ARRENDAMIENTO

• El art. 1915 define el arrendamiento: “El arrendamiento es un contrato en

que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de
una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado”.

• De la definición resulta que el arrendamiento puede tener un triple objeto:

a) la concesión del goce de una cosa; b) la ejecución de una obra, y c) la
prestación de un servicio.

• El contrato de arrendamiento, en sus diversas formas, tiene una

importancia apenas menor que la compraventa. Satisface la necesidad
cotidiana de procurarse el goce de cosas que no es posible adquirir, de
procurarse servicios indispensables
• a) El arrendamiento, en sus diversas formas, es un contrato consensual. Se
perfecciona por el solo consentimiento de las partes, acordes en el precio y en
la cosa, obra o servicio.

• b) El arrendamiento es, asimismo, un contrato bilateral, oneroso, conmutativo.

• Ambos contratantes contraen mutuas obligaciones, se gravan en beneficio

recíproco y sus prestaciones se miran como equivalentes.
• Arrendamiento de Cosas
• El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de las partes se obliga a
conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado
precio.
• La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la que debe
pagar el precio, arrendatario (art. 1919).
• El arrendatario de predios urbanos recibe la denominación particular de
inquilino (art. 1970), y el arrendatario de predios rústicos, la particular
denominación de colono (art. 1979).
 Arrendamiento y Compraventa
• Semejanzas
• Ambos contratos son consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos; requieren
ambos, como elementos esenciales, cosa, precio y consentimiento de las partes
contratantes; en fin, en ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a
procurar a la otra un goce tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento de la evicción
y de los vicios redhibitorios.
• Diferencias
• a) La compraventa es un título translaticio de dominio porque naturalmente sirve para
transferirlo; seguida de la tradición, conduce al comprador a la adquisición del dominio,
a condición de que el vendedor y tradente sea propietario. En todo caso, el comprador
adquirirá la posesión de la cosa. El arrendamiento, en cambio, es un título de mera
tenencia.
• b) El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce
definitivo y perpetuo.
• Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es
necesariamente temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa debe ser restituida.
 Arrendamiento y Usufructo
• Tanto en el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se
concede a una persona la facultad de gozar de una cosa ajena.
• Pero la capital diferencia entre ambos derechos es consecuencia de que el
usufructo es un derecho real, mientras que el derecho resultante para el
arrendatario es un derecho personal.
• Tiene el usufructuario un derecho real de goce que no impone al nudo
propietario ninguna obligación correlativa, como no sea la de dejar gozar al
usufructuario, esto es, no turbarle en el ejercicio de su derecho. El arrendatario,
en cambio, tiene un crédito contra el arrendador para que le proporcione el
goce de la cosa; su rol es activo: hacer gozar a su acreedor, el arrendatario.
 Características del Contrato
• El arrendamiento de cosas es consensual y se perfecciona por el solo
consentimiento de las partes acerca de la cosa y el precio.
• No es menester un acto escrito para que el contrato se repute perfecto.
Pero el otorgamiento del contrato por escrito reviste una gran importancia
práctica:
• a) Un acto escrito, por de pronto, facilita la prueba del contrato. Con
arreglo a las normas generales no podrá probarse por testigos si el precio
excede de dos unidades tributarias.
• b) Es de gran conveniencia práctica que el contrato se otorgue por
escritura pública y, aun, que se inscriba en el Registro Conservatorio de
Bienes Raíces. El art. 53 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces
señala el arrendamiento entre los títulos que pueden inscribirse.
Características del Contrato
• De esta manera las partes pueden disponer de un título ejecutivo
para reclamar compulsivamente el cumplimiento de sus mutuas
obligaciones. Además, en caso de enajenarse la cosa, los adquirentes
quedarán obligados a respetar el arriendo; deben respetarlo aun los
acreedores hipotecarios cuando el arrendamiento se encuentra
inscrito con anterioridad a la inscripción de la hipoteca
 Solemnidades
• Especiales:
Así, para dar en arrendamiento los bienes raíces de la mujer, por más de cinco años si son
predios urbanos y por más de ocho si se trata de predios rústicos, el marido necesita el
consentimiento de la mujer (art. 1756). Análoga regla rige para arrendar la mujer
administradora de la sociedad conyugal los bienes del marido (art. 1761).
• Voluntarias:
• Pueden las partes estipular las solemnidades que juzguen convenientes y dar al contrato, en
consecuencia, un carácter solemne.
• Consagra el art. 1921 una regla análoga a la señalada para la compraventa: “Si se pactare que
el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de
las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la
cosa arrendada”.
• Como lógica consecuencia de que el contrato no se encuentra perfecto, las partes tienen el
derecho de retractarse. Puede hacerse uso de esta facultad hasta que se otorgue la escritura
prevista o hasta que, a pesar de no haberse otorgado la escritura, se haya verificado la
entrega de la cosa.
• Si en el arrendamiento se otorgan arras se observarán las mismas reglas que en la
compraventa.
 La cosa arrendada
• La cosa debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de
voluntad: ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista.
• Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada
no debe ser consumible.
• Art. 1916.
• De este modo, pueden arrendarse los bienes raíces y muebles, las cosas
corporales e incorporales. Por ejemplo, puede arrendarse un derecho de
usufructo (art. 793); el derecho derivado del contrato de arrendamiento es
también susceptible de arrendarse mediante un subarriendo (art. 1946).
• Solamente no son susceptibles de arrendamiento: a) las cosas cuyo arriendo la
ley prohíbe; b) los derechos personalísimos, y c) las cosas consumibles de las
que no puede hacerse un uso acorde con su naturaleza sin que se destruyan,
puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al término del contrato.
Arrendamiento de cosa ajena
• El art. 1916 concluye que puede arrendarse la cosa ajena. El
arrendatario de buena fe, esto es, el que ignoraba la circunstancia de
ser ajena la cosa, “tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador, en caso de evicción”.
• El arrendamiento, por cierto, no empece al dueño de la cosa.
 El Precio
• Como en la compraventa, el precio debe ser real o serio y determinado.
• El precio, por tanto, no habrá de ser fingido o simulado ni irrisorio. El arrendamiento degeneraría en
un contrato gratuito.
• La determinación del precio es una exigencia que fluye de los principios generales. La cantidad a que
asciende el precio puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan datos
que sirvan para determinarlo.
• Pero mientras en la compraventa el precio debe consistir en dinero, en el arrendamiento “puede
consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada” (art. 1917).
• En caso de pagarse el precio con frutos de la cosa, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota
o parte alícuota de los de cada cosecha. Esta última forma de pago del precio es frecuente en el
arrendamiento de predios rústicos y recibe la denominación de aparcería, vulgarmente llamada
mediería.
• El precio puede fijarse en una cantidad alzada o en una cantidad periódica. “Llámese renta cuando se
paga periódicamente” (art. 1917, inc. 2o).
• El precio puede fijarse por las partes o por un tercero; no puede dejarse al arbitrio de una de las
partes.
• La determinación del precio puede hacerse “por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen” (art.
1808, inc. 2o)
Obligaciones del Arrendador
• El arrendador se obliga, como expresa la definición del art. 1915, a
conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada.
• Art. 1924, el arrendador es obligado:
1o. A entregar al arrendatario la cosa arrendada; (esencia)
2o. A mantenerla en el estado de servir para el fin del arrendamiento;
(naturaleza)
3o. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de
la cosa. (naturaleza)
1.Entrega de la cosa
• El art. 1920 previene que la entrega de la cosa arrendada “podrá hacerse
bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”.
• La disposición no es exacta. La entrega de la cosa corporal mueble
arrendada podrá hacerse por cualquiera de los medios de efectuar la
tradición que señala el art. 684. Si se da en arrendamiento un crédito,
habrá de entregarse el título.
• Pero cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega obviamente no
podrá verificarse por medio de la inscripción del título en el Registro del
Conservador. La entrega a que se obliga al arrendador es la entrega
material de la cosa que permite al arrendatario gozarla.
Entrega de la cosa
• a) La entrega deberá verificarse en la época señalada por las partes y, a
falta de estipulación, inmediatamente después de celebrado el contrato.
• b) La entrega se hará, en primer término, en el lugar convenido; en el
silencio de las partes, la entrega se verificará en el lugar en que se
encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador,
según se trate de cosas específicas o genéricas (arts. 1587, 1588 y 1589).
• La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin para que fue
arrendada. De otro modo el arrendatario no podrá obtener el adecuado
goce de la cosa que se propuso al contratar.
• Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo
género que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a
gozar de la cosa.
 Entrega de la cosa
• La obligación de entregar la cosa se habrá cumplido imperfectamente si
adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho
a que está naturalmente destinada.
• La existencia de estos vicios hace responsable al arrendador, en términos
que dependen de su magnitud o importancia y de su conocimiento por las
partes:
• a) Si el mal estado o calidad de la cosa “impide hacer de ella el uso para
que ha sido arrendada”, tiene derecho el arrendatario para pedir la
terminación del contrato de arrendamiento. Puede ejercitar este derecho
sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al
tiempo de con- tratar, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio
después del contrato, pero sin culpa del arrendatario (art. 1932).
 Entrega de la cosa
• b) En cambio, cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce
o la cosa se destruye en parte, “el juez decidirá, según las circunstancias, si debe
tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o
renta” (art. 1932, inc. 2o).
• c) Además del derecho de pedir la terminación del arrendamiento o la rebaja del
precio en su caso, suele el arrendatario tener derecho a que se le indemnicen los
perjuicios, cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
• La indemnización comprende sólo el daño emergente; pero si el vicio era conocido
del arrendador al tiempo del contrato o tal que debió preverlo o por su profesión
conocerlo, “se incluirá en la indemnización el lucro cesante” (art. 1933, inc. 2o).
• d) No tiene el arrendatario derecho a indemnización de perjuicios: 1) si contrató a
sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; 2) si el vicio era tal que
no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte, y 3) si renunció a la acción de
saneamiento por el vicio, designándolo (art. 1934).
Arrendamiento de una cosa a varias personas
• Prevé la ley el caso de que el arrendador haya arrendado la cosa a
diversas personas y adopta análogo criterio que en la compraventa:
“Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas,
el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se
ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el
título anterior prevalecerá” (art. 1922).
 Incumplimiento de la Obligación de entregar
• El incumplimiento de la obligación del arrendador acarrea las consecuencias que son
comunes a todo incumplimiento. Es indispensable averiguar la causa determinante
del incumplimiento, esto es, si se debe al hecho o culpa del arrendador o a un caso
fortuito.
• En efecto, el art. 1925 previene que si el arrendador se pone en la imposibilidad de
entregar la cosa, por hecho o culpa suya, o de sus agentes o dependientes, “el
arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de
perjuicios”.
• Tiene el arrendatario los derechos indicados aunque el arrendador haya creído
equivocadamente y de buena fe que podía arrendar la cosa.
• Pero carece el arrendatario del derecho de demandar indemnización de perjuicios y
sólo puede demandar la terminación del contrato, cuando tuvo conocimiento de la
imposibilidad del arrendador de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o
caso fortuito (art. 1925, inc. 2o).
Mora en el cumplimiento de la obligación de
entregar
• Prevé el art. 1926 las consecuencias de la mora del arrendador en el
cumplimiento de la obligación de entregar la cosa arrendada.
• La mora del arrendador, debida al hecho o culpa suyos o de sus
agentes o dependientes, da derecho al arrendatario a demandar
indemnización de perjuicios.
• Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente
para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse
deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo
motivaron, podrá el arrendatario demandar la terminación del
contrato con derecho para que, además, se le resarzan los perjuicios
sufridos (art. 1926, inc. 2o)
2. Obligación de mantener la cosa en estado
de servir (1927 CC)
• Debe el arrendador entregar la cosa en estado de servir. Pero no
basta con que la cosa sea inicialmente apta; la obligación del
arrendador de procurar al arrendatario el goce de la cosa se prolonga
por el tiempo de duración del arrendamiento.
• Con todo, el arrendador deberá efectuar aun las reparaciones
locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de
caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada.
Reparaciones
• El art. 1935 prescribe: “El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el
costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere
en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias
por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las
hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no
trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su
costo razonable, probada la necesidad”.
Por consiguiente, el derecho del arrendatario para que se le reembolse el costo de
las reparaciones necesarias requiere:
a) que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa;
b) que haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe, a me nos que
la noticia no hubiere podido darse en tiempo;
c) que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente, y
d) que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.
Mejoras útiles
• El arrendador es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles,
siempre que haya consentido en que se efectúen “con la expresa condición
de abonarlas” (art. 1936).
• De este modo, para que el arrendatario tenga derecho a reclamar el pago
de las mejoras útiles es preciso: a) que el arrendador le haya autorizado
para efectuarlas y b) que se haya comprometido expresamente a pagarlas.
• En caso de que las mejoras no se hubieren efectuado en las condiciones
apuntadas, “el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin
detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté
dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos
separados” (art. 1936).
3. Obligación de librar al arrendatario de toda
turbación en el goce. (1928 y 1929 CC)
• De esta manera, la obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la
cosa arrendada se descompone en dos obligaciones:
• a) Obligación del arrendador de no turbar al arrendatario, y
• b) Obligación del arrendador de garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros.

