UNIDAD 1

En resumen, la teoría dualista distingue entre derechos personales y derechos reales en el ámbito
del derecho patrimonial. Los derechos personales son aquellos que implican una potestad dirigida a
obtener el cumplimiento de determinada conducta de un sujeto, mientras que los derechos reales
son aquellos que otorgan una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa. El
derecho real es un derecho "en la cosa" (jus in re) de la cual el titular saca una ventaja o beneficio,
mientras que el derecho personal es un derecho "a la cosa" (jus ad rem) que se dirige a la persona
obligada a dar la cosa. Esta distinción tiene importancia teórica y práctica, y es utilizada por muchos
sistemas legales, incluyendo el Código Civil Argentino y otras legislaciones europeas y americanas.
La teoría dualista se originó en el siglo XVI en Francia y se basa en la percepción de una diferencia
sustancial entre los derechos subjetivos patrimoniales.

El texto describe las diferencias entre los derechos reales y los derechos personales en el ámbito del
derecho civil. El dualismo tradicional sostiene que existen dos tipos de derechos, los reales y los
personales, y que estos se diferencian en su objeto y en su alcance de oponibilidad frente a
terceros.

Los "personalistas" consideran que todos los derechos son personales y que la sociedad tiene la
obligación de respetar el ejercicio de los derechos reales por parte de su titular. Por su parte, los
"realistas" equiparan los derechos personales a los derechos reales, reduciendo el crédito a meras
relaciones entre patrimonios.

A pesar de estos embates, el dualismo tradicional se mantiene y se profundizan las diferencias entre
ambas clases de derechos, destacando el carácter absoluto del derecho real, que se puede oponer a
todos, y la existencia de facultades de persecución y preferencia.

Se delimita en el derecho real un aspecto interno y otro externo. El interno se refiere al poder
jurídico que recae directa e inmediatamente sobre la cosa que constituye su objeto, mientras que el
externo se refiere al carácter absoluto del derecho real, que se puede oponer frente a todos.

El texto aclara que el carácter absoluto no es exclusivo de los derechos reales, sino que también se
aplica a otros derechos subjetivos, como los derechos personalísimos.

El CCYC no califica al derecho real como absoluto, sino que se refiere a su oponibilidad a terceros
interesados de buena fe, siempre que tenga publicidad suficiente. Esto puede deberse a que la
palabra "absoluto" tiene distintos significados y a que se considera inconveniente emplearla para la
caracterización del derecho real.

Doctrina nacional: los autores han procurado dar un concepto de derecho real describiendo sus
notas características8.

Según Allende, el derecho real "Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto

activo) y una cosa (objeto), una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad
(sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa),
naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequende y ius praeferendi
El Art. 1882 expresa: Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

5. Caracteres.

El concepto legal de derecho real permite inferir sus caracteres:

a) Inherencia: esta calidad deviene del poder jurídico que recae de manera directa sobre el objeto,
que debe ser de existencia actual, cierto y determinado; y según el derecho real de que se trate,
será propio o ajeno. El artículo no refiere a la cosa sino al objeto, este vocablo lo explica el Art. 1883
al disponer que puede ser objeto del derecho real un bien taxativamente señalado por la ley.

b) La autonomía en el derecho real significa que el titular del derecho tiene la capacidad de ejercer
su derecho sobre el objeto sin la intervención de ningún otro sujeto. En otras palabras, el dueño del
derecho tiene la independencia necesaria para obtener los beneficios que le corresponden por el
objeto de su derecho. Sin embargo, esta característica está cambiando en algunas formas de
propiedad que requieren servicios adicionales de terceros para disfrutar plenamente del objeto de
derecho, lo que hace que la autonomía pierda intensidad en términos dogmáticos.

