirecta → vulgarmente se lo conoce como
bloqueo registral.

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El escribano pide el certificado de dominio → es un informe en el que el registro
dice exactamente igual que lo que dice en el “informe de dominio”. Además de
informarme, va a tener otro efecto. La expedición del certificado se va a anotar
en la matrícula y va a reservar la prioridad para la escritura que el escribano
redacte.
Si después del certificado entra un embargo, se inscribe de manera condicional.
Queda condicionado a que la escritura se haga y se inscriba o no dentro del
plazo legal. Reserva de prioridad indirecta.

Siempre y cuando se cumplan con los plazos legales. Como se cuenta → días

OM
de corrido desde que pediste el certificado.
Hay tres plazos distintos dependiendo del lugar donde se firme la escritura con
relación en donde se encuentre el registro.
▪ 15 días rige cuando el escribano está en la misma ciudad que el registro
▪ 25 días = escribano está en misma provincia, pero distinta ciudad.
▪ 30 días = escribano está en otra provincia.

.C
Una vez hecha la escritura, dentro de la vigencia del certificado, el escribano
tiene 45 días para presentarla en el registro de la propiedad. Si cumplió con los
dos plazos, la escritura va a tener la prioridad indirecta a la fecha en que se pidió
DD
el certificado.
Si no cumpliera con alguno de los dos plazos, la escritura perdería la reserva de
prioridad indirecta.

En cualquier caso en que el registrador observe un documento (siempre que no sea un error
LA

esencial), inscribe provisoriamente por 180 días y devuelve el documento para ser subsanado.
Si no se subsana la observación dentro de los 180 días cae la inscripción provisoria salvo que
el rogante pida una prorroga fundadamente por otros 180 días o que conteste la impugnación
del registro.
FI

Cuando el registrador insiste → recurso de reconsideración/recalificación. Para que lo revise


el director del registro. Si este último lo confirma puedo interponer un recurso de apelación.
La cuestión se judicializa, pasa a la cámara de apelaciones con competencia civil de la ciudad
en la que está el registro.


Art 24 y 25.
Clase 28/7
Video
Acciones Posesorias
Cuando hablamos de acciones posesorias nos ubicamos en un concepto más amplio que es el
de defensa de la posesión
Toda relación de poder se encuentra protegida pero con diferentes alcances. Protegida en el
sentido de que el código nos otorga la posibilidad de defender la posesión de manera judicial
y extrajudicial según el caso.

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COMPRENDE LA DEFENSA Y LAS ACCIONES POSESORIAS
Acciones posesorias: procede contra la turbación de la posesión y el despojo.
• Acción que nos protege contra el despojo orientada a recuperar el objeto sobre la que
se tenía la relación de poder y respecto de la cual hemos sido privados de la posesión
• Acción que nos protege contra la turbación tiene por finalidad hacer cesar dicha
turbación
Despojo: perdida de la posesión; exclusión total de la misma. Se produce cuando el poseedor
pierda la posesión mediante la acción de un tercero que toma la cosa y tiene ANIMUS
DOMINI. Es la desposesión ya consumada dando origen a una nueva posesión en cabeza del

OM
despojante.
Turbación: conjunto de actos materiales destinados a despojar al poseedor de la cosa. En la
turbación hay un intento de despojo; un camino al despojo; actos posesorios que se realizan
con la intención de despojar al poseedor actual; sin haber logrado aún la total exclusión del
poseedor en su relación con la cosa. Intento de despojo a través de actos posesorios sobre la

.C
cosa.
¿Por qué está protegida la posesión si es un hecho que en muchos casos resulta ser ilegítimo?
Porque no se protege a la posesión en sí misma. Se protege la paz social. Ordenamiento quiere
DD
impedir hechos violentos entre particulares.
Nadie puede turbar una posesión; ni siquiera titular de dominio respecto de un poseedor
ilegítimo de mala fe.
Salvo caso autorizado de defensa extrajudicial, recobra posesión de propia autoridad.
LA

ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la


tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo
de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la
propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores
de la posesión.
FI

ARTICULO 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la


tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho,
aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando
de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si


toma la cosa de propia autoridad.

