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    FINCA 7-118672-000: Este Avaluo Se Comunica Via Correo Electronico Y Es Nulo Sin Su Respectiva Firma Digital

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    Miguel Picado
    Este documento presenta el avalúo de una finca de 34,175.05 m2 ubicada en Guácimo, Limón. La finca cuenta con servicios básicos y limita con varias propiedades. El avalúo se realiza para efectos de un posible remate por parte de la Comisión Nacional de Préstamos para Educación. El valuador inspeccionó la propiedad y consideró factores como la ubicación, características y uso actual para determinar el valor unitario del terreno.

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    ATSJO-SVAT-AVA-051-2022

    EXPEDIENTE Nº: 7417

    PROPIETARIO
    COMISION NACIONAL DE PRESTAMOS PARA EDUCACION

    SOLICITANTE
    COMISION NACIONAL DE PRESTAMOS PARA EDUCACION
    AVALÚO ALQUILER
    FINCA 7-118672-000

    UBICACIÓN
    PROVINCIA: 7 LIMON
    CANTÓN: 06 GUACIMO; DISTRITO: 01 GUACIMO

    FECHA EFECTIVA DEL AVALÚO: 06 DE MAYO DE 2022

    FECHA DE REPORTE: 06 DE MAYO DE 2022

    ARQ. FABIAN HORTA CERDAS


    PERITO VALUADOR
    ADMINISTRACION TRIBUTARIA DE SAN JOSE OESTE
    AREA DE VALORACIONES ADMINISTRATIVAS

    ESTE AVALUO SE COMUNICA VIA CORREO ELECTRONICO


    Y ES NULO SIN SU RESPECTIVA FIRMA DIGITAL

    Dirección: Avenida 10 entre calles 36 y 42 - Tel: (506) 2547-4068 - www.hacienda.go.cr


    MOTIVO DEL AVALUO:
    En atención a solicitud formulada mediante Oficio SADM-025-2022 de fecha 09 de febrero de 2022, realizada por el
    Gabriela Solano R, Jefe, Sección Administrativa y que forma el expediente Nº 7417 de esta área de valoraciones, se
    procede a realizar el avalúo del inmueble finca 7-118672-000, localizados en la propiedad perteneciente a la:
    COMISION NACIONAL DE PRESTAMOS PARA EDUCACION.

    Uso pretendido del avalúo


    El motivo del avalúo es para efectos de un posible remate por parte de la Institución solicitante.

    Objetivo del Avalúo (tipo de valor)


    El objetivo de este avalúo es emitir una opinión del valor de mercado1 para efectos de remate del inmueble.

    “EL VALUADOR NO ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD POR CUALQUIER USO QUE SE DE


    AL AVALUO DISTINTO AL ESTABLECIDO EN ESTE REPORTE”

    SUPUESTOS EXTRAORDINARIOS Y CONDICIONES LIMITANTES DEL AVALÚO:


    Entre los supuestos y condiciones limitantes del avalúo, se citan las siguientes:

     Supuesto que el bien se valora libre de hipotecas u otras obligaciones económicas, como impuestos
    municipales, etc.
     El valuador no asume ninguna responsabilidad por cualquier uso del avalúo distinto al establecido en el
    informe.
     Dado que las mejoras (edificio) no evidencian daños estructurales, el avalúo se realiza bajo el supuesto
    que las edificaciones no tienen problemas estructurales. Si mediante estudio técnico posterior se
    concluyera que existen deficiencias estructurales, el valor concluido en este avalúo podría no aplicar.
     Se supone que la propiedad cumple con todas las regulaciones y restricciones de zonificación, al menos
    que alguna inconformidad se hubiese indicado en el informe.
     Se supone como correcta la información de otros profesionales incluida en los planos de agrimensura
    y constructivos.
     El valuador no asume responsabilidad por asuntos de naturaleza legal que afecten la propiedad más
    allá de los indicados en el reporte. La información legal del bien ha sido investigada en las fuentes
    normalmente utilizadas por el mercado y disponibles para el valuador.
     El valuador asume correcta la información contenida en el plano del terreno suministrado, al menos que
    en el reporte se indique alguna disconformidad entre la información del plano y lo observado durante la
    inspección de campo.

    1De acuerdo a la Directriz Número. 01-2012, denominada “Guía de Valoraciones Administrativas”, de la Dirección General de Tributación.
    Definición de Valor de Mercado: “Valor de Mercado: es la cantidad estimada por la cual una propiedad puede intercambiarse a la fecha
    de la valuación, en una transacción entre un comprador motivado y un vendedor también motivado, después de un período de exposición
    apropiado, en la cual cada una de las partes ha actuado con conocimiento y prudencia y sin compulsión”.

    Dirección: Avenida 10 entre calles 36 y 42 - Tel: (506) 2547-4068 - www.hacienda.go.cr


     El valuador ha inspeccionado minuciosamente el inmueble del mismo modo que un comprador con
    experiencia, conocimiento y prudente lo haría, y supone que no existen daños o peligros ocultos como
    contaminación o similares que pudiesen afectar el inmueble (terreno), a menos que en el avalúo se
    indique lo contrario. La existencia de información especializada no disponible para el valuador que
    evidencie daños o peligros ocultos podría justificar la necesidad de un nuevo avalúo.

