SUPUESTOS DEL ARTÍCULO 250.

1 LECIV

DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO

(ART. 250.1.1º LECIV) Y DESAHUCIO POR PRECARIO ART.
250.1.2º)

DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO

(ART. 250.1.1º LECIV

1. ¿SUBSISTE EN LA ACTUALIDAD ALGUNA POSIBILIDAD DE LA DENOMINADA

“REHABILITACIÓN” DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?:

Tal posibilidad de rehabilitación del contrato de arrendamiento, diferente al

mecanismo de la enervación, estaba explícitamente prevista bajo el régimen anterior a la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, incluso hasta el momento previo al lanzamiento, tras
el dictado de Sentencia. En la actualidad, conforme reconocía la Sentencia de la Sección
13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de enero de 2009, debe
entenderse suprimida tal posibilidad, y ello a expensas de un posible pacto explícito
entre las partes, con aceptación expresa por el arrendador de hacer renacer de nuevo la
relación arrendaticia previo abono de las sumas abonadas hasta ese instante.

Sí existe previsión explícita de rehabilitación del contrato de arrendamiento en la

legislación concursal, concretamente en el art. 168 del Texto Refundido aprobado por
Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 mayo. Se habilita a la administración concursal,
no solo para enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad
a la declaración del concurso, sino además, para <<rehabilitar la vigencia del contrato
de arrendamiento urbano hasta el momento mismo de practicarse el efecto
lanzamiento>>. Se apunta en apartado 2 dicho precepto que tales facultades habrán de
cursar <<con previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y
conceptos pendientes, así como con el compromiso de satisfacer las posibles costas
procesales causadas hasta ese momento>>. No es óbice para el ejercicio de estos
derechos el hecho de que el arrendatario ya hubiese enervado el desahucio en una
ocasión anterior.

2. ¿A QUIÉN CORRESPONDE LA COMPETENCIA OBJETIVA PARA LA EJECUCIÓN

DE UN LANZAMIENTO DIMANANTE DE JUICIO DE DESAHUCIO CUANDO LA
DECLARACIÓN CONCURSO SOBREVIENE PENDIENTE LA TRAMITACIÓN DE
DICHO JUICIO?:

Puede surgir conflicto de competencia entre el Juzgado de lo Mercantil y el

Juzgado de Primera Instancia. Es claro que si la acción de desahucio se presenta ya
declarado el concurso será competente el Juez del concurso, por los trámites del
incidente concursal. Así se impone desde la interpretación conjunta del art. 52 del
Texto Refundido de la Ley Concursal, que propugna el carácter exclusivo y excluyente
de esta jurisdicción especial, y de los arts. 160 a 164 del mismo texto legal, relativos a la
resolución de los contratos de tracto sucesivo por incumplimiento del concursado. En
este sentido, Auto de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de la Coruña de 12 de
mayo de 2011.

Ahora bien, cabe la posibilidad de que la demanda de desahucio se haya

interpuesto ante al Juzgado de Primera Instancia antes de la declaración de concurso.
Dada la naturaleza declarativa de este procedimiento resultaría de aplicación. La regla
prevenida en el art. 137 TRLC, que previene su continuación ante el mismo tribunal
≪hasta la firmeza de la Sentencia≫. Ahora bien, surgen criterios discrepantes a la hora
de valorar el órgano competente para ejecutar tal Sentencia dictada en la jurisdicción
civil ordinaria.

La tesis favorable a remitir a la jurisdicción mercantil estas ejecuciones invoca la

literalidad del antiguo artículo 8.3 de la Ley Concursal que aludía, entre otras materias
de competencias exclusiva y excluyentes del Juez del concurso, a la ≪ejecución frente a
los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado cualquiera que sea el
órgano que hubiera acordado≫. No tiene traslación idéntica tal previsión legal en el
precepto homólogo del Texto Refundido, el artículo 52.

La tesis contraria invoca el propio tenor literal del art. 545 LECiv, que preserva la
competencia del Juez de Primera Instancia, al reputarse competente para dictar la
orden general de ejecución <<el Tribunal que conoció del asunto en primera
instancia>>. A favor de esta tesis se pronuncia el Auto de la Sección 25ª de la
Audiencia Provincial de Madrid de 7 de octubre de 2011.

