El Régimen de Propiedad

Exclusiva y Propiedad
Común

Mgtr. JORGE LUIS CARRASCO MILLONES

CONSULTOR EN GESTION URBANA
 ANTES AHORA

Ley N°27157
Ley N°22112
1)- Regímen de Propiedad
Regímen de Exclusiva y Propiedad
Propiedad Horizontal Común
2)- Regímen de Independi-
zación y Copropiedad

Area Construida Area Techada

 Normas

 Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.

 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA: TUO del Reglamento de
la Ley N° 27157.
 Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04,
que aprueba los reglamentos internos modelos.
 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
 Resolución 248-2008-SUNARP/SN.
 Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y
 Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.
 Tipos de edificaciones

 Edificios de departamentos.
 Quintas.
 Casas en copropiedad.
 Centros y galerías comerciales o
 Campos feriales.
 Otras unidades unidades inmobiliarias
con bienes comunes.
 ¿Qué es un Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común?

“Es el régimen jurídico que supone la existencia de

una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un
reglamento interno y una junta de propietarios”.

(Art. 129º del D.S. 035-2006-VIVIENDA)

SECCION A SECCION B

BIEN COMUN

SECCION C SECCION D
 Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común

 Dominio Exclusivo: Son los espacios susceptibles de

aprovechamiento independiente atribuido a
cada propietario.

 Dominio Común: Son aquellas partes del edificio,

que son necesarias para el más adecuado uso y
disfrute de los diversos pisos y locales que lo
conforman y que pertenecen, en proporción a sus
respectivas cuotas, a todos los propietarios de los
elementos de dominio exclusivo, siendo
inseparables e indivisibles.
 Corte Esquemático

Dpto. 4 Dpto. 4
Dpto. 4

Dpto. 3 Dpto. 3
Dpto. 3
Dpto. 2 Dpto. 2
Dpto. 2

Dpto.1 Dpto.1
Dpto.1

Propiedad Exclusiva
Propiedad Común
Características de una Independización

Para que tenga vigencia la Independización de U.I deben

darse los siguientes requisitos:
2)- Dos ó más propietarios de
secciones

4)- Bienes de 1)-Existencia de una

Uso Común y Edificación
Servicios Co- Sección .
munes. B Sección
A 3)- Dos ó más secciones
Común de uso exclusivo.
 Clases de Independización
 1)- Regímen de  2)- Regímen de
Propiedad Exclusiva y Independización y
Áreas Comunes. Copropiedad.

Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que

la conforman pertenezcan a dos ó más propietarios y
optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Ambos regimenes podrán coexistir en una misma uni-
dad inmobiliaria, por bloques o sectores.
 Regímen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común

Comprende a las edificaciones confor-

Dpto2 madas por secciones inmobiliarias de
A.O dominio exclusivo, pertenecientes a di-
Dpto1 A.T Dpto3 ferentes propietarios y bienes y servi-
A.O cios de dominio común. Tienen un regla-
A.O
mento interno y una Junta de Propieta-
A.T Area A.T
rios. La participación en los bienes comu-
Común nes es un derecho accesorio a cada uni-
dad de uso exclusivo y corresponde ejer-
Planta cerlo al propietario de la misma.
Corte
El porcentaje es determinado Dpto4 Dpto6
en el Reg. Interno y se estable-1°Piso
rá de acuerdo a criterios tales
como el área ocupada o techa- Dpto1 Dpto3
da de las secciones exclusivas. 2°Piso

Terreno Común
 REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD
Estan incluidas las U.I. De propiedad ex-
U.I. 1 U.I. 2 clusiva suceptibles a ser independizadas
A.O A.O y bienes de uso común, sujetos al regímen
A.T A.T de copropiedad. Las U.I. Comprenden ne-
cesariamente el terreno que ocupa cada
una.Las U.I. que opten por este regímen
deben estar conformadas por secciones de
un solo piso o que de tener más de un piso,
U.I. 3 U.I. 4 pertenezcan a un mismo propietario y los
A.O pisos superiores se proyecten verticalmen-
A.O
A.T te sobre el terreno de propiedad exclusiva
A.T
de cada sección. Corte
U.I. 3 U.I. 4
Planta Propietario Propietario
2°Piso A B 2°Piso
Areas sujetas
a Copropiedad U.I. 3 U.I. 4
Propietario Propietario
1°Piso A B 1°Piso
exclusivo común exclusivo
Unidades Inmobiliarias
sujetas a Independización
 Las U.I. Que comprenden bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad común
son:
 Edificios de departamentos.
 Quintas.
 Casas en copropiedad.
 Centros y galerías comerciales
 Otras U.I.
 U.I. por Regímen Establecido

