CAPÍTULO 2: DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES

LOS MODOS DE ADQUIRIR Y TRANSMITIR

Los derechos reales pueden adquirirse por virtud de hechos a los que el
ordenamiento jurídico atribuye esa virtualidad; estos hechos pueden ser bien
sucesos naturales, bien decisiones de la autoridad (resoluciones judiciales), o bien
hechos realizados por los propios particulares (actos o negocios jurídicos).

La adquisición y transmisión de los derechos reales se consideran como una

modificación estructural subjetiva de la relación jurídica, que pervive en el resto de
sus circunstancias.

1. Modos de adquirir
Para la adquisición de los derechos reales, nos encontramos con los siguientes
modos:
1) Originarios: no existe un titular anterior; por tanto, el derecho se adquiere
nuevo en su integridad y no depende de cómo pudiera ostentarlo un titular
anterior; el derecho surge nuevo en cabeza del adquirente.
2) Derivativos: el derecho real se adquiere con las mismas características que
tenía en manos de su titularidad anterior (nemo plus iuris ad alium transferre
potest quam ipse sibi habet). Dentro de los modos derivativos de adquisición,
nos podemos encontrar con diversas clases:
a) Universales y particulares. En los universales, se adquiere un
conjunto de relaciones activas y pasivas constitutivas de un
patrimonio o una cuota del mismo; se puede adquirir tanto por actos
inter vivos como mortis causa. En los particulares, se transmite uno o
varios bienes en su concepción individual, sin la globalidad de ser o
formar parte de un patrimonio determinado.
b) Traslativos y constitutivos. En los traslativos, el dominio o derecho
real cambia de sujeto permaneciendo por lo demás igual. Mientras
que en los constitutivos se atribuye al adquirente un derecho real
distinto, que nunca puede ser de contenido superior al derecho del
causante o transmitente.
c) Inter vivos o mortis causa. Según se haga en vida del transmitente o
con ocasión de sus disposiciones con motivo de su fallecimiento.
d) Onerosos o gratuitos. Dependiendo de que la transmisión se haga a
cambio de una contraprestación o con mero ánimo de liberalidad.
e) Voluntarios o forzosos. En virtud de si el origen del acto transmisivo
es la propia voluntad de los partícipes en el negocio jurídico o viene
impuesto por una disposición legal.
f) Por la modalidad: pura, condicional, modal o a término.
Dependiendo de que el acto transmisivo se haya sometido a un plazo,
cumplimiento de condición, carga o gravamen, o se haga sin ninguna
de tales circunstancias accidentales del negocio transmisivo.

SISTEMAS DE ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN

Los sistemas de adquisición y transmisión de los derechos reales son el conjunto de
normas que han organizado los procedimientos a través de los que se adquieren y
transmiten dichos derechos en un determinado país.

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Estos sistemas se ordenan en función del papel que se le atribuye al contrato y
pueden ser los siguientes:
1) Sistema puramente consensual: en él, el contrato es suficiente y por sí solo
provoca la transferencia de la titularidad; la posterior entrega no es sino el
cumplimiento del deber de transferir la posesión que le corresponde al
antiguo titular con relación al nuevo titular. Es el sistema adoptado por el
Derecho francés e italiano.
2) Sistema del acuerdo abstracto traslativo: la transferencia del derecho real
se produce con independencia de la celebración del contrato; la transferencia
tiene lugar cuando se produce la entrega o tradición del bien, si se trata de
bienes muebles; o con la inscripción en el Registro de la Propiedad, en el caso
de bienes inmuebles. Es el sistema que rige en el Derecho alemán.
3) Sistema del título y el modo: el título es el contrato transmisivo
antecedente, que debe existir y ser válido; el modo consiste en la entrega o
tradición de la cosa. Es el sistema adoptado por el Derecho español.
Tiene su origen en el Derecho Romano que consideraba la ineficacia del mero
pacto y exigía la existencia de una venta u otra justa causa como antecedente
necesario para que la tradición operara la transferencia del dominio. En
palabras de LACRUZ, la justa causa es la justificación de la eficacia traslativa
de la entrega.

