TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 328- 2021-SUNARP-TR

Lima, 21 de mayo de 2021

APELANTE : MIGUEL DAVIES GOMEZ MORENO

TÍTULO : N° 165218 del 18/01/2021.
RECURSO : H.T.D. Nº 008177 del 30/4/2021.
REGISTRO : Predios de Arequipa.
ACTO : Compraventa, demolición de fábrica, regularización de
fábrica y otros.
SUMILLA :

DEMOLICIÓN Y REGULARIZACIÓN DECLARATORIA DE FÁBRICA

Si la regularización de fábrica se ampara en la Ley 27157, la demolición anterior
no puede fundarse en el FUE tramitado en fecha posterior a la terminación de
construcción regularizada, puesto que dicha demolición resulta ser un acto
previo.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el presente título se solicitó la inscripción de compraventa,

demolición de fábrica, regularización de fábrica, entre otros actos,
respecto del predio inscrito en la ficha registral N° 358326 que continúa
en la partida electrónica N° 01146724 del Registro de Predios de
Arequipa.

Para tal efecto, se presentó la documentación siguiente:

- Parte notarial de la escritura pública de declaración y reconocimiento de

porcentajes de propiedad de fecha 13/8/2014, otorgado ante el notario
de Arequipa Miguel Elías Villavicencio Cárdenas.
- Copia certificada de la resolución de Licencia de Edificación N° 0212010-
MDC-GDU de fecha 29/1/2010, expedida por la Secretaría General de la
Municipalidad Distrital de La Villa de Cayma, el 1/6/2017.
- Copia certificada del Formulario Único de Edificación (FUE) – Licencia,
con sello de recepción con fecha 18/12/2019, expedida por la Secretaría
General de la Municipalidad Distrital de La Villa de Cayma, el
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18/12/2019. - Declaración jurada de ratificación, con firmas certificadas

ante notario de Arequipa Dr. Javier Rodriguez Velarde, con fecha
9/10/2019.
- Formulario Registral N° 2 – Ley N° 27157 y anexos, con firmas
certificadas ante notario de Arequipa Carlos E. Gómez De La Torre R.,
con fecha 5/4/2019.
- Certificación notarial de fecha 5/4/2019, realizada por el notario de
Arequipa Carlos E. Gómez De La Torre R.
- Informe Técnico N° 009-2019/NRFZ elaborado por el verificador Ad-Hoc
INDECI, Arq. Nilton Ferrel Zeballos, el 12/12/2019.
- Informe Técnico de Verificación elaborado por la verificadora, Arq. María
Luz Condori Jarata, con firma certificada ante notario de Arequipa Carlos
E. Gómez De La Torre, el 6/1/2020.
- Declaración jurada suscrita por la verificadora, Arq. María Luz Condori
Jarata, con firma certificada ante notario de Arequipa Carlos E. Gomez
De La Torre, el 6/1/2020.
- Declaración jurada suscrita por la verificadora, Arq. María Luz Condori
Jarata, con firma certificada ante notario de Arequipa Carlos E. Gomez
De La Torre, el 6/1/2020.
- Copia certificada de Plano de localización y ubicación (lámina U-1),
expedido por expedida por la Secretaría General de la Municipalidad
Distrital de La Villa de Cayma, el 29/5/2017.
- Plano de ubicación (lámina U-1), suscrito por la verificadora, Arq. María
Luz Condori Jarata y los propietarios, con firmas certificadas ante notario
de Arequipa Carlos E. Gómez De La Torre, el 5/3/2019 y el 9/7/2019. -
Plano de arquitectura – Planta Semi Sótano y Primera Planta (lámina
A:01), suscrito por la verificadora Arq. María Luz Condori Jarata y los
propietarios, con firmas certificadas ante notario de Arequipa Carlos E.
Gómez De La Torre, el 5/3/2019 y el 9/7/2019.
- Plano de arquitectura – Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta Planta
(lámina A:02), suscrito por la verificadora Arq. María Luz Condori Jarata
y los propietarios, con firmas certificadas ante notario de Arequipa Carlos
E. Gómez De La Torre, el 5/4/2019 y el 9/7/2019.
- Plano de arquitectura – Planta Azotea (lámina A:03), suscrito por la
verificadora Arq. María Luz Condori Jarata y los propietarios, con firmas
certificadas ante notario de Arequipa Carlos E. Gomez De La Torre, el
5/4/2019 y el 9/7/2019.
- Reglamento Interno, con firmas legalizadas ante notario de Arequipa
Carlos E. Gómez De La Torre, el 17/1/2019.
- Plano de arquitectura – Planta Semi Sótano y Primera Planta (lámina
A:01), suscrito por la verificadora Arq. María Luz Condori Jarata y los
propietarios, con firmas certificadas ante notario de Arequipa Carlos E.
Gómez De La Torre, el 12/12/2019 y el 6/1/2020.
- Plano de arquitectura – Planta Azotea (lámina A:04), suscrito por la
verificadora Arq. María Luz Condori Jarata y los propietarios, con firmas
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certificadas ante notario de Arequipa Carlos E. Gómez De La Torre, el