Propiedad Exclusiva Independización y

y Propiedad Común Copropiedad

 a-Departamentos.  a-Quintas
 b- Casas en  b- Casas en
copropiedad. Copropiedad
 c- Centros y  c-Centros y Galerías
Galerías comerciales comerciales o
o campos feriales. campos feriales.
 d- Otras U.I.  d- Otras U.I.
 CASO 1 :

CONJUNTO HABITACIONAL RAMIRO PRIALE - (HUA

Qué es una Sección de Propiedad Exclusiva?
• I NSCRIPCI ON DE LA FABRI CA (COFOPRI )

La Sección puede ser defini-

da como un ambiente o con-
junto de ambientes o habita-
ciones que comunicados en-
tre si forman una unidad ar-
quitectónica y económica con
AUTONOMIA propia y con
salida al exterior de la edifi-
cación directamente o a tra-
vés de un pasaje u otro ele-
mento común
1)- SOLUCION DE CONTINUIDAD

PLANTA

U.I.-1 U.I-3
U.I.-1
A.C.
U.I.-2 U.I-2
A.C. SI
U.I.-1 NO

Las secciones exclusivas deben tener solución

de continuidad, tanto en el plano horizontal como
en el plano vertical.
CORTE

U.I-1 U.I-2 U.I-2 U.I-1

A.C A.C
U.I-1 U.I-2 SI U.I-1 U.I-2 NO
2)- ACCESIBILIDAD
Una sección exclusiva debe tener acceso directo
desde la vía pública o a partir de un área común.
Pozo Luz
U.I.-1 2º PISO
U.I-2 1º PISO U.I.-2

CALLE A AIRES CALLE A

Para ingresar a una sec-

U.I.-1 U.I.-2 ción exclusiva NO debe
hacerse a través de otra
U.I.-3 A.C. sección exclusiva.

CALLE A
3)- DE LAS AREAS
1º Piso
Sum AO exclusivas+AO comunes=
U.I.-1 Area Terreno.
A.O
A.T U.I-2 Sum AT exclusivas+AT comunes=
A.O Area Techada 1º Piso de la Fábrica
A.T
Alero externo
2º Piso
Pozo Luz Sum AO exclusivas+AO comunes=
A.O
Area Terreno+Alero Externo
U.I.-2 Sum AT exclusivas+AT comunes=
A.O Area Techada 2º Piso de la Fábrica
A.T
 4)- Areas Mínimas Establecidas:

U.I N°2 U.I. N°1

U.I N°1 A.O Uso = VIVIENDA
A.T AT mínima = 40.00 m2*
A.O
A.T A.Común U.I. N°2
Uso = TIENDA ( Comercio )
AO mínima = no tiene.
* III-X-3 Dimensionamiento (Reglamento Nacional de Construcciones)

- Toda unidad de vivienda deberá tener como mínimo 40.00 m2. techados,
excluyendo aleros.
- Las unidades de vivienda de 40.00 m2 deberán contar con ambientes ó
áreas de ambientes para: estar-comedor, dormitorio principal mas espacio
para armario, cocina y baño.
5)- DE LAS MEDIDAS PERIMETRICAS Y
COLINDANCIAS.
Lote 20
8.00 Las medidas perimétricas
U.I.-1 deben corresponder con
el acotamiento del plano

Lote 5
4.00 de distribución de la fá-
brica inscrita.
U.I.-2

4.00 4.00
Las colindancias deben
Calle A concordar con el PTL
registrado.
6)- De la Superficie Final.
Corte Esquemático Superficie Final._ Se le deno-
Sup. Final mina así al último nivel de una
edificación.
Una superficie Final se conside-
3°Piso A.O. rará como área ocupada siempre
y cuando tenga accesibilidad, me-
diante una escalera, es decir,
2°Piso A.O. cuando dicho nivel sea físicamen-
te ocupado, pudiendo inclusive
ser independizado como aires,
1°Piso A.O. siempre y cuando cumpla con los
requerimientos establecidos.
Al considerársele como área ocupada intervendrá dentro del
porcentaje de participación, siempre y cuando el criterio adop-
tado sea el del área ocupada.
 Reglamento Interno

 Es el estatuto de la edificación que contiene la

descripción de las secciones de propiedad exclusiva,
usos, zonas comunes, porcentajes de participación,
derechos y obligaciones de los propietarios, régimen
de la junta de propietarios como sesiones, quórum,
votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157.
 La declaratoria de fábrica constituye un acto previo
para su inscripción, salvo disposición en contrario
(subdivisión tipo quinta - habilitaciones para uso
vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP,
respectivamente.
 Formalidad del Reglamento
Interno

 Documento privado con firma

certificada por el notario.

