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PUBLICIDAD REGISTRAL.

CONCEPTO: Es la forma de dar a conocer una situación jurídica, un derecho, que se haga cognoscible
por todos. El Registro a través del cual se lleva a cabo la publicidad. (Art. 577: nota: hay que hacer
conocer el derecho real visible y publico).
Hay que tener en cuenta 3 elementos:
1) Los que se quiere dar a publicidad, a conocer: hechos; 2) Los destinatarios: personas; 3) Los medios a
usar par que llegue a conocimiento de los destinatarios: actividad conducente al fin propuesto.
En el sentido amplio: se dice que es la actividad destinada a producir cognoscibilidad (se habla de
cognoscibilidad y no de conocimiento porque el ejecutivo conocimiento (verdadero o certero) dependerá
en definitiva de la actitud y voluntad del destinatario).
En la publicidad jurídica lo que se da a conocer son hechos jurídicos y su finalidad es la producción
de efectos jurídicos.
Hernández Gil.
 Sentido amplio: es la actividad dirigida a difundir y hacer notorio un acontecimiento. exteriorización o
divulgación de una situación jurídica para producir cognoscibilidad general.
 Sentido estricto: sistema de divulgación encaminada a hacer cognoscible a todos determinadas
situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad en el trafico.
López de Zabalía:
Cognoscibilidad de hechos en base a una declaración señalativa del órgano competente puesta a
disposición del público por los medios previstos por la ley.

Figuras afines:
 Publicación (distinto de publicidad, que es lo que estudiamos acá): es episódica y produce tan solo una
situación de notoriedad; suele referirse a actos de derecho público.
 Notificación Pública: produce un conocimiento legal. Es una declaración receptiva dirigida a un
destinatario determinado. Es dinámico y episódico.
 Forma y publicidad: la publicidad se concreta en un procedimiento constituido por una serie de actos
cada uno de los cuales tiene su forma o especie.

Desenvolvimiento Histórico
 Los egipcios ya aplicaban la registración inmobiliaria. Los registros eran para proteger la seguridad
estática de los derechos reales.
 Con la invasión Romana (ellos eran enemigos de la registración) desaparecieron los registros en Egipto.
 En el imperio germano surgen los registros verdaderamente organizados. Alemania tenía un
simbolismo parecido a la traditio romana.
 En Francia y España, hay mezcla entre lo romano y lo germano. En España, recién en 1861, se dio la
organización registral (Se dicta la ley Hipotecaria que es la que regula todo el sistema registral y nos
sirvió de base). En Francia, luego de la resolución, vieron necesaria la registración.

Derecho Argentino:
Vélez Sarsfield, para la transmisión y constitución de derechos reales sobre INMUEBLES,
estableció el sistema de TÍTULO Y MODO (siendo el modo la transmisión), cuando se trata de
adquisiciones bilaterales por actos entre vivos.
- El TÍTULO SUFICIENTE es el acto jurídico causal (acto o negocio que le sirve de causa), dotado
de los requisitos de fondo y de forma para la constitución, transmisión o extinción de un derecho real.
- El MODO SUFICIENTE es la tradición (Art. 577, 2601 y cc.). Cumple 2 funciones:
a- posibilita la relación directa e inmediata con la cosa por parte del sujeto titular del derecho real
(modo de adquirir), y
b- da publicidad al derecho real (medio de publicidad para que otros lo conozcan).
Como EXCEPCIÓN a este sistema, el codificador estableció para las “Hipotecas” un Sistema de
Publicidad Registral (Art. 3134). Esto es lógico, ya que la hipoteca es un derecho real que no se ejerce por
la posesión. Pero Vélez estaba extremadamente en contra de los Registros. Decía que no servían.
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Reforma de la ley 17.711.
Art. 2505: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
PERFECCIONADA mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones NO SERÁN OPONIBLES a 3ros mientras
no estén registradas”.
En la redacción de este artículo se observa una contradicción:
 En la 1ra parte: la inscripción perfecciona la adquisición, transmisión o extinción de derechos reales. Por
lo que, se consagra una Inscripción Constitutiva (constitutiva del derecho real).
 En la 2da parte: la inscripción hace oponible a 3ros la adquisición, transmisión o extinción de derechos
reales. Por lo que, se consagra una Inscripción Declarativa.

Medios de Publicidad.
Con la ley 17.711, esto cambió y quedó establecido como medio de publicidad de las cosas:
 Muebles No Registrables: la TRADICIÓN.
 Muebles Registrables e Inmuebles (Art. 2505): la INSCRIPCIÓN. En estos casos, la tradición es sólo el
modo suficiente (aparte el titulo).
La inscripción de los derechos reales sobre los bienes registrables, puede ser declarativa o
constitutiva.
Son ejemplos de Inscripciones Declarativas, la de los derechos reales que recaen sobre:
1. los inmuebles (art. 2505 del Código Civil, y demás disposiciones de la ley 17.801);
2. los buques (art.21 ley 19.170);
3. las aeronaves (art. 50 del Código Aeronáutico);
4. la prenda con registro (ley 12.962).
Son ejemplos de Inscripciones Constitutivas, la de los derechos reales que recaen sobre:
1. los automotores (art. 1 decreto-ley 6582/58);
2. los equinos pura sangre de carrera (art. 2 ley 20.379);
3. el bien de familia (ley 4.394).

Publicidad de los derechos personales:

Actos: matrimonio (Registro civil) y Contratos (E. Publica);
Hay registros de: Hechos: Nacimientos.
Documentos: Títulos;
Nexo entre sujeto activo y sujeto pasivo o cuando ambas partes contraen obligaciones correlativas
sobre la base de prestaciones y contraprestaciones. La gama de derechos personales (c/ sujeto activo,
pasivo y objeto de la obligación) es casi ilimitada (números apertus)

Publicidad de los Derechos Reales: Actos, títulos, documentos de cosas mueble o inmueble.
 Titulo causa sustancial: negocio y
 Titulo formal: el documento que contienen el título causa.
La relación se establece entre un sujeto activo o titular y una cosa determinada o determinable solo
pueden ser creados por la ley (numerus clausus. Numero cerrado. Enumeración taxativa).

RESPECTO DE LOS INMUEBLES: Con anterioridad al CC ya había derechos reales sobre buques (en
el C.Com). Luego surgió la enumeración taxativa del CC (dominio, condominio, usufructo, uso y
habitación, servidumbre activa, hipoteca, prenda y anticresis) y más tarde fueron creados otros (derechos
intelectuales, prenda sin desplazamiento, propiedad horizontal, etc.).
Se podría pensar que los derechos reales presidieron a los personales, pero no fue así: año 321 AC,
Ley paperia: los deudores dejarían de responder con su persona, para pasar a hacerlo con su patrimonio. El
acreedor tenía en el deudor una cosa sobre la cual ejercía virtualmente un derecho real. (Lo podía someter a
esclavitud para que le pague con su trabajo). Luego de aquella ley, en tanto el crédito personal fuera
satisfecho, no era necesario que aparezca la cosa pero, en caso de incumplimiento, el acreedor debía
embargar y ejecutar bienes del deudor para cobrar su crédito o para ser indemnizado si la obligación fuera
intuito personae, o consistiera en su hacer.
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De la misma manera, en materia de derechos reales, puede pasar que durante su normalidad no
afloren sujetos pasivos, pero en caso de controversia el contenido es siempre un sujeto que se incorpora a la
relación jurídica.
En salvaguarda de esos sujetos inactivos o 3º cuya pasividad puede cesar, se establece para los
derechos reales el requisito formal de su constitución o inscripción en registros públicos.

RESPECTO DE LOS MUEBLES E INMUEBLES: Respecto de los Muebles e inmuebles, Vélez adoptó
para el código la clásica distinción de las cosas sobre la base de la movilidad, con diferentes metodologías
para bienes raíces (nadie puede transmitir a otros sobre un objeto un derecho mejor ni más extenso que el
que gozaba) y para bienes muebles la “posesión vale título” (cuando es de buena fe y no recae sobre cosas
perdidas o robadas). Hoy en día, y fuera de su formulación dentro del derecho positivo, es muy sutil la
diferencia que subsiste entre muebles e inmuebles. Desde el punto de vista registral, casi no la hay, salvo
en lo que respecta a la jerarquía de los documentos inscribibles.

BIENES REGISTRABLES: Concepto de cosa: está constituido por bienes muebles e inmuebles
susceptibles de apreciación pecuniaria (o sea, cosas a las que se les puede dar un precio determinado).
Originariamente, los bienes registrables eran los inmuebles. Hoy los bienes registrables se
ampliaron, quedando comprendidos los bienes muebles y otros derechos que no son cosas, pero que tienen
gran importancia social, son perfectamente individualizables y un importante valor económico.
Cosas objetos de derechos reales: con excepción del dominio, condominio y usufructo que son
comunes para muebles e inmuebles, y la prenda que es típicamente mobiliaria, todos los demás derechos
reales del CC rigen para bienes raíces exigiendo que su constitución sea formalizada por escritura
pública, se haga la tradición para producir la transferencia intervivos del dominio y la inscripción en los
registros (declarativa).
Los derechos reales son la medula del quehacer de los registros.

DINÁMICA EN LA TRANSMISIÓN DE Dº REALES:

Favorece al Comercio y desarrollo del crédito.
La publicidad registral aparece como una consecuencia de la necesidad de proteger el trafico
jurídico y facilitar la circulación de la riqueza mediante la información que brinda a los interesados de los
derechos que existen sobre el bien que se registra, en especial cuando se trata de derechos que no tienen
manifestación posesoria como las hipotecas (inmobiliarias) y las prendas sin desplazamiento
(mobiliaria).
Tanto seguridad dinámica o de Tráfico, como la seguridad estática que protege derechos del sujeto
sobre la cosa frente a 3º, exige la mayor publicidad que se logra con el Registro.

LA FUNCIÓN NOTARIAL Y EL DERECHO REGISTRAL.

Concepto. Contenido. Caracteres. Objeto.

El derecho registral es el conjunto de normas y principios que reglan la organización de los
registros encargados de registrar bienes o derechos, y también de la forma de registrar efectos y
consecuencias.
Tiene por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos
documentos o derechos, así como también la forma cómo han de practicarse tales registraciones y los
efectos y consecuencias jurídicas que derivan de éstas.
Respecto a la posibilidad de construir una teoría, un conjunto de principios que sean aplicables a todo
tipo de registros:
- Para la postura afirmativa (Molinaria, López de Zavalía), el derecho registral integra el sistema jurídico
con normas y principios de derechos público y privado que coexisten, y funcionan armónicamente
constituyendo una disciplina independiente.
- Para la negativa (Villaró), los registros son sumamente dispares y algunos de ellos son simples archivos
lo que atenta contra una teoría general. Por su lado, otros distinguen un registro de un registro
administrativo, en el sentido de que no basta que un registro esté regulado por normas jurídicas para que
sea jurídico se requiere algo más: la publicidad material o sustantiva.
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CARACTERES del derecho registral:
1) Conjunto heterogéneo de normas; 2) Es un derecho limitado; 3) Jurídico, preventivo, imparcial,
público y técnico.
OBJETO del derecho registral: Todo lo que sea inscribible es Registrable.

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO:

Es el conjunto de normas y principios que regulan la organización y el funcionamiento de los

Registros que se encargan de recepcionar los actos y documentos concernientes a los derechos reales que
se constituyen sobre inmuebles, así como también las formas y resultados de tales registraciones, y, por
último, los efectos y consecuencias jurídicas.

De clase: Derecho Registral: Rama del derecho que regula los medios de registración que están a cargo
del Estado, y su funcionamiento. (Especie de publicidad. Dar a conocer algo). Seguridad de tráfico-
dinámica- es lo que protege.

C.C. V.S.: sólo registro para la HIPOTECA, ya que es el único derecho que no se ejerce por la posesión.
(Art. 3135 CC: “la constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública
por su inscripción en los registros tenidos al efecto…”).
Vélez sostenía que no había necesidad de crear registros, ya que la gente se conocía y siempre que se
realizaba un acto se tenía conocimiento.
Sist. Francés- Cronológico- Personal, es por fecha de ingreso. Diferente del Folio Real (sistema
Real) = Sist. Alemán. Parte del inmueble.

Ley 17.711 de 1968: Reforma el art. 2505: e INCORPORA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE

INMUEBLES (como medio de publicidad de los derechos reales). “La adquisición o transmisión de
derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. (Dijo en clases Daguerre que
esto es totalmente contradictorio, ya que habla primero de la inscripción para la constitución y seguidamente
de la inscripción para la oponibilidad de los derechos reales adquiridos).

Ley 17.801 - 1968 art. 2 despeja dudas y establece que es DECLARATIVO.

Art. 1892 CCyC- Derecho real = título y modo suficiente.

ARTICULO 1892.- “Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente, el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y éste, por un
acto jurídico, pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
(muebles) registrables en los casos legalmente previstos (Por ejemplo, Automotores); y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.

Cuando la inscripción es CONSTITUTIVA, el modo suficiente es la inscripción. Reemplaza al

modo tradición (que es el modo habitual).
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Art. 1893 CCyC. Publicidad suficiente. Inscripción registral o posesión según el caso.
ARTICULO 1893.- “Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos
de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión (para muebles no
registrables), según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real (y para la constitución, obvio).
No pueden valerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

*Tercero interesado registral: aquel que se ve perjudicado con la inscripción que él va a impugnar.
*Publicidad suficiente: para inmuebles= inscripción en el registro. Para muebles no registrables,
tradición.
*Registros de documentos que contienen derechos. (Ej., registro del automotor).
*Otros registros: HECHOS- nacimiento/ defunción; ACTOS- matrimonio.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD- LEY 17.801.

Art. 2- Se inscriben los siguientes DOCUMENTOS:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. (ej. leasing, que es un contrato. No es
un derecho real, pero se inscribe; o boleto de compraventa, por ley provincial- efecto en Santa Fe:
conocimiento de existencia del boleto; importa por mala o buena fe. En Entre Ríos tiene efecto de un
embargo, si quiero transmitir a otro, tengo que desistir del boleto. Fideicomiso).