3. ¿CABE ACUDIR AL CAUCE PROCEDIMENTAL DEL DESAHUCIO POR FALTA DE

PAGO O EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO EN LOS SUPUESTOS DE
ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA?:

El Tribunal Supremo ha dado respuesta negativa a este interrogante. Indica

en su Sentencia de 27 de febrero de 2015, tras invocar el propio tenor literal del art.
250.1.1º LECiv, que <<Es clara que la demanda de reclamación de rentas debidas y
la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado
en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca rústica o
urbana. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia
a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas
especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la
Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos), sin perjuicio de la
referencia al arrendamiento financiero excluye el resto de los arrendamientos de
bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por
las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de
arrendamiento. La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las
especialidades que la propia de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé para el juicio verbal
de desahucio (arts. 439.3, 440.3 y 444.1 LECiv), que se justifican por la finalidad de
dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos
urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas
debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su
caso, la enervación de la acción a tiempo. Y concluye: <<la resolución de un contrato
de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber
seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o
por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LECiv, sino
el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LECiv>>.
 De la premisa expuesta se infiere necesariamente que el contrato de
arrendamiento de industria queda excluido del régimen especial de la enervación de
la acción.

Debe llamarse la atención finalmente sobre la distinción que propugna el Tribunal

Supremo ente los arriendos de local de negocio y los de industria; mientras que los
arrendamientos de local de negocio, y en general en que aquellos que el art. 1 LAU
califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y
apto para realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento
industrial el objeto de arrendamiento alcanza no solo al local o establecimiento,
susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa
instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha
explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.

4. ¿EXISTE ALGÚN LÍMITE A LA COMUNICACIÓN EDICTAL DIRECTA EN LOS

PROCESOS DE DESAHUCIO?:

A virtud de la Ley 12/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y

agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, con el
propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, se introdujo, por su art. 2.5, un
nuevo párrafo en el art. 164 LECiv, que dispone: <<En los procesos de desahucio de
finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por
expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas
rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la
comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo
del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con
posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se
hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación en el
tablón de anuncios de la Oficina Judicial>>.

Tal previsión parece, a priori, contraria a la doctrina constitucional que reputa la

comunicación edictal como un remedio a todas luces subsidiarias y excepcional. Ello ha
propiciado, como recuerda el Tribunal Supremo en su Sentencia de 27 de septiembre
de 2017, que el máximo intérprete de la Constitución propugne una interpretación de la
nueva redacción legal secundum constitucione (conforme a la Constitución) en el sentido
que <<la comunicación edictal todo procedimiento de desahucio solo puede
utilizarse cuando se haya agotado los medios de averiguación del domicilio del
deudor o ejecutado>> (STC 30/2014, de 24 de febrero).

5. ¿ES APRECIABLE DE OFICIO POR EL ÓRGANO AD QUEM (TRIBUNAL) LA

CONCURRENCIA DEL REQUISITO PREVENIDO EN EL ART. 449.1 LECIV EN
SUPUESTOS EN QUE SE HA ADMITIDO POR EL JUEZ A QUO (JUEZ QUE HA
EMITIDO UNA SENTENCIA FRENTE A LA CUAL SE HA INTERPUESTO
APELACIÓN) EL RECURSO?:

Dispone el art. 449.1 LECiv que <<En los procesos que lleven aparejado el
lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación,
extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlo, no manifiesta,
acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con
arreglo al contrato deberá pagar adelantadas>>. Se trata de un requisito ya vigente
con la anterior Ley procesal (art. 1566) y que se hizo extensivo a todos los procesos que
llevan aparejado el lanzamiento mediante reforma operada por la disposición adicional
cuarta de la Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas
y de Orden Social. Su ajuste constitucional ha sido reiteradamente puesto de manifiesto
por el Tribunal Constitucional, que ha señalado como finalidad del precepto la de evitar
que el arrendatario pueda instrumentalizar el recurso como maniobra dilatoria en
perjuicio del arrendador, disfrutando del inmueble arrendado sin pagar cantidad alguna.

La respuesta al interrogante ahora formulado debe ser afirmativa, por cuanto

la admisibilidad o inadmisibilidad de los recursos es un cuestión de ius cogens,
apreciable de oficio. Es además jurisprudencia reiterada que las causas de inadmisión de
un recurso se deben tornar causas de desestimación, siendo las razones de inadmisión
suficientes, si resulta demostrada su existencia, para que los recursos a que se contraen
deban ser rechazados (STS de 28 de febrero de 2007, 30 de julio de 2009 entre otras
muchas).

Se debe tener en cuenta también a estos efectos la previsión del apartado 6º del
art. 449, que indica que <<antes de que rechacen o declaren desiertos los recursos se
estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación
documental del cumplimiento de los requisitos exigidos>>.

