Tesis Edificacion en Terreno Ajeno y La Buena Fe Del Constructor

UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas

Escuela Professional de Derecho
TESIS
TITULO : EDIFICACIÓN EN TERRENO AJENO Y LA

BUENA FE DEL CONSTRUCTOR.
PARA OPTAR : EL TITULO PROFESIONAL DE ABOGADO
AUTORES : BACH. BARRIENTOS SÁNCHEZ, MAYBE

BACH. CONDEZO ROMERO, JOEL
ASESOR : DRA. CAROLINE TAPIA FLORES
LÍNEA DE INV. : DERECHO CIVIL Y COMERCIAL
RESOLUCION :
DE EXPEDITO
HUANCAYO – PERU
2021
ii
ASESORA:
Dra. CAROLINE TAPIA FLORES

iii
DEDICATORIA:
A los padres que nos dieron la vida y la integridad
de contar con una familia, al darnos el amor plena
e incondicional. Siendo para nosotros un motor y
motivo de ser alguien mejor cada día de bien para
nuestra sociedad.
iv
AGRADECIMIENTO
En primer lugar, deseamos expresar nuestro agradecimiento a la asesora de esta tesis,
Dra. Caroline Tapia Flores, por el compromiso y apoyo de este trabajo, por el respeto de
nuestras sugerencias e ideas, por la dirección y la severidad que se les dio. En segundo lugar,
agradecemos sinceramente a todos los que ayudaron a desarrollar este documento por su apoyo
moral, tiempo y conocimiento, y al personal que nos ayudó a recopilar los datos de este informe
de Tesis.
v
ÍNDICE
DEDICATORIA: ............................................................................................................... iii
AGRADECIMIENTO........................................................................................................ iv
RESUMEN ....................................................................................................................... viii
ABSTRACT ....................................................................................................................... ix
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................. x
CAPÍTULO I
DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA ............................................................................ 1
1.1. Descripción del problema............................................................................................ 1
1.2. Delimitación del problema .......................................................................................... 4
1.2.1. Delimitación espacial ........................................................................................... 4
1.2.2. Delimitación temporal ......................................................................................... 4
1.2.3. Delimitación conceptual ...................................................................................... 4
1.3. Formulación del problema .......................................................................................... 5
1.3.1. Problema general ................................................................................................. 5
1.3.2. Problemas específicos .......................................................................................... 5
1.4. Propósito de la investigación....................................................................................... 5
1.5. Justificación de la investigación .................................................................................. 5
1.5.1. Social.................................................................................................................... 5
1.5.2. Científica – teórica ............................................................................................... 6
1.5.3. Metodológica ....................................................................................................... 6

vi
1.6. Objetivos ..................................................................................................................... 6
1.6.1. Objetivo General .................................................................................................. 6
1.6.2. Objetivos Específicos........................................................................................... 7
1.7. Supuestos de la investigación ...................................................................................... 7
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO ............................................................................................................ 8
2.1. Antecedentes de la investigación ................................................................................ 8
2.2. Bases teóricas ............................................................................................................ 16
2.2.1. Edificación en terreno ajeno .............................................................................. 16
2.2.2. Derecho de accesión .......................................................................................... 23
2.2.3. La edificación de buena fe en terreno ajeno ...................................................... 31
2.2.4. Buena fe del constructor .................................................................................... 36
2.2.5. La accesión en la doctrina .................................................................................. 40
2.3. Marco Conceptual ..................................................................................................... 58
CAPÍTULO III
METODOLOGÍA ............................................................................................................. 60
3.1. Metodología .............................................................................................................. 60
3.2. Tipo de investigación ................................................................................................ 62
3.3. Nivel de investigación ............................................................................................... 62
3.4. Diseño de estudio ...................................................................................................... 62
3.5. Escenario de estudio .................................................................................................. 63

