Unidad 6

UNIDAD VI
USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN
USUFRUCTO
1. Definición del usufructo. El usufructo es un derecho real, temporal, por
naturaleza vitalicio, para
usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni sustancia. "EI
usufructo es el derecho de usar de las cosas de otro, y de percibir sus frutos sin
alterar la sustancia de ellas; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el
cuerpo
se destruye, queda necesariamente destruido el derecho.
El usufructo, que es la más importante de todas las servidumbres personales,
se
trata con mucha extensión en el Digesto. Los comentadores de Cayo, las
reglas
de Ulpiano y las sentencias de Paulo, nos presentan también pasajes relativos
a
él; por último, los fragmentos del Derecho Romano descubiertos por Mell Male
en
la biblioteca del Vaticano contienen un título relativo a esta materia.
Son notables en la definición que da nuestro texto las palabras utendi y fruendi,
que indican todos los derechos que comprende el usufructo (el uso y los
frutos);
las palabras rebus alienis, porque el usufructo no puede existir sino pobre las
cosas de otro (nemini res sua servit); y en fin, las expresiones salva rerum
subst:rntia, que están tomadas en dos diferentes sentidos. En efecto, algunos
jurisconsultos las consideran como relativas a la duración del usufructo, y las
traducen de este modo: El derecho de usar y de disfrutar mientras dura la
sustancia; otros, como relativas a los derechos del usufructuario, y las traducen
así: El derecho de usar y de disfrutar... sin alterar !a sustancia. Esta última
interpretación me parece la preferible y que debo adoptar; las palabras de
texto,
en mi dictamen, son casi equivalentes a éstas: jus utendi, fruendi, sed non
abutendi.
El dominio, en oposición al usufructo que ha sido separado de él se llama con
frecuencia entre los romanos nuda propietas, y en francés nue propriété". En el
usufructo encontramos que las relaciones jurídicas que se originan son de dos
órdenes: I.-Relaciones jurídicas entre el usufructuario, titular del derecho real, y
un
sujeto pasivo indeterminado -todo el mundo- que tiene una obligación de no
hacer,
de abstenerse de ejecutar actos que perturben o que impidan el ejercicio del
derecho real de usufructo; y IL-Relaciones jurídicas entre el usufructuario y el
dueño de la cosa o nudo propietario, como sujeto pasivo determinado. Ya
veremos
al hacer el estudio de los derechos y obligaciones del usufructuario y del nudo
propietario, cuáles son estas relaciones jurídicas concretas: basta por el
momento
indicar que en el usufructo, como derecho real, la situación se complica por
cuanto
que ya existen dos sujetos pasivos, uno determinado y otro indeterminado.
Por virtud de este derecho real, temporal y vitalicio, se usa y disfruta de los
bienes
ajenos sin alterar su forma ni sustancia. Aquí ya se determina el contenido de
este
derecho real, como un elemento específico de la definición, para distinguirlo de
los
demás, fijando como contenido del mismo, el poder de usar y disfrutar de las
cosas ajenas, sin alterar su forma ni sustancia. El Código vigente en su artículo
980 precisa la naturaleza real y temporal del derecho, pero olvida una parte
esencial al no decir que por virtud del usufructo no puede alterarse ni la forma
ni la
sustancia de los bienes. Dice así: "El usufructo es el derecho real y temporal de
disfrutar de los bienes ajenos":
2.-Cosas susceptibles de usufructo.- El usufructo puede recaer sobre
toda
clase de bienes, tanto muebles como inmuebles, corporales e incorporales. Por
consiguiente, el usufructo se constituye no sólo sobre las cosas sino sobre los
derechos también, o sea, bienes incorporales.
El usufructo recae sobre derechos tanto reales como personales.
Cuando el usufructo se constituye sobre cosas materiales, se ejerce por la
apropiación que hace el usufructuario de los frutos o productos de la cosa.
Cuando
el usufructo recae sobre derechos, se ejerce por la apropiación que hace el
usufructuario de los beneficios económicos que el mismo derecho traiga
consigo.