6. ¿ESTÁN EXIMIDOS LOS ARRENDATARIOS QUE LITIGUEN CON EL BENIFICIO

DE LA ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA DEL PAGO DE LOS IMPORTES A QUE
DEUDE EL ART. 449. 1 LECIV?:

NO. Efectivamente, el artículo 6.5 de la Ley 1/96, de 10 de enero, dispone a la

asistencia jurídica gratuita comprende la exención del pago de tasas judiciales, así
como al pago de depósitos necesarios para la interposición de recursos. Ahora bien,
en estos casos la consignación exigidas es la de las cantidades debidas en concepto
de rentas, que no tienen la consideración de un <<depósito>> en sentido estricto.
Así se pronuncia reiterada jurisprudencia menor (Sentencias de la Sec. 1ª de la A.P de
Tarragona de 7 – 12 – 04, de la Sec. 2ª de la A.P. de Lleida de 8 – 11 – 05 y 8 – 3 -06,
de la Sec. 2º de la A.P. de Burgos de 6 – 6 -07 y de la Sección 8ª de la Audiencia
Provincial de Valencia, de 22 de septiembre de 2010). Se indica que dicho art. 6.5 se
refiere a los depósitos que la Ley exige para el ejercicio del derecho del recurso y
en beneficio del Estado, y no debe tener aplicación en supuestos como el que nos
ocupa, en que el derecho se reconoce a favor de una persona privada, teniendo en cuenta,
además, que dicha exigencia no deriva del propio proceso ni crea una obligación
pecuniaria que provenga del recurso, sino que, por el contrario, encuentra su base en la
necesidad de que se satisfaga una obligación que existía con anterioridad al momento
de la interposición del recurso. Por otro lado, carece de sentido y razón que una parte del
proceso sea relevada del régimen general del cumplimiento de sus obligaciones para con
la contraparte por el hecho de gozar del beneficio de justicia gratuita, ello sin perjuicio de
los restantes derechos que puedan serle reconocidos ante dicha situación, pero no a
cargo de la otra parte, sino de la colectividad (SS. de la A.P de Badajoz de 24 – 5 – 99,
Cádiz de 2 – 5 – 01 y Navarra de 1 – 9 – 03).

7. A LOS EFECTOS DEL ART. 499.1 LEC, ¿ES EXIGIBLE AL ARRENDATARIO LA

SATISFACCIÓN DE OTRAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS DISTINTAS A LA
RENTA CUYO PAGO HAYA PODIDO ASUMIR EN EL CONTRATO?:

La literalidad del precepto citado, que fija un auténtico presupuesto procesal para
recurrir en estos casos, solo exige el pago de las rentas vencidas y las que, con
arreglo a contrato, deba el arrendatario pagar adelantadas. Por su parte, el apartado
2º de dicho precepto alude a <<los plazos que venzan o los que deba adelantar>>.

No obstante lo anterior, parece aconsejable en este punto sobreponerse a la

estricta literalidad del precepto para entender exigibles, como presupuesto para
recurrir, el resto de pagos asumidos por el arrendatario en el contrato, tales como
consumos o gastos de comunidad de propietarios. Y ello en razón de la propia finalidad
de la norma, que no es otra que dejar indemne al propietario, que se perpetúa, con la
interposición del recurso, en la privación de la posesión de su inmueble.

En argumentación adversa se ha suscitado la obligatoriedad de seguir

abonándose las rentas e importes sucesivos en caso de ejecución de provisional de la
Sentencia no firme. El Tribunal Supremo, en su Auto de 18 de abril de 2006 concluyó,
nuevamente en interpretación finalista de la norma, que, << la ejecución provisional no
produce efecto alguno sobre el contrato de arrendamiento – cuestión que es objeto
de la sentencia que provisionalmente se ejecuta -, ahora bien, ante la falta de previsión
expresa del legislador, resulta procedente atenuar las observancia del requisito previsto
en el art. 449.2 de la LECiv, en los casos como el que nos ocupa, en los que le juzgado
considera ejecutable provisionalmente la sentencia, ya que, en tales supuestos, la falta
del pago de las rentas no ocasiona al arrendador perjuicio alguno en cuanto ha
recuperado la posesión del inmueble. Es decir, la consignación impugnatoria pierde
su razón de ser como medio de evitar recursos dilatorios>>.

8. ¿QUÉ TRASCEDENCIA TIENEN EN LA ACTUALIDAD LAS DENOMINADAS

<<CUESTIONES COMPLEJAS>> EN EL JUICIO DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE
LAS RENTAS?:

Dispone el vigente artículo 444.1 de la LECiv que “Cuando en el juicio verbal se

pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por
impago de la renta o cantidad asimilada solo se permitirá al demandado alegar y
probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.
Parece que con ello, y con la previsión del art. 249.1.6º LECiv, pervive la doctrina que,
bajo la regulación de la LECiv 1881, se arbitró en orden a las denominadas <<cuestiones
complejas>>. Tal concepto fue delimitado por la jurisprudencia, reputándolo
concurrente <<cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas
ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y
especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación
de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del
cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e
improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si
no se quiere correr peligro de producir indefensión o error y sobre de ocasionar
con violencia jurídica la resolución que ofrecen los juicios declarativos>> (SSTS de
13 de abril de 1929, de junio de 1948, 27 de noviembre de 1950, 5 de febrero de
1951, 18 de diciembre de 1953, 14 de mayo de 1955, 17 de marzo de 1968, de 9 de
diciembre de 1972, entre otras).

