EJE TEMATICO DERECHO PRIVADO III Programa 2021

EJE TEMATICO DERECHO PRIVADO III
Sub-Eje temático Nro. 1: CONCEPTO, CLASIFICACIÓN Y FORMACIÓN
1.1 Contrato: Concepto
El contrato es una especie de acto jurídico y regla
exclusivamente de un modo inmediato o directo las relaciones
jurídicas patrimoniales que son propias del derecho
creditorio.
Supone que debe haber, por lo menos, dos centros de
intereses, un acuerdo sobre una declaración de voluntad común
(y no una mera coincidencia de voluntad), que se exteriorice
a través de la manifestación del consentimiento.
Concepto: Art. 957 Código Civil y Comercial de la Nación:
“Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes
manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar,
transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales”
Estudio de la norma (y se solicita la debida atención por
parte de cada uno de ustedes, mis alumnos:
 El artículo bajo análisis brinda mayores precisiones
sobre la definición del contrato en el mismo sentido
que la doctrina venía sosteniendo
Material protegido por Ley Nro. 11.723. Queda prohibida su publicación, difusión por cualquier
medio. Se hace reserva de derechos y eventual ejercicio de acciones civiles y penales.
 Se aclara que el contrato es un Acto Jurídico, lo que
permite la aplicación analógica de sus reglas
 Se incorpora el concepto de parte a la definición
 Es el consentimiento el presupuesto relevante para
arribar a la constitución del contrato
 Se ratifica y confirma el seguimiento de la tesis amplia
de la noción de contrato: cubre todas las variables
generadoras de efectos jurídicos (crear, regular,
modificar, transferir o extinguir) y atinentes a
cualquier clase de derecho patrimonial (además de
personales, los reales e intelectuales).
Naturaleza Jurídica
El contrato es un acto jurídico (el alumno debe repasar los
conceptos vertidos en el sub-eje temático anterior punto
6.1).
La doctrina se ha dividido al interpretar la definición de
contrato, de esta manera las diferentes posiciones pueden
agruparse en:
1. La tesis amplia afirma que son contratos todos los actos
jurídicos bilaterales patrimoniales, cualquiera sea el
efecto que persigan (crear, modificar, transferir,
extinguir) y cualquiera sea la clase de derechos
patrimoniales sobre los que incidan (personales, reales,
intelectuales). RECEPTADA POR EL CCyCN
2. La tesis restrictiva circunscribe el uso del término a
los negocios bilaterales creadores de obligaciones,
denominando a los demás "convenciones".
3. Las tesis intermedias: una, coincide con la amplia en
cuanto a la variedad de efectos del contrato (crear,
modificar, transferir, extinguir) pero lo circunscribe al
campo obligacional, en tanto que otra, circunscribiéndolo,
también, al campo obligacional, da un paso más hacia la tesis
restrictiva, pues excluye los acuerdos extintivos.
Ubicación Metodológica
Nuestro Código regula el contrato en el Libro III (“Derechos
personales”), Título II (“Contratos en general”). Además,
establece otros dos títulos: Título III (“Contratos de
consumos”) y Título IV (“Contratos en particular”).
1.2 Elementos esenciales, naturales y accidentales
1. Elementos esenciales o constitutivos o requisitos de
existencia: son aquellos sin los cuales el contrato en
general o un tipo específico no puede existir. Si hablamos
de los contratos en general son los requisitos de EXISTENCIA.
En cuanto a cada figura los elementos varían: Ejemplo: en la
compraventa será el precio y la cosa
2. Elementos Naturales: son las consecuencias que se derivan
de la naturaleza jurídica de un determinado contrato de modo
que se dan de PLENO DERECHO sin necesidad de una
manifestación expresa de las partes. Pero ellas pueden
EXCLUIRLOS O MODIFICARLOS siempre expresamente. Ejemplo:
garantía de evicción.
3. Elementos Accidentales: son aquellas que existen
únicamente si son incorporados en forma expresa por las
partes de común acuerdo. Ejemplo: cargo, plazo o condición.
ELEMENTOS ESENCIALES, NATURALES Y ACCIDENTALES
ESENCIALES NATURALES ACCIDENTALES
Son aquellos Los elementos naturales Los elementos

