Bienes y Derechos Reales

72 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
rales, es decir, a las cosas; se incluyen la tierra, los edificios, toda

clase de construcciones, o de obras tanto en el suelo como en el sub-
suelo, que implican la fijeza de materiales con permanencia, y que
imposibilitan su translación; los árboles que están adheridos a la tierra
y las cosechas o frutos pendientes que no se han separado por cortes
regulares; se comprenden también las diferentes partes que vienen a
completar un inmueble, por ejemplo, los balcones, las ventanas, las
canales, tos elevadores de un edificio; todo ese conjunto de partes in-
tegrantes del inmueble que, como un todo, quedan adheridas en for-
ma permanente, de tal suerte que no pueden separarse sin destrucción
o daño del mismo.
En el artículo 750 se enumeran los inmuebles y en sus dos pri·
meras fracciones se enuncian los que son por naturaleza.
f) Inmuebles por destino.-Son inmuebles por destino aquellos
muebles por su naturaleza pertenecientes al dueño de un inmueble,
que por ser accesorios del mismo y necesarios para su uso y explota-
ción, la ley los ha reputado inmuebles. Este es uno de los grupos
más importantes, que no obedece ya a la naturaleza de las cosas, pues
la ley toma en cuenta sólo su carácter accesorio y necesario para la
explotación.
"Se llaman 'inmuebles por destino' los objetos que son muebles por su
naturaleza, pero que están considerados como inmuebles, a título de accesorios
de un inmueble, al cual están unidos. En efecto, conservan su naturaleza mue·
ble; difieren, :Emes, de los inmuebles, por su naturaleza, en que su inmovilización
es meramente Jurídica y ficticia, y no material y real", (Planiol, ob. cit., pág. 55).
Los inmuebles por destino se subdividen en cuatro clases, toman·

do en cuenta la naturaleza de explotación del inmueble y la sujeción
material del mueble. Existen cuatro principales formas de explotación
__ ~ __de_Ios-inmllebles:_Agrícola,_industrial,_comercial_y_ciyil-;-de-aquí--que----
haya cuatro clases de inmuebles por destino, según que sean acceso-
rios para una explotación agricola, industrial, comercial o civil. La
ley distingue en realidad las dos primeras formas de explotación agríco-
la e industrial, y con relación a ellas enumera los principales inmlle-
bies por su destino, pero además, en los términos tan amplios del ar-
tículo 750, también caben las dos últimas formas que citamos: explo-
tación comercial y civil, para derivar de ahi la existencia de un con-
jllnto de inmuebles.
En los inmuebles por destino simplemente se trata de una ficción,
es decir, por disposición de la ley se les da fijeza a cierta clase de
muebles que real y positivamente no la tienen; por esta razón los in-
BIENES, DERECHOS REALES Y SUCESIONES 73
muebles por su naturaleza y por incorporación, presentan una consti-

tución de carácter distinto de los inmuebles por destino; en éstos en-
contramos muebles que sólo por una ficción, tomando en cuenta fun·
ciones de utilidad para la explotación del inmueble, se han reputado
como tales.
El citado artículo 750, en sus fracciones V a XIII, se compren-
den los distintos inmuebles por destino en las cuatro formas de ex-
plotación ya mencionadas.
g) Condiciones requeridas para la inmovilidad en los bienes por
destino.-Tomando en cuenta e! criterio que ha seguido el legislador
al hacer la enumeración de inmuebles por destino, se fijan en la doc-
trina, como dicen Planiol y Ripert, dos condiciones necesarias: Prime-
ra, que pertenezcan al mismo dueño del inmueble; y segunda, que
sean necesarios para los fines de la explotación.
En e! artículo 750 de nuestro Código vigente, lo mismo en e! co-
rrespondiente de! anterior (684), como en los relativos al proyecto
de! Código Civil español de García Goyena (334) y de los códigos
español y francés, constantemente se indica que estos muebles deben
ser destinados por el dueño de la finca; si no, no adquieren la cate-
goría de inmuebles.
Planiol y Ripert, tumo IlI, págs. 80 Y sigts.
El segundo requisito consiste en la afectación de esta clase de

bienes al servicio de la explotación de que se trate; deben ser nece-
sarios para la misma, de tal suerte que si se trata de bienes de! mismo
dueño, pero que son necesarios sólo para e! uso personal de éste, no
adquieren el carácter de inmuebles.
h) Inmuebles por el objeto al cual se aplican.-El tercer grupo
que hemos establecido en la clasificación de los inmuebles, se refiere
a los derechos reales constituidos sobre inmuebles. En nuestra legis-
lación esta categoría de inmuebles por el objeto al cual se aplican,
sólo se refiere a los derechos reales y no a los personales.
Los derechos reales pueden recaer a la vez sobre muebles o in-
muebles, o sólo sobre unos u otros. En estos casos, cuando e! derecho
real se constituye sobre un inmueble, se reputa inmueble y cuando se
constituye sobre un mueble, se considera mueble. El usufructo puede
recaer sobre muebles o inmuebles; por tanto, puede reputarse, según
el caso, mueble o inmueble. El uso recae sobre inmuebles y sobre mue-
bles; la habitación sólo se constituye sobre inmuebles; en tal virtud,
siempre será derecho inmueble; lo mismo las servidumbres; la hipo-
teca es un derecho real accesorio que generalmente recae sobre inmue-

bles, derecho en que, sobre todo a partir del código vigente, aumen-
tan los casos en que se constituye sobre muebles; la prenda sólo re-
cae en bienes muebles, en tal virtud, siempre tendrá la categoría de
mueble.
Al lado de los derechos reales, en la doctrina francesa se hace e!
análisis de los derechos personales y se distingue según que e! objeto
de la obligación sea dar, hacer o no hacer. En nuestra legislación
los derechos personales siempre son bienes muebles; en e! derecho
francés, cuando tienen por objeto una obligación de dar, se hace la
distinción según que recaigan sobre un mueble o un inmueble; cuan-
do tienen por objeto la transmisi6n o concesión de! uso de un in-
mueble, se consideran inmuebles; en cambio, cuando tienen por ob-
jeto un mueble, se les reputa muebles.
Planiol y Ripert, t. IlI, págs. 93 Y sigts.
En nuestro derecho tres artículos nos autorizan a concluir que no

podemos aceptar esta clasificación. Sólo los derechos reales sobre in-
muebles pueden considerarse como inmuebles, y todos los derechos
personales, incluso los que tienen por objeto obligaciones de dar sobre
inmuebles, se reputan muebles. Esto queda asentado en e! artículo 750
frac. XII, que dice: Son bienes inmuebles: XII.-"Los derechos rea-
les sobre inmuebles". Artículo 754: "Son bienes muebles por de-
terminación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que
tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de
acción personal". Estos artículos deben relacionarse con el 759, que
dice: "En general, son bienes muebles, todos los demás no conside-
rados por la ley como inmuebles".
Finalmente, dentro deL.grupo d0nm]l~bles F-QLeLobjeto_aLque---
se
---s;ce"'a""plican, estudian las acciones judiciales para determinar su na-
turaleza mueble o inmueble.
Conforme a los artículos 754 y 759 todas las acciones que ten-
gan por objeto bienes muebles, se reputan muebles y que todos los
bienes que no estén incluidos en la enumeración de los inmuebles, se-
rán muebles. Así pues, debemos reputar siempre que esta clase de
acciones aunque tengan por objeto un mueble o un bien inmueble,
serán muebles.
2.-Bienes muebles.-Los muebles se clasifican en el código en

dos categorías; la doctrina distingue tres:
BIENES, DERECHOS REALES Y SUCESIONES
1. Muebles por su naturaleza;

n. Muebles por determinación de la ley, y
III. Muebles por anticipación.
En el artkulo 753, se definen los muebles por su naturaleza y
se dice que "son muebles por su naturaleza, los cuerpos que pueden
trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por sí mismos, ya por
efecto de una fuerza exterior". En el mismo Código se consideran
muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos y
acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles por
acción personal (Art. 754).
Aunque nuestro Código distingue dos clases de muebles: por na-
turaleza y por disposición de la ley, es posible hacer una tercera cate-
goría como se admite en la doctrina: muebles por anticipación, es decir,
todos aquellos bienes que están destinados a ser separados de un in-
mueble, que necesariamente habrán de adquirir en el futuro categoría
de muebles, aunque en el presente sean inmuebles; por ejemplo, los
frutos, que son considerados como inmuebles por el artículo 750 en
su fracción segunda. Gracias a esta distinción, es posible constituir
prenda sobre los frutos; en virtud de una ficción se les anticipa el
carácter de muebles.
Planiol, ob. cit., pág. 76.
"Tratándose de los derechos, el carácter mobiliario es la regla general; el

derecho considerado como inmueble es la excepción. Así, 'pues, se deben consi-
derar como muebles todos los derechos cuya naturaleza Inmueble no aparezca
claramente". (Planiol, ob. rit., pág. 82).
3.-Bienes corporales e incorpora/cs.-Dentro de la división que

hemos hecho estableciendo dos categorías, primera, la relativa a las
cosas y segunda a los bienes en sentiJa lato, se distinguen los bienes
corporales y los incorporales, es decir, cosas por una parte, y derechos
por la otra.
Esta clasificación que distingue entre bienes corporales e incor-
porales, viene desde el derecho romano. Los romanos consideraron
bienes incorporales tanto a los derechos reales como a los personales;
pero la propiedad, la confundieron con la cosa, y sólo se nota la di-
ferencia al tener que expresar la naturaleza de cada derecho indicando
la distinción entre el derecho y la cosa.
Esta distinción del derecho romano ha pasado a nuestro derecho,
que la recoge tanto ero la clasificación de los inmuebles como en la
de los muebles. En el artículo 750 del Código Civil vigente se men-
76 COMPENDIO DE DElU!CHO CIVIL
cionan las cosas inmuebles y en el penúltimo inciso se habla,de los de-

rechos reales sobre inmuebles; tratándose de los muebles, primero se
citan las cosas y después los muebles incorporales o derechos en los
artículos 753 y 754.
4.-Bienes de dominio público y bienes propiedad de los particu-

lares.-"-Pasaremos a la última clasificación que hemos hecho de los
bienes, es decir, la que se distingue según la persona del propietario:
en bienes de dominio público y propiedad de los particulares. Esta
clasificación está reglamentada en e! Código bajo e! rubro de "De los
bienes considerados según las personas a quienes pertenecen".
Los bienes de dominio público se subdividen en tres grupos:
I. Bienes de uso común;
11. Bienes destinados a un servicIo público, y
III. Bienes propios del Estado.
En el Código anterior se distinguían sólo dos clases de bienes
del poder público: los destinados a un uso común y los propios del
Estado; no se hablaba de los bienes destinados a un servicio público,
pue, se les clasificaba como de uso común o como propios del Estado.
Esta distinción es importante en virtud de que se establece un régimen
jurídko especial para los bienes de dominio público. El derecho de
propiedad que ejercen los particulares sufre verdaderas modificacio-
nes cuando el titular es el Estado, al grado de que se llega a discutir
si en realidad existe un derecho de propiedad sobre los bienes de do-
minio público.
A este respecto ha habido dos teorÍas (G, Fraga, Derecho Ad-
ministrativo, págs. 307 y 308), una primera que dice que el Estado
sí ejercita un derecho de propiedad sobre los bienes del poder público,-, _
_ _ pero_sufriendo-modificaciones-imp-6ttantes, principilmente ar-declarar
cierta clase de bienes como inalienables e imprescriptibles. Hay una
segunda doctrina, que dice que e! Estado no ejerce un derecho de pro-
piedad, sino simplemente de vigilancia sobre los bienes de! poder pú-
blico. Por último, también se ha llegado a afirmar que el Estado no
puede considerarse como e! titular, pues simplemente se trata de un
conjunto de bienes que no pertenecen a propietario determinado, cuyo
régimen jurídico se dete'rmina por una afectación que hace la ley para
e! uso común o para un servicio público.
En nuestro derecho, desde el Código de 1870, en la Ley de In-
muebles Federales de 1902, en el Código Civil vigente, y en la Ley
General de Bienes Nacionales de 1982, podemos sostener la tesis de
que, en primer lugar se reputa al Estado como propietario, y en segundo

término, que se trata de un verdadero derecho de propiedad y no de un
derecho de vigilancia. Por el lenguaje empleado en nuestro Código Civil
yel que usaba la ley de Inmuebles Federales de 1902, no hay lugar a duda
respecto a la naturaleza del derecho de propiedad. Expresamente se dice que
"son bienes de dominio del poder público los que pertenecen a la Federa-
ción, a los Estados o a los Municipios" (Art. 765 tanto del Código Civil
Federal como del Código Civil para el Distrito Federal). Se indica que
son inalienables, pero desde el momento en que se prohibe la enajenación
se está reconociendo que el Estado es el titular de un derecho de propiedad.
En el Código se distinguen tres categorías de bienes del poder público
que ya las hemos enumerado; los bienes de uso común y los destinados
a un servicio público, siguen un régimen jurídico semejante, distinto del
de los bienes propios del Estado. Son inalienables e imprescriptibles, pero
por lo que se refiere a los bienes de uso común, este carácter es perma-
nente;en canlbio, los destinados a un servicio público lo son mientras no
se desafecten.
TITULO III
DERECHOS REALES EN PARTICULAR
CAPITU LO I
LA PROPIEDAD
l.-Definición y evolución hiJtórica.-Hasta ahora hemos hecho

un examen preliminar del patrimonio, de los derechos reales y perso-
nales, y una clasificaci6n de los bienes. Todo esto tuvo por objeto
preparar el análisis de los derechos reales en particular.
Laurent, Caues Elémentaire de Droit Civil. t. l., París, 1887.
Aubry et Rau, Cours de Droit Civil, t. JI.
Baudry.Lacantinerie, Précis de Droit Civil, t. I.
Bonnecase, Précis de Droit Civil, t. l.
Colin et Capitan, Cours Elémentaire de Droit Civil Fran<;ais, t. JI, v. JI.
Planiol y Ripert, Tratado Práctico de Derecbo Civil Francés, t. III.
PIaniol, Tratado Elemental de Derecho Civil, t. III de la traduc. del Lic.
José M. Ca j ica, Puebla.
Ruggiero, Instituciones de Derecho Civil, t. 1.
Diego, Curso Elemental de Derecho Civil Español, t. 1.
De Buen, Derecho Civil Español Común, Madrid, 1922.
Manresa, Comentarios al Código Civil Español, t. III.
_ ~ _ _.__ Sánchez~Román,_Estudios-de ..¡;¡erecho-Eivil;-t;-IlI·-.-=.:.:.....-------
Valverde, Derecbo Civil Español, t. II.
José Castán Tobeñas, Derecho Civil Español Común y Foral, t. II.
Luis Claro Solar, Derecho Civil Chileno, t. VI.
Enneccerus, Kipp y Wolff, Derecho de Cosas. Tratado de Derecho Civil,
t. JlI, v. I
Osear Morineau. Los Derecbos Reales y el subsuelo en México, 1948.
Vizquez del Mercado, Concesión Minera y Derechos Reales. México, 1946.
Nicolás Coviello, Doctrina General del Derecho Civil, traduc. del Lic. Felipe
de J. Tena, págs. 303 a 332.
Rigaud Luis, El Derecho Real, traduc. de J. R. Xirau, Madrid, 1928.
a) Definici6n.-Aplicando la definici6n del derecho real .a la

propiedad, diremos que ésta se manifiesta en el poder jurídico que
una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para
aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder
a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina
entre el titular y dicho sujeto.
"Según el artículo 544 del Código Civil, la propiedad es el derecho de
gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta. Esta definici6n tiene
el mal de no señalar más que un solo carácter de la propiedad, cuya exactitud
misma, p'uede ponerse en duda, pues se verá que ni el derecho de goce ni el de
disposiCIón de los propietarios son, realmente, absolutos; al contrario, implican
numerosas restricciones. Pero la propiedad posee otro carácter esencial: es excfusiva,
es decir, consiste en la atribución del goce de una cosa a una persona determi~
nada, con exclusión de las demás. Debemos, pues, preferir la defmiei6n siguiente:
"El derecho en virtud del cual Una cosa se encuentra sometida de una manera
absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona' (Aubry et Rau, t. n,
190 pág. 245, Comp. Boistel, Philosophic du Dmit, Nos. 206 y sigts.). A di-
ferencia del Código Civil francés, el alemán hace resaltar el carácter exclusivo
de la propiedad". (Planiol, ob. cit., págs. 138 Y 139).
En los casos de vecindad y colindancia el Código Civil impone

obligaciones y concede derechos correlativos, entre los vecinos y co-
lindantes, determinándose así sujetos pasivos especiales.
Comparemos el derecho real Con la propiedad:
lo. La propiedad es un poder jurídico que se ejerce en forma di·
recta e inmediata; todo derecho real también es un poder jurídico que
se ejerce en forma directa e inmediata.
20. En la propiedad este poder jurídico se ejerce sobre una cosa,
es decir, sobre un bien corporal. No hay propiedad sobre bienes incor·
porales.
30. El derecho de propiedad implica un poder jurídico directo
sobre la cosa para aprovecharla totalmente. En cambio, los otros de-
rechos reales sólo comprenden formas de aprovechamiento parcial.
El poder jurídico total significa que el aprovechamiento se ejerce
bajo la forma de uso, disfrute o disposición de la cosa, o que Se tiene
simplemente la posibilidad normativa de ejecutar todos los actos de
dominio O de administración, aun cuando jamás se ejecuten. Es decir,
se trata de un aprovechamiento jurídico y no económico.
(Lafaille, ob. cit., t. 1lI, v. r, págs. 372 y 373).
En los derechos reales distintos de la propiedad no encontramos

esta característica de disposición total, excepto en el caso de los dere-
chos de autor, en los que sí hay aprovechamiento jurídico total, aun·
que sólo temporal.
40. El derecho de propiedad implica una relación jurídica entre

e! propietario o sujeto, y un sujeto pasivo universal. Propiamente, el
sujeto pasivo universal queda constituido por el conjunto de personas
que de manera permanente o transitoria integran una comunidad ju-
rídica, pues se requiere siempre un dato especial (proximidad mate-
rial) para que exista la oponibilidad del derecho de propiedad a los
terceros y la posibilidad física de su violación. No todos los habitan-
tes del globo son, en realidad, los sujetos pasivos. Se requiere que
formen parte de una comunidad determinada, aun instantáneamente
(como el viajero), para que lo sean.
En cambio, en los derechos reales distintos de la propiedad, exis-
te un sujeto pasivo determinado que reporta obligaciones patrimonia-
les, tanto de hacer como de no hacer, y un sujeto pasivo universal,
en las mismas condiciones que en la propiedad, así que esta relación
jurídica es más compleja.
Lafaille, ob. cit., t. III, v. 1, págs. 382 y 383.
Ennecerus, ob. cit., pág. 298.
b) Evolución histórica.-Partiremos del derecho romano primiti-

vo, sin preocuparnos de otros más antiguos, porque ya no tienen pro-
piamente importancia desde el punto de vista civil. Corresponde
principalmente a la sociología estudiar la historia de estas institucio-
nes fundamentales.
Planiol, ob. cit., pág. 132.
A nosotros nos interesa por ahora la trascendencia histórica que

tuvo y sigue teniendo el concepto romano de la propiedad. Haremos
, el estudio de los siguientes períodos o etapas:
.' _ I '-La I"ropiedad_en-el-derecho-romano;-desaeel primiEiVohasta
-,- ----Justiniano. 2'-A partir de Justiniano hasta el Código Civil francés
o Código Napoleón (1804). 3'-La evolución sufrida por e! derecho
de propiedad en los códigos de 1870 y 1884, relacionados con el Có-
digo Napoleón y can los preceptos contenidos en la Declaración de
los Derechos del Hombre y de! ciudadano de 1789. 4'-El derecho
de propiedad en la actualidad.
Primera etapa: El derecho de propiedad al través de la evolución
sufrida en el derecho romano.-Este estudio sólo tiene por objeto
precisar qué modificaciones substanciales sufre la propiedad en e! de-
recho romano. Este la consideró como un derecho absoluto, exclusivo
y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de una cosa. Esta era la
BIENES. DERECHOS REALES Y SUCESIONES 81
caracterlstica del dominio ex jure quiritum. Después vino el concep-

to de propiedad que se elaboró en el derecho pretoriano.
Héctor Lafaille, Derecho Civil, t. IIl, Tratado de los Derechos Reales, v. 1,
Buenos Aires, 1943, págs. 357 Y 358.
En el derecho romano, además de estas tres características de de-

recho absoluto, exclusivo y perpetuo, se fijaron los tres elementos clá-
sicos jus utendi, jus fruendi y jus abutendi que ya hemos explicado.
Segunda etapa: Desde Justiniano hasta el Código Napoleón.-
No obstante que en el derecho de Justiniano se logra suprimir las di-
ferencias de carácter político en la propiedad, y que se llegó a un con-
cepto único del dominio, comienzan, a partir de la época feudal. por
la organización especialísima del Estado, a marcarse nuevas diferen-
cias, pero en sentido inverso y con una trascendencia de mayor al-
cance.
Lafaille, oh. cit., t. I1I, v. 1, págs. 359 Y 360.
En el Estado feudal la propiedad o dominio otorgó el imperio.

Todo el Estado descansaba en este principio: los señores feudales, por
razón del dominio que tenían sobre ciertas tierras, no sólo gozaban
del derecho de propiedad en el sentido civil, para usar, disfrutar y
disponer de los bienes, sino que también tenían un imperio para man-
dar sobre los vasallos que se establecieran en aquellos feudos. El
señor feudal se convirtió así en un órgano del Estado.
En este concepto de propiedad de la época feudal llegó hasta la
revolución francesa, con todo un conjunto de privilegios. A partir de
entonces se dio al derecho de propiedad el significado y el aspecto
civil que le corresponden, desvinculándolo de toda influencia polí-
tica. De esta manera viene nuevamente a establecerse que la propiedad
na otorga imperio, soberanía o poder; que no concede privilegios, sino
que simplemente es un derecho reai de carácter privado para usar y dis-
poner de una cosa; que es, además, un derecho absoluto, exclusivo y
perpetuo, como lo caracterizó el derecho romano.
Se reconoce en la Declaración de los Derechos del Hombre y del
Ciudadano de 1789, que la propiedad es un derecho natural que el
hombre trae consigo al nacer, derecho que el Estado sólo puede re-
conocer, pero no crear, porque es anterior al Estado y al derecho ob-
jetivo; que toda sociedad tiene por objeto amparar y reconocer los de-
rechos naturales del hombre, que son principalmente la libertad y la
propiedad; que el derecho de propiedad es absoluto e inviolable y con
estos fundamentos de carácter filosófico que se expresan en la De-

claración de los Derechos del Hombre, el Código Napoleón elabora
un nuevo concepto de propiedad muy semejante al romano en cuanto
a su aspecto jurídico, en cuanto a su organización legal; pero con un
fundamento filosófico que no le dio aquél.
Tanto en el derecho romano como a partir de la revolución fran-
cesa, priva un concepto individualista: proteger el derecho de propie-
dad en favor del individuo, para sus intereses personales. Este con-
cepto individualista tiene como base la tesis de que la propiedad es
un derecho natural, innato, subjetivo, anterior al derecho objetivo, que
el Estado y la ley sólo pueden reconocer y amparar, pero no crear y,
por consiguiente, desconocer o restringir.
En el Código Napoleón, tomando en cuenta este fundamento filo-
sófico, se declara que el derecho de propiedad es absoluto para usar
y disponer de una cosa. En otro artículo se dice que es inviolable.
Se reconocen así los tres elementos clásicos: jus utendi, jus fruendi y
jus abutendi y, principalmente, se hace hincapié en que la propiedad
es un derecho absoluto.
Laf.ille, ob. cit., t. llI, v. 1, págs. 360 y 361.
El Código Napoleón y la Declaración de los Derechos del Hom-

bre tuvieron una marcada influencia en las legislaciones europeas, y
después en las latinoamericanas, de manera que los códigos que se
promulgaron en el siglo XIX tomaron como tipo este concepto napo-
leónico de la propiedad, que en el fondo es romano, si se prescinde de
su fundamentación filosófica.
Tercera etapa: Nuestros códigos de 1870 y 1844 en relación con
el Código Napoleón y la Declaración de jQs Derechos_del-Mombre----
_y_AeLCiudadano-de-H89: En-nuestro derecho siempre se nota una
-- característica especial digna de llamar la atención: no obstante la in-
fluencia enorme del Código Napoleón y su fama mundial; y de que se
vino reconociendo en éste como verdad casi axiomática, el carácter abso-
luto del derecho de propiedad, nuestro Código de 1870 consagra una
definición por la cual se dice que "la propiedad es el derecho de gozar
y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las que fijan las leyes"
(Art. 827).
Por esto creemos que puede caracterizarse para nosotros un ter-
cer período que se inicia con los códigos de 1870 y 1884, pues ya no
son una reproducción del concepto napoleónico, sino que introducen
una modificación esencial a la propiedad, adelantándose en cierta for-
ma a las legislaciones del siglo pasado, más si se considera que es en

el año de 1870 cuando se limita el concepto legal que dio carácter ab-
soluto al dominio. Esta definición de la propiedad pasó a nuestro
Código de 1884 en su artículo 729.
En artículos posteriores se recuerda el concepto napoleónico, al
declarar en el 730 que la propiedad es inviolable y que na puede ser
atacada sino por utilidad pública y previa indeinnización.
Aquí ya encontramos la posibilidad de restringir la propiedad,
cuando existe una razón de orden público que pueda llevar no sólo
a la modificación, sino incluso a la extinción total del derecho median-
te expropiación.
En el artículo 731 se contiene un concepto de propiedad de gran
interés, sobre todo para nuestro derecho, relacionándolo con sus ano
tecedentes desde la época colonial, con la legislación minera, con la
Constitución de 1857 y con el art. 27 de la vigente. Tiene gran im-
portancia este precepto, porque declara que el propietario es dueño
del suelo y del subsuelo.
La Constitución vigente declara que la nación tendrá en todo tiem-
po el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que
dicte el interés público, así como que las expropiaciones sólo podrán
hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización. En
lugar de la palabra "previa", usa la palabra "mediante" al hablar de
indemnización en las expropiaciones. Esto implica que tal indemni-
zación puede ser anterior, concomitante o posterior a la expropiación.
Cuarta etapa: El derecho de propiedad en la aetualidad.-El de·
recho moderno tiene su antecedente doctrinal en las ideas de Duguit,
y su expresión legislativa, entre nosotros, en el art. 27 Constitucional y
en el Código Civil de 1928. Uno de los autores que en nuestro con·
cepto ha expuesto mejor la crítica a la doctrina individualista, y al
propio tiempo ha formulado un concepto de propiedad que está de acuer·
do con las nuevas orientaciones del derecho, es León Duguit, quien es-
tudió las transformaciones sufridas por diferentes instituciones jurídicas
del derecho privado a partir del Código Napoleón, y sustentó unas con-
ferencias en 1911 en la Universidad de Buenos Aires, tratando de tales
transformaciones y relacionándolas con el Código Napoleón.
Duguit considera que el derecho de propiedad no puede ser in·
nato en el hombre y anterior a la sociedad. El hombre jamás ha vi.
vida fuera de la sociedad y, por tanto, es inadmisible imaginarlo como
ocurre sólo en hipótesis en el contrato social de Rousseau, en estado
de naturaleza, aislado, con sus derechos absolutos, innatos, y poste-
riormente celebrando un pacto social para unirse a los demás hombres

