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de distribución de la edificación resultante, no obstante líneas
siguientes el citado artículo señala en forma expresa que los
documentos mencionados no aplican cuando la ampliación de fábrica
ha sido aprobada por autoridad municipal, tal como sucede en el
presente caso. Por tanto, no es necesario adjuntar los documentos
solicitados por el registrador; además los documentos técnicos de la
edificación existente se encuentran en el respectivo título archivado,
por lo que solicitarlos contraviene lo dispuesto en el citado artículo 78,
así como el numeral 48.1.1 del artículo 48 del TUO de la Ley Nº 27444.

- Sobre el punto 3, es importante tener presente que el acto rogado es

la ampliación de la fábrica inscrita; no se ha solicitado la
independización de secciones de propiedad exclusiva, ni
reconocimiento de propiedad existente, desafectación de zonas
comunes o consentimiento de la modificación de propiedad exclusiva
y bienes comunes; por lo que el Pleno CLV del 28/8/2016 a que hace
referencia el registrador no resulta aplicable. Asimismo, no resulta
imperiosa la inscripción simultánea de la modificación del reglamento
interno, más aún porque es en sí la ampliación de fábrica el acto previo
para la posterior modificación del reglamento interno. Por
consiguiente, inscrita la ampliación de la fábrica en cuestión, con
posterioridad, la junta de propietarios podrá acordar la modificación del
reglamento interno y con ello la recomposición de los porcentajes de
participación.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº 11002879 del Registro de Predios de Huancayo

En la citada partida corre inscrito el inmueble sito en avenida José Carlos

Mariátegui Nº 439, distrito de El Tambo, provincia de Huancayo y
departamento de Junín.

En el asiento B00001 consta que el entonces propietario del predio, Raúl

Monge López, con la intervención del verificador responsable Gregorio E.
Álvarez Arteaga otorgó, en vía de regularización de conformidad con la
Ley Nº 27157 y su Reglamento, la declaratoria de una edificación de dos
pisos; figura además en el citado asiento que existen aires reservados
para la culminación de la edificación (3º piso, 4º piso y azotea).

En el asiento B00002 se registró la constitución de reglamento interno de

propiedad exclusiva y propiedad independizándose las siguientes
unidades inmobiliarias de dominio exclusivo:

- Tienda independizada en la partida electrónica Nº 11002880 del

Registro de Predios de Huancayo.
- Departamento “A” independizado en la partida electrónica Nº
11002881 del Registro de Predios de Huancayo.

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- Departamento “B” independizado en la partida electrónica Nº
11002882 del Registro de Predios de Huancayo.
- Departamento “C” independizado en la partida electrónica Nº
11002883 del Registro de Predios de Huancayo.
- Departamento “D” independizado en la partida electrónica Nº
11002884 del Registro de Predios de Huancayo.
Se deja constancia que en las partidas independizadas, se han registrado
sucesivas transferencias de dominio.

En el asiento B00003 se aclara cuáles son las áreas y zonas comunes de

la edificación.

En el asiento B00004 corre inscrita la numeración de la finca.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si para inscribir la ampliación de fábrica autorizada por la

municipalidad se requiere de autorización de la junta de propietarios,
cuando aquella afecta áreas reservadas en la partida matriz de una
edificación sujeta a reglamento interno.

- Si es necesario modificar el reglamento interno para inscribir la

ampliación de fábrica sobre áreas reservadas.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye una evaluación que efectúa el

registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda
instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos
presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del
artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a
lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

Asimismo, el artículo 31 del Texto Único Ordenado del Reglamento

General de los Registros Públicos (TUO del RGRP) señala que la
calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al
Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción.

A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación

comprende, entre otros aspectos: “d) Comprobar que el acto derecho

6
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inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a
las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas”.

2. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de
propiedad común1. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una
sección determinada del edificio, va a coexistir una comunidad de bienes
sobre los elementos comunes de la edificación, como son el terreno en
donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás
elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios
de las respectivas unidades de propiedad exclusiva. Pero no debemos
confundir esta comunidad de bienes con la copropiedad.

