UNIDAD 4 Ingresos por enajenación de bienes

OBJETIVO PARTICULAR

Revisar el concepto y los contratos a través de los cuales se enajenan bienes y analizar el tratamiento fiscal a los
ingresos por enajenación de bienes.

INTRODUCCIÓN
Es muy común en el caso de las personas físicas que enajenen bienes muebles usados, sin pensar en las
implicaciones fiscales que se pueden causar al momento de realizarlas.

En este capítulo se analizará cómo determinar la ganancia o pérdida en la enajenación de bienes muebles e
inmuebles y cómo determinar el impuesto sobre la renta correspondiente.

En el caso de los bienes inmuebles, al ser operaciones que se tienen que llevar ante fedatario público, los impuestos
son retenidos al momento de protocolizar la enajenación; sin embargo, muchos contribuyentes ya sea por ignorancia
u olvido, no informan de estas enajenaciones en la declaración del ejercicio fiscal correspondiente, lo cual puede
originar diferencias a pagar o actos de molestia por parte de la autoridad fiscal.

4.1. Concepto. Ingresos que no se consideran

Para efectos fiscales, el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación nos define los casos en que existe
enajenación.

Los principales casos de enajenación son los siguientes (CFF, artículo 14):

I. Transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserva el dominio del bien enajenado.

II. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

III. La aportación a una sociedad o asociación.

IV. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.

V. En el fideicomiso.

No se considerarán ingresos por enajenación para efectos del ISR, los que deriven de la transmisión de propiedad de
bienes por causa de muerte (como en el caso de herencia o legado), donación (ya que es gratuita) o fusión de
sociedades ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito siempre que el
ingreso por estos últimos sea considerado como interés.

Existen también ingresos que están contemplados en este Capítulo de Enajenación de bienes, pero que no son
sujetos al pago del ISR hasta por cierto monto o límite, estos ingresos están contemplados en el artículo 93 de la
LISR; los cuales son distintos a los señalados en el párrafo anterior.

Es importante señalar que las actividades mercantiles en las que se llevan a cabo enajenaciones serán sujetas del
ISR, conforme el capítulo II, sección I o II, del Título IV, de la LISR.

4.2. Contratos y figuras jurídicas a través de las cuales se enajenan bienes

Los tipos de enajenación más comunes son los siguientes:

Concepto Definición Artículo del

CCF
Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
Compraventa propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar 2248
por ellos un precio cierto y en dinero.
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga
Permuta a dar una cosa por otra 2327
Es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una
Donación parte o la totalidad de sus bienes presentes 2332
Es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de
Mutuo una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuatario, quien se obliga 2384
a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.
Cesión de Habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga
derechos contra su deudor. 2029
Las ventas judiciales en almoneda, subasta o remate públicos, se regirán por
las disposiciones de este Título, en cuanto a la substancia del contrato y a
las obligaciones y derechos del comprador y del vendedor, con las
Adjudicación modificaciones que se expresan en este Capítulo. En cuanto a los términos y
condiciones en que hayan de verificarse, se regirán por lo que disponga el 2323
Código de Procedimientos Civiles.

4.3. Momento de acumulación y forma de percepción de los ingresos

A diferencia de otros capítulos del ISR, donde se reconoce el ingreso hasta el momento de su cobro, para efectos de
este Capítulo, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo
de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de
avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

Así que no importa si el bien se enajenó a plazos o en parcialidades, se tendrá que reconocer 100% del ingreso, al
momento de la enajenación, y con ello determinar los pagos provisionales correspondientes.

4.4. Ingresos exentos

Así como otros ingresos del Título IV de la LISR, en el caso de la enajenación de bienes muebles e inmuebles,
existen ingresos que, a pesar de estar contemplados en este Capítulo, no pagarán el ISR ya sea por la totalidad del
monto de la enajenación o hasta que excedan de cierto límite

Los ingresos exentos por enajenación están contemplados en la fracción XIX, del Artículo 93 de la LISR.

Enajenaciones exentas (Cfr. LISR, artículo 93):

 Casa habitación, hasta por un monto de contraprestación no mayor a 700,000 UDIS. Por el excedente, se
pagarán los impuestos correspondientes. Cuando se rebase la exención, las deducciones se aplicarán de
manera proporcional.