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad,
o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo
cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

ARTICULO 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de


mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad
de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.

Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un


desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas

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pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo
cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

EN PRINCIPIO si soy despojado o turbado no puedo recuperar la cosa por mano propia
Excepción; defensa extrajudicial de la posesión, puedo mantenerla e incluso recuperarla por
mano propia, cuando me estoy defendiendo, cuando no hay intervalo de tiempo. De propia
autoridad y la condición es que no exceda los límites de la legítima defensa del código penal,
medio racional, proporcional a la agresión recibida y que los auxilios de la justicia o la policía
llegarían demasiado tarde
Puede ser ejercida no solo por tenedor o poseedor sino también tenedores posesión

OM
Acciones judiciales: acciones posesorias procedentes únicamente si los hechos constituyen un
desapoderamiento del poseedor anterior (despojo) o turbación (intento de despojar poseedor
actual). No son procedentes acciones posesorias si no es esa la finalidad del atacante, en ese
caso acción personal por daños y perjuicios.
Acción de despojo procede entonces cuando el poseedor o tenedor es privado de la posesión

.C
de la cosa o bien cuando el terreno es invadido por un colindante mediante una construcción.
Finalidad: recuperar la posesión de la cosa.
Legitimación: desde el punto de vista legitimación activa ejercida por el poseedor o tenedor;
DD
tanto interesado como desinteresado
Legitimación pasiva: ejercer esta acción contra despojante, sus herederos y sucesores
particulares de mala fe (aquellos que despojante hubiera hecho tradición y tuvieran mala fe por
estar al tanto del despojo)
LA

NO se puede ejercer la acción de despojo contra un sucesor particular de buena fe


También es admisible la acción de despojo entre coposeedores de la cosa; cuando uno de los
coposeedores pretende poseer la totalidad de la cosa de manera unilateral y exclusiva
FI

Solo cuando hay exclusión va a proceder, no cuando hay diferencias en cuanto a la proporción
de cada uno
La acción de mantener va a proceder en caso de turbación
Legitimación activa = acción despojo poseedor y tenedor, tanto interesado como desinteresado


Legitimación pasiva: quién esté realizando turbación


Finalidad: ordenarle al autor de la turbación que se abstenga en sus actos.
Acciones posesorias plazo prescripción de un año
Cuando poseedor es legítimo, cuando es titular de un derecho real, va a tener dos tipos de
acciones a su disposición, acciones posesorias y acciones reales
Acciones fundadas en la posesión y las acciones fundadas en derecho real
Dos tipos de acciones distintas y dos tipos de juicios distintos
Juicios posesorios: se va a discutir quién era el poseedor de la cosa

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Juicio petitorio: se va a discutir quién es el titular del derecho real
Si el poseedor legítimo, titular del derecho real, opta por la acción real y no logra triunfar, luego
no va a poder intentar acciones posesorias
Si fue derrotado como titular de derecho real, y sentencia negó derecho a poseer no va a poder
luego ejercer acción fundada en la posesión
En cambio, si se inclinase primero por el juicio posesorio y resulta derrotado puede luego
recurrir al juicio petitorio
Pero para ello primero tiene que concluirse íntegramente juicio posesorio y haberse satisfecho

OM
íntegramente costas del mismo
Durante juicio posesorio, en caso de duda de quién era el poseedor de la cosa al tiempo de
haberse producido el despojo o turbación, se considera que quién pruebe una posesión más
cercana en el tiempo va a ser considerado poseedor.
Si tampoco se puede probar cuál de los dos era poseedor en fecha más cercana se va a

.C
considerar poseedor a quien se pruebe poseedor en la fecha más antigua.
Videos
Acciones reales
DD
medios para hacer declarar la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales. Medios
judiciales para proteger los derechos reales. Cuando estos derechos reales son vulnerados en
su existencia, libertad o plenitud según el caso, tiene el titular de los mismos estas acciones
reales para poder recuperar la posesión de la cosa si fue privado de ella, para hacer cesar
LA

turbaciones o para que se reestablezca la plenitud de los derechos reales.