Avendaño Valdez y Avendaño Arana señalan: “La copropiedad es un tipo

de comunidad de bienes. Comunidad y copropiedad se encuentran en
relación de género y especie.”2. La comunidad es el género y consiste en
que dos o más personas son propietarias de un bien. Pero hay diferentes
clases de comunidad: La copropiedad, los bienes sociales dentro del
matrimonio sujeto al régimen de sociedad de gananciales y la comunidad
que se ejerce sobre los bienes o áreas comunes de un inmueble que está
sujeto a uno de los regímenes de la Ley Nº 27157.

Además, se admite que la constitución de dicho régimen no sólo sea

mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de
sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio
en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u
oficinas3.

3. Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad

Común al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios

1
En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como
«propiedad horizontal», en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un
edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos, oficinas, locales, entre otros,
pertenecientes a distintos propietarios, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo,
subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial
del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el
artículo 954 del Código Civil-, lo cual sí sucede en el caso de la propiedad común; sino que la
propiedad se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento, oficina, local o
unidad de que se trate.
2
AVENDAÑO VALDEZ, J & AVENDAÑO ARANA, F. (2017). Derechos Reales. 1a ed. Lima: Fondo
Editorial PUCP, página 93.
3
Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal “(...) surgirá
automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre
que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los
modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble
(...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título
constitutivo”. Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edición. Bosch, Casa Editorial,
S.A., Barcelona, págs. 22-23.

7
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comunes se encuentra establecido en la Ley Nº 27157, publicada el
20/7/1999, y su Reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC,
publicado el 17/2/2000, cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto
Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA.

Con anterioridad a la vigencia de las normas señaladas, el régimen legal

de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por
bienes y servicios comunes se encontraba contemplado en la Ley Nº
10726 y sus reglamentos aprobados mediante Decreto Supremo Nº 025
del 6/3/1959 y Decreto Supremo Nº 156 del 22/7/1969, posteriormente se
dictaría el Decreto Ley Nº 22112, Ley de Propiedad Horizontal,
promulgada el 14/3/1979 y su reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo Nº 019-78-VC, promulgado el 27/4/1978.

Las normas vigentes regulan el contenido obligatorio que debe tener el

Reglamento Interno, entre otros aspectos, los porcentajes de participación
que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos
comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el
propietario promotor.

4. Además, el numeral 2 del artículo 3 del TUO de la Ley Nº 290904 define

a la edificación como el “resultado de construir una obra de carácter
permanente sobre un predio, que cuente como mínimo con proyecto de
habilitación urbana aprobado; y, cuyo destino es albergar a la persona en
el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella”.

El artículo 22.2 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y

Licencias de Edificación5 nos señala que el Formulario Único de
Edificaciones – FUE y sus anexos “es el documento aprobado por el
MVCS, de libre reproducción mediante el cual se formalizan los
procedimientos administrativos y actos administrativos relacionados con
la autorización de ejecución de proyectos de edificación y posterior
conformidad de los mismos; lo suscriben el administrado y los
profesionales responsables del proyecto y, tiene carácter de declaración
jurada respecto a la información y documentos que se presentan. Este
formulario tiene mérito de inscripción registral”.

Asimismo, el artículo 28 de la Ley Nº 29090 señala que, una vez

concluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una
descripción de las condiciones técnicas y características de la obra
ejecutada, la cual se denomina declaratoria de edificación. Este
documento, acompañado con los planos o gráficos correspondientes,
motiva la solicitud de conformidad de las mismas, para lo cual se debe

4
Aprobado mediante Decreto Supremo Nº 006-2017-VIVIENDA.
5
Aprobado mediante Decreto Supremo Nº 029-2019-VIVIENDA.

8
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presentar, ante la municipalidad que otorgó la licencia de edificación, los
siguientes documentos, para todas las modalidades.

5. Ahora bien, el artículo 29 numeral 2 de la Ley Nº 29090 prescribe que

“el formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y
constituye título suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de
fábrica (...)” (Subrayados nuestros).

Entonces, a partir del momento que la municipalidad competente a través

de funcionario autorizado expresa la conformidad de obra (acto de firma y
sello), tanto el Formulario Único de Edificación como los planos
adjuntados, adquieren la calidad de instrumento público pasible de
inscripción, en concordancia con lo establecido en los artículos 2010 del
Código Civil6 y III del TUO del RGRP (principio de titulación auténtica7).

