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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 4354-2022-SUNARP-TR

Trujillo, 28 de octubre de 2022

APELANTE : ALFREDO ZAMBRANO RODRÍGUEZ

TÍTULO : 1544367-2022 del 26.5.2022 [SID]
RECURSO : 693-2021
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTO : CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE
SUMILLA :

Servidumbre sobre una parte del predio matriz

De acuerdo con los artículos 133 y 11 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, la inscripción del derecho de servidumbre respecto de
una parte del predio matriz pasa por establecer —en su aspecto técnico—
que dicha área afectada se encuentra dentro del polígono de mayor cabida.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita inscribir la constitución de una servidumbre de ocupación a favor
de Luz del Sur S.A.A. en un área de 48.18 m2 respecto del predio de mayor
extensión correspondiente a la partida P03310532 del Registro de Predios
de Lima.
Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pública de constitución de servidumbre de
ocupación n.° 2470 de fecha 04.5.2022 extendida y expedido por el
notario Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez de la provincia de Lima.
- Memoria descriptiva, plano perimétrico [P-01] y plano de localización –
ubicación [U-1] suscritos por los arquitectos Alfonso de la Piedra del Río
y Germán Salazar Bringas.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

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El título fue observado por la registradora pública Rosa Isabel Bautista
Ibañez mediante las esquelas de fechas 18.7.2022 y 18.8.2022, siendo este
último pronunciamiento el que promueve la presente apelación, cuyos
términos se reproducen a continuación:
Acto: Constitución de Servidumbre de Electroducto a favor de
Luz del Sur
De la documentación técnica anexada al reingreso es de indicar lo
siguiente:
Derivado el presente título al área de Catastro se ha emitido el Informe
Técnico Nº 017560-2022-Z.R.Nº IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT, se
indica lo siguiente:
(…)
2. 2. Graficado los polígonos con el cuadro de datos técnicos
presentado en el plano presentado en el reingreso se verifica un área
y medidas perimétricas concordantes entre sí; sin embargo se verifica
de que se trata de la misma información técnica del plano presentado
en el primer ingreso, por lo que se reitera que el polígono de
servidumbre se encuentra parcialmente en el ámbito de la Partida
P03310532 y la diferencia en el ámbito de la Partida P03232840 en el
rubro de avenidas y calles verificable con el título 1104687 del
25.11.2015; de similar manera se ubica el polígono matriz como se
visualiza en el gráfico referencial que se adjuntó en el informe anterior.
(…)
III. Conclusiones
3.1. Se reitera que el polígono de servidumbre se encuentra
parcialmente en el ámbito de la Partida P03310532 y la diferencia en
el ámbito de la Partida P03232840 en el rubro de avenidas y calles
verificable con el título 1104687 del 25.11.2015; de similar manera se
ubica el polígono matriz como se visualiza en el gráfico que se adjuntó
anteriormente.
3. 2. Asimismo para verificar la ubicación de los polígonos en consulta
es necesario que acote la distancia de los polígonos (matriz y
servidumbre) a la esquina más próxima u otros datos técnicos.
3. 3. También se informa que en la memoria descriptiva consigna
como colindante para el polígono matriz por la Derecha la Av. Piedras
Gordas con 179.30 m, mientras que en el plano de ubicación consigna
para ese colindante la Av. Piedras Negras, asimismo en la memoria
descriptiva consigna como colindante por el Frente para el polígono
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Av. El Golf con 9. 00 m, mientras que en el plano de ubicación
consigna la Av. Piedras Negras.
(...)
Conforme a lo señalado por el área de catastro, la información técnica
contenida en la documentación técnica presentada en el reingreso es
similar a la del ingreso del presente título, siendo que el área de
servidumbre continúa involucrando las partidas P03310532 y
P03232840, lo cual discrepa de lo contenido en el contrato de
servidumbre y la documentación técnica presentada, en las que se
señala únicamente la partida P03310532 del Registro de Predios.
Sírvase subsanar.
** Se deja constancia que una vez reingresa la documentación se
remitirá al área de Catastro para la evaluación técnica
correspondiente.
En consecuencia, subsiste parcialmente lo indicado en la esquela de
fecha 18/7/2022, en los extremos que a continuación se señalan:
(. . .)
Derivado el presente título al área de Catastro se ha emitido el Informe
Técnico Nº 015113-2022-Z.R.Nº IX-SEDE-LIMAIUREGICAT, se
indica lo siguiente:
(…)
III. Conclusiones
3.1. El polígono de servidumbre se encuentra parcialmente en el
ámbito de la Partida P03310532 y la diferencia en el ámbito de la
Partida P03232840 en el rubro de avenidas y calles verificable con el
título 1104687 del 25.11.2015; de similar manera se ubica el polígono
matriz como se visualiza en el grafico referencial que se adjunta.
(…)
Conforme a lo señalado por el área de catastro, el área de
servidumbre materia de estudio, se ubica parcialmente sobre el predio
inscrito en la partida P03310532 y una diferencia sobre el predio
inscrito en la partida P03232840, sin embargo, del contrato de
servidumbre que consta en la escritura pública de fecha 4/5/2022 y la