Ejemplo: Un ejemplo de la pérdida de la autonomía en el derecho real es cuando una persona

adquiere un departamento en un condominio. Si bien el dueño del departamento tiene el derecho
exclusivo de usar y disfrutar de su unidad, puede que necesite depender de terceros, como el
administrador del condominio o la asamblea de copropietarios, para tomar decisiones que afecten
el uso del edificio o las áreas comunes. En este caso, la autonomía del propietario se ve limitada por
la necesidad de coordinar y acordar con otros propietarios o entidades, a fin de ejercer plenamente
su derecho.

c) Estructura legal: la norma dispone que el derecho real es de estructura legal y ello significa que
los derechos reales son de creación y tipicidad legal. A este carácter apunta el Art. 1884 que
expresa: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula
la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.

La expresión “estructura legal” que emplea la norma sintetiza la regla de que solamente la ley es la
que crea los derechos reales y regula su estructura vedando a los particulares la creación
voluntaria de derechos reales o la libertad para modificarlos.

La razón de esta distinción se debe a que las normas regulatorias de los derechos reales se fundan
principalmente en el orden público y son de carácter “estatutario”. Excepcionalmente la ley
admite la autorregulación convencional de los derechos reales (normas reglamentarias). En cambio
el derecho personal en el ámbito contractual se sustenta en el principio de la “autonomía de la
voluntad” (Art. 958).
Un ejemplo de la estructura legal del derecho real es la propiedad. La propiedad es un derecho real
que se encuentra regulado por la ley, que establece sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción. En otras palabras, la propiedad solo
puede ser creada y regulada por la ley, y cualquier intento de crear un nuevo tipo de propiedad o de
modificar su estructura sería nulo.

En contraste, el derecho personal en el ámbito contractual se sustenta en el principio de la

"autonomía de la voluntad", lo que significa que las partes tienen la libertad de crear acuerdos y
contratos, siempre y cuando sean compatibles con la ley y no vayan en contra del orden público.

d) Número limitado: es una consecuencia de la creación legal del derecho real. El sistema de los
derechos reales es de número cerrado (numerus clausus) y los derechos reales creados por la ley
se enumeran en el Art. 1887.

e) Facultades de persecución y preferencia: En resumen, las facultades de persecución y

preferencia son atributos específicos del derecho real que se refieren a la capacidad del titular del
derecho para perseguir y hacer valer su preferencia sobre otros derechos reales o personales que se
hayan adquirido posteriormente. Estas facultades se deben a la oponibilidad del derecho real a
terceros y se activan en situaciones en las que el derecho real entra en conflicto con otros derechos
o intereses sobre la misma cosa. La persecución se ejerce a través de la acción real reivindicatoria y
la preferencia se basa en el principio de prioridad "primero en el tiempo, mejor en el derecho". Sin
embargo, existen casos en los que los derechos personales pueden tener ciertos atributos de
persecución y preferencia y hay situaciones intermedias entre estas dos categorías que no se
ajustan a las concepciones teóricas. La seguridad del tráfico también juega un papel importante en
la protección de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

Ejemplo: Un ejemplo de la aplicación de las facultades de persecución y preferencia en un derecho

real podría ser el siguiente:

Supongamos que Juan tiene un derecho real de propiedad sobre un terreno y lo ha registrado en el
registro de la propiedad. Luego, Juan vende el terreno a Pedro y le transfiere el derecho real de
propiedad mediante escritura pública y la inscripción correspondiente en el registro de la
propiedad.

Más tarde, resulta que Ana también reclama el mismo terreno, argumentando que ella tiene un
derecho real de usufructo sobre el mismo desde hace años, aunque nunca lo ha inscrito en el
registro de la propiedad. En este caso, el derecho real de propiedad de Pedro, que ha sido inscrito y
publicitado primero en el tiempo, tiene preferencia y prevalece sobre el derecho real de usufructo
de Ana, que no ha sido inscrito.