En el mismo sentido, el artículo 80 del Reglamento de Licencias de

Habilitación Urbana y Licencias de Edificación establece lo siguiente:

“(…)
80.4 La inscripción registral de la demolición y/o edificación se realiza
conforme con el artículo 29 de la Ley. El Registrador Público no puede
exigir mayores requisitos a los previstos en la Ley y en el Reglamento”
(Resaltado nuestro).

6. En concordancia con la norma antedicha, el artículo 78 del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) señala que:

“La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición

total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se
inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos:
a) Formulario Único de Edificaciones (FUE), a que se refiere la Ley Nº
29090.
(…)
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los
anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de
ubicación y localización, y del plano de distribución, autorizados por
profesional competente. (…)
En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe
adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante,
el plano de distribución en el que se visualicen los elementos eliminados
o modificados y el plano de distribución de la edificación resultante. Lo
dispuesto en el presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha
sido aprobada por autoridad municipal.

6
Artículo 2010 del Código Civil: La inscripción se hace en virtud de título que conste
en instrumentos público, salvo disposición contraria.
7
Artículo III del Título Preliminar del RGRP.- PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE
TITULACIÓN AUTÉNTICA. Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. (...)

9
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(…)”. Énfasis añadido.

Podemos concluir del análisis en conjunto de la normativa que regula la

declaratoria de fábrica, que el título formal8 para efectuar su inscripción
está conformado por el Formulario Único de Edificaciones – FUE
(Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación), y los planos de
ubicación, localización y distribución de la edificación, autorizados por
profesional competente y visado por la Municipalidad.

7. En el XCIII Pleno del Tribunal Registral realizado los días 2 y 3 de

agosto de 20129, se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa,
el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o
de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en
el cual se ha dictado”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del
18/1/2007, Nº 019-2008-SUNARP-TR-T del 31/1/2008, Nº 155-2006-
SUNARP-TR-T del 29/9/2006, Nº 048-2005-SUNARP-TR-T del
22/3/2005 y Nº 094-2005-SUNARP-TR-T del 3/6/2005.

Dicho precedente ha sido recogido en el 3.5 del Reglamento de Licencias

de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 029-2019-VIVIENDA10 que establece:

“Artículo 3.- Licencias

(...)
3.5 Inscripción registral
La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y
revalidación, son inscribibles en la partida registral del predio.
El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias
o por la inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de
Edificación, según corresponda.

8
Se habla de título formal para referirse al documento que contiene el acto jurídico,
resolución judicial o acto administrativo, que será materia de inscripción, para
diferenciarlo del título material que estaría constituido por los actos jurídicos o mandatos
judiciales o actos administrativos. Por ejemplo, una compraventa puede adoptar
cualquier forma, incluso verbal, con lo que se tendría el negocio jurídico previsto por la
ley civil (título material), sin embargo, para su inscripción se necesita que dicho negocio
jurídico cumpla con la formalidad legal (instrumento público), esta formalidad vendría a
ser el título formal. En resumen, todo acto o negocio jurídico, mandato judicial o acto
administrativo, requiere no solo que se haya cumplido con la forma prevista por la ley
para su validez y existencia, sino que además deberá cumplir con la formalidad requerida
para su inscripción en el registro.
9
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 16/8/2012.
10
Publicado en el diario oficial El Peruano el 6/11/2019.

10
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En la calificación registral para la inscripción de las Licencias,
Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las
Municipalidades, el Registrador, bajo responsabilidad, solo verifica
la competencia del funcionario que la emitió, la formalidad, el
carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes
registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho o de
derecho, ni el desarrollo del procedimiento administrativo en el cual
se emitió.”

En consecuencia, en el caso de actos inscribibles en mérito al FUE,

corresponde a las instancias registrales verificar solamente aquellos
aspectos que son materia de calificación registral, conforme a la normativa
y precedente antes citados.

Estando a dichas normas sobre el régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común, y sobre el acto administrativo municipal de la
declaratoria de fábrica, corresponde analizar el caso materia de apelación.