necesarios son aquellos que ya se accidentales
para que exista un encuentran en el son aquellos que
Contrato, Sin ellos, contrato porque así naturalmente no se
no hay contrato. están dispuestos por la encuentran en el
ley, y que pueden ser contrato,
Encontramos como dejados de lado por pero que pueden ser
elementos esenciales disposición expresa de incorporados por
de los contratos a los contratantes. disposición expresa de
los sujetos, el los contratantes.
objeto, la Ejemplo, en los
Causa y la forma. contratos onerosos, Ejemplo: las modalidades
quien enajena una cosa de un acto jurídico,
A su vez, cada está obligado por tales como el plazo, el
contrato en garantía de cargo o la condición.
particular evicción y vicios
tiene sus propios Redhibitorios. Incorporar este tipo de
elementos cláusulas depende de la
esenciales y Sin embargo, las partes decisión de las partes.
especiales, que pueden disponer
varían de acuerdo con expresamente la
el tipo de contrato. liberación
del enajenante, puesto
Ejemplo: En el que se trata de un
contrato de elemento
Compraventa: cosa y natural que puede ser
precio. modificado por los
contratantes.
1.3. Autonomía de la voluntad y Fuerza obligatoria de los
contratos
La autonomía de la voluntad se traduce en una libertad que
compete a las partes para regir sus intereses.
El principio de la autonomía de la voluntad es uno de los
pilares sobre el que se edificó el monumento de la
codificación; su fundamento constitucional reposa en el art.
19 de la CN.
El art. 958 del Código Civil y Comercial de la Nación ordena:
“Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un
contrato y determinar su contenido, dentro de los límites
impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas
costumbres”
Recuerden, entonces:
 se ha focalizado el artículo en dar mayor claridad a la
regla de la autorregulación (libertad contractual) al
mencionarse el derecho de las partes de acordar el
contenido del contrato
 y se ha introducido de forma concreta el otro aspecto
del principio general indicado, que es la autodecisión
(libertad de contratar), lo que implica que la parte
puede o no querer celebrar un contrato.
Límites a la autonomía de la voluntad:
 Orden Público: es comprensivo de las disposiciones que
los particulares no pueden derogar con sus actos
jurídicos.
 Ley, Los ejemplos más notorios son el seguro de
responsabilidad civil para los conductores de
automotores y el seguro de vida para los empleados
públicos.
 Moral
 Buenas Costumbres
Fuerza obligatoria del contrato
De esta manera, la autonomía consiste en: “La libertad de
las partes para celebrar y configurar el contenido del
contrato dentro de los límites impuestos por la ley, el orden
público, la moral y las buenas costumbres” (Art. 958 CCyCN).
Existe, primariamente, la libertad de conclusión o libertad
de contratar, y se trata de la posibilidad ofrecida a cada
persona de contratar o no contratar, y de elegir con quién
hacerlo.
Ahora bien, si la persona decide contratar, con quién hacerlo
o sobre qué hacerlo, lo convenido tiene fuerza de ley y por
tanto de cumplimiento obligatorio para las partes, siempre
que lo hubieren hecho respetando los límites de la autonomía
de la voluntad.
El Art 959 del Código Civil y Comercial es de vital
importancia en función del efecto vinculante del contrato
para las partes: “todo contrato válidamente celebrado es
obligatorio para las partes. Su contenido sólo puede ser
modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos
que la ley prevé”
Es importante que el alumno al momento de estudiar recuerde
el principio de Buena Fe, este principio debe estar presente
al momento de celebrarse, interpretarse y ejecutarse cada
contrato, tal cual lo dispone la norma contenida en el
artículo 961 de nuestro código unificado, a saber: “Los
contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena
fe. Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a
todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en
ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado
un contratante cuidadoso y previsor”.
Carácter de las normas legales (artículo 963 CCyCN): “Las
normas legales relativas a los contratos son supletorias de la
voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de
su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible”.
1.4 Contrato entre particulares, celebrado por vía de
adhesión y de consumo
Contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales
predispuestas
Se encuentra definido por nuestro Código Civil y Comercial
de la Nación en el art. 984, que lo conceptualiza de la
siguiente manera: “El contrato por adhesión es aquél mediante
el cual uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales
predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero,
sin que el adherente haya participado en su redacción”.
Preste atención en lo siguiente: NOVEDADES DEL CÓDIGO CIVIL
Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
1. Se incorpora el concepto general del contrato de
adhesión, algo que no existía previamente, y que sólo
estaba legislado para el consumo
2. Trae como novedad que podrá ser aplicado a cualquier
supuesto de contrato
3. La parte no predisponente se limita a precisar su
aceptación
El artículo siguiente (985) es el que establece los
requisitos que deben cumplimentar las cláusulas generales
predispuestas, a saber:
 Deben ser comprensibles y autosuficientes
 La redacción debe ser clara, completa y fácilmente
legible
 Se entienden por no convenidas aquellas que reenvían a
textos o documentos que no se facilitan a la contraparte
previa o simultáneamente a la conclusión del contrato
 Se aplica a la contratación telefónica, electrónica o
similares
También es necesario remarcar que las cláusulas ambiguas
predispuestas por una de las partes se interpretan en sentido
contrario a la parte predisponente (art. 987).
Art. 987. — «Interpretación». Las cláusulas ambiguas
predispuestas por una de las partes se interpretan en sentido
contrario a la parte predisponente.
Cláusulas Abusivas (Artículo 988 CCyCN)
El efecto de las cláusulas abusivas es tenerlas por no
escritas.
Se consideran abusivas:
1. las que desnaturalizan las obligaciones del
predisponente;
2. las que importan renuncia o restricción a los derechos
del adherente, o amplían derechos del predisponente que
resultan de normas supletorias;
3. las que por su contenido, redacción, o presentación, no
son razonablemente previsibles.
Control Judicial de las cláusulas abusivas (Artículo 989
CCyCN): “La aprobación administrativa de las cláusulas generales
no obsta a su control judicial. Cuando el juez declara la nulidad
parcial del contrato, simultáneamente lo debe integrar, si no
puede subsistir sin comprometer su finalidad”.
1.5. Contrato de Consumo y Relación de Consumo
La incorporación de los contratos de consumo en el Código
Civil, que antes sólo estaban contemplados en la Ley de
Defensa del Consumidor (24.240), fue uno de los temas más
discutidos en la sanción de la ley 26.994 que dio nacimiento
al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Resulta valioso remitirnos a los argumentos manifestados en
los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial
de la Nación” (2012), en el que se debatió concretamente el
tema. Así, se dijo: En el derecho comparado hay distintos
modelos. Una opción es mantener separadas ambas
regulaciones. Es el criterio del Códice del Consumo Italiano
(Decreto Legislativo nº 206 del 6 de setiembre de 2005), del
texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
española (Real Decreto Legislativo 1/2007 del 16 de noviembre
de 2007) y del Anteproyecto de Reforma al Código Civil
francés en el Derecho de obligaciones y el Derecho de la
prescripción, dirigido por el profesor Pierre Catalá y
presentado al Ministerio de Justicia en el año 2005, que
tampoco la incorpora al Código Civil. Todos los Estados
Partes del Mercosur (Argentina, Brasil, Paraguay, Uruguay y
Venezuela) así como todos los Estados Asociados (Bolivia,
Chile, Perú, Ecuador y Colombia) tienen leyes del consumidor
separadas del Código Civil. El comentario 2 al Preámbulo de
los Principios de Unidroit señala el “propósito de excluir
del ámbito de los Principios las llamadas operaciones de
consumo”. Con otro criterio, la reforma del año 2002 el
Código Civil alemán incorporó algunas normas aplicables
específicamente al Derecho del Consumidor (definición de
consumidores y profesionales, contratos celebrados fuera de
los establecimientos mercantiles y a distancia, garantías en
la venta de bienes de consumo) junto con otras propias del
Código (condiciones generales de la contratación, morosidad
en las operaciones comerciales, comercio electrónico). El
Código Civil quebequés de 1991 incluyó disposiciones
atinentes a los contratos de consumo y a los celebrados por
adhesión (arts. 1432, 1437, 1438) así como a la
responsabilidad de los intervinientes en el proceso de
fabricación y comercialización de cosas muebles (arts. 1468
y 1469). El Código Civil holandés de 1992 reguló las
condiciones generales de contratación (Libro 6, arts. 231 a
247), la responsabilidad por productos (Libro 6, arts. 185
a 193) y las exigencias en cuanto a la publicidad (Libro 6,
arts. 194 a 196). En el ordenamiento jurídico argentino hay
que considerar el rango constitucional de los derechos del
consumidor, la amplia aplicación de estas normas en los casos
judiciales y la opinión de la mayoría de la doctrina.
Siguiendo estos lineamientos, es necesario no sólo avanzar
en cuanto a la unificación de los contratos civiles y
comerciales, sino también incorporar a los contratos de
consumo.
Código se encarga de darnos una definición de relación de
consumo, consumidor y contrato de consumo.
ARTICULO 1092.- Relación de consumo. Consumidor. “Relación de
consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor.
Se considera consumidor a la persona humana o jurídica que
adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o
servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social.
Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una
relación de consumo como consecuencia o en ocasión de ella,
adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u
onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social”.
ARTÍCULO 3ºL.D.C. — Relación de consumo. Integración
normativa. Preeminencia: “Relación de consumo es el vínculo
jurídico entre el proveedor y el consumidor o usuario…”
La relación de consumo, se define como un vínculo jurídico
entre un consumidor y un proveedor. La fuente de esta
relación jurídica puede ser un contrato o actos unilaterales
o bien hechos jurídicos, que vinculen a los sujetos
mencionados.
Consumidor: cómo surge con claridad de la norma, pueden ser
consumidores tanto personas humanas como jurídicas. No se
presentan limitaciones a la causa del vínculo jurídico,
quedando comprendidos todos los hechos y actos jurídicos.
Cabe aclarar que pueden tratarse de bienes nuevos o usados
y de actos a título oneroso o gratuito.
Es menester que el alumno repare en lo siguiente: Los autores
de la bibliografía obligatoria sostienen que la categoría
jurídica de consumidor se construye a partir de la existencia
de dos elementos estructurales, a saber:
a) La vulnerabilidad o debilidad;
b) el destino final de los bienes incorporados para beneficio
propio o de su grupo familiar o social.
El concepto de destinatario final ha constituido uno de los
aspectos más discutidos del derecho del consumidor. La
discusión se centra en los casos de consumidores- empresarios
que adquieren bienes o servicios para su utilización en
procesos productivos.
El texto de la norma en estudio (al igual que el de la LDC)
no brinda una respuesta que permita dilucidar a priori si un
consumidor-empresario resulta o no un destinatario final, lo
que de acuerdo a Rivera Medina deberá ser resuelto caso por
caso.
Sobre la base de lo dispuesto en el 2° párrafo, el texto
legal mantiene extensión de la protección brindada al
consumidor a sujetos que no participaron del contrato de
consumo. En virtud de ello, se pueden identificar los
siguientes sujetos protegidos:
1.- El consumidor en sentido estricto: identificado en el
primer párrafo del artículo, típicamente contratante con el
proveedor.
2.- El usuario material o fáctico: el usuario material del
producto o servicio que no se ha vinculado directamente con
el proveedor o bien los terceros beneficiarios de algún
derecho comprendido en el contrato celebrado por otro.
3.- El sucesor particular del consumidor contratante en los
derechos que fueron objeto de una relación de consumo
antecedente: es el tercero que contrata con un consumidor
sobre un producto que fue adquirido por este último a un
proveedor. Queda equiparado al consumidor en su legitimación
para reclamar frente al proveedor. Esta equiparación se
repetirá con las sucesivas transmisiones que efectúe el
consumidor.
Proveedor: El Código unificado no brinda una definición de
proveedor, por lo que se aplicará lo dispuesto en el artículo
2° LDC que mantiene su vigencia. De esta manera, se trata de
una persona humana o jurídica, de naturaleza pública o
privada. La propiedad distintiva del proveedor es su
profesionalidad en la actividad que desarrolla, la que lo
coloca en una situación de ventaja con relación al
consumidor, ya sea técnica, de información o jurídica.
ARTÍCULO 2º LDC: — PROVEEDOR “Es la persona física o jurídica
de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera
profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción,
montaje, creación, construcción, transformación, importación,
concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y
servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor
está obligado al cumplimiento de la presente ley.
No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales
liberales que requieran para su ejercicio título universitario y
matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos
oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la
publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentación
de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los
servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la
autoridad de aplicación de esta ley informará al denunciante sobre
el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos de su
tramitación”. (Artículo sustituido por art. 2° de la Ley N°
26.361 B.O. 7/4/2008)
Contrato de Consumo
ARTICULO 1093.- Contrato de consumo. “Contrato de consumo es el
celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona
humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con
una empresa productora de bienes o prestadora de servicios,
pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce
de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios,
para su uso privado, familiar o social”.
A diferencia de la LDC, el Código Civil y Comercial de la
Nación brinda una definición de contrato de Consumo,
entendido por los autores de la bibliografía obligatoria,
aquél celebrado entre un proveedor (en el sentido del
artículo 2° LDC) y un consumidor.
Como lo plantea Lorenzetti en su presentación del Proyecto:
“el tipo general de contratos se fractura en dos y hay un
título relativo al contrato clásico y otro vinculado al
contrato de consumo”. Esta fragmentación se construye sobre
la necesidad de neutralizar la vulnerabilidad producida por
la asimetría de información, inferior capacidad técnica y
dispar capacidad jurídica y de negociación que suele
presentarse entre los contratantes en los contratos de
consumo.
Conclusiones:
Relación de consumo es un concepto más amplio que el de
contrato para consumo.
Impone al proveedor la protección del consumidor más allá
del producto o servicio adquirido: antes, durante o después
de la eventual contratación.
Hoy el régimen tuitivo no sólo alcanza a la relación onerosa,
sino que se incluye dentro de la relación de consumo la
gratuidad del vínculo.
La relación de consumo también se entabla cuando se trata de
cosas usadas.
Formación del consentimiento
En materia de contratos de consumo, el Código incorpora una
serie de principios generales de protección del consumidor
que actúan como una protección mínima, no habiendo obstáculos
para que una ley especial establezca condiciones superiores.
Asimismo, del estudio de los contratos de consumo no puede
hacerse desvinculado de la Ley N˚ 24.240 de Defensa del
Consumidor (con sus modificaciones).
Interpretación y prelación normativa (Artículo 1094 CCyCN):
“Las normas que regulan las relaciones de consumo deben ser
aplicadas e interpretadas conforme con el principio de
protección del consumidor y el de acceso al consumo
sustentable.
En caso de duda sobre la interpretación de este Código o las
leyes especiales, prevalece la más favorable al consumidor”.
Interpretación del contrato de consumo (Artículo 1095 CCyCN:
“El contrato se interpreta en el sentido más favorable para el
consumidor. Cuando existen dudas sobre los alcances de su
obligación, se adopta la que sea menos gravosa”.
1.6. Clasificación de los contratos
1. Contratos unilaterales y bilaterales (Artículo 966 CCyCN)
Contratos unilaterales: una de las partes se obliga hacia la
otra sin que ésta quede obligada.
Contratos bilaterales: las partes se obligan recíprocamente
la una hacia la otra.
El último párrafo del mentado artículo dispone: “Las normas
de los contratos bilaterales se aplican supletoriamente a
los contratos plurilaterales.”
Son ejemplos de contratos bilaterales: compraventa, permuta,
cesión onerosa, mandato oneroso, locación de cosa, obra o
servicio. Y de contratos unilaterales: donación, fianza,
mandato gratuito, mutuo, comodato, depósito.
Efectos de la distinción:
El hecho de que el contrato sea bilateral produce importantes
efectos y se relacionan con puntos del programa que el alumno
debe vincular, veamos:
a) La cláusula resolutoria por incumplimiento (pacto
comisorio) es implícito en los contratos bilaterales (art.
1087. Sub-eje 4. Punto 4.5)
b) La suspensión del propio cumplimento solo funciona en los
contratos bilaterales (Arts. 1031/1032. Sub-eje 3. Puntos
3.1 3.2)
c) La denominada “teoría de la imprevisión” es aplicable
para revisar o extinguir contratos bilaterales (Art. 1091),
la misma solución es aplicable a partir de la lesión (Art.
332) Sub-eje 4 puntos 4.2 y 4.3
2. Contratos a título oneroso y a título gratuito (Artículo
967 CCyCN)
Contratos a título oneroso: las ventajas que procuran a una
de las partes les son concedidas por una prestación que ella
ha hecho o se obliga a hacer a la otra.
Contratos a título gratuito: aseguran a uno o a otro de los
contratantes alguna ventaja, independiente de toda
prestación a su cargo.
Repare el alumno, de esta manera, que según el costo de las
ventajas, es decir, si al momento de celebrase traen
aparejadas ventajas para una o para las dos partes, los
contratos se clasifican en onerosos o gratuitos.
Son un ejemplo de contrato oneroso la compraventa o locación
de cosas. Y de contratos gratuitos: donación, comodato, etc.
Los contratos a título oneroso a su vez se sub clasifican
en: Contratos conmutativos y aleatorios (en función de la
determinación de las ventajas) Artículo 968 CCyCN
Efectos de la clasificación: la lesión, imprevisión
funcionan solo en contratos onerosos. Lo mismo ocurre con la
obligación de saneamiento (art. 1033) y vicios redhibitorios
(art. 1051).
Contratos conmutativos: las ventajas para todos los
contratantes son ciertas.
Contratos aleatorios: las ventajas o las pérdidas, para uno
de ellos o para todos, dependen de un acontecimiento
incierto.
Ejemplos de contratos conmutativos: la mayoría; compraventa,
locación, cesión. Ejemplos de contratos aleatorios: juego,
apuesta de lotería, contrato oneroso de renta vitalicia. Es
dable destacar que estos contratos aleatorios mencionados se
encuentran regulados en la ley, pero hay otros que pueden
convertirse en aleatorios por voluntad de las partes, en
virtud de cláusulas agregadas.
Importancia de la clasificación: el vicio de la lesión sólo
puede presentarse en los contratos conmutativos, lo mismo
ocurre con la imprevisión.
1.7. Oferta
Concepto y Requisitos: “es la manifestación dirigida a persona
determinada o determinable, con la intención de obligarse y con
las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe
producir de ser aceptada” (Artículo 972 CCyCN).
Requisitos de la Oferta
De acuerdo al texto legal son requisitos de la oferta:
- que sea dirigida a persona determinada o determinable;
- con intención de obligarse;
- que contenga las precisiones necesarias sobre los efectos
que debe producir en caso de ser aceptada.
La persona a la cual se dirige la oferta
De acuerdo al nuevo Código Civil y Comercial la oferta es
tal cuando se dirige a persona determinada o determinable.
Señalan los autores de la bibliografía obligatoria que la
idea de oferta dirigida a persona “determinable” es una
innovación del Código Civil y Comercial, siendo su fuente el
inc. b) del art. 922 del Proyecto de 1998 y “que nos parece
que estos casos de oferta a persona determinable que
contemplan los antecedentes citados, son ofertas al público
reguladas hoy en día por la legislación sobre contratos al
consumidor. En este sentido, la Ley de Defensa del Consumidor
24.240 dispone en el art. 7° que “la oferta dirigida a consumidores
potenciales e indeterminados, obliga a quien la emite durante el tiempo
en que se realice…””.
Autosuficiencia
La oferta debe ser autosuficiente, esto es, contener todos
los elementos necesarios como para que la aceptación del
destinatario se limite a un simple “si, acepto” y ello sea
suficiente para tener por celebrado el contrato.
Retractación de la oferta: “la oferta dirigida a persona
determinada puede ser retractada si la comunicación de su retiro es
recibida por el destinatario antes o al mismo tiempo que la oferta”
(Art. Nro. 975 CCyCN).
El Código Civil y Comercial admite la oferta revocable y la
irrevocable. La regla es que la oferta con plazo es
irrevocable, pues ella obliga por todo el término, salvo que
sea revocable y se la retracte.
Ahora bien, este art. 975 dispone que la retractación es
eficaz si la oferta ha sido dirigida a persona determinada
y llega al destinatario antes o al mismo tiempo que la
oferta.
1.8. Aceptación: En doctrina hay coincidencia en cuanto a
considerar a la aceptación como una manifestación unilateral
de la voluntad, recepticia, de contenido coincidente con el
de la oferta, que está dirigida al oferente y destinada a la
formación del contrato.
Como ya se expuso, la idea es que la oferta debe ser lo
suficientemente precisa como para que la aceptación pueda
limitarse a un “sí, acepto”. Y tan es así que la aceptación
que concluye el contrato es la que expresa la plena
conformidad.
Atención alumnos:
Para que el contrato se concluya, la aceptación debe expresar
la plena conformidad con la oferta. La regulación en nuestro
Código: mediante el principio de identidad, establece que
“para que el contrato se concluya, la aceptación debe
expresar plena conformidad con la oferta”.
La norma no discrimina entre elementos esenciales y
secundarios del contrato, por lo que el acuerdo debe ser
absoluto. Para ello, debe existir una total coincidencia con
la proposición enviada, tanto en los puntos esenciales, como
en los accidentales. A tenor de ello, cualquier modificación
que el destinatario hace a la oferta, al manifestar su
aceptación, se reputa como una propuesta de un nuevo contrato
que requiere de aceptación por parte de quien era el oferente
original para su formalización. Esta es la postura receptada
por el art. 978 del Código, que además contempla la
posibilidad de que las modificaciones sean admitidas por el
oferente si lo comunica de inmediato al aceptante. Es decir,
en este caso, el tiempo es relevante a los efectos de
determinar si el contrato queda concluido con las
modificaciones formuladas.
ARTÍCULO 978.- Aceptación. “Para que el contrato se concluya,
la aceptación debe expresar la plena conformidad con la oferta.
Cualquier modificación a la oferta que su destinatario hace al
manifestar su aceptación, no vale como tal, sino que importa la
propuesta de un nuevo contrato, pero las modificaciones pueden
ser admitidas por el oferente si lo comunica de inmediato al
aceptante”.
La aceptación, entonces, debe consistir en una adhesión lisa y
llana a la propuesta efectuada y debe ser oportuna. La oferta debe
subsistir (recordemos que el proponente puede retractarse de
conformidad con el art. 975 antes, o hasta el mismo momento de la
recepción de la oferta). Ello implica que si la oferta llega al
destinatario antes que la comunicación de su retiro, tiene
eficacia jurídica y subsiste para el destinatario, quien puede
aceptarla.
1.9. Formación del contrato entre presentes y ausentes
Contratos entre presentes
En los contratos celebrados entre presentes, la oferta y la
aceptación se producen en forma inmediata, por lo que la
formación del contrato es instantánea.
Se recepta el principio de la tempestividad de la aceptación.