• Las turbaciones de que el arrendatario puede ser víctima de parte de terceros son de
hecho y de derecho.
• Turbación de hecho es la que proviene de vías de hecho de terceros que no pretenden
derechos sobre la cosa arrendada. Turbación de derecho es aquella que se produce por
vías de derecho, esto es, por las acciones que terceros entablen alegando derechos sobre
la cosa arrendada.
• El art. 1930, inc. 1o, es concluyente: “Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de
hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su
propio nombre perseguirá la reparación del daño”.
Turbaciones de Derecho
• El art. 1931 previene: “La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa
arrendada, se dirigirá contra el arrendador”.
• Pero el arrendatario por su parte tiene la obligación de dar noticia al arrendador
de las turbaciones o molestias que reciba de los terceros. La omisión o tardanza
en que incurra le hará responsable de los perjuicios “que de ello se sigan al
arrendador” (art. 1931, inc. 2o).
• a) Cuando la turbación es de relativamente escasa importancia, el arrendatario
tiene derecho a una rebaja del precio. En efecto, el art. 1930, inc. 2o, prescribe:
“Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún
derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior
al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el
precio o renta del arriendo, para el tiempo restante”.
• b) Si la turbación o embarazo fueren considerables, el arrendatario puede pedir la
terminación del contrato. (1930 CC)
 Derecho Legal de retención
Para seguridad de las indemnizaciones que se le adeuden, goza el arrendatario del derecho
legal de retención.
Este derecho se traduce en que no puede el arrendatario ser privado de la cosa arrendada,
mientras tales indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure debidamente
el pago.
De lo anteriormente expresado resulta que el arrendatario podrá retener la cosa cuando se le
deban indemnizaciones en razón:
a) de la mutación de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que
emprenda el arrendador que le turben o embaracen el goce;
b) de las turbaciones de que sea víctima a consecuencia de los derechos que terceros
justifiquen sobre la cosa arrendada;
c) del mal estado de la cosa arrendada;
d) de las mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador, con la
expresa condición de abonarlas.
Carece el arrendatario del derecho de retención en el caso “de extinción involuntaria del
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada” (art. 1937, inc. 2o).
El derecho legal de retención.

