La Ejecución Hipotecaria

T.
14 LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Hay que establecer una diferencia entre el proceso declarativo (Arts. 249.2 y 250.2 LEC), el
proceso de ejecución (Art. 517 y ss. LEC) y el proceso de ejecución hipotecaria (Art. 681 y ss.
LEC).
1. ESPECIALIDADES EN LA EJECUCIÓN SOBRE BIENES HIPOTECADOS O

PIGNORADOS
Regulados en los Arts. 681 y ss., es un proceso de apremio especial y privilegiado establecido sin
contradicción cuya finalidad es la realización del crédito hipotecario en el menor tiempo posible.
Para llevar a cabo el inicio del procedimiento necesitamos el título ejecutivo, siendo la escritura
pública de la constitución de la hipoteca, pero, en dicha escritura, en virtud del Art. 682 LEC,
debe constar:
• Precio (nunca inferior al 75% de la tasación)

• Domicilio del ejecutado para notificaciones y requerimientos (posible cambio en caso de
bienes muebles con el consentimiento del ejecutante, pero en caso de bienes inmuebles
no hace falta.)
En cuanto a la competencia (Art. 684 LEC), será competente en caso de bienes inmuebles el
Juzgado de 1ª Instancia del lugar donde radique la finca, si radica en más de uno, en cualquiera
de ellos, no admitiéndose sumisión tácita o expresa. Siendo además fueros inderogables.
En cuanto a la legitimación (Art. 685 LEC), la activa compete al titular registral del crédito y la
pasiva al deudor, al hipotecante no deudor o el tercer poseedor de los bienes hipotecados. Es decir,
primero se le reclama al deudor, y si este no puede hacerle frente o no paga la totalidad, ya vamos
al hipotecante no deudor. Cabe recalcar que la demanda se dirige frente a todos.
En este caso interpondremos la demanda y aportaremos los documentos (con la posible
declaración de oficio de abusividad de cláusula contractual), posteriormente se dictará auto que
despacha la ejecución y se le requerirá el pago. Si la persona que ha demandado aporta un
requerimiento notarial de pago, no habrá que hacer en ese momento el requerimiento, se despacha
directamente.
Dicha demanda se dirige frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente
al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al
acreedor la adquisición de dichos bienes. Del mismo modo, deberá de acompañarse de una serie
de documentos recogido en el Art. 685.2º LEC:
- Título o títulos ejecutivos.
- Documentos del artículo 550 de la LEC.
- En la ejecución de saldo de cuenta, los regulados en el artículo 573.
- En caso de que en el título se hubiere pactado un interés variable, las operaciones de
cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que se pide el despacho de
ejecución.
Posteriormente procederemos a la administración del bien y a la certificación de dominio y cargas
llevados a cabo también por el propio LAJ, la parte ejecutada podrá oponerse en 10 días,
suspendiéndose el procedimiento. El necesario requerimiento de pago se regula en el Art. 686
LEC y nos remite al Art. 441 LEC, donde se establece que hay que tener en cuenta la obligación
de informar al deudor sobre la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de
la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la
posible situación de vulnerabilidad.
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2. DETERMINACIÓN DE LA CUANTÍA
En cuanto a la determinación de la cuantía, en virtud del Art. 575 LEC, la demanda ejecutiva
debe expresar los cálculos siguientes:
Cantidad que se reclame en el TE.
• Principal.
• Intereses ordinarios.
• Intereses moratorios vencidos.
• Intereses devengados durante la ejecución (no superar el 30% de la cantidad que se
reclame en la demanda ejecutiva)
En el caso de ejecución de vivienda habituales. Al ejecutado no se le puede exigir costas que
superen el 5% de la cantidad que se reclama en la demanda ejecutiva.
No se despechará la ejecución en el caso de que no se expresen los cálculos o no se acompañen
los documentos.
EJECUCIÓN POR SALDO DE OPERACIOENS (ART. 572 Y 573)
La deuda es el saldo resultante de operaciones derivadas de contratos formalizados en escritura
pública o pólizas intervenidas por corredor de comercio.
En cuanto a los requisitos:
• Pacto previo de que se despache ejecución por la cantidad fijada unilateralmente por el
acreedor
• En el título tiene que constar forma de hacer la liquidación
• Notificación previa al deudor de la liquidación
• Acreditación notarial de la liquidación conforme a lo dispuesto en el título
En cuanto a los documentos, debe constar:
• En el que conste la cantidad resultante de la operación realizada por el acreedor junto al