Distinción de los usufructos según la extensión de su objeto.-Los usufructos
pueden ser de dos clases: A título particular y a título universal. Se llama
usufructo
a título particular cuando se constituye sobre cosa determinada, mueble o
inmueble, corporal o incorporal. Se llama usufructo a título universal cuando se
constituye sobre una universalidad de hecho o de derecho o sobre una parte
alícuota de la misma. Esto ocurre generalmente cuando se confiere por
testamento el usufructo a favor de todos los bienes de la sucesión. Entonces
tenemos un usufructo constituido a título; universal; comprende todo el
patrimonio
del autor de la sucesión. La nuda propiedad, o sea el dominio en cuanto a Jus
abutendi, se reserva a los demás herederos. También puede suceder que se
aplique a parte alícuota, cuando a dos o más personas se les deja todo el
usufructo de un patrimonio por virtud de la herencia. No es necesario que
comprenda la totalidad del patrimonio, basta con que sea una parte alícuota.
3. Modos de crear o constituir el usufructo.- Son cinco las formas
constitutivas del usufructo:
I.-Por contrato;
II.-Por testamento;
III.- Por acto unilateral;
IV.-Por ley y
V.-Por prescripción. Estas formas se desprenden del artículo 981.
a) Contrato.-La forma más habitual de constituir el usufructo es por contrato; en
el
contrato se presentan dos aspectos: por constitución directa o por retención.
Por
constitución directa cuando se enajena a una persona el usufructo; por
retención
cuando o el dueño de la cosa simplemente dispone de ésta, es decir, transmite
el
dominio, pero se reserva el usufructo.
b) Testamento.-Por el testamento puede constituirse el usufructo, Sien sea por
transmisión del mismo por legado o por reserva del usufructo universal a los
herederos.
c) Por acto unilateral.-Por una declaración unilateral de voluntad también se
puede
constituir o transmitir el usufructo, ya que el artículo 981 se refiere en general a
la
"voluntad del hombre".
d) Prescripción.-El usufructo puede adquirirse en la misma forma en que x
adquieren los bienes muebles o los inmuebles, por prescripción; pero es
necesario
tener una posesión a título de usufructuario, de buena fe, pacífica, continua y
pública o bien, cuando falta el requisito de la buena fe, tener una posesión por
mayor tiempo; en uno y en otro caso se adquiere el derecho real de usufructo.
Parece difícil suponer la hipótesis en la cual se adquiera por prescripción el
derecho real de usufructo, toda vea que si se está en posesión de la cosa
misma,
es lógico que se adquiera la propiedad sobre el bien. y no simplemente el
usufructo; sería absurdo que si el poseedor está en condiciones de adquirir la
totalidad de la cosa se conformara con adquirir simplemente el usufructo. Sin
embargo, la hipótesis se presenta cuando aquel que entra en posesión de la
cosa
no lo hace a titulo de dueño, sino simplemente a título de usufructuario, pero su
título no es suficiente, o bien se le transmitió el usufructo por persona que no
tenía
capacidad por no ser propietaria de la cosa, en cuyo caso interesa al poseedor
de
aquel derecho real de usufructo convalidar su título. e) La ley.--La última forma
de
constitución del usufructo la tenemos en la ley. Esta forma se reconoce para
aquellos que ejercen la patria potestad a efecto de que puedan tener la
administración y la mitad del usufructo sobre los bienes del que está sometido
a
ella y que no adquirió por su trabajo.
4.-Formalidades de publicidad del usufructo.- El usufructo sobre bienes
raíces, como todo derecho real sobre inmuebles, debe inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad para que sea oponible a tercero. Si nace de
testamento,
los herederos son continuadores del testador y a ellos los afecta el usufructo
aun
cuando no esté inscrito, es decir, si el favorecido por el usufructo en el
testamento
no inscribe su derecho real, no surtirá efectos contra tercero, pero sí contra los
herederos, que son los continuadores de la persona del autor de la sucesión.
Cuando se constituye por contrato, surtirá efectos en contra del contratante, o
sea
del que tiene la nuda propiedad, pero no contra los demás, si no se inscribe
este
derecho.
El artículo 3005 del Código Civil vigente estatuye: Sólo se registrarán:
I.-Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos
auténticos;
II.-Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica;
III.-Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la
ley,
siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el
registrador, el corredor público o el juez Incompetente, se cercioraron de la
autenticidad de las firmas y de la voluntad las partes. Dicha constancia deberá
estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar impreso el sello
respectivo.
Art. 3007.-"Los documentos que conforme a este código sean registrables y no
se
registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero". De esta suerte, para
que
el usufructuario pueda hacer valer su acción real como acción persecutoria de
la
cosa en contra de un tercero, necesita tener inscrito su derecho real de
usufructo,
de otra manera el tercero detentador, opondrá la excepción que consagra el
artículo 3005.