• Se trata de un derecho que la ley confiere tanto al arrendador como

al arrendatario, para hacer más eficaz el cobro de las rentas o el pago
de ciertas indemnizaciones, según el caso (artículos 1942 y 1937 del
Código Civil). El derecho legal de retención es una garantía, pero no
es caución, pues no se trata de una obligación “contraída” (artículo 46
del Código Civil) para asegurar otra obligación.
• Alessandri lo define “como aquél en virtud del cual el tenedor o
detentador de una cosa perteneciente a otro, la conserva en su poder
para asegurar el pago de lo que el propietario de la cosa le adeude, y
se ejerce sobre la cosa que se encuentra en poder de la persona a
quien este derecho compete”
Casos en que procede el derecho legal de
retención, tratándose del arrendamiento.
• El arrendador, pues, puede hacer valer este derecho para garantía de lo
que se le deba como consecuencia:
a) de usar el arrendatario de la cosa contrariamente a los términos o al
espíritu del contrato;
b) de los deterioros que cause por no cuidar la cosa como un buen padre de
familia;
c) del hecho de incurrir el arrendatario en mora en la restitución de la cosa;
d) de la terminación del contrato por culpa del arrendatario;
e) por concepto de precio o renta. Con arreglo a lo dispuesto en el inc. 2o del
art. 1942, el derecho legal de re- tención recae sobre “todos los frutos
existentes en la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario
la haya amoblado, guarnecido o provisto”.
Obligaciones del Arrendatario
• Como contrato bilateral que es, el arrendamiento impone igualmente
obligaciones al arrendatario.
• El arrendatario está obligado:
1o. A pagar el precio o renta;
2o. A usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato;
3o. A cuidar de la cosa como un buen padre de familia;
4o. A efectuar las reparaciones locativas, y
5o. A restituir la cosa al término del arrendamiento.
La primera y la última de tales obligaciones son de la esencia del contrato. El
goce del arrendatario es necesariamente oneroso y temporal.
1. Pago del precio (1943-1944)
• La falta de pago del precio o renta confiere al arrendador el derecho
alternativo de pedir el cumplimiento del contrato o su terminación.
• Las reglas generales tienen, en tal caso, pleno vigor.
• Cada vez que se pone término al arrendamiento por culpa del arrendatario,
debe éste pagar los perjuicios que resulten para el arrendador.
• Esta indemnización comprende, especialmente, el pago de la renta por el
tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer
cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
• Para liberarse de este pago el arrendatario podrá proponer, bajo su
responsabilidad, otra persona idónea que le sustituya por el tiempo que
falte, prestando fianza u otra seguridad competente (art. 1945).
2. Obligación de usar la cosa según los
términos y espíritu del contrato
• La forma del goce será, en primer término, la que las partes convengan
expresamente. A falta de estipulación, el goce del arrendatario deberá
ajustarse a la presunta intención de los contratantes y al natural destino de
la cosa.
• El art. 1938 previene sobre el particular: “El arrendatario es obligado a usar
de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en
consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta
de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada,
o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la
costumbre del país”.
• De esta manera, por ejemplo, el arrendatario de una casa habitación no
puede instalar en ella un comercio o el arrendatario de un caballo de silla,
destinarlo a arrastrar un vehículo.
3. Obligación de cuidar la cosa como buen
padre de familia (1939)
• Consecuencia de la obligación de cuidar de la cosa es la prohibición que la ley
impone al arrendatario de subarrendar o ceder el arriendo, a menos que se le
autorice expresamente para ello.
• El art. 1946 dispone: “El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni
de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este
caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros
términos que los estipulados con el arrendatario directo”.
• En el subarriendo hay dos arrendamientos superpuestos; el subarrendador se
encuentra doblemente obligado y asume una doble calidad: de arrendatario en el
primer contrato y de arrendador en el segundo, respecto del subarrendatario.
• Ceder el arriendo, en cambio, es transferir a un tercero el derecho de goce que
del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario.
 4. Obligación de ejecutar las reparaciones locativas.
• Como ya lo vimos, y ahora reiteramos, las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario. En dos casos, sin embargo,
serán de cargo del arrendador las reparaciones locativas:
i.- Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; o
ii.- Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (art. 1927, inc. 2o).
Tratándose de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1970 señala que las reparaciones locativas a que es obligado el
arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió, quedando exento de responsabilidad de los
deterioros que provengan:
i.- Del tiempo y uso legítimo;
ii.- De fuerza mayor o caso fortuito;
iii.- De la mala calidad del edificio, por su vetustez (o sea, por su antigüedad), por la naturaleza del suelo, o por defectos de
construcción.
• En los artículos 1971 y 1972, el Código Civil detalló algunos casos de reparaciones locativas, tratándose de edificios.
Menciona al efecto las siguientes obligaciones, sin que por ello deba entenderse que son taxativas, sino que sólo
ejemplares:
• i.- Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas,
que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen;
• ii.- Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques; iii.- Mantener en estado de servicio las puertas,
ventanas y cerraduras; iv.- Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente
aseadas;
• v.- Mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas.
5. Obligación de permitir al arrendador la
inspección de la cosa arrendada.
• El arrendador gozaría de esta facultad, aún sin haber cláusula que
expresamente lo autorice a ejercerla, pues nos parece que la
obligación del arrendatario de permitir el acceso del arrendador,
emana del principio general consagrado en el art. 1546 del Código
Civil, en orden a que los contratos deben ejecutarse de buena fe. Por
cierto, el arrendador debiera ejercitar este derecho de inspección
comunicando previamente su intención al arrendatario y de la forma
que produzca la menor molestia posible a éste.
• Debe hacerse sólo en forma esporádica, una o dos veces en el año, o
cuando circunstancias excepcionales lo ameriten, como la ocurrencia
de un siniestro, por ejemplo un incendio, terremoto u otra
contingencia similar.
Indemnizar por los daños que se causen en la cosa
o por su destrucción.
• Podría ocurrir que el arrendatario ocasione daños en la cosa que
recibió en arrendamiento o derechamente la destruya. Si tales daños
o tal destrucción, conforme a las reglas generales, se deben a la culpa
o al dolo del arrendatario, deberá indemnizar al arrendador. Si el daño
o la destrucción de la cosa, se producen por caso fortuito o fuerza
mayor, el arrendatario no será responsable.
• El arrendatario también deberá responder por los daños que se
causen en la cosa arrendada por sus huéspedes, por sus
dependientes o por sus subarrendatarios (art. 1947, inc. 4o)
6. Obligación de restituir la cosa arrendada al final
del arrendamiento.
• Dispone el art. 1947, inc. 1o, que el arrendatario es obligado a restituir al fin del arrendamiento.
• La cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario, pero tomando en
consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos (art. 1947, inc. 2o).
• Si no consta el estado en que se encontraba la cosa el tiempo en que fue entregada al
arrendatario, se entenderá que éste la recibió “en regular estado de servicio”, a menos que el
arrendatario pruebe lo contrario (art. 1947, inc. 3o).
• Si el arrendatario, voluntariamente, restituye la cosa antes del último día fijado para el contrato,
será obligado a pagar la renta de todos los días que falten hasta completar el plazo convenido
(art. 1955).
• Excepcionalmente, no estará obligado el arrendatario a pagar las rentas futuras, cuando se trate
de un inmueble urbano, destinado a la vivienda, arrendado a plazo fijo superior a un año, y se
hubiere impuesto al arrendatario prohibición de subarrendar (art. 5o de la Ley No 18.101).
• Si se trata de un inmueble, deberá restituirse desocupado, poniéndolo a disposición del
arrendador y entregándole las llaves del mismo (art. 1948).
Incumplimiento de la obligación de restituir.