Art. 3- Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados,
deberán reunir los siguientes REQUISITOS:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto
al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o
asiento practicable.
Cuando la ley lo autorice, pueden ser inscriptos los instrumentos privados, siempre que la firma de
sus otorgantes esté certificada por escribano público. Juez de paz o funcionario competente, dice la versión
de INFOLEG.

Artículo 3 bis.- No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2 inciso a) si no

constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por la Administración
Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de corresponder
(Certificado de bienes inmuebles. COTI). (texto según ley 25.345 – año 2000- Prevención de Evasión
Fiscal). CUIT/L- CDI.

LOS REGISTROS: Son los órganos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica. Son una
institución cuyo fin es proporcionar plena seguridad en el tráfico.

Existen diversos TIPOS de Registros:

 De Hechos: Se anota y da a conocer simplemente un hecho (ej. El registro civil inscribe un nacimiento).
No se le agrega ningún elemento más al hecho. Se busca facilitar la prueba del hecho ocurrido y nada más.
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 De actos y Contratos: El acto o contrato no existe si no se celebra en el registro (ej. El matrimonio) y
ante el oficial publico competente.
 De documentos: es una variedad del de hecho. Documentos: cosa muebles representativa de un hecho (ej.
Testamento).
 De títulos: variedad del de actos y contratos. Aquí el acto o contrato existe aunque haya sido celebrado
fuera del registro si se realizo ante otro funcionario (juez, escribano). El documento no es considerado
como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio jurídico causal (titulo).
 De derechos: no existe en nuestro sistema jurídico (si en el alemán). Aquí mediante el acto abstracto de
enajenación logran separar la causa del negocio del efecto.

Clasificación:
 Sistema Personal (Registros personales): Tiene en miras al sujeto (personas físicas o jurídicas). Los
títulos se anotan por orden cronológico y luego se hace una lista por orden alfabético con el nombre de los
titulares (por ej. Puedo saber que bienes tiene NN).
 Sistema Real (Registros reales): Se refieren al objeto de la registración. La unidad de registración es la
cosa, es decir, el inmueble sobre el cual recaen los derechos reales. Cada inmueble está MATRICULADO
con un nº de orden que consta en una hoja especial llamada FOLIO REAL, donde se van inscribiendo los
actos y las anotaciones (ej. Medidas cautelares, que inciden sobre el estado jurídico del inmueble. Con los
datos de la cosa se llega a un informe sobre su situación jurídica).

 Declarativos: el derecho existe antes que ingrese y la inscripción hace que pase a ser oponible a 3º.
 Constitutivos: el derecho nace con la inscripción.

 De Transcripción: la registración mediante la transcripción literal e integra del documento o por

medio de su incorporación a la de una copia.
 De inscripción: el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que según la ley deben
ser publicadas.

 Convalidación (Registros convalidantes y no convalidantes): Las inscripciones son convalidantes cuando

purgan los vicios que adolecen el título o el acto jurídico contenido en él. El nuestro es NO
convalidante.

Sistemas Argentino Francés Alemán Australiano

Real/personal Real Cronológico Real Real
Personal.
Inscripción Declarativa Declarativa Constitutiva Constitutiva
(Art. 2505)
Validan o no No No Convalidante Convalidante
el título convalidante convalidante
(Art. 4 de la
ley 17.801)

El Sistema Francés:
 Antes del código de Napoleón: Se crea el registro moderno de la Propiedad Inmobiliaria que establece
principalmente la inscripción de los títulos de transmisión de la propiedad. REGISTRO DE
TRANSCRIPCION – de Inscripción PERSONAL, el cual se organizo en virtud del titular del derecho.
Entonces había inscripción con la tradición. De esa manera se adquiría el dº real.
 Con el C. de Napoleón: se abolió la tradición como acto constitutivo de la transmisión. Con el contrato
(con el consentimiento) fue suficiente para la adquisición del dº real. (carácter Constitutivo del Contrato)
 Luego se organizo cronológicamente.
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 La organización del registro es en base a la fecha (por eso es cronológico), con un índice personal (por
el titular del dº.). Este índice indica el “Tomo y Folio”, los cuales tienen una fecha, con lo que para
buscar un dº sobre un bien, hay que tener como dato la Fecha.

El Sistema Alemán
1) Son limitados los derechos reales inscribibles (numerus clausus).
2) Folio Real (se organiza el registro a partir del inmueble).
3) Inscripción constitutiva (la inscripción es un requisito para el nacimiento o transmisión del derecho).
4) Principio de Rogación (el registro actúa a pedido de parte interesada).
5) Acto abstracto de enajenación: se inscribe simplemente la enajenación delante del encargado del
Registro y es abstracto porque el vendedor se abstrae del negocio acto causal. Por ser abstracto no carga
con los vicios del acto causal. Registro de derechos.
6) Tracto sucesivo: mediante el cual el titular del documento conviene, mediante el acuerdo o contrato, que
determinado derecho se inscriba a nombre de otro y no el acto jco causal, la donación o compraventa
por ej. Excepción Tracto ABREVIADO: como la transmisión de dº hereditarios.
7) Es convalidante. La inscripción subsana vicios y defectos porque se desprende de la causa. El
perjudicado tiene sólo una “acción personal” (y no reivindicatoria) contra quien adquirió de buena fe.
Para Cornejo, cuando la adquisición sea a título onerosa, y para Mariani de Vidal, aun cuando la
adquisición es a título gratuito.
8) De inscripción (y no de transcripción): solo se inscriben las partes esenciales.

El Sistema Australiano (o de Torrens):

Cuando Australia se independiza de la corona inglesa, las propiedades que eran de su propiedad
pasan a entregarse a particulares. Torrens idea un sistema registral que consiste en: tomar como base la
matriculación del inmueble. Se solicita la inscripción del inmueble teniendo con el mismo plano y el o los
documentos que justifiquen el derecho. El registro hace un doble examen para obtener inscripción a
partir de su solicitud. 1- El estudio Jurídico de los títulos y 2- El estudio topográfico (mensura) de la
coincidencia de los planos presentados con el inmueble que se realiza con la mensura. También se publica
por edictos para que puedan presentarse quienes se crean con derechos, para oponerse a la inscripción. Si no
hay oposición o fue rechazada la misma y el Registro considera correcta la solicitud, se matricula el
inmueble y se redacta “el titulo de…” en 2 ejemplares, uno para el Registro y el otro al propietario
“Certificado” y así sucesivamente, estos certificados son endosables.
Convalidante: cualquier perjuicio con la inscripción se subsana. Folio Real- Rogación- Constitutiva-
De Tracto Sucesivo (excepcionalmente pacto abreviado). De inscripción de las partes esenciales.

SISTEMA ARGENTINO:
1) Declarativo: Porque se constituyen los dº Reales con el modo y el titulo fuera del Registro;
2) No convalidante: el vicio no se subsana con la inscripción;
3) De Folio Real: la base del registro es el inmueble. Archivo por inmueble;
4) Rogación: a pedido de parte interesada;
5) De tracto sucesivo: Salvo excepciones tracto abreviado;
6) De inscripción (y NO de transcripción);

Antes de la Ley 17.801: todos los Registros estaban organizados cronológicamente. Subsisten en la
actualidad los de Sta Fe (cronológico) y ER (folio Real).

Diferencia de la Publicidad registral con la Publicidad Posesoria:

La doctrina y jurisprudencia opina que: En los casos donde existen colisión de derechos, por ej. Por
un lado un boleto de compraventa con posesión y por el otro una publicidad registral, no siempre triunfa la
publicidad Registral. Las VIII Jornadas Nacionales de Dº civil, sobre esta cuestión dijeron que, cuando
entran en colisión la publicidad Posesoria y la Propiedad Registral, triunfa la primera en el tiempo
siempre que sea de buena fe.
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PRINCIPIOS EN EL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO.

Principios registrales: versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en su armónia y
conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de los órdenes jurídicos puestos en términos de comparación.
Son como reglas generales que sirven para comprender al orden jurídico. Permiten dar una
descripción sintética que facilita la comparación con otros órdenes jurídicos. El principio nos sirve para
entender el espíritu de las nomas.

1) PRINCIPIO DE ROGACIÓN (art 6):

Se plasma en las normas que exigen petición de parte interesada (legitimada) para:
 lograr la matriculación de la cosa, objeto del derecho real; o, posteriormente,
 obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales que ya se encuentran registradas.

El Registro no procederá de oficio, sino a pedido (“a instancia”) de parte legitimada (Art. 6 ley
17.801):
1. El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar (escribano) o su representante legal
(secretario de juzgado, otro escribano);
2. Quien tuviere interés (amplísimo) en asegurar el derecho que se ha de registrar (el particular
perjudicado por la inactividad del escribano que autorizó la EP.).

Excepción: Caducidad (operan de pleno derecho) de las Inscripciones y Anotaciones, por el

transcurso del tiempo (Art. 37 de la ley 17.801). Aquí, la mutación de la situación jurídica registral debe
realizarse automáticamente, sin necesidad de petición de parte interesada (Art. 37 de la ley 17.801).
Según el ART. 37, caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso
del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La Inscripción de la Hipoteca, a los 20 años de la toma de razón (Arts. 3191 y 3197 C.C.), si antes no se
renovare;
b) Las Anotaciones Preventivas (Medidas Cautelares), a los 5 años, salvo disposición en contrario.
1. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
2. Se debe agregar también, la caducidad de:
c) Las Inscripciones Provisionales, que pierden su validez de manera automática al vencer el plazo de 180
días acordado por el Registro, si antes no se ha acordado prórroga (Art. 9, y Art. 18 de la ley 17.801).
d) La Reserva de Prioridad: porque no se escrituró dentro del plazo de validez del Certificado: 15, 25 o 30
días (Art. 24 de la ley 17.801); o
e) La Prioridad Indirecta: de no inscribirse dentro de los 45 días de su autorización (Arts. 5 y 25 ley
17.801).

El art. 7 de la ley 17801 remite a la legislación local para regular la forma de la rogación o
petición. La solicitud será redactada (escrita) con firma y sello o aclaración del solicitante.
Esta solicitud PUEDE SER DESISTIDA. Formas: - interrumpir el examen del documento; - Se deje
sin efecto la calificación producida.
Plazo: desde el asiento de presentación del documento y su registración.
Efecto de la Rogación:
1. Asiento en el libro diario con la constancia de presentación;
2. El documento pasa a tener estado registral;
3. En principio, adquiere prioridad;
4. Determina la fecha en la que se considera inscripto o anotado el documento
5. Concluye la mutación.

2) PRINCIPIO DE INSCRIPCION (ART. 2 Y 3):

Para su oponibilidad a terceros, es obligatoria la inscripción de los documentos descriptos en el art.
2. Lo que se inscribe es un RESUMEN, un extracto de los datos más importantes del documento para
lograr su publicidad. Los requisitos que deben tener (art. 3) los documentos del art. 2:
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1. Estar constituidos por Escritura Pública, resolución judicial o administrativa;
2. Tener las formalidades establecidas en las leyes y estar autorizados los originales o sus copias por quien
este facultado para hacerlo;
3. Revestir el carácter de auténticos y hacer por si mismos o completarlo con otros en cuanto al contenido
sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.

En principio, solo se inscriben INSTRUMENTOS PUBLICOS. Los documentos Privados: solo se

inscriben si así establece la ley, especialmente y, el requisito, es firma de otorgantes certificada por
escribano, juez de paz o funcionario competente.
Consecuencia: al estar inscripto el documento se presume su legalidad.

3) PRINCIPIO DE PRIORIDAD (art. 17, 18, 19 y 40)

Los derechos reales gozan del ius preferendi, es decir, la facultad que tiene el titular de un derecho
real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o
distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana “prior in tempore, prior
in iure” (primero en el tiempo, primero en el derecho).
El ius preferendi, en materia de derechos reales sobre inmuebles, se materializa en el ámbito registral,
de la siguiente manera: “El documento que 1º ingresa en el registro, adquiere prioridad sobre los que
ingresan con posterioridad, con prescindencia de la fecha con que cada documento fue suscripto o
autorizado” (art. 19 ley 17.801). lópez de zavalía denomina “PRIORIDAD DIRECTA INICIAL”.
En el asiento del documento en el Libro Diario, se establecerá: la fecha y el número de presentación,
el cual tendrá un orden cronológico (Art. 40 ley 17.801).
Clases de Prioridad: La prioridad puede ser:
a- Excluyente (o de Superioridad): si se da entre “derechos incompatibles” entre sí. Ej.: el ingreso de 2
documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a 2 adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas
personas.
b- No Excluyente (o de Rango): si se da entre “derechos compatibles” entre sí. Ej.: 2 hipotecas relativas al
mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructuo, o un usufructuo y un embargo (aunque en este caso,
se trate de un derecho personal), etc.