y limitar, en la medida necesaria para la convivencia social, aquellos
derechos absolutos.
Como el hombre siempre ha vivido en sociedad, tendrá que es-
tudiársele como miembro de un grupo, y sus derechos, por tanto, ten-
drán que referirse a este estado social indiscutible. Si el hombre al
nacer y al reconocérsele derechos, es miembro de esa colectividad, en
concepto de Duguit, es en ocasión de estos deberes como se le confie·
ren derechos. En otras palabras: los derechos no pueden ser anteriores
a la sociedad, ni sociológica ni jurídicamente, porque el derecho no se
concibe sino implicando una relación social, y no puede haber, por con·
siguiente, ese derecho absoluto antes de formar parte del grupo, ni esa
limitación voluntaria para lograr la convivencia social.
Tampoco --dice Duguit- puede considerarse que el Estado o
la .sociedad, por medio de la ley estén impedidos para limitar, orga·
nizar o restringir la propiedad, porque el hombre la tenga antes de
formar parte de la sociedad y se le reconOZca en atención a su calidad
de ser humano.
Según Duguit, como no es fundada la tesis de que el hombre ten·
ga derechos innatos anteriores a la sociedad, debe desecharse este fun-
damento que se invoca en la Declaración de los Derechos del Hombre
y en las primeras constituciones francesas para hacer inviolable la
propiedad.
Tampoco la propiedad es un derecho subjetivo, anterior al ob·
jetivo. En la doctrina francesa se consideró que como el hombre tenía
derechos innatos, eran anteriores a la norma jurídica, y que ésta sólo
podía reconocerlos y armanizarlos para evitar los distintos choques en
las esferas jurídicas individuales.
Para Duguit, el derech~_obj~tivo_eLanterior-al-subjetivo·,-y-espe. --
____,Gialmente-al--de-preij5iedaa:- Si el hombre, al formar parte de un gru·
po tiene principalmente un conjunto de deberes impuestos por la nor·
ma jurídica, para lograr la solidaridad social, es la ley la que vendrá
en cada caso a reconocer y otorgar ciertos poderes, para que el hombre
pueda cumplir con el deber social fundamental que tiene de realizar
la interdependencia humana.
La tesis de Duguit Se funda en el concepto de solidaridad social.
Para él, el derecho objetivo tiene como finalidad realizar esa solida·
ridad, y todas las normas jurídicas, directa o indirectamente, tienden
a ese fin. Togas ellas imponen ciertos deberes fundamentales, tanto a
los gobernantes como a los gobernados. Estos deberes fundamentales
son: 1"-Realizar aquellos actos que impliquen un perfeccionamiento
de la solidaridad soÓal. 29-Abstenerse de ejecutar actos que lesionen

la solidaridad social. Son estas normas, pues, de contenido positivo en
tanto que imponen obligaciones de hacer para lograr en forma cada
vez más perfecta la solidaridad social; y de contenido negativo en
cuanto qu. imponen obligaciones de no hacer para impedir los actos
que puedan lesionar o destruir la solidaridad social. Dentro de estos
dos órdenes de normas, Duguit elabora tanto su doctrina del derecho
público como del derecho privado. En una forma lógica siempre deduce
de esta finalidad del derecho, y de esta doble naturaleza de las normas
jurídicas, las consecuencias que estima pertinentes a propósito de cada
institución.
En la propiedad hace una distinción lógica: considera que si .el
hombre tiene el deber de realizar la solidaridad social al ser poseedor
de una riqueza, su deber aumenta en la forma en que aquella riqueza
tenga influencia en la economía de una colectividad: a medida que
tiene mayor riqueza, tiene mayor responsabilidad social. A mayor
posesión de bienes se impone una tarea social más directa, más tras-
cendente, que el hombre no puede eludir manteniendo improductiva
esa nqueza.
Piensa Duguit que al hombre se le imponen deberes de emplear
la riqueza de que dispone, no sólo en beneficio individual, sino colee·
tivo, y es en ocasión de estos deberes como se le reconoce el derecho
subjetivo de usar, disfrutar y disponer de una cosa: pero no se le re-
conoce el derecho de no usar, no disfrutar y no disponer, cuando esta
inacción perjudica intereses individuales o colectivos.
Queda, pues, explicado cómo el derecho de propiedad, en la tesis
de Duguit, es una función social y no un derecho subjetivo, absoluto,
inviolable, 'anterior a la sociedad y al Estado y que la norma jurídica
no pueda tocar. Es, por el contrario, consecuencia de un deber social
que todo hombre tiene para intensificar la interdependencia humana.
Desde el punto de vista negativo, Duguit también sostiene una
tesis que ya se esboza en el derecho romano, y que después se desa-
rrolla a partir del Código Napoleón para impedir el uso abusivo o
ilícito de la propiedad, aun cuando se obre dentro de los límites del
derecho. En derecho romano era difícil resolver esta cuestión, por-
que si el propietario obraba dentro de los límites de su derecho, pero
al hacerlo causaba perjuicio a un tercero, se consideraba lícita su ac-
titud.
Cast;n Tobeñas, ob. cit., t. Il, págs. 103 y 104.
Por otra parte, dice Duguit que dentro de la concepción romana

86 COMPENDIO DE DERECHO OVIL
no fue posible que la ley impusiera obligaciones al propietario, ni tam-

poco la forma de usar su propiedad. Se aceptaba más bien la teorla
de absoluta libertad para dejar hacer o dejar pasar ---<:omo dirlan los
fisiócratas-; para que el hombre con autonomía plena resolviera la
forma como empleara sus bienes, o los mantuviera improductivos.
Este aspecto de imposibilidad jurldica para intervenir, queda com-
pletamente desechado en la teorla de Duguit, que es, en nuestro con-
cepto, la que inspira el Art. 27 constitucional, y que puede servirnos
para desarrollar, por lo menos en nuestro derecho, el concepto mo-
derno de propiedad. Si la propiedad es una función social, el dere-
cho sí podrá intervenir imponiendo obligaciones al propietario, no sólo
de carácter negativo, como ya' lo esbozaba el derecho romano, sino
positivo también. No sólo el derecho podrá decir que el propietario
no debe abusar de la propiedad causando perjuicios a tercero sin uti-
lidad para él, sino que también podrá, según las necesidades de la in-
terdependencia social, indicar la forma como el propietario deba usar
de la cosa, y no mantenerla improductiva.
Esto permitió al legislador de 1928 dis~ner en el Art. 16 del
Código Civil que "los habitanres del Distrito Federal tienen obligación de
ejercer sus actividades y de usar y disponer de sus bienes, en forma que no
perjudique a la colectividad, bajo las sanciones establecidas en esre código
y en las leyes relativas".
Castán Taheñas, oh. cit., t. 11, págs. 104 a 106.
Aquí ya francamente el legislador ordinario impone la obligación

de usar y disponer de los bienes en forma que no perjudique a la co-
lectividad. Ya no hay un estado de libertad absoluta que pueda im-
plicar acción o inacción; ya el propietario no es libre de aband~ __
su rig~o emplearla_en_forma.·que-perjudique-a-tacoledividad.
WailJe, ob. cit., t. II1, v. J, págs. 361 Y 362.
Posteriormente se regula en diversos articulos el aspecto que he-

mos llamado negativo, y positivo de la propiedad. Dice el Art. 830
que "el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con
las limitaciones y modalidades que fijen las leyes". .El 840 reglamen·
ta el aspecto negativo: "No es lícito ejercitar el derecho de propie-
dad de manera que su ejercicio no dé otro resultado que causar per-
juicios a un tercero, sin utilidad para el propietario". También el
1912 consagra un principio no sólo para el derecho de propiedad, si·
no para el ejercicio de todo derecho, impidiendo el perjuicio a tercero,
cuando el titular no obtiene utilidad alguna al ejercitarlo. "Cuando

al ejercitar un derecho se cause daño a otro, hay obligación de indem-
nizarlo si se demuestra que el derecho sólo se ejercitó a fin de causar
el daño sin utilidad para el titular del derecho".
Reglamenta el aspecto positivo el Art. 836, al decir que no sólo
procede la expropiación, cuando se trate de evitar perjuicios a la co-
lectividad, sino también para lograr un beneficio colectivo.
Enneccerus, ob. cit., págs. 314, 315 Y 318.
Otros artículos norman distintos aspectos, como la lesión que la

sociedad o determinado individuo pueda sufrir por el uso indebido de
la propiedad (837 y 839). El primero no sólo protege los intereses
materiales de tercero, sino también su salud y tranquilidad, evitando
aquellos perjuicios que pueda ocasionar el mal uso de la propiedad.
El seguodo reglamenta la vieja cuestión de los daños que pueda
sufrir la propiedad del vecino por las construcciones o excavaciones
que se hagan en un predio. En cambio, el Código de 1884 declaraba que
el propietario era dueño del suelo y del subsuelo, y que podía ejecutar
en él toda clase de obras o excavaciones, sin establecer ese límite para
proteger a terceros.
2.-MedioJ de adquirir la propiedad.-Pueden clasificarse desde

distintos puntos de vista, en:
lo.-Adquisiciones a título universal y a título particular.
20.-Adquisiciones primitivas y derivadas.
30.-Adquisiciones a título oneroso y a título gratuito.
a) Adquisiciones a título universal y a título particular.-Se en-

tiende por adquisición a título universal, aquella por la cual se trans-
fiere el patrimonio, como universalidad jurídica, o sea, como conjunto
de derechos y obligaciones, constituyendo un activo y un pasivo.
La forma de adquisición a título universal reconocida en nuestro
derecho es la herencia, ya sea legítima o testamentaria cuando en esta
última se instituyen herederos. Cuando se instituyen legatarios, hay trans-
misión a título particular. En toda herencia legítima, llamada sucesión
ab-intestato, hay una transmisión a título universal porque únicamente
se instituyen herederos.
La forma habitual <;le transmisión a título particular es el contrato.
También en los legados hay transmisión a título particular, porque el
legatario recibe bienes determinados.
Hay ocasiones en que toda la herencia se distribuye en legados de

tal suerte que aun cuando el testador simplemente transmite bienes de-
terminados a sus legatarios, el pasivo se reparte proporcionalmente en-
tre esos legatarios, ya que no hay herederos responsables, y en estos
casos el legatario se equipara al heredero.
En el contrato se trata de una transmisión a título particular, pues
no se puede, en nuestro derecho, enajenar por contrato un patrimonio.
b) Adquisiciones primitivas derivadas.-Por forma primitiva se
entiende aquella en la cual la cosa no ha estado en el patrimonio de
determinada persona, de suerte que el adquirente de la misma no la
recibe de· un titular anterior, sino que ha permanecido sin dueño, siendo
el primer ocupante de la misma.
Las formas primitivas de adquisición se presentan en la ocupación,
que constituye históricamente el medio principal de adquirir la propie-
dad; y en la accesión, en algunas de sus formas.
La ocupación supone que el adquirente entra en posesión de bienes
que no tienen dueño, y que ejercita esa posesión con el ánimo de adquirir
el dominio, por lo cual no hay transmisión de un patrimonio a otro.
En cambio, las formas derivadas de transmisión del dominio supone
una transmisión de un patrimonio a otro. La cosa ha tentdo dueño y ha·
estado en el patrimonio de una persona, que la trasmite a otra, por lo cual
se llama adquisición derivada. Estas formas derivadas de transmitir el
dominio son las que tienen mayor trascendencia jurídica. El contrato, la
herencia, la prescripción, la adjudicación, son formas que implican siem-
pre que pasa un bien de un patrimonio a otro.
c) Adquisición a título oneroso y a título gratuito.-En la primera,
el adquirente paga un cierto valor en dinero, bienes o servicios, a cam-
bio del bien que recibe, y como ejemplo tenemos los contratos onerosos: _
la compraventa, la permuta, la s9.ciedad,_en-los-cuales-se-rransrñifeel
______·dominio-ae una cosa a cambio de una contraprestación.
Hay contratos a título gratuito translativos del dominio, como la
donación, en los cuales el adquirente recibe un bien sin tener que cubrir
una contraprestación.
También las transmisiones a título gratuito pueden ser de carácter
universal. La herencia, tanto testamentaria como legítima, implica una
transmisión a título gratuito de un patrimonio; sólo que en la herencia,
como se transmite el patrímonio integrado por el activo y el pasivo, cuan-
do éste es igual a aquél, o superior, no hay propiamente una transferen-
cia de valor.
En el legado existe una transmisión a· título gratuito, pero de cará<;-
ter particular. El legatario recibe bienes determinados.
d) Además de estas tres formas de transmisión en atención a su

naturaleza, puede hacerse otra clasificación en razón de la causa, distin-
guiendo de transmisiones por acto entre vivos y por causa de muerte.
Las transmisiones por acto entre vivos comprenden el acto jurídico
en general y, en especial e! contrato. Las transmisiones por causa de muer-
te pueden revestir dos formas: la herencia legítima y testamentaria, y la
transmisión por legado.
Independientemente de estas formas de transmisión de! dominio,
conviene hacer también una distinción de formas especiales, que encajan
en alguna o algunas de las clasificaciones ya enunciadas. Estas son e!
contrato, que es e! medio fundamental y de mayor importancia en el de-
recho para transmitir e! dominio; la herencia, la ley, la ocupación, la pres-
cripción, la accesión y la adjudicación.
"1. La propiedad de cosas muebles se adquiere:
"1. Por transmisión de la propiedad existente en virtud de negocio jurídico.
(De ello se trata en los arts. 66-69)".
"2. Por sucesión universal, especialmente por herencia, por comunidad de
bienes".
"'3. Por usucapión (infra art. 71)"'.
"'4. Por apropiación de cosas nullius o ajenas. (Arts. 78-81)"'.
"S. Por unión. mezcla, especificación e incorporación a un inventario (cf.
arts. 72-765".
"6. Por separación o toma de posesión en virtud de un derecho a adquirir
partes integrantes de una cosa, especialmente frutos. (cí. act. 77)".
"7. Por efecto del silencio de los propietarios de cosas encontradas. (cí. 82)
o de cosas arrojadas por el mar a la playa".
"'8. Por hallazgo de tesoro (infra. art. 83)".
"9. En ciertos casos, por subrogación real (arts. 979 ap. 2, 1.975 ap. 1,
1.219 ap. 2. 1.247, 1.287, 1.281, 1.382, 1.646 y otros)".
"lO. Por acto del Estado. A esta categoría pertenecen, además del caso ci-
tado de adjudicación de los objetos arrojados por el mar (caso que corresponde
también a esta rúbrica). la expropiación y el comiso". (Enneccerus, ob. cit., págs.
378 y 379).
3.-Contrato.-El contrato, como forma de transmisión a título par-

ticular puede ser Oneroso o gratuito, de manera que encaja en las cla-
sificaciones anteriores. En el derecho moderno y, principalmente, en e!
que deriva del Código Napoleón, e! contrato es un medio eficaz para
la transmisión del dominio por sí solo, respecto de cosas ciertas y deter·
minadas; es decir, la propiedad se transfiere como consecuencia directa
e inmediatamente del contrato, sin necesidad de recurrir a ninguna for-
ma o solemnemente más, como ocurría en el derecho romano. Se distin-
guen los contratos translativos de dominio, los cuales operan en forma
inmediata la transmisión de la propiedad, sin que sea necesaria la entrega

de la cosa o traditio en e! derecho romano.
Castán Tobeñas, ob. cit., t. n, págs. 150 y 151.
Una larga evolución prepara este principio moderno que llega a

formularse en e! Código Nap6leon en términos semejantes a la fórmula
aceptada por nuestros ordenamientos que dicen así: En las enajenaciones
de cosas ciertas y determinadas, la transmisión de la propiedad se opera
por efecto directo e inmediato del contrato, sin necesidad de tradición,
ya sea natural o simbólica. (Art. 2014).
Para llegar a este principio en e! Código Napoleón, se opera una
larga evolución desde los últimos tiempos del derecho romano y a través
de! antiguo derecho francés. En el derecho romano primitivo el contrato
no era un medio de transmitir la propiedad por sí solo, sino que era
menester recurrir a una forma especial que en los primeros tiempos fue
la mancipatia y la in jure-cessio y, posteriormente, la traditio, o sea la en-
trega de la cosa. De manera que en e! contrato de compraventa, bajo la
legislación romana, únicamente se transmitía por el simple cont'rato, la
posesión de la cosa; e! adquirente tenía derecho a exigir la posesión,
pero no que se le transmitiera el dominio.
Era menester, por lo demás, que aparte del contrato se recurriera
a la mancipatio o la in jure cessio, o bien a la traditio, en los últimos
tiempos, para que la transmisiÓn se operase. Pero dentro del derecho
romano, al admitirse en primer lugar, la traditio para la transmisión de
cierta clase de bienes, y después, al reconocerSe que ciertas formas vir-
tuales o simbólicas de tradición equivalían a la entrega material de la
cosa, se esboza ya en la época de Justiniano e! principio que posterior-
mente se formulará en el Código Napoleón.
"Especies de tradición.-A. Doctrina.-Los romanistas y civilistas suelen cla·
sificar las formas o especies de tradición, distinguiendo la real, la fingida (traditio
mieta), la cuasi tradición y la tradición por ministerio de la ley.
a) Tradición real.-Consiste en la entrega material de la cosa, si ésta es
mueble, o en ciertos actos, también materiales, realizados por el adquirente a
presencia y con beneplácito del transmitente (que suelen llamarse toma de pose·
sión), .cuando es inmueble.
b) Tradición fingida.-Se da cuando la entrega de los bienes no es real o
material, sino que consiste en ciertos hechos demostrativos de ella. Se le reconocen
las cuatro variedades siguientes:
tilLa tradidón simbólica que se hace mediante la entrega de signos o cosas
representativas de la que se transmite (como llaves, títulos, etc.).
2" La tradición langa manu, se efectúa por el señalamiento que se hace de
la finca transmitida hallándose ésta a la vista.
3' La tradición brevi manu, que tiene lugar cuando el.adquirente de una cosa
la tiene ya en su poder por virtud de otro título distinto, por ejemplo, el de
arrendatario.
4' La tradición constituturo possessorium, que se ofrece en la hipótesis con-
tracia a la anterior, de que el dueño que enajena la cosa entre a poseerla en otro
concepto, como arrendatario, depositario, etc.
e) Cuasi tradición.-Se llama así a la tradición aplicada a las cosas incor-
porales o derechos, como, por ejemplo, el de servidumbre.
d) Ministerio de la ley.-Designan los tratadistas con esta frase todos aque-
1105 casOs que no están comprendidos en las especies anteriores y en que la tradi-
ción se efectúa por la sola virtud de un precepto legal". (Castán Tobeñas, ob.
cit., t. II, págs. 151 Y 152).
Posteriormente, en el derecho consuetudinario francés se acostumbró

establecer en los contratos, principalmente en los que se hacían ante no-
tario, bien la entrega simbólica o ficta, y con esto cae en desuso la tra·
dición material de la cosa. Por esto el Código Napoleón formula el prin-
cipio ya enunciado, que corresponde a nuestro Art. 2014 del Código Civil.
En el principio enunciado nuestro código habla de "enajenaciones
de cosas ciertas y determinadas". Conviene, pues, limitar su alcanse. No
es el contrato por sí solo un medio eficaz para la transmisión del dominio
para toda clase de bienes, sino únicamente para los individualmente de-
terminados. Para los que no están individualmente determinados rige
el principio romano de la tradición real, sombólica o ficta.
Por esto el Art. 2015 dice:
"En las enajenaciones de alguna especie indeterminada, la propiedad no se
transferirá sino hasta el momento en que la cosa se hace cierta y determinada
con conocimiento de! acreedor".
Para esto es necesario recurrir a la entrega material, que es el medio

más perfecto para indentificación de la cosa; o bien a la tradición ficta
cuando el adquirente, sin recibir la cosa, manifiesta ya que la conoce,
dándose por recibido; O por último, a la entrega simbólica, que también
tiene los mismos efectos de la tradición real.
En el derecho alemán Se sigue fundamentalmente la tradición ro·
mana, recurriéndose también al "constituto posesorio".
"l. Transmisión por constituto posesorio (constitutum possessorium). Este
modo de transmisión tiene de común con la entrega brevi manu (véase art. 66 II)
que la cosa no cambia de sitio, quedándose donde estaba antes de la transmisión:
tratándose de entrega brevi manu queda en manos del adquirente; en el constituto
posesorio queda en las del enajenante".
:'So~ dos los ~equisitos de la transmisión: en primer lugar, el acuerdo entre
propletano y adqUirente sobre el traspaso de la propiedad; en segundo lugar, un
COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
convenio entre ellos sobre una relación juridica en virtud de la cual el adquiren.
te obtenga la posesión mediata. La retención de la cosa por el enajenante tiene,
pues, que justificarse jurídicamente por la circunstancia de convertirse éste en
mediador posesorio del adquirente".
"1. Ha de crearse una relación de mediación posesoria efectiva (constituto
·individualizado'). La mera declaración de que en lo sucesivo el enajenan re quiere
poseer para el adquirente, sin pactar una relación de depósito, prenda, arrenda-
miento, etc. (constituto 'abstracto') no proporciona al adquirente la posesión me·
diata y, en consecuencia -exactamente como en los derechos común y prusiano
anterioc- tampoco la propiedad".
"2. S6lo puede transmitir por constituto el que tenga la posesión de la cosa.
No hace falta que tenga la posesión inmediata, a pesar de decir el arto 930 que
el constituto substituye a "la entrega" esto es, a la transmisión de la posesión
J
inmediata. El constituto puede aplicarse también como sucedáneo de la pose-

sión mediata y, por tanto, hasta que el enajenante sea poseedor mediato". .
.. 3. Es posible la transmisión por constituto, a condición o a plazo, de modo
que la condición o el plazo se refiera a la vez a la transferencia de la propiedad
y al contrato de arrendamiento, comodato, etc.", (Enneccerus, ob. cit., págs.
394 y 397).
4.-Herencia.-c-Haremos su estudio en la segunda parte de este to-

mo, dedicada al derecho hereditario.
5.-Prescripción.-Constituye otro medio de adquirir la propiedad.