• Terminado el arriendo, el arrendatario debe restituir la cosa; se hace

exigible su obligación.
• Pero para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir
es menester que sea requerido o reconvenido por el arrendador.
• La expiración del plazo estipulado no es bastante; trátase de un caso
de excepción en que la ley exige que se requiera al deudor para
constituirle en mora.
• El art. 1949 dispone: “Para que el arrendatario sea constituido en
mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del
arrendador, aun cuando haya precedido desahucio”.
Regulación en la Ley No 18.101

• El art. 3o alude a los contratos pactados mes a mes y de duración

indefinida: en ellos, el arrendador sólo podrá ponerles término
mediante desahucio judicial o mediante desahucio practicado a
través de una notificación personal efectuada por un notario.
• Esta segunda opción, es una novedad incorporada por la Ley No
19.866, que reformó el inc. 1o del art. 3o de la Ley No 18.101, pues
con antelación, sólo era posible el desahucio judicial. Se manifiesta en
esta reforma, la intención del legislador, en orden a propender que
sea más ágil la restitución del inmueble al arrendador, en los casos
planteados.
Regulación en la Ley No 18.101
• El art. 4o de esta ley, se refiere a los contratos de plazo fijo que no exceden de un año.
Establece el precepto que en tales contratos, el arrendador sólo podrá solicitar
judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendrá
derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda.
• Como destaca Jorge López Santa María, se trata de un caso en el cual el propio
legislador, con una ley permanente, vulnera el principio de la fuerza obligatoria del
contrato, pues mantiene la vigencia del mismo, más allá del plazo estipulado por las
partes.
• El art. 5o de la ley, se refiere a los contratos pactados a plazo fijo superior a un año,
cuando el inmueble se destina a la habitación. En este caso, si se prohibió al
arrendatario subarrendar,
• éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por
el período que falte. También constituye esta norma una vulneración al principio de la
fuerza obligatoria del contrato. Ahora bien, dado que el precepto se refiere al inmueble
que se destina a la habitación, debemos colegir que aquél destinado por ejemplo a
oficina o establecimiento comercial, no queda comprendido dentro de la excepción
Regulación en la Ley No 18.101
• El art. 6o de la ley, alude a la restitución del inmueble, cuando fue
abandonado por el arrendatario:
Se agregó un inciso, el segundo, al art. 6o de la ley, disponiendo al efecto:
i) que ante el abandono del inmueble por el arrendatario sin restituírselo al
arrendador, éste podrá solicitar al juez competente que se lo entregue, sin
forma de juicio;
ii) el juez competente así lo autorizará, previa certificación del abandono
hecha por un receptor judicial o por un notario (el precepto dice “por un
ministro de fe”, de manera que incluimos a los dos funcionarios);
iii) el ministro de fe levantará acta del estado en que se encuentra el bien raíz
al momento de su entrega al arrendador, remitiendo copia de dicha acta al
tribunal.
Extinción
• El arrendamiento expira por las causas generales en que expira todo contrato y
por las especiales previstas en el artículo 1950
• i) Por la destrucción total de la cosa arrendada:
• La razón de esta causal es obvia pues la destrucción de la cosa ocasiona la falta de
objeto para la obligación del arrendador y, en consecuencia, falta de causa para la
obligación del arrendatario de pagar la renta.
• La destrucción debe ser total: si fuera parcial, el arrendatario quedaría sometido
a la decisión del juez, el cual debe determinar si atendidas las circunstancias ha
de ponerse término al contrato o concederse una rebaja en el valor de la renta
(artículo 1932).
• La destrucción total de la cosa arrendada pone término al contrato sea que se
produzca por caso fortuito o por culpa del arrendador (esto es, por el mal estado
o la mala calidad de la cosa arrendada). Lo que sí varía en un caso o en el otro
será la indemnización a que estaría obligado a pagar el arrendador.
Extinción
• ii) Por la extinción del derecho del arrendador:
• Para determinar los efectos que se producen, es preciso distinguir si el
derecho del arrendador se extingue por su hecho o culpa, o sin culpa:
• Si se extingue sin culpa del arrendador: como lo sería, por ejemplo, el caso
en que el arrendador era propietario fiduciario, usufructuario o había
pendiente alguna condición resolutoria (no la condición resolutoria tácita
porque en dicho caso sería con culpa del arrendador) y se resuelve el
derecho del arrendador.
• La regla general es que el arrendador no responde por ello frente al
arrendatario, salvo en el caso que al momento de celebrar el contrato de
arrendamiento el arrendador se hubiere hecho pasar por propietario
absoluto. En dicho caso, tendría que indemnizar al arrendatario (artículos
1958 y 1959).
Extinción
• Si se extingue por culpa del arrendador: sea porque el arrendador vende
la cosa arrendada o la pierde por no haber pagado el precio de la venta y
opera la condición resolutoria tácita, la regla general será que el
arrendador deberá indemnizar al arrendatario en todos aquellos casos en
que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el
arriendo (artículo 1961).
• La regla general es que el sucesor NO estará obligado a respetar el arriendo
(por el principio del efecto relativo de los contratos), salvo en los casos del
artículo 1962.
• Por consiguiente, si la persona que sucede al arrendador está obligada a
respetar el arriendo, no existirá responsabilidad del arrendador respecto
del arrendatario porque el contrato subsiste y no se le ha causado al
arrendatario perjuicio alguno.
 Extinción
• Están obligados a respetar el arriendo aquellos que caen en algunos de los casos que
taxativamente señala el artículo 1962:
• i. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título no lucrativo (o a
título gratuito)
• ii. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores
hipotecarios.
• iii. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública
inscrita el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
• ¿El tercero que subasta la propiedad arrendada en remate provocado por el acreedor
hipotecario queda obligado por el No. 2 o por el No. 3 del artículo 1962?
• La distinción tiene importancia porque el contrato podría estar reducido a escritura pública
pero no inscrita. En dicho caso, se aplicaría el No. 2.
• Es importante tener presente que el artículo 1962 NO se aplica al arrendamiento de predios
rústicos. El artículo 10 del D.L. 993 establece que el nuevo adquirente SIEMPRE estará
obligado a respetar el contrato de arriendo, sea cual sea el título de la adquisición, esto es, a
título gratuito u oneroso.
Extinción
• ¿Se aplicaría el artículo 1962 al verdadero dueño que recupera la posesión de la cosa mediante el
ejercicio de la acción reivindicatoria?
- No, porque a él le es inoponible el contrato de arrendamiento.
- Algunos han dicho que el artículo 1962 presentaría la particularidad de transformar el derecho
personal de goce que resulta del contrato de arriendo al arrendatario en un derecho real pues
podría oponerse a terceros.
• Hay dos situaciones en las que el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada puede verse
afectado sin que por ello termine el contrato de arriendo:
Artículo 1965: si un acreedor del arrendador traba embargo sobre la cosa arrendada, tiene derecho
éste acreedor a substituirse en los derechos del arrendador haciendo subsistir el contrato (acción
oblicua o subrogatoria, artículo 2466 inc. 2°).
Por su parte, si es el arrendatario el que cae en insolvencia, tampoco necesariamente se pone fin al
contrato (artículo 1968).
Finalmente, también se extingue el derecho del arrendador y se pone término al contrato de