Además, si Ana se niega a abandonar el terreno, Pedro puede ejercer su facultad persecutoria y
llevar adelante una acción real reivindicatoria para recuperar su propiedad y excluir a Ana del
mismo.

g) Publicidad y oponibilidad: Se enfatiza que la facultad de persecución y preferencia son atributos

propios de los derechos reales, pero no se alude a la "absolutez" con la que se ha caracterizado
tradicionalmente el efecto de oponibilidad a terceros. Se explica que esto se debe a que la
expresión "absolutez" no es un rasgo privativo de los derechos reales, sino que también se aplica a
otros derechos.
El artículo 1893 del CCYC establece que la adquisición o transmisión de derechos reales no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. La falta de
publicidad suficiente hace que el derecho real sea inoponible. Es importante señalar que quienes
participaron en los actos o conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real no
pueden prevalerse de la falta de publicidad. En resumen, se requiere de publicidad suficiente para
que los derechos reales sean oponibles a terceros interesados y de buena fe.

h) Acciones: ARTÍCULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en
juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su
ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la
negatoria y la de deslinde.

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.

ARTÍCULO 2248 –

 La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real
que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.

EJEMPLO: Imaginemos que Juan es el propietario de una casa y que la ha alquilado a Ana. Sin
embargo, Ana se niega a abandonar la casa una vez que el contrato de alquiler ha expirado y se ha
negado a pagar el alquiler durante varios meses. En este caso, Juan podría ejercer la acción
reivindicatoria para recuperar la posesión de su propiedad y desalojar a Ana.

 La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación,
especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente
a la posesión.

EJEMPLO: Supongamos que Pedro es el propietario de un terreno que se encuentra en la zona rural
y que utiliza para el cultivo. Un día, Pedro descubre que su vecino, Juan, ha instalado una cerca que
invade parte de su propiedad, lo que constituye una turbación a su derecho de propiedad.

Pedro puede interponer una acción negatoria para defender la libertad de su derecho real. En este
caso, la acción negatoria tendría por finalidad demostrar que la cerca instalada por Juan no tiene
ningún fundamento legal y que, por lo tanto, no puede constituir una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión de Juan. De esta forma, se pretende que se respete la libertad del derecho
real de Pedro sobre su propiedad y se elimine cualquier obstáculo que impida su pleno disfrute.

 La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión.

EJEMPLO: Un ejemplo de la acción confesoria podría ser el caso de una persona que posee un
terreno y que tiene el derecho real de servidumbre de paso sobre el terreno vecino para acceder a
la calle. Si el dueño del terreno vecino construye una pared o cualquier otro obstáculo que impide el
acceso, el propietario del terreno con derecho de servidumbre podría ejercer la acción confesoria
para que se declare su derecho y se ordene al dueño del terreno vecino que retire el obstáculo y
permita el acceso al propietario del terreno con derecho de servidumbre.

i) Conclusión: se puede sistematizar estas notas distintivas del derecho real afirmando que el
derecho real se perfila como el derecho que recae sobre un objeto de existencia actual, cierto y
determinado, sea propio o ajeno (inherencia); el titular (sujeto activo) ejerce la potestad jurídica
de manera directa e inmediata, sin requerir la intervención de otro sujeto para actuar sobre él y
sacar provecho (inmediatez); la oponibilidad es frente a todos a condición de que sea cognoscible
(publicidad); en consecuencia el titular está investido de las facultades de perseguir la cosa contra
cualquiera (persecución), y de ser preferido al derecho posteriormente constituido (preferencia);
también ostenta la facultad de excluir a los terceros, inclusive al constituyente cuando el derecho
real recae sobre un objeto ajeno (exclusión); dado que la oponibilidad compromete el interés
general (orden público), la creación es legal, de número limitado (numerus clausus) y las normas
regulatorias son, predominantemente, de carácter estatutario

6. Crisis de la teoría dualista tradicional.

La teoría dualista tradicional establece una clara distinción entre los derechos reales y los derechos
personales en el ámbito jurídico. Sin embargo, esta teoría se enfrenta a dificultades al intentar
explicar ciertas situaciones que se encuentran en una zona gris entre estos dos tipos de derechos.
Algunos derechos personales tienen implicaciones reales que afectan a terceros, mientras que en
otros casos, los derechos reales pueden perder su capacidad de persecución y preferencia. Además,
se presentan nuevos derechos reales que incorporan elementos obligatorios y, por tanto, tienen un
carácter híbrido. Los comentaristas del Código Civil Alemán reconocen estas dificultades y sugieren
que la ciencia jurídica debe reconocer las limitaciones de esta teoría para poder entender y aplicar
el derecho de manera efectiva.