Esto comprende la noción de contratos entre presentes como
así también aquellos en los que la oferta y aceptación se
formulan a través de medios de comunicación instantáneos.
El segundo párrafo del art. 974 del Código prevé que: “la
oferta hecha a una persona presente o la formulada por un medio
de comunicación instantáneo, sin fijación de plazo, solo puede
ser aceptada inmediatamente”.
En lo que se refiere a la oferta pura y simple entre presentes se
mantiene la regla original, pero se incorpora acertadamente la
identidad de solución como entre presentes cuando la oferta se
plasma por alguna clase de medio instantáneo (podrán entonces
invocarse los medios tecnológicos y de similares efectos)
(Hammurabi)
Asimismo, el art. 980 del Código dispone que entre presentes
se perfecciona el contrato cuando la aceptación es
manifestada. Al no existir espacio temporal entre la
manifestación de la aceptación y la recepción de la misma
(teoría receptada en el Código para la formación del
consentimiento), la primera es suficiente para lograr el
perfeccionamiento del contrato.
AQUÍ EL ALUMNO DEBE ESTUDIAR DE MANERA ARMÓNICA EL ARTÍCULO
974 2° PARRAFO Y 980 INCISO A DEL CCYCN.
Contratos entre ausentes
Aquí se estudia el artículo 974 3° párrafo del CCyCN, que
determina: “Cuando se hace a una persona que no está presente,
sin fijación de plazo para la aceptación, el proponente queda
obligado hasta el momento en que puede razonablemente esperarse
la recepción de la respuesta, expedida por los medios usuales de
comunicación”
Cuando se hace a una persona que no está presente, sin fijación
de plazo para la aceptación, el proponente queda obligado hasta
el momento en que puede razonablemente esperarse la recepción de
la respuesta, expedida por los medios usuales de comunicación.
(Hammurabi)
Y se debe estudiar el artículo 980 inciso b
Art. 980. — «Perfeccionamiento». La aceptación perfecciona
el contrato:… b) entre ausentes, si es recibida por el
proponente durante el plazo de vigencia de la oferta.
El Código resuelve esta situación disponiendo que, en el
caso de contratos entre ausentes (entre presentes la
aceptación debe ser inmediata), “el proponente quede
obligado en relación a su oferta hasta el momento en que
pueda razonablemente esperarse la recepción de la respuesta,
mediante medios usuales de comunicación”.
La aceptación, entonces, debe ser oportuna.
En el siguiente punto analizaremos los sistemas existentes
en relación al perfeccionamiento de los contratos entre
ausentes, en los cuales no existe instantaneidad en la
formación del consentimiento.
AQUÍ EL ALUMNO DEBE ESTUDIAR DE MANERA ARMÓNICA EL ARTÍCULO
974 3° PARRAFO Y 980 INCISO B DEL CCYCN.
Teorías extremas y teorías intermedias
Veremos, a continuación, los diferentes sistemas de
conformidad según el momento de perfeccionamiento de los
contratos celebrados entre ausentes.
a) Sistema de la declaración o de la manifestación: es una
teoría extrema que considera concluido el contrato en el
momento en que el aceptante manifiesta aceptar la oferta de
cualquier manera. Es rechazada por ser altamente riesgosa,
al no determinar con precisión el momento de la formación
contractual y presentar graves problemas en cuanto a la
prueba.
b) Sistema de la expedición o del envío: para que haya
contrato exige que la aceptación haya sido enviada al
oferente por parte del aceptante. Es una tesis intermedia;
regla aceptada durante la vigencia del Código Civil
reformado.
c) Sistema de la recepción: es otro sistema intermedio, que
juzga perfeccionado el contrato en el momento en que la
aceptación es recibida por el oferente, no requiriendo que
llegue a conocimiento efectivo de éste. Dicho sistema es el
que adopta nuestro Código Civil y Comercial de la Nación.
d) Sistema de la información o del conocimiento: es otra
posición extrema y rigurosa, que requiere para el
perfeccionamiento del contrato que la aceptación haya
llegado efectivamente a conocimiento del oferente. Solución
del Código Civil y Comercial y de derecho comparado
Nuestro Código Civil y Comercial de la Nación, de conformidad
con la regla establecida en el art. 971 del Código, adopta
el sistema de la recepción.
ARTÍCULO 971.- Formación del consentimiento. Los contratos
se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta
o por una conducta de las partes que sea suficiente para
demostrar la existencia de un acuerdo.
¿Cuándo se considera recibida la manifestación de la
voluntad? El art. 983 del Código se ocupa de aclararlo,
despejando dudas al respecto. Así, dispone que la recepción
se produce cuando la parte, a quien iba dirigida, la conoce
o debió conocerla, ya sea por comunicación verbal, por la
recepción en su domicilio de un instrumento pertinente o por
cualquier otro modo útil.
Sub-Eje Temático 2: CONTENIDO DEL CONTRATO
2.1 Capacidad para contratar.
Remisión a los conceptos vertidos en el Eje Temático PERSONA
HUMANA. No obstante, se hará un breve repaso sobre lo ya
estudiado y aprendido por el alumno.
El régimen de la capacidad está regulado en el Capítulo 2,
Título Primero, del Libro Primero del Código Civil y
Comercial.
El Código reconoce a la capacidad de derecho como la aptitud
de la que goza toda persona humana para ser “titular de
derechos y deberes jurídicos”, y establece que “la ley puede
privar o limitar esta capacidad respecto de hechos, simples
actos, o actos jurídicos determinados”. (Art. 22 CCyCN)
Insisto en que el alumno note lo siguiente:
 Esta mención de la capacidad de derecho –efectuada por
el artículo 22 CCyCN- hace exclusiva referencia a la
persona humana, como titular de relaciones jurídicas
 Se excluye del concepto a la persona jurídica, cuyo
tratamiento se aborda a partir del art. 141 del CCyCN
 Se tiene capacidad jurídica porque se es persona
En el artículo siguiente (23 CCyCN) alude a la capacidad de
Ejercicio y da cuenta: “Toda persona humana puede ejercer
por sí misma sus derechos, excepto las limitaciones
expresamente previstas en este Código y en una sentencia
judicial”.-
Alumnos, se insiste con lo siguiente en función de la
capacidad de ejercicio:
La Corte Interamericana de Derechos Humanos ha expresado que
la capacidad de Ejercicio significa:
 Que la persona puede ejercitar en forma personal y
directa sus derechos subjetivos, así como asumir
plenamente obligaciones jurídicas
 Que toda persona que se encuentre en una situación de
vulnerabilidad es titular de una protección especial
 La capacidad es la regla (art. 31, inc. a) y sus
limitaciones sólo se justifican en interés de la persona
de que se trate
 El criterio con el que debe interpretarse y aplicarse
la limitación a la capacidad de ejercicio está dado por
su proporcionalidad, adecuación y necesidad en relación
con su finalidad.
Son incapaces de Ejercicio (Art. 24 CCyCN):
a) La persona por nacer;
b) la persona que no cuenta con la edad y grado de madurez
suficiente, con el alcance dispuesto en la sección 2ª del
capítulo 2 [es decir, todas las reglas establecidas para la
persona menor de edad];
c) la persona declarada incapaz por sentencia judicial, en
la extensión dispuesta en esa decisión [conf. art. 24
Código].
Asimismo, el Código se refiere a la restricción de la
capacidad.
Nos referimos concretamente a la restricción de la capacidad
jurídica, disponiendo ciertas reglas:
a) la capacidad general de ejercicio de la persona humana se
presume aun cuando se encuentre internada en un
establecimiento asistencial;
b) las limitaciones a la capacidad son de carácter
excepcional, y se imponen siempre en beneficio de la persona;
c) la intervención estatal tiene siempre carácter
interdisciplinario, tanto en el tratamiento como en el
proceso judicial;
d) la persona tiene derecho a recibir información a través
de medios y tecnologías adecuadas para su comprensión;
e) la persona tiene derecho a participar en el proceso
judicial con asistencia letrada, la cual debe ser
proporcionada por el Estado si carece de medios;
f) deben priorizarse las alternativas terapéuticas menos
restrictivas de los derechos y libertades.
Incapacidad e inhabilidad para contratar
Los arts. 1001 y 1002 del Código Civil y Comercial de la
Nación aluden, respectivamente, a las inhabilidades para
contratar y a las inhabilidades especiales.
Veamos:
Artículo 1001 del CCyCN, el que consagra: “Inhabilidades
para contratar. No pueden contratar, en interés propio o ajeno,
según sea el caso, los que están impedidos para hacerlo conforme
a disposiciones especiales. Los contratos cuya celebración está
prohibida a determinados sujetos tampoco pueden ser otorgados por
interpósita persona”.
El artículo en estudio sienta el principio general referido
a las inhabilidades para contratar, luego a lo largo de todo
el articulado del Código Civil y Comercial se establecen las
situaciones particulares.
De esta manera, la norma establece que los impedidos para
contratar conforme a disposiciones especiales no pueden
hacerlo en interés propio (consecuencia lógica del
impedimento que pesa sobre ellos), ni en interés ajeno o a
través de interpósita persona, con lo cual se busca evitar
la celebración de negocios simulados.
Situaciones reguladas:
Las disposiciones especiales a las cuales alude la norma
son:
a) los casos previstos en el art. 1002, referido a
inhabilidades especiales;
b) la prohibición que pesa sobre el consignatario de vender
para si las cosas comprendidas en la consignación (art.
1341);
c) la prohibición al corredor de adquirir por sí o por
interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido
encargada o de tener cualquier participación o interés en la
negociación o en los bienes comprendidos en ella (art. 1348);
d) el impedimento de celebrar contrato de comodato entre 1)
tutores y curadores respecto de los bienes de las personas
incapaces o con capacidad restringida bajo su representación
y 2) administradores de bienes ajenos respecto de los bienes
confiados a su gestión, si es que no cuentan con facultades
expresas para ello(art. 1535);
e) la prohibición que pesa sobre el fiduciario de adquirir
para si los bienes fideicomitidos (art. 1676).
Inhabilidades Especiales
El art. 1002 establece incapacidades de Derecho respecto de
determinadas personas y ante diferentes circunstancias.
El ordenamiento jurídico consagra límites a la aptitud
genérica de la persona para ser titular de derechos
estableciendo derechos circunscriptos –incapacidades de
derecho- fundadas en consideraciones de orden superior que
acarrean que determinadas personas no puedan ser titulares
de determinados derechos.
Estos límites a la capacidad de derecho impuestos por el
ordenamiento jurídico los encontramos a lo largo y ancho del
Código Civil en normas con un fuerte carácter moralizador.
Art. 1002. — «Inhabilidades especiales». No pueden contratar
en interés propio:
a) los funcionarios públicos, respecto de bienes cuya
administración o enajenación estén o hayan estado
encargados;
b) los jueces, funcionarios y auxiliares de la justicia, los
árbitros y mediadores y sus auxiliares, respecto de bienes
relacionados con procesos en los que intervienen o han
intervenido;
c) los abogados y procuradores, respecto de bienes litigiosos
en procesos en los que intervienen o han intervenido;
d) los cónyuges (…) entre sí [en tanto hayan optado por el
régimen de comunidad de bienes];
e) los albaceas, que no son herederos, no pueden celebrar
contrato de compraventa sobre los bienes de las
testamentarias a su cargo.
En los incisos a), b) y c) las inhabilidades se fundan en la
relación de poder en la que se encuentran los sujetos con
respecto a los bienes objeto de prohibición, lo mismo ocurre
con la situación jurídica prevista en la última parte del
art. en estudio.
Respecto del inciso d) importa una pauta moralizadora cuya
finalidad es la de preservar la comunidad, evitando la
actuación de uno de los cónyuges en beneficio propio y en
desmedro de la misma.
Efectos de la invalidez
“Declarada la nulidad del contrato celebrado por la persona
incapaz o con capacidad restringida, la parte capaz no tiene
derecho para exigir la restitución o reembolso de lo que ha pagado
o gastado…”
Esto se realiza a los efectos de no perjudicar a la parte
contraria.
Ahora bien, si el contrato ha enriquecido a la parte incapaz
o con capacidad restringida, entonces la parte capaz (una
vez declarada la nulidad del contrato) tiene derecho a
reclamarle a aquella en la medida de ese enriquecimiento.
El Código se refiere expresamente a los actos realizados por
persona incapaz o con capacidad restringida.
Así, dispone:
a) Actos posteriores a la inscripción de la sentencia: “Son
nulos los actos de la persona incapaz y con capacidad
restringida que contrarían lo dispuesto en la sentencia
realizados con posterioridad a su inscripción en el Registro
de Estado Civil y Capacidad de las Personas”.
b) Los actos anteriores a la inscripción de la sentencia
pueden ser declarados nulos si perjudican a la persona
incapaz o con capacidad restringida, y si se cumple alguno
de los siguientes extremos:
1) la enfermedad mental era ostensible a la época de la
celebración del acto;
2) quien contrató con él era de mala fe;
3) el acto es a título gratuito.
c) Persona fallecida: Luego de su fallecimiento, los actos
entre vivos anteriores a la inscripción de la sentencia no
pueden impugnarse, excepto que la enfermedad mental resulte
del acto mismo, que la muerte haya acontecido después de
promovida la acción para la declaración de incapacidad o
capacidad restringida, que el acto sea a título gratuito, o
que se pruebe que quien contrató con ella actuó de mala fe.
2.2 Representación. Concepto. Representación legal y
convencional. Efectos.
Art. 358. — Principio. Fuentes. “Los actos jurídicos entre vivos
pueden ser celebrados por medio de representante, excepto en los casos
en que la ley exige que sean otorgados por el titular del derecho.
La representación es:
 voluntaria cuando resulta de un acto jurídico,
 legal cuando resulta de una regla de Derecho,
 y es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica.
(Recuerde aquí el alumno la TEORIA DEL ORGANO)…”
Efectos:
Las consecuencias de la representación son, en términos
generales: que los actos celebrados por el representante
producen efectos directamente para el representado, en la
medida en que aquellos se celebren dentro de los límites de
las facultades que fueron conferidas por la ley o por el
poder a favor del representante, dependiendo de que se trate
de una representación legal o voluntaria.
Veamos en detalle la representación VOLUNTARIA
Art. 362. — Caracteres. “La representación voluntaria comprende
sólo los actos que el representado puede otorgar por sí mismo. Los
límites de la representación, su extinción, y las instrucciones que el
representado dio a su representante, son oponibles a terceros si éstos
han tomado conocimiento de tales circunstancias, o debieron conocerlas
obrando con cuidado y previsión”.
Art. 364. — Capacidad. “En la representación voluntaria el
representado debe tener capacidad para otorgar el acto al momento del
apoderamiento; para el representante es suficiente el discernimiento”.
Art. 366. — Actuación en ejercicio del poder. “Cuando un
representante actúa dentro del marco de su poder, sus actos obligan
directamente al representado y a los terceros. El representante no queda
obligado para con los terceros, excepto que haya garantizado de algún
modo el negocio. Si la voluntad de obrar en nombre de otro no aparece
claramente, se entiende que ha procedido en nombre propio”.
Poder.
El poder es “la aptitud para celebrar contratos en la medida
de las facultades otorgadas al representante para
comprometer directamente al representado”.
Los poderes generales o especiales son aquellos que le
permiten al representante ejercer una serie de actos de
representación o sólo alguno específico.
El Código dispone que los poderes conferidos, en términos
generales, sólo incluyan a los actos propios de
administración ordinaria y los necesarios para su ejecución.
(Artículo Nro. 375 CCyCN)
Luego enumera aquellos casos para los cuales se requieren
facultades expresas.
Veamos:
Art. 375. — Poder conferido en términos generales y
facultades expresas. “Las facultades contenidas en el poder son de
interpretación restrictiva. El poder conferido en términos generales
sólo incluye los actos propios de administración ordinaria y los
necesarios para su ejecución”.
Son necesarias facultades expresas para:
a) peticionar el divorcio, la nulidad de matrimonio, la
modificación, disolución o liquidación del régimen
patrimonial del matrimonio;
b) otorgar el asentimiento conyugal si el acto lo requiere,
caso en el que deben identificarse los bienes a que se
refiere;
c) reconocer hijos, caso en el que debe individualizarse a
la persona que se reconoce;
d) aceptar herencias;
e) constituir, modificar, transferir o extinguir derechos
reales sobre inmuebles u otros bienes registrables;
f) crear obligaciones por una declaración unilateral de
voluntad;
g) reconocer o novar obligaciones anteriores al otorgamiento
del poder;
h) hacer pagos que no sean los ordinarios de la
administración;
i) renunciar, transar, someter a juicio arbitral derechos u
obligaciones, sin perjuicio de las reglas aplicables en
materia de concursos y quiebras;
j) formar uniones transitorias de empresas, agrupamientos de
colaboración empresaria, sociedades, asociaciones, o
fundaciones;
k) dar o tomar en locación inmuebles por más de tres años,
o cobrar alquileres anticipados por más de un año;
I) realizar donaciones, u otras liberalidades, excepto
pequeñas gratificaciones habituales;
m) dar fianzas, comprometer servicios personales, recibir
cosas en depósito si no se trata del necesario, y dar o tomar
dinero en préstamo, excepto cuando estos actos correspondan
al objeto para el que se otorgó un poder en términos
generales
Inexistencia o exceso de representación. Abuso de poder.
Art. 376. — Responsabilidad por inexistencia o exceso en la
representación. “Si alguien actúa como representante de otro sin
serlo, o en exceso de las facultades conferidas por el representado, es
responsable del daño que la otra parte sufra por haber confiado, sin
culpa suya, en la validez del acto; si hace saber al tercero la falta o
deficiencia de su poder, está exento de dicha responsabilidad”.
El Código Civil y Comercial prevé las consecuencias para
quien actúa sin representación, o bien excede los límites de
la representación conferida.
La consecuencia es la responsabilidad por los daños que la
otra parte sufra por haber confiado en la representación y
en la validez del acto celebrado con quien decía ser
representante o actuar dentro de los límites autorizados.
Ello en la medida en que el tercero no haya sido culpable,
o bien conociera la falta de poder o su exceso.
2.3 Objeto del contrato. Concepto. Requisitos (análisis
pormenorizado).
Tal como sostiene Alterini (2012), “con el sustantivo objeto
del contrato se designa a la prestación a propósito de la cual se
produce el acuerdo de voluntades y en torno a la cual se ordena
la economía del contrato” (p. 197).
Él distingue entre el objeto inmediato del contrato, que
consiste en la obligación que se genera a raíz del contrato,
y el objeto mediato: (…) que a su vez es el objeto de la
obligación, vale decir, la cosa o el hecho, positivo o
negativo, que constituye el interés del acreedor. El objeto
de la obligación consiste en el bien apetecible para el
acreedor sobre el cual recae su interés implicado en la
relación jurídica. (…) Así el objeto de la obligación de
entregar la cosa vendida que tiene a su cargo el vendedor es
la cosa misma; esta cosa, precisamente, es lo que pretende
el comprador, acreedor de aquella obligación. El contenido
de la obligación es cierta conducta humana, a la que se
designa técnicamente como prestación; se trata del
comportamiento del deudor destinado a satisfacer el interés
del acreedor respecto de ese objeto. En el ejemplo dado, el
contenido de la obligación del vendedor consiste en su
comportamiento tendiente a entregar al comprador la cosa
vendida, que –como vimos- es el objeto, centro de su interés.
(Alterini, 2012, p. 198).
El 2° párrafo del art. 1003 establece los requisitos
generales en función del objeto del contrato: “Debe ser
lícito, posible, determinado o determinable, susceptible de
valoración económica y corresponder a un interés de las partes,
aun cuando éste no sea patrimonial”.
Objetos prohibidos
El objeto de los contratos no puede ser prohibido.
De conformidad con el art. 1.004: “No pueden ser objeto de los
contratos los hechos que son imposibles o están prohibidos por
las leyes, son contrarios a la moral, al orden público, a la
dignidad de la persona humana, o lesivos de los derechos ajenos;
ni los bienes que por un motivo especial se prohíbe que lo sean…”
Esta norma se corresponde con el art. 279 que refiere al
objeto de los actos jurídicos.
Determinación y determinación por un tercero (Artículos 1005
y 1006 del Código unificado)
El objeto de los contratos debe ser determinado o
determinable.
Ahora bien, el Código trata específicamente los casos de
determinación del objeto de la siguiente manera:
Determinación. Cuando el objeto se refiere a bienes, éstos
deben estar determinados en su especie o género según sea el
caso, aunque no lo estén en su cantidad, si ésta puede ser
determinada.
Es determinable cuando se establecen los criterios
suficientes para su individualización.
Determinación por un tercero. Las partes pueden pactar que
la determinación del objeto sea efectuada por un tercero. En
caso de que el tercero no realice la elección, sea imposible
o no haya observado los criterios expresamente establecidos
por las partes o por los usos y costumbres, puede recurrirse
a la determinación judicial, petición que debe tramitar por
el procedimiento más breve que prevea la legislación
procesal.
Bienes existentes y futuros (Artículo 1007 CCyCN)
Los bienes futuros pueden ser objeto de los contratos. Y, en
ese caso, el contrato funciona como una promesa de
transmitirlos, lo que está subordinado a la condición de que
lleguen a existir, excepto que se trate de contratos
aleatorios.
Bienes ajenos, bienes litigiosos, gravados o sujetos a
medidas cautelares
Respecto de los bienes ajenos, el Código dispone: Los bienes
ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete
transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa, sólo
está obligado a emplear los medios necesarios para que la
prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se
transmite, debe reparar los daños causados.
Debe también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa
y ésta no se cumple. El que ha contratado sobre bienes ajenos
como propios es responsable de los daños si no hace entrega
de ellos.
En relación a los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a
medidas cautelares, el Código dispone (Artículo 1009 CCyCN):
“Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares,
pueden ser objeto de los contratos, sin perjuicio de los derechos
de terceros. Quien de mala fe contrata sobre esos bienes como si
estuviesen libres debe reparar los daños causados a la otra parte
si ésta ha obrado de buena fe”.
2.3 Causa. Concepto. Sistema del Código Civil y Comercial.
Necesidad de causa.
A la causa de los contratos se aplican las disposiciones de
la Sección 2ª, Capítulo 5, Título IV, del Libro Primero de
este Código. Son disposiciones vinculadas a la causa de los
actos jurídicos.
Concepto de causa
La doctrina nacional, en forma mayoritaria, ha adoptado una
posición causalista y dentro del causalismo ha tenido mayor
acogida el denominado dualismo sincrético, posición que
define la causa como la razón de ser jurídica del negocio,
poseyendo una doble significación:
Causa objetiva: finalidad perseguida por el negocio
jurídico, (ejemplo: en la compraventa, para el vendedor
obtener el precio y para el comprador el bien, se trata del
intercambio de prestaciones), unitaria para las partes,
uniforme en la misma especie de actos jurídicos);
Causa subjetiva: móviles perseguidos por algún contratante
al celebrar el acto, (ejemplo: comprar el inmueble para poner
un comercio), variables e individuales en cada negocio
jurídico.
La definición de causa del art. 281 C.C.C.N. comprende los
dos significados estudiados, abarcando tres posibilidades de
causa, veamos:
Fin inmediato determinante de la voluntad;
Motivos exteriorizados e incorporados expresamente y
Motivos esenciales para ambas partes, supuesto en el que,
aunque no sean expresos, pueden ser tácitamente deducidos.
De esta manera, note el alumno, que existe un doble régimen
según la incorporación de los móviles al negocio sea expresa
o tácita.
Principios que rigen la causa:
Principio de presunción de causa (Art. 282): se presume la
existencia de la causa aunque no esté explicitada en el
negocio, mientras no se prueba lo contrario.
Necesidad de causa: sin perjuicio del principio anterior, al
tratar los contratos, el art. 1013 establece el principio de
Necesidad de causa; ella debe existir en la formación del
contrato, durante su celebración y subsistir durante su
