Juan ‐ Luis Menares Rodríguez

Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU

INFORME DE TASACION
ROL PREDIAL: 696-83
COMUNA: EL TABO
Dirección: CENTENARIO 1673
Destino: HABITACIÓN

PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected]

INFORME TASACION INMUEBLE

 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU

OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar sitio con vivienda, en sector norponiente de la comuna
de El Tabo. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta.

IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ

Rol Predial: 696-83
Comuna: EL TABO
Dirección o Nombre de la Propiedad: CENTENARIO 1673
Coordenadas UTM: -33.451820602576305, -71.6713998683826
Destino: HABITACIÓN
Permiso de obras: Existente
Recepción de obras: Existente
Instalaciones interiores: En regla

Propietario: MANUEL ALBERTO ARAYA GONZALEZ

Rut: 7.204.654-4
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 15 de marzo de 2023

I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector NORPONIENTE de la comuna de EL TABO, Provincia de SAN
ANTONIO, Región de VALPARAÍSO, dentro de la zona denominada “Z3” según plano regulador comunal –sector
residencial de densificación y centros turísticos, PLAYA LA CASTILLA-. En específico entre calles CENTENARIO
por el SUR –hoy vía de acceso-, NUEVA YUNGAY por el ORIENTE, NUEVA ERRÁZURIZ por el PONIENTE, y LOS
PRESIDENTES por el NORTE. Todas a tres cuadras de la ruta costanera G-986 –intercomunal Litoral Los Poetas-.

B. Características generales y composición

El terreno posee una pendiente promedio del 2%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del
sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y arena asentada. La llegada al firme
se puede garantizar mediante poyos de cimentación o zapatas corridas en viviendas. La pendiente no se encuentra
intervenida. Tampoco se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. Existen planos de
estacionamiento con pendiente apropiada. El lote está cercado en todas sus caras por muro sólido. Los patios del
inmueble son de pendiente aceptable al uso cotidiano -al interior y exterior del predio-. Cuenta con estacionamiento.

C. Infraestructura y urbanización
La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Posee
factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua
potable y provisión de alcantarillado particular –ambos en regla-.

El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio trifásico existente según se
rescata de los antecedentes de levantamiento. El prestador de servicios de fuerza eléctrica -Litoral- ha ejecutado red
aérea -hoy vigente y en estado de servicio operativo-.

La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, AV. CENTENARIO, es en carpeta de CALZADA

ORDINARIA con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución
material en “tierra”. No cuenta con zarpa ni empalme en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso
directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote. Cuenta con solera y
estabilización apropiada de veredas articuladas.

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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

A. Características
El lote posee una obra en materialidad MIXTA, de madera con terminaciones de estándar medio, en unidad pequeña
de 1 piso. Cuenta con ambientes de estructura SÓLIDA. La trama vial circundante le provee de todos los servicios
públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 300
metros cuenta con comercio minorista, y en viajes de 15 minutos con centros mayoristas de enseres. Tiene acceso a
instituciones de salud primaria y educación escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 20 m sobre el NMM,
le hacen parte del clima mediterráneo costero propio de las planicies litorales de la Cordillera de la Costa.

B. Emplazamiento general
Se encuentra inmediato a la AVENIDA CENTENARIO y a pocos metros de la costanera G-986 –ruta de acceso a la
comuna-, a pocas cuadras de PLAYA LA CASTILLA. Con respecto al plan regulador comunal, se haya en el área Z3
-correspondiente a zonas residenciales de densificación-, por lo que posee una trama vial y programas de servicios
consolidados. Se integra al casco histórico de manera directa, al estar vinculadas a la ruta troncal hacia el centro. Es
verificable su comunicación con instituciones educativas en sus primeros niveles, minimercados, áreas verdes y
empresas terciarias en general. Prima la actividad turística pese a los múltiples destinos permitidos en Z3.

C. Terreno: Deslindes y Superficies

Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de la escritura adjunta. Se deja constancia de la existencia
de pequeñas obras al interior –igualmente en anexos-. Sus deslindes se trazan en la forma descrita a continuación.