    PRESENTACIÓN DE DATOS

    FECHA DE INSPECCIÓN: 28 de marzo de 2022

    LOCALIZACIÓN
    El inmueble a valorar se encuentra localizado en la Provincia de Limón (07), Cantón Guácimo (06),
    Distrito Guácimo (01). Situado, en el Barrio África, aproximadamente a 300 metros al este del cementerio de
    África.

    CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR


    Corresponde al sector de Guácimo de Limón, para acceder a este cantón su vía principal es la carretera
    denominada Ruta 32. El sector urbano donde se encuentra el inmueble corresponde a una zona agrícola.
    El sector cuenta con acceso por medio de calles asfaltadas y calles de lastre, en sus vías principales se
    observa infraestructura de acera, cordón y caño, no obstante, cuenta con todos los servicios básicos de orden urbano
    como: alumbrado público, teléfono, agua potable, electricidad, transporte remunerado de pasajeros.
    En cuanto al comportamiento del mercado se observa alguna actividad comercial en sus cercanías, se
    encontraron ofertas de propiedades en venta o para alquiler.
    En términos generales las construcciones son viviendas y comercio tipo locales comerciales o
    supermercados de una y dos plantas, en mampostería de concreto y madera, en estado bueno e intermedio y
    con edades cercanas a los treinta años o más en promedio, y muy pocas que han sido construidas recientemente.
    La topografía del sector en general es ondulada. La municipalidad de Guácimo es la encargada de
    brindar los servicios de recolección de basura, vigilancia policial.

    IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD
    El inmueble está inscrito en el Registro Nacional de la Propiedad 7-118672-000, Plano Catastrado N°
    L-1113154-2006, propiedad de COMISION NACIONAL DE PRESTAMOS PARA EDUCACION; cédula jurídica
    N° 3-007-045000.

    COLINDANTES FINCA SIN REGISTRO:


    NORTE: LYDIA WATSON LEACOCK
    SUR: CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 50 METROS LINEALES 47 CENTIMETROS
    ESTE: EDUARDO VILLALOBOS GUEVARA, JESUS VILLALOBOS ZUÑIGA AMBOS EN PARTE
    OESTE: LYDIA WATSON LEACOCK, IGLESIA BAUTISTA BETHEL Y SACARIAS MUÑOZ ROSES
    DESCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD VALORADOS.

    Dirección: Avenida 10 entre calles 36 y 42 - Tel: (506) 2547-4068 - www.hacienda.go.cr


    Afecta a servidumbre:
    No aparece ninguna información de acuerdo a estudio de Registro Nacional de la Propiedad.

    Anotaciones:
    No hay, de acuerdo con el Registro Nacional de la Propiedad.

    Gravámenes:
    Si hay, de acuerdo con el Registro Nacional de la Propiedad.

    USO FAJA TERRENREF:0388-332-0181069-358-002


    CITAS: 268-09540-01-0915-001
    FINCA REFERENCIA 7009167 000
    AFECTA A FINCA: 7-00118672 -000
    CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY
    ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY

    CONDIC Y RESERV
    CITAS: 335-03345-01-0958-001
    FINCA REFERENCIA 7009167 000
    AFECTA A FINCA: 7-00118672 -000
    CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY
    ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY

    CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE


    Descripción de la Finca:
    Se trata de un lote de condición medianero, de forma irregular, cuenta con un frente al costado sur de 50,47 m
    aproximadamente a Calle Pública de lastre. Posee una extensión de 34.175,05 m² según copia del plano
    catastrado L-1113154-2006.
    El plano catastrado ha sido suministrado por el solicitante y se considera base firme para el presente informe
    pericial. Misma Área registrada según estudio de registro. Cuenta con los servicios públicos de electricidad, agua
    potable, teléfono y alumbrado público, sin embargo, no cuenta con acera, cordón y caño.

    Facilidades y servicios públicos disponibles.


    El inmueble cuenta con servicios de electricidad, cañería de agua potable, teléfono, alumbrado público,
    transporte público, recolección de basura, por parte de la Municipalidad de Guácimo.

    Mayor y mejor uso: El mayor y mejor uso2 al que se puede destinar el inmueble es: Terreno de agricultura
    y Casa de habitación.

    2Definición de Mayor y Mejor Uso, establecida por el Comité Internacional de Normas de Valoración: “El más probable uso de una
    propiedad, el cual es físicamente posible, apropiadamente justificable, legalmente permisible, financieramente factible y que resulta en el
    mayor valor de la propiedad que es objeto de avalúo”.

    Dirección: Avenida 10 entre calles 36 y 42 - Tel: (506) 2547-4068 - www.hacienda.go.cr


    OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES GENERALES:
    Sobre este terreno se encuentran emplazadas edificaciones de 1 planta destinadas como Casa de habitación.