vii
3.6. Caracterización de los sujetos de estudio .................................................................. 63
3.6.1. Población............................................................ Error! Bookmark not defined.
3.6.2. Muestra .............................................................. Error! Bookmark not defined.
3.7. Trayectoria metodológica .......................................................................................... 63
3.8. Mapeamiento ............................................................................................................. 63
3.9. Rigor Científico ......................................................................................................... 64
3.10. Técnicas e instrumentos de recolección de datos .................................................. 64
3.10.1. Técnicas de recolección de datos ....................................................................... 64
3.10.2. Instrumentos de recolección de datos ................................................................ 65
3.11. Técnicas de procesamiento y análisis de datos ...................................................... 65
CAPÍTULO IV
RESULTADOS ................................................................................................................. 66
4.1. Presentación de resultados .......................................................................................... 66
4.2. Discusión de resultados .............................................................................................. 80
CONCLUSIONES ............................................................................................................ 87
RECOMENDACIONES ................................................................................................... 89
BIBLIOGRAFÍA............................................................................................................... 90
ANEXOS........................................................................................................................... 93
viii
RESUMEN
El problema general de la presente es: ¿De qué manera la buena fe del constructor influye en
una edificación en terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano?, siendo su objetivo
general: explicar de qué manera la buena fe del constructor influye en una edificación en
terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano. La hipótesis general planteada fue que: la
buena fe del constructor influye para corroborar el criterio de accesión en una edificación en
terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano.
En el método general se emplearon el método inductivo–deductivo, teniendo el tipo de estudio
de carácter jurídico–social, así mismo el nivel de estudio es el explicativo, como el diseño fue
el no experimental y de corte transversal.
Al final de esta encuesta, se recuerda lo siguiente: se debe derogar un artículo como el 942 del
Código Civil peruano, ya que es importante aplicar el principio del cedit únicamente y en este
sentido la adquisición automática de todo a favor. del propietario del terreno, es este
propietario, y no el constructor, quien debe tener de su lado el derecho facultativo o el derecho
de opción, como efectivamente ocurre en los artículos 941 (de la buena fe del constructor) y
943 de buena fe del constructor así como la mala fe del fabricante del Código Civil Peruano.
En este sentido, la mala fe del propietario prevista en el 942 del código civil peruano, debe
tomarse en consideración solo para compensar la mala fe del constructor y en consecuencia
referirse a las reglas de buena fe del constructor, pero no para otorgar un derecho de opción a
favor del fabricante.
PALABRAS CLAVES: Buena fe del constructor, edificación en terreno ajeno, accesión.