1. Sistema español
El sistema de adquisición y transmisión de los derechos reales se establece en el
Libro Tercero del Código civil “De los diferentes modos de adquirir la propiedad”,
que los enumera en su Disposición preliminar, concretada en el art. 609 Cc. Este
precepto juega con un doble binario de conceptos, por un lado, en cuanto al aspecto
subjetivo, la adquisición y transmisión; y por otro, en cuanto a su ámbito objetivo,
distinguiendo la propiedad de los demás derechos reales. Ello se combina en los tres
párrafos del artículo de la siguiente manera:
1) El primer párrafo dice “La propiedad se adquiere por la ocupación”. Solo se
refiere a la adquisición, no a la transmisión; y solo al derecho de propiedad,
excluyendo al resto de derechos reales. Se trata, pues, de un modo originario
de adquirir la propiedad.
2) El segundo párrafo expone que “La propiedad y los demás derechos reales se
adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e
intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”. Aquí
se disponen modos tanto de adquirir como de transmitir y referidos tanto a
la propiedad como a los demás derechos reales.
3) Por último, el tercer párrafo concluye diciendo que “Pueden también
adquirirse por medio de la prescripción”. Establece así un modo originario de
adquisición de todos los derechos por la prescripción, y no solo de la
propiedad.

El art. 609 Cc acepta para nuestro ordenamiento jurídico la teoría de adquisición

derivativa del título y el modo; tal es el alcance de la expresión “…por consecuencia
de ciertos contratos mediante la tradición”. Este precepto tiene sus antecedentes en
el Proyecto isabelino de 1851 y en la Exposición Motivos de la Ley Hipotecaria de
1861, acogiendo lo dispuesto en el Derecho Romano, que acogían las consecuencias
derivadas de este sistema y concretadas en que el título solo produce acción

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personal; la propiedad y los demás derechos reales en la cosa solo nacerán de la
tradición. Así se mandaba por la Ley de Bases de 11 de mayo de 1888 (base 20),
llevándose al art. 609, 2 del Código civil.

Como consecuencia lógica, el art. 1095 Cc dispone que “El acreedor tiene derecho a
los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no
adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”

LA TRADICIÓN
1. Concepto
Para entender la tradición debemos hacer referencia a los elementos estructurales
diferenciados por el Derecho Romano: el corpus (elemento material) y el animus
(elemento espiritual).

Según MORENO QUESADA, la tradición es “la entrega de una cosa a otro, con la
intención conjunta en ambos sujetos de transferir y aceptar la transferencia de un
derecho o titularidad que se tiene sobre ella”.

Son dos los elementos que conforman esta figura jurídica:

a) La entrega o corpus: en un principio se trataba de una entrega material, pero
progresivamente se ha espiritualizado.
b) El animus: consiste en la intención o acuerdo entre transferente y adquirente
de que la entrega se hace con finalidad traslativa de la titularidad de la cosa
entregada.

Con frecuencia se añade un tercer elemento, la justa causa: es la razón jurídica que
justifica la transmisión, constituida por un negocio jurídico antecedente, cuya
ejecución lleva aparejada la tradición; sin ese negocio jurídico, la tradición no
tendría justificación para llevarse a cabo.

Sin una causa existente y válida, la tradición no tiene base jurídica; ésta es la razón
del enriquecimiento ilícito o sin causa que obliga a la restitución de lo
indebidamente recibido. Porque en nuestro Derecho, la tradición no es abstracta;
está conectada al negocio jurídico antecedente.
Y ese título antecedente, ¿debe ser válido? Según GULLÓN, si el título es inválido, el
transmitente nada puede transmitir pues no adquirió. Pero se puede producir la
inatacabilidad del subadquirente, del tercero adquirente, porque se produce la
protección del mismo atendida la buena fe con la que actuó, ya que confió en la
titularidad del transmitente, aparentemente correcta; así lo disponen tanto la Ley
Hipotecaria, en su art. 34 LH, como el Código civil en los arts. 1295,2 y 1124 Cc.