ejecución, ya que constituye un elemento esencial del acto
jurídico.
Defectos de la causa – Efectos
Para que el acto sea válido la causa debe ser real y lícita.
De tal modo habrá defección en los siguientes casos:
Falta de causa: el art. 1013 expresa que la falta de causa
da lugar a la nulidad, adecuación o extinción del contrato.
Se ha entendido que la falta de causa en la etapa genética
del acto (formación, celebración) da lugar a la nulidad. En
cambio, si la causa desaparece durante la ejecución del
contrato, en su etapa funcional, el acto se rescinde o
desaparece, ejemplos: clausula resolutoria expresa (art.
1086) o implícita (art. 1087), imposibilidad de cumplimiento
(art. 955), y supuestos de frustración de causa (art. 1090)
Falsa causa: el 2° párrafo del art. 282 dispone que el acto
es válido aunque la causa sea falsa si se funda en otra
verdadera. De tal manera la falsedad de la causa no provoca
por sí misma la invalidez del negocio sino que invierte la
carga de la prueba. De allí que el acto simulado no siempre
es inválido; si la simulación es lícita produce efectos el
acto real si concurren los requisitos propios de su categoría
(art. 334) la defección por falsa causa se da en la etapa
genética del acto.
Causa ilícita: El acto juridico debe procurar fines lícitos;
de lo contrario es inválido por tener una causa ilícita y
podrá ser declarado nulo. Según el art. 1014, la causa es
ilícita si es contraria a la moral, al orden público y las
buenas costumbres y, en tal caso, la sanción es la nulidad.
Ejemplo: venta de humo o influencia.
La frustración del fin será desarrollada más adelante, cuando
nos refiramos al Capítulo 13 del Título II del Código, el
cual regula los casos de extinción, modificación y adecuación
del contrato. Se regula un caso de resolución del contrato,
por la frustración definitiva de la finalidad del contrato.
Esto está vinculado con la causa de los contratos, pues la
frustración del fin es un capítulo inherente a la causa,
entendida ésta como móvil determinante, razón de ser o fin
individual o subjetivo que las partes han tenido en vista al
momento formativo del negocio.
2.4 Forma. Concepto
La forma es el modo de ser del acto, la manera en que se
hace reconocible y exterioriza en el medio social.
En nuestro derecho rige el principio de libertad de formas,
según el 1.015 del Código.
Cuando la forma es exigida con mayor rigorismo y con carácter
absoluto, es decir, de manera constitutiva, visceral, si la
misma no es observada, acarreará la nulidad del acto.
Art. 1015. — Libertad de formas. “Solo son formales los
contratos a los cuales la ley les impone una forma determinada”.
El Código consagra el principio de “libertad de formas”, de
conformidad con el cual sólo son formales los contratos a
los cuales la ley les impone una forma determinada.
En este sentido: los contratos, en principio, son no
formales. Pueden ser celebrados verbalmente, por escrito,
mediante manifestaciones indirectas de la voluntad, siempre
que pueda inducirse que ésta existe.
Clasificación:
Contratos formales y no formales. Otorgamiento pendiente del
instrumento. Prueba. Nociones generales. Prueba de los
contratos formales. Principio de prueba por escrito.
Contratos formales: se encuentran definidos en el CCyCN, de
la siguiente manera: Art. 969. — Contratos formales. “Los
contratos para los cuales la ley exige una forma para su validez,
son nulos si la solemnidad no ha sido satisfecha”.
Cuando la forma requerida para los contratos, lo es sólo
para que éstos produzcan sus efectos propios, sin sanción de
nulidad, no quedan concluidos como tales mientras no se ha
otorgado el instrumento previsto, pero valen como contratos
en los que las partes se obligaron a cumplir con la expresada
formalidad.
Cuando la ley o las partes no imponen una forma determinada,
ésta debe constituir sólo un medio de prueba de la
celebración del contrato.
De esta manera, note el alumno que resulta provechoso la
recepción de los distintos sistemas y funciones en que la
forma influye en el contrato, estableciendo:
a) Contrato bajo forma solemne absoluta: ante la
inobservancia de la forma exigida por ley, el contrato no
producirá sus efectos propios en virtud de la sanción de
nulidad (Los contratos para los cuales la ley exige una forma
para su validez, son nulos si la solemnidad no ha sido
satisfecha);
b) Contrato bajo forma solemne relativa (o, para otros
autores, llamada no solemne): Aquí no opera la sanción de
nulidad ante la inobservancia de la forma exigida, pero
tampoco surten los efectos propios hasta que la misma se
observe, valiendo como contratos en los que las partes se
obligaron a cumplir con la expresada formalidad.
c) Contrato cuya forma lo es como medio probatorio: (Cuando
la ley o las partes no imponen una forma determinada, ésta
debe constituir sólo un medio de prueba de la celebración
del contrato)
Modificaciones al contrato
El art. 1016 del Código dispone, en relación a la forma y a
las modificaciones del contrato, que “la formalidad exigida
para la celebración del contrato rige también para las
modificaciones ulteriores que le sean introducidas, excepto que
ellas versen solamente sobre estipulaciones accesorias o
secundarias, o que exista disposición legal en contrario”.
La escritura pública
La escritura pública funciona como un medio de prueba, en
tanto es un instrumento en el que interviene un oficial
público en el otorgamiento, quien tiene facultades otorgadas
para la intervención en ese acto, y que se caracteriza por
su autenticidad.
Sobre el valor probatorio de la escritura pública, en tanto
instrumento público:
a) Hace plena fe sobre la realización del acto, la fecha, el
lugar y los hechos que el oficial público anuncia como
cumplidos ante él o por él, en tanto esto no sea declarado
falso en juicio civil o criminal;
b) Hace plena fe sobre el contenido de las declaraciones
sobre convenciones, disposiciones, pagos, etc., vinculados
con el acto instrumentado, excepto que se produzca prueba en
contrario.
El art. 1.017 del Código enumera los contratos que
necesariamente deben ser otorgados por escritura pública,
imponiéndoles esta forma a:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.
Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado
mediante subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa;
b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o
litigiosos sobre inmuebles;
c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos
otorgados en escritura pública;
d) los demás contratos que, por acuerdo partes o disposición
de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.
Otorgamiento pendiente del instrumento
El art. 1.018 del Código regula el caso del otorgamiento
pendiente del instrumento: El otorgamiento pendiente de un
instrumento previsto constituye una obligación de hacer, si
el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de
nulidad.
Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace
en su representación, siempre que las contraprestaciones
estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
Instrumentos privados y la obligación de escriturar
Los instrumentos privados “son instrumentos bajo forma
privada para los cuales no hay forma alguna especial”
Alterini (2012, p. 436).
La sección 6a del título 4, del Libro I del Código, se
encarga de regular los instrumentos privados y particulares.
En cuanto al valor probatorio de los instrumentos
particulares, éste debe ser apreciado por el Juez, quien
deberá tener en cuenta la coherencia entre lo sucedido y lo
relatado, la precisión y claridad técnica del texto, los
usos y prácticas, las relaciones precedentes, la
confiabilidad de los soportes y de los procedimientos
técnicos usados.
Es muy importante tener en cuenta que cuando un instrumento
privado se presenta en un juicio, la persona contra quien se
presenta ese instrumento (cuya firma se le atribuye) deberá
declarar si la firma le pertenece.
Si así lo declara, entonces ello implica un reconocimiento
de firma.
Esto es sumamente relevante ya que el reconocimiento de la
firma implica el reconocimiento del cuerpo del instrumento
privado, y no puede ser luego impugnado por quien lo
reconoció (excepto que hayan existido vicios en el acto del
reconocimiento).
Frente a terceros (no contratantes), los instrumentos
privados tienen eficacia probatoria solo desde su fecha
cierta, la que se logra a través de hechos que crean una
certeza absoluta respecto a ella.
El Código manifiesta: “adquieren fecha cierta el día que
acontece un hecho del que resulta como consecuencia
ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser
firmado después”. Ejemplo de adquisición de fecha cierta de
un instrumento privado es el otorgamiento de certificación
notarial de las firmas.
Sub-Eje Temático 3: VICISITUDES
3.1 Suspensión (excepción) de incumplimiento. Concepto.
Art. 1031. — “En los contratos bilaterales, cuando las partes
deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el
cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca
cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como
acción o como excepción. Si la prestación es a favor de varios
interesados, puede suspenderse la parte debida a cada uno hasta
la ejecución completa de la contraprestación”.
Concepto: la suspensión de cumplimiento trata de solucionar
aquellos supuestos donde todavía hay una esperanza de
cumplimiento de la prestación debida, pero quién está
cumpliendo el contrato quiere ponerse a resguardo de un
posible incumplimiento definitivo de la otra parte. La
suspensión puede ser alegada como acción o excepción
dilatoria y tendrá efecto hasta que la parte remisa cumpla
u ofrezca cumplir. El ejercicio de esta opción solo puede
ser judicial.
Este instituto procede:
 Contratos bilaterales (Recuerde alumno: las partes se
obligan recíprocamente la una hacia la otra)
 Prestaciones deben ser simultáneas: Esto importa el
aspecto más importante a destacar de la norma,
desterrando en consecuencia las prestaciones sucesivas.
Ejemplo: en el contrato de compraventa, quien se obliga
a transmitir la propiedad de una cosa lo es en mira del
precio que la otra se obliga a pagar por ella. Entonces,
entre ambas obligaciones existe una perfecta
correlación, y el cumplimiento una exige la
correspondencia de la otra. Por ello es que, como
consecuencia del acuerdo de voluntad, nacen los
derechos correlativos para exigirse recíprocamente el
cumplimiento de cada prestación.
 Se puede deducir en sede judicial tanto como acción
(Demanda) o excepción (Defensa)
 Como aspecto novedoso nuestro Código otorga la opción
de proceder a la suspensión de la parte de cada
interesado mientras que no se cumpla la totalidad de la
contraprestación.
3.2 Tutela preventiva. Concepto.
Art. 1032. “Una parte puede suspender su propio cumplimiento si
sus derechos sufriesen una grave amenaza de daño porque la otra
parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para
cumplir, o en su solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando
la otra parte cumple o da seguridades suficientes de que el
cumplimiento será realizado”.
Lo primero que el alumno debe saber es que importa una
institución novedosa para nuestro derecho, no prevista en el
código velezano.
Este artículo es comentado por los autores de la bibliografía
obligatoria, aclarando que uno de los contratantes puede
suspender su propio cumplimiento como una forma de
autoprotección frente a la posible insolvencia del otro, o
ante una circunstancia que le pudiera impedir cumplir con
las prestaciones debidas. Ya no se está en presencia de
obligaciones que deben cumplirse simultáneamente.
El supuesto de hecho es la amenaza de lesión, la afectación
a una expectativa de cumplimiento.
Se ha valorado como sumamente positiva la inclusión de esta
norma en la teoría general del contrato, pues opera no solo
frente a la insolvencia de la contraparte sino también de
cara a un “menoscabo significativo en su aptitud para
cumplir”, lo cual abarcaría, verbigracia, cuestiones de
hecho tales como pérdidas patrimoniales sufridas por la
contraria que le impidan cumplir con la obligación asumida,
como así también en caso de fuerza mayor o caso fortuito que
imposibiliten temporariamente la ejecución de la obligación
a cargo de la otra parte, permitiendo de esta forma conservar
al contrato con vida hasta que dicha posibilidad desaparezca.
La característica fundamental que se le atribuye a esta
institución es que resulta ser de carácter temporal; no se
trata de un supuesto de resolución, sino de suspensión de
los efectos hasta que la otra parte cumpla o dé seguridades
suficientes de que el cumplimiento se llevará a cabo.
El escenario fáctico que activará el derecho a acceder a
esta herramienta viene dado por el supuesto de que debe
existir una grave amenaza de daño para la parte que está en
condiciones de cumplir la prestación, porque la otra ha
sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir
o en su solvencia); esto significa que hay signos claros y
evidentes de que la otra parte no podrá cumplir.
Características a destacar:
 Importa una suerte de tutela preventiva, de aplicación
en los casos en los que no existe incumplimiento todavía
de la otra parte;
 Una parte sufre “un menoscabo importante en su capacidad
para cumplir, o en su solvencia”
 Esta situación genera incertidumbre en la otra parte,
respecto a la posibilidad de cumplimiento, lo que supone
una amenaza de daños en sus derechos
 En consecuencia, la ley le permite que, de manera
preventiva, suspenda el cumplimiento de sus
prestaciones, estando esta suspensión justificada por
la situación de incertidumbre de la contraria.
 Asimismo, dispone que la suspensión sea dejada sin
efecto, en tanto la otra parte otorgue garantías
suficientes de que cumplirá con sus prestaciones.
3.3 Obligación de saneamiento. Concepto. Ámbito de
aplicación. Sujetos responsables. Régimen legal.
La garantía de saneamiento, según Lorenzetti, es un «género
conceptual que abarca:
1. La garantía de evicción;
2. los vicios redhibitorios, y
3. el saneamiento que permite que el adquirente ejerza la
acción de cumplimiento, solicitando al garante que
perfeccione el título o subsane los defectos, o que lo
indemnice de los daños sufridos.»
Es decir, que el saneamiento propiamente dicho comprende
aquellos defectos de derecho (evicción) o de hecho (vicios
redhibitorios) aplicable exclusivamente a los contratos
onerosos. Esta postura también es compartida por Rubén
Stiglitz, quien afirma que «no obstante la aparente igualdad
con que son tratadas allí ambas figuras, esta última absorbe
a la primera en todo su alcance».
La garantía de saneamiento tiene su fundamento en «que se
otorgan al adquirente a título oneroso, se presenta como un
efecto natural del vínculo, quien transmite algo y cobra por
ello un precio debe garantizar que su adquirente no será
molestado por otra persona que invoque un mejor derecho, y
también debe asegurar que la cosa transmitida es apta para
su destino y que no tenga defectos que disminuyan su valor»
ARTICULO 1034.- Garantías comprendidas en la obligación de saneamiento.
El obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos
conforme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas
especiales.
Recuerde el alumno que la garantía por evicción y vicios
redhibitorios importan elementos naturales, por tanto, la
responsabilidad por saneamiento existe aunque no haya sido
estipulada por las partes y éstas pueden aumentarla,
disminuirla o suprimirla. Las cláusulas de supresión y
disminución de la responsabilidad son de interpretación
restrictiva (leer armónicamente artículos 1036 y 1037)
El saneamiento abarca las garantías de evicción (parágrafo
2 de la Sección 4 del Título II, del Libro Tercero del
Código) y de vicios ocultos (parágrafo 3 de la Sección 4 del
Título II del Libro Tercero del Código).
Estas garantías son cláusulas naturales en los contratos a
título oneroso, recuerde el alumno, que los elementos
NATURALES del acto jurídico y del contrato son aquellos que
proceden IPSO IURE, de pleno derecho, ahora bien, las partes
pueden excluirlos a partir de una declaración expresa de
voluntad incluida en el acuerdo.
Tal como señala Garrido Cordobera (2015), la diferencia entre
estas dos instituciones, en términos generales, es que
 La evicción tiende a defender al adquirente frente a la
turbación de derecho y se concreta por la actividad del
enajenante, en el juicio, para proteger el derecho del
adquirente.
 La garantía por vicios oculto está fundada en que la
cosa enajenada tiene vicios ocultos, que, al
manifestarse, la destruyen o la tornan inadecuada para
el fin determinable de su adquisición, por lo cual el
vendedor es deudor de esta garantía
Sujetos Responsables (Artículo 1033) Están obligados al
saneamiento:
a) el transmitente de bienes a título oneroso;
b) quien ha dividido bienes con otros;
c) sus respectivos antecesores, si han efectuado la
correspondiente transferencia a título oneroso.
3.4 Responsabilidad por saneamiento
La ley le da la posibilidad, a quien sea acreedor de la
obligación de saneamiento, de optar por:
1.-Acción por cumplimiento del contrato: reclamar el
saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
2.-Reclamar un bien equivalente, opción que el acreedor solo
podrá entablar si el bien objeto del contrato es fungible y
3.-Declarar la resolución del contrato. Ello excepto en los
casos de extinción de la responsabilidad por evicción por
prescripción, o cuando el defecto sea subsanable y el garante
ofrezca subsanarlo.
3.5 Responsabilidad por daños
El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho,
de igual manera, a la reparación de los daños, salvo:
a) si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la
evicción o la existencia de vicios;
b) si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro
de la evicción o la existencia de vicios;
c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente;
d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o
administrativa.
La exención de responsabilidad por daños prevista en los
incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que
actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde
la enajenación, a menos que el adquirente también se
desempeñe profesionalmente en esa actividad.
3.6 La responsabilidad por evicción es la que asegura que el
derecho transmitido exista y sea legítimo.
Esto comprende:
a) cualquier turbación de derecho, ya sea total o parcial
sobre el bien transmitido, que sea por una causa anterior o
contemporánea a la adquisición. Ya que si la turbación es
motivada en una causa posterior a la adquisición, el
enajenante no sería responsable;
b) comprende también los reclamos efectuados por terceros en
relación a la propiedad intelectual o industrial del bien
(aspecto novedoso incorporado por la reforma Ley Nro.
26.994);
c) las turbaciones de hecho causadas por el transmitente del
bien. Por ejemplo, el vendedor no puede realizar hechos que
perjudiquen al adquirente en el ejercicio de sus derechos
sobre la cosa adquirida.
Exclusiones
La responsabilidad por evicción tiene exclusiones, es decir,
casos en los que el transmitente no es responsable.
De esta manera, conforme lo dispuesto por el artículo Nro.
1045 CCyCN, la responsabilidad por Evicción NO comprende:
a) las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al
transmitente (Como se señaló, el transmitente sólo es
responsable cuando esas turbaciones de hecho son causadas
por su parte);
b) las turbaciones de derecho provenientes de una disposición
legal;
c) la evicción resultante de un derecho de origen anterior
a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin
embargo, el tribunal puede apartarse de esta disposición si
hay un desequilibrio económico desproporcionado.
Así, por ejemplo, no da lugar a la evección, una servidumbre
forzosa (artículo 2116), ni un derecho real (por ejemplo un
usufructo) o personal (un comodato) conocido por el
adquirente al tiempo de la enajenación.
Tampoco responde el transmitente en virtud de turbaciones de
hecho ejercidas por un tercero, por ejemplo si pretendiera
desposeerlo del inmueble adquirido.
Art. 1050. — «Prescripción adquisitiva». Cuando el derecho del adquirente
se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se
extingue la responsabilidad por evicción.
El paso del tiempo puede sanear un título defectuoso y por
ende impedir la turbación del derecho del adquirente. La
prescripción adquisitiva (art. 1897), tanto la breve (art.
1898) como la larga (art. 1899), extingue la responsabilidad
por evicción.
Como explica Alterini, ello se aplica, en materia de
inmuebles, en el estudio de títulos realizado por el
escribano cuando otorga la escritura traslativa de dominio
que se proyecta 10 o 20 años para atrás, pasado ese tiempo
los defectos del título resultan irrelevantes.
3.7 Responsabilidad por vicios ocultos. Concepto y Régimen
legal
El Código se encarga de definir a los vicios redhibitorios.
Así es que en el art. 1.051 inc. b) los define como: “los
defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por
razones estructurales o funcionales, o disminuyen su
utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el
adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación
hubiese sido significativamente menor”.
Veamos el comentario sobre el particular de Rivera- Medina:
Los vicios ocultos constituyen una garantía de los contratos
onerosos que protege al adquirente permitiéndole devolver la
cosa al enajenante si presentan vicios que la hacen impropia
para su destino o exigir una disminución del precio.
Veamos las diferentes posiciones doctrinarias sobre el
alcance del vocablo “oculto”, a saber:
1.- Una posición doctrinaria afirma que el vicio es oculto
cuando no puede ser detectado ante el examen o estudio de un
experto, de esta forma se requiere que el comprador se
asesore con antelación a la adquisición (Salvat – Acuña
Anzorena);
2.- En una postura más amplia se considera que el vicio sólo
debe presentarse como oculto para una persona común (Borda)
3.- Un tercer sector doctrinario se aleja de estas posiciones
extremas para dejar un marco claro de apreciación judicial
sobre las cualidades del sujeto que adquiere. Así, se
sostiene que los defectos de una cosa no pueden considerarse
ocultos cuando sus defectos o imperfecciones pueden
advertirse mediante un atento y cuidadoso examen según la
aptitud personal del adquirente (Cifuentes- Wayar).-
En suma, lo que constituye un vicio oculto es un concepto
relativo y librado a la apreciación de los jueces.
Pero no cualquier vicio puede hacer funcionar la garantía,
sino aquél que la haga impropia para su destino o disminuya
gravemente su utilidad. Explica Wayar que para calificar
cuál es el destino específico de la cosa, no sólo debe
valorarse su naturaleza, sino también se atenderá a las
previsiones de las partes expuestas en el contrato. El juez
debe apreciar en cada caso particular la gravedad del vicio
en función del destino previsto para la cosa adquirida,
cuando esa finalidad no está especificada en el contrato,
habrá de estarse al uso común que normalmente se le da.
Ahora bien, las partes pueden ampliar convencionalmente la
garantía, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 1052 del
CCYCN, VEAMOS:
a) si lo estipulan las partes con referencia a ciertos
defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos
conocido;
b) si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos,
o cierta calidad de la cosa transmitida, aunque el adquirente
debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad;
c) si el que interviene en la fabricación o en la
comercialización de la cosa otorga garantías especiales. Sin
embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente
puede optar por ejercer los derechos resultantes de la
garantía conforme a los términos en que fue otorgada
Art. 1053. — «Exclusiones». La responsabilidad por defectos
ocultos no comprende:
1.- Los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió
haber conocido mediante un examen adecuado a las
circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto
que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si
reviste características especiales de complejidad, y la
posibilidad de conocer el defecto requiere cierta
preparación científica o técnica, para determinar esa
posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega;
2.-Los defectos del bien que no existían al tiempo de la
adquisición. La prueba de su existencia incumbe al
adquirente, excepto si el transmitente actúa
profesionalmente en la actividad a la que corresponde la
transmisión.
La responsabilidad por vicios redhibitorios constituye una
responsabilidad objetiva, sin culpa, que obliga al
enajenante a restituir las cosas al estado primitivo, pero
hay defectos que no originan responsabilidad.
El enajenante se libera de responsabilidad si el adquirente
conocía los vicios o tenía la posibilidad de conocerlos por
su preparación científica o técnica. La aplicación de esta
eximente queda librada al criterio judicial.