12/4/2019 y el 6/1/2020.

Con el reingreso del 5/2/2021, se adjuntó lo siguiente:

- Escrito de subsanación suscrito por Miguel Gómez Moreno, con firma

certificada por notario de Arequipa Carlos E. Gómez De La Torre R, el
29/3/2021.
-Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 18/9/2010,
otorgada ante notario de Arequipa Javier Rodríguez Velarde.

Con el reingreso del 23/4/2021, se adjuntó lo siguiente:

- Escrito de subsanación suscrito por Miguel Gómez Moreno.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Arequipa Arminda

Chillitupa Valencia formuló la siguiente observación:

“1. ANTECEDENTES
Se solicita la inscripción de ADJUDICACIÓN, DECLARATORIA DE
FABRICA, INDEPENDIZACION (12), DEMOLICIÓN, REGLAMENTO
INTERNO, JUNTA DE PROPIETARIOS, COMPRAVENTA respecto del
predio inscrito en la Partida con código 1146724.

2. ANÁLISIS:
Vista la documentación presentada por el interesado se observa lo
siguiente:

2.1 De la Demolición.-
-Se reitera que el documento de Conformidad de Obra/Demolición es
indispensable para la inscripción de la misma, puesto que la sola
presentación de la Licencia de Demolición no acredita que se haya
realizado la obra conforme a los parámetros establecidos al momento de
su ejecución. Así que de no contar con la documentación antes descrita
en el párrafo anterior de conformidad con el Art. 3° del Decreto Supremo
N° 008-2000-MTC - Reglamento de la Ley N° 27157, en cuanto a su
Objeto, establece que de no contar con la respectiva licencia y/o
conformidad de obra el interesado deberá realizar el procedimiento vía
regularización conforme al Art. 24 y 25 del Reglamento de la Ley 27157,
teniendo en cuenta la siguiente documentación:
a) Formulario Registral FOR: El mismo que deberá estar firmado por los
propietarios del inmueble, así como del Arquitecto Verificador inscrito
en la SUNARP con firmas debidamente certificadas ante notario.
b) Declaración Jurada mencionando que no se encuentra dentro de las
causales de improcedencia de la Ley 30830 y Declaración Jurada
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mencionando que la demolición cumple con los parámetros

urbanísticos a la fecha de la obra, ambas certificadas notarialmente.
c) Informe Técnico de Verificación: Firmado por el Arquitecto Verificador
inscrito en SUNARP con firma certificada ante Notario Público.
d) Plano de Ubicación: Firma certificada por Arquitecto Verificador.
e) Plano de Distribución: Firma certificada por Arquitecto Verificador.

3. DECISIÓN:
Se observa conforme a los Artículos 32°, 40° y 167° del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos y el Art 2011° del C.C.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

- En esta observación, la Registradora procede a realizar una

observación sobre títulos (documentos) que fueron presentados al inicio
del procedimiento registral y que ya debieron estar calificados en su
momento, es decir, en el pago del primer reintegro requerido en su
observación de fecha 19/1/2021.
- La Registradora procede a realizar una última observación, cuando
ya estamos fuera de plazo de subsanación y que es materia de apelación.
- La Registradora debió realizar la calificación integral del título con el pago
del reintegro de los derechos registrales realizados en su primera
observación tal como lo establece el artículo 39 del RGRP.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha registral N° 3358326 que continúa en la partida electrónica N°

01146724 del Registro de Predios de Arequipa

En la presente partida se encuentra inscrito el lote del terreno urbano

signado con el N° 39 de la Mza. 7, del Plano General de la Urb. Heresi,
ubicada en el distrito de Cayma, el cual tiene una extensión superficial de
404.30 m2.