2. Clases
Nuestro Derecho reconoce bastantes variedades de tradición, fruto de la progresiva
espiritualización de esta figura jurídica. Nos podemos encontrar con las siguientes:
1) Tradición real: consiste en la puesta de la cosa en poder y posesión del
adquirente (art. 1462, 1 Cc).
2) Simbólica: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan
almacenados o guardados (art. 1463 Cc). Se entiende entregada la cosa
mediante un objeto que atribuye el poder efectivo sobre la misma. Si bien el

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 artículo se refiere a los bienes muebles, nuestra Jurisprudencia ha extendido
la posibilidad de que exista esta forma de tradición respecto a los inmuebles.
3) Fingida: se produce la sustitución de la entrega material por el acuerdo de
las partes. En ella nos encontramos los siguientes supuestos:
a) El solo acuerdo o conformidad de los contratantes, en bienes
muebles (art. 1463 Cc) cuando:
i. La cosa no puede trasladarse a poder del comprador en el
instante de la venta: la Doctrina entiende que esta
imposibilidad debe ser momentánea (por ejemplo, pesa sobre
la cosa un arrendamiento); y la Jurisprudencia la extiende,
incluso, al supuesto de que esté en otro pueblo y el traslado sea
dificultoso.
ii. Traditio brevi manu: si la cosa ya estuviera en poder del
adquirente por otro motivo (porque fuese ya arrendatario, por
ejemplo). En este caso, cesa posesión mediata que tenía el
enajenante.
iii. Constituto posesorio: el transmitente es poseedor de hecho y va
a seguir siéndolo, pero por distinto título (se la queda en
arrendamiento, por ejemplo).
b) Tradición instrumental (art. 1462,2 Cc): “cuando se haga la venta
mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la
entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no
resultare claramente lo contrario”. Se trata de la forma más frecuente
en la práctica, fundamentalmente respecto a bienes inmuebles.
c) Cuasitradición: se produce cuando se trata de entrega de la posesión
de bienes incorporales, en los que se entrega el propio derecho y no
una cosa. Puede ser:
i. Instrumental: mediante la transmisión en escritura pública
(art. 1462,2 Cc).
ii. Documental: cuando se ponen en poder del comprador los
títulos de pertenencia (art. 1464 Cc).
iii. Real: por el uso que haga de su derecho el mismo comprador,
consintiéndolo el vendedor (art. 1464 Cc).

3. Tradición y Registro
A los efectos de la tradición, el Registro de la Propiedad no cumple función alguna.
Cuando se realiza la inscripción registral del acto traslativo, éste ya se ha consumado
y la persona que figura como adquirente es ya el titular del derecho.
La inscripción surte otros efectos, propios de la protección registral, pero es
intrascendente para la transferencia del derecho.

LA USUCAPIÓN
1. Fundamento
La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura jurídica en cuya virtud la
posesión de un derecho, en unas determinadas circunstancias, tiene la virtualidad
de convertir al poseedor en titular jurídico del mismo (art. 609,3 Cc).
El art. 1930,1 Cc dispone: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las
condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”.

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La usucapión cambia o muta un hecho en un derecho. La titularidad que se adquiere
es perdida por el hasta entonces titular.

En cuanto a su fundamento, encontramos los siguientes argumentos:

a) De tipo subjetivo: se produce un abandono del propietario, un descuido, falta
de interés, frente a la diligencia del usucapiente.
b) Tipo objetivo: el interés general y la seguridad del tráfico, en base a la eficacia
de la apariencia, aconsejan su admisión. Así lo entendió la STS 26 diciembre
1995, diciendo que “la usucapión se funda en razones de orden público, al
efecto de dar fijeza y estabilidad a las relaciones jurídicas susceptibles de dudas
y contradicciones, reduciendo la inseguridad de las mismas a un periodo de
tiempo determinado, para que no queden indefinidamente en lo incierto el
dominio o el patrimonio y los derechos de las personas interesadas en ellas”.