 Escritura pública.
 Reglamento Interno
Debe contener obligatoriamente lo siguiente:

-Determinación de la U.I. matriz

- La relación de los servicios co-
y la relación de las secciones ex-
munes.
clusivas, indicando áreas, nomen-
- Porcentaje de participación q’
clatura, uso; así como de los bie-
corresponden a cada propieta-
nes comunes.
rio en los bienes comunes.
-Derechos y obligaciones de los
- Porcentaje de participación q’
propietarios.
corresponden a cada propieta-
- Limitaciones y disposiciones q’
rio en los gastos comunes.
se acuerden sobre usos y desti-
- Todo lo relativo a las sesiones
nos de bienes comunes y sobre el
de la Junta de Propietarios.
uso de secciones exclusivas.
- Cualquier otro acuerdo o pac-
- Reglamentos especiales referi-
to lícito que sus otorgantes de-
dos a obras, usos, propaganda u
seen incluir.
otros.
7)- Del Reglamento Interno
Los crietrios adoptados a fin de asignar los porcentajes de
´participación que tienen las secciones de Propiedad Exclusi-
va sobre las área y bienes comunes pueden ser según el Area
Ocupada, Area Techada, *Alícuota y otros que deberán ser
explicados.
Como calcular el % de Participación:
Cuando es en función al área ocupada o techada:

Sección A.O A.T. %Participación

A 75.00 62.00 60
B 50.00 45.00 40
120.00 *Alícuota: Cuando es por unidad
120.00--------100% inmobiliaria, cada unidad tiene el
75.00----------X% mismo % de participación, es decir
X= 60% si son 4 unidades cada una tendra
un 25% de participación.
Cuando se opta por más de un Regímen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común: Pluralidad de Reg. Internos.
Planta Esquemática
Edificio A, Edificio B
S.U.M. Edificio C, Edificio D
EDIFICIO EDIFICIO REG. INTERNO
“D” “C”
Reg. Interno Parque Reg. Interno
D C S.U.M., Parque, Areas
Verdes, Circulación Ex-
terna.

EDIFICIO “A” EDIFICIO “B” EDIFICIO

(Reg. Interno A) (Reg. Interno B) REG. INTERNO

Areas Verdes Areas Verdes Escaleras, Cisterna,

T.E., Pozos de Luz, Duc-
AVENIDA 1 tos, Hall Común, etc.
 DEL CONTENIDO DEL EXPEDIENTE
a)- Reglamento Interno.
b)- Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma
legalizada, en la que conste el área, linderos, medidas
perimétricas y nomenclatura de las secciones de dominio
exclusivo y la zonas comunes.
c)- Plano de Independización donde se grafiquen los
perímetros de las secciones exclusivas y de las zonas
comunes, indicando nomenclaturas, áreas ocupadas, áreas
techadas, medidas perimétricas y colindancias.
*Artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Al REGULARIZARSE la inscripción de la declaratoria de

fábrica, en mérito al formulario registral (FOR) a que se
refiere la Ley 27157, puede regularizarse también la
inscripción del Reglamento Interno.
*Artículo 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
 Propiedad Exclusiva Independización y
y Propiedad Común Copropiedad

a-Departamentos. a-Quintas
b- Casas en b- Casas en
copropiedad. Copropiedad
PLANO DE INDEPENDIZACION
LOTE 20 Deben indicarse:
8.00 - Nomenclatura de las
secciones exclusivas y
áreas comunes.
U.I-2
- Áreas Ocupadas
A.O.= - Áreas Techadas
A.T.=
- Medidas perimétricas
8.00 - Colindancias.
6.00 2.00
Escala 1/100 ó 1/50
8.00

U.I-1 A.C-1
A.O= A.O= Los datos consignados
A.T.=
deben concordar con lo
6.00 2.00 indicado en el formulario
CALLE A registral.
 Legitimados para otorgar el
Reglamento interno
 El propietario del predio.

 El presidente de la junta de propietarios, cuando es

otorgado por este, debe acompañar copia
certificada del acta de la sesión de la junta de
propietarios, en la que se aprobó el reglamento
interno, con el voto favorable del 50% de los
propietarios, computándose por cada sección de
no haberse definido el porcentaje de
participación, acompañando las esquelas de
convocatoria o la constancia otorgada por el
presidente.
(Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva)
 Independización simultánea

 Las unidades de propiedad exclusiva se

independizarán simultáneamente con la
inscripción del reglamento interno, salvo los aires
reservados que pueden quedar en la matriz.