 Al Norte : 12.15 m en línea continua (limitando con otro propietario)

 Al Sur : 20.00 m en línea continua (limitando con Av. Centenario)
 Al Oriente : 36.14 m en línea continua (limitando con otro propietario)
 Al Poniente : 33.50 m en línea continua (limitando con otro propietario)
 Superficie : 480.00 M2

Deudas, Expropiaciones y Cesiones

 No registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-.

Programa y estado actual

 Destino :
Inmueble con destino HABITACIÓN -obras en terreno de pendiente leve-.

 Programa :
Cabaña aislada con cocina, baños, dormitorios y área social.

 Materialidad :
Unidad en albañilería sobre plano de hormigón, con áreas sociales y dormitorios en madera sobre planos de igual
solución –para efectos de estimación simple se integra toda la obra en la categoría C de las tablas de valorización-.

 Conservación :
Su estado general es habitable y se descarta la necesidad de mantenciones, se aplicará desvalorización simple,
equivalente a los años de vida útil no acelerada.

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D. Foto georreferenciada
-33.451820602576305, -71.6713998683826

III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES

Zona “Z3” Plan Regulador Comunal de EL TABO

Usos Permitidos: Vivienda. Equipamiento inofensivo compatible con vivienda.

Usos Prohibidos Industria, actividad molesta, insalubre y peligrosa en general.

Condiciones de Edificación
a) Superficie Predial mínima 360.00 m2
c) Ocupación máxima de suelo 40.00% vivienda, 60.00% otros.
d) Coeficiente de Constructibilidad 100% vivienda, 200.00% otros.
e) Sistema de agrupación Aislado/ Pareado.
f) Densidad 100 hab/há
g) Antejardín mínimo 5.00 m
h) Altura 4.00 pisos.
i) Pareo máximo 30.00%
j) Adosamiento 40.00% retranqueado a 1.00 m del antejardín.

Rasantes y distanciamientos según OGUC.

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IV. VALORIZACION SIMPLE

a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según
tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además
se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-.

Los siguientes recuadros muestran:

1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se corrige al valor de la UF actual.

ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2017) CORRECCIÓN A UF 2023

Area Homogénea AH Valor $/m2 ÁREAS HOMOGENEAS $/M2
HBB 035 24,479 HBB 035 33,068
HBB 033 25,279 HBB 033 34,149
HBB 013 22,720 HBB 013 30,692
HMB 029 25,600 HMB 029 25,600
VSS 021 44,639 VSS 021 60,301
Promedio $/m2 28,543 PROMEDIO $/M2 36,762
Promedio con ajuste 28,543 Promedio con ajuste 36,762

UF 2017 26349 FACTOR CORRECCIÓN

UF 2023 35594 1.350867206

2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMEDIO 8.00%

3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la
superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es
homologable a los solares del entorno en general..

Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste 1

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Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 36.762 $/m2 -promedio de las
áreas homogéneas homologables al caso-, se mayora esta cifra en un 200% para corregir los factores de rebaja
-aplicados al promedio de compraventas para el cobro de contribuciones-. La media resultante de 73.524 $/m2
se cotejará con la cifra promedio -en $/m2- rescatada de los casos seleccionados –actualmente en venta-.

Se presenta a continuación tabla de terrenos en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados

desde bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado
–en el mercado- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica
territorial precedentes.

Los casos homologables rescatados son los siguientes:

Caso Total $ Apx. obra $ Lote $ Lote M2 link $/m2 lote

https://www.doomos.cl/de/19563
71_venta-terreno-urbanizado-
excelente-
1 192,278,788 0 192,278,788 635 ubicacion.html?ref=mitula&utm_s
302,801
ource=Lifull-
connect&utm_medium=referrer

https://www.bienesonline.cl/ficha
-terreno-venta-el-tabo-san-
2 21,000,000 0 21,000,000 317 antonio_TEV70321.php?utm_sour 66,246
ce=Lifull-
connect&utm_medium=referrer

https://corredora.karenpropiedad
3 50,000,000 20,000,000 30,000,000 400 es.cl/properties/hermosa-casa-en- 75,000
playa-la-castilla/

https://www.portalinmobiliario.co
m/MLC-1358051187-casa-a-
puertas-cerradas-
4 65,000,000 20,000,000 45,000,000 288 _JM#position=29&search_layout= 156,250
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marcos-
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costo promedio 210,969

promedio con factores de ajuste SII 210,969

Considerando el promedio en la presente tabla de 210.969 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas cercanas al caso de 73.524 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado, correspondiente a
123.865 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas, los
que serán aplicados a la tabla de valorización final.