Asimismo, en el rubro b) de la citada ficha registral, consta inscrita que en

esta finca se ha construido una casa de una planta de tipo unifamiliar, con
un área construida de 157.28 m2.

En el asiento C00004, consta inscrita la compra venta del predio en favor

de la sociedad denominada Tykhe Consultoría e Inversiones SAC.

En el asiento C00004, consta inscrita la compraventa del 9.49% de

acciones y derechos sobre el inmueble en favor de la sociedad conyugal
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conformada por Firo Gabriel Meza Málaga y Mercedes Gonzáles Atencio

de Meza.

En el asiento C00005, consta inscrita la compraventa del 19.866% de

acciones y derechos sobre el inmueble que otorga la empresa Tykhe
Consultoría e Inversiones SAC en favor de la sociedad conyugal
conformada por Galbert Nicolás Portugal Guevara y Seneca Eureka
Sánchez Díaz.

En el asiento C00006, consta inscrita la compraventa del 19.866% de

acciones y derechos sobre el inmueble que otorga la empresa Tykhe
Consultoría e Inversiones SAC en favor de la sociedad conyugal
conformada por Gustavo Andrés Reynoso Begazo y María Lupe Carpio
Bruna.

En el asiento C00007, consta inscrita la compraventa del 9.49% de

acciones y derechos sobre el inmueble que otorga la empresa Tykhe
Consultoría e Inversiones SAC en favor de Juan José Castillo Ruíz.

En el asiento C00008, consta inscrita la compra venta del 19.866% de

acciones y derechos sobre el inmueble que otorga la empresa Tykhe
Consultoría e Inversiones SAC en favor de Víctor Manuel Cadenas
Febres.

En el asiento C00009, consta inscrita la compra venta del 20.724% de

acciones y derechos sobre el inmueble que otorga la empresa Tykhe
Consultoría e Inversiones SAC en favor de la sociedad conyugal
conformada por Alonso Pino Dávila y Claudia Paola Guillen Fernández.

En el asiento C00010, consta inscrita la compra venta del 9.49% de

acciones y derechos sobre el inmueble que otorga Juan José Castillo Ruíz
en favor de Luisa Velarde de Rodríguez y la sociedad conyugal
conformada por Javier Germán Rodríguez Velarde y Frida Esther
Cárdenas Talavera.

En el asiento C00011, consta inscrita la compra venta del 9.49% de

acciones y derechos sobre el inmueble que otorga la sociedad conyugal
conformada por Firo Gabriel Meza Málaga y Mercedes Gonzáles Atencio
de Meza en favor de la sociedad conyugal conformada por Jorge Luis
Galarza Mogrovejo y Mayra Candelaria Meza Gonzales.

Partida electrónica N° 11082856 del Registro de Sociedades de

Arequipa
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En la citada partida se encuentra inscrita la sociedad anónima cerrada

denominada Tykhe Consultoría e Inversiones Sociedad Anónima Cerrada.

En el asiento A00001 consta inscrita la constitución de la sociedad y el

nombramiento del primer Directorio de la sociedad, conformado por el
presidente Víctor Manuel Cadenas Febres, y otros directivos. (Título
archivado N° 70441 presentado en fecha 26/10/2006).

En el asiento C00003 consta inscrito el nombramiento del Gerente

General Joaquín Alonso Alcazar Belaunde, a quien se le otorga las
facultades propias a su cargo estipuladas en el artículo quincuagésimo del
estatuto.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- Si la regularización de fábrica se ampara en la Ley 27157, ¿la demolición

anterior puede fundarse en el FUE tramitado en fecha posterior a la
terminación de construcción regularizada?

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el

registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda
instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos
presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del
artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a
lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece
que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa
e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada
norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre
la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
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directamente al título presentado y complementariamente, de los

antecedentes que obran en el Registro.

2. De igual modo, dentro de los alcances de la calificación registral, el

artículo 32 del RGRP establece que el registrador y el Tribunal Registral,
en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados
para su inscripción, deberán:

“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción

de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. (...);
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; (…)”.