5.-Modalidades de la constitución del usufructo.- El usufructo puede
constituirse pura y simplemente; es decir, sin sujetarlo a ninguna condición,
carga
o término.
Otra de las modalidades que puede revestir el usufructo se presenta cuando es
constituido en favor de varias personas en forma sucesiva o simultánea.
Cuando
se constituye a favor de varias personas sucesivamente, quiere decir que a la
muerte de cada uno de los usufructuarios .:n el orden establecido, entrará el
otro
en el goce del derecho.
Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas conjuntamente,
quiere decir que todas entran a disfrutar en una parte alícuota del usufructo. La
muerte de un usufructuario no acrece la porción de los demás si no se ha
establecido expresamente. La parte alícuota del usufructuario muerto pasa a
favor
del dueño
6. Límite de la duración del usufructo constituido en favor de
personas
morales.- El usufructo a favor de una persona física dura el tiempo que ésta
viva,
es decir, es por naturaleza vitalicio, a no ser que se haya fijado en el título
constitutivo, un término inferior.
Tratándose de personas morales se fija por nuestra ley un término máximo de
duración de veinte años y si la persona jurídica se extingue antes de este
término,
el usufructo también se extinguirá.
7.-Capacidad.- Para que una persona moral pueda adquirir el derecho real
de
usufructo, necesita tener capacidad para adquirir o disfrutar bienes raíces,
cuando
este derecho recae sobre inmuebles. La Constitución en su artículo 27 fija
diversas incapacidades tanto para la adquisición del dominio como para la
adquisición de derechos reales sobre inmuebles; una incapacidad se decreta
para
todo género de sociedades extranjeras, que no pueden adquirir inmuebles
dentro
del territorio nacional; una segunda incapacidad absoluta se crea también para
los
extranjeros en la zona prohibida. Esta incapacidad consiste en negarles aptitud
para adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas en una faja de cien
kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas. Esta
prohibición
es absoluta; en cambio, existe una prohibición relativa para los inmuebles
comprendidos fuera de esta zona en el territorio nacional, que pueden ser
adquiridos mediante permiso o autorización de la Secretaría de Relaciones,
después de que el extranjero renuncie, por lo que toca a ese bien, a su
nacionalidad y a la protección de su gobierno.
Las sociedades mexicanas tienen también limitaciones, fijándose a las
instituciones de crédito y a las de beneficencia el límite de que sólo adquieran
en
dominio o en usufructo los bienes estrictamente necesarios para su objeto. Las
sociedades por acciones no podrán adquirir fincas rústicas, y por consiguiente,
tener el usufructo sobre las mismas, si van a dedicarlas a la agricultura. Si la
finca
rústica se dedica a una explotación minera, petrolera o industrial, el Gobierno
Federal podrá conceder o no el permiso, para la constitución del dominio o del
usufructo en favor de una de estas sociedades por acciones.
8.-Derechos del usufructuario.- Estudiaremos sus acciones y derechos:
a) Acciones del usufructuario.- El usufructuario tiene tres clases de acciones;
I.- Reales;
II.- Personales, y
III.- Posesorias.
Estas acciones del usufructuario se dan tomando en cuenta el título constitutivo
y
la persona contra la cual se ejerzan. El usufructuario tiene una acción personal
cuando su usufructo deriva de testamento de acto jurídico unilateral o de
contrato
y ejercita la acción en contra del dueño, o de los herederos. En estos casos las
relaciones nacen de un acto jurídico entre partes determinadas.
La acción real se confiere al usufructuario en contra de cualquier tercero
detentador de la cosa. Existe no sólo en el usufructo por testamento o por
contrato, sino también en el nacido por la ley y por la prescripción; tiene por
objeto
perseguir la cosa en manos de cualquiera persona que la detente a efecto de
que
se ponga en posesión al usufructuario.
Finalmente. las acciones posesorias comprenden los interdictos para bienes
raíces que puede usar el usufructuario, como cualquier poseedor: interdictos de
retener, de recuperar, de obra nueva y de obra peligrosa. Las acciones
posesorias
definitivas, es decir, en las que discute la calidad de la posesión, quedan
comprendidas en las acciones reales, supuesto que por la acción confesoria el
usufructuario exige la posesión definitiva de la cosa y logra que se la entregue
el
que la está detentando, inclusive el dueño que por virtud del contrato está
obligado
a entregar la cosa. En el Código de Procedimientos Civiles vigente se reconoce
esta acción confesoria al hablar de las acciones confesorias en general, que
refieren a las servidumbres y al usufructo.
b) El usufructuario tiene un derecho de uso sobre la cosa.- El uso significa el
aprovechamiento de la cosa sin alterar su forma ni sustancia; no implica, por lo
tanto, el acto de disposición material mediante el consumo, ni el seto de
disposición jurídica mediante la venta. La misma definición del usufructo
precisa
que al gozarse de las cosas ajenas no se podrá alterar su forma ni sustancia.