Concluía la jurisprudencia que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria

y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que
rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación, así, por ejemplo las
cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general las
cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato. Ello implica , en efecto, que
solo puedan ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afecten al derecho
del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a
permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo.

9. ¿CABE ACUDIR AL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO EN

SUPUESTOS DE MERO RETRASO EN EL PAFO, AUNQUE SEA DE UNA SOLA
MENSUALIDAD?:

El Tribunal Supremo ha sentado doctrina al respecto, en su Sentencia de 27 de

marzo de 2014, en el sentido de que <<el pago total de la renta del arrendamiento
de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio,
no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar
enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una
sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el
arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas>>. Se
justifica ello en el carácter oneroso y conmutativo del contrato, siendo primera y
principal obligación del arrendatario la de pagar la renta.

No procede en este juicio entrar pues a valorar la eventual gravedad o no

del incumplimiento (STS 18 de marzo de 2014).

10. EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO, CON ACCIÓN

ACUMULADA DE RECLAMACIÓN DE RENTAS, ¿TIENE EFECTOS DE COSA
JUZGADA EL PRONUNCIAMIENTO QUE RECAIGA SOBRE LA ACCIÓN
ACUMULADA?:

El art. 447.2 LECiv no precisa este particular, si bien la jurisprudencia parecer

haberse decantado por deslindar la diferente esencia de ambas acciones acumuladas,
perviviendo la de reclamación de rentas con carácter plenario. Ha sido siempre tesis del
Tribunal Supremo que la acumulación de acciones no hace que las mismas pierdan su
singularidad (STS de 23 de marzo de 1996, entre otras).

En sentido favorable a la existencia de cosa juzgada se pronuncia, de forma

explícita, la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 26
de septiembre de 2019, indicando: <<no es cierto que los juicios de desahucio en que
se reclamen rentas carezcan de efectos de cosa juzgada. Cuando se ejercita
acumuladamente la acción de desahucio por impago junto con la de reclamación de
rentas impagadas., no existe limitación alguna del derecho de alegar y probar en
juicio cuanto convenga a la defensa del arrendatario demandado. Por ello, el juicio
verbal de desahucio por falta de pago, inicialmente sumario, se convierte en un juicio
plenario en el que las partes pueden alegar todas las vicisitudes que hayan afectado
al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a la existencia o no dé la deuda al
contrato de arrendamiento y, por la tanto, a la existencia o no de la deuda que se
reclama y su cuantía, con plenas facultades de alegación y prueba en general y sin
que quepa hacer una interpretación extensiva de la prohibición de medios de defensa
para casos distintos de los previstos en la ley>>.
 11. ¿PUEDE OPONER EL ARRENDATARIO, EN JUICIOS DE DESAHUCIO POR
FALTA DE PAGO CON ACCIÓN ACUMULADA DE RECLAMACIÓN DE RENTAS, LA
EXISTENCIA DE CRÉDITO COMPENSABLE, POR EJEMPLO PARA INSTAR LA
DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA?:

Acorde a la respuesta jurisprudencial del interrogante anterior sí cabe tal

alegación. En este sentido argumenta la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia
Provincial de Albacete de 18 abril de 2016, tras recordar el tenor literal del art. 444.1
LECiv, que la limitación en los medios de alegación que allí se pauta <<solo puede
entenderse referida a la acción desahucio, no a la reclamación de rentas, frente a la
cual el arrendatario sí puede oponer la compensación de crédito, al amparado el
art. 438.2 LECiv, siempre que se haga saber al actor con cinco días de antelación a la
vista. Ello ha de complementarse con el art. 440.3 LECiv>>. Se incide en que <<La
conducta procesal del demandado ante la demanda de desahucio puede ser
desalojar el inmueble, pagar al actor o consignar las rentas debidas para enervar
el desahucio o formular oposición alegando las razones por las que no debe en
todo o en parte la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la
enervación. Por tanto, en la oposición del arrendatario por no deber total o
parcialmente las rentas que se le reclamen tienen cabida la existencia de un
crédito compensable.

No obstante lo anterior, en determinadas resoluciones se sigue abogando por la

respuesta negativa a la cuestión suscitada. Así, indica la Sentencia de la Sección 4ª de la
Audiencia Provincial de Murcia de 30 de abril de 2020 que <<la única oposición que
podía esgrimir la demandada en este procedimiento era el pago de las rentas,
nunca la compensación, que es una cuestión planteada en el procedimiento
ordinario donde deberá resolverse.