Los vicios deben existir al momento de la adquisición, aunque
se hagan visibles con posterioridad. Las circunstancias
posteriores que hagan impropia la cosa o disminuyan su valor
no hacen funcionar esta garantía porque son frutos del
desgaste por uso normal o devienen del caso fortuito.
Como establece el artículo, pesa sobre el adquirente la carga
de la prueba de que el vicio existía con anterioridad. Es la
aplicación del principio general sobre la carga de la prueba.
Caducidad de la garantía por defectos ocultos. La
responsabilidad por defectos ocultos caduca:
a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde
que la recibió;
b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde
que la recibió o puso en funcionamiento.
Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
Sub- Eje Temático Nro. 4: EXTINCIÓN
4.1 Frustración del contrato: concepto y régimen legal
En este punto el alumno debe recordar los contenidos vertidos
en función del Principio de Necesidad de causa consagrado en
el Art. Nro. 1013 del CCyCN.
En este caso, se quiebra la causa del contrato. Esta teoría
no había tenido recepción legislativa antes de la reforma
introducida por ley 26.994.
Sin embargo, su uso se había extendido jurisprudencialmente
y ha tenido mucho desarrollo doctrinario.
En cuanto a su origen es casi unánime la doctrina en señalar
al derecho anglosajón.
El instituto de la frustración del fin del contrato vino a
morigerar el principio fundamental en el derecho contractual
inglés que establecía que quien había asumido
contractualmente una determinada obligación debía
estrictamente cumplirla y, salvo que se hubiese previsto
expresamente una exoneración o limitación de su
responsabilidad contractual, este debía hacer frente a las
consecuencias de la imposibilidad de cumplimiento frente al
cambio de las circunstancias que pudiera haber sobrevenido
con posterioridad al contrato.
A través del art. 1.090 del Código se autoriza a la parte
perjudicada por la frustración de la finalidad del contrato
a declarar su resolución.
Ello en tanto se dé ciertas condiciones. A saber:
a) Que la frustración de la finalidad tenga causa en una
alteración de carácter extraordinario de las circunstancias
existentes al tiempo de su celebración,
b) que esa situación sea ajena a las partes;
c) que la alteración de las circunstancias supere el riesgo
asumido por la perjudicada.
Como en los casos analizados anteriormente, para que la
resolución surta efectos, quien la solicita debe comunicar
su declaración extintiva a la otra parte.
Por último, si la frustración de la finalidad es temporaria,
hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento
oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es
esencial.
4.2 Teoría de la imprevisión: concepto y régimen legal
El instituto denominado teoría de la imprevisión o revisión
de los términos económicos del contrato por excesiva
onerosidad sobreviniente se incorporó al código velezano por
la reforma de la ley 17.711 en el año 1968.
Este instituto se encuentra regulado en el art. 1.091 el que
recibe casi 50 años de doctrina y jurisprudencia en la
aplicación del instituto.
“Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente,
la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente
onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias
existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas
ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada,
ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un
juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial
del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a
quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones,
resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación
se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea
propia”.
A diferencia de la frustración de la finalidad del contrato,
en la que existe un quiebre en la causa del mismo, en la
imprevisión lo que se afecta es la cuantía de las
prestaciones comprometidas. (Economía del Contrato)
No se trata de casos que necesariamente impidan el
cumplimiento de las prestaciones comprometidas, pero las
tornan excesivamente onerosas para el deudor.
Inclusión de los contratos gratuitos: a diferencia del código
de Vélez, el nuevo Código no exige que el contrato sea
oneroso, de modo que ante esta omisión queda habilitada la
aplicación del instituto también a los contratos gratuitos
(Rivera – Medina).
Planteo extrajudicial: con la sanción del nuevo código se
introdujo en la norma una referencia a la posibilidad de
solicitar el reajuste o adecuación por vía extrajudicial.
Rescisión parcial del contrato: El art. 1091 autoriza la
resolución parcial del contrato peticionado por vía de acción
o excepción, lo que importa una aplicación del principio de
conservación de los actos jurídicos aplicado al acto jurídico
bilateral llamado contrato.
Incorporación del tercero interesado: v.gr. el beneficiario
en el contrato oneroso de renta vitalicia que sin ser parte
en el contrato padece las consecuencias del evento dañoso e
imprevisible.
4.3 Lesión: se efectúa remisión al Sub-Eje Temático 6: Los
actos jurídicos del programa, oportunamente estudiado.
4.4 Rescisión bilateral y rescisión unilateral. Concepto.
Régimen legal. Revocación. Concepto. Resolución. Concepto.
Efectos. Régimen extrajudicial y judicial.
El Código regula en el Art. Nro. 1076, el instituto de la
rescisión bilateral, como una forma de extinción de los
contratos: “El contrato puede ser extinguido por rescisión bilateral.
Esta extinción, excepto estipulación en contrario, sólo produce efectos
para el futuro y no afecta derechos de terceros”.
La rescisión bilateral es un contrato, por ende es un acto
jurídico bilateral sujeto a todas las reglas sobre validez
de tales actos.
Contratos a los que se aplica: es aplicable a todo tipo de
contratos, bilateral o unilateral, sin que importe que las
prestaciones estén a cargo de una o ambas partes, mientras
no se hayan ejecutado y estén pendientes.
La bilateralidad de la rescisión es requerida no porque hay
correspondencia bilateral de prestaciones sino porque fueron
necesarias dos voluntades para crear el contrato. Es
bilateral, no en razón de las prestaciones debidas – concepto
de bilateralidad aplicable a los contratos – sino en razón
de las voluntades que lo gestaron – concepto de bilateralidad
aplicable a la clasificación de los actos jurídicos.
La rescisión implica dejar sin efecto el contrato (rescindir
un contrato significa dejarlo sin efecto, por medio de lo
que en la ciencia jurídica se conoce como distracto). Y ello
sólo opera ex nunc, es decir que la rescisión, excepto se
pacte lo contrario, sólo tiene efectos para el futuro y no
afecta derechos de terceros.
La extinción por declaración de una de las partes (Art. Nro.
1077 CCyCN)
El contrato también puede ser extinguido por la declaración
de una de las partes.
Esta declaración puede ejercitarse a través de diferentes
mecanismos: rescisión unilateral, revocación o resolución,
dependiendo de los casos en los que el propio contrato o la
ley permitan tal facultad.
La extinción se declara por acto recepticio: el artículo
dispone que la extinción se produce por la declaración de
una de las partes. Este requisito implica el carácter
recepticio de la declaración que debe ser emitida por todos
los integrantes de una parte del contrato y comunicada a
todos los integrantes de la contraparte. El contrato se
extinguirá al recibir la comunicación.
RESCISIÓN: la rescisión unilateral debe tener sustento en
una previsión del mismo acto jurídico o una previsión legal
que prevea las circunstancias que lo autorizan.
Rivera – Medina aluden en función de esto último, que hay
algunas situaciones contractuales en las que la propia ley
autoriza a rescindir unilateralmente.
Se prevé su aplicación en los contratos bancarios art. 1383,
en el de cuenta corriente art. 1441, en la frustración del
fin del contrato art. 1090, en la teoría de la imprevisión
art. 1091, en la locación art. 1203 y art. 1218, en el
contrato de concesión art. 1508, en el de franquicia art.
1522, en el de comodato art. 1541.
También debe incluirse en esta categoría la rescisión
unilateral de contratos de larga duración en los que no se
haya pactado plazo de extinción o el mismo resulte incierto.
REVOCACIÓN: es la facultad de una de las partes de dejar sin
efecto un acto en las circunstancias previstas y sancionadas
por el legislador. No es exclusiva del ámbito contractual,
pues aparece en materia de testamentos y legados. (…) Tanto
la revocación como la rescisión dejan subsistentes los
efectos ocurridos en el período transcurrido desde la
existencia del contrato hasta su cesación como consecuencia
de la revocación o rescisión. (Garrido Cordobera, 2015, p.
201).
La revocación como instituto extintivo de los actos jurídicos
tuvo su origen en los actos unilaterales — v.gr. testamento
(art. 2512), otorgamiento de poder (art. 380), etc. Se aplica
al contrato de mandato como extensión de la revocación del
poder que viabiliza el mandato (art. 1329). También a la
donación, arts. 218 a una fundación, y 1569.
Es, en definitiva, un acto jurídico unilateral e incausado
(Spota- Leiva Fernández), que a partir de la previsión legal
o contractual que lo autoriza, produce efectos extintivos ex
nunc sobre actos jurídicos unilaterales o bilaterales
gratuitos.
También son casos de revocación la del retiro de la
autorización para funcionar a una persona jurídica (art.
164), la de la adopción simple (art. 629) o integrativa (art.
633), de la promesa de recompensa (art. 1805) y del dominio
revocable (art. 1967). (Leiva Fernández, 2015, p. 641).
RESOLUCION: es un acto jurídico unilateral y extintivo.
Concurre en diversas instituciones que pueden organizarse en
supuesto de resolución automática y supuesto de resolución
facultativa, en los que además del supuesto previsto en la
ley o el contrato, se requiere la voluntad de la parte que
resuelve.
Supuesto de resolución automático: el único supuesto de
resolución automático es el previsto como consecuencia del
cumplimiento de una condición resolutoria. Una vez cumplido
el hecho extintivo que constituye la condición resolutoria,
no se requiere actividad de parte alguna.
La condición resolutoria consiste en un hecho futuro e
incierto, el efecto de la misma es extintivo ex nunc, no
opera retroactivamente, salvo pacto en contrario.
Plazo Resolutorio: a diferencia de la condición, el hecho
que supedita la extinción de un derecho y es un hecho futuro
y cierto en cuanto es de concurrencia inexorable, aunque se
ignore el momento en que se producirá. El plazo resolutorio
no alcanza los efectos ya cumplidos.
El pacto comisorio expreso importa la principal causa de
resolución facultativa, se remite al alumno al punto 4.5
para su estudio.
Efectos de la resolución: Produce efecto ex tunc, retroactivo
a la celebración del acto, con excepciones:
a) no puede afectar a terceros que hayan adquirido su derecho
a título oneroso y de buena fe;
b) la otra salvedad es la que sigue de la naturaleza de las
cosas, si se han cumplido prestaciones no restituibles en
los contratos de duración (v.gr. el uso de la cosa locada en
la locación), el efecto retroactivo no logrará conmover tales
prestaciones.
Como cierre del punto, es importante leer la siguiente norma:
ARTICULO 1079.- Operatividad de los efectos de la extinción por
declaración de una de las partes. “Excepto disposición legal en
contrario:
a) la rescisión unilateral y la revocación producen efectos solo
para el futuro;
b) la resolución produce efectos retroactivos entre las partes, y
no afecta el derecho adquirido a título oneroso por terceros de
buena fe”.
Ningún hecho extintivo, sea rescisión bilateral retroactiva
o no (Art. 1076), revocación o resolución (Art. 1079) puede
afectar derechos de terceros que hayan adquirido su derecho
a título oneroso y de buena fe, porque esa es la regla
general del art. 392 que dispone tal protección frente a las
consecuencias del acto nulo. Con mayor razón es aplicable al
acto válido pero resuelto.
4.5 Cláusula resolutoria expresa y cláusula resolutoria
implícita
El art. 1.086 del Código viene a incorporar la regulación
del pacto comisorio expreso.
Así es que permite que las partes puedan establecer que la
resolución del contrato se produzca ante determinados
incumplimientos.
Pueden pactar que el pacto comisorio se ejerza ante
incumplimientos de carácter general o ante otros más
específicos, ya que en ejercicio de su autonomía de la
voluntad pueden decidir la relevancia que los
incumplimientos puedan tener en el marco específico del
contrato celebrado.
Es claro que algunos incumplimientos de por sí justifican el
ejercicio de la facultad resolutoria. Pensemos, por ejemplo,
en el caso de una compraventa en la que, quien debe pagar un
precio en dinero, no lo hace.
Pero hay otro tipo de incumplimientos que son más dudosos,
pues pueden tratarse de deberes secundarios de conducta que
no están ligados con las obligaciones principales del
contrato.
Pues bien, el art. 1.086 le da a las partes la posibilidad
de que definan qué incumplimientos justificarían el
ejercicio del pacto comisorio.
Cláusula resolutoria expresa
El pacto comisorio expreso “es una cláusula accidental del
contrato en virtud de la cual la parte cumplidora tiene
derecho a resolver el contrato ante el incumplimiento de la
otra” (Alterini, 2012, p. 456).
Como se expresó, el art. 1.086 del Código regula este
instituto.
Para que produzca efectos, la parte que ejerce el pacto
comisorio debe comunicarle a la incumplidora, de manera
fehaciente, su intención de resolver el contrato.
Cláusula resolutoria implícita.
Presupuestos de la resolución por cláusula resolutoria
implícita
El pacto comisorio tácito “es una cláusula natural de los
contratos con prestaciones recíprocas en virtud de la cual
la parte cumplidora puede, mediante ciertos trámites extra
judiciales, resolver el contrato ante el incumplimiento de
la otra parte” (Alterini, 2012, p. 456).
Es una cláusula natural porque está inserta en los contratos
bilaterales, aun cuando las partes no lo hayan previsto
expresamente.
Es que es lógico que quien cumplió, ante el incumplimiento
de la otra parte, tenga derecho a extinguir el contrato que
las vinculara.
No opera de pleno derecho, sino que debe ser requerida por
la parte que pretenda la resolución.
Ahora bien, el ejercicio de la cláusula resolutoria implícita
tiene ciertas reglas que deben respetarse.
Esas reglas están contempladas en el art. 1.088 del Código.
Veremos:
a) Debe existir un incumplimiento esencial en atención a la
finalidad del contrato, de conformidad con el art. 1.084 del
Código. Es decir, no puede tratarse de cualquier
incumplimiento;
b) el incumplidor, deudor, debe estar en mora;
c) el acreedor no debe estar en mora;
d) debe haber un requerimiento del acreedor al deudor, para
que cumpla el contrato en un plazo no inferior a 15 días,
bajo apercibimiento de resolución.
Conforme lo señala Leiva Fernández (2015), este requisito
está vinculado con el principio de conservación de los actos
jurídicos.
El acreedor debe, de manera previa, solicitar al deudor que
cumpla con su prestación bajo apercibimiento de resolver el
contrato.
Vencido el plazo otorgado para el cumplimiento, si éste no
se verifica, entonces en ese momento se produce la resolución
del contrato de pleno derecho.
Otra posibilidad es que el deudor cumpla en el plazo exigido.
Ese cumplimiento, purga la mora, pero sigue siendo
responsable por los daños y perjuicios que pudiera haber
causado como consecuencia del retardo en el cumplimiento.
Resolución por ministerio de la Ley
El requerimiento para que el deudor cumpla en un plazo no
inferior a 15 días, no es necesario cuando es la Ley la que
faculta a la parte a declarar unilateralmente la extinción
del contrato.
Ello de conformidad con el art. 1.089 del Código. Algunos
casos previstos por la Ley: en el contrato de cuenta
corriente bancaria (art. 1.404 inc. a del Código); en el
caso de la revocación del mandato (art. 1.331 del Código),
el desistimiento unilateral de la obra por el locatario de
obra (art. 1.261 del Código) y en el contrato de comodato
(arts. 1.539 y 1.541 del Código) implícita.
Sub-Eje Temático Nro. 5: CONTRATOS QUE, POR SU IMPORTANCIA,
SE APLICAN ANALÓGICAMENTE A OTROS
5.1 Compraventa
El art. 1.123 del Código Civil y Comercial establece que hay
compraventa cuando una de las partes contratantes (llamada
vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa,
y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar por
ella un precio en dinero.
Se vinculan dos partes:
1. Vendedor
2. Comprador
Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la
entrega específica del precio pactado, sino la obligación de
hacerlo. La obligación es válida aún en la llamada
compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye
en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y
el precio.
Entonces: Este contrato supone la obligación de:
1. Transferencia de la propiedad que asume el vendedor
2. Entrega específica del precio pactado que asume el
comprador
Caracteres:
a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas
partes.
b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el
sólo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega
de la cosa o del precio. (Recuerde el alumno que las partes,
respectivamente, se obligan a la entrega de la propiedad y
del precio)
c) No es formal. Aún en el caso de que tenga por objeto la
transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida por
el art. 1.184, inc. 1, es un requisito de la transferencia
del dominio, pero no del contrato en sí, que puede ser
válidamente celebrado en instrumento privado.
d) Es oneroso.
e) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores
intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente
equivalentes, y puede llegar a ser aleatorio cuando se compra
una cosa que puede o no existir.
En virtud de la sanción de la ley 26.994, que originó el
Código Civil y Comercial de la Nación, y derogó el Código
Civil, ya no existe una distinción entre compraventa civil
y comercial, quedando todos los contratos regulados por el
Código unificado.
Diferencias con otros contratos
Con el objetivo de definir el campo de aplicación de la
compraventa, se incluyen artículos en el Código que permiten
distinguirla de otros contratos.
En primer lugar, y como pauta básica, es muy importante tener
en cuenta la regla que prevé el art. 1.127 a los efectos de
establecer la naturaleza del contrato: “el contrato no debe
ser juzgado como de compraventa, aunque estuviese así
estipulado por las partes, si le faltase algún requisito
esencial”.
Luego, el Código distingue expresamente a la compraventa de
otros contratos.
Sus normas se aplican supletoriamente a los contratos por
los cuales una parte se obliga a: (…) transferir a la otra
derechos reales de condominio, propiedad horizontal,
superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos
reales de condominio, superficie, usufructo, uso,
habitación, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio
en dinero o transferir la titularidad de títulos valores por
un precio en dinero.
La compraventa y el contrato de obra
Se aplican las reglas de la compraventa a casos en que hay
un compromiso de entrega de cosas por un precio (aunque éstas
hayan de ser manufacturadas o producidas) excepto que, de
las circunstancias, resulte que la principal de las
obligaciones consista en suministrar mano de obra o prestar
otros servicios.
Ahora bien, sí se aplican las reglas del contrato de obra,
que más adelante estudiaremos, si quien encarga la
manufactura o producción de las cosas tiene también la
obligación de proporcionar una porción substancial de los
materiales necesarios.
Asimismo, se delimita la compraventa de la permuta, señalando
que si el precio consiste parte en dinero y parte en otra
cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la
cosa, y de compraventa en los demás casos.
5.2 La cosa y el precio. Modalidades especiales
En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código
establece en su art. 1.129 que “pueden venderse todas las
cosas que pueden ser objeto de los contratos”.
Por lo tanto, serán aplicables las normas vinculadas al
objeto de los contratos reguladas en el capítulo 5 del Título
II “Contratos en general” del Libro III, así como las
disposiciones de la sección 1, Capítulo 5, Título IV del
Libro I referidas al objeto de los actos jurídicos.
El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de
existir, cosa futura y cosa ajena en los artículos 1.130,
1.131 y 1.132, respectivamente:
a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento
propio del contrato, si se trata de la venta de una cosa
cierta que deja de existir al tiempo de perfeccionarse el
contrato, entonces éste no produce efecto alguno.
En cambio, si deja de existir pero parcialmente, el comprador
interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podría
requerir la entrega de esa parte con la correspondiente
reducción del precio en forma proporcional.
Asimismo, las partes pueden asumir expresamente el riesgo de
que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o
esté dañada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el
cumplimiento del contrato.
b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento
de la celebración del contrato, todavía no existe.
Por ello es que el contrato queda supeditado a la condición
de que la cosa llegue a existir. Es éste un contrato sujeto
al régimen de las obligaciones condicionales.
De igual manera que en el caso del punto “a”, el comprador
puede asumir expresamente el riesgo de que la cosa no llegue
a existir, sin poder reclamar esto al vendedor cuando la no
existencia de la cosa no haya obedecido a su culpa.
c) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena
es válida.
El Código remite a los casos en que se permite que los bienes
ajenos constituyan el objeto de los contratos, de conformidad
con el art. 1.008 del Código.
En ese sentido, debe tenerse en cuenta la extensión de la
promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; así:
 Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado
el éxito de la promesa, solo está obligado a emplear
los medios necesarios para que la prestación se realice.
Si, por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar
los daños causados.
 Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el
éxito de la promesa, deberá también indemnizar los daños
causados si ésta no se cumple, sin importar que haya
empleado los medios necesarios o no para lograrlo.
El Código no lo aclara específicamente al regular la venta
de cosa ajena, pero se entiende que el art. 1.132 trata la
venta de cosa ajena en el caso de que ambas partes conocieran
esa circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia
constituye un supuesto no permitido por la última parte del
art. 1.008, si el vendedor no hace entrega de la cosa, y aun
podría considerarse una hipótesis de dolo que tacha de
nulidad al acto (Esper, 2015).
El precio es otro de los elementos del contrato de
compraventa.
Para que éste último quede legalmente configurado, es preciso
que el precio reúna las siguientes características:
a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.
b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser
cierto.
Los supuestos de precio determinado o determinable que prevé
el art. 1133, son los siguientes:
1) suma de dinero que el comprador debe pagar;
2) precio determinado por un tercero;
3) precio fijado con referencia a otra cosa cierta (la
doctrina lo ejemplifica a partir de la venta de un campo por
el mismo precio pagado por el del vecino; vendo el automóvil
Chevrolet modelo 1952 al precio que está en el taller X)
4) fijación de procedimiento para determinar el precio.
Determinación del precio por un tercero: se prevé la
posibilidad de que sea un tercero el que determine el precio,
ya sea que a éste se lo designe en el contrato o con
posterioridad. En caso de que no hubiere acuerdo sobre el
tercero, o que por cualquier motivo éste no quiera o no pueda
determinar el precio, entonces será el juez quien fije el
precio.
Cláusulas especiales
Código define ciertas cláusulas que pueden ser incorporadas
al contrato de compraventa. Se tratará cada una de ellas.
a) El pacto de retroventa: entendido como aquel por el cual
el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa
vendida y entregada al comprador contra restitución del
precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato
sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa
sometida a condición resolutoria (art. 1.163).
b) El pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se
reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el
derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso
o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la
compraventa bajo condición resolutoria (art. 1.164).
c) Con relación al pacto de preferencia, se establece que es
aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la
cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el
comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es
personal y no puede cederse ni pasa a los herederos (art.
1.165).
Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte
general. Como regla general, se establecen plazos para dar
certeza jurídica y para no impedir o dificultar el tráfico
de modo permanente.
Se dispone que puedan establecerse por un plazo que no supere
los 5 años para las cosas inmuebles y los 2 años para las
cosas muebles. En caso de que las partes opten por fijar un
plazo mayor, este se reduce al máximo legal de 5 o 2 años de
acuerdo con el caso. Se trata de un plazo perentorio y que
no puede ser prorrogado. (Art. 1167 CCyCN)
Obligaciones de las partes
Las principales obligaciones del vendedor son:
a) Conservar la cosa: Esta obligación no surge directamente
de los artículos 1.137 a 1.140 que enumeran las obligaciones
del vendedor, pero sí de otras disposiciones aplicables a
este contrato.
Así, se menciona al art. 746 que regula las obligaciones de
dar, y dispone que el deudor de una cosa cierta debe
conservarla en el mismo estado en que se encontraba cuando
contrajo la obligación (Esper, 2015).
Atento que el vendedor debe entregar la cosa, entonces
también está obligado a conservarla sin cambiar su estado,
hasta el momento en que haga efectiva la entrega, por lo que
es un cargo inherente a la obligación de entrega.
Se la caracteriza como una actividad preparatoria que pondrá
el vendedor en condiciones de cumplir su promesa.
Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del
vendedor, pues eso es lo que está dispuesto respecto de los
gastos de entrega, (art. 1.138) y ya se ha dicho que la
custodia no es sino un aspecto de la entrega.
Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo
contrario, puesto que, en este sentido, rige la autonomía de
la voluntad y las normas a que se hace referencia operan
como derecho supletorio en caso de que las mismas nada hayan
dicho.
b) Transferir la propiedad de la cosa: El vendedor debe
transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
Esto incluye también poner a disposición del comprador los
instrumentos para concretar la transferencia y la
cooperación necesaria para efectivizar la transferencia
dominial. Esta constituye la obligación central a su cargo.
La transferencia de la propiedad se podría fraccionar,
teóricamente, en dos partes:
a) la entrega de la cosa; y
b) la existencia y legitimidad del derecho que se transmite
sobre ella.
Al respecto, el art. 1.140 dispone que “la cosa debe
entregarse con todos sus accesorios, libre de toda relación
de poder y de oposición de terceros”
¿En qué consiste la entrega? La entrega es la transferencia
material de la cosa efectuada por el vendedor al comprador,
y tiene por objeto poner al comprador en condiciones de
obtener de la cosa el provecho que corresponde al
propietario.
El art. 750 del Código define a la tradición, disponiendo
que antes de ella (entendida como la entrega de la cosa) el
acreedor no obtiene sobre ella ningún derecho real. Asimismo,
el art. 1.139 del Código establece que el vendedor debe
entregar el inmueble "inmediatamente de la escrituración",
es decir luego de ella, excepto que se hubiere convenido lo
contrario.
Por otra parte, los gastos de entrega y los vinculados a la
obtención de los instrumentos necesarios para concretar la
transferencia, en principio están a cargo del vendedor.
Decimos en principio porque ello es así, en tanto no se pacte
lo contrario, existe libertad para convenir quien resultará
responsable de ello.
c) Responder por saneamiento: Por las garantías de evicción
y vicios redhibitorios de conformidad con las disposiciones
de la parte general de los contratos (art. 1.033).
Respecto al comprador, el Código regula sus obligaciones en
el art. 1.141. Ellas son:
1). El pago del precio: El pago del precio es la obligación
esencial a cargo del comprador. El pago debe efectuarse en
el lugar y tiempo convenidos, conforme el art. 1.141, inc.
a.
Es que aquí rige el principio de autonomía de la voluntad.
Tal como entiende Esper (2015), hay una regla de
interpretación de conformidad con la cual, si no hay pacto
específico en relación al pago del precio en un lugar y
tiempo convenidos, entonces se presume que la venta es de
contado y que el pago del precio debe ser simultáneo a la
celebración del contrato y entrega de la cosa.
2) La recepción de la cosa: Así como el vendedor debe
entregar la cosa, el comprador debe recibirla. Esto implica
realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del
comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega y
hacerse cargo de la cosa. Asimismo, la obligación de
recepción involucra también a todos aquellos documentos
vinculados con el contrato y necesarios para perfeccionar la
transferencia dominial.
3) El pago de los gastos necesarios para hacerse cargo de la
cosa: De acuerdo con el Código, esto requiere el pago de los
gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura
pública y los demás posteriores a la venta.
El Código no enumera cuáles son concretamente estos gastos,
pero en gran medida están vinculados a los usos y costumbres.
El costo del testimonio de la escritura pública involucra a
las compras de inmuebles y al resto de las transferencias
onerosas a las que se refiere el art. 1.124, e involucra los
demás gastos notariales, tales como los honorarios de los
escribanos intervinientes, costos de los timbrados, etc.,
que son abonados por los compradores. Hay gastos posteriores
a la venta, como, por ejemplo, los gastos de inscripción,
tasas y otros derivados del contrato (Esper, 2015).
5.3 Boleto de Compraventa
El Código no toma partido en la principal de las cuestiones
conflictivas vinculadas con esta figura: cuál es la
naturaleza jurídica del boleto, es decir, si se trata de un
contrato preliminar de venta, si se trata de un contrato
definitivo, perfecto y concluido de compraventa de un
inmueble o si se trata de otro vínculo jurídico.
La norma contenida en el artículo 1170 dispone reglas
generales para clarificar una de las cuestiones más debatidas
vinculadas con esta figura: el conflicto entre el titular de
un boleto de compraventa y el acreedor del vendedor que
solicitó alguna medida cautelar sobre el inmueble objeto de
venta.
El art. 1.170 del Código unificado, se refiere a la prioridad
que tiene el adquirente de buena fe sobre terceros que
trabaron medidas cautelares sobre el inmueble, enumerando
una serie de supuestos:
a) Buena Fe;
b) contratación directa con el titular registral o
subrogación en la posición jurídica de quien lo hizo mediante
un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, lo
que permite proteger al cesionario sucesivo;
c) pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a
la traba de la cautelar;
d) Fecha cierta del Boleto
e) Publicidad suficiente de la adquisición, el Código admite
las variantes de publicidad registral o posesoria para tener
por satisfecho este requisito.
Asimismo, el Código contempla en otro artículo el caso
concreto de la oponibilidad que tiene el boleto de
compraventa en el caso del concurso o la quiebra del vendedor
del inmueble.
De esta manera, el art. 1.171 considera que para que el
boleto de compraventa sea oponible al concurso o quiebra del
vendedor, los requisitos son:
a) que tenga fecha cierta;
b) que el comprador sea un adquirente de buena fe;
c) que el comprador haya abonado más del 25% del precio
convenido.
5.4 Locación de cosas (Arts. 1187 y ss. Código Civil y
Comercial de la Nación)
Concepto: “Hay contrato de locación si una parte se obliga
a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a
cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de
locación se aplica en subsidiario lo dispuesto con respecto
al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa”.
El contrato se configura con:
a) La obligación del locador de conceder el uso y goce de
una cosa, en cuanto a que “se delimita el concepto de uso
como el referido a la utilización de la cosa misma dada en
locación, y el de goce como el aprovechamiento o disfrute de
los frutos o productos ordinarios de esa cosa” .
b) La temporalidad en la concesión del uso y goce de la cosa
dada en locación.
c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio
de la locación es una obligación esencial a cargo del
locatario. Se aplican en subsidio las reglas de la
compraventa en materia de precio (así como en cuanto al
objeto y al consentimiento).
Caracteres:
1. Bilateral, en tanto genera obligaciones recíprocas para
ambas partes, la entrega del uso y goce de la cosa, y el
pago de un precio
2. Consensual, queda perfeccionado con el consentimiento de
las partes
3. Oneroso, se comprometen prestaciones recíprocas
4. Conmutativo, las ventajas para los contratantes son
ciertas, no dependen de un acontecimiento incierto
5. Tracto sucesivo, es un contrato que tiene una duración y
cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo
6. En cuanto a la forma, el art. 1.188 prevé: El contrato de
locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una
universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte
material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta
regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
Plazos máximos y mínimos.
1. Plazo Máximo: El tiempo de la locación, cualquiera sea su
objeto, no puede exceder de 20 años para el destino
habitacional y 50 para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no
exceda de los máximos previstos desde su inicio.
2. Plazo Mínimo de la locación de Inmueble: El contrato de
locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece
de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado
por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos
del artículo 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la
tenencia de la cosa.
ATENCIÓN ALUMNO: Ley 27.551 en su artículo 3° Sustituyó el
artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Conforme el art. 1.199 del Código: Excepciones al plazo
mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los
contratos de locación de inmuebles o parte de ellos
destinados a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y
el destinado a habitación de su personal extranjero
diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arriende con fines de
turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de
los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se
presume que no fue hecho con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio
ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente
cumplirse en el plazo menor pactado.
ATENCIÓN ALUMNO: Ley 27551 en su artículo 4° Sustituyó el
artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Derechos y Obligaciones de las partes (Enumeración rápida)
En este contrato las partes contratantes se denominan:
1. Locador
2. Locatario (coloquialmente conocido como inquilino)
Obligaciones del locador
El parágrafo 1, de la Sección 4a del Código, establece las
obligaciones del locador (arts. 1.200 a 1.204).
1. Entregar la cosa: El locador debe entregar la cosa
conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual
debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto
los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
(Artículo Nro. 1200 CCyCN)
2. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El
locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al
uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que
exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por
cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo
del locatario debidamente notificado, para que efectúe
alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por
sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos
veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la
recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe
intimar al locador para que realice las mismas dentro de un
plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos,
contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido
el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente.
artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación.
3. Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras
necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque
no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa
del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
4. Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no
imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar
de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la
convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar
o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o
indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan
como antes.
5. Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de
luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las
fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la
reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que
medie dolo del locador (Artículo Nro. 1204 CCyCN)
La supresión de la pérdida de luminosidad del inmueble como
vicio: “La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por
construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al
locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver
el contrato, excepto que medie dolo del locador”. Conforme
lo sostiene Leiva Fernández (2014): El art. 1605 del Código
Civil de Vélez Sarsfield consideraba vicio redhibitorio que
el inmueble se vuelva oscuro por edificarse en predio
lindero, lo que era lógico porque actividad productiva cesaba
con la caída del sol por no existir la luz eléctrica. En
esta época es inadecuado mantener el planteo. Ni la solución,
porque lo que Vélez anunció como vicio redhibitorio, no es
tal, ya que el defecto, no se origina en la cosa objeto del
contrato, sino en otra causa ajena cuál es la construcción
lindera inexistente al momento de contratar la locación.
(2014, p. 63).
6. Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran
a cargo del locador conforme las disposiciones de esta
sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el
locatario con los cánones locativos, previa notificación
fehaciente al locador del detalle de los mismos.
ATENCIÓN ALUMNO: Ley 27.551 en su artículo 7° agregó el
artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación.
Obligaciones del locatario
1. Prohibición de variar el destino: El locatario puede usar
y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para
el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no
cause perjuicio al locador (Artículo Nro. 1205 CCyCN)
2. Conservar la cosa en buen estado: Destrucción. El
locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado
en que la recibió. No cumple con esta obligación si la
abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso
por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador
o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de
la cosa por incendio no originado en caso fortuito. (Artículo
Nro. 1206 CCyCN)
3. Mantener la cosa en buen estado: Reparaciones. Si la cosa
es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su
conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo
éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones
necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole
aviso previo. (Artículo Nro. 1207 CCyCN)
4. Pagar el canon convenido: La prestación dineraria a cargo
del locatario se integra con el precio de la locación y toda
otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente
por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado:
si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por
período mensual. (Artículo Nro. 1208 CCyCN)
5. Pagar cargas y contribuciones por la actividad: El
locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la
cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven
la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede
establecerse que estén a cargo del locatario aquellas
expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por
tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente
de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o
extraordinarias.
6. Restituir la cosa: El locatario, al concluir el contrato,
debe restituir al locador la cosa en el estado en que la
recibió, excepto los deterioros provenientes del mero
transcurso del tiempo y el uso regular. También debe
entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón
de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa
o a los servicios que tenga. (Artículo Nro. 1210 CCyCN)
En cuanto a las mejoras en la cosa locada, el Código las
regula concretamente en el parágrafo 3 de la Sección 4a del
Código.
A saber: como regla, “el locatario puede realizar mejoras en
la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato,
que las mejoras alteren la substancia o forma de la cosa, o
haya sido interpelado a restituirla”.
Cuando se realizan las mejoras violando lo dispuesto en el
art. 1.211, es decir, realizando mejoras prohibidas, se
considera que el locatario está violando “la obligación de
conservar la cosa en el estado en que se recibió”.
Sólo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras
necesarias al locador, mas no tiene derecho a reclamar el
pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias. Por
ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de las puertas por
unos bañados en oro, no podrán luego reclamarlas al locador,
pues no revisten el carácter de necesarias.
Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las
mejoras útiles o suntuarias, estableciendo: El locatario
puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la
locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en
beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para
ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador
puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición
contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
Conclusión de la locación
Enumeramos los modos en que se extingue la locación:
a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento
previsto para el caso de la continuación en la locación
concluida.
Continuación de la locación concluida: El nuevo art. 1218
recibe la regla del derogado art. 1622, en cuanto prohíbe la
tácita reconducción y autoriza la continuación del contrato
bajo sus mismos términos aun vencido el plazo contractual.
Sin embargo existe una diferencia entre la regla derogada y
la del art. 1218. Consiste en dilucidar quién es el
legitimado para dar por concluida la locación luego de
vencido el plazo contractual, pues el artículo derogado solo
legitima al locador, y el actual 1218 (…) pone en pie de
igualdad a locador y locatario, autorizando que sea
cualquiera de ambas partes quien comunique a la otra su
voluntad de concluir el vínculo locativo prolongado en el
tiempo pese a estar vencido el plazo contractual. (…) la
recepción de pagos durante la continuación de la locación no
altera lo dispuesto sobre la no existencia de tácita
reconducción.
Es un principio admitido sin fisuras con anterioridad, aunque
quizás innecesario, puesto que la continuación de la locación
bajo sus mismos términos implica necesariamente el pago,
cobro y otorgamiento de recibo de alquileres. Y quien paga,
cobra exige u otorga recibo lo hace en virtud de los deberes
seguidos de la continuación de la locación que está en sus
manos utilizar o no, y no porque exista tácita reconducción.
Si el monto del alquiler pagado luego de vencido el plazo
contractual excede al anteriormente pagado no corresponde
asumir que hay un nuevo contrato. (Leiva Fernández, 2015,
Apartado XXV).
b) La resolución anticipada. Aun cuando el contrato tiene un
plazo mínimo de duración, la ley le acuerda (sólo al
locatario) la posibilidad de concluir anticipadamente el
contrato.
Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser
resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis
(6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente
su decisión al locador con al menos un (1) mes de
anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el
primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar
al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente
a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el
inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando
la notificación al locador se realiza con una anticipación
de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6)
meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización
alguna por dicho concepto.
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al
locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles
destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses
de la relación locativa, cualquiera de las partes puede
convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a
efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo
no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio
del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo,
estando debidamente notificado, el locatario puede resolver
el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.
ATENCIÓN ALUMNO: Ley 27.551 en su artículo 10° agregó el
artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación.
Casos de resolución del contrato imputables al locador o al
locatario:
Resolución imputable al locatario: el locador puede resolver
el contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del
artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono
sin dejar quien haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida,
durante dos períodos consecutivos.
Resolución imputable al locador: El locatario puede resolver
el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el
uso y goce convenido;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Quiero que el alumno preste atención en dos normas más de la
Lay Nro. 27.551:
Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea
su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los
artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso
habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor
único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden
realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan
a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes
deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes
iguales por las variaciones mensuales del índice de precios
al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de
los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y
publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA).
Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser
declarados por el locador ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en
la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La
Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe
disponer un régimen de facilidades para la registración de
contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace
pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o.
en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución
de un contrato de locación, previo a correr traslado de la
demanda, el juez debe informar a la Administración Federal
de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia
del contrato, a los fines de que tome la intervención que
corresponda.
Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de
las partes puede informar la existencia del contrato a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación
(AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en
los términos que esta autoridad disponga.
REPARE EL ALUMNO A MANERA DE SÍNTESIS SOBRE LOS PRINCIPALES
ASPECTOS QUE FUERON OBJETO DE REFORMA EN VIRTUD DE LEY Nro.
27.551:
 Ni el anticipo ni el depósito de garantía pueden ser
mayores que el equivalente a un mes de alquiler.
 El reintegro del mes de garantía debe realizarse en
efectivo al momento de la restitución del inmueble, al
valor del último mes de alquiler.
 El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres
años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código
Civil y Comercial de la Nación.
 Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es
decir, vinculados a los servicios normales y
permanentes a su disposición, quedan a cargo del
locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas
el locador.
 Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados
por el locatario con el importe de los alquileres,
previa notificación fehaciente.
 La intermediación solo puede estar a cargo de un
profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
 En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al
menos dos alternativas entre título de propiedad
inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o
garantía personal del locatario (recibo de sueldo,
certificado de ingresos).
 Sobre el valor de la garantía, el locador no puede