Su estudio lo haremos después; pero por ahora sólo indicaremos que es
forma adquisitiva mediante la posesión en concepto de dueño, pacífica,
continua, pública y por cierto tiempo.
6.-Ley.-Otro de los medios que indicamos es la ley. Esta es, en

rigor, una causa que concurre con todas las formas de transmisión de la
propiedad, de manera que es importante su fundamento si ~mª __~!L_
cuenta que la adguisición,_la_herenEia,prescripdon, ocupación, accesión,
-----a::-·ajuoicación, supone siempre la concurrencia de la ley, de manera que
en rigor puede decirse que la propiedad se transmite por contrato y
ley; por herencia y ley; por prescripción y ley, etc.
El papel que juega la ley como medio de transmitir la propiedad
ha sido muy discutido. Su estudio se ha hecho a propósito del acto jurí-
dico y de sus consecuencias; pero tiene un alcance más general. No sólo
nos interesa saber hasta qué punto concurre el acto jurídico y la ley en
la producción de efectos (y entre ellos el adquirir y transmitir la propie-
dad), sino que también, si cuando se realiza un hecho o un acto jurídicos
podemos determinar el papel o función que juega la ley; y como en
todas las formas de transmisión de la propiedad encontramos,. o un acto
UlENES, DERECHOS REALES Y SeCESIONES 93
o un hecho jurídicos, concurrieron con la ley, convendrá entonces pre·

cisar el papel de la misma,
Bonnecase ha sostenido que la ley establece una situación jurídica
abstracta, es decir, que la norma es un cuadro o hipótesis general que
prevé un conjunto de situaciones que vendrían a realizarse cuando se
verifica un acto o un hecho jurídicos, La situación jurídica abstracta es·
tablecida en la ley, na produce con relación a determinada persona nin·
gún efecto, sino que implica simplemente una posibilidad para e! caso
de que, aplicada la norma, se realice con respecto a ciertas personas de·
terminados efectos; y la norma se aplica por medio del acto o de! hecho
jurídicos,
El acto o e! hecho jurídicos vienen a originar, entonces, situaciones
jurídicas concretas que ponen en movimiento a la ley para aplicarla con
respecto a determinada o determinadas personas,
7,-OCtlpació'l o apropiación,-La ocupación es una forma de ad·

quirir e! dominio, de gran trascendencia en el origen de la propiedad y
en e! derecho primitivo, Sociológicamente es, de todas las formas, la
de mayor valor y más interés para la adquisición de! dominio; pero
desde e! punto de vista jurídico, en el derecho moderno ha perdido su
importancia. Según explicaremos después, se ha reservado como una
forma para adquirir bienes muebles determinados. En materia de inmue-
bles, que es donde tuvo importancia histórica, ya no es un medio de ad-
quisición en la actualidad.
Desde e! punto de vista jurídico, la ocupación supone los siguientes
requisitos: Io.-La aprehensión o detentación de una cosa. 20.-Eje-
cutar esta aprehensión en forma permanente y con ánimo de adquirir el
dominio. 30.-Recaer en cosas que no tengan dueño o cuya legítima
procedencia se ignore.
Castán Tobeñas, ob. cit., t. n, págs. 140 Y 141.
Los dos primeros requisitos constituyen, en rigor, la posesión, por-

que ésta supone la detentación en forma permanente con el ánimo de
adquirir la propiedad.
El tercer requisito es esencial para que haya ocupación, pues esta
es una forma primitiva de adquirir la propiedad; no implica la transmi·
sión de un patrimonio a otro, y, además, supone que los bienes objetos
de ocupación no han tenido dueño. Si lo tienen, la forma de adquirir
será distinta (la prescripción, por ejemplo), y entonces se tendrá una
posesión también, COn el ánimo de adquirir la propiedad; pero esta po-
sesión se fundará en el animus domini o en un justo título, es decir, en

un título que se considere bastante para la transmisión del dominio, O
que se repute fundad amente suficiente. De manera que la prescripción,
entonces, supone que la cosa ha tenido y tiene dueño, y que el poseedor,
fundado en un título de transmisión bastante o viciado, tiene el ánimo
de adquirir la propiedad mediante el transcurso de cierto tiempo y ejer·
ciendo una posesión pacífica, continua y pública.
Sociológicamente la ocupación es el medio primordial de adquirir
el dominio, principalmente en materia de bienes inmuebles. La socio-
logía nos presenta como primeras formas de posesión de las tierras, la
ocupación temporal que hacen las tribus de pastores, cazadores y pesca·
dores; las tribus nómadas que tienen sólo la intención de apropiarse de
los frutos de ciertas tierras y de disfrutar de ellas en una forma temporal.
Cuando la propia sociología nos presenta la evolución de esas tribus
nómadas, para llegar a sedentarias, encontramos que sí hay una ocupa·
ción con los requisitos jurídicos, porque hay detentación permanente de
un bien, con el ánimo de adquirir la propiedad del mismo.
Esta forma de adquirir la propiedad sólo tiene importancia en la
actualidad respecto de bienes muebles. El Código Civil reglamenta cua·
tro formas de ocupación: la.-Adquisición de un tesoro. Za.-adqui.
sición de animales por la caza. 3a.-Adquisición de animales y otros
productos por la pesca. 4a.-Adquisición de determinadas aguas que
no sean propiedad ·de la nación, mediante la captación de las mismas.
En materia de inmuebles no existe en nuestro derecho posibilidad
de adquirir por ocupación, porque se considera que pertenecen origina·
riamente al Estado. Para los bienes vacantes hay un procedimiento es·
pecial de denuncia, a efecto de que sea el Ministerio Público el que ejer·
za la acción correspondiente y sean declarados bienes del fisco .
. --1.~Adquisición-de-u1Ctesoro. -Se entiende por tesoro el depósito

oculto de dinero, alhajas o bienes preciosos cuya legítima procedencia
se ignora. En este último requisito (ignorancia de la legítima proceden·
cia) se funda la ocupación, por cuanto se considera que estos bienes no
tienen dueño, aun cuando en rigor 10 hayan tenido; pero por ignorarse
su procedencia, por existir una imposibilidad para determinar quién fue
el duc;ño, se reputan, para los efectos de la adquisición del dominio,
como cosas sin dueño, y por eso un tesoro se adquiere por ocupación.
En los tesoros, la ocupación es una forma limitada para adquirir
el dominio, por considerarse que aun cuando se ignore la procedencia,
la cosa tuvo dueño. Los requisitos que enumera la ley son los siguientes:
lo.-Que se trate de un depósito oculto, de manera que cualquiera de·
pósito que no lo esté, podrá ser un bien mostrenco y estará sujeto a

otra reglamentación especial que ya vimos. 20.-Debe ser un depósito
oculto en dinero, alhajas O bienes preciosos. El bien mostrenco, en cam·
bio, puede referirse a toda clase de bienes muebles. Como depósito ocul-
to, el tesoro generalmente se encuentra en los predios, en los inmuebles,
tanto en terrenos como construcciones; pero puede existir un tesoro ocul·
to en un bien mueble, como una embarcación abandonada. 30.-Debe
ignorarse la legítima procedencia de esos bienes. Si se conoce, aun
cuando se trate de Un depósito oculto de dinero, alhajas o bienes precio.
sos, se está en el simple caso de la propiedad de una cosa cuyo dueño
la ha ocultado y puede justificar en cualquier momento su propiedad.
El tesoro nunca se reputa como fruto del bien en donde se encuen-
tra. Esto tiene importancia desde dos puntos de vista: a).-El tesoro nO
puede adquirirse poc accesión, como se adquieren los frutos. b) .-El que
tenga un derecho real o personal de uso o goce, no puede adquirir un
tesoro si él no lo descubre, y si lo descubre tendrá el derecho de un
simple tercero para la participación de que habla la ley.
Cuando el dueño del predio o del bien donde se encuentre el te-
soro es el que lo descubre, adquiere íntegramente su propiedad. Cuando
se encuentra en terrenos ajenos sean de propiedad particular o del
dominio público, corresponderá la mitad al descubridor y la otra mitad
al dueño del terreno O al Estado.
Cuando hay convenio para la ejecución de obras y localización del
tesoro, se estará a lo dispuesto en el propio contrato para repartir el
producto, y a falta de estipulación, se aplicarán las normas legales, o sea
la mitad al descubridor y la otra mitad al dueño.
Si se ejecutan las obras sin consentimiento del dueño, el tesoro no
pierde su calidad de tal, sino que es el descubridor quien pierde su
derecho.
2.---<:aptación de aguas.-Las aguas que pueden ser captadas para
adquirir su dominio, no deben pertenecer ni a la nación ni a los particu-
lares, porque entonces faltaría un requisito fundamental para adquirir
pOr ocupación.
Sin embargo, la adquisición no es absoluta, pues si la corriente atra-
viesa dos o más predios esto es motivo suficiente para declararla de uti-
lidad pública, imponiéndose las modalidades que dicta el interés de los
distintos propietarios, y esas modalidades impiden el acaparamiento por
aquel que ejecuta las obras de captación, para dejar sin agua a los de-
más predios.
En el Código Civil los artículos 933 al 937 reglamentan esta forma
de adquisición.
3.-Adquisición de determinados animales o bienes por medio de

la caza o de la pesca.-La caza y la pesca tienen una reglamentación tanto
en el derecho civil como en el administrativo. En el civil, para determi·
nar los requisitos de esta forma de ocupación, que es lo que nos interesa
a nosotros; en el administrativo se establece una reglamentación para
determinar las épocas y requisitos necesarios para el ejercicio del derecho
de pesca y caza en terrenos de dominio público.
Desde el punto de vista del derecho civil, se aplica el principio
mencionado para la ocupación de toda clase de bienes. Se necesita tenet
una posesión del animal O del bien para adquirir el dominio del mismo.
Para tener la posesión por la Caza o por la pesca es necesario cap-
turar al animal de tal suerte que se le tenga preso en las redes o muera
en el acto venatorio.
También en cuanto a la pesca se establecen los mismos principios
para la adquisición o sea capturar al animal. Como las aguas pueden
ser propiedad particular o del dominio público, se requiere, en las pri-
meras, permiso especial del dueño, contrato, o derecho que conceda su
uso y goce. Tratándose de aguas del dominio público, entonces se aplica
la reglamentación administrativa que existe, como ocurre con las aguas
del mar territorial. En el mar libre también ese derecho de pesca es libre.
E! Código Civil reglamenta la adquisición por caza y pesca en los Arts.
856 al 874.
8.-AccesiólI.- Esta es un medio de adquirir la propiedad mediante

una extensión del dominio. Todo lo que se una o incorpora natural o
artificialmente a una cosa, pertenece al dueño de ésta por virtud del
derecho de accesión. Es, por tanto, un medio de adquirir la propiedad
mediante la unión o incorporación de una cosa_secundar.ia-a-una-prin'~----
_ _ _ _,cipaLEI-dueño-de-la-¡Jfincipar-a"dquiere la accesión.
Hay dos principios fundamentales en esta materia: 10.-Lo acce-
sorio sigue la suerte de lo principal. 2.-Nadie puede enriquecerse
sin causa, a costa de otro.
La accesión supone siempre dos cosas que llegan a unirse, mezclarse
o confundirse. La adquisición de los frutos y productos supone por el
contrario, una cosa que Se reproduce o que se desintegra mediante un
consumo parcial, para dar lugar a otras cosas.
Por este motivo en la doctrina se estudia la adquisición de frutos
y productos como una consecuencia de la propiedad, como extensión na·
tural de ese derecho, y en capítulo por separado se trata de la accesión
como forma distinta.
!llENES, DERECHOS REALES Y SUCESIONES 97
En la accesión, el principal fundamento que nos permite determinar

cómo se adquiere una cosa que se une o incorpora a otra, es, en primer
término, el de que la cosa accesoria sigue la suerte de lo principal. Según
los casos iremos determinando cuándo en una unión o incorporación la
cosa se reputa principal o accesoria.
El dueño de la principal adquiere, por la regla general, la accesoria;
pero como esta accesiÓn no puede ser a costa de tercero, y como por otra
parte no puede haber enriquecimiento sin causa en detrimento de otro,
rige, por equidad, en esta materia, un segundo principio que ya enun·
ciamos y, por tanto, en toda accesión o enriquecimiento, cuando hay
buena fe en ambas partes, debe darse una compensación. El dueño de
la cosa principal, al adquirir la accesoria, tiene que indemnizar el valor
de ésta. Este principio no se aplica en los casos de mala fe y, por tanto,
la buena o mala fe es de fundamental importancia para determinar los
derechos de las partes en esta forma de adquirir el dominio.
No puede formularse un principio general para establecer la buena
o mala fe, porque son muy diversos los medios de adquirir por accesión;
pero sí puede establecerse que toda unión o incorporación hecha volun-
tariamente por una parte, con conocimiento de que una cosa es ajena,
supone mala fe en aquel que une o incorpora cosa de su propiedad a
costa de otro. En cambio, el desconocimiento de esta circunstancia con
la creencia fundada de que las cosas que se unen O incorporan pertene-
cen al que hace esa unión, hace presumir la buena fe y, por tanto, para
determinar su derecho se tomará en cuenta esta circunstancia para la in-
demnización.
Con estas reglas generales Se pueden, en rigor, resolver todos los
problemas que plantea el Cód igo Civil, pues no son sino consecuencias
de estos principios. En el código, sin clasificarlas, se estudian estas di-
versas formas de accesión. En la doctrina se hacen diversas clasificaciones:
Se distingue la accesión natural y la artificial. La natural supone la unión
o incorporación de cosas sin la intervención del hombre y, por tanto, no
puede haber en ella buena o mala fe. En cambio, la artificial supone que
la unión o incorporación se lleva a cabo por el hombre, y en ésta sí cabe
determinar si hay buena o mala fe.
l.-Accesión natural.-Presenta las siguientes formas: a) Aluvión;
b) Avulsión; c) Nacimiento de una isla; d) Mutación del cause de
un río.
En la artificial se distingue si se trata de inmu~bles o de muebles.
En inmuebles se distinguen tres formas de accesión artificial: edificación,
plantación y siembra. En materia de mueble, hay cuatro formas de ac-
cesión artificial: incorporación, confusión, IT'ezcla y especificación.
A) Alttvión.-Es el acrecentamiento natural que sufren los predios

colindantes a las riberas dé los ríos, por el depósito paulatino de mate·
riales que la corriente va formando en esas riberas. El propietario del
predio adquiere por aluvión aquella fracción de tierra que va formándo·
Se por ese depósito de materiales arrastrados por el agua.
B) Avulsión.-Se presenta cuando la corriente logra desprender una
fracción reconocible de terreno y la lleva a un predio inferior o a la
ribera opuesta; o cuando arranca árboles o cosas.
Castán Tobeñas, ob. cit., t. n, págs. 160 y 16J.
Para adquirir estas fracciones de terreno así desprendidas, es neo

cesario, primero, que transcurra cuando menos un plazo de dos años sin
que el dueño las reclame y, segundo, que al vencer ese plazo el dueño
del predio beneficiado ejerza actos de posesión sobre esas fracciones.
Tratándose de árboles o de cosas, se' establece un plazo de dos meses.
De esta suerte, en este caso de aluvión se combinan los principios
de la prescripción negativa y de la posesión.
C) Nacimiento de una isla.-Esta puede ocurrir en tres hipótesis:
ta.-La isla se forma por aluvión, es decir, por el depósito que Se hace
en el cauce del río, de materiales que llegan a construir una fracción
de terreno rodeada de agua. 2a.-La isla se forma por avulsión, es de-
cir, cuando la corriente arranca una fracción de terreno de un predio
y queda situada en medio del cauce. 3a.-Puede abrirse la corriente del
río en dos brazos o ramales, de suerte que quede una porción de terreno
rodeada de agua.
En estos tres casos es necesario determinar a quién pertenece la
isla formada, y los principios que regulan la accesión no resuelven el
problema, pues en verdad no se trata de la unión.de.dos-€0sas-perten·e-.- - -
_____Eientes-a-distintos-aueñospmconstituir una nueva especie. En efecto,
se distinguen los siguientes casos:
lo.-Si la isla se forma en aguas propiedad de la nación, pertenece
al Estado, cualquiera que sea el procedimiento.
20.-Si se forma en aguas de propiedad particular, es preciso dis-
tinguir según sea el procedimiento de formación de la isla: si Se formó
por aluvión se aplican simbólicamente los principios de esta forma y se
considera que los propietarios de los predios colindantes tienen derecho
a la porción de la isla que queda en medio del cauce.
Si la isla se formó por avulsión el propietario del predio que ha
sufrido el desprendimiento puede, durante el plazo de dos años, ejercitar
actos de posesión para recuperar la propiedad sobre aquella fracción
de terreno. Si no lo hace dentro de esos dos años y nadie ha tomado po-

sesión de aquella isla que está en aguas que son objeto de propiedad
particular, el propietario tiene en cualquier momento expedito su derecho
para poder recuperar aquella fracción de terreno; pero si el propietario
del predio colindante, que es el único que puede beneficiarse por la avul-
sión ejecuta actos de posesión sobre esas fracciones de terreno, cabrán
dos soluciones que tampoco establece el Código Civil.
Una de ellas sería otorgar el dominio pleno sobre la isla al propie-
tario del predio colindante que ha ejecutado actos de posesión después
de transcurrido el término de dos años de abandonada la isla. La otra
sería combinar el principio del caso anterior para trazar una línea di-
visoria imaginaria a la mitad del álveo, y atribuir el dominio por virtud
de la posesión que ~jerza el propietario del predio colindante sólo en
aquella fracción que le corresponda por virtud de la división de la línea,
y reservar al propietario de la fracción desprendida el derecho que tiene
sobre la otra parte. En ambos casos existen razones para fundar una
y otra solución.
30.-Por último, la isla puede formarse cuando la corriente del río
se abre en dos brazos o ramales, rodeando una porción de tierra que
originariamente no estaba ocupada por el agua.
Esta porción de tierra que constituye la isla pertenecerá al dueño
del predio inundado; perderá las tierras que queden ocupadas en forma
permanente por el río, si se trata de aguas nacionales, pues si son propie.
dad particular, el dueño de la tierra ocupada seguirá manteniendo su
dominio.
Mutuación de callce.-En este caso también es preciso distinguir
si la corriente es nacional o de propiedad particular. Si es de la nación,
el cause abandonado sigue siendo propiedad de la nación, y el que se
ocupe también lo será.
Si es propiedad particular, el cauce abandonado pertenecerá al
dueño del mismo predio, que simplemente ve restringida su posesión
por la inundación o cambio de corriente; pero puede ejercer sobre esas
aguas que están dentro de su predio el dominio dentro de las posibili.
dades físicas que existan. A esto se refieren los Arts. 90S al 91 S del Có-
digo Civil.
2. Accesión artificial.-La accesión artificial se presenta en ma-
teria de inmuebles y muebles. Respecto a inmuebles tiene tres formas:
edificación, plantación y siembra. Estos tres casos de accesión artificial
supone, que se edifica, siembra o planta en terreno propio con materiales,
semillas o plantas ajenas, o bien que se edifica, plantaJ o siembra con
elementos propios en terreno ajeno; o, finalmente, que un tercero lo hace

en predio ajeno y con materiales de otro. En to-lo caso, se considera prin-
cipal el terreno y accesoria la construcción, plantación o siembra.
Por tanto, como principio fundamental habrá de establecerse que
el dueño del predio adquirirá la edificación, plantación o siembra; pero
como puede mediar buena o mala fe, el derecho de indemnizar o no
indemnizar quedará supeditado a esta circustancia. Se entiende que hay
buena fe cuando una edificación Se hace en terreno propio con materia-
les ajenos, ignorándose que los materiales lo son, y lo mismo puede de-
cirse para la siembra y plantación.
Por el contrario, se presume mala fe cuando lo edificado en terreno
propio se hace sabiendo el dueño que los materiales son ajenos. Cuando
se edifica en terreno ajeno con materiales propios, habrá buena fe si se
desconoce la propiedad ajena y fundadamente se cree que el terreno es
propio, yeso puede ocurrir en los casos en que hay dificultad para fijar
límites; y habrá mala fe cuando se edifica con materiales propios a sa-
biendas de que el terreno es ajeno. El Código Civil consagra un prin-
cipio (Art. 895), que se funda en una doble presunción juris ranrum,
consistente en reputar que si un tercero hace la construcción, plantación o
siembra, lo hará en nombre y por cuenta del propietario, de manera que
se considera que esa obra ha sido costeada por !,l dueño. Habrá que des-
truir mediante prueba expresa en contrario las dos presunciones justi-
ficando: la.-Que se ejecutó por un tercero en nombre propio; 2a.-Que
lo hizo no por cuenta del dueño, sino costeando de su peculio la obra,
plantación o siembra.
Incorporación, mezcla, cOllfrJJión y eJpecificación.-Existe incorpo-
ración cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se
unen por voluntad de éstos, por casualidad o p.oLvoluntad-de'uno··de·---
ellQs.
El Código Civil estudia los casos de mezcla y de confusión a la
vez. La mezcla se refiere a sólidos y la confusión a liquidos.
Los artículos 926 a 928 del Código Civil vigente, regulan las for-
mas de adquirir por incorporación, mezcla y confusión.
La eJpecificación consiste en dar forma a una materia ajena, o
sea, en transformar por el trabajo esa materia. La nueva especie for-
mada por virtud de ese trabajo, ¿a quién pertenece? ¿Al dueño de la
materia o a aquel que le dio la forma? El derecho nuevamente aplica
el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, y dice
que la materia se considera principal cuando el mérito artístico sea in-
ferior al valor de la misma, y Viceversa, que el trabajo se reputará prin.
cipal cuando el mérito artístico sea superior al valor de la materia. Pero
también es necesario distinguir, según se proceda de buena o de mala fe.

Si se procede de mala fe por e! especificador, no importa que el
mérito artístico sea superior al valor de la materia: e! dueño de ésta ad·
quiere la nueva especie y tiene derecho de exigirle daños y perjuicios,
o bien, si prefiere, puede exigir la materia empleada entregándose una
equivalente, o e! precio señalado por peritos.
Castán Tobeñas, ob. cit., t. n, págs. 168 y 169.
9.-Adj1ldicación.-Esta, en rigor, no es una forma atributiva de

dominio, sino simplemente declarativa. Por virtud de la adjudicaci6n e!
juez simplemente declara que con anterioridad una persona ha adquirido
e! dominio de una cosa. Por esto la adjudicaci6n no tiene efecto atribu·
tivo, sino s6lo declarativo. Ocurre principalmente en los siguientes casos.
¡'-Herencia: los herederos adquieren e! dominio y posesi6n de los
bienes desde el momento de la muerte del autor de la sucesi6n. Es. por
lo tanto, la herencia e! medio de adquirir e! dominio; pero tramitado el
juicio sucesorio, una vez que se llega a la partici6n y divisi6n de los
bienes, e! juez adjudica cosas determinadas o partes alícuotas, determi-
nando la proporci6n que corresponda a los herederos.
2'-Venta judicial y remate.-Cuando se pide por el acreedor la
adjudicaci6n de los bienes objeto de la subasta debido a que no se pre-
sentan postores, el juez dicta una resoluci6n adjudicando esos bienes.
También aquí la adjudicaci6n judicial tiene efecto declarativo y no
atributivo. El ejecutante ha adquirido e! dominio en la subasta pública
al ofrecer un precio por los bienes rematados; existe una adquisición de
carácter judicial y en el mamenro de la almoneda se realiza con modali-
dades especiales, por cuanto se lleva a cabo sin o contra la voluntad de!
ejecutado. Fundamentalmente hay una adquisición (no un contrato de
compraventa) que hace el ejecutante pagando un precio que puede ser
en dinero o por e! importe de su crédito, base de! juicio.
En e! remate es un tercero quien adquiere, pagando un precIo en
dinero. En ambos casos se trata de un acto jurídico mixto porque inter-
vienen un particular y un 6rgano del Estado.
1O.-Extensión del derecho de propiedad.-Estudiaremos sobre qué

clase de bienes se extiende el derecho de propiedad, cuál es su alcance
natural y cuál el que por vía de accesi6n puede originarse.
a) En lo relativo a la extensi6n y límites del derecho de propiedad,
es necesario hacer una distinci6n que comprende, por una parte, lo que
podríamos llamar su consecuencia natural, que es un dominio sobre los
frutos y productos, y tratándose de inmuebles sobre el subsuelo y el

espacio aéreo; por otra parte, lo que es una consecuencia del dominio
por vía de accesión.
b) Frutos.-EI estudio de los frutos y productos es una consecuen-
cia natural del derecho de propiedad y, por tanto, no debe referirse a
la adquisición del dominio por accesión, como impropiamente dice el
Código Civil. Los frutos y productos no se adquieren por accesión, pues
no hay unión o incorporación de cosas para constituir una nueva especie.
Se adquieren como consecuencia necesaria del dominio, que en uno de
sus elementos (el jus fruendi) permite a su titular adueñarse de todo
aquello que la COsa produce en forma natural o artificial, es decir, sin
la intervención del hombre o con ella.
Los frutos san manifestaciones constantes, naturales o artificiales
de una cosa, que no alteran la forma o substancia de ésta, y de tal ma-
nera que sin desintegración, sin merma, la cosa se reproduce y la adqui-
sición de estos b:enes no implica el ejercicio del jus abutendi, en cuanto
a la alteración o consumo del bien, sino sólo una consecuencia del ¡us
fruendi o goce de la cosa. Por esto el usufructuario que no tiene el do-
minio de la cosa, sino el goce de ella, adquiere los fmtos, puede COmer-
ciar con ellos, enajenarlos, sin que esto implique actos de dominio con
relación a la cosa principal.
Indiscutiblemente la apropiación de los frutos, y su disposición, cons-
tituyen un acto de goce, que no implica alteraciones O mermas del bien
que los produce. Se trata de manifestaciones constantes, periódicas, re-
gulares, bien sea en los frutos naturales que pueden ser las producciones
espontáneas de la tierra o las crías de los animales; bien en los frutos
industriales; que implican la intervención del hombre y que se obtienen
merced al cultivo o trabajo y en donde es posible establecer una regula.
ridad; O en los frutos civiles que son aQueUos-que-se-eMienen-pocco-¡¡,---
____trato-o-aEto-jurídico, como rentas de inmuebles, alquileres de muebles,
intereses de capitales.
Los productos, por el contrario, sí implican una alteración en la
forma y substancia de la casa. No son manifestaciones regulares, sino
irregulares; e implican una desintegración que puede ser en forma pau-
latina; pero de tal manera que constituyen verdaderos actos de dominio
en cuanto al bien mismo.
En su oportunidad, al estudiar el usufructo, hablaremos de una for,
ma especial sobre montes, minas, canteras, que implica apropiación ya
no de frutos, sino de productos, y que contraría la naturaleza ordinaria
del usufructo suponiendo una alteración y merma en la cosa al constituir
verdaderos actos de dominio y no de goce.
En el Código Civil se hace la clasificación de los fmtos sin referirse

a los productos. Esta clasificación distingue frutos civiles, naturales e
industriales. Tiene importancia no sólo desde el punto de vista del de-
recho de propiedad, para determinar sobre qué bienes se extiende el
dominio, sino en cuanto a la posesión. Ya en su oportunidad veremos
que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos, y que el de mala fe.
por regla general, no los adquiere.
c) Subsuelo y espacio aéreo.-En materia de bienes inmuebles el
derecho de propiedad se extiende no sólo sobre los frutos y productos
de la cosa, sino también sobre el subsuelo y el espacio aéreo.
Independientemente de las limitaciones que en cada legislación se
imponen desde un punto de vista administrativo para reconocer en favor
del Estado el dominio sobre ciertos metales y metaloides y en general
sobre toda clase de minerales y de los componentes que no sean los nor-
males del terreno, el derecho civil crea restricciones que son ya conse-
cuencia del concepto moderno de la propiedad. En el Código Civil vigen-
te se considera que aunque se tiene la propiedad sobre el subsuelo con las
limitaciones que fija el Art. 27 constitucional y las leyes mineras, no pue-
de ejercerse este derecho en forma libre, como deda la legislación ante-
rior, permitiendo la ejecución de toda clase de obras o excavaciones.
1. "La propiedad inmobiliaria no está limitada en su dirección vertical hacia
arriba .y hacia abajo, y se extiende al espacio de encima y de debajo de la super·
ficic. Sin embargo, la falta de límite afecta únicamente al núcleo 'positivo' de la
propiedad, es decir, al libre arbitrio de la propiedad. En cambio, su derecho a
excluir las intromisiones de los demás ('núcleo negativo'). está limitado por su
interés en la. exclusión, o sea que el propietario debe tolerar las influencias de
otros sobre la cosa que hayan de practicarse a tal altura O a tal profundidad, que
no tenga p.r. él interés el prohibirl.s". (Enneccerus, ob. cit., pág. 306).
En el código actual el propietario del subsuelo, ya no puede hacer
toda clase de excavaciones o de obras sin tomar las precauciones nece-
sarias para evitar perjuicios al vecino, debiendo ejecutar las obras de con-
solidación que la técnica aconseja para no afectar la estabilidad de los
predios contiguos.
Lafaille, ob. cit., t. I1I, v. r, pág. 386.
En el mismo título de la propiedad, además de estas limitaciones
Se prescribe que no es lícito ejercer el derecho de propiedad de manera
que sólo cause daño a tercero sin utilidad para el propietario, limita-
ción que también es aplicable al uso del subsuelo. En cambio, el código
ele 1884, así como el de 1870 reconocían un derecho ilimitado sobre el
subsuelo, y sólo establecían las restricciones propias de la legislación
minera· y las relativas a las servidumbres.
Además ele esta limitación de carácter civil por lo que se refiere al
subsuelo, el Art. 27 constitucional dispone que todos aquellos minerales