8. Con el presente título se solicita la inscripción de la ampliación de la

fábrica construida sobre el predio matriz inscrito en la partida electrónica
Nº 11002879 del Registro de Predios de Huancayo, en lo que se refiere al
tercer, cuarto piso y azotea.

Conforme se adelantó en el numeral IV de esta Resolución, el predio

inscrito en la partida electrónica Nº 11002879 del Registro de Predios de
Huancayo se ubica en la avenida José Carlos Mariátegui Nº 439, distrito
de El Tambo, provincia de Huancayo y departamento de Junín, y está
sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, habiendo
quedado reducido a zonas comunes.

El registrador público observa el título en el numeral 1 de la esquela, en lo

que se refiere el acta de la junta de propietarios, conforme a la cual se
autoriza la inscripción de la fábrica en los Registros Públicos. Por lo que
previo a analizar los defectos advertidos en el acta de la junta de
propietarios, corresponde identificar el área sobre la que recae la
ampliación de fábrica que se solicita inscribir.

9. Visto el rubro B (“Descripción del inmueble”) de la citada partida

tenemos que en el asiento B00001 consta que el entonces propietario
del predio, Raúl Monge López, con la intervención del verificador
responsable Gregorio E. Álvarez Arteaga otorgó, en vía de regularización
de conformidad con la Ley Nº 27157 y su Reglamento, la declaratoria de
una edificación con las características siguientes:

- Niveles: Primer piso, segundo piso y aires reservados para la

culminación de la edificación (3º piso, 4º piso y azotea).
- Valor de la fábrica: S/ 189,900.59 soles
- Fecha de finalización de la fábrica: 30/6/1998

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Consta también del título archivado N° 4697 del 12/11/2001 que diera
mérito al asiento de declaratoria de fábrica, reglamento interno e
independización, que en el Formulario Registral de declaratoria de fábrica
(FOR) se consignó la mencionada reserva de aires.

Consta además del asiento B00002 de la misma partida, que el

mencionado propietario otorgó reglamento interno de propiedad exclusiva
y propiedad independizándose las siguientes unidades inmobiliarias de
dominio exclusivo:

- Tienda independizada en la partida electrónica Nº 11002880 del

Registro de Predios de Huancayo.
- Departamento “A” independizado en la partida electrónica Nº
11002881 del Registro de Predios de Huancayo.
- Departamento “B” independizado en la partida electrónica Nº
11002882 del Registro de Predios de Huancayo.
- Departamento “C” independizado en la partida electrónica Nº
11002883 del Registro de Predios de Huancayo.
- Departamento “D” independizado en la partida electrónica Nº
11002884 del Registro de Predios de Huancayo.
Se deja constancia que, en las partidas independizadas, se han registrado
sucesivas transferencias de dominio.

Como resultado, el predio matriz inscrito en la partida Nº 11002879 quedó

reducido a las áreas y zonas comunes detalladas en el asiento B00003.

10. De la revisión del FUE y planos presentados, se verifica que la

ampliación de fábrica comprende la reserva de aires registrada en el
asiento B00001. Así, como consecuencia de la ampliación se han añadido
tres nuevos niveles (tercer piso, cuarto piso y una azotea) a la edificación
primigenia de dos pisos.

En este sentido, se aprecia que la ampliación de fábrica presentada afecta

la volumetría del edificio y el aspecto exterior, por lo que como regla
general se requiere la aprobación de la junta de propietarios, conforme al
artículo 133 del Reglamento de la Ley Nº 27157 que señala lo siguiente:

“Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las

secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas
o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la
edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de
terceros.
Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la
Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar
oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra
alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior
de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario
deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de

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RESOLUCIÓN No. - 665 -2023-SUNARP-TR
Propietarios. En estos casos, el propietario de la sección que desee
ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la
información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada
con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada”.
(Énfasis añadido).