ix
ABSTRACT
The general problem of the present one is: In what way does the good faith of the builder
influence a building on foreign land, in the Peruvian legal system? Its general objective is: to
explain how the good faith of the builder influences a building in foreign territory, in the
Peruvian legal system. The general hypothesis raised was that: the good faith of the builder
influences to corroborate the criterion of accession in a building on foreign land, in the Peruvian
legal system.
In the general method, the inductive – deductive method was used, taking into account the type
of study of a legal – social nature, likewise the level of study is explanatory, as the design was
experimental and cross–sectional.
At the end of this survey, the following is recalled: an article such as 942 of the Peruvian Civil
Code must be repealed, since it is important to apply the principle of the cedit only and in this
sense the automatic acquisition of everything in favor. of the owner of the land, it is this owner,
and not the builder, who must have on his side the optional right or the right of option, as indeed
happens in articles 941 (of the good faith of the builder) and 943 of good faith of the constructor
as well as the bad faith of the manufacturer of the Peruvian Civil Code. In this sense, the owner's
bad faith provided for in 942 of the Peruvian civil code, should be taken into consideration only
to compensate for the builder's bad faith and consequently refer to the builder's good faith rules,
but not to grant a right of option in favor of the manufacturer.
KEY WORDS: Builder's good faith, building on someone else's land, accession.
x
INTRODUCCIÓN
El concepto de buena fe y mala fe es analizado en detalle al unirse haciendo un recorrido
por la doctrina y la jurisprudencia. Esto, junto con el estudio de otros códigos civiles, permite
a los autores posicionarse sobre la falta de una solución expresa en nuestra legislación para el
encuentro de mala fe del constructor y el terrateniente; así como la crítica al castigo excesivo
previsto en nuestro código civil para el constructor de mala fe. Los autores también aprovechan
la oportunidad para expresar su opinión sobre los efectos legales que tiene la edificación con
caudal social sobre el patrimonio de uno de los cónyuges. Finalmente, se cuestiona el
reglamento vinculante del IV Pleno del Casatorio Civil en materia de accesión.
A nivel metodológico se ha señalado lo siguiente; el problema general de la presente es:
¿de qué manera la buena fe del constructor influye en una edificación en terreno ajeno, en el
ordenamiento jurídico peruano?, siendo su objetivo general: explicar de qué manera la buena
fe del constructor influye en una edificación en terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico
peruano. La hipótesis general planteada fue que: la buena fe del constructor influye para
corroborar el criterio de accesión en una edificación en terreno ajeno, en el ordenamiento
jurídico peruano.
Como método general se utilizó el método inductivo–deductivo, cuyo tipo de
investigación es de carácter sociojurídico; el nivel de investigación es explicativo, no
experimental y transversal.
Este trabajo también se divide en cuatro capítulos, cuya estructura es la siguiente:
En el Capítulo I la definición del problema, la descripción de la realidad problemática, la
formulación del problema, la justificación de la investigación y la delimitación de la
determinación.
xi
En el capítulo II, titulado Marco teórico de la investigación, se desarrollan temas como:
los antecedentes de la investigación, el marco histórico, los fundamentos teóricos de la
investigación, el marco conceptual y el marco legal.
En el capítulo III, titulado Metodología de la investigación, se desarrollan aspectos como:
métodos, tipos y niveles de investigación, población y muestra, diseño de la investigación,
técnicas e instrumentos de investigación y técnicas de procesamiento y análisis de datos.
En el capítulo IV, se plasma los resultados de la investigación, se tratan los siguientes
puntos: Presentación de los resultados y discusión de los resultados.
Finalmente, se elaboraron las conclusiones y recomendaciones; como referencias y
apéndices.
LOS AUTORES
1
CAPÍTULO I
DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA
1.1. Descripción del problema
La presente investigación pretendió estudiar de qué manera se determina la buena
fe del constructor en bien ajeno, considerando que este es un tema problemático a nivel
nacional, tanto doctrinal como jurisprudencialmente; se debe advertir el hecho de que ni
el legislador ni la Corte Suprema ha resuelto esta cuestión.
A nivel internacional, este problema tampoco ha sido debidamente resuelto de
forma unánime, véase el caso de la legislación española, italiana o francesa, y esto debe
resaltarse porque dichas legislaciones en buena parte constituyen fuente para nuestro
sistema jurídico.
A nivel de nuestro continente, se puede referenciar que el problema de la
edificación en terreno y la buena fe, tampoco ha recibido una propuesta unánime en los
Códigos Civiles que se regulan en Argentina, Chile o México. Por ello, será muy
importante poder determinarlo a nivel de un estudio exegético de dichos ordenamientos
jurídicos.
2
Ahora bien, a nivel nacional la problemática se centra en la forma de resolución de
este conflicto que se suscita cuando se edifica o construye en terreno ajeno y no existe de
por medio la buena fe.
Algunos doctrinarios, que sustentan en buena parte la problemática señalada, como
(Muñiz, 2015), mencionan que “el problema de la buena fe del constructor en terreno es
un problema que se dirime en la actualidad con cierta confusión de los jueces al momento
de resolver”(p. 251) , opinan que aplicando la figura de la accesión dicho problema se
resuelve, pero se debe tener en cuenta que la accesión, regulada en el artículo 938 del
Código Civil, constituye un modo adquisitivo originario de la propiedad, consistente en
la atribución al propietario de un bien, de todo aquello que le une o adhiere materialmente
a éste.
Otro autor que reafirma la problemática de la presente, es (Carrillo J. , 2016), quien
considera que “el problema de la edificación en terreno ajeno y sus posibles soluciones
es un tema inacabado, que merece ser resuelto a nivel jurisprudencial” (p.86).
El presupuesto de accesión es, por tanto, la existencia de dos activos, uno de los
cuales tiene un bien de condición principal y el otro auxiliar, estando este último
vinculado al primero.
Sin embargo, los conflictos surgen cuando los propietarios de los bienes son
personas diferentes antes del presupuesto de la accesión. Sí, si alguien es el dueño de la
propiedad sobre la que está construyendo por su propia cuenta, el sistema legal
naturalmente reconoce su derecho de propiedad no solo sobre la propiedad, sino también
sobre el edificio en ella.
Otro autor que también opina al respecto es Trinidad, quién corrobora que “la
problemática actual de la edificación en terreno ajeno es un asunto de interés de la