El uso se extiende a todas las cosas que se adquieran por accesión.
c) El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos naturales, civiles e
industriales.- En esto radica principalmente la naturaleza específica del
usufructo y
lo distingue del derecho real de uso, en el cual el usuario no tiene el goce o sea
la
facultad de percibir los frutos; el usuario sólo puede percibir los frutos
necesarios
para él y para su familia, pero no puede comerciar con dichos frutos. 9.-
Facultades
del usufructuario respecto a la cosa o a su derecho. El artículo 1002 dispone:
"El
usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede
enajenar,
arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que celebre
como usufructuario terminarán con el usufructo". Analizaremos las distintas
facultades que confiere este artículo. El primer caso a que se refiere el
precepto:
"el usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada", implica el
ejercicio normal del usufructo en forma directa por su titular.
Arrendamiento.- El segundo caso se refiere a la facultad que tiene el
usufructuario
para arrendar su derecho y la cosa usufructuada; tanto en lo relativo a muebles
como a inmuebles, el usufructuario tiene este derecho; nuestro legislador no lo
limita, como acontece en el derecho francés para el arrendamiento de
inmuebles,
únicamente. Habla en general de las facultades de arrendar. Los
arrendamientos
que lleve a cabo el usufructuario terminarán al extinguirse el usufructo. El
arrendatario deberá, por consiguiente, entregar la cosa al extinguirse el
usufructo
al nudo propietario. No podrá el arrendatario oponerle su derecho derivado del
arrendamiento, sólo tendrá una acción por daños y perjuicios en contra del
usufructuario si ocultó éste el término del usufructo o su carácter de
usufructuario.
(Artículo 2494). Cuando se constituye el usufructo, el usufructuario sí debe
respetar los arrendamientos existentes. Esto es evidente, supuesto que el
usufructuario recibe la cosa en el mismo estado en que la tenía el dueño y, por
consiguiente, debe respetar no sólo el arrendamiento concertado
anteriormente,
sino cualquier gravamen real, servidumbre, hipoteca, que anteriormente
existiere
sobre la cosa; más aún, si en los casos de venta el comprador debe respetar
los
arrendamientos anteriores, cuando se constituye un usufructo, por mayoría de
razón deben respetarse esos arrendamientos.
Enajenación.- Además de esta facultad de arrendar, el usufructuario puede
enajenar su mismo derecho de usufructo. Esta es una enajenación
naturalmente
condicionada a la existencia del derecho que se enajena. Si el usufructo por
definición es temporal y generalmente vitalicio, cuando no se fija un plazo,
lógicamente al enajenarse se adquiere un derecho también temporal, que se
habrá de extinguir cuando termine la vida del usufructuario.
Gravamen.- Puede también el usufructuario gravar su derecho de usufructo: las
formas jurídicas para gravar el derecho de usufructo consisten en la hipoteca,
en
la constitución de un nuevo usufructo, en la prenda, etc. La hipoteca del
usufructo
se refiere exclusivamente a los frutos. Es un gravamen que termina al
extinguirse
el usufructo.
Dentro de las facultades jurídicas que tiene el usufructuario, no se encuentra,
como es natural, la de enajenar la cosa usufructuada. Simplemente la de
gozarla
directamente, es decir, por sí, o por medio de otro, substituyéndolo en el uso.
Como el usufructo sólo da el jus utendi y el jus fruendi, lógicamente el
usufructuario no tiene el derecho de enajenar; sin embargo, esta regla general
tiene las excepciones que hemos visto para el cuasi-usufructo, o sea el que
constituye sobre cosas consumibles. Este cuasi-usufructo otorga al
usufructuario
la facultad de consumir por consiguiente, de enajenar. También cuando el
usufructo se constituye sobre un fundo mercantil, el usufructuario tiene, para
cumplir con el fin del usufructo, que es la explotación del fundo, la facultad de
vender las mercancías.
10.-Obligaciones del usufructuario.- Las obligaciones del usufructuario
deben dividirse en tres momentos importantes:
I.-Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo
II.- Obligaciones durante el disfrute.