3. Por otro lado, la Ley Nº 27157, “Ley de Regularización de

Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común”, regula el procedimiento para la regularización de
edificaciones realizadas sin contar con licencia de obra, certificado de
conformidad de obra, o que no cuenten con declaratoria de fábrica.

Asimismo, comprende el procedimiento para la constitución del régimen

de secciones de propiedad exclusiva y propiedad común, mediante el
otorgamiento del reglamento interno, así como el saneamiento de la
titulación.

4. Con relación a las edificaciones susceptibles de regularización al

amparo de la Ley Nº 27157, el Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda
que aprobó el TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157, en su artículo 3
establece que:

“La presente sección norma el trámite de regularización de las

edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin
contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan,
en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización”. (El subrayado es nuestro)

Cabe señalar que el citado artículo 3 fue modificado por la Ley N° 30830
publicada en el diario oficial El Peruano el 27/7/2018, precisando que los
propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016,
que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de
obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la presente ley.
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Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

la Ley N° 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
señalando en su única disposición complementaria transitoria que los
propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20/7/1999 o dentro del plazo establecido por
la disposición complementaria décimo cuarta de la Ley 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley 28437, y en los que
se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o
remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha,
pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley.

5. El artículo 24 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el

documento que da mérito a la inscripción de la regularización es el FOR
(formulario registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye título
registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la
documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea
registrar.

El artículo 25 del referido reglamento enumera los documentos que se

acompañan al FOR, conforme a continuación se indica:

- Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha

cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud
de saneamiento de titulación, de ser el caso (literal a).
- Declaración jurada del verificador responsable, adjunto o inserto
en su Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos
y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución,
o de lo contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la
forma que se establece en el artículo 13 del presente reglamento (literal
b)1.
- Plano de localización y ubicación conforme a las características
señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo
indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del
terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones
reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal
a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas
perimétricas (literal c).
- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por
pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres
de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios
como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.),
concordados con la memoria descriptiva del FOR (literal d).
- Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las
constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente

1 Literal modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo N° 008-2019-VIVIENDA.

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(literal e). Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar

firmados y sellados por el o los verificadores.

Como puede apreciarse, en este procedimiento simplificado para la

regularización de edificaciones se parte de la premisa que la declaratoria
de fábrica es el reconocimiento legal de la existencia de una edificación;
pues la construcción preexiste a dicha declaración, cuenta con entidad
física, y solo resta seguir los procedimientos legalmente establecidos para
conocer sus características y naturaleza, es decir, para hacer constar en
el Registro cuáles son las características físicas de dicha edificación, y si
esta ha sido levantada observando la legislación sobre la materia,
encontrándose a cargo de un profesional, a quien se le ha denominado
verificador responsable1.

La construcción tiene relevancia jurídica y económica, y puede ser objeto

de actos jurídicos, siendo de exclusiva responsabilidad del verificador
responsable, la constatación del cumplimiento de los aspectos técnicos,
toda vez que dicho profesional es el principal actor del procedimiento

6. En concordancia con la norma antedicha, el artículo 78 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) señala que:

“La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición

total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se
inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos:
a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley Nº
29090;
b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de
Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa
aplicable al caso concreto;
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos, en el caso de regularización de
edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157. d) Otros señalados
en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los
anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de
ubicación y localización, y del plano de distribución, autorizados por
profesional competente. En el caso de demolición total no se
requiere la presentación del plano de distribución.
(…)”. (El resaltado es nuestro)

1 El numeral 2.2 del artículo 2 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 define al verificador
como: “El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la
SUNARP; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de
regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las
normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al
expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación; y, verifica que los predios
que correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan con las condiciones y requisitos
respectivos para su actualización registral”.
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7. En el presente caso, se solicitó la inscripción de compraventa,

demolición de fábrica, regularización de fábrica, entre otros actos,
respecto del predio inscrito en la ficha registral N° 358326 que continúa
en la partida electrónica N° 01146724 del Registro de Predios de
Arequipa.

La primera instancia denegó la inscripción señalando, respecto al acto de

demolición, que el documento de conformidad de obra/demolición es
indispensable para la inscripción de la misma, puesto que la sola
presentación de la Licencia de Demolición no acredita que se haya
realizado la obra conforme a los parámetros establecidos al momento de
su ejecución. Asimismo, señala que de no contar con la documentación
antes descrita, el interesado deberá realizar el procedimiento vía
regularización conforme a los artículo 24 y 24 del Reglamento de la Ley
N° 27157.