Excepciones al principio de prioridad directa:

1- Convencionales: son las convenciones que pueden hacerse en materia de Rango. Todas las
convenciones que exceptúen el principio de prioridad directa, deben basarse sobre una “prioridad no
excluyente (o de rango)”.
 Reserva de Rango: Art. 3135, 2da parte del C.C.: “…Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con
consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar”.
Por lo que, la reserva de rango es una convención hecha entre el propietario del bien hipotecado y el
acreedor hipotecario, en el momento de constituir la hipoteca, por la cual el constituyente se reserva el
derecho de constituir otra hipoteca, la que pasará a tener rango preferente a la que se constituyó en ese
momento. A ésta, y mientras no se use la reserva hecha, le corresponderá el rango que resulte de la
aplicación del principio general de prioridad, pero al ingresar la hipoteca respecto de la que se efectuó la
reserva, la hipoteca inscripta pospondrá su rango en beneficio de la nueva hipoteca.
 Posposición de Rango: es un convenio sobre el rango en virtud del cual, el titular de un derecho
inscripto, de rango compatible, acepta retroceder en el rango a favor de otro derecho que se constituye
por ese acto. Si son varios los derechos inscriptos que se posponen, todos los titulares deben dar su
conformidad. Este tipo de convención está autorizado por el Art. 19 de la ley 17.801, en cuanto permite
a las partes establecer otro orden de prelación para sus derechos. La diferencia con la reserva de
rango, es que: en la reserva, el titular de un derecho acepta posponer su rango a favor de un derecho
futuro (Ej.: hipoteca no constituida); en cambio, en la posposición, el retroceso se opera a favor de un
derecho que se constituye en el mismo acto en el cual se da la conformidad de posponer el rango que se
tiene.
 10
 Permuta de Rango: es el intercambio de rango entre 2 derechos inscriptos. Si entre los 2 derechos
que permutan su rango, existen otros derechos intermedios también inscriptos, es necesario el
consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar perjudicados
por la permuta. Este perjuicio resultará, por ejemplo, si se da una permuta de rango entre 2 hipotecas,
una de 1er grado y otra de 3er grado, y ésta última es de un mayor monto que la primera, lo que
perjudicará al acreedor hipotecario de la hipoteca de 2do grado. En este caso, o se obtiene la
conformidad del acreedor en 2do grado, o en su defecto, la hipoteca de 3er grado sólo pasa a 1er grado
hasta el mismo monto que tenía la de 1er grado, y por el saldo, coparticipa el rango con la que baja a 3er
grado.
 Coparticipación de Rango: se da cuando 2 o más hipotecas tienen el mismo grado, a pesar de tener
diferentes fechas de constitución y de ingreso al Registro.
La coparticipación puede darse entre:
a- 2 hipotecas ya constituidas o que se constituyan en ese momento; o entre
b- una hipoteca ya constituida o que se constituya en ese momento, y otra u otras que se constituyan en
el futuro. En este último caso, la coparticipación de rango sería una variante de la reserva de rango; ya
que en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de rango preferente, la reserva sería la de
constituir otra u otras hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese acto.
El Art. 19 in fine de la ley 17.801, autoriza a las partes a que compartan la prioridad o autoricen a que
esta sea compartida.

2- Legales:
 La Reserva de Prioridad (Arts. 25 y cc. de la ley 17.801). Expedido el certificado por el Registro, se
opera el efecto de “Anotación Preventiva” a favor de quien solicitó el certificado (Art. 25 in fine de la
ley 17.801), que se traduce en el hecho de que durante su plazo de vigencia, MÁS EL DE 45 días
para presentarlo al registro (desde que se otorgo/autorizo el acto) (Art. 5 ley 17.801), todo documento
que se presenten al Registro con relación al inmueble, tendrán una Inscripción Condicional. Si el
documento se autoriza durante la vigencia del certificado y dentro de los 45 días para inscribirlo, se
considerará registrado desde la fecha de su autorización, y no de su presentación (Art. 5 ley 17.801).
Pérdida de la Reserva de Prioridad: la reserva de prioridad se pierde por no haber:
a- autorizado la escritura dentro del plazo de vigencia del certificado; o
b- inscripto el documento dentro del plazo de 45 días constados desde el día siguiente al de la
autorización.
 El efecto Retroactivo de la Inscripción. Art. 5 de la ley 17.801: “Las escrituras públicas que se |
presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la
fecha de su instrumentación”. Es lo que López de Zavalía denomina “PRIORIDAD INDIRECTA”.
Con lo que, para que una escritura en la que se constituya, transmitan o extingan derechos reales
sobre inmuebles tenga efecto contra 3ros, desde la fecha de su otorgamiento, no basta con que sea
presentada dentro de los 45 días (Art. 5 de la ley 17.801), sino que además es necesario que el
escribano haya solicitado el pertinente certificado y haya autorizado la escritura dentro del plazo de su
validez (Art. 24 de la ley 17.801). Si, al contrario, el escribano autorizó la escritura una vez vencido el
plazo de validez del certificado, por más que la presente dentro de los 45 días, sólo tendrá efectos contra
3ros interesados a partir de la fecha de su presentación, sin retrotraerse a la de su otorgamiento.
POSESIÓN CON BOLETO DE COMPRAVENTA (CC)  Categoría “excluyente”

Es la GRAN EXCEPCIÓN DEL DERECHO REGISTRAL. Los hechos posesorios de la realidad

tienen primacía respecto a lo que consta en los papeles del Registro.
BOLETO + POSESIÓN
 Fecha cierta
 Destino: vivienda TERCERÍA DE El poseedor tiene
 Posesión anterior al embargo MEJOR DERECHO preferencia frente al
embargante
 11
EJEMPLO: el propietario (García) vende por Boleto a un tercero (Pérez) el 16/05/2010. Posteriormente, el
16/05/2012 un acreedor de García (Verniak) decide trabar un embargo. ¿Puede hacerlo? Sí, porque quien
figura como titular es García. Sin embargo, si Pérez demuestra la posesión y el boleto, gana en preferencia
(por más que eso no esté inscripto).

4) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (ART. 10 Y 11). (ESTRICTA INDIVIDUALIZACION).

Este principio establece que el inmueble debe estar determinado perfectamente y todos sus datos
deben ser inscriptos en su folio real.
La especialidad comprende:
 El asiento de matriculación deberá contener ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficie, linderos y todo lo que sea necesario para su individualización.
 Nomenclatura catastral, plano de mensura y constancias que resulten de trascendencia real.
 Nombre y demás datos del titular del dominio (= E. Pub). Personas jurídicas o sociedades: nombre o
razón social clase y domicilio.
 Título de adquisición: clase, lugar, fecha de otorgamiento y función autorizante con el encadenamiento
del dominio al momento de la matrícula.
 Se hará mención de la proporción (si hay copropiedad) o el monto del gravamen de garantía.
 Debe expresar Nº y fecha de presentación en el Registro del Documento.
También llamado de determinación o de individualización abarca todos los derechos reales. En la
hipoteca la especialidad comprende 3131: individualización del inmueble, crédito y contenido del acto
constituido de a hipoteca.

5) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (ART. 14 Y 15):

Significa que cada inscripción debe ser la causa (y fundamento) de la siguiente. Se forma así, una
cadena en orden cronológico.
Art. 15 de la ley 17.801:
1ra parte: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripción precedente…”. PRINCIPIO DE IDENTIDAD: “el adquirente
debe invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal, con el que antes figuraba inscripto en el
registro”.
2da parte: “…De los asientos existentes en cada folio, deberán resultar el perfecto encadenamiento
del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones
y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. PRINCIPIO DE CONTINUIDAD: el cual “establece
la necesidad del PERFECTO ENCADENAMIENTO ENTRE EL ASIENTO ANTECEDENTE Y EL
CONSECUENTE”.
Elementos:
a- Sujeto: debe haber coincidencia entre la persona que otorga el acto dispositivo y la que figura en el
Registro como titular del derecho que se dispone.
b- Objeto: tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble, entre lo que el documento dice y lo
que dice la matrícula. Debe estar inscripto el “DERECHO” del titular, sea de dominio o cualquier otro.
c- Oportunidad: la exigencia de la previa inscripción del título en el que consta el derecho real que se
constituye, transmite o extingue, debe existir en el momento de practicarse el asiento respectivo, y no al
de formalizarse el documento. Sin perjuicio de la responsabilidad del Escribano por no haber tenido a
la vista el título inscripto del transmitente (Art. 23 ley 17.801). Se debe tener en cuenta, que tal omisión
no invalida la escritura (Art. 1004).
d- Efectos: en caso de inobservancia de la exigencia de tracto sucesivo, el registrador debe proceder de la
siguiente manera, si el adquirente:
 no puede justificar la legitimación de su transmitente: el documento no se inscribe.
 puede justificar la legitimación de su transmitente: el documento se inscribe provisionalmente (Art. 9).
 12
TRACTO ABREVIADO (ART 16).

NO es una excepción del principio de tracto sucesivo, sino que SOLO SE SUPRIMEN ASIENTOS
(pero no pasos en la transmisión y anotación de estos seria) y se reemplazan con UNA SOLO
INSCRIPCIÓN por razones de economía en el tráfico inmobiliario.
Art. 16 ley 17.801: “No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre. (Ej.: el causante (o su cónyuge) había firmado en vida un boleto de
compraventa de una casa inscripta a su nombre, y los herederos declarados otorgan la escritura de
compraventa). Es requisitos en ER realizar los Aportes legales y el Pago de honorarios profesionales.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos
a nombre del causante o de su cónyuge. (Ej.: Se hace la escritura de venta, sin inscribir la declaratoria
que será nombrada en la escritura, como antecedente de la misma).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios.
(Aquí, si la partición de la comunidad hereditaria es por instrumento:
1. Público: no requiere la homologación judicial –Arts. 3462 y 1184 inc. 2 del C.C.-.
2. Privado: requiere la homologación judicial).
Ej. Muere el dueño de 2 inmuebles, se hace la sucesión y declaratoria de herederos y luego la partición.
Entonces, en lugar de inscribir la declaratoria y luego la partición, se hace juntas ambas a favor de todos
los herederos en relación a cada inmueble).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan
intervenido distintos funcionarios. (ej. Compro una casa pero quedo debiendo una parte que garantizo
con una hipoteca sobre dicha casa. Se hacen en la misma escritura inscripción de compraventa y de la
hipoteca juntas.).
En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o
de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo”. (De aquí surge que, la ley continúa exigiendo el
perfecto encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se exige LA CONTINUIDAD
DEL TRACTO). “El Tracto Abreviado no es una excepción al Principio de Tracto Sucesivo, sino una
modalidad del mismo”).
En el tracto abreviado se comprime en un ASIENTO ÚNICO la relación de las distintas
transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el Registro hasta la que da origen a la
nueva titularidad, todo ello basado en una razón de orden práctico, cual es la de evitar la confección de un
asiento que va a desaparecer de inmediato por otro posterior. (LOGICO).

Supuestos de Tracto Abreviado NO enumerados en la ley.

a) La hipoteca de los bienes hereditarios efectuada por los herederos declarados. Juntamente con la
hipoteca debe tramitarse la inscripción del dominio a favor de los herederos que hipotecan, pero la hipoteca
se puede otorgar sin necesidad de la previa inscripción;
b) La cancelación de la hipoteca constituida por el causante que otorguen los herederos declarados antes de
que el inmueble esté registrado a sus nombres;
c) La anotación de una medida cautelar ordenada en un juicio seguido contra los herederos, antes que esté
registrado a sus nombres el inmueble respecto del cual se dispone la medida cautelar.
d) El heredero declarado puede otorgar el reglamento de copropiedad y administración (Art. 9 ley 13.512),
antes de inscribir el dominio a su nombre.
e) La disposición de bienes gananciales después de disuelta la sociedad conyugal por divorcio, y antes que
se inscriba a nombre de alguno de los cónyuges la documentación por la que se adjudica el inmueble, como
consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal.
f) La venta de quien adquiere un inmueble por prescripción veinteñal, sin necesidad de inscribir
previamente la sentencia que declara adquirido el dominio.
 13
La Dirección General del Notariado, Registro y Archivo, en la Disposición Técnico Registral N°
1, del año 2010, dispuso que:
Art. 1: El escribano debe manifestar en la escritura (autorizada a partir del 01/04/2010):
a- Relación de la resolución que apruebe el inventario y avalúo, si no fuera sustituida por la Denuncia de
Bienes (Inventario).
b- Mención del cumplimiento del Impuesto al Inventario que prescribe el Código Fiscal y la Ley Impositiva
(Tasa de Justicia – 0,3% del avalúo fiscal aprobado o denunciado).
c- Mención de la verificación del cumplimiento del aporte de Caja Forense previsto en el Art. 48 de la ley
9005.
d- Mención del cumplimiento del pago de los honorarios de los abogados y/o procuradores intervinientes
en el proceso sucesorio.
Art. 2: Los documentos que se ingresen sin observar los recaudos ut supra mencionados, se inscribirán
en forma provisional conforme al Art. 9 inc. “b” de la ley 17.801, hasta su subsanación.

6) PRINCIPIO DE LEGALIDAD (ART 8 Y 9).

Es aquel por el cual se impone que los documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro
de la Propiedad reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es necesario
someter los mismos a una calificación previa (examen o verificación) que asegure su validez e
inobservancia.
Es la facultad del Registro de Aceptar, rechazar provisional o definitivamente el titulo que se
pretende inscribir por falta de REQUISITOS DE FORMA. Nunca podrá juzgar sobre los requisitos
de fondo. (Contenido - vicios ocultos).
El fundamento del principio de legalidad, en lo atinente al análisis del documento, “se funda en la
necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externa al registro, evitando que
ingresen documentos carentes de validez o de autenticidad”.
Importante el FALLO FELMAN: donde el Registro examino más allá de las formas extrínsecas.
Este fallo determino que faltaba aceptar el titulo que se quería inscribir, el asentimiento del cónyuge (forma
intrínseca, contenido) y no hizo lugar a la inscripción (creo que lo inscribieron provisionalmente).

LÍMITES al Ejercicio de la Función Calificadora.

a- Concepciones Restringidas. Interpretan literalmente el Art. 8 de la ley 17.801, y entienden que
la función calificadora debe circunscribirse a las formas extrínsecas del documento.
Las formas extrínsecas, son las formas del acto instrumental (continente); del Acto Notarial (y no del
acto jurídico instrumentado - contenido). (Ej.: que no haya interlineados, sobre raspados o enmiendas, no
salvados al final; que no falten las firmas de los otorgantes o del funcionario público interviniente; que no
haya alguna clase de incompetencia del funcionario público autorizante, etc…).
b- Concepciones Amplias. El registrador debe analizar, no solo las formas extrínsecas del acto
instrumental, sino también ciertos aspectos del contenido del acto jurídico instrumentado, como ser el
tracto sucesivo (Arts. 15 y 16 ley 17.801) y la legitimidad del disponente (Arts. 30 a 32 de la ley 17.801),
como así cualquier otro defecto que pueda provocar una NULIDAD MANIFIESTA del mismo.

o Si el acto jurídico instrumentado, es pasible de una Nulidad Manifiesta y:

a- Esta es Absoluta: por lo que el defecto no es subsanable, “rechazará el documento” (Art. 9
inc. “a”, ley 17.801).
b- Esta es Relativa: por lo que el defecto es subsanable, “devolverá el documento al solicitante
dentro de los 30 días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de 180 días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente…” (Art.
9 ley 17.801).
o Si la Nulidad No es Manifiesta, NO tiene facultades para observar ni rechazar el acto (Ej.: no puede
investigar los posibles vicios del acto voluntario: error, dolo y violencia). Si el acto no presenta fallas,
debe proceder a inscribirlo.
 14
7) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD (ART 22, 23 Y 25).