extracto de cargos y abonos y los intereses que se aplicaron
• Poner de relieve que la liquidación se realizó de acuerdo a lo pactado en el título
• El que acredite la notificación al deudor y fiador de la cantidad resultante de la liquidación
• Los justificantes de las partidas de cargo y abono
INTERESES VARIABLES (ART. 574 Y 575)
Se da en los casos en los que la cantidad reclamada se derive de un contrato de crédito o préstamo
con tipo de interés variable o distintas monedas.
En cuanto a los requisitos:
• En la demanda ejecutiva hay que fijar las operaciones de cálculo que arrojan la cantidad
determinada
• Acompañar documento en que se acredite que la liquidación se ha hecho conforme a lo
pactado en el título
• Documento que acredite la comunicación al deudor y al fiador
• Cuando se estime conveniente los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono
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APLICACIÓN DE INTERESES (ART. 576 Y 1108 CC)
En cuanto a los intereses ordinarios, son remuneratorios, pactados por las partes y se dan durante
la vigencia del contrato.
También existen los intereses moratorios, son indemnizatorios, se generan desde el
incumplimiento del deudor y la reclamación y, finalmente, si no se pactan otros, será el interés
legal del dinero (3%).
Finalmente, encontramos los intereses procesales, los cuales se dan solo en los títulos ejecutivos
procesales, son intereses indemnizatorios y disuasorios, se dan desde que la resolución es dictada
en primera instancia y, es el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, el pactado o el
que disponga una norma.
Existe una clara diferencia entre intereses moratorios y los procesales, los primeros (regulados
en el Art. 1108 CC), deben solicitarse en la demanda y se generan desde la demanda o desde la
reclamación al deudor de la deuda, y los intereses procesales (regulados en el Art. 576 LEC) no
es necesario que la parte los solicite ni que se reconozcan en la sentencia y, estos surgen a partir
de la fecha en la que se dicta la resolución en 1ª Instancia.
3. OPOSICIÓN
En cuanto a la oposición, esta se podrá llevar a cabo por motivos procesales (Art. 559 y 562 LEC)
y de fondo (Art. 695 LEC) entre los que encontramos la:
- Extinción de la garantía u obligación garantizada.
- Error en la determinación de la cantidad exigible
- El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la
ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
Si tenemos otras causas deberemos de irnos a otro proceso declarativo correspondiente pero dicha
ejecución no se suspenderá, pudiéndose pedir únicamente la retención de lo obtenido en la venta
como medida cautelar, en el caso de que se vaya a producir la venta del bien.
4. SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

En cuanto a la suspensión de la ejecución, esta se puede suspender porque haya una tercería de
dominio (Art. 696 LEC). Es decir, que exista un título de propiedad anterior a la garantía, El
ejecutado pretende que el bien quede excluido del proceso de ejecución siempre que demuestre
que tiene un título de propiedad
Del mismo modo, también se puede suspender porque haya prejudicialidad Penal (Art. 569
LEC) en los casos de falsedad del título, que haya invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución
o cuando el ejecutado lo acredite. Debe presentarse un principio de prueba.
Del mismo modo podrá realizarse la subasta treinta días desde el requerimiento y 20 días desde
el anuncio. Esta subasta seguirá las mismas reglas de subasta de bienes inmuebles, dándose la
facilidad para inspeccionar el inmueble hipotecado con posible reducción de hasta 2% de deuda.
Por otro lado, podrá procederse al pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante, donde
si el deudor es el propietario, lo que sobre servirá para intereses procesales y costas, y luego para
pagar lo que quede al acreedor ejecutante, pero si el deudor es diferente del propietario, el
remanente será para este último, salvo que haya acreedores posteriores.

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• En el que conste la cantidad resultante de la operación realizada por el acreedor junto al

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