8. Ahora, de la revisión de los documentos presentados, tenemos que

obra el Formulario Único de Edificación (FUE) –Licencia, que tiene un
sello de recepción por la Municipalidad Distrital de Cayma con fecha
18/12/2019, en donde consta la solicitud de licencia de demolición de la
edificación inscrita en el predio submateria. Asimismo, se presentó la
Resolución de Licencia de Edificación N° 021-2010-MDC-GDU del
29/1/2010 (fecha de emisión enero 2009) por la Municipalidad Distrital de
Cayma. Documentación que fue presentada por la administrada, al
parecer con la finalidad de justificar la inscripción de la demolición de la
fábrica inscrita; pero que, conforme a los artículos 283 y 294 de la Ley N°
29090, resulta insuficiente.

Por otro lado, también tenemos que se ha presentado el Formulario

Registral N°2 (FOR) –Ley N° 27157, mediante el cual se pretende inscribir
la declaración de la edificación nueva regularizada sobre el predio
submateria, en el que consta que la fecha de terminación de la
construcción fue en el mes de mayo del año 2010; es decir, con dicho
documento se tiene que la construcción de la nueva edificación culminó
antes de la fecha de presentación de la solicitud de licencia de demolición
realizada a través del FUE-Licencia adjunto.

Conforme la documentación presentada y la secuencia de las fechas, se

tiene que la licencia fue otorgada el 22 de enero de 2009 y la construcción
finalizó en mayo del mismo año.

Entonces, según lo expuesto precedentemente, podemos advertir que

existe incompatibilidad entre la documentación presentada que sustenta
los actos rogados de inscripción de demolición de edificación inscrita y de
inscripción de declaratoria de fábrica regularizada, por cuanto resulta
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incongruente que la construcción de la fábrica regularizada haya

culminado en mayo del 2010, mientras que el FUE de la demolición de
dicha construcción sea del 2019. Es por ello, que la observación de la
primera instancia en el sentido de que se presente el FUE de conformidad
de obra al amparo de la Ley 29090 no resulta pertinente, máxime si se ha
presentado licencia de demolición del 2010.

En este contexto, se sugiere que se incorpore la demolición de la fábrica

inscrita como otro acto a regularizar en el Formulario Registral N°2 (FOR)
–Ley N° 27157 adjunto, a efectos proceder con la inscripción de los actos
rogados. Esto teniendo en cuenta que la demolición viene a ser un acto
previo necesario para la inscripción de la fábrica posterior que se
regulariza.

3 Artículo 28.- Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación

Una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una descripción de las
condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, la cual se denomina declaratoria de
edificación. Este documento, acompañado con los planos o gráficos correspondientes, motiva la
solicitud de conformidad de las mismas, para lo cual se debe presentar, ante la municipalidad que
otorgó la licencia de edificación, los siguientes documentos, para todas las modalidades:
a. Formulario Único, debidamente suscrito por el administrado, señalando el número de resolución
de la licencia de edificación respectiva, así como el número de recibo y la fecha de pago del trámite
de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, ante la municipalidad; así como, la copia
del recibo del pago efectuado ante los colegios profesionales, según corresponda.
(…)”
4 Artículo 29.- Del registro

(…)
29.2 De la inscripción - declaratoria de fábrica
El formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente
para inscribir la respectiva declaratoria de fábrica.
(…)”.

Por consiguiente, corresponde revocar la observación formulada por la

primera instancia, y señalar que los actos rogados podrán acceder al
Registro siempre que se subsane conforme a lo señalado en el párrafo
que precede.

7. Por último, en cuanto a lo expresado por el apelante respecto a la forma

de calificación de la Registradora Pública a cargo, se indica que el Tribunal
Registral no tiene competencia para pronunciarse al respecto, toda vez
que dicha función corresponde a la Unidad Registral de cada Zona
Registral. En consecuencia, se desestima lo señalado por el usuario.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la registradora del Registro de

Predios de Arequipa al título referido en el encabezamiento, y señalar que
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el título tiene el defecto advertido en en el considerando 6 del análisis,

conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral

Tribunal/Resoluciones2021/165218-2021.doc P.Klat.