12. ¿QUÉ REQUISITOS DEBE TENER EL REQUERIMIENTO PREVIO A LA VÍA

JUDICIAL A QUE ALUDE EL ART. 22.4 LECIV, A LOS EFECTOS DE LA ULTERIOR
ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO?:

Indica el Tribunal Supremo en su reciente Sentencia de 12 de abril de 2021, con

cita de otras anteriores en las que se sentó doctrina jurisprudencial, que <<1. La
comunicación ha de contener un requerimiento de pago de rentas o cantidad
asimilada. 2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que
llegó a conocimiento del arrendatario. 3. Ha de referirse a rentas impagadas. 4.
Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre
uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 5. Que el arrendatario no haya
puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada>>.

A sensu contrario (sentido contrario), añade el Tribunal Supremo: <<1. Que el

contrato va a ser resuelto. 2. Que no procederá enervación de la acción de
desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. El legislador no obliga al arrendador
a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de
pago.

Se niega además validez en esta Sentencia a las comunicaciones dirigidas a quien

no ostenta la condición jurídica de arrendataria, ni su representación conferida al
respecto, y en supuestos en que no conste la remisión de los recibos correspondientes. A
sensu contrario, incide la jurisprudencia en que se exige que la comunicación sea
<<fehaciente>>, no personal, por lo que, a priori, es válida la remitida al domicilio
del arrendatario, pese a que pudiera ser recibida por tercera persona (STS 28 de
mayo de 2014).

13. ¿QUÉ TRASCENDENCIA TIENE UN JUICIO DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

LA INDICACIÓN ERRÓNEA EN DEMANDA ACERCA DE LA IMPOSIBLIDAD DE
ENERVAR LA ACCIÓN?:

Se examina esta situación en la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia

Provincial de Salamanca de 31 de julio de 2019, concluyendo al efecto que, ni siquiera
cuando al tiempo de la admisión a trámite de la demanda se acoge por el Juzgado por tal
criterio de la parte actora, se incurre en causa de nulidad de actuaciones, pues lo
determinante no son las manifestaciones de la parte demandante, sino la propia
declaración legal, máxime cuando la parte demandada está debidamente asesorada
legalmente en este tipo de procedimientos. Lo anterior se entiende sin perjuicio de la
trascendencia que, en materia de costas, pueda tener un eventual comportamiento de la
parte actora contrario a la buena fe procesal.

14. ¿ES VÁLIDO, A EFECTOS DE ENERVACIÓN, UN REQUERIMIENTO PREVIO

CURSADO AL ARRENDATARIO POR MEDIO DE BUROFAX NO RETIRADO DE
LA OFICINA DE CORREO?:

Se ha impuesto la tesis que, en estos casos, aboga por que sea el arrendatario
quien acarree con las consecuencias de la falta de recepción de la comunicación.

En este sentido, recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona,

Sección 4º, de 4 de febrero de 2020, con cita de otras, que <<un Burofax no entregado
por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de
conocimiento por parte del destinatario, sino por el contrario prueban la voluntad
renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y se notificado>>.
Y añade <<ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede
perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada
(STS 8/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero)
que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se
debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad,
desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en
este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación
remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia
voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del
arrendador>>.

DESAHUCIO POR PRECARIO. ART. 250.1.2º LECIV

1. ¿ES APTO ESTE CAUCE PROCESAL EN SUPUESTOS DE OCUPACIÓN ILEGAL

DE VIVIENDAS?:

Tal y como pone de manifiesto la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de

Barcelona en la Sentencia de 19 de mayo de 2020, el Tribunal Supremo ha rechazado
reiteradamente entrar a resolver la discrepancia existente entre Audiencias en relación
con la idoneidad del artículo 250.1.2 de la LECiv para acoger las reclamaciones
derivadas de la privación de la posesión sin que previamente haya mediado una cesión
de propietario. Señala el Alto Tribunal que no constituye objeto de casación la revisión
de normas de contenido procesal, y que dilucidar el sentido de la expresión ≪cedida en
precario≫ es cuestión estrictamente procesal.

En el seno de las Audiencias Provinciales han venido surgiendo discrepancias al

respecto. Es tesis defendida por la Audiencia Provincial de Barcelona, en la Sentencia antes
citada, que cabe el ejercicio de la acción del art. 250.1.2 de la LECiv en cualquier caso d
de ocupación ilegítima, tenga origen tolerado o no. Ahora bien, en algún caso, en estas
circunstancias se ha apreciado la inadecuación del procedimiento.

Efectivamente, pese a la jurisprudencia vino consolidado un concepto amplio de

precario, la Ley 5/2018, de 11 de junio, relativa a la ocupación ilegal de viviendas ha
querido deslindar ambos cauces procesales, con la justificación de que en estos
casos de ocupación ilegal de viviendas no existe tal precario, al no haber ni un uso
tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho a poseer, ni ningún tipo de
relación previa con el ocupante.