o substancias que constituyan depósitos de naturaleza distinta de los como
ponentes normales del terreno, pertenecen a la nación.
La nación tendrá un dominio directo que se considera inalienable
e imprescriptible, y los particulares sólo podrán explotar esos bienes me·
diante concesión. Pero en aquellos lugares en que el subsuelo no esté
integrado por esos componentes. el propietario del suelo es dueño del
subsuelo y podrá con las limitaciones que fije el Código Civil, aprove-
charse de éste, practicando obras o excavaciones y enajenando las mismas
partes del subsuelo, como ocurre en la explotación de minas de arena,
canteras, etc.
En cuanto al espacio aéreu. se había reconocido tradicionalmente
el dominio absoluto del dueño del suelo en la zona espacial correspon-
diente sin que hubíera interés en limitarlo.
En b actualidad, Con motivo de la navegación aérea se presentó
ya el problema desde el punto de vista del derecho administrativo y del
civil, para imponer limitaciones en el dominio sobre el espacio aéreo.
"Una primera teoría dice 'lue el espacio ac:reo }' el subsuelo SOn COsas cornu·
nes, porque no son susceptibles de apropiación: no cabe respecto de eIJas el corpus,
IlO se puede tomar posesión del espacio ni del centro de la tierra (Valverde).
Pero esta teoría no resuelve por completo la dificultad. La inapropiabilidad sólo
puede predicarse de las capas superiores del espacio y de las inferiores del sub-
suelo. Las mis pr6ximas del sucIo}' del subsuelo no sólo son apropiables, sino
que tienen que ser utilizadas por el propictario del suelo para la explotación
de éste.
Otra teoría, iniciada por Ihering y dominante en la doctrina actual, logra
ron más fortuna determinar los límites del derecho de propiedad en cuanto a lo
gue está sobre el suelo y debajo del mismo, tomando por guía la utilidad §.onó~
mica que el espacio aéreo y el subsuelo pueden ofrecer aLpropietar~lderecho
de propiedad no es en sí un señQr.Ío_absoluto-:-Su ext~sión tiene por medida sus
fines, y~fin_e-s-garanliZ¡¡r el ;}ercicio de la actividad económica. Los límites de
__----Iapropiedad son. pues, las exigencias. el interés económico de su titular. La
fórmula que se deduce de esta concepción es que el dominio del suelo se extiende
por el espacio y por el subsuelo hasta donde sea requerido por el interés del pro-
pietario en relación al uso que se pueda hacer del fondo de que se trate en las
condiciones actuales del arte y de la industria humana.
De a<¡uí 'lue no pueda prohibirse por el propietario que un aeróstato o un
aeroplano atraviese la región aérea que se levanta sobre su finca o que se abra
un túnel en la montañ.t donde radica su fundo.
Los Códigos CivilC's más recientes han dado ya consagración a esta teoría.
Nuestro Código enuncia, en el Art. 850, el principio de que el propietario
de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella y puede
hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las
servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre minas yaguas y en
los Reglamentos de policía' ". (José Castán Tobeñas, Derecho Civil Español Ca-
mún y Foral, t. JI, Derechos Reales, Derechos de Obligaciones, Madrid 1941,
págs. 83 J' 84).
En un principio se imaginó la posibilidad de fijar zonas, como ocurre
con el mar, y así como se habla de mar territorial y de mar libre, se
pensó en la posibilidad de señalar una zona inmediata sobre la que ejer.
cería el propietario del suelo un derecho absoluto tomando como límite
de esta zona el que teóricamente pudiera aprovecharse en las construc-
ciones más altas; pero no había un criterio fuera de la misma arquitec-
tura o ingeniería para fijar este límite máximo de la construcción.
Una zona siguiente, sería aquella en que se reconocería el imperio
del Estado, reglamentada de acuerdo Con los intereses generales de la
navegación aérea. Por último, se pensó en una zona libre en la que, como
en el mar libre, ya no había el imperio del Estado.
Esta clasificación se desechó por arbitraria, dada la imposibilidad
de limitar esas zonas, y por otra parte, tendría el grave inconveniente de
admitir una zona libre en la que el Estado no ejercería imperio, con pero
juicio del territorio de cada nación, ya que entonces ese espacio podría
ser aprovechado por naves extranjeras que libremente podrían cruzarlo.
La necesidad de defensa del territorio, principalmente, ha hecho que se
adopte un sistema diverso: se considera que todo el espacio aéreo está
sujeto al imperio del Estado, el que impone todas las modalidades que
dicte el interés público y principalmente las necesidades de la defensa
o de la preparación militar del Estado, de manera que ya no existiría
una zona libre, que pudiera aprovecharse por naves extranjeras, y el
Estado tendría siempre el derecho de impedirlo o concederlo cuando lo
estimara conveniente.
Tampoco podrá e! particular alegar su dominio sobre e! espacio
aéreo para impedir e! paso de las naves, considerando ilimitado su dere-
cho de propiedad, porque esto afectana intereses de orden general. De
esta manera, conservando e! Estado e! imperio y e! derecho de imponer
restricciones al espacio aéreo. se concilia por una parte el interés del
particular, por cuanto que no se le podrá impedir que eleve sus cons-
trucciones o aproveche e! espacio aéreo dentro de los limites de la segu-
ridad que aconseja la técnica; y tampoco se podrá impedir la navegación
aérea, ni se expondrá la defensa y seguridad de! territorio reconociendo
una zona libre. Este es e! sistema que establece la Ley de Vías Generales
de Comunicación en México.
l1.--Acción reivindicatoria.-El estudio de la acción reivindicatoria es
de fundamen tal importancia respecto al derecho de propiedad, pues
constituye tanto el medio jurídico para poder obtener la restituci6n de

una cosa que nos pertenece y que se encuentra en poder de otra persona,
como la garantía misma en la efectividad del citado derecho.
CaSlán Tobeñas, ob. cit., t. 11, págs. 115 y 116.
El artículo 4º del C6digo de Procedimientos Civiles en el Distrito
Federal define la acci6n reivindicatoria en los siguientes términos:
"La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa, de la cual
tiene la propiedad, y su efecto será declarar que el actor tiene dominio sobre ella y
se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones en los términos prescritos
por el Código Civil".
Por consiguiente, son elementos de la mencionada acci6n, los siguien·
tes: a) Tener la propiedad de una cosa; b) Haber perdido la posesi6n de
la misma; c) Estar la cosa en poder del demandado; d) Identificar el bien
de que se trate. En realidad este último elemento es una consecuencia que
se encuentra implícita o sobreentendida en los demás.
De acuerdo con el mismo precepto, el efecto de la acci6n reivindicatoria
es declarativo en cuanto que tiene por objeto que la sentencia reconozca que
el actor ha justificado el dominio sobre la cosa materia de la reivindica·
ci6n. Además, y por vía de consecuencia, también la sentencia tiene un
efecto condenatorio, por cuanto que no basta reconocer la propiedad del
actor, sino que debe condenar al demandado a restituir la cosa con sus
frutos y accesiones en los términos prescritos por el C6digo Civil.
"Acción reivindicatoria.-A. Su concepto y requisitos. Esta acción, que consti-
tuye la más propia y eficaz defensa de la propiedad, tiene por fin obtener el reco·
nacimiento del derecho de dominio, y. en consecuencL3, la restitución de la cosa que
indebidamente retiene un tercero. Mediante ella, como dice Sohm, el propietario no
poseedor, hace efectivo su derecho contra el poseedor no propietario. Dusi da un
concepto muy preciso de esta acció~ diciendo que es ,aquella PO!,la qt;e el propietaI:io.-
-supuesto que la cosa, por cualq~!er causa,--Oo-este-en-posesfon, SInO en la de un
_ _---~teF'rc.ero=,-ejef(~ita-el-juspossiuenai, connatural al derecho de propiedad; esto es,
demanda, frente al tercero, el reconocimiento de su derecho de propiedad. y, en
consecuencia, la restitución de la cosa, con todos sus aumentos".
En nuestra patria, la define Sánchez Román como luna acción real, que compete
al dueño de la cosa COntra el poseedor de la misma, para que se le restituya con sus
frutos, accesiones y abono de menoscabos'.
Distinta de la propia reivindicatoria, aunque prácticamente venga con·
fundida con ella, es la acci6n de mera dedaraci6n de la propiedad. 'La tutela del
derecho de propiedad -dice la sentencia de 21 de febrero de 1941- se desen·
vuelve y actúa especialmente a través de dos dlstintas acciones muy enlazadas
y frecuentemente confundidas en nuestro .derecho, a saber: la clásica y propia acción
reivindicatoria, que sirve de medio para la protección del dominio frente a una
privación o una detentación posesoria, dirigiéndose fundamentalmente a la recu-
peración de la posesión, y la acción de mera declaración o constatación de la pro-
piedad, que no exige que el demandado sea poseedor, y tiene como finalidad la
de obtener la declaración de que el actor es propietario de la cosa, acallando a la

oarte contraria que discute ese derecho o se lo abroga' ". (Castán Tobeñas, ob.
:it., t. n, págs. 116 y 117).
. Conforme al artículo 5° de! Código de Procedimientos Civiles para el
Dlstr~to Federal, el demandado en juicio reivindicatorio, que tenga sólo
e! caracter de simple tenedor de la cosa, puede declinar la responsabilidad de!
juicio señalado al poseedor que lo sea a título de dueño. Cumplido este
requisito e! juicio reivindicatorio deberá enderezarse en contra de! citado
p~seedor. Como sanción eficaz contra e! poseedor que niegue la posesión
nusma, el artículo 6° del citado Código Procesal dispone que en esa
hipótesis e! demandado perderá dicha posesión en favor de! actor.
Aun cuando nonnalmente la acción reivindicatoria se intenta contra
el poseedor de una cosa cuyo dominio pertenece al actor, el Art. 7' de!
ordenamiento citado establece una excepción en los términos siguientes:
"Pueden ser demandados en reivindicación, aunque no posean la cosa, el
poseedor que para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejó de poseer
y el que está obligado a restituir la cosa, o su estimación si la sentencia fuere
condenatoria. El demandado que paga la estimación de la cosa puede ejercitar
a su vez la reinvidicaci6n".
Conforme al artículo 8' de! Código procesal, se prohibe intentar
acción reivindicatoria en relación con las siguientes cosas: a) Las que
estén fuera del comercio; b) Los géneros no determinados al establecerse
la demanda; c) Las cosas unidas a otras por vía de accesión y d) Las
cosas muebles perdidas o robadas que un tercero haya adquirido de buena
fe en almoneda, o de comerciante que en e! mercado público se dedique
a la venta de objetos de la misma especie, sin previo reembolso del pre-
cio que se pagó.
Las razones que ha tomado en cuenta el mencionado precepto para
prohibir el ejercicio de la acción reivindicatoria en los distintos casos
señalados, son distintas. Respecto a las cosas fuera del comercio, dada su
naturaleza no podrá intentarse la acción de dominio debido a que ya no
pueden ni deben regresar al patrimonio de un particular. Razones de
orden público siempre justifican la salida de tales bienes del comercio
jurídico. En cuanto a los géneros no determinados al establecerse la de-
manda, existe simplemente una raZÓn de imposibilidad jurídica para lo·
grar la identificación de la cosa. Además, se podrían perjudicar terce-
rOS poseedores de géneros de igual especie y calidad. Las cosas unidas
a otras por vía de accesión no pueden reivindicarse conforme al princi-
pio que ya hemos estudiado, según el cual lo accesorio sigue la suerte
de lo principal. Es decir, el dueño de la cosa accesoria no tiene una acción
real de dominio para exigir la restitución de la misma, pues ésta, por
tos COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
virtud de la ley, ha sido adquirida por el propietario de la cosa principal.

Sólo tendrá una acción particular para exigir el valor de la cosa accesoria
y el pago de daños y perjuicios, según las reglas clue ya hemos estudiado
para la accesión cuando existe buena o mala fe. Por último, las cosas
muebles perdidas o robadas que un tercero haya adquirido de buena fe
en almoneda O de comerciante que en mercado público se dedique a la
venta de objetos de la misma especie, sólo puedan ser reivindicadas pa-
gando al adquirente e! precio que desembolsó. Aquí la razón que existe
es de seguridad jurídica en protección de los adquirentes de buena fe
y a título oneroso.
Debe distinguirse la aCClon reivindicatoria de la aCClon publiciana
o plenaria de posesión que regula el Art. 9· del mencionado ordenamien-
to procesal en los siguientes términos:
"Al adquirente con justo título y de buena fe, le compete la acción para que,
aun cu,:¡ndo no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones. en
los términos del artículo 40., el po!ecdor de mala fe; o el que teniendo título de
igual calidad ha poseído por menos tiempo que el actor. No procede esta acción
en Jos (aSOS en 'lue ambas posesiones fuesen dudosas, o el demandado tuviere su
título registrado)' el actor no, así .::amo contra el legitimo dueño".
JURISPRUDENCIA DEFINIDA
12.-.'lcción reivindicatoria. E.i impre.f(ri/'tible.- "La acción relvin·
dicatoria no se extingue pnr el tranSOlrso del tiempo. En efecto. teniendo
pOr objeto la acción reivindicatoria la protección del derecho de propie-
dad. es claro que entretanto éste no se extinga. aquélla permanece viva
y solamente cuando por virtud de la usucapión haya desaparecido el de- _
recho de propiedad. también habrá desaparecido la acci~i!lindicatlif~
de lo que se sigue que esta acción dura lo que-el-derecho y no fenece por
el mero transcurso dd-tiem¡J~ prescripción negativa'. tTesis
7._Compila.cii:í~jurisprudencia editada en el año de 1965, cuarta
-------rarte, pág. 44).
13.-Accióll f ei,·illdic<1/o,'Úl. E,/lidio de los Ti/ll l o.r.-"Cuando el rei-
vindicante tiene un título de propiedad y el demandado nO tiene nin-
guno, aquel título basta para tener demostrado el derecho del actor,
siempre que dicho titulo sea anterior a la posesión de! demandado.
Cuando la posesión es anterior al titulo, entonces es necesario que el
reivindicante presente OtCO titulo anterior a la posesión de que disfruta
el demandado. Cuando las dos partes tienen títulos, pueden distinguirse
dos casos: aquel en que los títulos tengan el mismo origen, y en el que
tengan orígenes diversos; si p(,(Keden de llna misma persona. entonces
se atenderá a la prelación en el registro, y si no est~í registrado ninguno
BIENES. DERECHOS REAI..ES y SUCESIONES 109
de los títulos, entonces se atenderá al primero en fecha; si los títulos

proceden de distintas personas, entonces prevalecerá la posesión cuando
los títulos sean de igual calidad, y salvo el caso de que en el conflicto
que hubiere habido entre los causantes de ambos títulos, haya prevalecido
el del actor" (Tesis 8, de la citada compilación, cuarta parte, pág. 45).
14.-Acción reivindica/aria. ldelllijicación del inmueble cuando se
hace valer COI/lO excepción o acción reconvencional, la prescripción ad-
quisi/i1lt1.-"Los inmuebles objeto de la acción reivindicatoria quedan
plenamente identificados cuando el demandado hace valer, como excep-
ción o como acción reconvencional, la prescripción adquisitiva, siempre y
cuando no niegue en forma expresa la identidad de la cosa demandada y
subsidiariamente reconvenga u oponga la usucapión". (Tesis 9, de la ci-
tada compilación, cuarta parte, pág. 47).
15.-Acción rei/,indica/oria, improcedencia de la, cuando existe acción
personal.-"En principio cuando el causante de la posesión de un posee-
dor derivado pretende exigir de éste o de sus causahabientes la devolu-
ción o entrega de la (osa poseida, aquél no está legitimado para ejer-
citar la acción real reivindicatoria, sino la acción personal correspondiente
derivada del vínculo jurídico que haya dado origen a la posesión y así, el
arrendador no puede reivindicar del arrendatario la cosa dada en arren-
damiento, el depositante del depositario la cosa dada en depósito, el
comodante del comodatario la cosa dada en comodato y en general en
todos aquellos contratos o actos jurídicos en que el poseedor debe restituir
la cosa que ha recibido por virtud de los mismos". (Tesis 11, de la citada
compilación, cuarta parte, pág. 4').
16.-Acción rt:ivinditaloria, procedencia de la, mando el demandado
niega tener /,OJesión derivada.-"La tesis jurisprudencial relativa a la
improcedencia de la acción real reivindicatoria cuando existe entre el actor
y demandado un vínculo jurídico que dio lugar a la posesión derivada,
en cuyo caso debe ejercitarse la acción personal respectiva, no tiene aplica-
ción cuando niega tener la posesión derivada y afirma disfrutarla en con-
cepto de propietario, en cuyo caso el dueño de la cosa poseída pueda
intentar contra el poseedor la acción reivindicatoria para que el órgano
jurisdiccional decida sobre el derecho de propiedad que en su favor alega
el reivindicante,. frente a idéntico derecho de propiedad que para sí recla-
ma el poseedor". (Tesis 12, de la citada compilación, cuarta parte,
pág. 51).
17.-Acción reivindica/aria. Prueba de la propiedad con la adjudi-
cación por herencia.-"No basta que !e liste y adjudique un bien en un
juicio sucesorio, para demostrar en un juicio reivindicatorio la propiedad
o posesión de él, si no hay prueba de que el autor de la herencia haya sido
propietario o poseedor del bien en el momento de morir o que adquirió

esos derechos la sucesión". (Tesis 13, de la citada compilación, cuarta
parte, pág. 52).
18.-Acci6n reivindicatoria. Prueba de la propiedad mediante "opias
del regiuro.-"Las ejecutorias relativas a que la sola certificación de que
el bien objeto de la acción se encuentra inscrito en el Registro Público,
no es suficiente para demostrar la propiedad cuando se ejercita la acción
reivindicatoria, son aplicables al caso en que se omite transcribir total·
mente el título; pero si éste consta literalmente inserto en la certificación,
la misma es apta porque el demandado tiene oportunidad de conocer el
, título y de objetarlo ~i así le conviniere y porque constituye un docu·
mento público, lo que no sucede cuando se presenta una certificación
con los datos de la inscripción". (Tesis 14, de la citada compilación,
cuarta parte, pág. 54).
19.-Acci6n reivindicatoria. Prueba de la propiedad mediante cer-
tificaci6n de su inscripci6n en el regiJtro.-"La jurisprudencia de la
H. Suprema Corte .de Justicia de la Nación en el sentido de que la sola
certificación de que el bien objeto de la acción se encuentre inscrito
en el Registro Público no es suficiente para demostrar la propiedad
tratándose de la reivindicatoria, a menos que conste literalmente transo
crito el título en aquélla, no es de aplicación en los casos en que la
parte reo contrademanda la prescripción positiva del inmueble de que
se trata, pues en tal situación la certificación aludida, aunque no con·
tenga la transcripción literal del título, basta para tener por acreditada
la propiedad del reivindicante, pue,sto que el ejercicio de la acción de-
ducida en la contrademanda implica el reconocimiento de ese derecho
por parte del que reconviene". _--
Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civi!,_deLl1rimer-OCciíir.;:-
D. C. 230/71, Jaci~Iturbe-y-otros:-12 de julio de 1971. Unanimidad
de votos._l'onente :-.Efraín Angeles Sentíes.
------?2:riO.-Acci6n reivindicatoria. Su ejercicio por un copropietario.-"La
copropiedad supone un estado d~ indivisión en el' que cada copropie-
tario ejerce su derecho, nO sobre una parte determinada de la cosa, sino
respecto de toda ella, y sobre toda la cma el copropietario ejerce mi dere·
cho de goce; en consecuencia, ten¡endo por objeto la acción reivindica· .
toria, la protección, del derecho de propiedad, es lógico reconocer en el
copropietario la facultad de ejercerla por una parte proporcional, pues
su derecho se extiende a toda la cosa". (Tesis 15, de la citada compila·
ción, cuarta parte, pág. 54).
21.-Aceión reivindicatoria. Sus elelllmtM.-"La reivindicación com-
pete a quien no está en posesión de la co~a de la cual tiene la propiedad
BIENES, DERECHOS REALES Y SUCESiONES 111
y su efecto es declarar que e! actor tiene dominio sobre ella y se la entre-

gue e! demandado con sus frutos y accesiones. Así, quien la ejercita debe
acreditar: a).-La propieJaJ Je la cosa que reclama; b.-La posesión
por el demandado de la CO,a perseguida y c) .-La identiJad de la misma,
o sea que nO puede dudarse cuál es la cosa que pretende reivindicar y a
la que se refieren los documentos funda torios de la acción, precisando
situación, superficie)' linderos, hechos que demostrará por cualquiera de
los medios de prueba reconocidos por la ley". (Tesis 16, de la citada
compilación, cuarta parte, pág. H).
22.-Aceióll reiri"d.'nl/mú J naió" de Il1Ilid"d de tílulOJ. No IOn
colltrndiC/orÍtlI.-"Las acciones para obtener la nulidad de los títulos de
la demandada y la reivindicación de los bienes que amparan, no son con·
tradictorias, porque no se oponen ni persiguen fines que se excluyan, sino
por el contrario, ambas persiguen el mismo fin: que los bienes vuelvan
a la posesión de! reivindicante". (Tesis 17, de la citada compilación,
cuarta parte, P"g. 58).
23.-Accióll reivilldÍ<'nlorin. Prueba dinbó/ica.-Si bien es verdad
que la prueba diabólica consiste en que el reivindicante pruebe su pro-
piedad mediante los títulos traslativos de dominio desde e! original,
no deja de ser menos exacto que la actitud asumida por la respoAsable
al estimar que el actor debió exhibir no sólo sus escrituras, sino también
las de la persona a quien compró, equivale a la exigencia de la aludida
prueba diabólica, rorque por la misma razón por la que se está requi-
riendo al reivindicante, la justificación de la propiedad de su causante,
habría para exigir igual demostración de! anterior dueño y de los demás
atrás hasta e! infinito.
Amparo directo 5545j76.-Bernardo Aguirre López.-18 de enero de. 1978.
5 votos.-Ponente: J. Alfonso Abitia Arzapalo.
Semanario Judicial de la Federación. Séptima Epoca. Volúmenes 109-114.
Cuarta Parte. Ener<>-junio 1978. Terceta Sala. Pág. 9.
ACCIÓN REIVINDICATORIA. PARA LA PROCEDENCIA DE

LA MISMA, EL ACTOR DEBE PRECISAR EN SU DEMANDA LA
SITUACIÓN, MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL INMUEBLE QUE
RECLAMA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).
De lo dispuesto por los artÍculos 498 y 518, fracción VIII, del anterior
Código de Procedimientos Civiles para el Estado, correlativos del 174 Y
del 229, fracción XI, del código procesal en vigor, y la jurisprudencia
17 de la Cuarta Parte del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación
1917-1985, página 43, intitulada: "ACCIÓN REIVINDICATORIA. SUS
ELEMENTOS." se desprende que para la procedencia de la acción reivindi-
112 =MPTh'DIO DE DERECHO avn.
catoria e! actor debe determinar con claridad y exactitud en su demanda, e!

inmueble que reclama, precisando su situación, medidas y colindancias, por
10 que si no precisa todos éstos, es evidente que su acción no puede pros-
perar, aun cuando e! demandado acepte poseer e! inmueble con la nomen-
clatura del que reclama el actor, ello es insuficiente para concluir que entre
ambos bienes existe completa identidad, por no haber precisado el actor
las características indispensables para identificar con exactitud el inmueble
que reclama.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL

SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 177/90. AgustÍn Enríquez Cortés y otra. 6 de junio

de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Juan Manuel Brito Velázquez.
Secretario: José Manue! Torres Pérez.
Amparo directo 246/2002. Jesús Cerón Cruz o José de Jesús Cerón o

Jesús Cerón, su sucesión. 8 de julio de 2002. Unanimidad de votos. Ponente:
Filiberto Méndez Gutiérrez. Secretaria: María de la Paz Flores Berruecos.
Amparo directo 435/2002. Óscar Sánchez Moreno. 11 de noviembre

de 2002. Unanimidad de votos. Ponente: Filiberto Méndez Gutiérrez.
Secretaria: María de la Paz Flores Berruecos.
Amparo directo 405/2002. Óscar Ortega Daniels. 27 de marzo de 2003.

Unanimidad de votos. Ponente: Filiberto Méndez Gutiérrez. Secretario:
José Luis Alberto Ramos Ponce.
Amparo directo 390/2003. Carlos García Ramiro. 11 de diciembre de

2003. Unanimidad de votos. Ponente: Filiberto Méndez Gutiérrez. Secretaria:
María de la Paz Flores Berruecos.
No. Registro: 182,265

----]urisprudenáa,----.:.----------------
Materia(s):Civil
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: XIX, Febrero de 2004
Tesis: VI.3o.c. J/56
Página: 867
ACCIÓN REIVINDICATORIA. IMPROCEDENCIA DE SU EJER-

CICIO ENTRE COPROPIETARIOS.
Un nuevo estudio de las figuras jurídicas de la copropiedad y la reivin-

dicación llevan a esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación a apartarse de los criterios contenidos en las resoluciones dictadas
en los amparos directos númeroS 4419/57 y 6304/60, Y que dieron luzar
a las tesis emitidas por la entonces Tercera Sala, de rubros: "ACCION
REIVINDICATORIA EJERCITADA POR UN COPROPIETARlO,
PROCED,ENCIA DE Lf\. (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MI-
CHOACAN)." y "ACCION REIVINDICATORIA EJERCITADA POR
UN COPROPIETARlO, PROCEDENCIA DE LA.", las cuales recono-
cían al copropietario la posibilidad de ejercitar la acción reivindicatoria
en contra del también partícipe de la cosa común. Las razones a las que
obedece la separación de dichos criIerios consisten en que si bien en
aquellas resoluciones se señaló que en el casO de que la acción reivindicatoria
se ejercitara entre copropietarios se satisfacían los requisitos básicos para su
procedencia, lo cierto es que del análisis sobre el objeto y finalidad de este
medio ordinario de protección a la propiedad se desprende que sus efectos
no pueden actualizarse cuando éste es intentado entre copropietarios; en
principio, porque no podría declararse judicialmente que el actor tiene
dominio sobre el bien ya que el copropietario demandado también es
partícipe del bien común y, porque además, no se podría condenar al
condueño demandado a la entrega de la cosa, pues su derecho de goce
se extiende a toda la cosa y no a una parte materialmente determinada.
En efecto, la copropiedad es el derecho de propiedad que compete a varias
personas sobre una misma cosa, que no pertenece a los copropietarios
sino en una parte proporcional, ideal y abstracta, además de que supone
un estado de indivisión, en el que cada copropietario ejerce su derecho
de goce respecto de toda la cosa. Por su parte, la acción reivindicatoria
es la acción real que tiene el propietario de un bien mueble o inmueble,
cuyo objeto es que se declare judicialmente su derecho de dominio y que
se le devuelva el bien con sus frutos y accesiones. Atento lo anterior,
resulta necesario concluir que un copropietario que ha sido desposeído por
al ro copropietario del bien común, no puede pretender que se le reconozca
el derecho de goce desconocido a través de la acción reivindicatoria, pues
implicaría desconocer el derecho que también le asiste al copropietario
Jemandado, así como desvirtuar la naturaleza de la copropiedad y de la
acción reivindicatoria tal y como se conciben en nuestro sistema jurídico.
Ello no deja indefenso al copropietario que no está en posesión del bien
común ya que éste puede válidamente ejercitar los llamados interdictos Je
(('cupc-rar la posesión que se linlitan a proteGer la posesión interina que
114 COMPENDIO DE DERECHO OVIL
de hecho ejerce una persona, o bien, solicitar la división de la cosa común

y, una vez hecho lo anterior, ejercitar cualquier medio de defensa que la
ley le otorga como propietario exclusivo, de entre los cuales se encuentra,
evidentemente, la acción reivindicatoria pues en este caso la acción se dirige
ya no en contra del partícipe del bien, sino en contra de un tercero que
posee indebidame~te la cosa y que en ningún caso se le puede considerar
como copropletano.
Contradicción de tesis 35/98. Entre las sustentadas por el Primer

Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito y el Segundo Tri-
bunal Colegiado del Noveno Circuito. 5 de julio de 2000. Unanimidad
de cuatro votos. Ausente: Humberto Román Palacios. Ponente: alga Sán-
chez Cordero de García Villegas. Secretaria: Mariana Mureddu Gilabert.
Tesis de jurisprudencia 11/2000. Aprobada por la Primera Sala de esta

Suprema Corte de Justicia de la Nación, en sesión de veintisiete de septiem-
bre de dos mil, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros:
presidente José de Jesús Gudiño Pelayo, Juventino V. Castro y Castro,
Humberto Román Palacios, Juan N. Silva Meza y alga Sánchez Cordero
de García Villegas.
Not~: Esta tesis interrumpe el criterio sustentado en las tesis de rubros:

"ACCION REIVINDICATORIA EJERCITADA POR UN COPRO-
PIETARIO, PROCEDENCIA DE LA {LEGISLACIÓN DEL ESTADO
DE MICHOACÁN)." y "ACCIÓN REIVINDICATORIA EJERCITADA
POR UN COPROPIETARIO, PROCEDEN<;:IA DE LA.", publicadas
en el Semanario Judicial de la Federación, Sexta Epoca, Cuarta Parte, Volú-
menes XVII y LXIX, páginas 21 y 9, respectivamente.