arrendamiento cuando el bien arrendado es expropiado por causa de utilidad pública (artículo
1960).
Extinción
• iii) Por el vencimiento del tiempo estipulado para la duración del contrato:
• El arrendamiento es un contrato por esencia temporal, necesariamente ha de tener un
fin, pero su duración puede ser determinada o indeterminada.
• Cuando el contrato tiene una duración determinada, sea que se haya pactado así en
forma expresa por las partes, por aplicación de la costumbre o por la naturaleza misma
de la cosa arrendada, el contrato se extingue por el vencimiento del lapso: no es
necesario pedir el desahucio del contrato según el artículo 1954 y sólo corresponde
demandar su restitución.
• Ahora bien, si el arrendamiento no se ha estipulado por un plazo determinado, el
contrato debe terminar por desahucio, que es "el aviso anticipado que da el arrendador
o arrendatario de su deseo de poner término al arrendamiento".
• Este desahucio puede ser judicial o extrajudicial, aunque en materia de arrendamiento
de predio urbanos la Ley 18.101 dispone que el arrendador sólo podrá poner término al
contrato mediante desahucio judicial (artículo 3° Ley 18.101).
Extinción
• En los demás casos, el desahucio se regula en los plazos y de la forma
señalada en el artículo 1951.
• Finalmente, cabe señalar que la regla general es que si el contrato termina
por la llegada del plazo o por desahucio, el hecho que el arrendatario siga
en poder de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador NO
significa que el contrato se prorrogue, SALVO que (artículo 1956):
• i. Se trate de un bien raíz,
• ii. Que el inmueble siga en poder del arrendatario y éste haya pagado un
período posterior de pago con el consentimiento del arrendador,
• iii. Que por cualquier razón las partes hayan manifestado su intención
inequívoca de perseverar en el contrato.
Extinción
• El contrato se entiende prorrogado por tres meses, sin perjuicio de
que al término de éstos se prorrogue de la misma manera.
• Y tratándose de predios rústicos, el contrato se entiende prorrogado
por el tiempo necesario para la próxima recolección de frutos.
• Esta es la llamada reconducción tácita.
Extinción
• iv) Por sentencia judicial:
Ello ocurre generalmente en caso de (1) nulidad o rescisión según las reglas
generales y (2) cuando se pide la terminación del contrato por
incumplimiento de las obligaciones que emanan del contrato, (3) o la
resolución cuando el contrato aún no ha empezado a cumplirse.
Si el arrendamiento termina por culpa del arrendatario, cabrá además pedir
indemnización de perjuicios y, normalmente, se pide el pago de la renta
hasta el día en que hubiere cesado o podido cesar el contrato (1968).
Pero los acreedores del arrendatario, interesados en la subsistencia del
contrato, podrán sustituirse al arrendatario, rindiendo caución a satisfacción
del arrendador.
Por este motivo, el art. 1968, inc. 1o, expresa que “la insolvencia declarada
del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo”.
Extinción
• Expira el arrendamiento cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que
impidan total o parcialmente el goce del arrendatario.
• El art. 1966 dispone: “Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo
o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte
impidan su goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden
las reglas dadas en el art. 1928”
• En otras palabras, el arrendador puede poner fin al contrato; pero el
arrendatario, a su vez, tiene derecho a que se le rebaje proporcionalmente el
precio o renta y, eventualmente, a que se le indemnicen los perjuicios sufridos.
• En cambio, está vedado al arrendador poner término al contrato a pretexto de
que necesita para sí la cosa.
• El art. 1967 dice al respecto: “El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de
estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la
cosa arrendada para sí”.
Arrendamiento de bienes de sus representados
hecho por el padre, madre, marido o guardador.
• El padre, madre, marido y guardador no pueden arrendar los bienes de sus hijos, mujer o pupilos sino por
un cierto tiempo.
• El artículo 1969 dispone que los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o madre como
administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes
sociales y del otro cónyuge, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminada la tutela o
curaduría, o la administración paterna o materna, o la administración de la sociedad conyugal), a los arts.
407, 1749, 1756 y 1761.
• El art. 407 dispone que el tutor o curador no podrá dar en arrendamiento por más de cinco años los bienes
urbanos del pupilo, ni por más de ocho los bienes rústicos, ni por más tiempo del que falte al pupilo para
llegar a la mayor edad. Y el inc. 2o agrega: “Si lo hiciere no será obligatorio el arrendamiento para el pupilo o
para el que le suceda en el dominio del predio, por el tiempo que excediere de los límites aquí señalados”.
• La regla es aplicable, según el art. 255, al arrendamiento de los bienes del hijo de familia.
• De este modo, el arrendamiento se extingue por la llegada de los plazos indicados, aunque se haya
estipulado un término mayor.
• Análoga limitación se impone al marido para arrendar los bienes de la mujer, sin su autorización; los
contratos que el marido celebre, con infracción de lo dispuesto en el art. 1756, regirán sólo por los plazos
que la ley permite.
Normas especiales sobre Arrendamiento de
predios Urbanos (Ley 18.101)
La Ley 18.101 contiene una normativa de carácter especial que rige el
contrato de arrendamiento de los bienes raíces urbanos.
Supletoriamente, en lo no previsto por dicha
Ley, se aplican las disposiciones del Código Civil.
La Ley 18.101 fue dictada en 1982 y derogó al antiguo D.L. 964 de
1975. Sin embargo, el D.L. mantiene su eficacia para todos aquellos
celebrados bajo su vigencia (artículo 22 Ley Sobre el Efecto Retroactivo
de las Leyes).
Normas especiales sobre Arrendamiento de
predios Urbanos (Ley 18.101)
Se aplica a todos los bienes raíces comprendidos dentro del radio urbano respectivo y a los que se
encuentren fuera del territorio urbano siempre que su superficie no exceda de una hectárea
(artículo 1° Ley 18.101).
La Ley no se aplica a los inmuebles señalados en el artículo 2°:
1) Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o
estén destinados a ese tipo de explotación.
2) Inmuebles fiscales.
3) Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos
continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
4) Hoteles, residenciales y establecimientos similares en las relaciones derivadas del
hospedaje.
5) Estacionamientos de automóviles y vehículos.
El procedimiento judicial que se aplica en esta materia es un procedimiento sumario, con algunas
reglas especiales.
 Normas especiales sobre Arrendamiento de
predios Urbanos (Ley 18.101)
Los derechos que confiere la ley a los arrendatarios son IRRENUNCIABLES (artículo 19).
Si bien el contrato sigue siendo consensual, la escrituración se hace necesaria por vía de prueba ya que
la ley dispone que en los contratos verbales se presumirá que la renta será aquella que señale el
arrendatario (artículo 20). LEER CAMBIOS LEY 21461 SOBRE JUICIO MONITORIO
- Es una presunción simplemente legal.
- El desahucio dado por el arrendador debe ser SIEMPRE judicial.
- La restitución también debe ser pedida judicialmente.
- Bajo la vigencia del antiguo D.L. 964, para pedir el desahucio, el arrendador debía dar un
"motivo plausible". La Ley 18.101 suprime esta exigencia, bastando que el arrendador
ponga en conocimiento del arrendatario su deseo de poner fin al contrato.
Como puede observarse, en el contrato de arrendamiento siempre van implícitos intereses que pueden
variar según las perspectiva buscada por la administración de turno.