    VALOR UNITARIO DE TERRENO


    Para asignar un valor al inmueble, se tomaron en cuenta los siguientes factores:
    1. Motivo del avalúo: El motivo del avalúo obedece al interés de la Institución solicitante para
    efectos de una posible venta o remate del inmueble.
    2. Características del Sector: su proximidad con el centro de Guácimo, el fácil acceso que posee;
    el tipo de desarrollo que muestran sus alrededores, servicios públicos y privados a los que tiene
    acceso, entre otros.
    3. Características del Inmueble: ubicación dentro del sector, el acceso, el área, la forma, frente a
    calle pública, topografía, los colindantes con que limita, servicios públicos y privados a los que
    tiene acceso, uso actual, naturaleza, etc.
    4. Investigación de valores realizada dentro de la zona, criterio de peritos del Área de Valoraciones
    y avalúos realizados por peritos de esta oficina en los alrededores del lugar.
    5. Método de Valoración empleado de acuerdo la “Guía de Valoraciones Administrativas” Directriz
    Nº 01-2012 de la Dirección General de Tributación. Para este caso, el Enfoque de las Ventas
    Comparables.
    6. Criterio del suscrito.
    7. Asimismo, se hace la observación de que no se hicieron pruebas o estudios geotécnicos, así
    como pruebas geológicas o de inundación de los suelos, ni estudios de viabilidad ambiental,
    que demuestren la idoneidad del bien valuado para un determinado uso; por lo que no se asume
    responsabilidad alguna en los aspectos anteriormente detallados.

    De acuerdo con lo anteriormente enumerado se asigna al terreno un valor unitario de ¢900,00 /m².
    AVALUO DE TERRENO:

    34,175,05 m² a ¢900,00 c/m² ¢30.757.545,00

    VALOR EN LETRAS: TREINTA MILLONES SETECEINTOS CINCUENTA Y SIETE MIL


    QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO COLONES EXACTOS

    CONSTRUCCIONES
    NOTA:
    Para la inspección no se contó con las láminas constructivas ni de distribución de la Casa de habitación,
    objeto del presente informe pericial para efectos de determinar el valor del inmueble, por lo que se
    describe de acuerdo a lo observado en campo. La resistencia y durabilidad de las construcciones
    valoradas son responsabilidad exclusiva del profesional responsable del proyecto ante el Colegio
    Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás Instituciones relacionadas.

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    Los inmuebles se describen de acuerdo a lo observado durante la inspección o visita al sitio puntual,
    por lo tanto, el perito no se hace responsable en una eventual aparición de vicios ocultos (tanto en materiales,
    técnicas constructivas y diseños utilizados en el inmueble), además del uso funcional del inmueble solicitado. Lo
    anterior debido a que la Institución solicitante es la única responsable ante las Instituciones competentes en
    determinar mediante un plan funcional y una propuesta espacial, así como un estudio técnico-profesional si las
    instalaciones objeto de valoración por parte del perito, cumplen con sus expectativas, así como la posible
    readecuación de este si fuera necesario.

    CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION


    La descripción se realiza de acuerdo a la inspección en sitio, realizada el día 28 de marzo de 2022. La edificación
    de una planta destinada a Casa de Habitación y cochera.

    CONSTRUCCION Nº1
    CASA DE HABITACION

    CARACTERISTICAS GENERAL DE LA CONSTRUCCION


    La descripción se realiza de acuerdo a la inspección en sitio, realizada el día 28 de marzo de 2022.
    Se trata de una casa de habitación estilo caribeña, construida con madera en 1 nivel y elevada con pilotes.
    Según su propietaria, se estima que tiene una edad de 100 años aproximadamente.
    Con base en esta información y de acuerdo al estado de la construcción, para efectos de este avaluó no se
    tomará en cuenta el valor de esta casa de habitación.

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    AVALUO RESUMEN

    VALOR DEL TERRENO: ¢30.757.545,00


    VALOR DE LA CONSTRUCCION: ¢00,00

    MONTO TOTAL: ¢30.757.545,00

    VALOR TOTAL: TREINTA MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS


    CUARENTA Y CINCO COLONES EXACTOS

    OPINIÓN DE VALOR Y FECHA EFECTIVA:


    Fundamentado en una inspección visual completa desde el interior y exterior del inmueble, el enfoque
    de trabajo definido y las presunciones y condiciones limitantes establecidas, mi opinión del Valor de
    Mercado del alquiler de los locales dentro de la propiedad objeto de avalúo en este reporte es de
    ¢30.757.545,00 (treinta millones setecientos cincuenta y siete mil quinientos cuarenta y cinco
    colones exactos) al día 06 de mayo del 2022, la cual es fecha efectiva de este avalúo.

    Fecha de Reporte: San José, 06 de mayo de 2022

    FABIAN DAVID Firmado digitalmente por


    FABIAN DAVID HORTA
    HORTA CERDAS CERDAS (FIRMA)
    Fecha: 2022.06.01
    (FIRMA) 10:19:08 -06'00'
    ARQ. FABIAN HORTA CERDAS
    PERITO VALUADOR

    Cc: expediente

    Dirección: Avenida 10 entre calles 36 y 42 - Tel: (506) 2547-4068 - www.hacienda.go.cr

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