11. De la revisión del reglamento interno, inscrito en el asiento B00002 de

la partida matriz Nº 11002879 del Registro de Predios de Huancayo, y que
corre inserto en el título archivado Nº 4697 del 12/11/2001, se aprecia lo
siguiente:

“Artículo 9º.- Derechos de los propietarios:

(...)
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y
cuando no se contravengan las normas legales vigentes o las normas
especiales que, sobre el particular, se establezcan en el presente
Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los
demás propietarios o de terceros.
En el caso de obras que alteren la volumetría, el estilo arquitectónico
o el aspecto exterior de la edificación de la sección donde se ejecuta
o de la Unidad Inmobiliaria, será necesario, sin perjuicio de cumplir
con las reglas generales previstas en el párrafo precedente que el
propietario obtenga previamente la aprobación de la Junta de
Propietarios a la cual deberá proporcionar toda la información y
documentación necesaria para tomar una decisión adecuada”. (Énfasis
añadido).

12. Sobre el particular, el Tribunal Registral aprobó, en el LXXX Pleno,

sesión ordinaria y presencial realizada los días 15 y 16 de diciembre del
2011, el siguiente criterio como acuerdo:

AMPLIACIÓN DE FÁBRICA CON APROBACIÓN MUNICIPAL

Para la inscripción de la ampliación de fábrica sobre secciones de
propiedad exclusiva no se requiere acreditar ante el Registro la
autorización de la junta de propietarios si se cuenta con autorización
municipal, salvo que afecte zonas comunes. (Énfasis añadido).

Por tanto, de conformidad con dicho criterio, las instancias registrales no

deben solicitar que se les acredite la aprobación de la junta de propietarios
de la edificación realizada sobre áreas de dominio exclusivo cuando dicha
aprobación fue acreditada ante la Municipalidad que emitió la licencia de
edificación, salvo que se afecten zonas comunes.

13. Para este caso, tenemos que la ampliación de fábrica cuya inscripción
se pide fue tramitada ante la Municipalidad Distrital de El Tambo,
conforme lo constata el FUE y demás anexos presentados, contándose
además con la resolución de conformidad de obra respectiva conforme
consta del rubro 4 del FUE en referencia y del certificado de conformidad

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Nº 0012-2018-SGCCU/GDUR/MDT que también aporta el usuario. Es
decir, se trata de una ampliación de fábrica con aprobación municipal.

Asimismo, toda vez que la ampliación de fábrica se levantó sobre los aires
reservados de la edificación, queda descartado también que las
construcciones que se declaran afecten zonas comunes de la edificación;
por consiguiente, de conformidad con el criterio jurisprudencial
desarrollado en el considerando precedente, se concluye que la
ampliación de fábrica no requiere para su inscripción registral del acuerdo
de la junta de propietarios autorizando las construcciones que se
declaran.

Consecuentemente, de haberse presentado copia certificada del

mencionado acuerdo, esta no será objeto de calificación debiendo
devolverse dicho documento al administrado una vez concluido el trámite
de inscripción del título; dicho esto, corresponde revocar el numeral 1 de
la observación por versar sobre un documento que no amerita
calificación.

14. Con relación al requerimiento de “plano de distribución en el que se

visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano de
distribución de la edificación resultante” formulado por el registrador al
amparo del artículo 78 del RIRP, transcrito en el numeral 6 que antecede,
corresponde señalar que el mismo precepto hace una excepción para los
casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica con
autorización municipal.

Efectivamente, de acuerdo con la misma norma citada por el registrador,

lo ahí dispuesto “no se aplica cuando la fábrica ha sido aprobada por
autoridad municipal”, supuesto que se configura en el presente caso. Es
de notar además que en este título sí obran los planos que el usuario
presentó ante la autoridad municipal y que, consecuentemente, esta
aprobó dentro del trámite de ampliación de fábrica.

Por lo tanto, el requerimiento formulado por el registrador público en su

esquela no se ajusta al principio de legalidad que guía, pero también
limita, la función calificadora encomendada al Registro.

15. Sin perjuicio de lo referido consideramos oportuno expresarle al

registrador que toda norma debe ser aplicada bajo parámetros de
razonabilidad, teniendo presente siempre que en el marco de los artículos
2011 del Código Civil y 31 in fine del TUO del RGRP las instancias
registrales facilitarán y propiciarán las inscripciones de los títulos
ingresados al Registro.