Si el plazo del contrato es superior a 1 año, se entiende implícita la facultad de subarrendar, salvo
estipulación en contrario (art. 5o), lo que modifica lo dispuesto en el art. 1946 del Código Civil.
Desahucio según la Ley 18.101
En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de
duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse
judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses,
contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el
arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder,
en total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo
establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de
arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.
La Ley no dijo que ocurría con los contratos de plazo fijo superior a un año. Al no haber
plazos de desahucio aplicables se concluye que sólo habrá que pedir la restitución judicial.
Bastaría con entablar la demanda anticipadamente al vencimiento del plazo para pedir la
restitución en el tiempo convenido.
Terminación del contrato por el no pago de la
renta
• En el arrendamiento, la terminación puede pedirse por falta de pago de la renta, o por
incumplimiento por el arrendatario de alguna otra obligación.
• El art. 10 de la ley dispone que en cuanto se pida la restitución por falta de pago de la
renta, en este caso se aplican los arts. 1977 y 611 C.P.C.
• La primera reconvención se practica con la notificación de la demanda y la segunda en la
audiencia de contestación. Al ejercitarse la acción de terminación, podrán deducirse
también, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquélla se funde y las
de pago de consumos de luz, energía eléctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por
servicios comunes y de otras prestaciones análogas que se adeuden, quedando
comprendidas en la acción las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen
durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se efectúe.
• El art. 8o dispone que el procedimiento será verbal y quedará regido por las normas
procesales que se establecen en los numerales de ese artículo. Cabe hacer presente que
aun cuando la ley establece que el procedimiento será verbal, en realidad se trata de uno
escri- turado, pero concentrado, en que el tribunal de oficio o a petición de parte, pue-
de decretar los medios probatorios que estime pertinentes.
 Procedimiento Monitorio para cobro de
rentas de arrendamiento
• Arts 18-A a 18-K. Remitirse a modificaciones de Ley 21461 de 30 de ju nio
de 2022.
• 18-B inc 4 y 5: La declaración de inadmisibilidad no obstará a que el
acreedor demande la misma obligación en el procedimiento declarativo
previsto en esta ley.
En el procedimiento monitorio no procederá el ejercicio conjunto de la
acción de cobro de rentas de arrendamiento y de las acciones de desahucio y
restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de
arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de
consumo del inmueble arrendado.
Procedimiento Monitorio para cobro de
rentas de arrendamiento
• 18-C: El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el
deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le
tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá
su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo
no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se
encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución
tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título
suficiente para su ejecución.
• 18-K.- Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a
las acciones de comodato precario que persigan la restitución del
inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del
Código Civil.
Procedimiento Monitorio para cobro de
rentas de arrendamiento
• 18-E.- El procedimiento monitorio de cobro de
rentas de arrendamiento terminará si, antes del
vencimiento del plazo previsto para la oposición, el
deudor procediere al pago requerido dando
satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y
costas. Si el pago fuere parcial, se seguirá adelante el
procedimiento monitorio por la parte de la deuda no
solucionada.
• 18-F; 18-G y 18-H regulan cas de oposición de
deudor.
Multas Art. 24.
• Serán sancionados con multas de 1 a 60 unidades de fomento, que
impondrá el juez, a beneficio fiscal:
1) El arrendatario que incurriere en falsedad en la declaración, sea
acerca de la existencia o no de subarrendatarios, o de sus nombres;
2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo,
no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el
subarrendatario fuese lanzado del inmueble.
3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al
arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus
muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.
Arrendamiento y Subarrendamiento Abusivo
• 24 bis, ter y quáter.
Arrendamiento de Predios Rústicos
• El Decreto Ley No 993, que establece disposiciones especiales sobre
arrendamiento de predios rústicos, dispone que se entenderá por
predio rústico el definido como tal por la Ley No 16.640, relativa a la
Reforma Agraria. En el marco de esa ley, se definió como “predio
rústico” todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o
forestal
Normas Especiales sobre arrendamiento de
predios rústicos
• El contrato de arrendamiento de predios rústicos puede revestir diferentes modalidades
según la naturaleza del precio:
Si el precio se paga en dinero hay simplemente un contrato de arrendamiento de predio
rústico y el arrendatario se llama "colono".
Si el precio se paga en frutos naturales de la cosa, pero estipulándose un cantidad fija de
los mismos, la situación es la misma que la anterior.
Si el precio consiste en una CUOTA de los frutos naturales de cada cosecha, el contrato se
llama "aparcería" y el arrendatario se llama "colono aparcero".
Esta última categoría de contrato participa de las características del contrato de sociedad e
incluso de contrato de trabajo, y por ello el D.L. 993 lo ha regulado minuciosamente.
El D.L. 993 se dictó el 1975, derogando las disposiciones atingentes a esta materia
contenidas en la Ley de Reforma Agraria. El D.L. 993 contempla normas sobre
arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparcerías y otras formas de explotación
de predios rústicos por terceros
Arrendamiento de Predios Rústicos
• Es un contrato solemne (es una modificación introducida por la Ley 18.985
de 28 de Junio de 1990, reforma tributaria). Debe pactarse por escritura
pública o por escritura privada en presencia de dos testigos mayores de
dieciocho años.
- Está prohibido subarrendar todo o parte del predio sin autorización previa y
por escrito del propietario.
- El arrendatario debe cumplir todas las disposiciones tendientes a proteger
los recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato.
- Si el arrendador transfiere el inmueble arrendado, el nuevo propietario
estará obligado a mantener los términos del contrato salvo acuerdo en
contrario con el arrendatario
Juez Competente
• Conforme a lo dispuesto en el art. 2o del Decreto Ley No 993, conocerá y
resolverá las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes, el juez de
letras del departamento (entiéndase comuna) donde estuviere ubicado el
inmueble o el juez de cualquiera de los departamentos (las comunas) si el
inmueble estuviere ubicado en más de uno (una comuna).
• Se aplicará el procedimiento establecido para el juicio sumario en el Título
XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil.
• Nada impide que las partes acuerden someter la contienda al
conocimiento y decisión de un juez árbitro, quien se ceñirá al
procedimiento que señalen las partes en el respectivo contrato o, en su
defecto, al que corresponde a los árbitros arbitradores.
Obligación del arrendatario, de preservar el
medioambiente y los recursos naturales.
• El art. 8o del Decreto Ley No 993 impone al arrendatario la obligación de
cumplir las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre
protección y conservación de los recursos naturales que existan en el
predio arrendado. Si se infringiere esta obligación, el arrendador podrá
solicitar la terminación inmediata del contrato (art. 9o), acompañando con