III.-Obligaciones a la extinción del usufructo.
Las obligaciones del primer grupo son dos fundamentales:
a).Formular un inventario, haciendo tasar los muebles y el estado de los
inmuebles; y
b).-Otorgar fianza para responder de que disfrutará de la cosa con moderación,
dice el Código vigente, o como buen padre de familia, como decía el Código
anterior, indemnizando por los daños o deterioros que sufra la cosa. Estas
obligaciones son anteriores a la entrega; si no se cumplen, el nudo propietario
no
tendrá obligación de entregar la cosa mientras no se haga el inventario y se
otorgue la fianza.
Las obligaciones durante el usufructo son consecuencia de la forma como debe
el
usufructuario usar de la cosa; como buen padre de familia o, como dice el
Código
vigente, con moderación.
De este principio se derivan las siguientes obligaciones durante el usufructo:
1o.- Conservar la cosa.- En la conservación existen obligaciones de parar a
cargo
del usufructuario si es el usufructo gratuito, o a cargo del propietario si es a
título
oneroso.
2o.-Obligación de destinar la cosa al uso convenido, o a falta de convenio, a
aquel
que por su naturaleza sea propio destinarla.
3o.-Dar noticia al propietario de toda perturbación (sin perjuicio de que el
usufructuario pueda como poseedor entablar los interdicto retener o de
recuperar),
apercibido de responder de los daños y perjuicios si no da dicho aviso.
4o.-Responder de las cargas usufructuarias.
El tercer grupo comprende dos obligaciones principales:
I.-Restituir la cosa;
II.- Responder de los deterioros, daños o perjuicios que se le hayan causado
por
culpa del usufructuario.
11.-Obligaciones del nudo propietario.- Precisaremos la situación jurídica
que guarda el nudo propietario y las obligaciones que por virtud del usufructo
se le
imponen.
El jus abutendi, que corresponde al propietario, no se afecta por virtud del
usufructo. Por consiguiente, el dueño puede ejecutar los actos de dominio,
tales
como vender, hipotecar, constituir servidumbres; pero todos estos actos de
dominio no pueden perjudicar los derechos del usufructuario; si se ejecuta una
venta, el comprador no entrará en posesión de la cosa sino al extinguirse el
usufructo y bajo esa condición debe adquirir.
En cuanto al jus abutendi y con la explicación anterior, no existe limitación por
parte del dueño de la cosa, pero en cuanto al jus utendi y al jus fruendi, que por
virtud del usufructo se transmiten al usufructuario, encontramos una serie de
restricciones al dominio y de obligaciones impuestas al propietario, que tienen
por
origen un gravamen real impuesto sobre la cosa y que, por consiguiente, pesan
sobre la propiedad, sobre la cosa misma, a pesar de que haya una transmisión
del
dominio. Esto demuestra que no son obligaciones personales del dueño en su
carácter de contratante (cuando el usufructo se constituye por contrato), sino
que
son obligaciones reales que gravan la cosa a pesar de que cambie la persona
misma del propietario. Supongamos, cuando se vende la cosa dada en
usufructo,
es el nuevo propietario, el que responde de todas esas cargas reales que
vamos a
estudiar.
En esto difiere la situación que guarda el nudo propietario como responsable de
obligaciones reales, de la que guardaría un arrendador, un comodante por
virtud
de las obligaciones personales nacidas del contrato de arrendamiento o de
comodato.
Las obligaciones reales que gravan la propiedad y que, por consiguiente se
imponen a todo dueño, cualquiera que sea, son las siguientes:
lo.-Entregar la cosa con todas sus accesiones y en estado de servir para el uso
convenido o, a falta de convenio, para su destino o naturaleza. Esta obligación
existe, siempre y cuando el usufructuario haga el inventario y otorgue fianza.
2o.-Conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido, obligación
que
hemos visto que sólo se impone al propietario cuando el usufructo es a título
oneroso; si es a título gratuito, la obligación de conservar, reparando la cosa,
corresponde al usufructuario.
3o.-No intervenir ni en alguna forma embarazar o perjudicar el uso o disfrute de
la
cosa; obligación de no hacer que corresponde al propietario y que simplemente
consiste en abstenerse de ejecutar actos que en alguna forma puedan impedir
el
ejercicio normal del derecho de usufructo. Esta obligación de no intervenir, de
no
hacer, tiene como excepción la de ejecutar las reparaciones necesarias en el
usufructo a título oneroso y el gratuito, si voluntariamente el dueño quiere
ejecutar:
Cuando interviene el dueño para reparar la cosa, el usufructuario no puede
protestar por la perturbación que naturalmente tenga que sufrir, ni tiene
derecho
tampoco a exigir una indemnización por el tiempo que no use la cosa o que
permanezca improductiva.