La exención será aplicable para casa habitación, cada 5 años y se deberá notificar de esta situación al
fedatario público para que consulte tal situación.

 En bienes muebles, cuando la ganancia no sea mayor a 3 salarios mínimos general del área geográfica del
contribuyente elevado al año; en caso de que la ganancia exceda el monto se pagará el impuesto
correspondiente.

Es importante señalar que, aunque son ingresos por los cuales no se pagará el ISR, el tercer párrafo del artículo 150
de la ley nos menciona que las personas físicas que hayan obtenidos ingresos totales (incluyendo aquellos por los
que no se está obligado al pago del impuesto), mayores a $500,000.00 pesos deberán declarar la totalidad de sus
ingresos en la declaración anual.

4.5. Deducciones autorizadas y sus requisitos: bienes muebles, bienes inmuebles

Se podrán llevar a cabo las siguientes deducciones (Cfr. LISR, artículo 121):

I. El costo comprobado de adquisición actualizado.

En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se
trate.

En el caso de bienes inmuebles, se deberá separar el terreno de la construcción.

En caso de no se pueda hacer la separación, se considera como costo del terreno el 20%.

Para la construcción, se deberá disminuir a 3% anual por cada año transcurrido; en ningún caso el costo de la
construcción deberá ser inferior a 20% del costo inicial.

En el caso de bienes muebles se disminuirá el costo a razón de 10% anual, o de 20% tratándose de vehículos de
transporte, por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Los terrenos no serán disminuidos en su valor.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes
inmuebles. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto
local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los
pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del
bien.

La actualización de estas partidas será de la siguiente manera:

INPC un mes antes de la enajenación

_________________________________
INPC del mes de adquisición del bien

Una vez actualizadas las deducciones permitidas, éstas se deducirán del ingreso percibido y la diferencia será la
ganancia o pérdida por enajenación de bienes.

4.6. Cálculo de la base gravable. Determinación de la ganancia acumulable y no acumulable

La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones autorizadas será la ganancia sobre la cual se
calculará el impuesto (LISR, artículo 120).

En la enajenación de inmuebles si las deducciones son mayores a los ingresos obtendrán una perdida, la cual se
podrá disminuir en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes.

GANANCIA ACUMULABLE

INGRESOS ACUMULABLES

MENOS: DEDUCCIONES AUTORIZADAS

IGUAL: GANACIA TOTAL

ENTRE: AÑOS TRANSCURRIDOS

IGUAL: GANANCIA ACUMULABLE A LOS DEMÁS INGRESOS.

 GANANCIA NO ACUMULABLE

GANANCIA TOTAL

MENOS: GANANCIA ACUMULABLE

IGUAL: GANANCIA NO ACUMULABLE

La forma de determinar la ganancia acumulable y no acumulable, nos va a servir tanto para hacer el cálculo del pago
provisional como para el cálculo del impuesto del ejercicio.

Para efectos del impuesto anual, la ganancia acumulable se acumulará a los demás ingresos acumulables del
ejercicio; y se realizará el procedimiento que marca el artículo 152 de la LISR.

La ganancia no acumulable que se determine, se multiplicará por la tasa que se obtenga conforme al siguiente
procedimiento:

Ingresos acumulables del ejercicio

Menos: Deducciones Personales (excepto Frac I, II, y III art.151).

Base

Tarifa 152

Impuesto.

Con el impuesto determinado se hará lo siguiente:

Impuesto

Divide

Base
_________________
Resultado

Multiplica

100
_______________
Tasa

Una vez que se multiplique la ganancia no acumulable por la Tasa, el resultado será el ISR del ingreso no
acumulable. Este impuesto se sumará al ISR de los ingresos acumulables del ejercicio y a la suma total se le
disminuirán el ISR Retenido y los pagos provisionales realizados en el mismo ejercicio. Existe otra opción para
calcular la tasa mencionada, la cual consiste en obtener la tasa de los últimos 5 ejercicios (incluyendo el ejercicio de
aplicación), conforme al mismo procedimiento; una vez obtenidas las tasas de los ejercicios, éstas se sumarán y se
dividirán entre 5; el resultado será la tasa que se aplicará a la ganancia no acumulable.