Este principio determina que todo el que tenga interés podrá acceder al registro para enterarse del
estado jurídico de los bienes, documentos, títulos, etc.
Es meramente declarativo con varias finalidades:
1. De información (art. 21): para acceder a la información del registro se requiere tener un INTERÉS
LEGÍTIMO;
2. De protección a 3º (art. 22): porque los terceros que contratan se basan en las certificaciones extendidas
por el Registro que están amparadas por la Función de oponibilidad y Presunción de Buena Fe que
emana de las certificaciones;
3. Deber de informarse (art. 23): Es una obligación que tienen los escribanos de tener el certificado como
requisito para la realización de actos o contratos que tendrán luego acceso al Registro. (norma sin
sanción. Si el escribano autoriza una Escritura Pública sin certificado o con certificado vencido, la E.P.
vale igual habrá multa o sanciones disciplinarias, administrativas, civiles, etc. para el notario.)

Este principio se produce por diversos medios: Consulta in VISU (vista). Hoy se da fotocopia según
Daguerre. La solicitud de informe debe venir necesariamente con firma. Interviene el encargado del área.
Solicitud de certificados art. 23. Es instrumento público. Reproduce a la matriz.
 Copias: autenticas de la documentación (1º parte del 27): deben ser de la totalidad del folio, no en
partes. Son instrumentos públicos y por ello hacen plena fe de la situación actual, pero NO asegura que
la situación no varíe en el futuro. Efecto: publicidad, noticia.
 Informes: pueden ser copias o puede ser un extracto de uno o de varios asientos. Efecto: publicidad –
noticia.
 Certificaciones: Art. 22- producen un anoticiamiento de la situación jurídica del bien y ASEGURAN SU
INMUTABILIDAD DURANTE EL PLAZO DE VALIDEZ.

Naturaleza Jurídica: Tanto el certificado de ley como el informe (y la copia auténtica), son “Instrumentos
Públicos Administrativos”.
Están legitimados para solicitar:
 Informe y una Copia Auténtica: todo aquel que tenga un interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscritas (Art. 21).
 Certificado: los escribanos y los funcionarios públicos facultados para autorizar documentos de
constitución, transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles (Art. 24).

CERTIFICADOS: Es el documento publico emitido por el Registro, a solicitud de escribano o

funcionario público que quiere autorizar un documento público de mutación real o informar a 3º,
garantizando la exactitud y la inmutabilidad de lo informado en el plazo y condiciones que resultan de la
ley y dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre condicional del mismo.

Funciones del certificado:

- Informar o dar publicidad: de la situación jurídica del inmueble y de la situación jurídica del titular
registral (embargo inhibiciones, etc.).
- Asegurar inmutabilidad de la situación jurídica durante su validez: produce el efecto de Anotación
Preventiva y en consecuencia la reserva de prioridad indirecta.

Es obligatorio para el escribano al momento de otorgar documentos públicos de mutación de dº

reales, tener el certificado (art. 23)
Si la escritura se hubiese otorgado SIN certificado NO afecta la validez de la misma pero podrá el
Escribano ser sancionado disciplinariamente y será oponible a 3º desde la inscripción en el registro, no
gozando de la reserva de prioridad ni efecto retroactivo.
La reserva de prioridad que provoca el certificado, tiene un plazo que comenzará a contarse
DESDE LAS 0 HS DEL DÍA DE SU EXPEDICIÓN, y será de 15, 25 o 30 días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en
 15
la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia,
(Art. 24 ley 17.801). Se cuentan por DÍAS CORRIDOS y son perentorios.

RESERVA DE PRIORIDAD: ficción- vigencia desde las 0:00hs del día de expedición del certificado. (Ej.,
entra embargo 9hs., certificado se pidió a las 11 hs., 1ro entró el certificado, el embargo va a ser condicional
a la no utilización del certificado dentro del plazo). Si se pidieron dos certificados el mismo día, el que
entro antes en hora.
- 15 días--- cuando el asiento del registro notarial está dentro de la misma ciudad que el asiento del
registro. Desde las 0:00hs (se cuenta el día de ingreso).
- 25 días---fuera de la misma Ciudad, pero en la misma provincia.
- 30 días--- fuera de la provincia.
Siempre tiene que firmarlo un escribano de la provincia donde tenga asiento el registro (sino
desconocen la firma). Y se debe agregar los datos del otro escribano que sea de afuera. En Santa Fe, no hay
inscripción de subdivisión. Se hace la rogatoria de inscripción.

Venta simultánea- no implica simultaneidad de actos- el criterio registral, se entiende firmada el

mismo día. Puede pedirse para dos escribanos.

A B 2 fichas 1 A-B
2 B-C

Tracto abreviado. C
Se enviará 1 ficha. De A-C

BLOQUEO REGISTRAL:
Principio general. La ley confiere prioridad al certificado frente a cualquier tipo de documento que
ingrese con posterioridad. Los que ingresen posteriormente se anotan EN FORMA CONDICIONADA
(Art. 18). Entonces, si el documento se autoriza durante el plazo de validez del certificado, los documentos
condicionados en su inscripción dejan de estar inscriptos por ser excluidos por el ingresado o son inscriptos
pero con un rango inferior.
Este principio funciona automáticamente y se aplica frente cualquier tipo de documento.
El cierre o bloqueo NO IMPIDE que se hagan otras anotaciones posteriores, solo es necesario que
consten como condicionadas. Los que provoca el cierre o bloqueo es el ASIENTO de la expedición de la
certificación.
Medidas que puede solicitar el juez:
- Antes de autorizarse la escritura: el juez, en ejercicio de su poder cautelar, puede ordenar medidas
precautorias dirigidas al escribano, que paralizan los efectos de la reserva de prioridad, se suspende la
prioridad.
- Después de autorizar la Escritura: puede disponer de una medida de no innovar en un proceso (Medida
Cautelar Innovativa) pudiéndose manifestar de dos maneras: que el escribano no ingrese al Registro la
escritura autorizada o, si ya la ingreso al registro, solicitar su no inscripción (paralización del trámite)
Se discute si se paraliza la inscripción o si de todas formas no puede suspenderse (estar a la resuelta de
un juicio). Se discute si la inscripción puede estar sujetada a un proceso judicial o no.
Documentos susceptibles de inscripción:
Documento: aquella cosa corporal por medio de la cual se representa el hecho o acto jurídico que es
la declaración de voluntad. Sus elementos son corporalidad, autoría y contenido.
Documento registrable: aquel documento escrito, público o privado (firma certificada) cuyo
contenido es generalmente dispositivo y que instrumenta un hecho. Son registrables:
1. Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
2. Los que dispongan embargos inhibiciones y demás cautelares;
3. Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales.
 16
INSCRIPCIÓN: Toda toma de razón (o asiento principal) de carácter definitivo que se practique en la
matricula.
ANOTACIÓN: Todo asiento temporal que se practique con relación a una inscripción.

Anotaciones Personales. Oponibilidad. Apariencia Jurídica.

El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
1. Declaración de inhibición de las personas, para disponer de sus bienes;
2. Toda otra registración de carácter personal que disponga las leyes nacionales o provinciales y que
inicia sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Cuando proceda, estas anotaciones deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que
corresponda.
El registro de inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se practicará siempre que en el
oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo código de procedimientos señale, Nº de DNI y
toda otra referencia para evitar homónimo. Si no se consigna el DNI, serán anotadas provisionalmente, salvo
que por resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los organismos
correspondientes sin haberse podido obtener el DNI.
A diferencia de las registraciones reales, las personales tienen en mira fundamentalmente al
sujeto (persona física, jurídica) y no al objeto de la registración.

Análisis de los casos:

 Inhibiciones: constituyen un obstáculo para la posibilidad de transferencia o constitución de derechos
reales sobre los bienes del inhibido. La duración de la inscripción de estas es de 5 años a partir de la
anotación en el registro (plazo de caducidad).
 Cesión de derechos hereditarios: su objeto es la universalidad jurídica (activo y pasivo). El cedente sólo
puede ser el heredero, este o no abierta la sucesión, y hasta el momento en que se aprueba la cuenta
particionaria, el cesionario puede ser 3º u otro heredero. No se cede el titulo o condición de heredero, sino
solamente los derechos particionados. Debe estar instrumentado en escritura pública.
 Declaratoria de herederos: La declaratoria por si solo importa el reconocimiento judicial de la calidad de
heredero. No se impone la inscripción de la misma para que la adquisición quede perfeccionada porque
esta se produce desde el momento de la muerte del acusante. Estas circunstancias sirven para dar
continuidad a la cadena de transmisiones ya que no se puede disponer sino se está legitimado. Es declarativa.
 Cancelación de las anotaciones e inscripciones. Es un asiento que se practica en el registro y que tiene la
virtualidad de extinguir total o parcialmente a otro u otros asientos anteriores. Existen 5 causas de
cancelaciones:
 Presentación de documentación en el cual consta la extinción del derecho registrado;
 Cuando el documento que se presenta contiene una transferencia del derecho inscripto a favor de
otra persona;
 Confusión: se reúnen en una misma persona la calidad de acreedor y deudor o una 3º persona es
heredero del acreedor y deudor;
 Sentencia judicial;
 Ley.

CADUCIDAD de las inscripciones: caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna.
 La inscripción de la hipoteca al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare (desde la toma de
razón);
 Anotaciones de embargos, inhibiciones y demás cautelares a los 5 años (desde toma de razón).

FOLIO REAL:
Matriculación: procedimiento que, tomando como base una inscripción de dominio, tiene por
objeto el INGRESO ORIGINARIO de un inmueble en el registro, como el paso o vuelco de un
inmueble, del sistema cronológico personal al de folio real (para los casos de matriculación originaria
existen dos formas de acceder al registro, por una sentencia o por procedimiento administrativo).
Folio Real: Los registros reales son los que registran cosas.
 17
 Cronológico personal: registra los documentos a medida que ingresan uno a continuación del otro. Esta
forma es inconveniente porque cuando se desconocen la situación de un inmueble, hay que consultar muchos
asientos en diferentes libros.
 Folio real: se practican todos los asientos relativos a un mismo inmueble en una ficha o cuadernillo,
agrupando así en una misma hoja o conjunto de hojas todo el historial del inmueble.

La LEY 17.801 IMPONE LA TÉCNICA DEL FOLIO REAL sobre la base del principio de que
cada instrumento debe tener un folio y que un folio no puede contener más de un inmueble.

ASIENTO: son las anotaciones que se practican en el folio real. Se redactan sobre la base de notas con
indicación de número y fecha en que el documento fue presentado en el registro. Lleva firma del registrador
responsable:
 Requisitos con relación al inmueble: se exige ubicación y descripción del inmueble, medidas,
superficie y linderos (entre otras especificaciones);
 Requisitos con relación al titular del derecho: si es una persona física, se exige nombre del titular de
dominio, datos personales requeridos para las escrituras públicas; si es persona jurídica, nombre o razón
social, clase de sociedad y domicilio.
Una vez practicado el asiento de matriculación en el folio, se practican todos los asientos que sean
consecuencia del ingreso de algún documento inscribible que contenga un acto referido a ese inmueble.
Nuestro registro no es de transcripción sino de INSCRIPCIÓN, o sea que en el asiento se vuelcan
solamente ciertos datos extraídos del documento y que interesen por su trascendencia real.

Modificación del inmueble: en principio, el folio real permanecerá inalterable en tanto no se modifique la
configuración física del inmueble como consecuencia de su anexión a otro inmueble o subdivisión.

Doble matriculación: situación anómala. Con referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente
asientos de dominio con diferentes titularidades (la situación es anómala porque el dominio es exclusivo y 2
personas no pueden tener c/u en el todo el dominio de un cosa).
El registro no puede permanecer indiferente ante esta situación. En 1º lugar debe anotar en c/u de los
folios la existencia de duplicidad de asiento, vinculándolos entre sí. Luego, debe poner en conocimiento de
los 3º de la situación, haciéndolo constar en los certificados e informes que se expidan. La solución del
tema debe hacerse en sede judicial, donde se dilucidará cual de los 2 derechos es el verdadero,
procediéndose luego a la cancelación del que corresponda.

Principio de Especialidad: Cada inmueble que sea objeto de un negocio jurídico, debe estar especialmente
determinado por medio del folio especial (número de matrícula) y el asiento de matriculación (objeto,
ciudad, distrito, sección, manzana, nº de plano, limites linderos, superficie, nº de partida, etc.).

De clases
PRINCIPIOS REGISTRALES. LEY 17.801.

1- Principio de rogación o instancia: el Registro no actúa sólo. Quien actúe debe tener interés
legítimo (abogados, contadores, agrimensores, martilleros, jueces, titular del derecho).
Art. 6- excepcionalmente actúa de oficio:
a- errores cometidos por el propio registrador;
b- cancela asientos caducos.

2- Prioridad: 1° en el tiempo, 1° en el derecho. Quien inscribe 1°, tiene mejor derecho que quien
inscribe después. Art. 19.
Artículo 19º.- La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble, se establecerá por la fecha y número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artículo 40º. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las
partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse
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a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que esta sea compartida.-

Excepción: a) Retro prioridad del certificado registral- art. 23 (efecto retroactivo a la 0:00hs del
día en que se expidió).
b) Art. 19- última parte- en caso de gravámenes, los embargantes hipotecantes pueden
cambiar el orden, sin saltear a uno de los involucrados. Ej., 1)- EMBARGO
2)- EMBARGO
3)- HIPOTECA
Ej., Gómez padre dona a su hijo y se reserva el usufructo. El hijo pide préstamo en banco e hipoteca. Para
eso el banco le dice: que cancele el usufructo porque la hipoteca sobre nuda propiedad es nula, no sirve. En
vez de cancelar el usufructo, en escritura de hipoteca se hace comparecer a Gómez padre para que ceda el
rango.
1° USUFRUCTO
2° HIPOTECA
c)- Excepciones que surgen de otras normas o fallos. 1170 CCyC.
ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe
tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. (Haya posesión)

3- Legalidad: control de legalidad o calificación registral.