documentación técnica presentada, se indica el área de servidumbre
se ubica en su totalidad sobre el predio con Partida P03310532.
Sírvase efectuar las aclaraciones respectivas, en su defecto deberán
intervenir en el acto de servidumbre los titulares del predio afectado.
(…)
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Sírvase subsanar a fin de continuar con la calificación.
Derechos Pendientes de Pago S/ 0.00
Lima, 18 de agosto de 2022.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El notario Alfredo Zambrano Rodríguez interpuso recurso de apelación
contra la citada observación del presente título. Los argumentos de la
impugnación son los siguientes:
- Es importante tener en cuenta lo dispuesto en el segundo párrafo del
artículo 31º del Reglamento General de los Registros Públicos que
señala: “En el marco de la calificación registral, el Registrador y el
Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos
ingresados al registro”.
- El numeral 5.11 de la Directiva n.° 006-2011-SUNARP/SA se establece
que: “Para la inscripción de la servidumbre en la partida de la concesión,
el área de catastro debe informar con relación a los predios sobre los
que recae el gravamen precisando si se encuentran inscritos o no”, lo
cual resulta más relevante que las discrepancias mínimas advertidas por
el área de Catastro, debiendo tener en consideración la voluntad de las
partes expresada en la respectiva escritura pública de servidumbre
convencional, lo cual ha sido reconocido por el Tribunal Registral en su
Resolución n.° 795-2015-SUNARP-TR-L.
- Tal como se visualiza en el gráfico de evaluación técnica referencial
adjunto al informe técnico los vértices de los polígonos con las
coordenadas del plano presentado aparentemente no coincidirían
ligeramente con la base gráfica registral, motivo por el cual al momento
de efectuar el análisis el área de Catastro podría fácilmente realizar un
ajuste consistente en desplazar y girar los polígonos en estudio de
conformidad con los “Lineamientos que regulan la incorporación y uso
de la cartografía base para el acondicionamiento de la Base Gráfica
Registral” aprobados por resolución n.° 039-2017-SUNARP/DTR de
fecha 29.12.2017.
- Asimismo, se aprecia que efectivamente la servidumbre recae sobre el
predio inscrito en la partida P03310532 ubicado en la Manzana Z-2 Lote
1 – Urbanización Casco Urbano del distrito de San Bartolo y
supuestamente una parte mínima del lote matriz estaría superpuesto con
el rubro de calles y avenidas del ámbito de la partida P03232840 del cual
se independizó, lo cual no constituye obstáculo para la inscripción de la
servidumbre, tema sobre el cual existe reiterada jurisprudencia registral
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y que ha sido desarrollado extensamente en la reciente resolución n.º
3192-2022-SUNARP-TR de fecha 12.08.2022.
- Basta realizar una simple revisión de los antecedentes registrales para
verificar que no es necesario que se acote la distancia del polígono
matriz a la esquina más próxima, ya que dicho polígono se encuentra
ubicados en las propias esquinas formadas por (i) la intersección de las
avenidas El Golf y Piedras Negras; (ii) la intersección de las avenidas El
Golf y Cruz de Hueso y (iii) la intersección de las avenidas Cruz de Hueso
y Piedras Negras.
- Asimismo, la distancia del vértice 1 del polígono servidumbre a la
esquina más próxima formada por la intersección de las avenidas Cruz
de Hueso y Piedras Negras correspondiente al vértice B del polígono
matriz, se puede obtener fácilmente al desarrollar las coordenadas UTM
que aparecen en los respectivos cuadros técnicos de los mencionados
polígonos, por tanto, lo observado por el área de Catastro no es
vinculante para las instancias registrales tal como la ha señalado la
Resolución n.° 576-2019-SUNARP-TR-L de fecha 01.03.2019.
- Sobre este aspecto es criterio uniforme del Tribunal Registral que en
caso de discrepancias entre el plano y la memoria descriptiva
prevalecerá la información contenida en el primero de ellos, conforme lo
ha establecido en su Resolución n.° 305-2021-SUNARP-TR-L de fecha
11.02.2021.
- Asimismo, debe tenerse en consideración y revisar la memoria
descriptiva que obra en la cláusula segunda del parte notarial, conforme
al criterio ratificado recientemente por el Tribunal Registral en el último
párrafo del punto 11 de su Resolución n.° 1557-2022-SUNARP-TR de
fecha 25.4.2022.
- Finalmente, debemos mencionar que recientemente la registradora
Rosa Isabel Bautista Ibañez calificó de manera positiva el título n.° 2022-
01693215, similar al presente y dispuso su inscripción al considerar que
no era vinculante para su instancia registral las conclusiones del
respectivo Informe Técnico n.° 016027-2022-Z.R.NºIX-SEDE
LIMA/UREG/CAT de fecha 26.07.2022.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es la
P03310532 del Registro de Predios de Lima. El derecho de propiedad
inscrito en la precitada partida está a nombre de Inversiones 4SD S.A.C.
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V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN:
Interviene como ponente el vocal (s) Luis Dandy Esquivel León. Con el
informe oral del abogado Manuel Martín Pérez Guadalupe.
Según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende que la
cuestión a determinar es la siguiente:
- ¿Cuál es la finalidad del análisis técnico que realiza la oficina de Catastro
al título de constitución de derecho de servidumbre?

