Hoja de respuestas

Gestión financiera

Roman Cabrero Lorente

01/11/2022

ÍNDICE

Enunciado ..................................................................................................................................... 2
Método CAMP ............................................................................................................................... 3
Recursos Ajenos........................................................................................................................... 3
Recursos medios .......................................................................................................................... 4
Rentabilidad del proyecto ............................................................................................................ 5
Financiación proyecto .................................................................................................................. 6

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Enunciado

El Corte Inglés tiene prevista la creación de un parque empresarial propio, en el que poder dar a
conocer al público general todos los servicios que ofrece en la actualidad: viajes, seguridad,
alimentación, seguros, etc., y poder alquilar también las oficinas y el resto se localizaciones del
parque empresarial.

El parque empresarial tendrá un coste de 10,5 millones de euros y estará situado en los
alrededores de Boadilla del Monte (Madrid), lugar elegido por los técnicos de El Corte Inglés para
el desarrollo de la promoción. Constará de varios edificios de oficinas y naves para el alquiler, y
estará dotado de todos los servicios que El Corte Inglés pueda ofrecer al parque empresarial.

Ahora bien, el grupo solamente se plantearía la inversión si el proyecto es rentable en un periodo

de 10 años.

El departamento financiero facilita los siguientes datos, con los que es posible hacer algunas
estimaciones:

- Valor de la inversión en el parque empresarial: 10 500 000 €.

- Duración del proyecto: 10 años.
- Ingresos estimados: 2 000 000 €, con un incremento del 12 % anual.
- Costes: 600 000 €, con un incremento del 4 % anual.
- Dotaciones y provisiones: 50 000 €.
- Necesidades de fondo de maniobra: 250 000 €, que se devuelven en el último año de
proyecto.

La dirección de El Corte Inglés pretende pagar el parque empresarial de la siguiente manera: el

total de la inversión es de 10,5 millones de euros, de los cuales 6 millones son de fondos propios
de El Corte Inglés y 4,5 millones han de pedirse a un banco.

Fondos propios: 6 000 000 €.

- Tipo sin riesgo Rf = 0,75 %.

- Rentabilidad de la cartera del mercado Em = 3,5 %.
- B: 1,2.

Recursos ajenos: 4 500 000 €.

- Los pagos son anuales.

- El periodo de pago se prorroga 10 años, con un año de carencia.
- Coste de la deuda: 5,5 % interés nominal (TIN anual).
- Comisión de apertura: 0,5 %.
- Tipo impositivo: 30 %.

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1. Calcular el coste de los recursos propios por el modelo CAPM, teniendo en cuenta los
siguientes datos

Tipo sin riesgo Rf = 0,75 %

Rentabilidad del mercado Em = 3,5 %.
B: 1,2.

Si queremos calcular el coste de los recursos propios sabiendo que la empresa tiene
una β de 1,2 (es decir, si el mercado se mueve un 1 %, nosotros lo haremos un 1,2% en
la misma dirección), que los bonos del tesoro tienen una rentabilidad del 0,75 % y el
mercado ofrece una media de un 3,5 %.

Rs = Rf + β (Rm - Rf)

Rs = 0,75 + 1,2 (3,5 – 0,75)

Rs= 4,05

4,05% será el porcentaje o coste de los recursos propios en nuestro caso.

2. En cuanto a los recursos ajenos, se sabe que la cantidad asciende a 4,5 millones de
euros.

a) Calcular los pagos anuales que se deberán hacer al banco, si el periodo de pago se
prorroga 10 años, con un año de periodo de carencia (solo pagará intereses); con un coste
de la deuda del 5,5 % interés nominal (TIN anual) y con una comisión de apertura del 0,5 %.

El primer año al ser de carencia solo se pagarán los intereses. Por lo tanto, y teniendo en cuenta
la comisión de apertura lo que pagaremos en lo siguiente:

Cuota primer año = (4.500.000*0,5%)*5,5% = 24.8737,50

Para cual será la cuota a partir del primer año tendremos que utilizar la siguiente formula:

Deuda total = Anualidad * (1 – (1 + TIN anual) ^ - años) / TIN anual

4.522.500 = Anualidad * (1 – (1 + 0,055) ^ - 9) / 0,055

Tendremos que aislar la Anualidad

Anualidad = 650.513,95

En la siguiente tabla podemos ver año por año el capital amortizado, los intereses pagados y las
cuotas anuales:

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 Año Cuota Intereses Amortización Capital Pendiente
1 248737,50 248737,50 0,00 4522500,00
2 650513,95 248737,50 401776,45 4120723,55
3 650513,95 226639,80 423874,16 3696849,39
4 650513,95 203326,72 447187,23 3249662,16
5 650513,95 178731,42 471782,53 2777879,63
6 650513,95 152783,38 497730,57 2280149,05
7 650513,95 125408,20 525105,75 1755043,30
8 650513,95 96527,38 553986,57 1201056,73
9 650513,95 66058,12 584455,83 616600,90
10 650513,95 33913,05 616600,90 0,00

Tabla de amortización préstamo

b) ¿Y si el préstamo se solicita al banco sin periodo de carencia, le será más o menos

rentable a El Corte Inglés?