En el capítulo 13, veremos un caso práctico para el cálculo anual.

Cuando no se tenga la certeza de valor de los bienes para llevar a cabo la enajenación de los mismos, las personas
físicas podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por
las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo el
bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por
la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente en los

Términos del Capítulo V del Título IV de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia
citada (LISR, artículo 124).

4.7. Cálculo del pago provisional o impuesto a retener

Se determinará el pago provisional de bienes inmuebles de la siguiente manera (Cfr. LISR, artículo 126):

INGRESO ACUMULABLE

MENOS: DEDUCCIONES AUTORIZADAS

IGUAL: GANANCIA TOTAL

ENTRE: AÑOS TRANSCURRIDOS (SIN EXCEDER DE 20 AÑOS)

IGUAL: RESULTADO

APLICACIÓN: TARIFA ANEXO 8 DE LA R.M.F.

IGUAL: IMPUESTO OBTENIDO

POR: AÑOS TRANSCURRIDOS (SIN EXCEDER 20 AÑOA)

IGUAL: PAGO PROVISIONAL

En las operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se
presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los fedatarios públicos,
calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán
proporcionar, al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, la información relativa a la determinación de
dicho cálculo y deberá expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que
fue enterado.

Para efectos de la enajenación de bienes muebles, el pago provisional será por el monto que resulte de aplicar la tasa
de 20% sobre el monto total de la operación, y será retenido por el adquirente.

Cuando el adquirente efectúe la retención a que se refiere el párrafo anterior, expedirá comprobante fiscal al
enajenante y constancia de la misma, y éste acompañará una copia de dichos documentos al presentar su
declaración anual.

No se efectuará la retención ni el pago provisional a que se refiere el párrafo anterior, cuando se trate de bienes
muebles diversos de títulos valor o de partes sociales y el monto de la operación sea menor a $227,400.00.

Los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, efectuarán un pago por cada
operación, aplicando la tasa de 5% sobre la ganancia obtenida, el cual se enterará mediante declaración que
presentarán ante las oficinas autorizadas de la entidad federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que
se trate.

El impuesto que se pague en los términos del párrafo anterior será acreditable contra el pago provisional que se
efectúe por la misma operación. Cuando el pago a que se refiere este artículo exceda del pago provisional
determinado conforme al citado precepto, únicamente se enterará el impuesto que resulte a la entidad federativa de
que se trate.
Veamos un ejemplo:

Fecha de compra Diciembre 2007 

Fecha de Venta Junio 2014.
Precio de venta 4´800,000
         
Casa habitación   2,200,000.00    
Terreno 20%   440,000.00    
Construcción 80%   1,760,000.00    
         
Disminución del 3%
anual de Construcción        
         
Construcción   1,760,000.00    
3% x 6 años   18.00%    
Disminución   316,800.00    
         
Construcción - Dismin   1,443,200.00    
         
Actualización INPC Mayo 2017 126.091 1.2641703
  INPC Diciembre 2010 99.7421  
         
Construcción Actualizada   1,824,450.57    
         
Terreno Actualización   440,000.00    
         
Actualización INPC Mayo 2017 126.091 1.2641703
  INPC Diciembre 2010 99.7421  
         
Terreno Actualizado   556,234.93    
         
Deducción Autorizada        
Terreno + Construcción   2,380,685.50    

precio de venta 4,800,000.00

menos
700,000 UDIS exentos 3,607,263.80

ingreso gravado 1,192,736.20

menos:
Deducción. Auto x pago 608,108.52 PROPORCIÓN 1,192,736.20 0.248486708
Ganancia total 584,627.68 4,800,000.00
 pago provisional 584,627.95
entre
número de años 6.00
base 97,437.95
tarifa pago provisional
ingreso gravado 97,437.95
menos LI 88793.05
excedente s/ L.I. 8644.90
por: % s/ excedente 16%
impuesto marginal 1,383.18
más: cuota fija 7130.48
ISR 8513.66 NOTA:
por: número de años 6.00 ESTE CALCULO LO HACE EL NOTARIO
pago provisional 51,081.98