Art. 8: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Falta de asentimiento conyugal (cónyuge titular tiene adm. y disposición) = nulidad relativa. Debe
inscribirse igual. Plenario “Feiman”- en forma provisional. Debe conseguirse el asentimiento.
Si el bien es propio requiere aclaración que no es sede del la sociedad conyugal y no hay hijos
menores o incapaces.

4- Especialidad: en la matrícula.

MATRÍCULA Descripción del inmueble…dpto., ciudad, distrito, n° de plano, superficie.

1.000 m2
- 500

500 m2 pasó a matricula “XXX”, Se hace una nueva con 500m2, y se pone esta como
antecedente dominial.
Firma matriculación acá se cumple con el principio de especialidad.
TITULARES
------------- GRAVAMENES CANCELACIÓN OBSERVACIÓN

Carlos Lisi

Puede pasar que se anexe también. Ej., Gómez (vecino) 400m2. Mensura de unificación, sino dos títulos.
1 sola mensura de 1400 m2- se pone: 1000
+ 400

1400
O Lisi compra a Gómez y después se unifica.
Arts. 14-15- 16- Tracto sucesivo. (Tracto= espacio entre inscripciones). Correcto encadenamiento. Único
que puede disponer= el titular.
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TRACTO SUCESIVO ABREVIADO: no es excepción, es una modalidad. No es que no se cumpla, sino
que se hace de manera abreviada.
Ej. Lisi por boleto vendió a Perez; Lisi murió—tracto sucesivo, requiere sucesión de Lisi +
inscripción de la declaratoria de herederos, y venta.
Se inscribe la última, relacionándose la del medio.

¿Que necesita un escribano para hacer tracto abreviado?

1) Declaratoria herederos inscripta;
2) Inventario aprobado;
3) Aportes. En el corresponde se pone todo esto.

Artículo 16º (ES ENUNCIATIVO).- No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de
la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes,
en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a
negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan
intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro,
circunstancia que se consignará en folio respectivo.

En caso de divorcio, compró estando casado. 1° hay que preguntar si se hizo disolución de la
sociedad conyugal. Si no se hizo, los 2 venden. Y en el corresponde se deja constancia del divorcio.

PROCEDIMIENTO INSCRIPTORIO. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

En sentido amplio, se refiere a que todo el accionar de la administración y toda decisión de los
tribunales ha de ser el resultado de la aplicación de la ley.
En el procedimiento inscriptorio, este principio es aquel por el cual se impone que los documentos
que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la propiedad reúnan los requisitos exigidos por las leyes
para su registración. Para esto, se los somete a un previo examen calificación.
La legalidad en esta materia no se agota en el examen del documento, también en el accionar del
registrador actúe en los límites y en la forma prevista por la ley.
Fundamento del principio: necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad
externa al registro.

Facultades de calificación:
El análisis que el registro hace para efectivizar el principio de legalidad se llama calificación. El
alcance de esta potestad que tiene el registro varía según lo que establezca la ley:
Art. 8 de la Ley 17.801: “El registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite.
Pero, ¿Cuál sería el límite de esta función calificadora? Para algunos, se refiere solo a las formas
extrínsecas (solemnidades según las leyes deben observarse en la formación de los documentos). Esta
postura está en retroceso y hoy, si bien han consenso en cuanto a que no se limita únicamente a esto, se
discrepa en cuanto a que otros aspectos pueden ser objeto de calificación por el registrador.
PLENARIO FELMAN: en la ley existen argumentos significativos que permiten extender la
calificación del registrador más allá de las formas extrínsecas para penetrar en cierta medida en el contenido
del acto. El plazo para calificar es de 30 días desde la fecha de presentación del documento al registro.
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Resultados de la Calificación:
1. Inexistencia de observaciones: se procede a inscribir o anotar el documento en forma definitiva (a no
ser que exista un certificado de prioridad en cuyo caso se lo anota de forma condicional).
2. Existencia de observaciones:
a. Si el documento contiene un acto nulo de nulidad absoluta y manifiesta se rechaza el documento.
La doctrina piensa que además es necesario practicar una nota de advertencia en el folio pertinente ante
la eventualidad de que el interesado recurra la decisión (durante la sustanciación, esa nota será oponible
a 3º si prospera la impugnación).
b. Si el defecto es subsanable, el Registro debe inscribir el documento PROVISIONAL por 180 días
plazo en el que deben rectificarse los defectos. Si se subsanan la inscripción, se transforma en
definitiva y con efecto retroactivo a la fecha de expedición del certificado. También puede pasar que
se pida una prorroga fundada de la inscripción provisoria (antes de vencer los 180 días). Si no se
concede la prórroga o vencido el plazo no se subsana el defecto, la inscripción caduca de pleno
derecho.

RECURSOS.
Art. 9: ley 17.801: El registro puede observar el documento viciado de nulidad absoluta y
manifiesta, y rechazarlo. Devuelve el documento (dentro de los 30 días de presentado para su registro)
para que lo rectifiquen.

LEY 6435 SANTA FE RECURSOS.

Artículo 18º.- Devuelto el documento por las causales establecidas en el artículo 14º, el interesado
podrá interponer dentro de cinco días posteriores a la notificación, recurso de recalificación ante el
Director del Registro. Si este confirmara la devolución, el interesado podrá recurrir ante la Sala Primera
de Apelación en lo Civil y Comercial con competencia en el lugar asiento del Registro. (t.o. Ley Nº 8180).
Artículo 19º.- Interpuesto el recurso de recalificación ante el Director, este expedirá su resolución
fundamentada en un término no mayor de diez días, debiendo notificarse la resolución recaída al interesado
en el término de cuarenta y ocho horas posteriores.

Responsabilidad del Estado por errores o inexactitud registrales imputables.

Inexactitud es todo desacuerdo que exista entre lo registrado y la realidad jurídica extra registral.
Las causas pueden ser de origen registral (error o la omisión en el asiento) o extra registral
(mutaciones sucedidas en el ámbito extra registral que aun no han tenido exteriorización en el Registro).
Rectificación de asientos inexactos: procede cuando la inexactitud provenga de un error u omisión en el
documento, y siempre que a la solicitud respectiva se le acompañe documentación contenga los elementos
necesarios a tal efecto (art. 35). Si el error cometido por el Registro produce un daño a un particular, el
· será responsable y deberá indemnizar.
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SISTEMA REGISTRAL DEL AUTOMOTOR. CARACTERÍSTICAS.

Primeramente, a los automotores se le aplicó el Régimen de las cosas muebles, es decir, art 2412.
Presunción de propiedad al poseedor (posesión vale titulo). En el año 1958 se creó el registro y hasta el día
de hoy casi no ha sufrido modificaciones.

Elementos:
 Es obligatoria la inscripción de: automotores, camiones, tractores, semirremolques, jeep, camionetas de
reparto, ómnibus, y otros.
 También se inscriben: transferencias, cambio de radicación, cambios de motor, prendas y
embargos.
 La inscripción de buena fe confiere al titular la propiedad y poder de repeler acción reivindicatoria.
 Buena fe registral art. 2254 CCC “no son reinvindicables los automotores inscriptos de buena fe a
menos que sean hurtados o robados”.
 Luego de 3 años de inscripto, se sanean los vicios que puede tener el título.
 Los registros son de gestión privada, pero su servicio es público. El encargado del registro es
designado por el Poder Ejecutivo (por decreto).
 Se dividen en secciones territorialmente. Se hacen cargo de los gastos de mantenimiento del local y los
empleados. Hay 1517 Registros en el país.
 La INSCRIPCIÓN ES CONSTITUTIVA. Con ella nace el derecho real de dominio sobre automotor.
 Es CONVALIDANTE y obligatoria, puesto que si no inscribe no podrá matricular.
 De Folio real: donde consta la inscripción inicial y allí mismo se inscriben las transmisiones,
gravámenes o cualquier otra modificación posterior.
 El documento a inscribir puede ser público o privado, certificado sus firmas por funcionario público.
 Se aplica el Principio de Rogación (Ej.: el certificado que expide el Registro del Automotor, podrá ser
requerido por los interesados en la operación - Art. 16 del decreto-ley 6.582/58).
 Se aplica el Principio de Prioridad y la Reserva de Prioridad (Art. 16 del decreto-ley 6.582/58: “…
El Registro otorgará al titular de dominio, profesionales, juez, escribano, a quien tenga interés legitimo
o a la autoridad judicial que lo solicite, un certificado (en clase, informe de dominio para demostrar
buena fe del adquirente + art 1902 ultima parte “…cuando se trata de cosas registrables, la buena fe
requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales así como el cumplimiento de
los actos de verificación (física/ acto técnico se torna obligatoria, no en caso de trasferencia entre
condóminos en sucesorio a favor de herederos decreto 335/88)pertinente establecido en el régimen
especial…”) de las constancias de su inscripción y demás anotaciones que existan, el que tendrá una
validez de 15 días a partir de la fecha de su emisión y de cuyo libramiento se dejará nota en sus
antecedentes. Durante el mismo plazo de validez, los embargos y demás anotaciones que se soliciten con
respecto al automotor tendrán carácter condicional y sólo quedarán firmes y producirán sus efectos
legales una vez vencido dicho plazo, siempre que no hayan modificado el dominio o la situación jurídica
del automotor”.
 Si falta el informe y la inscripción sale informada porque el vendedor estaba inhibido, el adquirente no
puede alegar su propia torpeza (debía pedir certificado).
 ¿Donde se registra? En el registro correspondiente al domicilio del adquirente pero hay excepciones.
 A través de Formularios por escrito y la respuesta también es por escrito firmada por el encargado del
Registro que debe contener los elementos de la relación jurídica: sujeto, objeto y causa.
 El Escribano puede realizar la escritura de transferencia del dominio pero deberá ir acompañado del
formulario 08 que formara solo el escribano (minuta).
 La CERTIFICACIÓN DE FIRMAS Y LA ACREDITACIÓN DE PERSONERÍA son las funciones
que puede tener el escribano en todos los tipos de formularios que se necesitan para los distintos
negocios. En principio, no existen impedimentos para que un escribano pueda desempeñarse como
encargado de un registro.
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Demás tramites que puede realizar el escribano:
 Certificar firmas de vendedor y comprador en el formulario 08;
 Certificar firma del comprador en DDJJ por el origen del dinero;
 Labrar un acta ante la negativa de pago de una multa;
 DDJJ por cedula azul.

DONACION DE AUTOMOTOR
Nuevo Código C y C establece que la donación de muebles registrables es por ESCRITURA
PÚBLICA según el art.1552. El formulario 08 actúa como minuta. No lo firman donante y donatario, sino
que lo hace el escribano por ellos y se acompaña a la EP.

Sistema de prendas: ley 12.962 (Declarativa).

Se registran Contratos Prendarios y Endosos Prendarios para producir efectos frente a 3º
Efectos: Entre las partes: desde la celebración del contrato y
Respecto de 3º: a partir de la inscripción.
Publicidad Declarativa en los contratos
Constitutiva para los Endosos prendarios.

SISTEMA REGISTRAL DE BUQUES (DECLARATIVA).

2 LEYES:
I) Ley de Navegación 20.094, que contiene normas de fondo que modifican al CCC;
II) La ley nacional de registro de buques 19170/71.

 Es una cosa mueble que está en el comercio de gran valor económico;

 Se registran los buques, embarcaciones y artefactos navales: que tengan más de 6 toneladas. De
Propiedad del Eº o Privadas;
 Toma de razón de embargos, interdicciones, etc.;
 Todo documento que constituya, transmita, declare, modifique o extinga dº reales s/ buques y/o
embarcaciones de matricula nacional;
 Toma de razón de todo documento que prive de la libre disponibilidad de sus bienes.

Declarativa Efectos: tendrá efecto con 3º desde la fecha del asiento, sirven como titulo supletorios.
Publicidad es DECLARATIVA Y No convalidante.
Folio real parte del buque un numero de matricula por buque
Se aplica el Principio de Rogación. Principio de legalidad o calificación registral según art. 15. Se aplica
el Principio de Prioridad (Art. 20 y 23 de la ley 19.170: “las inscripciones determinarán por el orden de
su fecha la preferencia del título”); y la Reserva de Prioridad (o prioridad indirecta), por lo que la reserva
puede retrotraerse a la fecha de otorgamiento del acto, si se inscribe dentro de los 45 días de su
otorgamiento (Art. 14 de la ley 19.170), siempre que se haya celebrado el acto dentro del plazo de
vigencia del certificado cuyos plazos de validez son de 15 y 30 días (Arts. 41 y 42 de la ley 19.170). Salvo
por que falta el certificado de 25 días de validez, es idéntico al sistema registral inmobiliario.
Principio publicidad: (Art. 38) El Registro es público para el que tenga interés justificado en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptos
Tracto sucesivo y abreviado: (Art. 17) No se registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente. De los asientos existentes en los
folios que correspondan, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás
derechos registrados, así como la correlación de las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o
extinciones.

Art. 18 ley 17801: No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
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a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes,
en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieran bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a
negocios jurídicos que versen sobre el mismo objeto, aunque en las respectivas autorizaciones hayan
intervenido distintos funcionarios.

Causa:
El art. 156 de la Ley de la Navegación exige bajo pena de nulidad que “los actos constitutivos,
traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de 10 toneladas o más de
arqueo total” debe efectuarse por escritura pública o por documento privado autenticado.

Art. 3, Ley 19170: prevé los documentos a inscribir:

 deben estar otorgados en escritura pública;
 o surgir de resolución judicial o administrativa;
 o cuando se anoten instrumentos privados, las firmas de los otorgantes deberán estar certificadas por
escribano u otra autoridad competente.
Pueden gravarse con prenda los buques de menos de 10 toneladas y en el resto de los casos el
derecho real de garantía que se establece sobre estos artefactos es la denominada.

Art. 4: A los fines de cumplimentar las funciones asignadas en la presente Ley, el Registro Nacional
de Buques se organiza de la siguiente forma:
1) División Contralor y Verificación Registral;
2) División Matrícula; y
3) División Dominio, con las oficinas que se establezcan en la reglamentación.