Acciones reales en particular son:
• Reivindicatoria: ámbito de esta acción coincide con el de la negatoria porque ambas
amparan los mismos derechos diferenciándose en la gravedad de la lesión. Ambas
FI

amparan derechos reales que se ejercen por la posesión. Reivindicatoria procede en


caso de despojo o en cualquier caso que titular del derecho real no se encuentra en
posesión de la cosa, a los fines de recuperar la posesión. Defiende la existencia del
derecho real.


• Confesoria: protege derechos que en principio no están siendo protegidos por las otras
dos. Defiende la plenitud del derecho real. Se ejerce en defensa de una servidumbre
o de otro derecho inherente a la posesión (existe en favor de derechos reales que
se ejercen por la posesión), no para el caso de un despojo o turbación sino hacer
respetar restricciones y límites al dominio por parte de un dominio vecino.
• Negatoria: titular del derecho real se encuentra todavía en posesión de la cosa, está
siendo víctima de una turbación, es decir intento de despojarlo de la posesión. Defiende
la libertad del derecho real.
• Deslinde: ya existía, pero no estaba calificada como acción real.
CCCN añade la acción de deslinde
Todos los derechos reales están tutelados y el ámbito de las acciones.

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Pueden acreedores hipotecarios subrogarse en acciones reales que deudores están dejando de
ejercer, en la medida en que haya un despojo/turbación/cualquier otro acto que les perjudique
la garantía.
Derecho real de hipoteca, no se hace valer a través de acción real, sino personal
Sin embargo, cuando inmueble hipotecado es objeto de despojo/turbación/ se impide al titular
de dicho inmueble algunos de los derechos inherentes a la posesión, acreedor hipotecario puede
subrogarse en las diferentes acciones reales de las cuales él no es titular y ejercerlas para de esa
manera defender su garantía.
Actor tiene como opción a la acción real la posibilidad de ejercer una acción de daños y

OM
perjuicios para demandar una indemnización, actor titular del derecho real que se ejerce por la
posesión (titular de dominio despojado), va a poder o bien ejercer acción reivindicatoria o bien
acción personal de daños y perjuicios. Si opta por acción de daños y perjuicios no va a poder
ejercer acción real.
Opción x indemnización excluye acción real

.C
Sin embargo si ejerce acción real, puede ejercer acción complementaria por daños y perjuicios
colaterales (no incluyen el propio valor de la cosa, porque la va a estar recuperando a través de
la reivindicación)
DD
Condominio, el condómino puede ejercer acciones reales contra terceros por la totalidad de la
cosa o solo por su parte indivisa. Condómino puede reivindicar la totalidad de la cosa porque
de esta forma evita tener que compartir la posesión con poseedores de distinta naturaleza. No
tiene porque poseedor legitimo compartir posesión con poseedores ilegítimos
LA

Reivindicatorio tiene por finalidad defender existencia de derecho real, compete titulares de
derechos reales que se ejercen por la posesión han sido despojados de la posesión, a los fines
de recuperar la misma
Puede tener x objeto la totalidad de la cosa, una parte material de la cosa o una universalidad
de hecho
FI

Fallo plenario ARCADINI, ROQUE (SUC.) c/ MALECA, CARLOS s/ ACCION


REIVINDICATORIA
PLENARIO 11 de Noviembre de 1958 CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN


LO CIVIL
SUMARIO El comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura
traslativa de dominio, puede, aún antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción
reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma.
Que ha concedido acción reivindicatoria a un comprador que no ha llegado a adquirir derecho
real porque no se le ha hecho tradición
Titular de dominio vendió el inmueble, se cumplieron condiciones de fondo y forma pero ha
faltado el modo suficiente porque inmueble se encontraba poseído por un poseedor ilegitimo
De esta manera no se pudo hacer tradición, no pudo cumplirse con el modo y de esta manera
no pudo adquirir dominio del inmueble