Jurisprudencia
Materia(s):Civil
Novena Época
Instancia: Primera Sala
Tomo: XII, Noviembre de 2000
Tesis: la.!]. 11/2000
Página: 62
ACCION REIVINDICATORIA. IDENTIDADES FORMAL Y MA-

TERIAL DEL BIEN PERSEGUIDO, COMO ELEMENTOS DE LA.
Para el ejercicio de la acción reivindicatoria, corresponde al actor, entre

otras, la carga probatoria de la identidad del inmueble; y, a su vez, dicha
identidad se subdivide en dos ciases, cuya comprobación resulta indispen-
sable para la justificación de tal acción: la primera de ellas es la identid'ad
formal, la cual impona al elemento propiedad, y consiste en que el bien
perseguido corresponda, o esté comprendido, dentro del título fundatorio
de la acción; la segunda, eS la identidad material, que se traduce en identificar
el bien que se pretende reivindicar, con el que posee el demandado.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL

DEL TERCER CIRCUITO.
Amparo directo 132/91. Guadalupe Muñoz Franco. 14 de agosto de

1991. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario:
Enrique Gómez Mendoza.
Amparo directo 5/91. Leopoldo Romo Olmos. 2 de octubre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario: Enrique
Gómez Mendoza.
Amparo directo 820/95. Juan Aguilera Navarro. 6 de octubre de

1995. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretaria: Ana
Celia Cervantes Barba.
Amparo directo 898/95. Servando Gómez Flores. 16 de noviembre

de 1995. Unaninúdad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario:
Amparo directo 1078/95. María de la Paz Hernández García. 8 de enero

de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretario:

Jurisprudencia
Materia(s):Civil
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tomo: ill, Abril de 1996
Tesis: m.2o.e. J/3
Página: 213
lIó COMPENDIO DE DERECHO OVIL
LA COPROPIEDAD
7.-Col/<'plo gClJelul-Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patri-

l110nial pertenecen, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios
no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de
propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta propor-
ción, ,es decir) sobre parte alícuota.
"Art. 88.·Si la propiedad de una cosa corresponde a varias personas en co-
mtlTI. se tratad. de una comunidad por cuotas o de una comunidad en mano
común. En la duda, se presume la comunidad por cuotas. (An. 741)".
'1. Lo comunidad de propiedad por cuotas se llama copropiedad (Art. 1008).
Se le aplican las normas de la comunidad del Art. 741, SS., a menos que le alcan-
Cen los principios jurídicos espaciales de los Arts. 1009-1011". (Enneccerus, ob.
cit., p;\g. 548).
2. Parle a/¡mola.-u parte alícuota es una pane ideal determinada desde

el punto de vista mental aritmético, en función de una idea de proporción.
Podría decirse que es una pane que sólo se representa mentalmente, que
Se expresa por un quebrado y que permite establecer sobre cada molécula
de la cosa una participación de todos y cada uno de los copropietarios,
cuya participación variará según los derechos de éstos.
Por ejemplo, dos personas tienen copropiedad sobre una cosa por
partes iguales. La parte alícuota representa la mitad; pero no desde e!
punto de vista material, pues esto haría cesar la copropiedad y daría lugar
a que la cosa quedase dividida perteneciendo exclusivamente, en cada una
de sus mitades, a los copropietarios.
La naturaleza de la parte alícuota es fundamental para entender los
derechos de los copropietarios. Cada uno tiene un dominio absoluto sobre
Su cuota. La porción de cada comunero es un bien que está en el comercio,
que puede enajenarse, cederse, arrendarse, ser objeto de contratación, etc.
Sobre esta parte alícuota cada propietario es dueño absoluto, sufriendo
sólo las restricciones o modalidades de que toda forma de propiedad puede
ser objeto.
Después estudiaremos una limitacibn para vender la parte alícuota, que
exige al copropietario notificar a los otros para darles preferencia. Es lo
que se llama el derecho de! tanto. Fuera de esta limitación, el copropietario
puede contratar, ejecutar actos de dominio o de administracibn sobre su
parte alícuota.
Sobre la cosa físicamente considerada como una entidad, ya no hay
derecho absoluto de dásposición ni de administracibn; pues todos los copro-
pietarios tienen un interés, una panicipación y, por lo tanto, tendrán que
intervenir en los actos de dominio y de administración que se ejecuten.
Enncccerus, ob. cit., págs. 549 y 550.
3.-Primipios que rigCII CII maleliJl de copropieclJld-Los fundamentales son:

1o-Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como
material, sólo es válido si se lleva a cabo con el consentinuento unáninle
de todos los copropietarios. Ningún copropietario puede enajenar la cosa
común sin el consentimiento de todos. Esta prohibición no sólo se refiere
a la disposición jurídica, sino también a la disposición material.
2°-Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se
llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden
todos aquellos actos de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma,
substancia o destino.
Existe un acto de administración que no cae bajo esta regla, y consiste
en el arrendamiento de las cosas. El contrato de arrendamiento no puede
ejecutarse como acto de administración por la simple mayoría, la ley exige el
consentimiento de todos los copropietarios, aunque no sea acto de dominio.
De acuerdo con estos dos principios, para usar la cosa o ejecutar actos
de dominio se dispone que cada copropietario pueda servirse de ello
siempre y cuando no impida a los demás que usen la misma conforme
a su derecho. La ley determina que cuando no se ha fijado la participación
de los copropietarios. se reputa que cada uno tiene iguales derechos, salvo
prueba en contrario, es decir, es una presunción juris taotUl11.
Ennccccrus, ob. cit., pág. 548.
4.-FornJJls de IJI m!,ropiedacl.-L~IJ formas de la copropiedad pueden

clasificarse desde los siguientes puntos de vista:
lo.-Voluntarias y forzosas. 20.-Temporales y permanentes. 30.-
Reglamentadas y no reglamentadas. 40.-Sobre bienes determinados y
sobre un patrimonio o universalidad. So.-Por acto entre vivos y por
causa de muerte. 60.-Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un
acto jurídico.
l°-Copropiedades voluntarias y forzosas.-Existe un principio funda-
mental en esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión,
yen consecuencia no es válido el pacto por el cual los condueños se obligan
permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada con-
dueño el derecho de pedir la división cuando le plazca, a no ser que exista un
pacto estableciendo copropiedad temporal; en este caso debe respetarse el
término señalado.
Hay bienes que por su naturaleza no pueden dividirse o no admiten
cómoda división en virtud de que perderían valor al dividirse. En estos
casos el modo de terminar el estado de copropiedad consiste en la venta
que de común acuerdo pueda llevarse a cabo y a falta de acuerdo será
necesaria la intervención judicial. Artículos 939 y 940.
118 =MPENDIO DE DERECHO OVIL
Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza

de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la
venta, de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que
impone la propia naturaleza.
Esto ocurre cuando los diferentes pisos de una casa penenecen a distin-
tas personas en plena propiedad. Se crea una copropiedad con respecto a
las cosas comunes: entrada, patios, escaleras, cimientos, azoteas, servicios
de! inmueble (agua, drenaje, etc.). Cada propietario es dueño de un piso
y no hay, por consiguiente, en cuanto a cada piso, copropiedad; pero
necesariamente hay cienas cosas comunes al edificio que tienen que ser
objeto de una copropiedad forzosa. Este caso es raro, pero puede darse
en una herencia cuando el testador deja a cada legatario la propiedad
sobre un piso determinado en un edificio.
No hay manera de terminar esta indivisión respecto de las cosas
comunes, porque no podrían venderse independientemente de! edificio.
Tampoco puede obligarse a los distintos dueños de los pisos a que vendan
a una persona determinada, pues no hay ley que lo estatuya ni razón
para consolidar el dominio en una sola persona, obligando a los demás
a vender, de manera que por la naturaleza de las cosas la copropiedad se
impone en forma forzosa y no hay manera de salir de ella, como no sea
con el consentimiento unánime de todos los dueños de los pisos, para
vender a un tercero o a alguno de ellos la totalidad.
Otro caso es e! de la pared medianera. Esta crea una copropiedad
forzosa porque no puede ser ni objeto de división material, ni hay proce-
dimiento alguno para obligar a uno de los dueños -¡¡ vender al- otro.
2°-Copropiedades temporales y permanentes.-Toda copropiedad
ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria.
Excepcionalmente puede ser permanente, cuando sea forzosa.
3°-Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.-Las regla-
mentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organiza-
ción de! legislador, tomando en cuenta cienas características y conflictos
que pueden presentarse, dada SU naturaleza. Tenemos, por ejemplo, la copro-
piedad que nace de la herencia.
Otras copropiedades reglamentadas son las forzosas, como la media-
nería, la copropiedad sobre los bienes comunes cuando los distintos pisos
de una casa penenecen a diferentes personas.
4°-Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimo-
nio o universalidad.-Generalmente la copropiedad recae sobre un bien
o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un
patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad
hereditaria. Los herederos tienen una pane alícuota, con valor positivo
y negativo, porque tienen una pane proporcional en el haber hereditario.
Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial

de comprender bienes, derechos y obligaciones.
En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que
recae sobre una cosa o un derecho, la parte alícuota se refiere siempre a
un valor positivo y estimable en dinero para incluirse en el activo del
copropietario. En cambio, la parte alícuota del heredero puede llegar a
tener un valor nulo sí el pasivo es igual o superior al activo.
5"-Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte.- La
copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un
contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma pres-
cripción. Ordinariamente la copropiedad se origina por contrato es decir,
por un acto jurídico; pero también puede establecerse por un hecho jurí-
dico en la accesión, cuando se mezclan o confunden diferentes cosas.
Puede también nacer de la prescripión, que tiene características de
hecho y de acto jurídico. De hecho, en cuanto a la detentación de la cosa,
al poder físico que se ejerce sobre un bien; y de acto jurídico en cuanto a
la intención de poseer con ánimo de dominio.
También la copropiedad puede originarse por causa de muerte, que
es el caso que ocurre en el intestado o sucesión legítima y en el de la
copropiedad nacida por testamento.
6°-Atendiendo a la fuente, también indicábamos que la copropiedad
puede reconocer como causa un hecho jurídico o un acto jurídico. Las que
reconocen como causa un hecho jurídico son las que se originan por
ocupación, accesión o prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son
las que se crean por contrato, por testamento, o por acto unilateral.
5.-eopropiedadesfOlzosas.- Ya indicamos que las copropiedades forzosas
son las que por la naturaleza misma de las cosas implican un condominio
permanente, del cual no puede salir por no existir procedimiento ni
posibilidad física o jurídica de terminar con la indivisión.
Citábamos como formas de copropiedad forzosa la medianería y el
hecho de que diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos dueños,
lo que originaría un condominio del conjunto de cosas comunes al edificio.
a) Medianería.-Hay medianería cuando una pared, zanja o seto dividen
dos predios y no puede establecerse a quién pertenecen, de tal suerte que se
presume que son comunes y pertenecen proindiviso a los dueños de ambos
predios.
Tres hipótesis pueden presentarse: o hay constancia de quién fabricó
la pared, de quién hizo la zanja o seto, en cuyo caso no existe la media-
nería; o bien, hay pruebas de que ambas partes construyeron la pared o
hicieron la zanja o seto en el terreno limítrofe de los predios, en cuyo
caso existe la olcdianería; 0, íinalmente, no hay prueba ni en uno ni en
otro sentido, de tal manera que es necesario presumir, ante la duda, un

estado de copropiedad; pero esta presunción Se rige por ciertos signos
exteriores que pueden establecerse y que determinan la copropiedad, se·
gún veremos después, o una situación contraria, si los signos exteriores,
aun en el caso de duda, permiten inferir que la pared, zanja o seto
pertenecen sólo a uno de los propietarios.
En e! Código Civil vigente la medianería constituye una forma
de copropiedad. Bajo e! anterior la medianeria se estimaba como una
forma de servidumbre. La clasificación CCrrecta es la del código actual.
No puede existir servidumbre en el caso de la medianería, porque
toda servidumbre supone dos predios, uno dominante y otro sirviente;
además, e! predio sirviente reporta ciertas cargas o gravámenes en favor
del dominante, de manera que hay utilidad exclusiva para un predio, y
gravamen para e! otro. En la medianería, el muro, la zanja o el seto no
constituyen dos pred ios. Podría decirse que los propietarios de los pre-
dios colindantes establecen la servidumbre con relación a la medianería;
pero no encontramos el otro aspecto, o sea el provecho de un predio y
el gravamen para el otro. Justamente la mediaoería se caracteriza por
conferir derechos iguales a los propietarios de los predios colindaotes,
y no hay provecho exclusivo en favor de uno y gravámenes a cargo de!
otro, sino obligaciones correlativas y bajo un plano de estricta reciprocidad.
Los copropietarios tienen los mismos derechos, para aprovechar el
mura divisorio, la zanja o la cerca, derechos que se refieren tanto al uso
para apoyar sus construcciones, o para ejecutar toda- clase de obras que
no impliquen una alteración en la cosa objeto de copropiedad. Así como
en la copropiedad ordinaria se prohibe a los copropietarios ejecutar ac-
tos de dominio tanto desde e! punto de vista jurídico por la enajenación,
como material, por la alteración o transformación de la cosa, para la
medianería también se prohibe a los copropietarios ejecutar actos mate-
riales que puedan o afectar la estabilidad del muro medianero, o bien
alterarlo violando los derechos del otro copropietario.
Por tanto, no pueden abrirse huecos o ventanas en las paredes me-
dianeras, ni ejecutarse obras que alteren o pongan en peligro la esta-
bilidad de la pared divisoria.
En la medianería existe otra modalidad que da un derecho especial
a los copropietarios para elevar el muro medianero a efecto de adquirir
la propiedad privada sobre la parte que se haya elevado.
Cada copropietario puede elevar la pared medianera, pues no hay
restricción en el ejercicio de este derecho. El primero que lo ejecute ten-
drá el derecho preferente; pero si el ejercicio de esta facultad se hace
única y exclusivamente para perjudicar al otro copropietario, ya sea res-
tándole luz O sol, por ejemplo, y no hay utilidad que justifique la eleva-
ción del muro medianero, se considerará este uso como ilícito y estará
obligado entonces el copropietario a reponer las cosas a su estado pri-
mitivo.
El copropietario perjudicado con la elevación del muro tendrá dos
acciones: tanto la acción general para impedir el uso abusivo de un de·
recho, que se confiere a todo perjudicado, como la acción especial que
le otorga la posesión, para recurrir al interdicto de obra nueva y eVItar
el daño que pueda causársele simplementc en su carácter de poseedor
y no como propietario.
Este derecho de elevar el muro medianero queda compcnsado res-
pecto al otro copropietario con la facultad que tiene en cualquier mO'
mento de adquirir la copropiedad, indemnizando al que levantó la pared
la parte correspondiente.
En el caso Je copropiedaJ establecida mediante presunción, la ley
toma en cuenta signos exteriores CJuc hacen presumir la copropiedad. o
bien que puedan Jestruir esa presunción. (Véase los Arts. 953 y 954).
La medianería constituye una copropiedad forzosa, en virtud de que
no existe procedimiento alguno para dar fin a la misma, como en la
copropiedad voluntaria. Sólo un caso fortuito o Je fuerza mayor CJue
destruyera la pared medianera podrb dar término a ella. No podría
hacerse la venta, porque el muro divisorio. independiente de los predios
colindantes, 00 tiene valor ni podría ser adCJuiridu por un tercero. Podría
un copropietario vendcr su parte alícuota al otro, para que consolidara
la propieJaJ sobre el muro; pero no es una venta forzosa; en cambio,
en la copropiedad orJinaria cualquiera de los copropietarios puede pedir,
si no es posible CJue se haga la división, que se haga la venta, y el juez
la acordará si no hay otro medio de extinguir la copropiedad. Esta venta
se impone a todos los copropietarios, r es posible porque la cosa en su
totalidad puede pasar a tercero.
b) Cupropiedad forzosa cuanJo los diferentes pisos de una casa
pertenecen a distintas personas.-Es necesario distinguir esta situación,
de la copropiedad que se tenga sobre un edificio. En el primer caso, o
sea cuanJo hay copropiedaJ forzosa, cada uno de los pisos pertenece
cn pleno Jominio a los distintos interesados. Respecro de ellos no har
copropiedad; pero existen ciertos bienes cumunes indispensables para el
uso de los mismos, CJue sí engendran una copropiedaJ forzosa.
En cambio. cuando todo el edificio en su totalidad es materia de
copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte alícuota
sobre todas y cada una de las cosas CJtle integran la construcción.
En la copropiedad forzosa. aun cuando existe el dominio exclusivo
en favor ele distintas persona, sobre diferentes pisos, hay un conjunto

de bienes que SOn comunes. Desde luego, el terreno sobre el cual se ha
consrruido el edificio. Esto se aprecia fácilmente si el edificio es demo-
lido, o si por caso fortuito o fuerza mayor ocurre la destrucción del
mismo; los copropietarios de las cosas comunes tendrán desde luego de·
recho a una participación sobre el terreno.
En el caso de expropiación, se tendrá que indemnizar no sólo en
proporción al valor de cada piso, sino en proporción al valor del terreno;
habrá que hacer dos avalúos: uno del terreno y otro de la construcción.
También ocurre en el caso de incendio, cuando la finca se encuen-
tra asegurada: el precio o importe del seguro, tendrá que repartirse en la
misma forma que el de la expropiación, a no ser que la compal']a ase-
guradora únicamente cubra el valor del edificio y en lances se establezca
una copropiedad sobre el terreno.
Además del terreno, los cimientos, las paredes maestras, los tejados,
los patios, las entradas, ¡as escaleras y todos los servicios comunes del
edificio (agua, drenaje, etc.), son de propiedad común y en cuanto a
los cimientos, no podrán ejecutarse obras por ninguno de los propieta-
rios de los pisos, que afecten la estabilidad del edificio. El propietario
del piso bajo, por ejemplo, no podrá consfruir sótanos, ni e! del último
piso podrá construir un piso más, porque podria afectar la estabilidad
de la construcción. No podrán arrendarse los patios, las entradas, por un
copropietario. Este acto de administración debe consentirse por todos.
Ninguno de los copropietarios podrá usar exclusivamente estos bienes.
comunes, por ejemplo, posesionándose de los patios o entradas.
El Código Civil reglamenta esta forma de copropiedad refiriéndose
principalmente a las obligaciones que engendra para la conservación y
mantenimiento de las cosas comunes.
En esta forma de copropiedad tampoco hay manera de terminar la
indivisión de las cosas comunes,' como no sea por un caso fortuito que
implique la demolición de! edificio, o por la expropiación del mismo.
Puede llegarse, mediante el acuerdo de todos, a la venta del edificio;
pero éste es un procedimiento voluntario que no puede exigirse. No po-
drán venderse las cosas comunes, porque no tienen valor independiente-
mente consideradas, ni hay posibilidad física de desligarse del edificio;
tampoco podría obligarse a los distintos copropietarios que vendieren en
favor de uno de ellos para mnsolidar la propiedad, pues esto sería rom-
per con el principio de equidad.
Enneccerus, ob. cit., págs. 553 r 554.
CAPITULO 111
USUFRUCTO, Uso y HABITACiÓN
l.-Definición del uJ1Jfru<"lo.-E1 usufructo es un derecho real, tem-

poral, por naturaleza vitalicio, para usar j' disfrutar de los bienes ajenos
sin alterar su forma ni substancia,
lbuJry·LM3ntincrit" Précis de Deoit Civil, t. 1.
Colin et Capit.ll1t, Cours Elémentlire de Droit Civil Fran~ais) t. 1I, vol. 11.
Planioi. Tratado Elemental Jo Derecho Civil, Tradut, Cajjca, Puebla, tomo
rclatiyo a los "Bienes",
Planiol y Ripcrt, Tratado Prdetico de Derecho Civil Fr:lncés, t. ]11.
Ruggicro. Instituciones de Ocrccho Civil, t. J.
Diego. Curso Elemental dI:' Derecho Civil, t. I.
Manresa, Comentarios al Código Civil Español, t. IV.
$;í.nchez Román, Estudios de Derecho Civil, t. nI.
Val\'crdc. Derecho Civil Español, t. H.
Ortolan, Explicación HIstórica de la:- Institucion<:s del Emperador Justinia~
no, t. 1.
Lafaille. Derecho Civil, t. IV.
C.lstán Tobe:ñas, Derecho Civil Español Común y Foral, t. JI.
Ennecccrus, Kipp y Wolff, Derecho de CosJ.s, Tlatado de DNecho Civil,
t. III.
"El usufructo es el derecho de usar de las cosas de otro, y de percibir
sus frutos sin alterar la "Israncia de ellas; porque es un derecho sobre un
cuerpo, y si el cuerpo se destruye, queda necesariamente destruido el
derecho.
El usufructo, que es la más importante de todas las servidumbres
personales, se trata con mucha extensión en el Digesto. Los comerrtado-
res de Cayo. las reglas de Ulpiano y las sentencias de Paulo, nos pre-
sentan también pasajes relativos a él: por último, los fragmentos del
Derecho Romano descubiertos por M. Ma'i en la biblioteca del Vaticano
contienen un título relativo a esta materia.
Son notables en la definición que Ja nuestro texto las palabras
utendi y fruendi. que inJican t"Jos los derechos que comprende el usu-
fructo (el uso y los frutos); las palabras rebns alienis, porque el usufructo
no puede existir sino sobre las cosas de otro (nemini res sua servit); y
en fin, las expresiones salva rerum substantia, que están tomadas en dos
diferentes sentidos. En efecto, algunos jurisconsultos las consideran como
relativas a la duración del uSllfructo, V las traducen de este modo: El
derecho de usar y de disfrutar mientr;s dura la sustancia; otros, como
relativas a los derechos del usufructuario, y las traducen así: El derecho
de usar y de disfrutar. '. sin alterar la sustancia. Esta última interpreta-
ción me parece la preferible y que debo adoptar; las palabras de texto.

en mi dictamen. son casi equivalentes a ésta.s: Jus utendi, fruendi, sed
non abutendi.
[1 dominio. en oposiciúil al usufructo CJue ha sido separado de él,
se Barna con frecuencia entre los romóinos oLIda propictas, y en francés
nue propriété". (Ortolan. Explicación Histórica de las Instituciones del
Emperador Justiniano. t. 1, págs. 390 )' 391).
Héetor Lafaillc, Derecho Civil, t. IV, Tratado de los Derechos Reales, vol.
11, Ediar, Buenos Aires, 194.1, pág. 402.
En el usufructo encontramos que las relaciones jurídicas que se
originan son de dos órdenes: l.-Relaciones jurídicas entre el usufruc·
tuario, titular del derecho real, y un sujeto pasivo indeterminado -todo
el mundo- que tiene una obligación de no hacer, de abstenerse de eje.
cutar actos que perturben o que impidan el ejercicio del derecho real
de usufructo; y H.-Relaciones jurídicas entre el usufructuario y el
dueño de la cosa o nudo propietario, como sujeto pasivo determinado.
Ya veremos al hacer el estudio de los derechos y obligaciones del usu-
fructuario y del nudo propietario, cuáles son estas relaciones jurídicas
concretas: basta por el momento indicar que en el usufructo, como de-
recho real. la situación se complica por cuanto que ya existen dos su-
jetos pasivos, uno determinado y otro indeterminado.
Por virtud de este derecho real. temporal y vitalicio, se usa y disfruta
de los bienes ajenos SJn alterar su forma ni substancia. Aquí ya se deter-
mina el contenido de este derecho real, como un elemento específico de
la definición, para distinguirlo de los demás, fijando como contenido del
mismo, el poder de usar y disfrutar de las cosas ajenas, sin alterar su
forma ni substancia.
José Castán Tabeñas, Derecho Civil Español Común y Foral, t. III Madrid,
1941. págs. 227 y 228.
lafaille, ab. cit., t. IV, pág. 403.
Rojina Villegas, Derecho Civil Mexicano, t. III, vol. J, págs.
El Código vigente en su artículo 980 precisa la naturaleza real y

temporal del derecho, pero olvida una parte esencial al no decir que
por virtud del usufructo no puede alterarse ni la forma ni la substancia
de los bienes. Dice así: "El usufructo es el derecho real y temporal de
disfrutar de los bienes ajenos....
2.-Cosas stlsceptibles de tlStlfrtlcIO.-El usufructo puede recaer so-
bre toda el ase de bienes, tanto muebles como inmuebles, corporales e
incorporales. Por consiguiente, el usufructo se constituye no sólo sobre
las cosas sino sobre los derechos también, o sea, bienes incorporales.
BIENES. DERECHOS REALES' Y SUCESIONES 125
El usufructo recae sobre derechos tanto reales como personales.