Valor promedio final tierra $/m2

123865.23

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Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría C de construcción SÓLIDA en

albañilería con presencias de terminaciones mixtas –cuya desvalorización se ha de explicitar en tabla final-. Las
obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría -dada su baja
relevancia en el contexto general-.

Clasificación C Albañilería
Categoría 3 Media
Promedio 229,807 $/m2

Por último se considera en la tabla de la valorización final

- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2.
- Desvalorizaciones según tabla SII.

Alcances preliminares

1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni
ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.

2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.

3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS. La información que

presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.

4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están
mencionados.

5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido
preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las
apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de
Sociedades Anónimas.

6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.

7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del
profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por
concepto de gasto y vigencia –si existieren-.

8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen
afectarle.

9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos
públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por
razones de índole social en general.

10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y

litigios.

A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN.

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A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Predio y materiales
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 480.00 123,865 3.48 59,455,200.00 1,670.37
Materiales construcción sólida 94.00 229,807 6.46 21,601,858.00 606.90
Materiales construcción liviana - 0.00 0.00
Subtotal bienes inmuebles 81,057,058.00 2,277.27

2. Proyectos y construcción
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Construcción sólida 94.00 172,787 4.85 16,241,998.50 456.31
Construcción liviana 0.00 - - 0.00 0.00
Especialidades 94.00 35,594 1.00 3,345,836.00 94.00
Subtotal profesionales y maestros 19,587,834.50 550.31

3. Obras Complementarias
Item U / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF
Cierro perimetral y muros contención 101.79 10,000 0.28 1,017,900.00 28.60
Empalme y conexión 2.00 1,500,000 42.14 3,000,000.00 84.28
Empalme eléctrico 1.00 1,500,000 42.14 1,500,000.00 42.14
Mano de Obra 2.00 400,000.00 11.24 800,000.00 22.48
Subtotal OO. CC. 6,317,900.00 177.50

4. Desvalorización
Item vida util SII $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF
obras categoría C 80 473,048 30 14,191,446 398.70
obras categoría E 40 - -
obras complementarias 40 157,948 30 4,738,425 133.12

5. TOTAL VALORIZACION FISICA 88,032,921.31 2,473.25

B. VALORES DE TASACION
ITEM % Total $ Total UF
VALOR TASACION 88,032,921.31 2,473.25
VALOR SEGURO PREDIO 100% 59,455,200.00 1,670.37
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 28,577,721.31 802.88
VALOR LIQUIDACION 75% 66,024,690.98 1,854.94
Valor UF Febrero 2023 35,594.00

C. RESULTADOS:

1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 1670 UF

2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 803 UF

3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $88.032.921

4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.

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D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:

Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato
de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con
ajustes de valor por su fecha de ejecución); se estima una incorporación factible al mercado.

El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de
carácter MEDIO dada la ejecución –aproximadamente 30 AÑOS atrás-. La construcción se aprecia en estado de
conservación aceptable, no requiriendo intervenciones en estructuras para consolidar la habitabilidad.

JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ

Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867

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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES

1. Registro tasador
2. Escritura
3. Permiso de obras
4. Planos resolución sanitaria
5. Certificado de avalúo
6. Certificado de deuda tributaria
7. Certificado exención de expropiación
8. Plano plancheta SII
9. Plano esquemático del lote
10. Extracto planos de permiso
11. Planta Google Earth
12. Planta Google Maps
13. Fotografías
14. Plano regulador comunal –extracto zona aplicable al lote-
15. P.R.C. Ordenanza Local
16. EETT permiso
17. Plano de áreas homogéneas 2017
18. Tabla de ajustes SII
19. Tabla desvalorización SII
20. Tabla de categorías de construcción
21. Tabla de Honorarios CA

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