FALTA VER

13. Clasificaciones

ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal;

d) los conjuntos inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;
 f) el cementerio privado;

g) la superficie;

h) el usufructo;

i) el uso;

j) la habitación;

k) la servidumbre;

l) la hipoteca;

m) la anticresis;

n) la prenda.

ARTÍCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real.

Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si
existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

En resumen, el dominio es el derecho real de mayor contenido y conferiere al titular exclusividad en

el uso, goce y disposición de una cosa. Puede ser perfecto o imperfecto según las condiciones que
tenga.

El derecho de condominio es la propiedad compartida de una cosa entre varias personas, cada una
con una parte indivisa del derecho, y da derecho a pedir la división o partición, salvo en casos
específicos de indivisión forzosa.

En resumen, la propiedad horizontal es un derecho real que permite a su titular tener el uso, goce y
disposición de una parte privativa de un edificio y un derecho común sobre las partes y bienes
comunes. Este derecho está sometido a limitaciones legales y convencionales. Además, la
propiedad horizontal también se aplica a los conjuntos inmobiliarios y al cementerio privado.

El derecho de tiempo compartido es un derecho de uso periódico por turnos de bienes registrables,
que puede ser configurado como derecho real o personal.

el usufructo, el uso y la habitación son derechos reales de disfrute que permiten el uso y goce de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia. El usufructo es el más amplio de los tres, ya que permite la
disposición jurídica del bien, mientras que el uso y la habitación se limitan al uso y goce de la cosa.
Además, el uso y la habitación solo pueden ser constituidos en favor de una persona humana y son
temporarios o vitalicios, y se extinguen si no se utilizan por un período de diez años.
Sí, el usufructo puede ser constituido en favor de una persona jurídica. El Código Civil establece en
su artículo 2134 que "El usufructo puede ser constituido en favor de una persona o de varias, sean
físicas o jurídicas." Por lo tanto, no hay restricciones para que una persona jurídica sea titular de un
usufructo. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que, en el caso de personas jurídicas, las facultades
que se otorgan a través del usufructo deberán ser ejercidas por sus representantes legales o
apoderados, según corresponda.

Correcto, la servidumbre es un derecho real que otorga a su titular (llamado "dominante") el

derecho a usar y disfrutar de una parte del inmueble ajeno (llamado "sirviente") para obtener una
utilidad específica. Es decir, el propietario del inmueble sirviente está obligado a soportar ciertas
limitaciones en su derecho de propiedad en beneficio del propietario del inmueble dominante.

La servidumbre puede ser real o personal, y su duración dependerá del tipo de servidumbre y de las
condiciones establecidas en el contrato o en la ley. En general, las servidumbres reales son
perpetuas, ya que están unidas al inmueble dominante y no a su titular, mientras que las
servidumbres personales tienen una duración determinada o vitalicia, y están vinculadas a la
persona que tiene el derecho.

Es importante destacar que la servidumbre debe ser establecida mediante un acuerdo entre los
propietarios de los inmuebles involucrados, y su registro en el registro de la propiedad es necesario

En el derecho argentino, existen diferentes tipos de servidumbres que pueden ser establecidas
sobre un predio en beneficio de otro. Algunas de las principales son:

1. Servidumbre de paso: es aquella que se establece para permitir el acceso a un predio desde
otro que carece de salida a la vía pública.
2. Servidumbre de luces y vistas: se establece para permitir la entrada de luz o vista desde un
predio hacia otro.
3. Servidumbre de acueducto: se establece para permitir la construcción y mantenimiento de
una tubería para llevar agua desde un predio a otro.
4. Servidumbre de desagüe: se establece para permitir el paso de las aguas de un predio a otro.
5. Servidumbre de medianería: se establece para permitir la construcción y mantenimiento de
una pared medianera entre dos predios.
6. Servidumbre de tránsito: se establece para permitir el tránsito de vehículos desde un predio
a otro.
7. Servidumbre de protección: se establece para proteger un predio de daños causados por las
actividades realizadas en otro predio cercano.