Es importante añadir el papel de la posesión como prueba de la propiedad y la

legitimación que le presta la publicidad de la tenencia y ejercicio del derecho de que
se trate.

2. Clases de usucapión
Por los requisitos necesarios:
1) Ordinaria: requiere que se reúnan el máximo de requisitos exigidos por el
legislador (posesión, tiempo, buena fe y justo título).
2) Extraordinaria: se produce solo en base a la posesión y el tiempo; pero éste
debe ser más extenso en compensación a la no exigencia de los requisitos de
la buena fe y el justo título.

Por la clase de bienes sobre la que recae:

1) Mobiliaria: recae sobre bienes muebles; los plazos de tiempo requeridos son
más cortos.
2) Inmobiliaria: recae sobre bienes inmuebles y son mayores los plazos por la
mayor importancia de este tipo de bienes en el tráfico jurídico.

3. Elementos de la usucapión
A) Personales
1) Usucapiente: es la persona que, poseyendo en las condiciones exigidas,
adquiere el derecho objeto de la posesión. Para que esto se produzca, deben
producirse las siguientes circunstancias:
a) Debe ser persona capaz para adquirir por los demás modos legítimos
(art. 1931 Cc); esto es, debe tener capacidad general de obrar.
b) Si la persona que realiza la usucapión robó o hurtó cosa mueble, o fue
cómplice o encubridor de ello, no podrá consumarla hasta que haya
prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir
responsabilidad civil (art. 1956 Cc).
c) Si es copropietario, la usucapión ganada aprovecha a los demás (arts.
1933 y 548 Cc).
d) Se atribuye capacidad para beneficiarse de la usucapión a la herencia
yacente, antes de ser aceptada y durante el tiempo concedido para
hacer inventario y deliberar (art. 1934 Cc).

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 2) Titular del derecho usucapido: la usucapión operará en perjuicio de toda
clase de personas, incluidas las jurídicas, en los términos previstos por la ley
(art. 1932 Cc).
No existe por tanto restricción con respecto a menores e incapaces (art.
1932,2 Cc). Este precepto dispone que “queda siempre a salvo, a las personas
impedidas de administrar sus bienes, el derecho para reclamar contra sus
representantes legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la
prescripción”.
Y tendrá lugar también en contra de la herencia yacente (art. 1934 Cc).

B) Objetivos
El art. 1936 Cc establece que “son susceptibles de prescripción todas las cosas que
están en el comercio de los hombres”. Esto es, todas aquellas cosas que, por sus
características o por disposición de la ley, pueden ser objeto de tráfico jurídico.
Y a tenor de lo dispuesto en el art. 609,3 Cc, solo los derechos reales susceptibles de
posesión podrán ser objeto de usucapión; por tanto, quedarán excluidos aquellos
que no pueden ser poseídos, tales como la hipoteca, tanteo, retracto, opción. Y solo
podrán adquirirse por usucapión las servidumbres continuas y aparentes (art. 539
Cc), no siendo posible respecto de las continuas no aparentes, ni de las discontinuas,
sean o no aparentes.

4. Caracteres de la usucapión
La usucapión tiene los siguientes caracteres fundamentales:
a) Es un modo originario de adquirir: no se adquiere del dueño o titular que lo
era hasta ese momento, ni en base al derecho que ostentaba, sino que
responde a la posesión en base a la que se adquiere el derecho.
b) Hace adquirir el derecho ipso iure en cuanto transcurre el tiempo necesario;
solo se necesitará reconocimiento judicial si hay actos de no reconocimiento.
c) Puede renunciarse a ella cuando está ganada, pero no se puede renunciar al
derecho a usucapir en el futuro (art. 1935 Cc).
d) Pueden los acreedores o cualquier interesado hacerla valer a pesar de la
renuncia expresa o tácita del adquirente (art. 1937 Cc).
e) Debe ser alegada para que se aprecie por los tribunales; no se aprecia de
oficio por ellos.
f) Tiene efecto retroactivo una vez cumplida: se estima que pertenece el
derecho desde que empezó la posesión que sirvió para usucapir.