4o.-Además, el propietario tiene como cuarta obligación la de garantizar el uso
y
goce pacífico de la cosa, al usufructuario. Esto es una consecuencia de toda
enajenación onerosa; no sólo en el usufructo, sino -siempre que se enajena
una
cosa o un derecho, el enajenante tiene la obligación de garantizar el uso y goce
pacífico. El vendedor debe garantizar su posesión pacífica al comprador. En el
usufructo oneroso, como existe una enajenación, está obligado el dueño a
garantizar a éste el uso y goce pacífico de la cosa y, por consiguiente,
responde
de los actos jurídicos de tercero y de sus actos jurídicos propios que impliquen
perturbación en el uso y goce de la cosa.
5o.-Finalmente, el propietario está obligado en el usufructo a título oneroso a
responder de los daños y perjuicios que se causen al usufructuario por vicios o
defectos ocultos de la cosa usufructuada. También ésta es una obligación
propia
del enajenante, en toda enajenación a título oneroso, el enajenante responde
de
los vicios ocultos de la. cosa; como en el usufructo existe la enajenación del
derecho de goce, debe el propietario responder de esos vicios o defectos
ocultos.
Este conjunto de obligaciones del propietario tienen marcada semejanza con
las
obligaciones que tiene el arrendador con respecto al arrendatario pero se
distinguen en que en el arrendamiento el arrendador tiene obligaciones de
carácter personal, creadas por virtud de un contrato a favor del arrendatario; en
cambio, en el usufructo son cargas que, como hemos visto, afectan o gravan la
cosa misma, de naturaleza real, independientes de la persona del propietario,
que
existen a pesar de todo cambio de propiedad.
12.- Formas de extinción del usufructo.- El usufructo se extingue de las
siguientes maneras:
a) Por muerte del usufructuario;
b) Por el vencimiento del plazo que se establezca;
c) Por el cumplimiento de la condición resolutoria que lo afecte;
d) Por consolidación, reuniéndose en una persona las calidades de
usufructuario y
propietario;
e) Por renuncia del usufructuario;
f ) Por pérdida de la cosa;
g) Por prescripción;
h) Por revocación del derecho del propietario constituyente cuando siendo su
dominio revocable llega el tiempo de la revocación;
i) Por no otorgarse la fianza en el usufructo a título gratuito.
Analizaremos separadamente cada una de las formas mencionadas.
a) Por muerte del usufructuario.- Hemos dicho que por naturaleza, el usufructo
es
vitalicio; se extingue por la muerte del usufructuario; en consecuencia, no es
transmisible por herencia á sus herederos.
Cuando el usufructo se constituye a favor de personas morales, el legislador ha
fijado un plazo máximo de veinte años; el usufructo tete minará si la entidad se
extingue antes de ese término. Naturalmente que el usufructo puede
constituirse
por un plazo inferior, solamente se fija el límite máximo.
b) Vencimiento del plazo.- La segunda causa de extinción consiste en el
vencimiento del plazo prefijado para la duración del usufructo. Puede señalarse
un
plazo para la duración del usufructo, pero este plazo se entiende siempre en el
sentido de que si el usufructuario muere antes de que se cumpla, se extinguirá
el
usufructo.
c) Cumplimiento de la condición resolutoria.- Ya hemos dicho que por condición
se
entiende un acontecimiento futuro de realización incierta; que las condiciones
pueden ser de dos clases: suspensivas o resolutorias; que la condición
suspensiva
impide el nacimiento del derecho hasta que se realiza y que la resolutoria lo
extingue.
d) Consolidación.- Una cuarta forma de extinción del usufructo consiste en la
consolidación por la reunión en una sola persona de las calidades de
usufructuario
y de propietario. Esta forma se presenta cuan" do el usufructuario adquiere la
nuda
propiedad; naturalmente que debe extinguirse el usufructo, ya que se convierte
en
propietario y no puede operarse el desmembramiento que supone el usufructo
y
que requiere necesariamente dos personas, una con el jus abutendi. y la otra
con
el jus fruendi.