 La independización implica la apertura de una

partida especial en la que se señalará el régimen
al que están sujetas y su relación con la partida
matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas
comunes y eventualmente, los aires reservados.

(Arts. 45 y 55 R.I.R.P.)
 Régimen jurídico de los aires

 Los aires se reputan ZONAS COMUNES, salvo que

en el títulos de propiedad aparezcan cláusulas en
contrario (que es propiedad exclusiva).
 Para efectos registrales la cláusula en contrario
consta en:
- Reglamento Interno.
- Modificación de Reglamento que apruebe el
reconocimiento de propiedad preexistente.
 RESERVA DE AIRES
a) Reserva con independización:
- Siempre que se les asigne porcentaje de
participación.
- Exista un área proyectada de acceso.

a) Reserva sin independización:

- Se especifica en la partida matriz o en partida
vinculada.
 Extinción del régimen

 Por destrucción o demolición de la edificación,

salvo que las zonas propias y comunes puedan
delimitarse en función al terreno.

 Por acuerdo unánime de todos los propietarios,

en cuyo caso se procede a la acumulación en la
partida matriz. No se requiere cumplir con algún
requisito municipal o administrativo.

(Numeral 5.14 Directiva)

 DISCREPANCIA ENTRE MEMORIA Y
PLANO DE INDEPENDIZACION AL
AMPARO DE LA LEY N°27157

• EN CASO DE DISCREPANCIA ENTRE LA INFORMACION

OBRANTE EN LA MEMORIA DESCRIPTIVA Y LA
INFORMACION GRAFICA DE LOS PLANOS DE
INDEPENDIZACION DE UNIDADES SUJETAS A ALGUNOAS
DE LOS REGIMENES DE LA LEY N°27157, PREVALECE LA
QUE APARECE EN EL PLANO DEBIENDO EXTENDERSE EL
ASIENTO DE INSCRIPCION CONFORME A ESTE.
1072-2018-SUNARP-TR-L DEL 10/05/2018.
 EJEMPLO DE UNA INDEPENDIZACION DE
U.I.BAJO EL REGIMEN DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN
DATOS DE TODOS LOS
PROPIETARIOS Y SU
DEPARTAMENTOS
DATOS FÍSICOS DE
CADA UNO DE LOS
DEPARTAMENTOS
(ÁREAS Y LINDEROS
QUE OCUPAN)
DATOS FÍSICOS DE ÁREAS
COMUNES DE CADA UNO
DE LOS DEPARTAMENTOS
DATOS Y DESCRIPCIÓN
DE LA CONSTRUCCIÓN
DEFINICIÓN DE LOS
BIENES COMUNES
% DE PARTICIPACIÓN
DE CADA UNO DE LOS
PROPIETARIOS
•a-Quintas
SE PRESENTARA EL PLANO DE DISTRIBUCION CON LAS MEDIDAS
PERIMETRICAS PARCIALES Y TOTALES
- SE PRESENTARA EL PLANO PERIMETRICO DE INDEPENDIZACION DELIMITANDO
CORRECTAMENTE LAS ZONAS EXCLUSIVAS Y ZONAS COMUNES CON SUS
RESPECTIVOS DATOS TECNICOS (AREA, MEDIDAS PERIMETRICAS Y
COLINDANCIAS). LAS COLINDANCIAS EN EL PLANO DEL SEGUNDO NIVEL COLINDARAN
CON LOS AIRES DE LOS LOTES ADYACENTES
Plano de Distribución
de la Fábrica, debida-
mente acotado y grafi-
cado.

Sobre el plano de dis-

tribución se establece-
rán los PERIMETROS
de las respectivas Sec-
ciones Exclusivas y de
las Areas Comunes.
 Plano de Independización de U.I. sujetas a los regímenes
establecidas en la Ley N° 27157
•
Plano de Independización
en donde se aprecian los
perímetros de las sec-
ciones exclusivas y de
las áreas comunes, se in-
dica además las nomen-
claturas, áreas ocupadas,
techadas y libres de
cada sección.
 Ampliación de una de las
secciones exclusivas que
• conforman un regímen
de independización y co-
propiedad.

En éste caso es necesa-

rio que la Junta de Pro-
pietarios esté de acuer-
do con dicha modifica-
ción pues se estan ocu-
pando áreas comunes