LEY 20.094: DE LA HIPOTECA NAVAL

Artículo 499: Buque hipotecable. Prenda- Sobre todo buque de matrícula nacional, de diez (10)
o más toneladas de arqueo total, o buque en construcción del mismo tonelaje, su propietario puede
constituir HIPOTECA con sujeción a lo dispuesto en la presente Sección, y salvo la facultad otorgada
al capitán en el artículo 213. Sólo pueden ser gravados con PRENDA, de acuerdo con las normas del
régimen legal respectivo, los buques de menos de diez (10) toneladas.
Artículo 501: Formalidades: La hipoteca sobre un buque debe hacerse por escritura pública o
por documento privado autenticado, y sólo tendrá efectos con respecto a 3º desde la fecha de su
inscripción en el Registro Nacional de Buques. Debe además, tomarse nota de ella en el certificado de
matrícula del buque y en el título de propiedad.
Artículo 504: Preferencia: El orden de inscripción de la hipoteca determina la preferencia del
título. En caso de varias inscripciones de la misma fecha prevalecerá la inscripta en hora anterior.

REGISTRO DE AERONAVES

Inscripción Obligatoria por el alto valor económico y la posibilidad de trasladarse rápidamente de

un lugar a otro. La inscripción constituye una prueba de la propiedad de las mismas de sus transmisiones y
cualquier otro derecho real que se constituya sobre ellas.
El Registro es Público. Todo interesado podrá obtener copia certificada de las anotaciones a ese
registro, solicitándolo a la autoridad encargada del mismo.
Ley 17.285/67 (Código Aeronáutico). Decreto ley 4907/73: reglamenta y organiza el registro.
Certificado tiene vigencia: Decreto ley 4907/73: “Art. 4° - No podrá inscribirse acto o contrato alguno que
modifique, extinga o transfiera derechos en relación con una aeronave o motores de aviación, sin previa
obtención del certificado del registro en el que consten las condiciones de dominio y gravámenes sobre el
bien, como así también acerca de la existencia de inhibiciones del titular de la inscripción.
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Asimismo deberá obtenerse un certificado del Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente al
domicilio del vendedor, que demuestre que éste no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes.
A los efectos establecidos en el párrafo primero de este artículo, el certificado tendrá una validez de
cinco (5) días para los actos que se celebren en la Capital de la República Argentina y de diez (10) días
para los que se celebren fuera de ella.

Folio real, declarativo, no convalidante. Art. 10.- La matriculación se efectuará destinando a cada
aeronave un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarla.

Decreto 4907:
Artículo 1º - El Registro Nacional de Aeronaves efectuará la toma de razón y las inscripciones o
anotaciones de derechos, resoluciones, contratos y demás actos o hechos jurídicos referentes a aeronaves
y/o sus motores, y a sus propietarios y explotadores, que disponga el Código Aeronáutico y sus normas
reglamentarias.
Principios:
- De instancia art. 7: establece que las inscripciones, anotaciones o cancelaciones pueden ser
solicitadas por el transmitente, el adquirente, quien tiene interés legítimo, autoridad judicial u oficial
público autorizante.
- Prioridad Art. 26: Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones o anotaciones
relativas a un mismo bien, se estará a la fecha de presentación de cada una, y aquella que haya sido
presentada al Registro con antelación, tendrá prioridad. Si las inscripciones o anotaciones, hubieran
sido presentadas en el mismo día, se estará a la hora en que lo fue cada una y si no se pudiera
determinar con certeza esa circunstancia, aquéllas se considerarán simultáneas.

Efecto de la inscripción: Art. 25 Los actos jurídicos instrumentados en documento privado producirán
efectos contra terceros desde la fecha de su inscripción en el registro. Los actos jurídicos instrumentados en
documento público producirán efectos contra terceros desde la fecha de su otorgamiento si son inscriptos
dentro de los 5 días hábiles del mismo. En caso contrario producirán efectos contra terceros desde la fecha
de su inscripción. Se considerará fecha de inscripción a los fines del presente artículo, la fecha en que el
Registro proceda a realizar la misma. A igualdad de fecha tiene prioridad la fecha de presentación de la
documentación en el Registro y a igualdad de éstas se estará a la hora de presentación.

Se registran:
ARTICULO 45. – En el Registro de Aeronaves se anotarán:
1) Los actos, contratos o resoluciones que acrediten la propiedad de la aeronave, la transfieran, modifiquen
o extingan.
2) Las hipotecas sobre aeronaves y sobre motores.
3) Los embargos, medidas precautorias e interdicciones que pesen sobre las aeronaves o se decreten contra
ellas.
4) Las matrículas con las especificaciones adecuadas para individualizar las aeronaves y los certificados de
aeronavegabilidad;
5) La cesación de actividades, la inutilización o la pérdida de las aeronaves y las modificaciones
sustanciales que se hagan de ellas;
6) Los contratos de locación de aeronaves;
7) El estatuto o contrato social y sus modificaciones, así como el nombre y domicilio de los directores o
administradores y mandatarios de las sociedades propietarias de aeronaves argentinas;
8) En general, cualquier hecho o acto jurídico que pueda alterar o se vincule a la situación jurídica de la
aeronave.
Motores y las que se encuentran en construcción.
 Declarativa la publicidad con respecto a 3º
 Constitutiva respecto de la nacionalidad de la Aeronave
 Se inscriben el contrato de locación para eximir de responsabilidad al propietario.

Tipo de publicidad:
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 Declarativa con respecto a los actos jurídicos;
 Constitutiva con respecto a la nacionalidad de las Aeronaves.

Valor Jurídico de la inscripción.

La inscripción tiene valor CONSTITUTIVO.

Registro público de comercio.

Es de naturaleza Administrativa. Se requiere patrocinio para actuar en el. Se aplica el Código de
procedimientos Contencioso Administrativo.
Se registran:
Comerciantes: que son quienes someten a la ley mercantil y se les otorga una matrícula. Personas Física.
Documentos:
1. Escrituras de Sociedades Comerciales
2. Los poderes para sus socios o representantes
3. Reformas o ampliaciones del contrato social
4. Rescisión, prórroga, disolución creación de sociedades Anónimas
5. Inscripción de Sociedades Extranjeras
6. Transmisión de establecimientos comerciales o industriales.
Quienes se inscriben se constituyen en comerciante y lo protege la legislación comercial, da fe de sus libros
y derechos a solicitar concordatos.
Publicidad: CONSTITUIVA.

Registro de propiedad intelectual:

Se registran
 Obras científicas, literarias, artísticas, didácticas, composiciones musicales, cinematográficas, creaciones
de intelecto pinturas, esculturas, arquitectura, planos, fotografía, traducciones, etc.
Garantiza los derechos de autor cuando se deposite la copia, formada y certificada por el postulante (si
hay oposición labra un acta, traslado por 5 días y a los 10 resuelve el registrador- Apelación ante el
Ministerio de justicia)
 La Enajenación, cesión de una obra se debe inscribir.
Publicidad: es CONSTITUIVA. Dura toda la vida del autor más 50 años a los herederos o sucesores, luego
pasa al dominio público. Se publica por edictos para su oposición antes de registrar.

REGISTRO DE CABALLOS PURA SANGRE DE CARRERA

Regulación normativa
/Ley de Equinos y Registros Genealógicos – Ley 20.378
Ley 20.378
//Autoridad Los Registros Genealógicos reconocidos y controlados por el Ministerio de Agricultura
y Ganadería. Ejemplo: Jockey Club.
Están habilitados para cumplimentar la anotación de actos de disposición, medidas precautorias, gravámenes
u otras restricciones al dominio convenidas entre las partes u ordenadas por disposición judicial.
Carácter del Registro (art 2)
/CONSTITUTIVO La transmisión del dominio de los animales sólo se perfeccionará entre las
partes y respecto de terceros mediante la inscripción de los respectivos actos en los Registros
Genealógicos.
Inscripción (art 1)
La inscripción de animales equinos de sangre pura de carrera en los Registros Genealógicos reconocidos por
el Ministerio de Agricultura acredita su origen y calidad, como ejemplares de pedigree y la propiedad a
favor del titular.
Apartamiento de las normas del CC (art 3)
NO son aplicables a los animales inscriptos en los Registros Genealógicos la prohibición del pacto
comisorio en la venta de cosas muebles establecida por el artículo 1374 del Código Civil ni tampoco la
disposición del artículo 1429 del mismo Código.
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REGISTRO DE MARCAS Y SEÑALES L. 22939

Registro de la propiedad del ganado 22939 modificada por la 26478 del 2009.
Son registros provinciales en la órbita del ministerio de agricultura o similar. El registro es de marcas o
señales o formas de identificar al animal (tatuaje, caravana, dispositivo electrónico, etc)
Inscripción es constitutiva de marca o señal. Lo que me pertenece es la marca o señal ver art. 9
Art. 1.- La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro
candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma
clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería.
La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.
Art. 4.- El registro del diseño de las marcas o señales confiere a su titular el derecho de uso exclusivo por el
plazo que las respectivas legislaciones locales establezcan, pudiendo ser prorrogado de acuerdo con lo que
dichas normas dispongan. Este derecho es transmisible y se prueba con el título expedido por la autoridad
competente, y en su defecto por las constancias registrales. En los casos de transmisión, deberán efectuarse
en el registro las anotaciones respectivas.
Art. 5.- Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor, tener registrado a su nombre, el
diseño que empleare para marcar o señalar, conforme a lo dispuesto en la presente ley.
Queda prohibido marcar o señalar sin tener registrado el diseño que se emplee, con excepción de la señal
que fuera usada como complemento de la marca en el ganado mayor.
Art. 9.- Se presume, salvo prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el Título IV de la
presente ley, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene
registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal.Se presume igualmente, salvo
prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen al propietario de la madre.
Para que esta presunción sea aplicable las crías deberán encontrarse al pie de la madre. (presunción
iuris tamtun admite prueba en contrario)
Art. 14.- La transmisión de dominio de los animales de pura raza, podrá perfeccionarse mediante acuerdo de
partes por la inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos, a que se refiere el artículo 11.
Art. 15.- La intervención del oficial público no subsana las nulidades o vicios que pudieren afectar el acto de
transmisión.

Régimen de vivienda en el ccc:

ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado
a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras
disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas
locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles
afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de
aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

ARTICULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está
en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la
vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la
convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

ARTICULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
 27

ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que
al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la

afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa
anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al
inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo
250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con
capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado,
ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en
subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados
en este artículo.

ARTICULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados
o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este
Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser
transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o
tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

ARTICULO 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

ARTICULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita
por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios
mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y
tasas.

ARTICULO 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar

asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la
constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.

ARTICULO 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen
profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y
quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la

inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el
asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida,
la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
 28
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad,
excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para
el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes
indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o
fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados
en el artículo 249.

ARTICULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que
no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
 29

Temas que tomó el Escribano Daguerre

Exámen de Derecho Registral - 22/02/2010
 
1- Comparación y diferencias entre los sistemas francés, argentino y alemán.
2- Principio de rogación y prioridad. Sus excepciones.
3- Inscripción provisional y condicional, concepto, excepciones y recursos.
4- Régimen del automotor, características.
 

Tema 1: 1-breve análisis de la publicidad registral en el C CIVIL y la modificaciones del C CIVIL al art
(2505 o 2005..no se lee bien!!)
2-desarrolle tracto sucesivo y sus excepciones
3-certificado e informes, naturaleza, diferencias, y funcionamiento
4-pcipio. de rogación y de prioridad. excepciones

tema 2: 1-sist. argentino de adquis. de propiedad según se trata de muebles registrales o inmuebles. rol de la
registración.
2-pcipio. de prioridad registral. excepciones.
3-pcipio. de legalidad
4-recursos registrales. cuando proceden y cuales son -según provinbcia del alumno.
 

Preguntas de Registral.

1- Breve análisis de la publicidad registral en el código de Vélez y la modificación del Art. 2505.

2- Diferencias y similitudes entre el sistema registral argentino y el sistema alemán.

Hacer un cuadro comparativo con los sistemas alemán, francés, australiano y argentino.

3- Principio de rogación y prioridad. Sus excepciones.

Lo tomó en los 2 exámenes

4- Certificados e informes. Naturaleza. Diferencias y funcionamiento.

El informe, al igual que la copia auténtica de los asientos, sólo produce publicidad-noticia; y asegura la
veracidad de la información en el momento en que es emitida
El certificado, además de producir un anoticionamiento respecto de la situación registral del inmueble,
asegura su inmutabilidad (y la veracidad de la información) durante el plazo de su validez mediante el
mecanismo de la reserva de prioridad.
Están legitimados para solicitar un informe y una copia auténtica, todo aquel que tenga un interés legítimo
en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscritas (Art. 21, 1ra
parte de la ley 17.801).
Están legitimados para solicitar un certificado, los escribanos y los funcionarios públicos facultados para
autorizar documentos de constitución, transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles (Art. 24
de la ley 17.801).

Naturaleza Jurídica:
Tanto el certificado de ley como el informe, son “Instrumentos Públicos”.

Según López de Zavalía, la publicidad puede ser:

 Material: es aquella que incide en la relación jurídica real.
 Formal: es aquella que no incide en la relación jurídica real, y se limita a informar. La publicidad formal,
puede ser:
 30
a- Por Exhibición: es aquella que, permite que el que quiere conocer entre en el Registro, toque los
libros, los lea directamente.
b- Por Constancia: es aquella que, no permite que el curioso entre en el Registro, sino que se lo atiende
en la mesa de entrada, y se le entrega una constancia.

Según este mismo autor, en:

 El Informe y en la Copia Autenticada: hay una Publicidad Formal por Constancia.
 El Certificado Ley: hay una Publicidad Formal y Material; en razón de que tiene por finalidad:
a- Informar: teniendo aquí una Publicidad Formal.
b- Garantizar Patrimonialmente la Inmutabilidad Real del Inmueble: teniendo aquí una Publicidad
Material.

Según López de Zavalía, la palabra “certificación”, en la ley 17.801, puede ser entendida en un sentido:
 Lato: puede aplicarse al certificado del Art. 23; al informe y a la copia autenticada del Art. 27; e incluso,
a la nota del Art. 28.
 Estricto: puede aplicarse solamente al certificado del Art. 23; de ahí que lo denomine “Certificado Ley”.

5- Inscripciones provisionales, condicionales y rechazadas: explicación y de un ejemplo de cada una.