e) Prescripción debida al no uso del derecho real de usufructo.- En el caso del
usufructo, si el titular no usa, no disfruta de la cosa la abandona, está
renunciando
tácitamente a su derecho. La prescripción se funda en este caso en el
abandono,
en que no se ejerza durante cierto tiempo el derecho de usufructo. Además,
ese
abandono debe ser continuo, si no se interrumpe la prescripción. El
usufructuario
al cabo de diez años de no haber usado su derecho en forma continua y total,
lo
perderá. El plazo de diez años se fija en virtud de que para los casos no
especificados, el término máximo de prescripción negativa, en nuestro Código
vigente, es de diez años, en el anterior era de veinte, y este es un caso no
especificado. El artículo 1038 dispone: "El usufructo se extingue por
prescripción
conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales" y en el capítulo de
posesión se dice: -Art. 829: Se pierde la posesión de los derechos cuando es
imposible ejercitarlos o cuando no se ejercen por el tiempo que baste para que
queden prescritos". Por consiguiente, se pierde la posesión del derecho de
usufructo y, además, se extingue el usufructo cuando no se ejerce por el
término
de diez años, como plazo de prescripción.
f) Renuncia.- La renuncia puede ser expresa o tácita. La renuncia expresa
puede
hacerse constar en un documento público o privado o bien puede manifestarse
verbalmente ante testigos. La renuncia expresa puede ser unilateral, es decir,
simple declaración dril usufructuario de que renuncia al derecho, o bilateral,
establecida en un contrato con el propietario. Cuando es bilateral puede ser
onerosa o gratuita, es decir, se puede renunciar merced a una contraprestación
en
dinero, bienes o servicios o sin esa contraprestación. Cuando la renuncia es
bilateral y de carácter oneroso, en realidad equivale a una cesión de derechos,
o
sea a una venta, y debe llenar las formalidades del contrato de compra-venta.
g) Pérdida de la cosa.- El merecimiento real o jurídico de la cosa, extingue el
usufructo. Ya sea por destrucción material o porque quede fuera del comercio.
Cuando la cosa es expropiada, el usufructo se substituye sobre un equivalente,
por cuanto que como toda expropiación trae consigo una indemnización, por lo
menos teóricamente, el usufructuario debe continuar ejerciendo su derecho
sobre
el valor equivalente, o sea la indemnización y el propietario puede sustituir el
bien
expropiado por otro o pagar los réditos correspondientes al capital importe de la
indemnización.
En nuestro derecho, el usufructuario no recibe el capital, valor de la
indemnización, sino los réditos que produzca ese capital, que es manejado por
el
propietario, otorgando fianza para responder de él.
La pérdida de la cosa debe ser total rara que se extinga el usufructuario por
consiguiente, si es una pérdida parcial, se extingue sólo en parte, a no ser que
se
haya constituido sobre un edificio exclusivamente en cuyo caso la pérdida no
da
derecho al usufructuario a gozar del terreno y de los materiales, por ejemplo en
caso de demolición, en el caso de incendio, de destrucción por terremoto, etc.
Pero si el usufructo se ha constituido sobre un inmueble del cual sólo forma
parte
el edificio, por ejemplo sobre una finca rústica, la destrucción del edificio no
extingue el usufructo y éste se continuará ejercitando sobre el terreno, tanto en
el
que estaba el edificio como en el excedente. En los casos de destrucción, si
vuelve a reconstruirse la cosa, se concede la posibilidad de que renazca el
usufructo, cosa que no se admite en el derecho francés. El usufructuario, según
que él haya reparado, reconstruido, o lo haya hecho el propietario, continuará
gozando del edificio y sólo tendrá derecho a indemnización si él reconstruyó. Si
reconstruyó el propietario, será a cargo de éste el valor de la reconstrucción.
Esta
forma de renacer el derecho de usufructo por reconstrucción de la cosa, se
admite
en el artículo 1044.
h) Resolución o revocación del dominio.- Una octava forma de extinción del
usufructo se refiere a la resolución o revocación del dominio, cuando éste es
revocable. Por ejemplo, se compró una cosa bajo condición resolutoria; el
dueño
la da en usufructo; como el dominio es revocable, si se cumple la condición,
existe
la obligación de devolver la cosa a su antiguo dueño y, por consiguiente, el
usufructo se extinguirá.
i) Falta de fianza.- Finalmente, el usufructo se extingue en los casos en que no
se
otorga fianza si se trata de un usufructo a título gratuito y el constituyente no
dispensó el otorgamiento de la misma.