requerir garantía que supere el equivalente a cinco
veces el valor mensual de la locación, salvo que la
garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse
a diez veces.
 En la fijación del valor de los alquileres CON DESTINO
HABITACIONAL solo se admiten ajustes anuales, que deben
seguir un índice conformado en partes iguales por el
IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE
(remuneración imponible promedio de los trabajadores
estables).
 Se establece la obligatoriedad de declarar los
contratos de locación ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos (AFIP).
 Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la
adopción de medidas que faciliten el acceso a la
vivienda digna en alquiler mediante contratación
formal; entre ellas: la especial consideración de las
personas en situación de violencia de género, la
regulación de la actividad de las entidades que otorgan
garantías de fianza o seguros de caución, la promoción
de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago
de alquileres y las indemnizaciones por daños y
ocupación indebida de inmuebles.
 Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o
gratuitos para la resolución de conflictos derivados de
los contratos de locación
5.6 Obras y servicios
El capítulo 6 del Título IV del Libro Tercero del Código
regula el contrato de obras y servicios, estableciendo una
Sección 1a en la que se regulan disposiciones comunes a los
contratos de obras y de servicios.
Luego, en la Sección 2a, se prevén disposiciones particulares
para las obras. Y, por último, en la Sección 3a se fijan
normas para los servicios. A través de la regulación se deja
atrás la noción de “locación de obra y de servicio”
Concepto.
El art. 1.251 CCyCN brinda una definición: “Hay contrato de
obra o de servicios cuando una persona, según el caso el
contratista o el prestador de servicios, actuando
independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente,
a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio
mediante una retribución. El contrato es gratuito si las partes
así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede
presumirse la intención de beneficiar”.
Análisis de la normativa del CCCN. El art. 1251 define
solamente el de servicios y obra, descartando la locación de
cosas que regula por separado, e incorpora el concepto de
obra material o intelectual. También existe la idea de
onerosidad, salvo que se presuma la intención de beneficiar.
(Hammurabi)
Tres notas salientes de la nueva disposición del Código Civil
y Comercial de la Nación:
 En este art. 1251 se define solamente el contrato de
servicios y el de obra, descartando la locación de cosas
que se regula por separado
 Se incorpora el concepto de obra material o intelectual
 Existe la idea de onerosidad, salvo que se presuma la
intención de beneficiar
La independencia: “Tanto el contratista como el prestador de
servicios deben desarrollar su actividad de manera autónoma
o independiente, pues en caso contrario la relación se rige
por el derecho laboral” (Lovece, 2014, p. 79).
Elementos esenciales y elementos comunes
La calificación del contrato, como de obra o servicio, puede
generar dificultades.
La ley establece una pauta al respecto: así es que prevé en
el art. 1.252: Si hay duda sobre la calificación del
contrato, se entiende que:
 Hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer
consiste en realizar cierta actividad independiente de
su eficacia.
 El contrato es de obra cuando se promete un resultado
eficaz, reproducible o susceptible de entrega.
La existencia de notas comunes entre el contrato de obras y
el de servicios plantea, consecuentemente, problemas de
deslinde conceptual entre las figuras antedichas.
De acuerdo a la naturaleza y características del objeto, el
servicio puede caracterizarse como un hacer, una actividad
intangible, que se consume y desaparece. En cambio, la obra
implica un resultado reproducible de la actividad (Ejemplo:
quien escribe una novela y la misma puede plasmarse en una
tirada de mil ejemplares). Ahora bien, el criterio de
reproducibilidad es insuficiente, la auténtica divisoria de
las aguas está dada por el compromiso de eficacia de un
resultado, esto es, que la funcionalidad tenida en miras se
cumplirá acabadamente.
Sistemas de Contratación de obras:
ARTICULO 1262.- “La obra puede ser contratada por ajuste alzado,
también denominado “retribución global”, por unidad de medida,
por coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las
partes. La contratación puede hacerse con o sin provisión de
materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra
puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si nada
se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en
contrario, que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es
el contratista quien provee los materiales”.
El texto legal reconoce como principio distintas modalidades
a las cuales las partes pueden recurrir al momento de
perfeccionar el contrato: ajuste alzado, unidad de medida,
por coste y costas, las que deben ser consideradas
supletorias de la voluntad de las partes, porque expresamente
afirma que también pueden adoptar “cualquier otro sistema
convenido”.
Para el supuesto de que las partes guarden silencio y no
surja de los usos del lugar, el texto introduce como
directiva de hermenéutica que debe entenderse que el ajuste
alzado es la modalidad acordada y que es el contratista quién
provee los materiales.
a) Sistema de ajuste alzado: se acuerda y proyecta un precio
que será invariable. Obedece al sentido común y la
experiencia ordinaria, se supone que el empresario al
calcular el precio, ha considerado con su formación y
experiencia, las posibles fluctuaciones en el valor de los
materiales y mano de obra.
b) Sistema por unidad medida: propone la divisibilidad de la
obra. En efecto, se fracciona la obra en etapas o unidades
terminadas, a las que se le asigna un valor, ejemplo: tantos
pesos por km. Esta modalidad permite al comitente poner fin
a la relación contractual abonando el número de unidades
trabajadas y caracteriza a la misma por una cierta
imprevisibilidad en relación al número de piezas o unidades
que se necesitarán.
c) Sistema por coste o costas: Implica acordar un valor
sujeto a la condición de variabilidad del valor de los
materiales y salarios, pudiendo el contratista reajustarlo
de acuerdo a las fluctuaciones, toda vez que el precio surge
a posteriori de la ejecución. Por coste se entiende el gasto
de construcción y por costas la utilidad del empresario.
Rivera Medina entienden que al contratarse por coste y costas
se asume una auténtica obligación de valor a la que resulta
aplicable el art. 772 del Código unificado.
Provisión de materiales: el precepto establece que, si nada
se ha pactado, ni surge de los usos y costumbres, se entiende
que es el empresario el que debe proveer los materiales. Por
último, se prescribe que en materia de obras en inmuebles
puede ser el mismo de propiedad del comitente o de un
tercero.
El art. 1.256 del Código unificado, establece las
obligaciones comunes al contratista y prestador de
servicios.
Ambos están obligados a:
a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales
y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su
realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes
a la actividad desarrollada;
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del
cumplimiento de la obligación comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la
ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se
haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente
e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean
impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese
conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su
defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.
La discrecionalidad técnica del contratista o prestador de
servicios encuentra su límite en las previsiones
contractuales y en el estadio vigente del arte, ciencia o
técnica, esto es, “la práctica profesional específica que
resulta obligatoria” (Lorenzetti).
La norma prescribe un deber genérico de información a cargo
del contratista o prestador del servicio sobre los “aspectos
esenciales del cumplimiento de la obligación” comprometida. Este
principio importa una emanación del principio de Buena Fe
(Art. Código de fondo). Además debe entenderse que el deber
de información se enlaza a la libertad como derecho humano
irrenunciable. En el caso de perfeccionarse un contrato de
consumo, existe un deber especial contenido en el art. 4 de
la ley 24.240.
La norma, de igual manera, prescribe un deber específico de
informar al comitente sobre aquellos materiales impropios o
con vicios que el contratista o prestador debiera conocer,
en virtud de su conocimiento profesional; ello importa una
derivación del deber de información ut supra reseñado, y se
aplica aun cuando éstos sean provistos por el propio
comitente. Se desprende de la obligación el correcto empleo
de los materiales provistos por el comitente el deber de
custodiarlos.
El plazo puede convenirse expresamente, o bien, inferirse de
las circunstancias que rodean la contratación (Ejemplo:
instalación de palcos para un desfile de 9 de julio). Como
bien se ha dicho, en toda obra hay un plazo implícito, un
tiempo normalmente necesario para ejecutar la obra de acuerdo
a las circunstancias. Si no se diese alguno de estos casos,
la fijación judicial tendrá como criterio orientador
primordial la naturaleza, extensión, dificultad y
circunstancias que rodean la ejecución de la obra o
prestación del servicio.
Obligaciones del comitente
El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del
comitente:
a) pagar la retribución;
b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración
necesaria, conforme a las características de la obra o del
servicio;
c) recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el
artículo 1256”.
1.- Obligación de abonar el precio: la obligación nuclear
del comitente consiste en pagar la retribución convenida.
2.- Deber de colaboración: Este deber informa toda la materia
contractual y es una derivación del principio general de
buena fe. En general, el comitente debe hacer todo lo que de
él dependa para el cumplimiento de la obra o prestación del
servicio.
La norma establece una cláusula abierta en la cual la mentada
colaboración necesaria estará en directa relación con
aquellas circunstancias de hecho o fácticas cuyo análisis
quedará a criterio del juez. Ante el incumplimiento del deber
de cooperación del comitente, el empresario puede suspender
la continuación de la obra y, frente a incumplimientos
graves, pedir resolución del contrato por culpa del dueño.
3.- Deber de recepción: realizada la obra o prestado el
servicio de conformidad a lo acordado, el comitente no podrá
negarse a su recepción; y la aprobación no será un libre
acto sino un acto debido.
Otros efectos
Muerte del comitente: “La muerte del comitente no extingue
el contrato, excepto que haga imposible o inútil la
ejecución” (Artículo Nro. 1259 CCyCN).
Muerte del contratista o prestador: “La muerte del
contratista o prestador extingue el contrato, excepto que el
comitente acuerde continuarlo con los herederos de aquél. En
caso de extinción, el comitente debe pagar el costo de los
materiales aprovechables y el valor de la parte realizada en
proporción al precio total convenido” (Artículo Nro. 1260
CCyCN.
Responsabilidad del contratista
ARTICULO 1273.- “Obra en ruina o impropia para su destino. El
constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su
naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al
adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y
por los que la hacen impropia para su destino. El constructor sólo
se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa
ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al
comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque
no sean provistos por el contratista”.
Este artículo consagra una obligación de garantía, fuente de
responsabilidad civil contractual objetiva, atribuyendo
legitimación activa al comitente, sucesores universales y
también a los singulares, por ello la norma habla de
“adquirentes”. La misma se debe aun cuando los daños se
vinculen a la mala calidad de los materiales provistos por
el comitente, ello atento a las cualidades técnicas y
profesionales con las que se supone el empresario ha de
lucrar, y que le imponen la obligación de advertir al
comitente sobre toda disfuncionalidad de los materiales
provistos (Art. 1256 inc. d).
El texto actual al no acotarse a la palabra ruina, hace
procedente la garantía aun cuando no fuera la misma
estabilidad del edificio la que estuviera en juego, bastando
que la construcción no sea adecuada para su destino.
El constructor solo se libera probando la incidencia de una
causa ajena, externa, no imputable, configurando un caso
fortuito.
Note el alumno dos artículos complementarios:
ARTICULO 1275.- Plazo de caducidad. Para que sea aplicable la
responsabilidad prevista en los artículos 1273 y 1274, el daño
debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra.
ARTICULO 1276.- Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación
de la responsabilidad. Toda cláusula que dispensa o limita la
responsabilidad prevista para los daños que comprometen la solidez
de una obra realizada en inmueble destinada a larga duración o
que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.
5.7 Mandato
Concepto: “Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga
a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra”
Art. 1319. — «Definición». Hay contrato de mandato cuando
una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en
interés de otra. El mandato puede ser conferido y aceptado
expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien está
haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo
hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente mandato.
La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar
declaración expresa sobre ella.
Mandato con representación y sin representación:
1. Mandato con representación (art. 1.320 CCyCN): El mandante
confiere poder para ser representado. El Código Civil y
Comercial de la Nación efectúa una remisión a las normas
contenidas en los arts. 362 y ss.
Art. 362. — «Caracteres». La representación voluntaria
comprende sólo los actos que el representado puede otorgar
por sí mismo. Los límites de la representación, su extinción,
y las instrucciones que el representado dio a su
representante, son oponibles a terceros si éstos han tomado
conocimiento de tales circunstancias, o debieron conocerlas
obrando con cuidado y previsión.
2. Mandato sin representación: El mandatario actúa en nombre
propio pero en interés del mandante.
Art. 1321. — «Mandato sin representación». Si el mandante no
otorga poder de representación, el mandatario actúa en nombre
propio pero en interés del mandante, quien no queda obligado
directamente respecto del tercero, ni éste respecto del
mandante. El mandante puede subrogarse en las acciones que
tiene el mandatario contra el tercero, e igualmente el
tercero en las acciones que pueda ejercer el mandatario
contra el mandante.
Diferencias entre Mandato, Poder y Representación:
1. El mandato importa un contrato definido por nuestro Código
unificado en el artículo Nro. 1319, en el que una parte
denominada mandante, encarga al mandatario la realización de
uno o más actos jurídicos en su interés. El mandato se puede
otorgar con o sin representación.
2. Representación: La representación importa una institución
jurídica contemplada en el Código Civil y Comercial en el
artículo Nro. 358 y ss. Como principio general se tiene
establecido que los actos jurídicos entre vivos pueden ser
celebrados por medio de representante. Se señala que los
actos celebrados por el representante en nombre del
representado, siempre que los mismos sean otorgados dentro
de los límites de las facultades conferidas por ley o por el
poder otorgado, producen efectos directamente para el
representado. El mandato se puede otorgar con o sin
representación. Se otorga con representación si el mandante
confiere poder al mandatario para ser representado.
3. Poder: Importa la aptitud para celebrar contratos en la
medida de las facultades otorgadas al representante para
comprometer directamente al representado.
Derechos y obligaciones de las partes
En el ejercicio del mandato, el mandatario tiene las
siguientes obligaciones:
a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a
las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza
del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que
pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por
las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de
ejecución.
En ese sentido, cobra relevancia la aplicación del art. 366
del Código, que delimita los casos de actuación en ejercicio
del poder y las consecuencias derivadas de ello (que los
actos del mandatario obliguen directamente al mandante y a
los terceros. Ello en el caso del mandato con
representación).
El mandatario aparece entonces obligado a ejecutar el
encargo: celebrar el acto jurídico encomendado o bien
celebrar y cumplir dicho acto. Y si el objeto fuere plural,
los actos jurídicos encomendados. (2014, p. 157).
b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia
sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las
instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o
ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas
indispensables y urgentes;
c) informar sin demora al mandante de todo conflicto de
intereses y de toda otra circunstancia que pueda motivar la
modificación o la revocación del mandato; (…) Informar en
cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la
ejecución del mandato; Los anteriores tres incisos se
relacionan, ya que hacen referencia al deber de suministrar
información por parte del mandatario de circunstancias que
pueden afectar de algún modo el contrato de mandato. Se
entiende que es parte del buen obrar del mandatario comunicar
cualquier situación que involucre el desarrollo del
contrato.
d) mantener en reserva toda información que adquiera con
motivo del mandato que, por su naturaleza o circunstancias,
no está destinada a ser divulgada;
e) dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en
razón del mandato, y ponerlo a disposición de aquél;
f) rendir cuenta de su gestión en las oportunidades
convenidas o a la extinción del mandato. [Esto se complementa
con el art. 1.334 del Código]
g) entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio,
con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que
haya utilizado en provecho propio; El Código prevé como
obligación del mandatario la de rendir cuentas de su
actividad junto con la de entregar lo recibido como
consecuencia del mandato.
h) exhibir al mandante toda la documentación relacionada con
la gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según
las circunstancias. Esta obligación supone la exhibición de
toda la documentación relacionada con la gestión del mandato,
es decir, que tenga relación con la gestión encomendada
(puede involucrar los contratos con terceros, las
comunicaciones mantenidas con ellos, minutas o borradores,
etc.) y también supone la obligación de entregar esa
documentación, en la medida en que sea posible y de acuerdo
a cada caso.
Son obligaciones del mandante las siguientes:
a) Suministrar al mandatario los medios necesarios para la
ejecución del mandato. Debe, como titular del interés, poner
la cooperación necesaria y posible para que el encargado
llegue al resultado querido por ambos.
Asimismo, debe compensarle, en cualquier momento que le sea
requerido, todo gasto razonable en que se haya incurrido
para ese fin. Para que proceda la compensación de gastos, la
ley impone tres requisitos:
1) Que el mandatario requiera el reembolso, lo que puede
realizar en cualquier tiempo, incluso antes de concluido el
mandato;
2) que los gastos sean razonables, de acuerdo con las
circunstancias de tiempo, lugar, personas, etc., del encargo
realizado, lo que variará según cada caso; y
3) que el mandato sea la causa de la erogación realizada
(Esper, 2015).
b) Indemnizar al mandatario los daños que sufra como
consecuencia de la ejecución del mandato, no imputables al
propio mandatario. En consecuencia, los perjuicios sufridos
deben ser indemnizados por quien encargó la tarea, es decir,
por el mandante, siempre y cuando esos daños no sean producto
de la culpa o dolo del mandatario, tal como surge de la
última parte del artículo mencionado. El mandato no debe
perjudicar ni empobrecer al mandatario (Esper, 2015).
c) Liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con
terceros, proveyéndole los medios necesarios para ello. En
este caso, es necesario distinguir entre el mandato con o
sin representación, ya que es en este último caso (mandato
sin representación) en que se actúa en su nombre,
personalmente, asumiendo las consecuencias frente a los
terceros.
d) Abonar al mandatario la retribución convenida, en tanto
y en cuanto no se haya estipulado que el contrato sea
gratuito, ya que, en ese caso, el mandante nada debe al
mandatario como retribución. Ello es excepcional, ya que el
contrato de mandato se presume oneroso en el Código, por lo
que el mandante está obligado a satisfacer al mandatario la
retribución estipulada (la legal, o la que surja de los usos,
o la que fije el juez) (Esper, 2015).
Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la
parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido.
Pero, si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo
que le corresponde, el mandante no puede exigir su
restitución.
Mandato irrevocable (Artículo Nro. 1330 CCyCN)
Como regla, el mandato es revocable; esto es, puede ser
extinguido por decisión unilateral del mandante, tal como lo
prevé el art. 1.329 inc. c. (Extinción del mandato)
La revocación pone fin al contrato de mandato. Conforme lo
señala Mosset Iturraspe (2014), el derecho a la revocación
se sostiene en el contrato de mandato en:
1) la posición preeminente del mandante, “dueño” del negocio
frente al mandatario (…);
2) en la confianza que se encuentra en la base del mandato
(…) y
3) en la índole intuito personae o personalísima de la
relación que el contrato crea. (pp. 188-189).
Si bien, como regla, el mandato puede ser revocado, cuando
la revocación es ejercida sin justa causa en el marco de un
contrato de mandato que fue otorgado por tiempo determinado
o por asunto determinado, y la misma se produce antes del
vencimiento del plazo o de la culminación del asunto o
negocio, entonces el mandante debe indemnizar los daños
causados al mandatario como consecuencia de la extinción del
contrato que los vinculara.
Por otra parte, si el mandato fue dado por plazo
indeterminado, el mandante debe dar aviso por un plazo
adecuado a las circunstancias o, en su defecto, indemnizar
los daños que cause su omisión.
El Código contempla una suerte de indemnización sustitutiva
del preaviso para los casos en que éste se omita. De manera
coherente, también se prevé el caso en el que el mandatario
es el que renuncia al mandato conferido.
En esos casos, la renuncia (en tanto sea intempestiva y sin
causa justificada) lo obliga a indemnizar los daños causados
al mandante.
Por último, nos referimos al caso del mandato irrevocable.
En casos excepcionales, el Código permite que se pacte el
carácter irrevocable del mandato, delegando su regulación a
lo estipulado en los inc. b y c del art. 380, que regula los
casos de extinción del poder.
Análisis de la normativa del CCCN. En este artículo existe
una interesante novedad, y es que la posibilidad de la
irrevocabilidad pueda convenirse por:
a) muerte del representado o representante; y
b) siempre que lo sea para actos especialmente determinados,
limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés
legítimo que puede ser solamente del representante, o de un
tercero, o común a representante y representado, o a
representante y un tercero, o a representado y tercero; se
extingue llegado el transcurso del plazo fijado y puede
revocarse si media justa causa.
Extinción del mandato
Causales y efectos El art. 1.329 del Código enumera los casos
de extinción del mandato. Se pueden distinguir entre causas
normales de extinción de este contrato a las siguientes:
a) por el transcurso del plazo por el que fue otorgado, o
por el cumplimiento de la condición resolutoria pactada.
b) por la ejecución del negocio para el cual fue dado.
Por otro lado, podemos referirnos a causas anormales, que
pueden ser propias de todos los contratos o vinculadas con
las características particulares de este contrato. El Código
enumera los siguientes casos:
a) revocación del mandante (a lo que ya nos hemos referido);
b) por la renuncia del mandatario (ya lo hemos considerado);
c) por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.