Cuando el usufructo se constituye sobre cosas materiales, se ejerce
por la apropiación que hace el usufructuario de los fmtos o productos
de la cosa. Cuando e! usufructo recae sobre derechos, se ejerce por la
apropiación que hace el usufructuario de los beneficies económicos que
el mismo derecho traiga consigo.
Lafaillc, ob. cit., t. IV, págs. 417 Y 418.
Distinción de los usufructos según la extensión de su objeto.-Los
usufructos pueden ser de dos clases: A título particular y a título uni-
versal. Se llama usufructo a título particular cuando se constituye sobre
cosa determinada, mueble o inmueble, corporal o incorporal. Se llama
usufructo a título universal cuando Se constituye sobre una universalidad
de hecho o de derecho o sobre una parte alícuota de la misma. Esto
ocurre generalmente cuando se confiere por testamento el usufmcto
a favor de todos los bienes de la sucesión. Entonces tenemos un usufruc-
to constituido a títulu universal; comprende todo el patrimonio del autor
de la sucesión. La nuda propiedad, o sea el dominio en cuanto a jus
abutendi, se reserva a Jos demás herederos. También puede suceder
que se aplique a parte alícuota, cuando a dos o más personas se les deja
todo el usufructo de un patrimonio por virtud de la herencia. No es
necesario que comprenda la totalidad del patrimonio, basta con 'lile sea
una parte alícuota.
3.-Modos de crear o cOJlJliluir el uJ"fmclo.-Son cinco las for-
mas constitutivas del usufructo: l.-Por contrato; H.-Por testamento;
"l.-Por acto unilateral; IV.-Por ley y V.-Por prescripción. Estas
formas se desprenden de! artículo 981.
a) Contrato.-La forma más habitual de constituir el usufructo es
por contrato; en el contrato se presentan dos aspectos: por constitución
directa o por retención. Por constitución directa cuando se enajena a
una persona el usufructo; por retención cuando e! dueño de la cosa
simplemente dispone de ésta, es decir, transmite e! dominio, pero se
reserva el usufructo.
Ortolan, ob. cit., t. 1, pág. 396.
b) Testamento.-Por e! testamento puede constituirse el usufructo,
bien sea por transmisién del mismo por legado o por reserva del usu-
fructo universal a los herederos.
c) Por acto unilateral.-Por una declaración unibteral de volun-
tad también se puede constituir O transmitir e! usufructo, ya CJue el ar-
tículo 981 se refiere en general a la "voJuntad de! hombre".
d) Prescripci6n.-El usufructo puede adquirirse en la misma forma

en que se adquieren los bienes muebles o los inmuebles, por prescripción;
pero es necesario tener una posesión a título de usufructuario, de buena
fe, pacífica, continua y pública o bien, cuando falta el requisito de la
buena fe, tener una posesión por mayor tiempo; en uno y en otro caso
se adquiere el derecho real de usufructo.
Parece difícil suponer la hipótesis en la cual se adquiera por pres-
cripción el derecho real de usufructo, toda vez que si se está en posesión
de la cosa misma, es lógico que se adquiera la propiedad sobre el bien
y no simplemente el usufructo; sería absurdo que si el poseedor está
en condiciones de adquirir la totalidad de la cosa se conformara con
adquirir simplemente el usufructo. Sin embargo, la hipótesis se presenta
cuando aquel que entra en posesión de la cosa no lo hace a título de
dueño, sino simplemente a título de usufructuario, pero su título no es
suficiente, o bien se le transmitió el usufructo por persona que no tenía
capacidad por no ser propietaria de la cosa, en cuyo caso interesa al
poseedor de aquel derecho real de usufructo convalidar su título.
Ortolan, ob. cit., t. 1, pág. 397.
e) La ley.-La última forma de constitución del usufructo la tene·
mos en la ley. Esta forma se reconoce para aquellos que ejercen la, patria
potestad a efecto de que puedan tener la administración y la mitad del
usufructo sobre los bienes del que está sometido a ella y que no adquirió
por su trabajo.
4.-Formdlidades de publicidad del !/Sufruc/o.-El usufructo sobre
bienes raíces, como todo derecho real sobre inmuebles, debe inscribirse
en el Registro Público de la Propiedad para que sea oponible a tercero.
Si nace de testamento, los herederos son continuadores del testador y
a ellos los afecta el usufructo aun cuando no esté inscrito, es decir, si el
favorecido por el usufructo en el testamento no inscribe su derecho real,
no surtirá efectos contra tercero, pero sí contra los herederos, que son
los continuadores de la persona del autor de la sucesión. Cuando se cons-
tituye por contrato, surtirá efectos en contra del contratante, o sea del
que tiene la nuda propiedad, pero no contra los demás, si no se inscribe
este derecho.
El artículo 3005 del Código Civil vigente estatuye: Sólo se regis-
trarán:
l.-Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros, docu-
mentos auténticos;
H.-Las resoluciones y providencias judiciales que consten de ma·
nera auténtica;
IH.-Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con

arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia
de que el notario, el registrador, el corredor público o el Juez compe-
tente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de
las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados
funcionarios y llevar impreso el sello respectivo.
Art. 3007.-"Los documentos que conforme a este código sean
registrables y no se registren, no producirán efectos en perjuicio de
tercero". De esta suerte, para que el usufructuario pueda hacer valer su
acción real como acción persecutoria de la cosa en contra de un tercero,
necesita tener inscrito su derecho real de usufructo, de otra manera el
tercero detentador, opondrá la excepción que consagra el artículo 3005.
S.-Modalidades de la constitución del usufructo.-EI usufructo puede
constituirse pura y simplemente; es decir, sin sujetarlo a ninguna con-
dición, carga o término.
Otra de las modalidades que puede revestir el usufructo se presenta
cuando es constituido en favor de varias personas en forma sucesiva o
simultánea. Cuando se constituye a favor de varias personas sucesivamente,
quiere decir que a la muerte de cada uno de los usufructuarios en el
orden establecido, entrará el otro en el goce del derecho.
Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas conjun-
tamente, quiere decir que todas entran a disfrutar en una parte alícuota
del usufructo. La muerte de un usufructuario no acrece la porción de
íos demás si no se ha establecido expresamente. La parte alícuota del usu-
fructuario muerto pasa a favor del dueño.
6.-Límite de la duración del usufructo constituido en favor de personas
morales.-El usufructo a favor de una persona física dura el tiempo que
ésta viva, es decir, es por naturaleza vitalicio, a no ser que se haya fijado
en el título constitutivo, un término inferior.
Tratándose de personas morales se fija por nuestra ley un término
máximo de duración de veinte años y si la persona jurídica se extingue
antes de este término, el usufructo también se extinguirá.
7.-Capacidad.-Para que una persona moral pueda adquirir el dere-
cho real de usufructo, necesita tener capacidad para adquirir o disfrutar
bienes raíces, cuando este derecho recae sobre inmuebles. La Constitu-
ción en su artículo 27 fija diversas incapacidades tanto para la adquisición
del dominio como para la adquisición de derechos reales sobre inmuebles;
una incapacidad se decreta para todo género de sociedades extranjeras, que
no pueden adquirir inmuebles dentro del territorio nacional; una segunda
incapacidad absoluta se crea también para los extranjeros en la zona
prohibida. Esta incapacidad consiste en negarles aptitud para adquirir el

dominio directo sobre tierras yaguas en una faja de cien kilómetros a
lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas. Esta prohibición
es absoluta; en cambio, existe una prohibición relativa para los inmuebles
comprendidos fuera de esta zona en el territorio nacional, que pueden
ser adquiridos mediante permiso o autorización de la Secretaría de Rela-
ciones, después de que el extranjero renuncie, por lo que toca a ese bien
a su nacionalidad y a la protección de su gobierno.
Las sociedades mexicanas tienen también limitaciones, fijándose a las
instituciones de crédito y a las de beneficencia el límite de que sólo adquie-
ran en dominio o en ususfructo los bienes estrictamente necesarios para
su objeto. Las sociedades por acciones no podrán adquirir fincas rústicas, y
por consiguiente, tener el usufructo sobre las mismas, si van a dedicarlas a
la agricultura. Si la finca rústica se dedica a una explotación minera, petro-
lera o industrial, el Gobierno Federal podrá conceder o no el permiso,
para la constitución del dominio o del usufructo en favor de una de estas
sociedades por acciones.
IV. Las sociedades mercantiles por acciones podrán ser propietarias
de terrenos rústicos pero únicamente en la extensión que sea necesaria
para el cumplimiento de su objeto.
En ningún caso las sociedades de esta clase podrán tener en propie-
dad tierras dedicadas a actividades agrícolas, ganaderas o forestales en
mayor extensión que la respectiva equivalente a veinticinco veces los
límites señalados en la fracción XV de este artículo. La ley reglamentaria
regulará la estructura de capital y el número mínimo de socios de estas
sociedades, a efecto de que las tierras propiedad de la sociedad no exce-
dan en relación con cada socio los límites de la pequeña propiedad. En este
caso, toda propiedad accionaria individual, correspondiente a terrenos
rústicos, será acumulable para efectos de cómputo. Asimismo, la ley seña-
lará las condiciones para la participación extranjera en dichas sociedades.
La propia ley establecerá los medios de registro y control necesarios
para el cumplimiento de lo dispuesto por esta fracción.
B.-Derechos del usufrucruario.-Estudiaremos sus acciones y derechos:
a) Acciones del usufructuario.-El usufructuario tiene tres clases de
acciones: l.-Reales; lI.-Personales, y IlI.-Posesorias.
Estas acciones del usufructuario se dan tomando en cuenta el título
constitutivo y la persona contra la cual se ejerzan. El usufructuario tiene
una acción personal cuando su usufructo deriva de testamento de acto
jurídico unilateral o de contrato y ejercita la acción en contra del dueño,
o de los herederos. En estos casos las relaciones nacen de UI1 acto jurídico
entre partes determinadas.
La acción real se confiere al usufructuario en contra de cualquier tercero

detcntador de la cosa. Existe na sólo en el usufructo por testamcnto o
por contrato, sino tan1bién en el nacido por la ley y por la prescripción;
tiene por objeto perseguir la cosa en manos de cualquiera persona que
la detente a efecto de que se ponga en posesión al usufructuario.
Finalmente, las acciones posesorias comprenden los interdictos para
bienes raíces que pueden usar el usufructuario, como cualquier poseedor:
interdictos de retener, de recuperar, de obra nueva y de obra peligrosa.
Las acciones posesorias definitivas, es decir, en las que discute la calidad
de la posesión, quedan comprendidas en las acciones reales, supuesto que por
la acción confesorio el usufructuario exige la posesión definitiva de la cosa
y logra que se la entregue el que la está detentando, inclusive el dueño que
por virtud del contrato está obligado a entregar la cosa. En el Código de Proce-
dimientos Civiles vigente se rcconoce esta acción confesoria a! hablar de las
acciones confesorios en general, que se refieren a las servidumbres y a! usufructo.
b) El usufructuario tiene un derecho de uso sobre la cosa.-EI uso
significa el aprovechamiento de la cosa sin alterar su forma ni substancia;
no implica, por lo tanto, el acto de disposición materia! mediante el con-
sumo, ni el acto de disposición jurídica mediante la venta. La misma
defmición del usufructo precisa que al gozarse de las cosas ajenas no se
podrá alterar su forma ni substancia.
El uso se extiende a todas la cosas que se adquieran por accesión.
Ortol.n, ob. cit., t. 1, págs. 391 Y 392.
c) El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos naturales, civiles
c industriales.-En esto radica principalmente la naturaleza específica del
usufructo y lo distingue del derecho rcal de uso, en el cual el usuario
no tiene el goce o sea la facultad de percibir los frutos; el usuario sólo
puede percibir los frutos necesarios para él y para su familia, pero no puede
comerciar con dichos frutos.
Castán Tabeñas, ob. cit., t. II. págs. 232 Y 233.
9.-Facultades del usufructuario respecto a la cosa o a su derecho.-El ar-
tículo 1002 dispone: "El usufructuario pucde gozar por sí mismo de la cosa
usufructUada. Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo;
pero todos los contratOs que celebr~ como usufructuario terminarán con
el usufructo". Analizaremos las distintas facultades que confiere este artículo.
Castán Tabeñas, ob. cit., t. n, pág. 253.
El primer caso a que se refiere el precepto: "el usufructuario puede
gozar por sí mismo de la cosa usufructuada", implica el ejercicio normal
del usufructo en forma directa por su titular.
i 10 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
Arrendamiento.-El segundo caso se rcfiere a la facultad que tiene el

usufructuario para arrendar su derecho y la cosa usufructuada; tanto en
lo relativo a muebles como a inmuebles, el usufructuario tiene este dere-
cho; nuestro legislador no lo limita, como acontece en el derecho fran-
cés, para el arrendamiento de inmuebles, únicamente. Habla en general
de las facultades de arrendar. Los arrendamientos que lleve a cabo el usufruc-
tuario terminarán al extinguirse el usufructo. El arrendatario deberá, por
consiguiente, entregar la cosa al extinguirse el usufructo al nudo pro-
pietario. No podrá el arrendatario oponerle su derecho derivado del
arrcndan1iento, sólo tendrá una acción por daños y perjuicios en contra
del usufructuario si ocultó éste el término del usufructo ° su carácter de
usufructuario. (Artículo 2493).
Lafaille, ob. cit., t. IV, pág. 426.
Cuando se constituye el usufructo, el usufructuario sí debe respetar los
arrendanuentos existentes. Esto es evidente. supuesto que el usufructuario
recibe la cosa en el luismo estado en que la tenía el dueño, y por consi-
guiente, debe respetar no sólo el arrendamiento concertado anteriormente,
sino cualquier graval11en real, servidumbre, hipoteca, que anteriormen-
te existiere sobre la cosa; lnás aún, si en los Casos de venta el comprador
debe respetar los arrendamien tos anteriores, cuando se constiruye un usu-
fructo, por mayoría de razón deben respetarse esos arrendamientos.
Enajenación.-AdcrnáB de esta facultad de arrendar, el usufructuario puede
enajenar su misl110 derecho de usufructo. Esta es una enajenación natural-
mente condicionada a la existencia del derecho que se enajena. Si el usu-
fructo por definición es ternporal y generalmente vitalicio, cuando no se fija
un plazo, lógicmnentc el enajenarse Se adquiere un derecho también tem-
poral, que se habrá de extinguir cuando lermine la vida del usufructuario.
Lafaille, ob. cit., t. 1V, págs. 427 Y 428.
Gravamen.-Puede también el usufructuario gravar su derecho de
usufructo: las formas jurídicas para gravar el derecho de usufructo consis-
ten en la hipoteca, en la constitución de un nuevo USUfluctO, en la prenda,
etc. La hipoteca del usufructo se refiere exclusivamente a los frutos.
Es un gravamen qu'e termina al extinguirse el usufructo.
])entro de las facultades jurídicas que tiene el usufructuario, no se
encuentra, C01110 es natural, la de enajenar la cosa usufructuada. Simple-
mente la de gozada directamente, es decir, por sí, o por medio de otro,
substituyéndolo en el uso. Como el usufructo sólo da el jus utcndi y el
jus frucndi, lógicamente el usufructuario no tiene el derecho de enajenar;
sin cmbargo, esta regla general tiene las excepciones que henlOS visto
para· el cuasi-usufructo, o sca el que constituye sobre cosas consumibles.
Este cuasi-usufructo otorga al usufructuario la facultad de consumir y, por

consiguiente, de enajenar. También cuando el usufnlcto se constituye sobre
un fundo mercantil, el usufnlctuario tiene, para cumplir con el fm del usu-
fructo, que es la explotación del fundo, la facultad de vender las mereancias.
10-Obligaciones del usufructuario.-Las obligaciones del usufnlctuario
deben dividirse en tres momentos importantes:
L-Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo.
n.-Obligaciones durante el disfnlte.
nI.-Obligaciones a la extinción del usufructo.
Las obligaciones del primer gmpo son dos fundamentales: a).-Formu-
lar un inventario. haciendo tasar los muebles y el estado de los inmuebles;
y b).-Otorgar fianza para responder de que disfrutará de la cosa con mode-
ración, dice el Código vigente, o como buen padre de familia, como
decia el Código anterior, indemnizando por los daños o deterioros que sufra
la cosa. Estas obligaciones son anteriores a la entrega; si no se cumplen,
el nudo propietario no tendrá obligación de entregar la cosa mientras no
se haga el inventario y se otorgue la fianza.
Las obligaciones durante el usufructo son consecuencia de la forma
como debe el usufnlctuario usar de la cosa; como buen padre de familia
o, como dice el Código vigente, con lnoderación.
De este principio se derivan las siguientes obligaciones durante el usufructo.
"1o.-Conservar la cosa.-En la conservación existen obligaciones de
reparar a cargo del usufructuario si es el usufructo gratuito, o a cargo
del propietario si es a titulo oneroso.
20.-0bligación de destinar la cosa al uso convenido, o a falta de con-
venio, a aquel que por su naturaleza sea propio destinarla.
30.-Dar noticia al propietario de toda perturbación (sin perjuicio
de que el usufructuario pueda como poseedor entablar los interdictos de
retener o de recuperar), apercibido de responder de los daños y perjui-
cios si no da dicho aviso.
40.-Responder de las cargas usufructuarias.
El tercer grupo comprende dos obligaciones principales: l.-Restituir
la cosa; n.-Responder de los deterioros, daños o perjuicios que se le hayan
causado por culpa del usufructuario.
ll.-Obligaciones del nudo propietario.-Precisaremos la situación
juridica que guarda el nudo propietario y las obligaciones que por virtud
del usufructo se le imponen.
El jus abutendi, que correspnnde al propietario, no se afecta por
virtud del usufructo. Por consiguiente, el dueño puede ejecutar los actos
de dominio, tales caíno vender, hipotecar, constituir servidumbres; pero
todos estos actos de dominio na pueden perjudicar los dcrcchos del usu-
fructuario; si se ejecuta una venta, cl comprador no entrará en posesión
de la cosa SIDO al extinguirse el usufructo y bajo esa condición debe

adquirir.
En cuanto al jus abutendi y con la explicación anterior, no existe
limitación por parte de! dueño de la cosa, pero en cuanto al jus utendi
y al jus fruendi, que por virtud de! usufructo se transmiten al usufruc-
tuario, encontramos una serie de restricciones al dominio y de obligacio-
nes impuestas al propietario, que tienen por origen un gravamen real
impuesto sobre la cosa y que, por consiguiente, pesan sobre la propiedad,
sobre la cosa misma, a pesar de que haya una transmisión de! dominio.
Esto demuestra que no son obligaciones personales de! dueño en su
carácter de contratante (cuando el usufructo se constituye por contrato),
sino que son obligaciones reales que gravan la cosa a pesar de que cam-
bie la persona misma del propietario. Supongamos, cuando se vende la
cosa dada en usufructo, es el nuevo propietario, e! que responde de todas
esas cargas reales que vamos a estudiar. En esto difiere la situación que
guarda e! nudo propietario como responsable de obligaciones reales, de
la que guardaría un arrendador, un comodante por virtud de las obli-
gaciones personales nacidas de! contrato de arrendamiento o de comodato.
PIaniol, Tratado Elemental de Derecho Civil, Los Bienes, págs. 450 y 451.
Las obligaciones reales que gravan la propiedad y que, por consi-

guiente, se imponen a todo dueño, cualquiera que sea, son las siguientes:
lo.-Entregar la cosa con todas sus accesiones y en estado .de servir
para el uso convenido o, a falta de convenio, para su destino O natura-
leza. Esta obligación existe, siempre y cuando el usufructuario haga el
inventario y otorgue fianza.
20.--Conservar la cosa en estado de servir para e! uso convenido,
obligación que hemos visto que sólo se impone al propietario cuando el
usufructo es a título oneroso; si es a título gratuito, la obligación de
conservar, reparando la cosa, corresponde al usufructuario.
30.-No intervenir ni en alguna forma embarazar O perjudicar el
uso O' disfrute de la cosa; obligación de no hacer que corresponde al pro·
pietario y que simplemente consiste en abstenerse de ejecutar actos que
en alguna forma puedan impedir e! ejercicio normal de! derecho de usu-
fructo. Esta obligación de no intervenir, de no hacer, tiene como excep-
ción la de ejecutar las reparaciones necesarias en el usufructo a título
oneroso y e! gratuito, si voluntariamente el dueño quiere ejecutarlas.
Cuando interviene el dueño para reparar la cosa, el usufructuario no pue~
de protestar por la perturbación que naturalmente tenga que sufrir, ni
tiene derecho tampoco a exigir una indemnización por el tiempo que
na use la cosa o que permanezca improductiva.
40.-Además, el propietario tiene como cuarta obligación la de ga-

rantizar e! uso y goce pacífico de la cosa, al usufructuario. Esto es una
consecuencia de toda enajenación onerosa; no sólo en e! usufructo, sino
siempre que se enajena una cosa o un derecho, el enajenante tiene la
obligación de garantizar e! uso y goce pacífico. El vendedor debe garan-
tizar su posesión pacífica al comprador. En el usufructo oneroso, como
existe una enajenación, está obligado e! dueño a garantizar a éste el
uso y goce pacífico de la cosa y, por consiguiente, responde de los actos
jurídicos de tercero y de sus actos jurídicos propios que impliquen pertur-
bación en el uso y goce de la cosa.
50.-Finalmente, e! propietario está obligado en el usufructo a tí-
tulo oneroso a responder de los daños y perjuicios que se causen al usu-
fructuario por vicios O defectos ocultos de la cosa usufructuada. También
ésta es una obligación propia del enajenante, en toda enajenación a título
oneroso, e! enajenante responde de los vicios ocultos de la cosa; comO
en e! usufructo existe la enajenación del derecho de goce, debe el pro-
pietario responder de esos vicios o defectos ocultos.
Este conjunto de obligaciones de! propietario tienen marcada seme-
janza COn las obligaciones que tiene el arrendador con respecto al arrenda-
tario, pero se distinguen en que en el arrendamiento el arrendador tiene
obligaciones de carácter personal, creadas por virtud de un contrato a
favor de! arrendatario; en cambio, en e! usufructo son cargas que, comO
hemos visto, afectan o gravan la cosa misma, de naturaleza real, indepen-
dientes de la persona del propietario, que existen a pesar de todo cambio
de propiedad.
12.-Formas de extinción del tlstl/melo.-EI usufructo se extingue

de las siguientes maneras:
a) Por muerte del usufructuario;
b) Por e! vencimiento del plazo que se establezca;
c) Por e! cumplimiento de la condición resolutoria que lo afecte;
d) Por consolidación, reuniéndose en una persona las calidades de
usufructuario y propietario;
e) Por renuncia de! usufructuario;
f) Por pérdida de la cosa;
g) Por prescripción;
h) Por revocación del derecho de! propietario constituyente cuan-
do siendo su dominio revocable llega el tiempo de la revocación;
i) Por no otorgarse la fianza en el usufructo a titulo gratuito.
Analizaremos separadamente cada una de las formas mencionadas.
a) Por muerte de! usufructuario.-Hemos dicho que por naturaleza,
el usufructo es vitalicio; se extingue por la muerte del usufructuario;

en conseOJencia, no es transmisible por herencia a sus herederos.
Cuando el usufructo se constituye a favor de personas morales, el
legislador ha fijado un plazo máximo de veinte años; el usufructo ter-
minará si la entidad se extingue antes de ese término. Naturalmente que
el usufructo puede constituirse por un plazo inferior, solamente se fija
el límite máximo.
b) Vencimiento del plazo.-La segunda causa de extinción consiste
en e! vencimiento del plazo prefijado para la duración elel usurrncto.
Puede señab.rsc un plazo para la uuración del usufructo, pero este plazo
se entiende siempre en el sentido de que si el cmfructu:lrio mucre antes
<le que se cumpla. se extinguirá el usufructo.
c) Cumplimiento de lu condición resolutoria.-Ya hemos dicho que
por condición se entiende un acontecimiento futuro de re~1i2ación incier-
ta; que las cOfldio;"nes pueden ser de dos clases: suspensivas o resoluto-
rias; que la condición suspensiva impide el nacimiento del derecho hasta
que se realiza y 'll!e la resolutoria lo extingue.
d) Consolidación.-Una cuarta forma de extinción del usufructo
consiste en la consolidación por la reunión en una sola persona de las
calidades de usufructuario y de propietario. Esta forma se presetita cuan-
do el usufructuario adquiere la nuda propiedad; naturalmente que debe
extinguirse el usufructo, ya que se convierte efl propietario y no puede
operarse el desmembramiento que supone el usufructo y que requiere
necesariamente dos personas, una con el jus ahutendi. y la otra con el jus
fmendi.
e) Prescripciút1 debida al no uso del ucrediO re]l de usufructo.-
En e! caso de! usufructo, si el titular no usa, no disfrutot de la cosa la
abandona, está reni.lnciando tácit:l.mente a su derecho. La prescripción
se funda en cste caso en el abandono, en 'lile no se ejerza durante cierto
tiempo el derecho de usufructo. Adem;ís, ese abandono debe ser conti-
nuo, si no Se interrumpe la prescripción..El usufructuario al cabo Je diez
años de no haber us~do su derec:lC en forma continua y total, lo perded.
El plazo de diez aiios se fija en virtud de que para los (USOS no especi-
ficados, el término mi.íximo de prescripción negati','a, en nuestro CóJigo
vigente, es de diez años, en el anterior era de ,".cinte, y este es un caso
no especificado.
Pbniol, ob. cit., Los Biones, poí);s. 463 j' -16·1.
El artículo 1038 dispone: "El usufructo se extingue: V.-Por pres-
cnpción conforme a lo prevenido respecto de los derechos re,,!es" y en
el capítulo de posesión se dice: "Art. 829: Se pierde la posesión de los
derechos cuando es imposible ejercitarlos o cuando no se ejercen por e!
!llENES. DERECHOS REALES Y SeCESIONES 135
tiempo <¡ue baste para <¡ue <¡ueden prescritos". Por consiguiente, se

pierde la posesión del derecho de usufructo y, además, se extingue el
usufructo cuando no se ejerce por el término de diez años, como plazo
de prescripción.
f) Renuncia.--La renuncia puede ser expresa o tácita. La renuncia
expresa puede hacerse consta'r en "" documento público o privado o bien
puede manifestar$e verbalmeote ante testi~os. La renllncia expresa puede
ser unilateral, es decir, simple dedaración dd usufructuario de c:ue re-
nuncia al derecho. o bilateral, establecida en un contrato con el propie-
tario. Cuando es bilateral puede ser onerosa o gratuita. es decir, se pueJe
renunciar merced a lIna contraprestación en dinero, bienes o servicios o
sin esa contraprestación. Cuando la renuncia es bibtcral }' ue
caní.cter
oneroso, en realidad equivale a lJila cesión de derechos, o sea a una venta,
y debe Ikmr las formalidades del contrato de comp",·vcnta.
Castún Tubeña$, ob. cit., t. 11, pág. 249.
g) Pérdida de la cosa.-EI perecimiento real o jurídico de la cosa,

extin5"e el usufructo. Ya sea por destrucci{lll material O p"rclue quede
fllera del comercio. ClIando la cosa es eXJ'ropiada, el US'.l(ruCto se subs·
tituye sobre un e<¡L1ivalente, por cU:lIlto <¡L1e como toda expropiación
trae consigo una indemnización, por lo menos tc:<'>ricamcnte, el usufruc-
tuario debe continuar ejerciendo su derecho sobre el valor C'Juivaicnte,
o sea la indemnización y el propietario puede substituir el bien expro-
!,iado por otro o pagar los réditos correspondientes al capital importe
ue la indemnización.
En nuestro derecho, el uSLlfructuario no recihe el capital, valor Je
la indemnización, sino los n\litos <¡lIC produzca ese capital, (ll:c es man¡,:-
jado por el propietario, otorgando fianza para responder de él.
La pérdida ,1<- la Cosa debe ser total para c:ue se extin,~a el usufn,,-,
tú;" por eonsiguientc :~i e5 una pérditla parcial, 5e cxtin.suc sl¡10 en p:trtc,
l
:I no ser que se haya cOllstituido sobre un edificio ('xclusiv:lmcnl'c. en

cuyo caso la pérdida no da derecho al usufructuario a gozar J;:·l t~~rr<:no
y Je los materiales. por ejemplo en (aso dc <I<-01olici,')I1, el! d (3S0 de
incendio. de destrucción por terremoto, etc. Pero si el usu[;ucto se ha
constituido sobrc un inmueble de! cual sólo forma parte el <:Jificio, por
eiemplo, sobre una finca rllstica la JcstruccüJ!l del edificio Bu extingue
l
el usufructo y éste se continuará cjcrcitanuu sobre <:i terreno. tanto en (