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Comprador que no adquirió dominio, no era titular derecho real y solo tenía derecho personal
contra vendedor
Inició acción reivindicatoria y fue procedente, porque debemos separar derecho real de acción
real
La acción real de igual manera que los derechos en general se transmite por cesión. Contrato
de compraventa lleva implícita la cesión de todos los derechos y acciones accesorias que
correspondían al vendedor con respecto a la cosa.
Cesión de derechos como contrato accesorio del contrato principal que es la compraventa

OM
Y para la cesión de derechos y acciones no es necesaria tradición
Traslado de derechos y acciones del cedente al cesionario se produce por el solo efecto del
contrato; por lo tanto no pudo el vendedor transmitir el derecho real, pero sí pudo transmitir la
acción reivindicatoria y puede el comprador ejercer la acción reivindicatoria que le competía
al vendedor.

.C
Por lo tanto, si la cosa parte material o universalidad de hecho son taxativamente el objeto de
la acción reivindicatoria, no pueden serlo los objetos inmateriales ni cosas indeterminables o
fungibles ni tampoco los accesorios por separado de la cosa principal.
DD
Contra quien se dirige acción reivindicatoria? Se dirige contra el poseedor o tenedor actual de
la cosa
Haciéndose efectivo el IUS PERSEQUENDI
En caso de quien se encuentra es un tenedor a nombre de un tercero, el mismo puede liberarse
LA

de los efectos de la acción si individualiza al poseedor, sino lo hace queda alcanzado por los
efectos de la acción aunque la cosa juzgada se dirige contra el poseedor.
Objeto acción reivindicatoria automotor hurtado o robado, acción puede dirigirse contra quién
lo tenga inscripto a su nombre
FI

Objeto de prueba en la acción reivindicatoria: parte actora debe probar existencia derecho real,
solo puede valerse de títulos o de la prueba de adquisición por usucapión
NO PUEDE VALERSE DE OTRAS PRUEBAS, como testigos o un informe de dominio.


Fundamental presentar títulos.


Respecto de la prueba demandada va a presentar también títulos o va a tratar de probar
usucapión y adquisición de dominio de manera originaria
Sobre la base de las pruebas juez deberá determinar quién es el titular de dominio de la cosa.
Si los títulos de ambas partes emanan de un antecesor común, será considerado vencedor
quién primero haya sido puesto en posesión de la cosa ignorando obligación anterior
independientemente de la fecha del título
Si emanan de distintos antecesores, el título de quien reivindica tiene que ser anterior a la
posesión del demandado. Si esto es así, se presume que es el titular del dominio.

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Si por el contrario, título es posterior a la posesión del demandado, se va a presumir que es el
demandado titular de dominio.
No impide que se puedan sumar a los títulos presentados, los títulos antecedentes de los cuales
van derivando.
Si no se puede establecer, no se puede probar de ninguna manera cuál de las dos partes es el
verdadero propietario, se considera que lo es el poseedor actual.
En caso de nulidad del acto por el cual el titular de dominio trasmitió el dominio del inmueble,
acción reivindicatoria podrá proceder contra quién lo adquirió de él y contra subadquirentes.
Salvo que subadquirentes sean de buena fe a título oneroso.

OM
No va a proceder reivindicación contra subadquirentes de buena fe a título oneroso.
Excepto que aquella primera enajenación (anulada), lo haya sido por no haber intervenido el
titular en ella, en ese caso antes código Vélez inexistencia del acto jurídico, nuevo código deja
de lado esta teoría, aplica criterio de nulidad. Falta de intervención titular anterior anula a tal
punto la enajenación, que incluso subadquirente de buena fe a título oneroso no va a poder

.C
hacer valer su situación.
DD
LA
FI


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