5. Requisitos
A) Posesión del bien
La posesión del bien debe ser cualificada; para ello, el art. 1941 Cc dispone que “ha
de ser en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida”.
1) En concepto de dueño: el art. 432 Cc se refiere a la posesión en concepto de
dueño distinguiéndola de la del tenedor de la cosa o derecho para
conservarlos o disfrutarlos perteneciendo el dominio a otra persona. Se trata
de una actitud del poseedor, que trasciende al exterior en su
comportamiento; es tener la cosa o derecho conservándolos o disfrutándolos
como suyos propios, no reconociendo la titularidad de otro. No basta la
intención ni la pura motivación volitiva.

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 El art. 1942 Cc puntualiza que “no aprovechan para la posesión los actos de
carácter posesorio, efectuados en virtud de licencia o por mera tolerancia del
dueño”. Se admite la titularidad del autorizante y la tolerancia le priva del
carácter de acto posesorio; y entendiendo por dueño al titular de la
propiedad o de otro derecho real.
El art. 447 Cc dispone este requisito al decir que “solo la posesión que se
adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir
el dominio”.
2) Pública: dada la consecuencia de la pérdida de un derecho por el titular
anterior, se requiere que los actos tengan la notoriedad precisa para que
puedan ser percibidos por dicho titular de la cosa o derecho, dándole la
oportunidad de oponerse. Y esta publicidad debe prolongarse todo el tiempo
de la posesión.
Según DE BUEN y RAMOS, que la posesión sea pública no quiere decir que
todo el mundo sepa de ella, sino que todos pueden enterarse de su existencia
de una manera natural, como ordinariamente nos enteramos de la posesión
de quien no tiene interés en ocultarla.
Así, el art. 444 Cc nos dice: “los actos meramente tolerados y los ejecutados
clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia,
no afectan a la posesión”.
3) Pacífica: significa que la posesión sea no violenta, que la posesión se
desarrolle durante el tempo preciso sin necesidad de imponerla por la fuerza.
Es tratada en los arts. 441 y 444 Cc.
Ahora bien, este requisito es compatible con obtener la posesión de forma
violenta, que atribuye la posesión como hecho al despojante. Una vez cesa la
violencia, dicha posesión sirve para usucapir. El despojado conserva una
posesión como derecho, llamada posesión incorporal del despojado.
4) No interrumpida: la posesión puede interrumpirse natural o civilmente
(art. 1943 Cc):
i. Natural: cuando se cesa en ella por cualquier causa por más de un año
(art. 1944 Cc).
ii. Civil: por citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato
de juez incompetente (art. 1945 Cc), o por acto de conciliación (art.
1947 Cc).
No hay interrupción civil de la posesión si (arts. 1946 y 1947 Cc):
▪ La citación es nula por falta de solemnidades legales.
▪ Si el actor desiste de la demanda o deja caducar la instancia.
▪ Si el poseedor es absuelto de la demanda.
▪ Si no presenta demanda en los dos meses siguientes a la
conciliación.
El art. 1960, 2º Cc dispone una presunción de posesión durante el tiempo
intermedio, al decir que “se presume que el poseedor actual, que lo hubiera
sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio,
salvo prueba en contrario”.
Y el art. 1934 Cc establece que opera a favor de la herencia, antes de haber
sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y
deliberar.
Si se produce la interrupción finaliza la posesión; deberá iniciarse otro
cómputo nuevo.

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B) Tiempo
Se determinará según se trate de bienes muebles o inmuebles, según sea ordinaria
o extraordinaria y según la situación que exista entre usucapiente y usucapido
(presentes o ausentes). Se recoge en los arts. 1955, 1957 y 1959 Cc.
1) Usucapión ordinaria:
a) Bienes muebles: 3 años.
b) Bienes inmuebles: 10 años entre presentes, 20 entre ausentes.
Entendemos por presentes el hecho de que el que la sufre reside en
España, entendido como una estancia efectiva, en cualquier lugar del
país, no en la provincia donde está el bien. Y por ausentes, que exista
un alejamiento de la cosa del dueño o titular del derecho sobre la
misma; en este caso, es menos probable que el titular se percate de
que el bien está siendo poseído por otra persona (ALBALADEJO).
2) Usucapión extraordinaria:
a) Bienes muebles: 6 años.
b) Bienes inmuebles: 30 años, sin distinción entre presentes o ausentes.