<¡lIe estaba el edificio corno en el excedente. En los c"sos de destrucción,
si vuelve a reconstruirse la cosa., se (onceJe la posibiliL:atl de que renalca
el usufructo, cosa <¡ue no se admite en el derecho frc.n·e",s. El usufruc-
. tuario, según <¡ue él haya reparado, reconstruido, o lo haya hecho e!
propietario, continuará gozando de! edificio y sólo tendrá derecho a in-

demnización si él reconstruyó. Si reconstruyó e! propietario, será a cargo
de éste e! valor de la reconstrucción. Esta forma de renacer e! derecho de
usufructo por reconstrucción de la cosa, Se admite en el artículo 1044.
Castán Tobeñas, ob. cit., t. I1, pág,. 248 Y 249.
h) Resolución o revocación del dominio.-Una octava forma de

extinción de! usufructo se refiere a la resolución o revocación de! domi-
nio, cuando éste es revocable. Por ejemplo, se compró una cosa bajo
condición resolutoria; e! dueño la da en usufructo; como e! dominio es
revocable, si se cumple la condición, existe la obligación de devolver la
COsa a su antiguo dueño y, por consiguiente, e! usufructo se extinguirá.
i) Falta de fianza.-Fülalmente, e! usufructo se extingue en los
casos en que no se otorga fianza si se trata de un usufructo a título gra-
tuito y e! constituyente no dispensó e! otorgamiento de la misma.
13.-Uso y habitacióll.-Caracteres generales.-Estos derechos rea-

les son también desmembraciones de la propiedad, de menor importan-
cia que e! usufructo. En realidad, e! uso constituye un usufructo parcial
o restringido dado que actualmente no se concreta al ejercicio exclusivo
del jus utendi, sino que faculta al usuario para percibir algunos frutos.
El usufructo, e! uso y la habitación Se denominaban antiguamente
servidumbres personales, por oposición a las servidumbres prediales o
reales. En la actualidad Se emp lea la denominación específica para cada
derecho: usufructo, uso O habitación. Para las servidumbres reales sim-
plemente se emplea e! término "servidumbres".
14.-Uso.-Podemos definir e! uso illdicando que es un derecho

real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar de los bienes ajenos
sin alterar su forma ni substancia, y de carácter intransmisible. Se dis-
tingue por consiguiente de! usufructo:
J.-En el contenido, que es restringido sólo para e! uso, y en algu-
nos casos para percibir ciertos frutos; y
n.-En e! carácter intransmisible, peculiar al uso y a la habitación,
que no existe en e! usufructo, porque, como hemos visto, e! usufructo
puede enajenarse, puede gravarse, puede transmitirse; en cambio, el usua-
rio o e! habituario no pueden transmitir- su derecho. Son personalísimos
en un doble aspecto, tanto porque se extinguen por la muerte, como
acontece con el usufructo, como porque se confieren exclusivamente to-
mando en cuenta la calidad de la persona, por amistad, parentesco, etc.,

y no pueden transmitirse a ninguna otra.
Precisadas estas distinciones entre el usufructo y el uso, las demás
características son iguales; se trata de un derecho real, temporal, por
naturaleza vitalicio (si no se establece lo contrario limitándolo a un
cierto tiempo); se ejerce sobre cosas ajenas; el usuario debe respetar
siempre la forma y substancia de la cosa, con mayor razón que en e! usu-
fructo. dada la limitación para aprovecharse de la misma, consistente
simplemente en el uso, es decir, en una forma permanente y constante
de utilizar la cosa que no altere la substancia de la I,';sma.
Ortol.n, ob. cit., t. J, págs. 404 y 405.
15.-Habilaciól1.-EI derecho real de. habitación en realidad es el

derecho de uso sobre una finca urbana para habitar gratuitamente algu-
nas piezas de una casa. No se distingue en rigor fuera de esta circuns-
tancia especialísima, en cuanto al co~tenido. pues también se trata de
un derecho real intransmisible, temporal, por naturaleza vitalicio, para
usar algunas piezas de una casa, sin alterar su forma ni substancia. En
cambio, el uso se extiende como e! usufructo tJnto a los bienes muebles
como a los bienes inmuebles. Cuando ese uso se refiere sólo a las piezas
de una CJsa habitación, toma el nombre de derecho real de habitación.
Castán Tobeñas, ob. cil., 1. JI, págs. 257 y 258.
La habitación siempre es por esencia gratuita, nunca podr:, consti-

tuirse en forma onerosa; en cambio, el uso puede ser como el usufructo.
a título gratuito o a título onerOSO.
Las reglas generales del usufructo se aplican al uso y a la habita-
ción, exceptuando las especiales que hemos establecido por cuanto al
carácter intransmisible de estos derechos. Por consiguiente, las obliga-
ciones del usuario y del habituario son semejantes a las del usufructuario;
deben formar inventario. tasando los bienes muebles y haciendo constar
e! estado de los inmuebles; otorgar fianza, con excepción de los casos en
los cuales se les dispensa O cuando se releva al usufructuario de esta
obligación. .
Las obligaciones durante e! disfrute, que existen a cargo de! usu-
fructuario, también existen, pero limitadas, a cargo del usuario O del ha-
bituario; es decir, la obligación fundamental de cuidar y conservar la
cosa como buen padre de familia, les es aplicable, así como la de no
alterar la forma ni substancia de la COSa y de responder de culpa leve
y grave. En el uso que es gratuito y en. el derecho de habitación que
COMPENDIO DE DERECHO C¡VIL
siempre lo es, se responde de culpa levísima. El juez apreciará según el

valor del uso o bien según el número de piezas que Se ocupen en una
finca habitación, para imponer proporcionalmente la obligación de re-
parar al propietario, al usuario y al habituario.
En cuanto a la obligación de responder de las cargas de la cosa,
también se aplica el principio de equidad para distribuirlas proporcional-
mente, según sea el uso y los frutos percibidos o el número de piezas
que ocupe el habituario.
Finalmente, la obligación de restituir al extinguirse el uso o el usu-
fructo, la de rendir cuentas y la de responder de daños y perjuicios por
pérdida o deterioro de la cosa, son iguales en el uso, en el derecho real
de habitación y en el usufructo.
Las formas de extinción de estos derechos, uso y habitación, son tam-
bién iguales a las formas de extinción del usufructo.
CAPITULO IV
SERVJOUMI3RES
l.-Defillicióll.-Las servidumbres constituyen desmembramientos

de la propiedad de importancia por cuanto a su gran variedad y por la
utilidad que presentan para el mejor aprovechamiento o beneficio de cier-
tos predios.
l\fateos Atareua. "Lecciones de Derecho Civil".

l...r.uHcsa, "Comen~arios al Código Civil Español", t. IV.
Sánchcz Ramin. "Estudios de Derecho Civil", t. III.
Bonnccsse. Précis, t. 1.
Atibe}' }' Rau. "Curso de Derecho Civil Francés", t. UI.
Valvcrde, Derecho Civil Español, t. n.
Cast{m Tobeñas, Derecho Civil EspJ.ñol Común y Foral, t. 11.
Lafaille, Derecho Civil, t. IV.
Enneccerus, Kipp )' \Volff, Tratado de Derecho Civil, t. IIl.
Tomando en cuenta la variedad de formas en las servidumbres, es

imposible en una definición precisar exactamente el cont·enido de estos
derechos reales, porgue equivaldría tanto como a enumerar las distintas
clases de servidumbres. Se precisará, por consiguiente, en la definición,
únicamente el contenido general. y ya en las clasificaciones de las servi-
dumbres se indica"i el contenido especifico de cada variedad.
BIENES. DERECHOS REALES Y SUCESIONES l39
Las servidumbres son gravámenes reales que Se imponen en favor

del duell0 ele un predio y a cargo de otro fundo propiedad de distinto
dueño, para beneficio o mayor utilidad del primero.
De esta definición deducimos los siguientes elementos:
10.-Las servidumbres SOn derechos reales, son grav:í.me:1cs reales,
también se les denomina "cargas"; nuestro Código emplea el término
"gravamen real"; el Código francés tlice "carga a favor Je un predio",
Lo esencial es que se trata de un derecho real, es decir, de un pod~r
jurídico que se ejerce directa e inmediatamente sobre una cosa para su
aprovechamieoto parcial, y que es oponible a todo mundo como sujeto
universal pasivo y a un sujeto pasivo determinado, o sea el duell0 del
predio sirviente. Como toda desmembración, debe originar relaciones
jurídicas concretas entre el que conserva el dominio y aquel que tiene
el uso, el usufructo, o cierta forma ele aprovechamiento, como acontece
en las servidumbres:
"Hay un punto capital 9u~ la definición del Código omite: la naturaleza de

la carga que constituye la servidumbre. Es posible dar una fórmula que precise b
naluralcza de esta carga sin entrar en detalles sobre 1:1s servidumbres: consiste unas
\'cces en conferir a un tercero el derecho de ejecutar <:.clos de lISO en la finca, y
otras, en privar parcialmente Gol pl'Opittario del ejercicio de sus derechof;. Comp.
e. Civ. Alemán, arto 1018. Véase, Caso Civ. 29 mar. 1933, D. H. J 933. 282, tra-
tándose de una carga. (lue no se consideró constituida para h l.ltilidad de la finca
vecina". (Plnniol, ob. cit., Los Bienes, págs. 467 }' 477).
20.-El scgundo elemento de la definición precisa que este gravamcn

real se constituye siempre enrre predios, es decir, ya no se extiencle, corno
ciertos derechos re~les, a toda clase de bienes inmuebles o mueblcs, cor-
porales e incorporales.
Enneccerus, Kipp }' \'(/oIH, ob. cit., t. J1I, pig. 22.
Debe rechazarse enérgica.mente la definición tradicional que da a

entender que el derecho se da a favor de un predio)' a cargo de otro.
La verdad jurídica sólo es única: el dcrecho Se otorga al "propieta-
rio" (cualquiera que él sea) del predio dominante y se impone al dueño
del predio sirviente (cualquiera que él sea).
Planiol, ob. cit., Los Bienes, p:¡gs. 508 }' 509.
30.-Los predios deben ser pertellccientes a distintos duerros; debe

haber un predio llamado dominante y otro predio lI.mado sirviente,
pertenecientes a Jistintos propietarios, porque no puede constitu irse ser-
vidumbre sobre COSa de propiedad. Nadie puede tener gravámenes sobre

cosa propIa.
Enneccerus, Kipp Y Wolff, ob. cit., t. I1I, v. 1, págs. 39 y 40.
40.-Finalmente, otro de los elementos de la definición consiste

en que, pbr la servidumbre se beneficia un predio (en realidad su dueño),
para que tenga mayor utilidad O aprovechamiento, limitando en alguna
forma la utilidad del predio sirviente, que se traduce en una carga para
su dueíí.o.
El contenido general indicado, respecto a significar siempre bene·
ficio, provecho O utilidad para un predio, y limitación o restricción en
el dominio de otro, dará lugar a gran número de servidumbres, según
sea la forma de beneficio o utilidad que se persiga. Será servidumbre
de aguas, cuando el objeto sea desaguar un predio; servidumbre de luces,
cuando el beneficio consista en dar luz a un predio. Por consiguiente,
basta con enunciar este alcance general de las servidumbres para ir preci-
sando después el diferente contenido de ellas.
2.-Caracteres generales.-Estudiaremos ciertas características gene-

rales de las servidumbres, que están implicadas en la naturaleza jurídica
de ser cargas que afectan a un predio en beneficio de otro.
a) Como principio general debe mencionarse el de que "las servi-
dumbres son inseparables de los predios a que activa o pasivamente per-
tenecen". Este carácter se deriva de la naturaleza real; a pesar de que
exista cambio de propiedad en el predio sirviente, la servidumbre con-
tinúa, eS inseparable de la cosa, no sigue a las personas sino que sigue
a la cosa; se constituye en beneficio de cierto predio; por consiguiente,
como los predios continúan a pesar de los cambios d~ propiedad, la ser-
vidumbre sigue porque es inseparable de los predios. Puede, a pesar de
este carácter real, que hace inseparable la servidumbre, modificarse su
carácter perpetuo por un convenio expreso. No es, por consiguiente, la
perpetuidad caractedstica de esencia, sino simplemente de naturale7.a,
puesto que la ley permite el pacto en el cual se limite a cierto tiempo.
Además, la naturaleza misma impone en ciertos casos el carácter tem-
poral de la servidumbre, por ejemplo, el derecho de paso para la extrac-
ción de materiales.
Planio!, ob. cit., Los Bienes, págs. 481 y 482.
b) De este carácter general de b servidumbre consistente en ser

inseparable del predio a que activa o pasivamente pertenezca, se deduce
también su carácter de indivisible. Quiere decir que si e! predio sirviente

se dividiere por distintas enajenaciones parciales, la servidumbre no se
divide; continúa sobre todo el predio sirviente, corno si fuera una entidad
antes de la enajenación; no puede restringirse ni tampoco ampliarse. Cada
adquirente tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si se divide
e! predio dominante "cada porcionero puede usar por entero de la ser-
vidumbre, no variando e! lugar de su uso, ni agravándola de otra ma-
nera". (Art. 1066).
Planial, ob. cit., Los Bienes, págs. 535 y 536.
c) Distinción entre las servidumbres y las limitaciones al domi-

nio.-Se distinguen de las limitaciones a la propiedad en que siempre
en las servidumbres deben existir dos predios pertenecientes a distintos
dueños; por consiguiente, la restricción de! dominio se impone a cargo
de un predio y a favor de otro por un interés particular O general; en
cambio, en las limitaciones al dominio no siempre hay dos predios, pue-
den ser muebles o inmuebles que se limitan en cuanto a su uso por un
interés privado o público para llenar una necesidad social y, por lo tanto,
sin crear una carga a favor de un predio determinado. Son modalida-
des para beneficio general, es decir, para beneficiar a las personas, O
a una colectividad, precisándose en consecuencia las siguientes distinciones:
J.-La servidumbre debe ser entre dos predios, en tanto que las
limitaciones al dominio son can relación a una cosa mueble o respecto
de predios, pero en forma de reciprocidad.
lI.-En tanto que las servidumbres sólo existen como restrICCIones
para los inmuebles, las limitaciones a la propiedad afectan tanto los
bienes muebles, corno los inmuebles.
¡lI.-Las servidumbres pueden crearse en interés particular o en
interés colectivo; en cambio, las limitaciones al dominio se imponen por
un interés general o por razones de buena vecindad.
¡V.-Las limitaciones a la propiedad se refieren siempre a un bien,
o a restricciones recíprocas entre vecinos, para beneficio general; en cam-
bio, las servidumbres no se conciben sino corno cargas impuestas sobre
un predio a favor de otro.
3.-ClasificaciólI de las servidtlmbres.-Tornando distintos criterios

de clasificación, las servidumbres se suelen dividir en los siguientes
grupos:
l.-Positivas y negativas; II .-Rústicas y urbanas; lIl.-Continuas
y discontinuas; ¡V.-Aparentes y no aparentes; V.-Legales y volunta·
rias, y VI.-Servidumbres sobre predios de dominio público y sobre

predios de particulares.
Ennceeerus, Kipp Y Wolff, ob. cit., t. 111, págs. 17 y 18.
a) Servidumbres positivas y negativas.-Se llaman servidumbres

positivas aquellas en las que para su ejercicio se requiere un acto del
dueño del predio dominante; por ejemplo, la servidumbre de paso. Se
llaman servidumbres negativas aquellas que se ejercen sin ningún acto
del dueño del predio dominante y también sin ningún acto del dueño del
predio sirviente; por ejemplo, la servidumbre de luces; la de no edificar,
la servidumbre de no levantar una construcción a determinada altura.
Planio!, ob. eit., Los Bienes, págs. 482 y 483.
b) Servidumbres urbanas y rústicas.-Son servidumbres urbanas

aquellas que se imponen para provecho o comodidad de un edificio, de
una construcción, independientemente de que estén en la ciudad o en el
campo. Son servidumbres rústicas aquellas que se constituyen para pro-
vecho o comodidad de un objeto agrícola, independientemente de que
esté en la ciudad o en el campo. Esta clasificación ya no se reproduce
en el Código vigente; se encuentra en los códigos anteriores y el de 1884
la consagró en el artículo 944. No tiene ninguna importancia jurídica
distinguir si es urbana o rústica, supuesto que no hay disposición especial
para alguna de estas servidumbres.
c) Servidumbres continuas y discontinuas.-Son servidumbres con-
tinuas las que su uso es o puede ser incesante, sin necesidad de acto del
hombre; son servidumbres discontinuas aquellas para cuyo uso se requie-
re la intervención humana. Como servidumbres continuas, tenemos, por
ejemplo, la de luces, la de desagüe; en estas servidumbres su ejercicio
no depende de ningún acto del hombre, puede decirse que por virtud de
una situación natural de los predios se ejercen por sí solas, sin que sea
necesaria la actividad humana. Lo mismo ocurre en la servidumbre de
desagüe, o escurrimiento por el declive natural de los predios, que se
ejercita sin necesidad de actos del hombre. En cambio, las servidumbres
discontinuos requieren para su ejercicio la actividad humana, sólo cuan-
do se ejecutan ciertos actos se están usando, por ejemplo, la servidumbre
de paso.
Planiol, ob. eit., Los Bienes, págs. 483 y 484.
d) Servidumbres aparentes y no aparentes.-Son servidumbres apa-

rentes las que su ejercicio se manifiesta por un signo exterior como un
puente, una ventana, y servidumbres no aparentes las que no requieren

la existencia de dichos signos, como la servidumbre de no edificar, de no
elevar unA pared a determinada altura.
Tomando en cuenta la clasificación anterior y ésta, se pueden dis-
tinguir cuatro grupos: servidumbres continuas aparentes y no aparentes
y servidumbres discontinuas aparentes y no aparentes.
e) Servidumbres legales y voluntarias.-Servidumbres legales son
aquellas impuestas por la ley como consecuencia natural de la situación
de los predios y tomando en cuenta un interés particular o colectivo; por
ejemplo, la servidumbre de desagüe por cuanto que el predio sirviente
se encuentre en un plano inferior con relación al dominante y las aguas
pluviales tengan necesariamente que escurrir hacia el predio inferior.
En cambio, las servidumbres voluntarias son aquellas que Se crean por
contrato, por acto unilateral, por testamento o por prescripción.
Castón Tobeñas, ob. cil., 1. JI, pág. 265.
Las servidumbres legales se subdividen a su vez en naturales y le·

gales en estricto sentido. Son naturales las que impone la ley por la
situación natural de los predios; son legales en estricto sentido las que
impone el legislador para beneficio particular o colectivo, a pesar de
que no las motive la situación de los predios.
Las restricciones impuestas por los artículos 839 a 853 del Código
vigente no constituyen servidumbres, sino simples relaciones de colin-
dancia, con derechos y obligaciones recíprocos, de tal suerte que no existe
un predio dominante y un predio sirviente, sino dos heredades coloca·
das en igual situación jurídica.
Planiol, ob. cit., Los Bienes, págs. 492 Y 49~.
DServidumbres sobre predios del Estado y sobre predios de los par-

ticulares.-En aquellas legislaciones que, como la nuestra, reconocen que el
Estado ejerce un derecho de propiedad sobre los bienes de dominio l?úblico,
que comprenden los de uso común, los destinados a un servicio publico y
los propIOS del Estado, existe la responsabilidad de imponer serVIdumbres
sobre estos últimos o en su favor. Los bienes de uso común y los destinados
a un servicio público, por su naturaleza, no pueden gravarse con servidulu·
bres. Al efecto, dice el Art. 6° fracción XIII de la nueva Ley General de
Bienes Nacionales (D.O.F. 20 de mayo de 2004) "Están sujetos al régimen
de dominio público de la Federación: XIII.· Las servidumbres, cuando el
predio dominante sea alguno de los anteriores;" por su parte el artículo 15
en su párrafo tercero prescribe: "Los derechos de tránsito, de vista, de luz,
de derrames y otrOS semejantes sobre dichos bienes, se rigen exclusivamente
14-1 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
por las leyes, reglamentos y demás disposiciones administrativas de carácter

federal." Sin embargo, tales predios están constante reportando cargas seme-
jantes a las servidumbres. El camino público que divide diferentes predios
de particulares, soporta una especie de servidumbre legal de paso, de acue-
ducto, o de desagüe, así como las calles detinadas a un servicio público.
En las servidumbres que afectan los predios propiedad de! Estado, es
e! predio sirviente e! que pertenece a éste y es predio dominante objeto de
propiedad particular. En cambio, en las servidumbres comunes ambos pre·
dios pertenecen a los particulares.
4.-FOf1ll<ts de constitución de las servidllmbres.-Las servidumbres,

como el usufructo, reconOCen cinco fuentes que son: El contrato, el acto
jurídico unilateral, el testamento, la prescripción y la ley. Se agrupan,
por consiguiente, en servidumbres nacidas por actos del hombre e impues-
tas por e! legislador.
a) Contrato.-Las servidumbres nacidas de contrato implican una
enajenación de parte de la propiedad, al imponerse el dueño de! predio
sirviente una restricción al ejercicio absoluto de su dominio. Por consi-
guiente, es por medio de contratos translativos de dominio como se da
lugar a las servidumbres voluntarias y sólo las personas capaces de ena-
jenar bienes raíces pueden constituir servidumbres. Los incapaces, me-
nores o enajenados, y los menores emancipados no pueden constituir ser-
vidumbres por contrato, porque implican actos de enajenación para cuya
validez se requiere e! consentimiento· de la persona que ejerza la patria
potestad, de! tutor, O del juez en su caso. Por contrato pueden estipu-
larse diferentes gravámenes, regulando la forma de uso de una deter-
minada servidumbre, incluso las servidumbres legales.
b) Acto jurídico unilateral.-También como en e! usufructo, el ar-
tículo 1067 dispone que las servidumbres pueden constituirse por "vo-
luntad de! hombre", aludiendo así al acto unilateral, al contrato y al
testamento, sin que haya razón jurídica para sólo comprender los dos
úl timos actos.
c) Testamento.-Las servidumbres nacidas de testamento implican
también una limitación voluntaria que e! autor de la sucesión impone a
un predio de su propiedad en beneficio del dueño del predio dominante.
d) Prescripción.-Las servidumbres nacidas por la prescripción su-
ponen, que se esté en posesión del derecho que se trata de adquirir; en
este caso la posesión de la servidumbre Se traduce en la ejecución de
actos que revelen su éjercicio. Por ejemplo, se quiere adquirir par pres-
cripción la servidumbre de paso: se habrán de ejecutar actos por el dueño
de! predio que será dominante consistentes en pasar como si ya estuviera
constituida la servidumbre, y ese ejercicio debe ser' continuo, pacífico y

público, en forma tal que se haga del conocimiento del dueño del predio
que será sirviente.
La prescripción no es una forma de adquirir toda clase de servidum-
bres; todas las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por
prescripción; las servidumbres discontinuas y las no aparentes na pueden
adquirirse por prescripción, la razón que parece tomar en cuenta la ley
es la siguiente: La posesión necesaria para adquirir' debe ser continua,
pacífica, pública, fundada en justo título y de buena o de mala fe. Por
consiguiente, sólo las servidumbres continuas pueden ser materia de una
posesión continua; las servidumbres discontinuas, por su propia natura-
leza, no podrán ser objeto de posesión continua, faltando este requisito
nunca podrá adquirirse por prescripción; además, se necesita que la ser-
vidumbre sea aparente, no basta con que sea continua; una servidumbre
continua no aparente, no puede adquirirse por prescripción.
Planiol, ob. cit., Los Bienes, pág. 517.
En realidad, esta explicación carece de fundamento, supuesto que

puede existir una servidumbre discontinua que se esté disfrutando cons-
tantemente (por ejemplo, servidumbre de paso que continuamente se
realice o de desagüe por la extracción continua del agua que Se escurre
al predio sirviente), y que, por lo tanto, debería ser susceptible de ad-
quirirse por prescripción y porque la continuidad en la prescripción sólo
significa: no interrupción legal.
e) Ley.-Ya hemos explicado que la ley debe ser puesta en mO-
vimiento por un hecho, acto O estado jurídicos para dar origen a las
servidumbres.
f) Modalidades que pueden afectar la constitución de las servi-
dumbres.-Las servidumbres como el usufructo, pueden sufrir modali-
dades en su constitución. es decir, pueden quedar sujetas a una condición
o a un término. También la modalidad puede consistir en que el dominio
que se tenga sobre los predios sea revocable y, por consiguiente, la ser-
vidumbre quedará también afectada a esa modalidad.
5.-Principios generales de las servidumbres.-Estudiaremos los prin-

cipios generales de las servidumbres que se refieren a las relaciones
jurídicas entre los dueños de los predios. Estos principios son g<:nerales
porque se aplican tanto a las servidumbres voluntarias nacidas del con-
trato, del acto unilateral, del testamento O de la prescripción, como a
la:> servidumbres legales; por c()I1siguientc a las continu:1'; y Jiscontinllas,
146 COMPENDIO DE DERECHO ClVJL
aparentes y no aparentes, privadas o públicas, e impuestas en beneficio