Es importante destacar que estas servidumbres pueden ser establecidas de manera voluntaria entre
las partes mediante un contrato, o bien pueden ser impuestas por una sentencia judicial en caso de
conflicto entre los propietarios de los predios afectados.

EJEMPLOS

:  Servidumbre de paso: Imagina que tienes un terreno que está rodeado por otros terrenos y no
tiene salida a la calle. Para poder acceder a tu propiedad, necesitas establecer una servidumbre de
paso con uno de tus vecinos para que te permita pasar por su terreno y llegar al tuyo.
 Servidumbre de luces y vistas: Si tienes una ventana que da a un terreno baldío y tu vecino quiere
construir en ese terreno, puedes establecer una servidumbre de luces y vistas para que tu vecino no
pueda construir algo que obstruya la entrada de luz o la vista desde tu ventana.

 Servidumbre de acueducto: Supongamos que necesitas llevar agua desde un pozo en un terreno
cercano al tuyo hasta tu propiedad. Para ello, puedes establecer una servidumbre de acueducto con
el propietario del terreno donde se encuentra el pozo, permitiéndote construir y mantener una
tubería que cruce su terreno para llevar el agua hasta tu propiedad.

 Servidumbre de desagüe: Si tienes un terreno más bajo que el de tu vecino y el agua de lluvia se
acumula en tu propiedad, puedes establecer una servidumbre de desagüe para permitir que el agua
fluya hacia el terreno de tu vecino y se aleje de tu propiedad.

ARTÍCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis
y la prenda.

Los derechos reales se diferencian según tengan o no una existencia autónoma. Los que tienen vida
propia se denominan derechos reales principales o independientes. Los derechos reales principales
cumplen principalmente la función de goce o de utilidad del objeto para su titular. Se trata de
derechos que se ejercen por la posesión y se pueden adquirir por prescripción adquisitiva
Son derechos reales principales los que recaen sobre objeto propio y los derechos reales de
usufructo, uso, habitación y servidumbre. En cambio son accesorios o de garantía los que dependen
de un derecho principal de crédito, como la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Los derechos reales de garantía, aún cuando se haga tradición del objeto al deudor o a un tercero
como sucede con la anticresis y la prenda, cumplen principalmente una función de garantía porque
los frutos se deben aplicar a la satisfacción del crédito. Estos derechos no se pueden adquirir por
prescripción adquisitiva.

ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos
portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

ARTÍCULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión.
ART 1907 - Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre
cosa ajena.
EXPLICACION: Sin importar los métodos utilizados para extinguir los derechos de propiedad y los
derechos especiales sobre bienes inmuebles, éstos pueden extinguirse si el bien inmueble es
completamente destruido y la ley no permite su reconstrucción, si el propietario lo abandona o si
alguien adquiere derechos de propiedad sobre un bien inmueble que pertenece a otra persona.

Ejemplo: Un ejemplo de adquisición de derechos de propiedad sobre un bien inmueble que

pertenece a otra persona podría ser el caso de una persona que construye una cerca en un terreno
que no es de su propiedad, pero que ha estado utilizando durante muchos años sin que el
verdadero propietario haya tomado medidas para detenerlo. Si la persona que construye la cerca
sigue utilizando el terreno durante un período prolongado, podría adquirir derechos de propiedad
sobre ese terreno mediante la consolidación de los derechos reales, lo que resultaría en la extinción
de los derechos de propiedad del propietario original.