Existen unas normas sobre el cómputo en el art. 1960 Cc:

a) Se completará el tiempo de posesión con el de su causante.
b) Presunción de posesión en tiempo intermedio.
c) El primer día de la posesión se tiene por entero, pero el último debe
cumplirse en su totalidad.

C) Buena fe
Regulada en los arts. 1950 y 1951 Cc, la considera desde una doble perspectiva:
a) Perspectiva positiva: la creencia de que la persona de quien se recibió la
cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio (art. 1950 Cc).
b) Perspectiva negativa: que consiste en que se reputa poseedor de buena fe
al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide
(art. 433,1 Cc).

Asímismo, el Código establece unas presunciones para la posesión ad

usucapionem:
a) Presunción de buena fe. “La buena fe se presume siempre, y al que afirma la
mala fe de un poseedor corresponde la prueba” (art. 434 Cc).
b) Presunción de que la posesión de buena fe mantiene ese carácter mientras
no existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa
indebidamente (art. 435 Cc).
c) Presunción de que la posesión se disfruta por el mismo concepto en que se
adquirió, salvo prueba en contrario (art. 436 Cc).

D) Justo título
Solo es requerido para la usucapión ordinaria de inmuebles. Porque para los bienes
muebles, el art. 464,1 Cc dispone que “la posesión de bienes muebles de buena fe
equivale al título”.
El art. 1952 Cc lo define como “el que legalmente baste para transferir el dominio o
derecho real de cuya prescripción se trate”. Ha de ser verdadero y válido (art. 1953
Cc).

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El título es una razón jurídica, normalmente un negocio jurídico transmisivo inter
vivos o mortis causa; un título que bastaría para transmitir, pero que por alguna
causa no lo hace (bien porque el transmitente no es el titular, pero actúa con
apariencia de tal -un non domino- o que sí lo es, pero el título transmisivo no es
totalmente eficaz).

Nuestra Jurisprudencia ha desarrollado los siguientes criterios sobre el tema:

a) El título ha de ser verdadero en cuanto a su existencia, no en cuanto a su
contenido; y ha de ser válido, aunque con vicio o defecto originario, lo que
no impide la usucapión.
b) Entran en el concepto de justo título los contratos anulables, rescindibles,
revocables y resolubles. No podrán considerarse justos títulos los que sean
inexistentes o nulos.

Por último, el art. 1954 Cc establece que el título debe probarse y que no se presume
nunca. El usucapiente aportará un título que sería suficiente para adquirir y alegará
que le ha servido para usucapir; y será la otra parte la que para descartar la
usucapión deberá demostrar que o no es verdadero o no es válido.

6. Usucapión liberatoria
Se produce cuando el dueño de una cosa gravada o quien la usucape (no dueño), que
la poseen como libre de gravámenes, bien recuperan las facultades en las que
consistía el gravamen, bien la adquieren como libre, extinguiendo el gravamen.

El art. 36,4 LH regula el conflicto que se produce entre el tercero hipotecario

adquirente de un derecho real inscrito en el Registro y quien usucape por haber
poseído una cosa o derecho en concepto de libre. Es la usucapión liberatoria contra
el Registro que tiene tres supuestos:
a) Derechos reales que no llevan aneja la facultad de disfrute de la cosa o
derecho sobre el que están constituidos (hipoteca, censo, etc.). El tercero de
buena fe no ve extinguidos esos derechos a pesar de haber sido consumada
la usucapión sobre la cosa.
b) Derechos reales que llevan aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa
o derecho sobre el que se constituyen, siendo el disfrute compatible con la
posesión que ha dado lugar a la usucapión (servidumbres personales o
reales). Tampoco se extinguen con la usucapión de la cosa.
c) Derechos reales con facultad de inmediato disfrute incompatibles con la
posesión causa de la prescripción adquisitiva (usufructo, uso, habitación). El
tercero quedará afectado por la usucapión si no procede de la forma
establecida en el art. 36,2, b) LH.