En tal sentido, dadas las peculiares características de la ampliación de

fábrica solicitada tenemos que incluso en el supuesto negado de que ella
provenga de un trámite distinto al municipal, como sería una fábrica en vía

14
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de regularización al amparo de la Ley N° 27157, la exigencia del
registrador carecería igualmente de fundamento. En efecto, hay que notar
que con la ampliación de fábrica no se están modificando y/o eliminando
ambientes ubicados en los dos pisos de la edificación primigenia, es decir,
los pisos ya declarados e inscritos se mantienen con su misma descripción
pues la ampliación consiste en la adición de tres nuevos niveles cuya
descripción obra en los planos de distribución que forman parte integrante
del título.

Por otro lado, insistir en que se presente “plano de distribución de la

fábrica resultante” que grafique en uno o más planos, además de las tres
plantas añadidas, las dos plantas primigenias, llevaría al absurdo de
obligar al administrado a presentar planos de arquitectura describiendo
los mismos niveles que figuran en el asiento B00001 de la partida matriz,
cuando el Registro ya cuenta con dicha información, por encontrarse
legajada en el título archivado de la fábrica original; como puede verse,
proceder de esa manera infringiría lo dispuesto por el artículo 48 11 del
TUO de la Ley Nº 27444 que regula la documentación prohibida de
solicitar a los administrados.

Por tanto, cuando el artículo 78 del RIRP exige que: “En los casos de
remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe adjuntarse (...),
el plano de distribución en el que se visualicen los elementos eliminados
o modificados y el plano de distribución de la edificación resultante”, debe
interpretarse que dicha exigencia está referida a aquellos casos en los que
la fábrica de determinado piso y/o nivel ha sufrido remodelación,
ampliación y/o modificación de fábrica, y no a aquellos casos en los que
los niveles ya declarados no han sido afectados.

En consecuencia, se revoca el numeral 2 de la observación.

16. De otro lado, en cuanto a la rogatoria del presente título, conforme a

lo relatado anteriormente, con el título alzado se solicita únicamente la
inscripción de la ampliación de fábrica levantada sobre los aires
reservados inscritos en el asiento B00001 de la partida Nº 11002879 del
Registro de Predios de Huancayo.

11
Artículo 48.- Documentación prohibida de solicitar
48.1 Para el inicio, prosecución o conclusión de todo procedimiento, común o especial,
las entidades quedan prohibidas de solicitar a los administrados la presentación de la
siguiente información o la documentación que la contenga:
48.1.1 Aquella que la entidad solicitante genere o posea como producto del ejercicio de
sus funciones públicas conferidas por la Ley o que deba poseer en virtud de algún trámite
realizado anteriormente por el administrado en cualquiera de sus dependencias, o por
haber sido fiscalizado por ellas, durante cinco (5) años anteriores inmediatos, siempre
que los datos no hubieren sufrido variación. Para acreditarlo, basta que el administrado
exhiba la copia del cargo donde conste dicha presentación, debidamente sellado y
fechado por la entidad ante la cual hubiese sido suministrada.
(…)

15
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Esa afirmación se sustenta en el ítem 4 del formulario de solicitud de
inscripción (hoja verde), conforme al cual, el presentante Henry Rolando
Morales Conozco solicita la inscripción de “(…) ampliación de fábrica” y
agrega que “me reservo de los demás actos”, lo que es ratificado por el
mismo usuario en sus demás escritos. En conclusión, queda claro que la
rogatoria ha quedado circunscrita solo a la ampliación de fábrica.

Aquí debemos expresar que no resulta imperiosa la inscripción simultánea

de la modificación del reglamento interno. A dicha conclusión se arriba por
cuanto, es la inscripción de la fábrica la que constituye acto previo para la
posterior modificación del reglamento interno12. Por consiguiente, inscrita
la ampliación de la fábrica en cuestión, con posterioridad, la junta de
propietarios podrá acordar la modificación del reglamento interno y con
ello la recomposición de porcentajes de participación a que hace
referencia el registrador.