Enajenación de acciones en Bolsa de Valores

Dentro de la Sección II, del Capítulo IV, del Título IV, nos señala que las personas físicas que obtengan ganancias
por la enajenación de acciones emitidas por sociedades mexicanas, a través de la bolsa de valores o de acciones
emitidas por sociedades extranjeras cotizadas en bolsa de valores, incluidas las enajenaciones mediante operaciones
financieras derivadas de capital referidas a acciones o a índices accionarios, así como títulos que representen índices
accionarios, estarán obligados a pagar el ISR que resulte de aplicar la tasa de 10% a la ganancia obtenida en el
ejercicio. El impuesto se considerará como definitivo (Cfr. LISR, artículo 129).

La ganancia o pérdida obtenida en el ejercicio se determinará, sumando o disminuyendo, las ganancias o pérdidas
que deriven por la enajenación de acciones de cada sociedad emisora realizadas por el contribuyente. Las ganancias
o pérdidas de cada sociedad emisora se determinará disminuyendo al precio de venta de las acciones, el precio
promedio en el que se adquirieron. Cuando el precio de adquisición sea mayor al precio de venta, la diferencia será el
monto de la pérdida en la operación de que se trate.

En enajenación de acciones con valores obtenidos en préstamo, la ganancia se determinará considerando la

diferencia entre el precio al momento que se consideran en préstamo y el precio que tengan al momento de enajenar
dichas acciones.

En ventas en corto de acciones, la ganancia se determinará considerando la diferencia entre el precio al que se
tomaron las acciones en préstamo y el precio en que se adquirieron las acciones para este efecto.

Las entidades financieras autorizadas para actuar como intermediarios, que intervengan en la enajenación de
acciones deberán hacer el cálculo de la ganancia o pérdida del ejercicio. Esta información deberá entregarse al
contribuyente para efectos del pago del ISR.

Cuando los contratos con los intermediarios financieros sean menores a un año, el intermediario deberá calcular la
ganancia o pérdida generadas durante el periodo en que estuvo vigente el contrato.

En caso de que hubiera cambio de intermediario, deberán remitir al nuevo intermediario toda la información relativa al
contrato, incluyendo las enajenaciones de acciones que haya efectuado durante el ejercicio de que se trate.

Los contribuyentes que enajenen acciones, a través de contratos de intermediación con entidades financieras
extranjeras o no estén autorizados, deberán calcular la ganancia o pérdida fiscales del ejercicio, y en su caso, el
impuesto que corresponda.

Cuando el contribuyente genere pérdida en el ejercicio, podrá disminuirla contra el monto de la ganancia obtenida en
el mismo ejercicio o en los diez ejercicios siguientes.

Las pérdidas se actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en que ocurrieron y hasta el mes de cierre del
mismo ejercicio. Posteriormente se actualizarán desde el mes de cierre en que se actualizó por última vez y hasta el
último mes del ejercicio inmediato anterior a aquél en que se va a disminuir.
Los contribuyentes deberán presentar declaración por las ganancias obtenidas y efectuar el pago del impuesto
correspondiente en la declaración del ejercicio fiscal correspondiente.

RESUMEN

A diferencia de otros capítulos, cuando se enajenen bienes muebles e inmuebles se considerará como ingresos,
inclusive, aquéllos que sean en crédito.

Se tendrá que determinar una ganancia, la cual se divide en: Ganancia Acumulable a los demás ingresos y la
Ganancia No acumulable.

La ganancia acumulable se suma a los otros ingresos del ejercicio fiscal correspondiente.

Con el impuesto determinado de los ingresos acumulables, se determina la tasa de impuesto por la cual se va a
multiplicar por la ganancia no acumulable, obteniendo el impuesto de los ingresos no acumulables.

Se realizará un pago provisional para los bienes inmuebles, el cual tiene que calcular y retener el fedatario público.

En el caso de los bienes muebles el pago provisional será 20% del importe de la enajenación, solo cuando sean
mayores a $227,400 pesos.