la demanda, un informe técnico en que la funde. El informe, dice el inc. 2o
del art. 9o, “deberá ser elaborado por un profesional debidamente inscrito
en el Colegio respectivo”, exigencia que no podría aplicarse en la
actualidad, pues se derogaron las normas que obligaban a los profesionales
a incorporarse al Colegio de la orden. Otra interpretación pugnaría con la
Constitución Política de la República.
• La misma obligación se impone al mediero, en el art. 17 del Decreto Ley No
993, según veremos.
Mediería y Aparcería
• "Se entenderá por contrato de mediería o aparecería aquel en que una
parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno y
la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de
repartirse los frutos o productos que resulten, obligándose, ambas partes,
además, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotación
de los terrenos, a concurrir en los gastos de producción, a realizar en forma
conjunta la realización de la explotación y a participar en los riesgos de la
misma" (artículo 12 D.L. 993).
Partes:
1. Cedente: quien confiere el uso.
2. Mediero: quien se obliga a trabajarla.
Si nada se dice expresamente, se entiende que el producto que se obtenga
se dividirá en partes iguales.
 Mediería y Aparcería
iii.- Obligaciones de las partes (art. 12o, inc. 1o):
i) El cedente, debe aportar el uso de una determinada superficie de terreno;
ii) El mediero, debe aportar el trabajo para realizar cultivos determinados;
iii) Tanto el cedente como el mediero deben aportar los elementos necesarios para la adecuada
explotación del terreno;
iv) Ambas partes deben concurrir a los gastos de producción;
v) Los dos contratantes deben realizar en forma conjunta la
dirección de la explotación;
vi) Cedente y mediero deben participar en los riesgos de la
explotación.
vii) Cedente y mediero deben abstenerse de ceder los derechos
resultantes del contrato (artículo 15 del Decreto Ley 993).
viii) Los medieros están obligados a dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y
reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales (artículo
17 del Decreto Ley 993).
Mediería y Aparcería
• iv.- Contenido mínimo del contrato de mediería, cuando se celebra por escrito (art. 13o):
i) Individualización de las partes;
ii) Descripción, ubicación y superficie de los terrenos que se
aportan en mediería, los demás aportes que se estipulen y
la forma como se harán por las partes;
iii) Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarán;
iv) Forma y porcentaje en que será distribuido entre las partes
el producto y utilidades que se obtengan de la explotación, así como la manera en que
serán repartidas las pérdidas, si las hubiere;
v) Fecha de entrega y de restitución de los terrenos; y
vi) Cláusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar
también la persona que intervendrá como árbitro arbitrador.
Mediería y Aparcería
v.- Estipulaciones que la ley presume incorporadas en el contrato de mediería, cuando no
se celebra por escrito (art. 14 del Decreto Ley No 993):
i) Se presumirá que el cedente está obligado a aportar los terrenos y el agua
correspondiente, si aquéllos fueren de riego;
ii) También se presume que el cedente está obligado a aportar la mitad de las semillas o
plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o su valor equivalente en dinero;
iii) Asimismo, el cedente debe aportar los dos tercios de los fertilizantes de efectos
duraderos utilizados en el último año de la mediería;
iv) El mediero, por su parte, deberá aportar el trabajo y el saldo de las prestaciones
complementarias de las que corresponden al cedente;
v) Se presumirá, igualmente, que el producto que se obtenga, deberá ser distribuido por
partes iguales; y
vi) Se presumirá que el plazo del contrato es de un año, salvo prueba en contrario.
Mediería y Aparcería
vii.- Causales especiales de extinción del contrato de mediería: conforme al art. 18 del
Decreto Ley No 993, el contrato de mediería se extinguirá por las causales de terminación
de los contratos en general, y en especial, por las siguientes:
i) Por haberse infringido la prohibición de ceder los derechos resultantes del contrato;
ii) Por haber establecido el mediero submedierías, sin la autorización del cedente;
• iii) Por haberse infringido por el mediero, su obligación de dar cumplimiento a las
disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de
los recursos naturales, caso en el cual el demandante deberá acompañar a la solicitud de
terminación judicial del contrato, un informe técnico sobre los hechos que sirven de
fundamento a su acción;
• iv) Por el fallecimiento o imposibilidad física del mediero. En este caso, la sucesión del
mediero o el mismo, según corresponda, deberá ser indemnizado por el cedente en un
monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el mediero. El fallecimiento del
cedente no será causal de término anticipado del contrato de mediería.
Arrendamiento para la confección de una obra
material.
• El arrendamiento de obra o contrato de confección de obra material
se puede definir como “aquél por el cual una persona llamada
artífice, se obliga, mediante cierto precio, a ejecutar una obra
material”.
• En este contrato, el artífice es el arrendador, y quien encarga la obra
es el arrendatario.
Arrendamiento para la confección de una obra
material.
a) El consentimiento, como en todo contrato; b) Un precio, como en todo arrendamiento.
Bajo dos modalidades puede convenirse el precio:
i.- Pagar una sola cantidad, por toda la obra: obra a precio alzado;
ii.- Pagar por etapas o partes, según avance la obra: obra por administración.
Si las partes no hubieren fijado el precio, el art. 1997 del Código Civil establece:
i.- Se presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la
misma especie de obra (vale decir, la ley se remite a la costumbre); y
ii.- A falta de dicho precio, será el que se estime equitativo por peritos. c) Encargar la
ejecución de una obra material: el arrendador pone su trabajo o experticia al servicio de
otro, con el fin de transformar una materia y confeccionar una nueva obra para el
arrendatario. Como señala Alessandri, “caben dentro de este contrato los más variados
trabajos: el de sastre, del carpintero, del arquitecto, del ingeniero, etc.
Arrendamiento para la confección de una obra
material.
• Pero no todo encargo que supone confeccionar una obra material es arrendamiento. En
efecto, es imprescindible precisar cuando la confección de una obra material es compraventa,
y cuando es arrendamiento. El art. 1996 del Código Civil resuelve el problema:
i.- Será compraventa: cuando el que suministra la materia es el propio artífice. Se trata de una
compraventa a prueba o al gusto, porque sólo se perfecciona cuando el que ordenó la obra la
aprueba. Por lo tanto, el riesgo por la pérdida de la cosa será asumido por el vendedor, mientras
el comprador no manifiesta su conformidad (incisos 1o y 2o del art. 1996, que establecen una
solución idéntica a la establecida en el art. 1823 del Código Civil).
ii.- Será arrendamiento: si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra (art.
1996, inc. 3o). En este caso, el riesgo por la pérdida fortuita de la materia será asumido por el
arrendatario (artículo 2000), lo que no constituye ninguna novedad, pues se está aplicando el
aforismo res perit dominio, la cosa (la materia proporcionada, en este caso) perece para su
dueño. Si la pérdida o destrucción es imputable al artífice, él será obviamente responsable.
Puede ocurrir que ambas partes suministren materiales, caso en el cual será arrendamiento si la
materia principal es aportada por el que encarga la obra, y compraventa a la inversa (artículo
1996, inciso 4o).
Aprobación de la obra
Una vez ejecutada la obra por el artífice, quien se la encargó debe
manifestar su aprobación. Las reglas son las siguientes:
a) La aprobación (“reconocimiento”, dice la ley) puede hacerse por
partes o por el todo (art. 2001 del Código Civil).
b) Si hay discrepancia entre las partes, ellas nombrarán peritos que
decidan.
c) Si se estima fundada la alegación de quien encargó la obra, éste
podrá obligar al artífice:
i.- A hacer nuevamente la obra;
ii.- A indemnizarle los perjuicios (art. 2002 del Código Civil).
El arrendamiento de servicios.