particular o en beneficio colectivo.
I.--Principios que norman la situación del due¡]o del predio do-
nlinante:
l.-El dueño del predio dominante está obligado a ejecutar todas
las obras necesarias para la constitución y conseivación de lo servidumbre.
2.-El due¡]o del predio dominante está obligado a ejecutar todas
los obras que hagan menos gravosa la servidumbre.
n.-Principios que norman la situación del dueño del predio sir-
viente:
l.-El dueliú del predio sirviente está obligado simplemente a no
hacer o a tolerar, es decir, a no impedir el uso de la servidumbre, a
no hacerla difícil o gravosa para el due¡]o del predio dominante y a tole-
rar las obras, las construcciones, reparaciones, que conforme a la ley dcba
ejecutar. Sólo en caso excepcional, cuando la ley o el título expresamente
lo determinen, el due¡]o del predio sirviente estará obligado a ejecutar
determinado hecho u obra, pero como es una carga real, se librará de
esta obligación abandonando su predio.
2.-E] due¡]o del predio sirviente tiene el derecho de ejecutar tod~.;
las obras que sin perjudicar la servidumb"e, la hagan menos gravosa.
3.-El duelio del predio sirviente elebe abstencrse ele ejecutar obras
que impidan el ejercicio de la servidumbre O la hagan difícil; y
4.-EI duei'io del predio sirviente tiene la facultad de cambiar el
lugar de la servidumbre (cambio de lccalización de la servidumbre),
bajo dos condiciones: prime", y fundamental, C¡UC no Se cause perjuicio
. con ello ¡d dueño del predio dominante; y, segunda, que del cambio
resulte una ventaja al predio sirviente pOE cuanto que en el lugar en
9uc está constituida se impongan cargas o gravámenes innecesarios.
Planiol, ob. cit., Los Bienes, pág. 533.
In.-Principios que se refieren a la interpret~ción en las servI-

dumbres:
l.-Para las servidumbres voluntari~s se admite la autonomíadc
la voluntad como principio general, es decir, Se estará a lo estatuido;
1ibremente puede el duelio del predio sirviente, al constituir una servi-
dumbre por testamento, por acto unilateral o por contrato, fijar las mo-
dalidades y condiciones, las formas de llSO y las restricciones. Unicamen·
te Se exceptúa el caso en el cual la estipulación sea contraria a una dis-
posición de orden público o ¡¡ un p,ecepto prohibitivo que no ~dmit¡¡
pacto en contrario.
2.-A falta de estipulación en las servidumbres voluntarias, se

aplicarán las normas anteriormente explicadas para regir la situación
de las partes.
3.-Si no pudiere resolverse un caso ni con las estipulaciones de!
acto o contrato ni con las normas generales antes citadas, deberá resol·
verse siempre en la forma que menos perjuicios cause al predio sirviente.
Es un principio de protección para éste, toda vez que implica un grava,
men, es decir, una afectación a su dominio y debe procurarse que sea
menos onerOsa.
Planio!, ob. cit., Los Bienes, págs. 533 y 534.
4.-Toda servidumbre, al constituirse O al extinguirse, comprende

la constitución o extinción de los derechos accesorios a la misma.
Enneeeerus, Kipp Y \Volff, ob. eit., t. IlI, pág. 28.
6.-Servid1l1nbres legales.--eonforme al Código vigente las servi·

dumbres legales son las siguientes: 1, de desagüe; 2, de acueducto; 3,
de paso. Estas se subdividen a su vez, según veremOS.
El Código anterior comprendía en la servidumbre de aguas tanto
Ja de desagüe como la de acueducto; no mencionaba expresamente en
capítulo aparte, COn reglamentación distinta, esta última, pues la incluía
dentro de la de aguas. Además, consideró que las relaciones motivadas
por la pared medianera, originaban la servidumbre legal de medianería.
Cuando estudiamos la copropiedad, y en especial la medianería,
hicimos notar que el Código vigente sostiene, con razón, que no se trata
de uno servidumbre, sino de un simple caso de copropiedad; que no hay
servidumbre porque en la medianería no existe gravamen a cargo de un
predio y provecho o beneficio en favor de otro, sino que hay cargas
y provechos recíprocos, justamente porque se trata de una copropiedad
que impone una situación jurídica semejante a ambos copropietarios.
Castán Tobeñas, ob. cit., t. I1, págs. 265 y 266.
a) ServidumDre legal de desagüe.-Está reglamentada por los aro

tículos 1071 al 1077. Comprende diversas formas:
l.-La que se origina entre predios de distinto nivel;
2.-La que se crea a favor de un predio enclavado entre otros, para
dar salida al agua del primero.
La primera, a su vez, admite dos formas: Servidumbre natural y
servidumbrp. originada por actos del hombre.
l.-En la servidumbre natural la ley dispone que los dueños de

los predios inferiores están obligados a recibir las aguas que por declive
natural caen de los predios superiores.
2.-Servidumbre de desagüe originada por actos del hombre. Pro-
hibida por el Código anterior y permitida por el vigente, se acepta cuando
por las mejoras agrícolas O industriales se arroja el agua a un predio
inferior. El Código anterior sólo admitía la servidumbre de desagüe na-
tural, motivada por la situación de declive de los predios, pero no per-
mitía que por ningún acto del hombre se pudiera originar una servi-
dumbre arrojando agua sobre otro predio; en cambio, el. Código vigente
reConoce en sus artículos 1071 y 1072 esta forma de servidumbre.
La segunda forma en esta servidumbre es la que se crea en favor
de un predio enclavado entre otros, gne no tiene posibil idad de des-
aguarse sino a través de uno de ellos; la servidumbre consistirá en im-
poner a alguno de los dueños de los predios circunvecinos el gravamen
de permitir el paso del agua. Para elegir el predio, siempre se tomará
en cuenta la menor distancia, la salida Se hará por el lugar más corto,
a no ser gue resulte impracticable o muy oneroso para e! predio domi-
nante; en este caso, e! juez, si no Se ponen de acuerdo los interesados,
hará la elección. También los interesados fijarán las dimensiones del
canal del desagüe y a falta de acuerdo, las determinará e! juez con in-
forme de peritos, guienes calcularán la indemnización, si no existe con·
venio entre los propietarios gue la determine.
En esta servidumbre legal de desagüe existe la obligación, cuando
Se debe a acto de! hombre, por mejoras agrícolas o industriales, de hacer
inofensivas las aguas insalubres que por usos domésticos o industriales
pasen al predio sirviente. El dueño de este predio tiene el deber de re-
portar el paso de las aguas, y el derecho de exigir que se hagan 111-
ofensivas,
b) Servidumbre legal de acueducto.-Está reglamentada por los
artículos 1078 al 1096. Tiene también diferentes formas:
la.-El que pueda disponer de agua gue tenga fuera de su predio,
tiene el derecho de hacerla pasar mediante un acueducto a través de los
predios intermedios;
2'-El que quiera desecar un pantano o dar salida a aguas acumu-
ladas, tiene el derecho de hacer pasar un acueducto por los predios
circunvecinos; y
3a.-El que pueda captar agua mediante una presa para la irriga-
ción de su predio y no pueda construirla dentro de su finca, tiene el
derecho de constituir una servidumbre llamada de "estribo de presa",
en el predio sirviente; es decir, en el predio de tercera persona.
Castán Tobeños, ob. cit., t. n, págs. 268 y 269.
Para constituir esta servidumbre de acueducto en sus tres formas,

es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
l.-Acreditar que Se puede disponer del agua que va a conciucirse
por el acueducto.
2.-Que es conveniente al dueño del predio dominante disponer de
aquella agua.
3.-Que el paso elegido eS el menos gravoso para los predios in-
termedios o circunvecinos.
4.-Indemnizar el terreno ocupado por el acueducto, según el valor
fijado por los peritos y un diez por ciento más; y
5.-Indemnizar todos los daños y perjuicios que se causen tanto
por la división del predio al construir e! acueducto, como por daños en
su construcción, paso de materiales, de personas, de animales, de medios
de transporte, etc.
En esta servidumbre legal de acueducto Se aplican los principios ge-
nerales que hemos estudiado en el sentido de que serán a costa de!
dueño del predio dominante todas las obras para la construcción, repa-
ración y conservación de! acueducto, incluyéndose la limpieza a efecto
de permitir el paso de! agua por e! canal sin que se derrame en e! pre-
dio sirviente. A su vez, el dueño de éste puede construir, cercando el
acueducto, con tal que nO impida la ejecución de las obras necesarias
para su conservación y limpieza.
c) Servidumbre legal de paso.-Comprende distiutas variedades:
Primera.-Es la que se origina cuando un predio se encuentra en-
clavadd entre otros sin paso o acceso a una vía pública, sino a través de
esos predios circunvecinos.
Segunda.-La de abrevadero. Esta servidumbre tiene por objeto per-
mitir que los ganados de un predio que no tiene agua y acceso a una
vía pública, pasen pOr uno o varios predios ajenos circunvecinos, para
llegar a un abrevadero perteneciente al dueño del predio dominante o
de uso común.
Tercera.-Servidumbrede paso para la recolección de los frutos,
en los casos en que los árboles frutales estén próximos a los límites de
las propiedades, de tal suerte que su propietario, para recolectar los fru-
tos, no pueda hacerlo de su lado, sino que tenga que pasar al predio ajeno.
Cuarta.-La de instalación de andamios y paso de materiales, per-
sonas y vehículos para la construcción de un edificio, cuando pur la si.
tuación de éste sólo pueda llevarse a cabo la reparación O construcción
penetrando a un predio ajeno colindante. En este caso e! dueño de éste,
tiene la obligación de permitir, mediante una indemnización, el paso de
materiales, de personas, de animales y vehículos necesarios.
150 COMPENDIO DE DERECHO CiVIL
Quinta.-Finalmente, ei Código vigente ha creado una variedad si

para la instalación de líneas telefónicas entre dos fincas o de cables de
energía eléctrica es necesario atravesar predios y colocar postes. Se im-
pone por disposición legal esta servidumbre a todos aquellos predios que
sea necesario cruzar. Consiste en permitir que se invada una faja de te-
rreno para la instalación de los postes, cables de energía eléctrica o hilos
de teléfono, previa la indemnización correspondiente al terreno invadido
y a los daños y perjuicios que se causen por las obras que se ejecuten y
por la división del predio. Esta servidumbre se· concede para establecer
comunicaciones telefónicas particulares entre dos o más fincas, o para
conducir energía eléctrica de un predio a otro (Art. 1108).
Castán Tobeñas, ob. cit., t. 11, págs. 270 a 273.
d) Reglas generales para las servidumbres legales de paso en sus

distintas variedades.-En primer lugar, la servidumbre legal de paso
sólo puede constituirse previa indemnización. No es como en la de des-
agüe, en la que, cuando existe el declive o desnivel natural, se impone
por la ley sin indemnización. En toda servidumbre de paso la indemni-
zación será proporcional al gravamen que se constituya; podrá convenirse·
por las partes o .a falta de convenio la fijará el juez, previo dictamen
pericial.
En esta servidumbre corresponde siempre al dueño del predio sir-
viente fijar el lugar para el paso;Tero si-ese lugar es calificado' de im-
practicable o de oneroso, el juez permitirá nuevamente al dueño del
predio sirviente que determine el lugar; si en esta segunda localización
se califica nuevamente de impracticable O de muy oneroso, entonces lo
determinará el juez, previo informe de peritos. A este efecto, él deberá
elegir la distancia más corta, siempre y cuando no resulte impracticable
por los accidentes del terreno, y en el caso en el cual existan lugares o
pasos de igual distancia, el juez hará la elección. No podrá señalarse ni
por el dueño del predio sirviente ni por el juez un nuevo paso cuando
ya existiere uno anterior que se hubiere abandonado. En este caso la
servidumbre forzosamente Se localizará en ese sitio.
7.-Ser"¡d"l/lbres roll/lltarias.-No existe a propósito de las ser-

vic.lumbres voluntarias una clasificación como en las legales, ya que pue-
den tener Un contenido amplísimo. Pueden tener el mismo objeto que
las legales, es decir, ser de desagüe, de acueducto, de paso, de abreva~
dero, de luces; pueden mezcluse estos diferentes objetos para originar
una servidumbre mixta. Si tiene el dnelío del predio sirviente capacidad
para ejecutar actos de dominio, puede constituir las servidumbres que

quiera en ejercicio de su derecho de propiedad, siempre y cuando no
cauSe perjuicio al interés general o a tercero, es decir, la limitación para
constituir servidumbres es la misma que existe para ejercitar el derecho
de propiedad, porque justamente implica una forma de ejercicio del
mismo.
Enneccerus, Kipp YWolff, ob. cit., t. JlI, págs. 22, 23, 24 Y 25.
8.-For1l/(/s de extinción de las servidlllllbres.-Las formas de ex-

tinción de las servidumbres deben estudiarse, analizando primero, la extin-
ción de las servidumbres voluntarias; y, segundo la de las servidumbres
legales.
a) Servidumbres voluntarias.-Las sen'idumbres voluntarias se ex-
tinguen por las siguientes causas:
l.-Cumplimiento del plazo seiíalado.
2.-Cumplimiento de la condición resolutoria estipulada.
3.-Resolución o revocación del dominio respecto del dueño del
predio sirviente, cuando Se haya constituido la servidumbre por el que,
teniendo un dominio revocable, llega el tiempo de la revocación.
4.-Por la reunión de los predios sirvientes y dominante en una
sola persona. Ya vimos CJue la servidumbre, para constituir:;e debe recaer
sobre predios pertenecientes a diferentes personas, aplicando el princi-
pio de que nadie puede tener servidumbres sobre su mismo predio; por
consiguiente, si existía una servidumbre voluntaria sobre dos predios y
éstos pasan a propiedad de una sola persona, la servidumbre se extingue
a pesar de que existan los signos exteriores para el ejercicio de la misma.
Si los predios vuelven a pertenecer a distintas personas por venta o ena-
jenación, no renace la servidumbre, siendo "aJuntaría, a no ser que se
hubieren conservado los signos exteriores que la denoten: el acueducto,
la ventana, etc., y al enajenarse nuevamente los predios a distintas per-
sonas, no se estipule expresamente que la servidumbre no co,.,tinuará.
Planiol, ob. cit., Los Bienes, págs. 542 y 543.
El artículo Il16 del Código vigente reglamenta la servidumbre que

en el derecho francés se denomina "servidumbre por destino Jel pa-
dre de familia", es decir, la que se constituye cu""do el propietario de
dos fincas ha establecido o conservado entre "mbas un signo aparente
de servidumbre y después las enajena a distintos dueños, a no ser que en
el titulo de enajenación se exprese lo' contrario.
"Establecimiento de las servidumbres por destino del padre de familia. Defi·

nici6n.-El destino del padre de familia es el acto por el cual una persona esta-
blece, entre dos heredades que le pertenecen (o entre dos partes de una 91isma
heredad), un estado de hecho que constituiría una servidumbre si se üatasc de
predios que perteneciesen a dos propietarios distintos. En tanto que los dos inmue-
bles pertenecen al mismo propietario, no existe servidumbre, en virtud de la regla
'Nemini res sua servit'. Pero si llegan a separarse por pertenecer a propietarios
distintos, la servidumbre nace sin título ni prescripción: la causa que la hizo nacer
recibe un nombre particular: 'destino del padre de familia' (propietario). Por ello,
el artículo 692 establece que el destino del padre de familia vale título, es decir,
'1ue es un modo de constitución diferente del título y '1ue 10 dispensa de él. La
misma fórmula se encontraba ya en la primera redacción de la Costumbre de París,
que data de 1510 (art. 91).
Elementos constitutivos.-Según el artículo 693, que define al destino del
padre de familia, sus elementos constitutivos son dos: lo. Se requiere que las dos
fincas, actualmente separadas, hayan pertenecido con anterioridad al mismo pro-
pietario. 20. Que se demuestre que este propietario es el autor del estado actual
de los predios, que creó ese estado de hecho, del cual, con posterioridad surge la
servidumbre que nunca antes había existido. 30. que este estado de hecho sea per-
manente, constitutivo de servidumbre y no un simple acondicionamiento para la
comodidad (Cas. req. 17 mayo 1933. 363) ". (Planiol, ob. cit., Los Bienes, págs.
529 y 530).
5.-Por el no uso, es decir. por una prescripClon negativa.

Las servidumbres continuas y aparentes sc extinguen por el no uso
en tres años, que se contarán a partir del momento en que se destruya
el signo visible o exterior que denota la servidumbre; es decir, no basta
no usar la servidumbre, si el signo continúa; la ley presume que la sola
existencia del acueducto, la ventana, el puente, el camino trazado, de-
muestran la intención en el dueño del predio dominante dc conservar
la servidumbre; pero en el momento en el cual se destruya el signo, si la
servidumbre no vuelve a usarse, prescribe en tres años.
Las servidumbres discontinuas, aparentes o no, y las no aparentes
prescriben por cl no uso en cinco años, bajo estas dos condiciones:
la.-Que el dueño del predio sirviente haya ejecutado actos contra-
rios a la servidumbre o bicn se haya opuesto, haya prohibido su ejercicio.
2a.-Que, además, el dueño del predio dominante no haya usado
la servidumbre. No basta el no uso, si no existe prohibición o actos con-
trarios; y si existen actos contrarios o prohibición, pero a pesar de ello
el dueí'io del predio dominante sigue usando su servidumbre, tampoco se
extingue este derecho.
6.-Por renuncia, bien sea a título gratuito ~u oneroso. Como la ser-
vidumbre implica un derecho reaL puede renunciarse como cualquier otro
derecho de esa naturaleza.
Tanto la renuncia gratuita como la onerosa, deben inscribirse en e!

Registro Público para que se extinga e! gravamen COn respecto a terceros.
De lo contrario, sólo surtirá efectos el pacto de renuncia entre las partes.
b) Formas de extinción de las servidumbres legales.-Las servidum-
bres legales tienen reglas especiales de extinción por c'Janto que como nO
han nacido de la voluntad de las partes sino de una necesidad impuesta
por la situación de los predios o por un interés general, es lógico que su
extinción no dependa exclusivamente de la voluntad; en cambio, en las
servidumbres voluntarias, que han nacido exclusivamente por la voluntad
de las partes, su extinción debe también depender de la misma. Por esta
razón las servidumbres legales se extinguen temporalmente cuando los
predios pasan a propiedad o poder de un solo dueño. La razón para ello
es evidente: si la servidumbre se ha impuesto por una situación natural
de los predios, por un desnivel en el caso de! desagüe, por la necesidad de
un paso o por la instalación de un acueducto, es claro que mientras
los predios están reunidos no habrá servidumbre, aplicando e! principio
de que nadie puede establecer servidumbres sobre su propiedad; pero en
el momento en e! cual los predios se separen, la servidumbre renacerá,
como también habrá de constituirse servidumbre cuando un predio se
fraccione y las diferentes fracciones necesiten, por su situación natural
de desnivelo por estar encajadas, el desagüe o e! paso.
La prescripción también se aplica con modalidades especiales para
la extinción de las servidumbres legales. En tanto que en las voluntarias
el na uso y la oposición de! dueño de! predio sirviente basta para extin-
guirlas, en las legales, e! no uso puede ser temporal, debido a la inte-
rrupción de un fenómeno, por ejemplo, una época de sequía que no ame-
rite la servidumbre de desagüe; pero puede después renacer la necesidad
de la servidumbre. En ese caso no basta e! no uso para extínguirla, lo
principal es que el predio dominante pueda satisfacer su necesidad de
desagüe, paso, acueducto, luces, independientemente de que haya usado
o no e! gravamen en un cierto tiempo. Entonces se combinan los dos
principios: para la extinción de una servidumbre legal es necesario que
e! no uso se deba a que e! predio dominante ha constituido otra servi-
dumbre en distinto predio que le permite satisfacer sus necesidades; mien-
tras no se reúnan estos requisitos, el no uso no es suficiente. Además, es
necesario que el no uso se prolongue por cinco años. Puede el predio
dominante tener ya constituida una servidumbre en otro predio y no usar
la primera en uno, dos, tres y cuatro, hasta menos de cinco años. A pesar
de tener una nueva servidumbre, en cualquier momento en que vuelva
a usar la primera, antes del plazo de cinco años, se interrumpe e! término
de prescripción, es decir, se inutiliza todo el plazo transcurrido y será
menester que vuelva a contarse un no uso ininterrumpido durante cinco

años.
Finalmente, las servidumbres legales pueden extinguirse por conve-
nio, es decir, por una renuncia gratuita u onerosa; pero la simple volun-
tad de las partes no es suficiente, o en otros términos, no en todo caso
se puede extinguir una servidumbre legal por convenio. En primer lugar,
si la servidumbre es de interés público, el convenio es nulo; a pesar del
convenio renace la servidulllbrc en el momento en que quiera usarse,
aplicando el principio de que los particulares no pueden afectar intereses
de utilidad general. En segundo lugar, si la servidumbre legal no es de
interés públ ico, pero está constituida a favor de una población, de una
ciudad, de una comunidad, la única persona que puede pactar la renuncia
de la servidumbre es el Municipio, por conducto del Ayuntamiento, como
representante de la comunidad, y sólo así la renuncia será válida. Puede
pactarse por alguno o algunos particulares la renuncia, pero en este caso
sólo a ellos perjudica y no a la comunidad.
Para la servidumbre de desagüe y de paso se requiere, además, cuan-
do se renuncia por convenio, que no haya oposición de los dueños de los
predios circunvecinos, que están interesados en que una servidumbre ya
constituida no se extinga, porque entonces pueden sus predios verse ame-
nazados con una nueva servidumbre.
Respecto a las causas de extinción por prescripción negativa, cuando
la servidumbre se constituya a favor de diversas .personas (bien sea por-
que el predio dominante sea objeto de copropiedad o porque existan di-
versos predios dominantes), se regulan formas de interrupción que apro-
vechan a todos los beneficiarios, bastando el acto de uno solo de ellos,
de un copropietario o de uno de los duel'íos para interrumpir la prescrip-
ción que corre a cargo de todos los demás. Pueden todos los demás aban-
donar la servidumbre, pero basta con que uno solo no la abandone, para
que se interrumpa la prescripción. También, cuando uno de los duer'íos
de los predios dominantes es incapaz y no pueda correr la prescripción,
esto suspende la prescripción púa todos los demás, o cualquiera otra
causa (Iue por circunstancias especiales suspenda la prescripción respecto
de uno de ellos; por ejemplo, entre consortes, si los predios pertenecen
a marido y mujer, entre ausentes por un servicio de interés público O por
un servicio militar; basta con que cualquiera de los copropietarios de un
predio dominante tenga a su favor cualquiera de estas causas que sus-
penden la prescripción, para que no corra a cargo de todos los demás
interesados en la servidumbre.
lvIanue1 ~r¡ttcos Alarcól1, Estudios Sobre el Código Civil, ~México) 1891, t. II,
págs. 315 Y 316.

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72 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL

rales, es decir, a las cosas; se incluyen la tierra, los edificios, toda

Los inmuebles por destino se subdividen en cuatro clases, toman·

muebles por su naturaleza y por incorporación, presentan una consti-

El segundo requisito consiste en la afectación de esta clase de

teca es un derecho real accesorio que generalmente recae sobre inmue-

En nuestro derecho tres artículos nos autorizan a concluir que no

2.-Bienes muebles.-Los muebles se clasifican en el código en

1. Muebles por su naturaleza;

"Tratándose de los derechos, el carácter mobiliario es la regla general; el

3.-Bienes corporales e incorpora/cs.-Dentro de la división que

cionan las cosas inmuebles y en el penúltimo inciso se habla,de los de-

4.-Bienes de dominio público y bienes propiedad de los particu-

que, en primer lugar se reputa al Estado como propietario, y en segundo

DERECHOS REALES EN PARTICULAR

l.-Definición y evolución hiJtórica.-Hasta ahora hemos hecho

a) Definici6n.-Aplicando la definici6n del derecho real .a la

En los casos de vecindad y colindancia el Código Civil impone

En los derechos reales distintos de la propiedad no encontramos

40. El derecho de propiedad implica una relación jurídica entre

b) Evolución histórica.-Partiremos del derecho romano primiti-

A nosotros nos interesa por ahora la trascendencia histórica que

caracterlstica del dominio ex jure quiritum. Después vino el concep-

En el derecho romano, además de estas tres características de de-

En el Estado feudal la propiedad o dominio otorgó el imperio.

estos fundamentos de carácter filosófico que se expresan en la De-

El Código Napoleón y la Declaración de los Derechos del Hom-

ma a las legislaciones del siglo pasado, más si se considera que es en

riormente celebrando un pacto social para unirse a los demás hombres

de la solidaridad soÓal. 29-Abstenerse de ejecutar actos que lesionen

Por otra parte, dice Duguit que dentro de la concepción romana

no fue posible que la ley impusiera obligaciones al propietario, ni tam-

Aquí ya francamente el legislador ordinario impone la obligación

Posteriormente se regula en diversos articulos el aspecto que he-

cuando el titular no obtiene utilidad alguna al ejercitarlo. "Cuando

Enneccerus, ob. cit., págs. 314, 315 Y 318.

Otros artículos norman distintos aspectos, como la lesión que la

2.-MedioJ de adquirir la propiedad.-Pueden clasificarse desde

a) Adquisiciones a título universal y a título particular.-Se en-

Hay ocasiones en que toda la herencia se distribuye en legados de

d) Además de estas tres formas de transmisión en atención a su

3.-Contrato.-El contrato, como forma de transmisión a título par-

inmediata la transmisión de la propiedad, sin que sea necesaria la entrega

Una larga evolución prepara este principio moderno que llega a

Posteriormente, en el derecho consuetudinario francés se acostumbró

Para esto es necesario recurrir a la entrega material, que es el medio

inmediata. El constituto puede aplicarse también como sucedáneo de la pose-

4.-Herencia.-c-Haremos su estudio en la segunda parte de este to-

5.-Prescripción.-Constituye otro medio de adquirir la propiedad.

6.-Ley.-Otro de los medios que indicamos es la ley. Esta es, en

o un hecho jurídicos, concurrieron con la ley, convendrá entonces pre·

7,-OCtlpació'l o apropiación,-La ocupación es una forma de ad·

Los dos primeros requisitos constituyen, en rigor, la posesión, por-

sesión se fundará en el animus domini o en un justo título, es decir, en

. --1.~Adquisición-de-u1Ctesoro. -Se entiende por tesoro el depósito

pósito que no lo esté, podrá ser un bien mostrenco y estará sujeto a

3.-Adquisición de determinados animales o bienes por medio de

8.-AccesiólI.- Esta es un medio de adquirir la propiedad mediante

En la accesión, el principal fundamento que nos permite determinar