En el caso anterior (con un año de carencia) ECI acabaría pagando al final del último año un total
de 6.103.363,06€.

En cambio, si utilizamos la formula del ejercicio anterior para calcular la cuota anual, pagaría un
total 599.989,98€ anuales y al final del último año un total de 5.999.899,84€.

Si ECI solicitase al banco el préstamo sin periodo de carencia se ahorraría una total de
103.463,22€.

3. Calcular el coste de los recursos medios o WACC del proyecto.

El WACC nos permite calcular realmente el valor de un proyecto y su fórmula es la siguiente:

WACC = (Rs * S + Rb * B * (1-t)) / S + B

Para poder hacer el cálculo necesitaremos:

- Coste de recursos propios
- Coste recursos ajenos
- % de financiación por recursos ajenos
- Tasa impositiva

Previamente hemos calculado el coste de recursos propios = 4,05%

El coste de recursos ajenos lo calcularemos con la siguiente formula:

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 Teniendo en cuenta que:
- A = es el valor del desembolso inicial de la inversión
- Q1, Q2, …, Qn = representa los cash-flows o flujos de caja.
- N = representa el número de momentos temporales en que se divide el período global
considerado de la duración del proyecto.
- k = TIR.

Tendremos que aislar la k para obtener la TIR.

Coste recursos ajenos = 6%

El % de financiación por recursos ajenos lo obtendremos sabiendo que los fondos propios
ascienden a 6.000.000 y los ajenos a 4.500.000. Por lo tanto, los ajenos suponen un 42,85% del
total.

La tasa impositiva es del 30%.

Aplicamos la formula del WACC.

WACC = (0,045 * 42,85% + 0,06 * 57,14 *(1 – 30%)) / 42,85% + 57,14%

WACC= 2,41%

4. Calcular los flujos de caja del proyecto, el VAN y la tasa de rentabilidad TIR. Comentar
los resultados y establecer si el proyecto es o no rentable.

Después de introducir toda la información en una tabla de Excel lo flujos de caja quedarían de la
siguiente manera:
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
Ingresos 2.000.000,00 2.240.000,00 2.508.800,00 2.809.856,00 3.147.038,72 3.524.683,37 3.947.645,37 4.421.362,81 4.951.926,35 5.546.157,51
Costes - 600.000,00 - 624.000,00 - 648.960,00 - 674.918,40 - 701.915,14 - 729.991,74 - 759.191,41 - 789.559,07 - 821.141,43 - 853.987,09
Amortización - 248.737,50 - 650.513,95 - 650.513,95 - 650.513,95 - 650.513,95 - 650.513,95 - 650.513,95 - 650.513,95 - 650.513,95 - 650.513,95
BAIT 1.151.262,50 965.486,05 1.209.326,05 1.484.423,65 1.794.609,63 2.144.177,67 2.537.940,01 2.981.289,80 3.480.270,97 4.041.656,48
Impuestos - 345.378,75 - 289.645,81 - 362.797,81 - 445.327,09 - 538.382,89 - 643.253,30 - 761.382,00 - 894.386,94 - 1.044.081,29 - 1.212.496,94
B Neto 805.883,75 675.840,23 846.528,23 1.039.096,55 1.256.226,74 1.500.924,37 1.776.558,01 2.086.902,86 2.436.189,68 2.829.159,53
Amortización 248.737,50 650.513,95 650.513,95 650.513,95 650.513,95 650.513,95 650.513,95 650.513,95 650.513,95 650.513,95
Inversión - 10.522.500,00
Dotaciones y provisiones - 50.000,00
Necesidades de FM - 250.000,00
Flujo de Caja libre - 10.572.500,00 1.054.621,25 1.326.354,19 1.497.042,19 1.689.610,51 1.906.740,69 2.151.438,32 2.427.071,96 2.737.416,81 3.086.703,63 3.229.673,48

Tabla de flujos de caja

Al calcular la VAN vemos que nos sale de 10.534.173,02€ y la TIR es del 12%.

Los resultados del proyecto son muy favorables. Esto es debido a que los ingresos son muy
levados y aumentan considerablemente a lo largo del tiempo.

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5. ¿El Corte Inglés genera el suficiente efectivo como para poder financiarse como ha
indicado la dirección?

Desde mi punto de vista, después de analizar sus cuentas, creo que ECI si que genera suficiente
efectivo para poder financiarse. Así que opino que no tendría que pedir el préstamo para financiar
parte del proyecto.

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