VI. ANÁLISIS:
1. Con el título venido en apelación se solicita inscribir la constitución de una
servidumbre de ocupación a favor de Luz del Sur S.A.A. en un área de
48.18 m2 respecto del predio de mayor extensión correspondiente a la
partida P03310532 del Registro de Predios de Lima. No obstante, la
primera instancia observó el mencionado título, en mérito del informe
técnico n.° 017560-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT de la oficina de
Catastro, en razón de que «el área de servidumbre continúa involucrando
las partidas P03310532 y P03232840, lo cual discrepa de lo contenido en
el contrato de servidumbre y la documentación técnica presentada, en las
que se señala únicamente la partida P03310532 del Registro de Predios»,
por lo que resulta necesario —de acuerdo al informe técnico— que se
«acote la distancia de los polígonos (matriz y servidumbre) a la esquina
más próxima u otros datos técnicos». El recurrente, por su parte, manifiesta
que «al momento de efectuar el análisis el área de Catastro podría
fácilmente realizar un ajuste consistente en desplazar y girar los polígonos
en estudio» y que no es necesario acotar la distancia del polígono matriz a
la esquina más próxima, ya que dicho polígono se encuentra ubicado en
esquinas.
2. Ahora bien, tomando en cuenta que la rogatoria del presente título trata de
la inscripción de un derecho de servidumbre, resulta pertinente invocar el
artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el
cual señala lo siguiente:
Artículo 133.- Gravámenes o cargas que afectan parte del predio.
Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de
habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte
del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo,
deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la
que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los
antecedentes registrales. [Énfasis agregado]
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Es decir, para la inscripción del derecho de servidumbre se requiere la
presentación de documentación técnica que permita distinguir el área sobre
la cual recae dicho derecho, lo cual —a su vez— facilita identificar el
antecedente registral que soportará esta carga. En concordancia con ello,
en el LXXIV Pleno del Tribunal Registral —llevado a cabo el 7.6.2011— se
adoptó el siguiente acuerdo plenario:
1. INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE CONVENCIONAL A FAVOR DE
EMPRESAS CONCESIONARIAS DE ELECTRICIDAD
Cuando se solicita la inscripción en el Registro de Predios, de servidumbre
convencional a favor de empresas concesionarias que desarrollan
actividades eléctricas, la inscripción se regula por el Código Civil y el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. La inscripción se
extiende en la partida del predio gravado, pudiendo presentarse
alternativamente, escritura pública o resolución ministerial de
reconocimiento de la servidumbre convencional.
En caso que la servidumbre afectara sólo parte del predio, los planos que
se presenten no requerirán coordenadas UTM. Bastará que el Área de
Catastro pueda informar si el área afectada se encuentra dentro del predio
a que se refiere la solicitud.
Como vemos, en los casos de servidumbre convencional a favor de
empresas concesionarias de electricidad (como en el presente caso)
respecto a una parte de un predio es importante determinar —
técnicamente— que el área afectada se encuentre dentro de aquel.
3. Para dar mayor contexto a este asunto, el literal h) del subnumeral 7.1.1 de
la Directiva n.° DI-004-2020-SCT-DTR establece que los actos a los que se
refiere el artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, entre ellos la servidumbre, siempre que cuenten con los planos
correspondientes, requerirán informe técnico previo de la oficina de