2. ¿PUEDE DIRGIRSE LA DEMANDA CONTRA LOS IGNORADOS OCUPANTES DE

INMUEBLE?:

La actual redacción del art. 250.1.4º y la introducción de un apartado 3 bis en el

art. 437.3 bis, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 5 /2018 de 11 de junio, de
reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de
viviendas, ha venido dar carta de naturaleza a la posibilidad de dirigir en esos
casos la demanda contra los ignorados ocupantes. Se viene justificando tal previsión
legal explícita en la jurisprudencia menor que aborda este problema de legitimación
pasiva en la propia esencia del fenómeno denominado <<okupa>>, que suele venir
protagonizando por una serie heterogénea de personas desconocidas y cambiantes
o indeterminadas.

En relación con el precario que así nos ocupa parece ya doctrina reiterada que
nada obsta a que se demande a personas desconocidas cuando se destaque su relación
con el objeto litigioso y se posibilite su comparecencia y defensa, como sucede en el caso
en el que se designa en que puedan ser citados.

Sentado lo anterior, se llama la atención, por ejemplo en Auto de la Sección 1ª de

la Audiencia Provincial de Cuenca de 14 de junio de 2017, de que: ≪Cuestión distinta,
y que no es posible valorar en el trámite de admisión de la demanda al inicio del pleito,
es la afirmación inexacta de la demandante de serle desconocida la identidad del
demandado pueda entrañar maquinación fraudulenta (Sentencia del Tribunal
Supremo de 18 de mayo de 1981, 31 de octubre de 1989, 17 de diciembre de 1990,
18 de enero de 1991, y 26 de mayo de 1993). Ahora bien, en ese caso únicamente
procedería la revisión de sentencia firme, a instancia de la parte perjudicada, en
los términos de los artículos 509 y ss. de la Ley Enjuiciamiento Civil, no estando en
cualquier caso autorizado el Juzgado a inadmitir a trámite la demanda por
manifestar el actor que desconoce otros datos de identificación del demandado
que el de su domicilio.
 3. ¿ES EL PRECARIO UN PROCEDIMIENTO SUMARIO?:

NO, así lo pauta de forma explícita la Exposición de Motivos de la LECiv. Se

justifica del modo que sigue: <<La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y
vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los
procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una
situación de precariedad; parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con
apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad≫.

Ahora bien, no por ello deja de ser un proceso de naturaleza estrictamente

posesoria, sin que puedan tener cabida en el mismo controversias acerca de derechos
diversos.

La anterior conclusión sobre el carácter plenario del juicio de precario comporta

que no procede invocar la existencia de complejidad que provoque la desestimación de la
demanda, como ocurría hasta la nueva LECiv.

4. ¿ES PRECEPTIVO EN EL JUICIO DE DESAHUCIO POR PRECARIO LA

REALIZACIÓN DE REQUERIMIENTO PREVIO AL PRECARISTA?:

Con la Ley anterior si era preceptivo tal trámite previo, como presupuesto de la
acción, por imponerlo así el art. 1565.3 de su articulado. En defecto de referencia
explícita alguna a este trámite en la Ley Procesal actual debe entenderse que ya no es
preceptivo.

5. ¿LA ATENCIÓN POR PARTE DEL PRECARISTA DE CIERTOS GASTO POR

SUMINISTROS O EL PAGO POR SU PARTE DE OBRAS DE
ACONDICIONAMIENTO, MEJORA O MANTENIMIENTO EXCLUYEN EL
CONCEPTO DE PRECARIO?:

La jurisprudencia es constante en el sentido de declarar que no basta a estos

efectos la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que esa entrega ha de ser
título de renta y aceptada, expresa o tácitamente por tal concepto, no constituyendo
rentas los gastos, o pagos, que fueren realizados por el ocupante para su propia
utilidad (agua, luz, calefacción, etc.), si no consta que fueron aceptados como
contraprestación por el arrendamiento constituido. Tampoco deben considerarse
renta o merced la realización de obras de acondicionamiento, mejora o
mantenimiento.

En el mismo sentido puede concluirse, desde muy pretérita jurisprudencia del

Tribunal Supremo, en relación con el abono de las contribuciones e impuestos que pesan
sobre la propiedad.

6. ¿SE PUEDE RECONVENIR POR EL PRECARISTA EN RECLAMACIÓN DE ESTOS

GASTOS?:

Tal reconvención no tiene cauce específico en el presente juicio verbal por

razón de la materia, pues debiera conocerse tal pretensión por razón de la cuantía.
No incurre tal solicitud en la prohibición del primer párrafo del art. 438.2 LECiv (que
proscribe la reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar
por sentencia sin efectos de cosa juzgada), pero sí debe tomarse en consideración, en
aras a admitir tal reconvención, la limitación del segundo párrafo de dicho precepto,
el impone que la pretensión reconvencional no determine la improcedencia del
juicio verbal. En suma, solo cabría reconvención, en su caso, por cuantía no
superior a 6.000 euros. En este sentido, se pronunciarán las Sentencias de la
Audiencia Provincial de La Coruña, Sección 3ª, de 11 de junio de 2004, o de la
Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de Huelva, de 9 de febrero de 2005.