• Es el contrato por el cual una de las partes se obliga a prestar a otra un

servicio de naturaleza inmaterial, a cambio de un precio a pagar por la
segunda.
• Si en el servicio predomina la inteligencia sobre la obra de mano,
estaremos ante un arrendamiento de servicios. Si, por el contrario,
predomina la obra de mano por sobre la inteligencia, estaremos ante un
contrato de arrendamiento consistente en la confección de una obra
material. Atendido a lo anterior, dentro del ámbito propio del
arrendamiento de servicios, sólo incluiremos la primera hipótesis.
• En ocasiones, la línea que separa el contrato de arrendamiento de servicios
con un contrato de trabajo, puede ser difusa y obligar a precisarla a los
tribunales, en especial cuando las partes emplean expresiones propias del
segundo de estos contratos, pero sin que del resto de sus cláusulas se
pueda desprender que posea tal naturaleza jurídica.
Formas que puede asumir el arrendamiento de
servicios inmateriales.
Puede revestir tres formas:
a) Una obra aislada en que predomina el esfuerzo intelectual sobre la
obra de mano;
b) Una larga serie de actos que se ejecutarán en un período de tiempo
más o menos prolongado; y
c) Servicios prestados por profesionales.
Obra intelectual aislada.

• Se contempla en el art. 2006 del Código Civil: “Las obras inmateriales, o en que
predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composición literaria,
o la corrección tipográfica de un impreso, se sujetan a las disposiciones especiales
de los artículos 1997, 1998, 1999 y 2002”.
• La ley, como puede observarse, asimila esta modalidad del arrendamiento de
servicios inmateriales al contrato de confección de obra material, y a las
soluciones contempladas en los cuatro artículos mencionados. Por ende, si el
precio por el servicio no fue fijado por los contratantes, se pagará el que
ordinariamente se paga por la clase de trabajo de que se trate, es decir, conforme
a la costumbre, y, de no haberla, se fijará por peritos (art. 1997); si se facultó a un
tercero para fijar el precio (art. 1998), se estará a lo que éste establezca, y de
fallecer antes de hacerlo, no habrá contrato (si murió antes de prestarse el
servicio) o se regulará por peritos (si murió después de prestarse el servicio);
quien encargó el servicio podrá hacerlo cesar (art. 1999); y si quien encargó el
servicio no estuviere conforme con lo realizado por el prestador del mismo, se
estará a lo dispuesto en el art. 2002 del Código Civil.
Obra que supone una larga serie de actos.

• Dispone el art. 2007: “Los servicios inmateriales que consisten en una

larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la
prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas,
histriones y cantores, se sujetan a las reglas especiales que siguen”.
• El art. 2008 dispone por su parte que respecto de cada una de las
obras parciales en que consista el servicio, se observará lo dispuesto
en el art. 2006 (o sea, se aplicarán los artículos 1997, 1998, 1999 y
2002).
Servicios de profesionales liberales.

• Se refieren a estos servicios los artículos 2012, en el título del arrendamiento, y 2118, en
el título del mandato.
• Dispone el art. 2012: “Los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el
art. 2118 se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrario a ellas.”
• A su vez, el art. 2118 establece: “Los servicios de las profesiones y carreras que suponen
largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona
respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato.” Se desprende de estos
preceptos, que los servicios prestados por profesionales liberales se rigen primero por las
normas del mandato y en lo que éstas no resuelvan, por las normas del arrendamiento
de servicios.
• En realidad, como señala Vodanovic, “los servicios prestados por los médicos, abogados
o ingenieros, no pueden considerarse como un mandato, porque no llevan envuelta la
facultad de representar a otro, y si la ley ha asimilado estos servicios al mandato fue
porque creyó desdoroso reglamentarlos en el arrendamiento”.
Término del contrato de arrendamiento de
servicios inmateriales
• Es necesario distinguir si las partes estipularon o no el desahucio. Si
así lo estipularon, terminará el contrato previo desahucio hecho en la
forma convenida. Si nada se estipuló acerca del desahucio, las partes
podrán poner término al contrato cuando quieran. Con todo, si la
retribución que recibirá el prestador del servicio consiste en
pensiones periódicas, el aviso de término del contrato deberá darse
con una anticipación de medio período a lo menos (art. 2009 del
Código Civil).
Responsabilidad del profesional
• Usualmente, su responsabilidad deriva del incumplimiento de las
obligaciones que le ha impuesto el contrato, sea que se hayan explicitado,
o deriven de la naturaleza de la obligación, o que por la costumbre
pertenecen a ella (art. 1546). Concretamente, se aplicará el art. 1999, que
se remite al art. 2006. El mismo art. 1999 rige para las profesiones que se
regulan por las reglas del mandato, con las graduaciones del art. 2129,
según si se trata de un mandato remunerado, donde la responsabilidad
será “más estricta”, o si estamos ante un mandato asumido contra la
voluntad del mandatario, donde se responderá en forma “menos estricta”,
aunque en ambos casos, a juicio de una parte de la doctrina, dentro del
rango de la culpa leve; o en opinión de otra parte de la doctrina,
respondiendo de culpa levísima, si el mandato fuere remunerado, o sólo
por culpa lata o grave, si se asumió el mandato contra la voluntad del
mandatario. Personalmente, nos adscribimos a la primera doctrina.
Responsabilidad del profesional
• Habrá también supuestos de responsabilidad precontractual, como
en el caso del art. 2125, cuando la persona a quien se le encargan
negocios ajenos, no adopta providencias conservativas urgentes. El
incumplimiento de esta obligación precontractual dará lugar a la
correspondiente indemnización de perjuicios. Asimismo, habrá casos
en los que la responsabilidad profesional debe ser considerada
extracontractual, o al menos, no derivada de un contrato. Por
ejemplo, cuando el deber de actuación profesional proviene de un
imperativo legal, como en el caso en que el Estado nombra a un
abogado de turno para representar a quien no puede
proporcionárselo por sí mismo
Responsabilidad del Profesional
• ¿Cómo se responde si uno de los miembros del grupo o uno de los socios causa el
daño por su desempeño profesional? Si se trata del acto de un socio, éste será
responsable, pero al mismo tiempo, la sociedad también resulta responsable,
pues ella ha sido parte en el contrato. Para los grupos no constituidos como
sociedad, la respuesta es distinta. El contrato de prestación de servicios se habrá
celebrado entre el cliente y el miembro del grupo que causó el daño, de manera
que sólo él será responsable de su deficiente desempeño profesional, y no el
resto de los profesionales que integran la comunidad.
• A su vez, cabe señalar que los profesionales liberales están excluidos de la
responsabilidad que se regula por la Ley No 19.496 sobre protección de derechos
de los consumidores, ya que tales profesionales no ejecutan actos de comercio y
no se da el requisito del art. 2° de dicha ley, en orden a que se trate de un acto
mixto: mercantil para el proveedor y civil para el consumidor. Lo mismo ocurre
con las sociedades profesionales: el art. 2° de la ley les hace inaplicable su
normativa, al no ejecutar dichas sociedades actos mercantiles.
Prescripción
• Dispone el art. 2521, inc. 2o, del Código Civil, que prescriben en dos años, los
honorarios de jueces, abogados, procuradores; los de médicos y cirujanos; los de
directores o profesores de colegios y escuelas; los de ingenieros y agrimensores, y
en general, de los que ejercen cualquier profesión liberal.
• El art. 2523, inc. 1o, del mismo Código, por su parte, advierte que la prescripción
mencionada en el art. 2521, corre contra toda clase de personas y no se
suspende. Agrega el inc. 2o: “Interrúmpense: 1o Desde que interviene pagaré u
obligación escrita, o concesión de plazo por el acreedor; 2o Desde que interviene
requerimiento.111/ En ambos casos sucede a la prescripción de corto tiempo la
del artículo 2515”.
• Ahora bien, la prescripción del art. 2515, es la de largo tiempo. Por lo tanto, se
produce aquí lo que la doctrina ha denominado la interversión de la prescripción.
De esta forma, una prescripción que era de corto tiempo, se ha transformado en
una de largo tiempo, es decir, de 3 o de 5 años.