7. Usucapión y Registro de la Propiedad

A) Usucapión secundum tabulas
En ella, la usucapión se produce conforme al Registro dejando de existir la
discordancia entre éste y la realidad jurídica extrarregistral. El Registro inexacto
deviene en exacto.
Art. 35 LH: “A los efectos de la prescripción adquisitiva, en favor del titular inscrito,
será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica,

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ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los
de sus antecesores de quienes traiga causa”.
La finalidad del precepto, según ROCA SASTRE, es posibilitar que el titular registral
que adquiere de un non dominus, no protegido por el art. 34 LH, pueda consolidar su
dominio por prescripción ordinaria (por la extraordinaria podría hacerlo en virtud
del Cc).

Para ello, establece la LH dos medidas:

a) Establecer que “será justo título la inscripción”. No se trata de una presunción,
sino que la inscripción vale como título.
b) Presumir, con presunción iuris tantum, que el titular registral ha poseído
pública, pacífica, ininterrumpidamente y con buena fe durante el tiempo de
vigencia del asiento y el de sus antecesores de quienes traiga causa.

Según ROCA SASTRE, se necesitarán estos requisitos:

1) Que concurran en la misma persona titular registral y poseedor.
2) Que la inscripción sea de dominio o de un derecho real inmobiliario
susceptible de posesión.
3) Que el titular registral sea un poseedor ad usucapionem que, por haber
adquirido de un non dominus y por no estar protegido por la fe pública
registral, ha de acudir a la usucapión para consolidar su adquisición.

B) Usucapión contra tabulas

En este caso se produce la inexactitud del Registro; alguien adquiere por
usucapión en contra de quien figura como titular registral. Se regula en el art.
36 LH, que dispone sobre distintas situaciones, según si el titular inscrito tiene o no
la condición de tercero hipotecario del art. 34 LH:

1) Usucapión frente al titular registral no tercero.

Esta prescripción se rige por el Código civil y opera entre ambas partes. La
posesión ad usucapionem se inicia antes de la adquisición del titular registral.
Art. 36,3 LH: “En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho
real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración
de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la
legislación civil”.
El titular registral podrá defenderse con los medios establecidos (arts. 1944
y ss. Cc y art. 41 LH). Si se consuma la usucapión, el usucapiente necesitará
una sentencia judicial declarativa para inscribir.
2) Usucapión frente a tercero hipotecario. Existen estas posibilidades:
A. Usucapión consumada al tiempo de la adquisición del tercero o
que puede consumarse dentro del año siguiente a dicha
adquisición. Art. 36,1 LH.
En estos casos, la disputa entre usucapiente y titular conforme al
Registro se decanta por este último, aun cuando en el primer caso la
usucapión ya estaba consumada y adquirió de un titular registral que
ya había perdido el derecho real al usucapirlo otro. La usucapión
deviene inoperante salvo en dos casos:
a) Cuando se demuestra que el adquirente conoció o tuvo
medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes

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 de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba
poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de
su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según
las normas anteriores, tal posesión al tiempo de la
adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o
tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.
B. Usucapión simplemente comenzada. Regulada en el art. 36,2 LH. La
usucapión contra el titular registral está comenzada pero falta más de
un año para su consumación. La LH establece que “La prescripción
comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la
interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que
pueda interrumpirla antes de su consumación total”. En definitiva, el
titular registral podrá interrumpir la usucapión conforme a las
normas establecidas por el Cc.