3
doctrina civil que debe de desarrollarse con un criterio de corte práctico para beneficiar
al constructor de buena fe”.
¿Cómo se determina la buena o mala fe del tercero que edifica en tierra extranjera?
Se cree que la buena o la mala fe depende de si el tercero invasor se ha deshecho de la
venta de la tierra en él y también asume que el tercero invasor cree que tiene alguna
autoridad para construir, aunque sea el país de un extraño.
(Mejorada, 2010) refiere que “cuando se construye sobre un terreno o sobre una
superficie ya construida, lo edificado pasa inmediatamente al dominio del dueño del
suelo o del bien sobre el cual se levanta la obra” (p. 153).
A nivel regional, este problema de la edificación en terreno ajeno es un asunto que
se puede evidenciar en algunos casos, por lo que es importante estudiar si en este tipo de
construcciones se halla la buena fe o no, como criterio de resolución para determinar las
consecuencias jurídicas del mismo.
Si el tercero intruso erige un edificio de esta manera en una propiedad ajena que
conoce, el propietario de la propiedad puede elegir entre demoler o apropiarse del edificio
debido a la mala fe del tercer intruso. Por el contrario, si el tercero intruso construye en
la tierra de otra persona sin saber que esa tierra es propiedad de un tercero, entonces ese
tercero ha actuado de buena fe, en esta situación el intruso tendrá la posibilidad de obtener
dicho terreno a su precio actual o en todo caso exigir que se le reconozca el pago por lo
edificado (si el propietario actuó de manera fraudulenta).
(Herrera, 2009) plantea que “según cómo se realizó la construcción sobre el terreno
ajeno, es decir si el constructor sabía o no que el bien no era suyo (buena o mala fe), es
posible que luego de producida la accesión se generen relaciones de crédito entre los
involucrados o que incluso el dominio del nuevo bien cambie de titular, en virtud de las
diversas opciones que presentan los artículos 941 al 943 del Código Civil” (p. 186)
4
Pero, son soluciones ampliamente discutidas, por lo que se debe proponer un
cambio legislativo que regule de mejor manera el aspecto de la buena fe o mala en la
edificación en terreno ajeno. Es decir, es imperante poder analizar las distintas
posibilidades jurídicas que se establecen a partir del estudio de los artículos del Código
Civil que abordan tanto la accesión como la buena fe respecto de la edificación en terreno
ajeno.
1.2. Delimitación del problema
1.2.1. Delimitación espacial
La investigación se realizará en la ciudad de Huancayo.
1.2.2. Delimitación temporal
La investigación considerará para su estudio el año 2020.
1.2.3. Delimitación conceptual
En la presente investigación se utilizaron los siguientes aspectos conceptuales para
comprender la dimensión teórica de la misma:
- Edificación en terreno ajeno.
- Buena fe del constructor.
- Buena fe objetiva.
- Buena fe subjetiva.
- Accesión.
- Transferencia de dominio.
5
1.3. Formulación del problema
1.3.1. Problema general
¿De qué manera la buena fe del constructor influye en una edificación en terreno
ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano?
1.3.2. Problemas específicos
1.3.2.1. ¿De qué manera la buena fe del constructor influye en la accesión por
construir en terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano?
1.3.2.2. ¿De qué manera la buena fe del constructor influye en la transferencia
del dominio del bien, en el ordenamiento jurídico peruano?
1.4. Propósito de la investigación
El propósito esencial de esta investigación es dotal de una discusión teórico normativa
respecto de la influencia la buena fe del constructor en una edificación en terreno ajeno,
en el ordenamiento jurídico peruano; de modo que se puedan sentar las bases dogmáticas
y metodológicas suficientes que permitan un amplio desarrollo del tema.
1.5. Justificación de la investigación
1.5.1. Social
La investigación se justificó socialmente porque beneficia a las personas,
ya sean naturales o jurídicas, que tengan conflictos jurídicos por la edificación en
terreno ajeno y cómo debe interpretarse la buena fe como criterio objetivo para la
resolución de estos casos, de forma que puedan considerarlo en la dirimencia de
dichos conflictos, siendo uno de los casos más recurrentes a nivel de los derechos
reales en nuestro sistema legal.