Lo tomó en los 2 exámenes

6- Recursos Registrales cuando proceden y cuales son (según la provincia del alumno).
Lo tomó en los 2 exámenes

Preguntas de Exámenes de Registral.

1-  Comparación y diferencias entre los sistemas argentino, francés, alemán y australiano.

Sistemas Argentino Francés Alemán Australiano

Real Cronológico Real Real
Personal.
Inscripción Declarativa Declarativa Constitutiva Constitutiva
(Art. 2505)
Validan o no No No Convalidante Convalidante
el título convalidante convalidante
(Art. 4 de la
ley 17.801)

Sistemas Reales y Cronológico Personal.

Los sistemas registrales Reales, basan la registración en un “folio real”, por el cual cada inmueble tiene
una hoja registral propia (que se denomina matrícula en nuestro sistema).
El sistema de folio real, también tiene “índices personales”, pero cuando encuentra el titular en el índice, le
indica que matrícula le corresponde.
El Sistema Francés es:
 Cronológico: porque la organización del registro se basa en la fecha de inscripción del documento.
 Personal: porque el registro se lleva por los apellidos de los titulares de los derechos inscriptos.
No obstante, el decreto francés del 4 de enero de 1955, si bien mantuvo el sistema cronológico personal,
instauró también un sistema de publicidad real, mediante ficheros ordenados por parcelas.

Inscripción Declarativa y Constitutiva.

La inscripción:
 31
 Declarativa: sólo hace oponible frente a 3 el derecho real ya constituido.
ros

 Constitutiva: es un elemento para la constitución, transmisión o extinción del derecho real documentado.

Convalidación.
Las inscripciones son convalidantes cuando purgan los vicios que adolecen el título o el acto jurídico
contenido.
Art. 4 de la ley 17.801: “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere según las leyes”.
El Sistema Alemán es convalidante. El perjudicado tiene sólo una “acción personal” (y no reivindicatoria)
contra quien adquirió de buena fe, para Cornejo, cuando la adquisición sea a título onerosa, y para Mariani
de Vidal, aun cuando la adquisición es a título gratuito.
La prescripción que confirma las inexactitudes opera a los 30 años.
El Sistema Australiano (o de Torrens), es convalidante, por entender que en cada transmisión de un
derecho real, la cosa vuelve hacia el Estado, y es éste quien lo transmite al adquirente. Y cualquier perjuicio
que la inscripción le provoque a un 3ro, se subsana por medio de una indemnización, a cuyo fin existe un
completo sistema de seguros.

2- Breve análisis de la Publicidad Registral en el C.C. y la modificaciones de la ley 17.711 al Art. 2505.
Sistema Argentino de Adquisición de la Propiedad, según se trate de bienes muebles registrables e
inmueble. Rol de la Registración.
Vélez Sársfield, para la transmisión y constitución de derechos reales sobre inmuebles, estableció el
sistema de título y modo cuando se trata de adquisiciones bilaterales por actos entre vivos.
El título suficiente es le acto jurídico causal, dotado de los requisitos de fondo y de forma para la
constitución, transmisión o extinción de un derecho real.
El modo suficiente es la tradición (Art. 577, 2601 y cc.).
El modo en Vélez Sársfield cumple 2 funciones:
c- posibilita la relación directa e inmediata con la cosa por parte del sujeto titular del derecho real
(modo de adquirir), y
d- da publicidad al derecho real (medio de publicidad).
Como excepción a este sistema, el codificador estableció para las “Hipotecas” un Sistema de Publicidad
Registra (Art. 3134).

Reforma de la ley 17.711.

Art. 2505: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de al
jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a 3ros mientras no estén
registradas”.
En la redacción de este artículo se observa una contradicción:
 En la 1ra parte: la inscripción perfecciona la adquisición, transmisión o extinción de derechos reales. Por
lo que, se consagra una Inscripción Constitutiva.
 En la 2da parte: la inscripción hace oponible a 3ros la adquisición, transmisión o extinción de derechos
reales. Por lo que, se consagra una Inscripción Declarativa.

Medios de Publicidad.
Con la ley 17.711, quedó establecido como medio de publicidad de las cosas:
 Muebles No Registrables: la Tradición.
 Muebles Registrables e Inmuebles (Art. 2505): la Inscripción. En estos casos, la tradición es sólo el
modo suficiente.

La inscripción de los derechos reales sobre los bienes registrables, puede ser declarativa o constitutiva.
Son ejemplos de Inscripciones Declarativas, la de los derechos reales que recaen sobre:
5. los inmuebles (art. 2505 del Código Civil, y demás disposiciones de la ley 17.801)
6. los buques (art.21 ley 19.170)
 32
7. las aeronaves (art. 50 del Código Aeronáutico).
8. la prenda con registro (ley 12.962)
Son ejemplos de Inscripciones Constitutivas, la de los derechos reales que recaen sobre:
4. los automotores (art. 1 decreto-ley 6582/58)
5. los equinos pura sangre de carrera (art. 2 ley 20.379)
6. el bien de familia (ley 4.394)

3- Principio de Tracto Sucesivo y sus Excepciones.

El Tracto Sucesivo es un requisito formal para la posibilidad de la registración de los documentos, pero no
es exigencia impuesta para la legitimación del disponente, en cuanto se refiere al acto jurídico contenido en
el documento susceptible de ser registrado.

Elementos:
a- Sujeto: debe haber coincidencia entre la persona que otorga el acto dispositivo y la que figura en el
Registro como titular del derecho que se dispone.
b- Objeto: tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble, entre lo que el documento dice y lo
que dice la matrícula. Además, debe estar inscripto el “derecho” del titular, sea de dominio o cualquier otro.
c- Oportunidad: la exigencia de la previa inscripción del título en el que consta el derecho real que se
constituye, transmite o extingue, debe existir en el momento de practicarse el asiento respectivo, y no al de
formalizarse el documento. Si perjuicio de la responsabilidad del escribano por no haber tenido a la vista el
título inscripto del transmitente (Art. 23 de la ley 17.801). Se debe tener en cuenta, que tal omisión no
invalida la escritura (Art. 1004).
d- Efectos: en caso de inobservancia de la exigencia de tracto sucesivo, el registrador debe proceder de la
siguiente manera, si el adquirente:
 no puede justificar la legitimación de su transmitente: el documento no se inscribe.
 puede justificar la legitimación de su transmitente: el documento se inscribe provisionalmente (Art. 9
inc. “b” de la ley 17.801).

Art. 15 de la ley 17.801:

1ra parte: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripción precedente…”.
Aquí se consagra el Principio de Identidad: según el cual, “el adquirente puede invocar una filiación de
tipo negocial o de tipo legal, con el que antes figuraba inscripto en el registro”.
2da parte: “…De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del
titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones
y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
Aquí se consagra el Principio de Continuidad: el cual “establece la necesidad del perfecto encadenamiento
entre el asiento antecedente y el consecuente”.

Tracto Abreviado.
Art. 16 de la ley 17.801: “No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre. (Ej: el causante (o su cónyuge) había firmado en vida un boleto de compraventa
de una casa inscripta a su nombre, y los herederos declarados otorgan la escritura de compraventa).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscritos a nombre del causante o de su cónyuge. (Ej: los herederos declarados transmiten algún bien del
acervo hereditario).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. (Aquí, si
la partición de la comunidad hereditaria es por instrumento:
 Público: no requiere la homologación judicial –Arts. 3462 y 1184 inc. 2 del C.C.-.
 Privado: requiere la homologación judicial).
 33
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan
intervenido distintos funcionarios. (Este supuesto se da cuando se otorguen, en el mismo día, escrituras
que se refieran al mismo inmueble, en el mismo lugar o no, y por el mismo o diferente escribano o
funcionario con sus mismas atribuciones).
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en el registro,
circunstancia que se consignará en el folio respectivo”. (De aquí surge que, la ley continúa exigiendo el
perfecto encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se exige la continuidad del tracto.
Por lo que se concluye que, “el Tracto Abreviado no es una excepción al Principio de Tracto Sucesivo, sino
una modalidad del mismo”).
En el tracto abreviado se comprime en un asiento único la relación de las distintas transmisiones operadas
desde el que figura como titular inscripto en el Registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todo
ello basado en una razón de orden práctico, cual es la de evitar la confección de un asiento que va a
desaparecer de inmediato por otro posterior.

Supuestos de Tracto Abreviado no enumerados en la ley.

a) La hipoteca de los bienes hereditarios efectuada por los herederos declarados. Juntamente con la
hipoteca debe tramitarse la inscripción del dominio a favor de los herederos que hipotecan, pero la hipoteca
se puede otorgar sin necesidad de la previa inscripción.
b) La cancelación de la hipoteca constituida por el causante que otorguen los herederos declarados antes de
que el inmueble esté registrado a sus nombres.
c) La anotación de una medida cautelare ordenada en un juicio seguido contra los herederos, antes que esté
registrado a sus nombres el inmueble respecto del cual se dispone la medida cautelar.
d) El heredero declarado puede otorgar el reglamento de copropiedad y administración (Art. 9 de la ley
13.512), antes de inscribir el dominio a su nombre.
e) La disposición de bienes gananciales después de disuelta la sociedad conyugal por divorcio, y antes que
se inscriba a nombre de alguno de los cónyuges la documentación por la que se adjudica el inmueble como
consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal.
f) La venta de quien adquiere un inmueble por prescripción veinteñal, sin necesidad de inscribir
previamente la sentencia que declara adquirido el dominio.

 En el Registro de la Propiedad Inmueble de C. del Uruguay, se exige que en la escritura de tracto

abreviado, “la adjudicación de los bienes a los transmitentes intermedios”.

 La Dirección General del Notariado, Registro y Archivo, en la Disposición Técnico Registral N° 1 del
año 2010, dispuso que:
Art. 1: El escribano debe manifestar en la escritura (autorizada a partir del 01/04/2010):
a- Relación de la resolución que apruebe el inventario y avalúo, si no fuera sustituida por la Denuncia de
Bienes (Inventario).
b- Mención del cumplimiento del Impuesto al Inventario que prescribe el Código Fiscal y la Ley Impositiva
(Tasa de Justicia – 0,3% del avalúo fiscal aprobado o denunciado).
c- Mención de la verificación del cumplimiento del aporte de Caja Forense previsto en el Art. 48 de la ley
9005.
d- Mención del cumplimiento del pago de los honorarios de los abogados y/o procuradores intervinientes en
el proceso sucesorio.
Art. 2: Los documentos que se ingresen sin observar los recaudos ut supra mencionados se inscribirán en
forma provisional conforme al Art. 9 inc. “b” de la ley 17.801, hasta su subsanación.

4-  Principio de de Prioridad. Sus excepciones.

Los derechos reales gozan del ius preferendi, es decir, la facultad que tiene el titular de un derecho real de
ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto
 34
contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior in tempore, potior in iure
(primero en el tiempo, primero en el derecho).
Principio: el ius preferendi en materia de derechos reales sobre inmuebles, se materializa en el ámbito
registral, de la siguiente manera: “El documento que primero ingresa en el Registro, adquiere prioridad sobre
los que ingresan con posterioridad; con prescindencia de la fecha con que cada documento fue suscripto o
autorizado” (Art. 19 de la ley 17.801). Es lo que López de Zavalía denomina “Prioridad Directa Inicial”.
En el asiento del documento en el Libro Diario, se establecerá: la fecha y el número de presentación, el
cual tendrá un orden cronológico (Art. 40 de la ley 17.801).

Clases de Prioridad.
La prioridad puede ser:
c- Excluyente (o de Superioridad): si se da entre “derechos incompatibles” entre sí. Ej: el ingreso de 2
documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a 2 adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas
personas.
d- No Excluyente (o de Rango): si se da entre “derechos compatibles” entre sí. Ej: 2 hipotecas relativas al
mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructuo, o un usufructuo y un embargo (aunque en este caso,
se trate de un derecho personal), etc…

Excepciones al Principio de Prioridad Directa:

1- Convencionales: son las convenciones que pueden hacerse en materia de Rango.
 Todas las convenciones que exceptúen el principio de prioridad directa, deben basarse sobre una
“prioridad no excluyente (o de rango)”.
 Reserva de Rango: Art. 3135 2da parte del C.C.: “…Al constituir la hipoteca, el propietario puede,
con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar”.
Por lo que la reserva de rango es una convención hecha entre el propietario del bien hipotecado y
el acreedor hipotecario, en el momento de constituir la hipoteca, por la cual el constituyente se
reserva el derecho de constituir otra hipoteca, la que pasará a tener rango preferente a la que se
constituyó en ese momento. A ésta, y mientras no se use la reserva hecha, le corresponderá el rango
que resulte de la aplicación del principio general de prioridad, pero al ingresar la hipoteca respecto
de la que se efectuó la reserva, la hipoteca inscripta pospondrá su rango en beneficio de la nueva
hipoteca.
Según Alterini, la reserva de rango es factible en todos los derechos reales que sean compatibles
entre sí (prioridad no excluyente).
 Posposición de Rango: es un convenio sobre el rango en virtud del cual el titular de un derecho
inscripto, de rango compatible, acepta retroceder en el rango a favor de otro derecho que se
constituye por ese acto. Si son varios los derechos inscriptos que se posponen, todos los titulares
deben dar su conformidad. Este tipo de convención está autorizado por el Art. 19 de la ley 17.801,
en cuanto permite a las partes establecer otro orden de prelación para sus derechos.
La diferencia con la reserva de rango, es que: en la reserva, el titular de un derecho acepta
posponer su rango a favor de un derecho futuro (Ej: hipoteca no constituida); en cambio, en la
posposición, el retroceso se opera a favor de un derecho que se constituye en el mismo acto en el
cual se da la conformidad de posponer el rango que se tiene.
 Permuta de Rango: es el intercambio de rango entre 2 derechos inscriptos. Si entre los 2 derechos
que permutan su rango, existen otros derechos intermedios también inscriptos, es necesario el
consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar perjudicados
por la permuta. Este perjuicio resultará, por ejemplo, si se da una permuta de rango entre 2
hipotecas, una de 1er grado y otra de 3er grado, y ésta última es de un mayor monto que la primera,
lo que perjudicará al acreedor hipotecario de la hipoteca de 2do grado. En este caso, o se obtiene la
conformidad del acreedor en 2do grado, o en su defecto, la hipoteca de 3er grado sólo pasa a 1er
grado hasta el mismo monto que tenía la de 1er grado, y por el saldo, coparticipa el rango con la que
baja a 3er grado.
 35
 Coparticipación de Rango: se da cuando 2 o más hipotecas, tiene el mismo grado, a pesar de tener
diferentes fechas de constitución y de ingreso al Registro.
La coparticipación puede darse entre:
c- 2 hipotecas ya constituidas o que se constituyan en ese momento; o entre
d- una hipoteca ya constituida o que se constituya en ese momento, y otra u otras que se
constituyan en el futuro. En este último caso, la coparticipación de rango sería una variante de
la reserva de rango; ya que en lugar de reservarse el derecho de constituir otra hipoteca de
rango preferente, la reserva sería la de constituir otra u otras hipotecas de rango compartido con
la que se constituye en ese acto.
El Art. 19 in fine de la ley 17.801, autoriza a las partes a que compartan la prioridad o autoricen a
que esta sea compartida.
2- Legales:
 La Reserva de Prioridad (Arts. 25 y cc. de la ley 17.801).
Expedido el certificado por el Registro, se opera el efecto de “Anotación Preventiva” a favor de
quien solicitó el certificado (Art. 25 in fine de la ley 17.801), que se traduce en el hecho de que
durante su plazo de vigencia, más el de 45 días para presentarlo al registro (Art. 5 de la ley 17.801),
todo documento que se presenten al Registro con relación al inmueble, tendrán una Inscripción
Condicional.
Si el documento se autoriza durante la vigencia del certificado y dentro de los 45 días para
inscribirlo, se considerará registrado desde la fecha de su autorización, y no de su presentación
(Art. 5 de la ley 17.801).
Pérdida de la Reserva de Prioridad: la reserva de prioridad se pierde por no haber:
c- autorizado la escritura dentro del plazo de vigencia del certificado; o
d- inscripto el documento dentro del plazo de 45 días constados desde el día
siguiente al de la autorización.
 El Efecto Retroactivo de la Inscripción.
Art. 5 de la ley 17.801: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días
contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.
Es lo que López de Zavalía denomina “Prioridad Indirecta”.
Con lo que, para que una escritura en la que se constituya, transmitan o extingan derechos reales
sobre inmuebles tenga efecto contra 3ros, desde la fecha de su otorgamiento, no basta con que sea
presentada dentro de los 45 días (Art. 5 de la ley 17.801), sino que además es necesario que el
escribano haya solicitado el pertinente certificado y haya autorizado la escritura dentro del plazo de
su validez (Art. 24 de la ley 17.801). Si, al contrario, el escribano autorizó la escritura una vez
vencido el plazo de validez del certificado, por más que la presente dentro de los 45 días, sólo
tendrá efectos contra 3ros interesados a partir de la fecha de su presentación, sin retrotraerse a la
de su otorgamiento.

5-  Principio de Rogación (o de Instancia). Sus excepciones.

El Principio de Rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte interesada para:
 lograr la matriculación de la cosa, objeto del derecho real; o, posteriormente,
 obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales que ya se encuentran registradas.
Es decir que, en principio, el Registro no procederá de oficio, sino a pedido (“a instancia”) de parte
legitimada (Art. 6 de la ley 17.801).
Excepción: es la Caducidad de las Inscripciones y Anotaciones, por el transcurso del tiempo (Art. 37 de la
ley 17.801). Aquí, la mutación de la situación jurídica registral debe realizarse automáticamente, sin
necesidad de petición de parte interesada (Art. 37 de la ley 17.801).
 Según el ART. 37, caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del
tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La Inscripción de la Hipoteca, a los 20 años de la toma de razón (Arts. 3191 y 3197 del C.C.), si antes
no se renovare.
b) Las Anotaciones Preventivas (Medidas Cautelares), a los 5 años, salvo disposición en contrario de las
leyes.
 36
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
Se debe agregar también, la caducidad de:
c) las Inscripciones Provisionales, que pierden su validez de manera automática al vencer el plazo de 180
días acordado por el Registro, si antes no se ha acordado prórroga (Art. 9 inc. “b”, y Art. 18 inc. “a” de la ley
17.801).
d) la Reserva de Prioridad: en razón de que no se escrituró dentro del plazo de validez del Certificado: 15,
25 o 30 días (Art. 24 de la ley 17.801); o
e) La Prioridad Indirecta: en razón de no inscribirse dentro de los 45 días de su autorización (Arts. 5 y 25
de la ley 17.801).

6- Principio de Legalidad.
Es aquel por el cual se impone que los documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la
Propiedad reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin es necesario someter
los mismos a una calificación previa (examen o verificación) que asegure su validez e inobservancia.
El fundamento del principio de legalidad, en lo atinente al análisis del documento, “se funda en la
necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externa al registro, evitando que
ingresen documentos carentes de validez o de autenticidad”.

Límites al Ejercicio de la Función Calificadora.

a- Concepciones Restringidas.
Interpretan literalmente el Art. 8 de la ley 17.801, y entienden que la función calificadora debe
circunscribirse a las formas extrínsecas del documento.
Las formas extrínsecas, son al decir de Nuñez Lagos, las formas del acto instrumental (continente); es
decir, en nuestro caso, del Acto Notarial (y no del acto jurídico instrumentado - contenido). (Ej: que no haya
interlineados, sobreraspados o enmiendas, no salvados al final; que no falten las firmas de los otorgantes o
del funcionario público interviniente; que no haya alguna clase de incompetencia del funcionario público
autorizante, etc…).
b- Concepciones Amplias.
Entre otros autores, Moisset de Espanés, sostiene que el registrador debe analizar, no solo las formas
extrínsecas del acto instrumental, sino también ciertos aspectos del contenido del acto jurídico
instrumentado, como ser el tracto sucesivo (Arts. 15 y 16 de la ley 17.801) y la legitimidad del disponente
(Arts. 30 a 32 de la ley 17.801), como así cualquier otro defecto que pueda provocar una nulidad manifiesta
del mismo.

 Si el acto jurídico instrumentado, es pasible de una Nulidad Manifiesta y:

c- Absoluta: por lo que el defecto no es subsanable, “rechazará el documento” (Art. 9 inc. “a” de la ley
17.801).
d- Relativa: por lo que el defecto es subsanable, “devolverá el documento al solicitante dentro de los 30
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente
por el plazo de 180 días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por
períodos determinados, a petición fundada del requirente…” (Art. 9 inc. “b” de la ley 17.801).
Si la nulidad no es manifiesta, no tiene facultades para observar ni rechazar el acto (Ej: no puede investigar
los posibles vicios del acto voluntario: error, dolo y violencia).
Si el acto no presenta fallas, debe proceder a inscribirlo.

7- Certificado e Informes. Naturaleza, Diferencias, y Funcionamiento.

Según López de Zavalía, la publicidad puede ser:
 Material: es aquella que incide en la relación jurídica real.
 Formal: es aquella que no incide en la relación jurídica real, sino que sólo se limita a informar. La
publicidad formal, puede ser:
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c- Por Exhibición: es aquella que, permite que el que quiere conocer entre en el Registro, toque los
libros y los lea directamente (Ej: sería el caso del “Visu” en los Registros de E.R., cuando sólo se
pide ingresar al Registro y ver la matrícula).
d- Por Constancia: es aquella que, no permite que el curioso entre en el Registro, sino que se lo atiende
en la mesa de entrada, y se le entrega una constancia (Ej: el informe y la copia autenticada).

 En el Certificado Ley, hay una Publicidad:

a- Formal: en razón de que tiene por finalidad Informar.
b- Material: en razón de que tiene por finalidad Garantizar Patrimonialmente la Inmutabilidad Real del
Inmueble, durante su plazo de validez (Reserva de Prioridad).

Naturaleza Jurídica.
Tanto el certificado de ley como el informe (y la copia auténtica), son “Instrumentos Públicos
Administrativos”.

Todo escribano o funcionario público que vaya a autorizar una escritura pública de constitución,
transmisión o extinción de derechos reales cobre inmuebles, deberá tener a la vista en el momento de
autorizar el documento, un certificado solicitado previamente al Registro de la Propiedad Inmueble, en el
que “se consigne el estado de los bienes y de las personas según las constancias registradas” (Art. 23 de la
ley 17.801).
 La reserva de prioridad que provoca el certificado, tiene un plazo que comenzará a contarse desde las 0
hs del día de su expedición, y será de 15, 25 o 30 días según se trate, respectivamente, de documentos
autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en
el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal (Art. 24
de la ley 17.801).

Están legitimados para solicitar un:

 Informe y una Copia Auténtica: todo aquel que tenga un interés legítimo en averiguar el estado jurídico
de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscritas (Art. 21, 1ra parte de la ley 17.801).
 Certificado: los escribanos y los funcionarios públicos facultados para autorizar documentos de
constitución, transmisión o extinción de derechos reales sobre inmuebles (Art. 24 de la ley 17.801).

8-  Inscripción Provisional y Condicional. Concepto, Excepciones y Recursos.

Inscripción Provisional y Definitiva.

Cuando un documento es presentado al Registro para la toma de razón, éste puede adoptar una de estas dos
actitudes básicas: aceptarlo o rechazarlo.
Si lo acepta, la inscripción o anotación puede ser:
 Provisional: si el documento es observable y el vicio es subsanable (Art. 9 inc. “b”), o (Art. 18 inc. a:
anotación provisional).
 Definitiva: si el documento no es observable.
Según el Art. 9, la inscripción provisional:
 tiene un plazo de vigencia de 180 días, prorrogables, y mantiene su vigencia mientras se sustancien los
recursos.
 Caduca de pleno derecho, cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de vigencia.

Anotación Provisional: Cuando el registro rechace un documento, dejará constancia de su presentación en el

documento y en el asiento del registro. El plazo que rige esta anotación es igual al que rige la inscripción
provisoria – 180 días, prorrogables (Art. 18 inc. “a”).

Inscripción Condicionada e Incondicionada.

Se practicará la inscripción de documentos en forma:
 Condicionada: “Si al solicitarse la inscripción o anotación:
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a- existieren otras de carácter provisional, o
b- certificaciones vigentes, o
c- esté corriendo respecto de estas el plazo de 45 días para inscribir las escrituras (Art. 5).
En estos supuestos, la inscripción se practicará con la advertencia de la circunstancia que la condiciona
(Art. 18 inc. “b”). Es decir, se inscribe con al advertencia de que su inscripción definitiva estará
condicionada a que no se subsane el defecto de la inscripción provisoria dentro de los 180 días y su
prórroga, o no se inscriba dentro de los 45 días, la escritura por la que se solicitó el certificado que está
vigente.
 Incondicionada: se da, a contrario sensu, si no se dan los supuestos para que la inscripción sea
condicionada.

9- Recursos Registrales. ¿Cuando proceden y cuales son? (según provincia del alumno).

Recurso de Recalificación ante el Registrador: Cundo se hubiera denegado la inscripción o anotación

solicitada o hecho lugar a la misma con carácter provisional, podrá el peticionante o interesado interponer
recurso de recalificación ante el registrador interviniente, dentro de los 15 días de notificada la resolución
(Art. 32 de la ley 9.664 de E.R.).

Apelación ante la Dirección General: Si la resolución fuera denegatoria o el recurso no se resolviese dentro
de los 15 días de la clausura a prueba, el interesado podrá interponer recurso de apelación ante la Dirección
General (Art. 34 de la ley 9.664 de E.R.).

Recurso Jerárquico ante el Poder Ejecutivo: Resuelta negativamente la apelación, podrá interponerse dentro
del plazo de 15 días, el recurso jerárquico ante el poder ejecutivo (Art. 37, 1ra parte de la ley 9.664 de E.R.).

Acción Contencioso Administrativa ante el S.T.J.: Con la resolución denegatoria del Poder Ejecutivo
quedará expedida la acción contencioso administrativa ante el Superior Tribunal de Justicia, para la cual el
patrocinio letrado será obligatorio (Art. 37, 2da parte de la ley 9.664 de E.R.).

10- Sistema Registral del Automotor. Características.

La inscripción es constitutiva del derecho real de dominio sobre el automotor.
Se aplica el Principio de Rogación (Ej: el certificado que expide el Registro del Automotor, podrá ser
requerido por los interesados en la operación - Art. 16 del decreto-ley 6.582/58).
Se aplica el Principio de Prioridad y la Reserva de Prioridad (Art. 16 del decreto-ley 6.582/58: “…El
Registro otorgará al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un certificado de las
constancias de su inscripción y demás anotaciones que existan el que tendrá una validez de 15 días a partir
de la fecha de su emisión y de cuyo libramiento se dejará nota en sus antecedentes... Durante el mismo plazo
de validez, los embargos y demás anotaciones que se soliciten con respecto al automotor tendrán carácter
condicional y sólo quedarán firmes y producirán sus efectos legales una vez vencido dicho plazo, siempre
que no hayan modificado el dominio o la situación jurídica del automotor. Idéntico plazo de validez tendrá el
certificado a que se refiere el artículo 18, del Decreto-Ley Nº 15.348/46, ratificado por Ley Nº 12.962, en los
casos de transferencias de automotores sometidos al régimen presente”).

11- Sistema Registral de Buques.

Se aplica el Principio de Rogación (Art. 9 de la ley 19.170) y sus Excepciones (Arts. 36 y 37 de la ley
19.170).
Se aplica el Principio de Prioridad (Art. 23 de la ley 19.170: “las inscripciones determinarán por el orden
de su fecha la preferencia del título”); y la Reserva de Prioridad, por lo que la reserva puede retrotraerse a la
fecha de otorgamiento del acto, si se inscribe dentro de los 45 días de su otorgamiento (Art. 14 de la ley
19.170), siempre que se haya celebrado el acto dentro del plazo de vigencia del certificado cuyos plazos de
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validez son de 15 y 30 días (Arts. 41 y 42 de la ley 19.170). Salvo por que falta el certificado de 25 días de
validez, es idéntico al sistema registral inmobiliario.

reg. prop. Inmueble ley 22.939