7. ¿QUÉ TRASCENDENCIA TIENE EN EL JUICIO DE DESAHUCIO POR PRECARIO

EL DERECHO DE RETENCIÓN EN ATENCIÓN A LOS GASTOS REALIZADOS EN LA
COSA POSEÍDA EN PRECARIO (ART. 453 LECIV):

No es título suficiente a efectos de enervar la procedencia del desahucio por

precario porque dicho título no se confiere al mero poseedor de una finca que ha
perdido su título, sino que solo se reconoce al que posee de buena fe y con título,
por lo que nunca puede devenir de un precario.

8. ¿PUEDE ACUMULARSE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO POR PRECARIO UNA

ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS?:

La mayoría de los Tribunales niega tal acumulación, en razón de tramitarse la

primera acción por razón de la materia y la segunda por razón de la cuantía, siendo que
tampoco puede entenderse concurrente el requisito general prevenido en el art.
437.4.2º LECiv, que admite excepcionalmente la acumulación de la acción de
resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que se prejudicial de ella. En este
sentido se pronunciaba la Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de
Granada de 18 de febrero de 2011, indicando que tal circunstancia no resulta aplicable
en estos casos ≪por cuanto la declaración de la existencia de precario no supone per se
(por sí mismo) la obligación del precarista de indemnizar los daños y perjuicios.

9. ¿CABE ENTRAR A RESOLVER SOBE LAS ALEGACIONES DEL DEMANDADO

DADO RELATIVAS A LA ADQUISICIÓN POR SU PARTE DE LA PROPIEDAD DEL
INMUEBLE POR USUCAPIÓN?:

Con la nueva configuración del juicio por precario, tras dotársele de naturaleza
plenaria con la nueva Ley procesal, surgió cierta incertidumbre a este respecto, si bien se
ha impuesto la tesis que entiende oponibles por el demandado todo tipo de situaciones y
objeciones relativas a su mejor derecho a poseer o su titularidad de mejor grado. En este
sentido se pronuncia la Sentencia de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de
Albacete de 3 de febrero de 2012, invocando en defensa de esta tesis la STS de 13 de
octubre de 2010, que indicaba que ≪el juicio de desahucio por precario es hábil para
analizar la existencia o no precario – lo que corresponde a la decisión de fondo – que no
se configura ya en la Ley de Enjuiciamiento Civil como un juicio especial y sumarios, de
cognitio limitada y prueba restringida sino como un procedimiento declarativo que,
aunque por razón de la materia ha de tramitarse por las normas del juicio verbal,
participa de todas su garantías de defensa, sin restricción algina en materia de alegación y
prueba, y admite en su seno el debate de toda clase de cuestiones, incluso las que se
refieren al título del demandado, que podrán resolverse en él con efectos de cosa
juzgada materia≫.

Existe alguna corriente jurisprudencial que, no obstante lo expuesto, indica que no

cabe examinar cuestiones como las indicadas si no se ejercita reconvención (así,
Sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, de 8 de junio de 2011
y de 22 de febrero de 2010, de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de la
Madrid de 21 de julio de 2006 o de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de
Alicante de 20 de febrero de 2008).

En cualquier caso, existe ya un nutrido número de resoluciones judiciales en

las que, en este cauce del juicio por precario, se entra resolver la alegación del
demandado de adquisición de la propiedad por usucapión (así, Sentencia de la
Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1ª, de 19 de julio de
2011, o de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de marzo de
2011).

10. ¿ES PROSPERABLE LA EXCEPCION DE FALTA DE LITISCONSORCIO PASIVO

NECESARIO EN LOS JUCIOS DE DESAHUCIO POR PRECARIO CUANDO SE
DEMANDA A TODOS LOS MIEMBROS DE LA UNIDAD FAMILAR QUE OCUPAN
LA VIVIENDA?:

Considera que no la Sentencia de la Sala de lo Civil del TSJ de Cataluña en su

Sentencia de 26 de junio de 2008, indicando <<el art. 250.2 LECiv establece que se
decidirán en juicio verbal las demandas <<…que pretendan la recuperación de la
plena posesión de un finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño,
usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca>>, sin que
precise dirigirse contra todos y cada uno de los miembros de la unidad familiar que
habitan en la finca, pues si en cuanto a la esposa del demandado se exige su convocatoria,
cuando se trata de la eficacia o ineficacia de una relación contractual en la que
intervinieran ambos cónyuges, en el juicio de desahucio por precario no contrato y se
detenta el bien inmueble por la mera tolerancia del dueño, usufructuario o quien
ostenta el derecho a poseer la cosa, sin que pueda hablarse de una situación de
posesión indivisa (entre los esposos) o de posesión común o coposesión en tanto
que al carecer del derecho a poseer no tienen título que les habilite para
permanecer en la posesión. En dicha situación, siendo una unidad familiar quien ocupa
la cosa y con el mismo interés que el demandado en la defensa de la posesión de hecho
debatida no concurre la excepción alegada al no apreciarse indefensión alguna de los
demás miembros de la unidad familiar. Tampoco resulta óbice a dicha conclusión la
doctrina constitucional vertida en el recurso sobre la imposibilidad de ejecución contra
personas que no hayan sido litigantes en el proceso (SSTC 92/1998 y 229/2000, entre
otras), pues se garantizarán en el art. 707 LECiv sus posibles derechos en tanto si
se tratara de terceras personas distintas del ejecutado y de quienes con él
compartan la utilización de aquel se les notificará el despacho de ejecución para
que presenten los títulos que justifiquen su situación, siendo también viable, en su
caso, solicitar, previa audiencia – el lanzamiento de quienes considere ocupantes
de mero hecho o sin título suficiente – art. 704.2. II LECiv.
 11. ¿QUÉ SOLUCIÓN MERECE LA SITUACIÓN DE QUIEN OCUPA UNA VIVIENDA
CEDIDA SIN CONTRAPRESTACIÓN Y SIN FIJACIÓN DE PLAZO POR SU TITULAR
PARA SER UTILIZADA POR EL CESIONARIO Y SU FAMILIA COMO DOMICILIO
CONYUGAL O FAMILIAR, CUANDO POSTERIORMENTE EL VÍNCULO
CONYUGAL SE ROMPE Y EL USO Y DISFRUTE DE LA VIVIENDA SE ATRIBUYE
POR RESOLUCIÓN JUDICIAL A UNO DE LOS CÓNYUGES?:

Argumenta al Tribunal Supremo que la cuestión controvertida debe resolverse,

ante todo, mediante la comprobación de existencia de un contrato entre las partes, y
particularmente, de un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la
cosa por tiempo determinado o para un uso concreto y determinado, que faculta al
comodante para reclamar la cosa prestada únicamente cuando ha transcurrido
dicho plazo o ha concluido el uso para el que se prestó, excepción hecha de los casos
en que tuviere urgente necesidad de ella (art. 1749 del Código Civil). Si existe el
préstamo de uso, han de aplicarse las normas reguladoras de la figura negocial; de lo
contrario, se ha de considerar que la situación jurídica es la propia de un precario,
estando legitimado el propietario o titular de la cosa cedida para reclamarla a su
voluntad. Ciertamente, en la cesión de una vivienda a un hijo para que constituya en él el
hogar conyugal o familiar, pueden apreciarse las notas caracterizadoras del préstamo de
uso; pero para ellos es preciso que tales elementos – la concreción y determinación del
uso al que se destina e inmueble, en ese caso, para subvenir la necesidades familiares y
facilitar un lugar destinado a servir de sean reveladores de que le uso para el que se cede
la cosa se encuentra definido más allá – servir de morada o residencia - Sentencias de
26 de diciembre de 2005 y de 2 octubre de 2008 -. Paralelamente, se debe considerar
que cuando desaparece el uso concreto y determinado al que se ha destinado la cosa – lo
que puede suceder cuando se rompe la convivencia conyugal -, y el propietario o titular
de la cosa no la reclama, la situación de quien la posee es la propia de un precarista –
Sentencias de 26 de diciembre de 2005 y de 2 de octubre de 2008 -; y, en fin, que la
atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve
para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de
desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar
la posesión que resulte oponible a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el
matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al
beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico
superior al que la situación de precario proporciona a la familia.

12. ¿CABE LA EJECUCIÓN PROVISIONAL DE LAS SENTENCIAS RECAÍDAS EN

JUCIOS DE DESAHUCIO POR PRECARIO?:

Debe entenderse que sí, y ello desde la interpretación conjunta de los arts. 524.2
y 525, previendo este último precepto los supuestos de sentencias no provisionalmente
ejecutables, entre los que no se encuentran las dictadas en este tipo de
procedimientos.

En orden a los motivos de oposición que, en el cauce de ejecución, pudiera verter

el ejecutado, se antoja problemática la causa prevenida en el apartado 2º del art. 528.2
LECiv, a saber, <<resultar imposible o de extrema dificultad, atendida la naturaleza
de las actuaciones ejecutivas, restaurar la situación anterior a la ejecución
provisional o compensar económicamente al ejecutado mediante el resarcimiento
de los daños y perjuicios que se le causaren, si aquella sentencia fuese revocada>>.