Catastro para su inscripción. En ese sentido, el artículo 11 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios refiere que «los títulos en virtud de
los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se
inscribirán previo informe técnico del Área de Catastro. […]. El Área de
Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad
con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a
aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de
superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los
hubiere. […]. El informe del Área de Catastro es vinculante para el
registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se
consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por
el Área de Catastro. No obstante, el registrador no tomará en cuenta
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aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo
establecido en el párrafo anterior. […]».
4. Como vemos, el informe que emite el área de Catastro contiene una
evaluación técnica especializada acerca de la existencia o no de
superposición de partidas, ello en base a la información contenida en la
documentación presentada con la finalidad de corroborar —en este caso—
si el área que se pretende afectar ciertamente se halla dentro del predio
matriz. Por otro lado, en cuanto a la vinculatoriedad de estos informes para
las instancias registrales con relación a la observación o la tacha sustantiva
del título sometido a calificación corresponderá solo cuando se traten de
defectos u obstáculos técnicos que impidan su inscripción.
5. Pues bien, en el presente caso, la oficina de Catastro ha señalado en el
informe técnico n.° 017560-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT de
fecha 16.8.2022 lo siguiente:
[…]
2. 2. Graficado los polígonos con el cuadro de datos técnicos
presentado en el plano presentado en el reingreso se verifica un área
y medidas perimétricas concordantes entre sí; sin embargo se verifica
de que se trata de la misma información técnica del plano presentado
en el primer ingreso, por lo que se reitera que el polígono de
servidumbre se encuentra parcialmente en el ámbito de la Partida
P03310532 y la diferencia en el ámbito de la Partida P03232840 en el
rubro de avenidas y calles verificable con el título 1104687 del
25.11.2015; de similar manera se ubica el polígono matriz como se
visualiza en el gráfico referencial que se adjuntó en el informe anterior.
[…]
III. Conclusiones
3.1. Se reitera que el polígono de servidumbre se encuentra
parcialmente en el ámbito de la Partida P03310532 y la diferencia en
el ámbito de la Partida P03232840 en el rubro de avenidas y calles
verificable con el título 1104687 del 25.11.2015; de similar manera se
ubica el polígono matriz como se visualiza en el gráfico que se adjuntó
anteriormente.
3. 2. Asimismo para verificar la ubicación de los polígonos en consulta
es necesario que acote la distancia de los polígonos (matriz y
servidumbre) a la esquina más próxima u otros datos técnicos.
3. 3. También se informa que en la memoria descriptiva consigna
como colindante para el polígono matriz por la Derecha la Av. Piedras
Gordas con 179.30 m, mientras que en el plano de ubicación consigna
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para ese colindante la Av. Piedras Negras, asimismo en la memoria
descriptiva consigna como colindante por el Frente para el polígono
Av. El Golf con 9. 00 m, mientras que en el plano de ubicación
consigna la Av. Piedras Negras.
[...]
6. Como vemos, la oficina de Catastro ha señalado que tanto el polígono de
la servidumbre como del predio matriz se encuentran «parcialmente en el
ámbito de la partida P03310532 y la diferencia en el ámbito de la partida
P03232840», conforme se puede apreciar en el siguiente gráfico de
evaluación técnica 1:

Así mismo, complementando lo anterior, la oficina de Catastro ha señalado

que «para verificar la ubicación de los polígonos en consulta es necesario
que acote la distancia de los polígonos (matriz y servidumbre) a la esquina
más próxima u otros datos técnicos» 2. Esto último revela que la

1
Acompañado al informe técnico n.° 017560-2022-Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT de
fecha 14.7.2022.
2
De acuerdo al numeral 7.1.3 de la Directiva n.° DI-004-2020-SCT-DTR: «El plano de
ubicación de predios ubicados en zonas urbanas, debe graficar la posición del predio
respecto de las vías adyacentes indicando la distancia a la esquina transversal más
cercana, mencionar la denominación de vía; y de ser posible la numeración municipal
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superposición advertida por la oficina de Catastro se debe a que no ha sido
posible verificar la ubicación exacta de los polígonos en consulta, de allí la
exigencia de que se indique la distancia a la esquina más próxima de los
polígonos que constan en la documentación técnica presenta.
No obstante, el recurrente ha señalado en su escrito impugnatorio que no
es necesario que se acote la distancia del polígono matriz a la esquina más
próxima, ya que dicho polígono se encuentra ubicado entre las avenidas El
Golf, Piedras Negras y Cruz de Hueso. En efecto, en el plano de ubicación
presentado se aprecia lo siguiente:

Como vemos, el polígono graficado correspondiente al predio inscrito en la

partida registral n.° P03310532 colinda con las avenidas Del Golf, Cruz de
Hueso y Piedras Negras, lo cual —ciertamente— guarda correspondencia
con la información que consta en la referida partida, además de coincidir
plenamente las medidas perimétricas y cabida.
En ese sentido, debemos tener en cuenta que de acuerdo al numeral 4.12
de la Directiva n.° DI-004-2020-SCT-DTR: «La superposición gráfica es
aquella visualizada solo en la Base Gráfica Registral o al comparar el

actual y anterior; para el plano perimétrico, el área y perímetro a evaluar debe estar
expresado en el sistema métrico decimal con una aproximación a dos decimales».
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polígono en consulta con la información contenida en aquella, susceptible
de ser desvirtuada contrastándola con la cartografía base o el uso de la
herramienta Google Earth u otros y que en ningún caso afecta derechos
inscritos». En concordancia con ello, el numeral 6.1 de la misma directiva
señala que: «El profesional responsable de la emisión del Informe Técnico
utiliza, como herramienta de apoyo en la evaluación técnica y para efectos
de ubicación, las cartografías, plataformas de imágenes como Google
Earth, Google Maps, entre otros».
Entonces, a criterio de este Colegiado, corresponde derivar el presente
título a la oficina de Catastro para que —con el apoyo de las cartografías,
plataformas de imágenes como Google Earth, Google Maps, entre otros—
se pueda desvirtuar la superposición advertida inicialmente, teniendo en
cuenta la correspondencia con la información registral legitimada, pues la
servidumbre no implica de modo alguno la variación del polígono inscrito.
Es por ello que la finalidad del análisis técnico que realiza la oficina de
Catastro se debe circunscribir —fundamentalmente— a determinar si el
área afectada con la servidumbre se encuentra dentro del polígono de
mayor cabida.
7. Por otro lado, en relación a que existe discrepancias entre la memoria
descriptiva y el plano presentado, debe tenerse en cuenta el criterio
reiterado por esta instancia en relación a la prevalencia de la información
contenida en los planos 3, lo cual resulta plenamente aplicable al presente
caso, por lo que no constituye un obstáculo para la inscripción, de allí que
este defecto no debió ser trasladado por la primera instancia al
administrado en la esquela de observación.
8. En ese sentido, por las razones descritas anteriormente, la Sala decide
dejar sin efecto el pronunciamiento de la primera instancia y disponer su
devolución para que se remita el título a la oficina de Catastro con la
finalidad de expedir un nuevo informe técnico conforme a lo señalado en
esta resolución. Luego de emitido el dictamen técnico de la oficina de
Catastro, la registradora adoptará la decisión que corresponda.
9. Finalmente, se advierte que en la partida n.° P03310532 del Registro de
Predios de Lima no consta anotada la apelación de acuerdo a lo dispuesto
por el último párrafo del artículo 152 del TUO del RGRP, por lo que en
ejecución de la presente resolución deberá extenderse la anotación de
apelación respectiva.

3
Véase, al respecto, la resolución n.° 305 -2021-SUNARP-TR-L del 11.2.2021, la
resolución n.° 3170 -2022-SUNARP-TR del 12.8.2022, la resolución 1527 -2022-SUNARP-
TR del 22.4.2022, entre otras.
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Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: DEJAR SIN EFECTO la observación del presente título; y
DISPONER que la primera instancia remita el título alzado a la oficina de
Catastro con la finalidad de expedir un nuevo informe técnico conforme a
lo señalado en esta resolución.
SEGUNDO: DISPONER que la primera instancia extienda la anotación de
apelación en la partida n.° P03310532 del Registro de Predios de Lima.
Regístrese y comuníquese.

Fdo.
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ
Vocal (s) del Tribunal Registral