8. Adquisiciones a non domino

Frente a regla “nemo ad alium transferre potest quam ipse haberet” hay veces en que
la transmisión de un no titular tiene eficacia frente al titular. Se justifica en la
necesidad de dar seguridad al tráfico jurídico, atribuyendo eficacia de la apariencia
exterior.
Se trata de una regla excepcional que recoge el art. 464,1 Cc para los bienes muebles,
y el art. 34 LH para los inmuebles.
En estas situaciones, se necesitarán los siguientes requisitos:
a) Que el transmitente aparezca externamente como titular del derecho.
b) Que se realice a título oneroso: existe un sacrificio patrimonial del
adquirente.
c) Que el adquirente actúe de buena fe: consiste en creer en el poder de
disposición del transmitente (subjetivo) y basarse en la apariencia creada
(objetivo).
El titular que pierde su derecho podrá dirigirse contra el transmitente por el
enriquecimiento injusto del que se beneficia y el empobrecimiento que le ocasiona.

EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES

1. Introducción
La extinción o pérdida de los derechos reales es consecuencia de hechos o actos que
hacen cesar la existencia del derecho (extinción) o su cesación para un determinado
sujeto (pérdida).
No existe una normativa general; se aplican preceptos como la renuncia o la
prescripción extintiva (arts. 6,2 y 1930 y ss. Cc), o específicos de algún derecho real
concreto (art. 513 Cc para el usufructo, art. 546 Cc para las servidumbres). De todos
ellos se extrae una doctrina general de las causas:
1) Según el origen: podrán ser voluntarias o legales.
2) Podrán ser absolutas (implican la extinción) o relativas (suponen la pérdida
para el titular).
3) Pueden ser comunes a todos los derechos reales o solo propias del dominio.

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2. Pérdida o destrucción de la cosa
Se trata de una causa involuntaria y absoluta. Debe ser total (art. 513, 5º Cc, para el
usufructo). Si es parcial, hay una reducción del derecho que continúa en la porción
restante. Si la hace inútil, se produce una novación en el objeto del derecho.
La destrucción puede ser física o jurídica, como la salida del comercio (por ejemplo,
pasando a dominio público).

3. Adquisición originaria de otro

Se produce en los casos de usucapión y adquisición a non domino, en los que queda
extinguida la titularidad anterior.
La titularidad del nuevo titular es por completo independiente porque su contenido
es el típico determinado por la ley para el derecho de que se trate.

4. Destrucción de los efectos del acto creador

Puede tener su origen en diversas causas: la impugnación, el cumplimiento de
condición resolutoria, término final o ejercicio de derecho de desistimiento en
aprovechamiento por turnos, etc.

5. Consolidación
Consiste en la reunión en una misma persona del titular del derecho real limitado y
del dominio; deja de existir un derecho real en cosa ajena; corresponden todas las
facultades a una misma persona. Es la figura correlativa a la confusión en las
obligaciones (arts. 1156 y 1192 a 1194 Cc).
No opera en perjuicio de terceros: si existe un derecho real sobre el derecho que se
consolida, subsistirá (art. 107, 1º LH).
No hay consolidación si el derecho real desaparece por otra causa.

6. Renuncia y abandono (derelictio)

Según el art. 6,2 Cc, los derechos pueden renunciarse cuando no contraríen el interés
o el orden público ni perjudiquen a terceros. Son causas de extinción absolutas y
voluntarias.
Debe ser unilateral, irrevocable, no solemne, por persona capaz de disponer. Y,
además puede añadirse:
▪ Si es del derecho de propiedad, a la declaración se añade el acto de abandono
(corpus).
▪ La renuncia produce la extinción; si es de la propiedad, puede haber
ocupación (muebles) o pasan al Estado (inmuebles). Si es sobre facultades,
pasan a reintegrar la propiedad.
▪ No supone la extinción de derechos reales recayentes sobre la cosa en favor
de terceros, que subsistirán hasta el cumplimiento de la obligación
garantizada o hasta el tiempo de vencimiento.

7. Prescripción extintiva y no uso

Según dispone el art. 1930 Cc, por la prescripción se extinguen los derechos y
acciones de cualquier clase que sean.
Por lo tanto, los terceros pueden alegar la existencia de esta prescripción. Porque el
no uso de los derechos limitados los extingue, perdiéndose su razón causal, no
habiendo justificación para mantenerlos. Esta figura no se admite en la propiedad
porque su extinción no benefcia a nadie.

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