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EJE TEMATICO DERECHO PRIVADO III

Sub-Eje temático Nro. 1: CONCEPTO, CLASIFICACIÓN Y FORMACIÓN

1.1 Contrato: Concepto

El contrato es una especie de acto jurídico y regla

exclusivamente de un modo inmediato o directo las relaciones

jurídicas patrimoniales que son propias del derecho

Supone que debe haber, por lo menos, dos centros de

intereses, un acuerdo sobre una declaración de voluntad común

(y no una mera coincidencia de voluntad), que se exteriorice

a través de la manifestación del consentimiento.

Concepto: Art. 957 Código Civil y Comercial de la Nación:

“Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes

manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar,

transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales”

Estudio de la norma (y se solicita la debida atención por

parte de cada uno de ustedes, mis alumnos:

 El artículo bajo análisis brinda mayores precisiones

sobre la definición del contrato en el mismo sentido

que la doctrina venía sosteniendo

permite la aplicación analógica de sus reglas

 Se incorpora el concepto de parte a la definición

 Es el consentimiento el presupuesto relevante para

arribar a la constitución del contrato

 Se ratifica y confirma el seguimiento de la tesis amplia

de la noción de contrato: cubre todas las variables

generadoras de efectos jurídicos (crear, regular,

modificar, transferir o extinguir) y atinentes a

cualquier clase de derecho patrimonial (además de

personales, los reales e intelectuales).

El contrato es un acto jurídico (el alumno debe repasar los

conceptos vertidos en el sub-eje temático anterior punto

La doctrina se ha dividido al interpretar la definición de

contrato, de esta manera las diferentes posiciones pueden

1. La tesis amplia afirma que son contratos todos los actos

jurídicos bilaterales patrimoniales, cualquiera sea el

efecto que persigan (crear, modificar, transferir,

extinguir) y cualquiera sea la clase de derechos

intelectuales). RECEPTADA POR EL CCyCN

2. La tesis restrictiva circunscribe el uso del término a

los negocios bilaterales creadores de obligaciones,

denominando a los demás "convenciones".

3. Las tesis intermedias: una, coincide con la amplia en

cuanto a la variedad de efectos del contrato (crear,

modificar, transferir, extinguir) pero lo circunscribe al

campo obligacional, en tanto que otra, circunscribiéndolo,

también, al campo obligacional, da un paso más hacia la tesis

restrictiva, pues excluye los acuerdos extintivos.

Nuestro Código regula el contrato en el Libro III (“Derechos

personales”), Título II (“Contratos en general”). Además,

establece otros dos títulos: Título III (“Contratos de

consumos”) y Título IV (“Contratos en particular”).

1.2 Elementos esenciales, naturales y accidentales

1. Elementos esenciales o constitutivos o requisitos de

existencia: son aquellos sin los cuales el contrato en

general o un tipo específico no puede existir. Si hablamos

de los contratos en general son los requisitos de EXISTENCIA.

En cuanto a cada figura los elementos varían: Ejemplo: en la

compraventa será el precio y la cosa