17. Cabe agregar que sería exigible la modificación del reglamento interno
si conjuntamente con la inscripción de la declaratoria de fábrica se hubiera
solicitado la independización de las nuevas secciones de propiedad
exclusiva que forman parte de la fábrica que se solicita inscribir, por
cuanto el reglamento sí es un acto que necesariamente se inscribe con la
independización de las unidades exclusivas.

Sin embargo, en el presente caso la rogatoria es solo la ampliación de

fábrica, por eso la modificación del reglamento interno no es requisito para
que se registre dicho acto. Posteriormente, podrá inscribirse la
modificación del reglamento interno, de acuerdo con el numeral 5.15 13 del
ítem V de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN que establece los
criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad
exclusiva y común.

Por tales razones, no es necesario que –como acto simultáneo– el

reglamento interno inscrito en el predio matriz Nº 11002879 sea
modificado. En esa línea, el numeral 3 de la observación también debe
ser revocada.

Con el mismo criterio se ha pronunciado el Tribunal Registral en las

Resoluciones Nº 548-2022-SUNARP-TR del 14/2/2022, Nº 192-2021-
SUNARP-TR del 29/1/2021, entre otras.

12
Tal como se señala en el artículo 83 del RIRP, conforme al cual, salvo disposición
expresa en contrario, para la inscripción del Reglamento Interno deberá inscribirse
previamente la respectiva declaratoria de fábrica, y no viceversa.
13
5.15. DOCUMENTACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno o su modificación se inscriben en mérito de escritura pública o
documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta.
Cuando sólo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta de la junta de
propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripción del texto del
reglamento o su modificación.

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RESOLUCIÓN No. - 665 -2023-SUNARP-TR
18. Ahora bien, tomando en consideración que la ampliación de fábrica
venida en grado se sustenta en un acto administrativo, corresponde su
calificación con los alcances señalados por el precedente de observancia
obligatoria y norma reglamentaria citadas en el sétimo considerando de
este análisis, lo que supone comprobar la adecuación del título con los
antecedentes registrales.

Como ya se dijo, en la fábrica registrada en el asiento B00001 de la partida

matriz Nº 11002879 figura un área reservada para futura construcción;
asimismo, verificado el título archivado Nº 4697 del 12/11/2001 que le dio
mérito se pudo verificar que quien formuló la “reserva” fue el señor Raúl
Monge López, en su calidad de único propietario y constructor de la
edificación.

Siendo ello así, y a falta de estipulación distinta, se concluye que la

reserva para futura construcción tiene como único titular al citado
constructor, o a sus herederos de ser el caso, por haber sido este quien
formuló la reserva, y quien no intervino en el trámite municipal pues el
FUE es otorgado unilateralmente por Henry Rolando Morales Conozco,
quien en todo momento se identificó ante la Municipalidad como el
“propietario”.

Lo anterior implica una inadecuación entre el título y lo registrado,

observable de conformidad con el artículo 32 literal a) del TUO del RGRP
y el ya referido precedente de observancia obligatoria para las instancias
registrales, pero que es susceptible de subsanación aplicando lo
dispuesto por el literal c) del artículo 6014 del RIRP, si se acompaña
documento privado con firma certificada del señor Raúl Monge López o

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Artículo 60.- Título que da mérito a la independización de predio urbano
La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo
mérito de los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de
subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de
subdivisión, en caso de copropiedad.
Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como
quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse
previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el
reglamento interno de independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento
interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se
origina en la desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción
primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma certificada del propietario.
Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de
saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes. (Énfasis añadido).

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sus herederos, de corresponder, quienes no participaron del trámite de
ampliación de fábrica.

En tal sentido, de conformidad con el artículo 33.c) literal c.2) del TUO del
RGRP se procede a disponer la observación del título por adolecer de
defecto subsanable en los términos arriba referidos.

Con la intervención de la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes autorizada

mediante Resolución Nº 009-2023-SUNARP/PT del 3/1/2023.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR en todos sus extremos la denegatoria de inscripción formulada

por el registrador público del Registro de Predios de Huancayo al título
referido en el encabezamiento, y disponer su observación por adolecer
de defecto subsanable conforme a lo señalado en el último numeral del
análisis de la presente.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) del Tribunal Registral

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