Uso y habitación
Caracteres generales.- Estos derechos reales son también
desmembraciones
de la propiedad, de menor importancia que el usufructo. En realidad, el uso
constituye un usufructo parcial o restringido dado que actualmente no se
concreta
al ejercicio exclusivo del jus utendi, sino que faculta al usuario para percibir
algunos frutos.
El usufructo, el uso y la habitación se denominaban antiguamente
servidumbres
personales, por oposición a las servidumbres prediales o reales. En la
actualidad
se emplea la denominación específica para cada derecho: usufructo, uso o
habitación. Para las servidumbres reales simplemente se emplea el término
"servidumbres".
Uso.- Podemos definir el uso indicando que es un derecho real, temporal, por
naturaleza vitalicio, para usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni
sustancia
y de carácter intransmisible.
Se distingue por consiguiente del usufructo:
I.-En el contenido, que es restringido sólo para el uso, y en algunos casos para
percibir ciertos frutos; y
II.-En el carácter intransmisible, peculiar al uso y a la habitación, que no existe
en
el usufructo, porque, como hemos visto, el usufructo puede enajenarse, puede
gravarse, puede transmitirse; en cambio, el usuario o el habituario no pueden
transmitir su derecho.
Son personalísimos en un doble aspecto, tanto porque se extinguen por la
muerte,
corzo acontece con el usufructo, como porque se confieren exclusivamente
tomando en cuenta la calidad de la persona, por amistad, parentesco, etc., y no
pueden transmitirse a ninguna otra.
Precisadas estas distinciones entre el usufructo y el uso, las demás
características
son iguales: se trata de un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio (si no
se
establece lo contrarió limitándolo a un cierto tiempo); se ejerce sobre cosas
ajenas; el usuario debe respetar siempre la forma y sustancia de la cosa, con
mayor razón que en el usufructo, dada la limitación para aprovecharse de la
misma, consistente simplemente en el uso, es decir, en una forma permanente
y
constante de utilizar la cosa que no altere la sustancia de la misma.
Habitación.- El derecho real de habitación en realidad es el derecho de uso
sobre una finca urbana para habitar gratuitamente algunas piezas de una casa.
No
se distingue en rigor fuera de esta circunstancia especialísima, en cuanto al
contenido, pues también se trata de un derecho real intransmisible, temporal,
por
naturaleza vitalicio, para usar algunas piezas de una casa, sin alterar su forma
ni
sustancia. En cambio, el uso se extiende como el usufructo tanto a los bienes
muebles como a los bienes inmuebles. Cuando ese uso se refiere sólo a las
piezas una casa habitación, toma el nombre de derecho real de habitación. La
habitación siempre es por esencia gratuita, nunca podrá constituirse en forma
onerosa; en cambio, el uso puede ser como el usufructo, a título gratuito o a
título
oneroso.
Las reglas generales del usufructo se aplican al uso y a la habitación,
exceptuando
las especiales que hemos establecido por cuanto al carácter intransmisible de
estos derechos. Por consiguiente, las obligaciones del usuario y del habituario
son
semejantes a las del usufructuario: deben formar inventario, tasando los bienes
muebles y haciendo constar el estado de los inmuebles; otorgar fianza, con
excepción de los casos en los cuales se les dispensa o cuando se releva al
usufructuario de esta obligación.
Las obligaciones durante el disfrute, que existen a cargo del usufructuario
también
existen, pero limitadas, a cargo del usuario o del ha es decir, la obligación
fundamental de cuidar y conservar la cosa como buen padre de familia, les es
aplicable, así como la de no alterar la forma ni sustancia de la cosa y de
responder
de culpa leve y grave. En el uso que es gratuito y en el derecho de habitación
que
siempre lo es, se responde de culpa levísima. El juez apreciará según el valor
del
uso o bien según el número de piezas que se ocupen en una finca habitación,
para imponer proporcionalmente la obligación de reparar al propietario, al
usuario
y al habituario.
En cuanto a la obligación de responder de las cargas de la o también se aplica
el
principio de equidad para distribuirlas proporcionalmente, según sea el uso y
los
frutos percibidos o el número de piezas que ocupe el habituario.
Finalmente, la obligación de restituir al extinguirse el uso o el usufructo, la de
rendir cuentas y la de responder de daños y perjuicios por pérdida o deterioro
de
la cosa, son iguales en el uso, en el derecho real de habitación y en el
usufructo.
Las formas de extinción de estos derechos, uso y habitación, son también
iguales
a las formas de extinción del usufructo.