6
1.5.2. Científica – teórica
La justificación teórica de la presente investigación radicó en que
constituirá un aporte a la doctrina jurídica porque se estableció con la presente el
criterio legal que debe de adoptarse en casos de conflicto cuando se suscita la
edificación en terreno ajeno y se discute la buena fe del constructor.
Por tal motivo, se pretende asentar el estado de cosas actual de la naturaleza
jurídica de dicha cuestión, en relación al aspecto fundamental del derecho a la
propiedad, y poder plantear una propuesta que regule de forma más adecuada
este aspecto sin que se conculquen otros derechos relacionados, porque de lo
contrario, dichos derechos se encontrarían en una situación jurídica vulneratoria
de derechos de la propiedad, que son fundamentales para que exista dinamismo
económico en un país, es decir, la presente contribuirá al estudio dogmático de
la controversia referida a la edificación en terreno ajeno y la buena fe del
constructor, y así poder aportar criterios al ámbito de los derechos reales en
casos como el señalado.
1.5.3. Metodológica
La presente investigación consideró como aporte metodológico la
construcción de una ficha de análisis bibliográfico. De modo que dicho
instrumento de investigación, pueda ser utilizado por futuros investigadores en la
materia de estudio de la presente.
1.6. Objetivos
1.6.1. Objetivo General
Explicar de qué manera la buena fe del constructor influye en una edificación en
terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano.

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1.6.2. Objetivos Específicos
1.4.2.1. Evaluar de qué manera la buena fe del constructor influye en la accesión
por construir en terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano.
1.4.2.2. Explicar de qué manera la buena fe del constructor influye en la
transferencia del dominio del bien, en el ordenamiento jurídico peruano.
1.7. Supuestos de la investigación
1.7.1.1. Supuesto General
La buena fe del constructor influye para corroborar el criterio de accesión en una
edificación en terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico peruano.
1.7.1.2. Supuestos Específicos:
- La buena fe del constructor influye en la determinación de los criterios
normativos para la accesión por construir en terreno ajeno, en el ordenamiento
jurídico peruano.
- La buena fe del constructor influye en la determinación de los criterios
normativos en la transferencia del dominio del bien, en el ordenamiento jurídico
peruano.
8
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
2.1. Antecedentes de la investigación
Para la realización del presente trabajo de investigación se ha remitido a la
recolección de trabajos de investigación anteriores, los mismos que han servido de
referencia y guía. Así se han recabado los siguientes antecedentes:
En primer lugar, en el ámbito nacional, encontramos el trabajo de investigación
realizado por (Castillo, 2015), cuya tesis se titula “La edificación en terreno ajeno y sus
distintos efectos jurídicos – obligacionales: A propósito de una interpretación sistemática
e histórica de los Arts. 941, 942 y 943 del Código Civil Peruano”, presentada a la
Pontificia Universidad Católica del Perú el año 2015; es posible extraer las siguientes
conclusiones:
- Si históricamente dos bienes están indisolublemente ligados, la solución es
que el bien secundario sigue al principal, gracias al principio de accesorium
sequitur Principale. Por tanto, el propietario principal del bien se convierte
en el nuevo propietario del artículo accesorio.

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- Sorprendentemente, el supuesto problemático, objeto de estudio, se da con
bastante frecuencia en el ámbito de la edificación urbanística, como lo
demuestran los numerosos juicios que se están extendiendo en los despachos
judiciales de nuestro país. La principal causa de tal situación parece ser la falta
de terreno urbano; a esto se suma la inexactitud de sus límites y la
insuficiencia del catastro urbano.
- La facultad de la propiedad al propietario del terreno, con respecto al conjunto
resultante, resulta ser el principal efecto real que produce la edificación en el
terreno ajeno. Sin embargo, hay dos teorías en conflicto. La primera aboga
por la demora en la implementación de la accesión inmobiliaria, que en
nuestra opinión aumenta la incertidumbre entre las partes en conflicto y
genera problemas mayores. La segunda, llamada teoría de accesión
automática, objeta a una interpretación funcional de la norma y ofrece
soluciones más idóneas; además, responde más lógicamente al principio
histórico de superficie sólo cedit.
- En nuestra opinión, la doctrina italiana, que distingue el término indennità del
risarcimento del danno, es correcta. El primero refiere a un remedio de
justicia retributiva y se manifiesta en diversas conjeturas. Por otro lado, el
segundo término es el resultado de un estudio de responsabilidad civil.
- Si se aplica esta teoría al caso examinado, se llega a la conclusión de que la
existencia de buena fe por parte de las partes es fundamental para
desencadenar distintos efectos jurídicos – obligacionales en la edificación en
suelo de terceros. De esta manera, se pueden generar efectos de
indemnización que reaccionen a las compensaciones otorgadas con el fin de
recobrar el equilibrio entre las partes; y efectos resarcitorios determinados a

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reparar el daño que pudiera ocasionarse, realizando un análisis previo de
responsabilidad civil. Por tanto, consideramos que nuestra hipótesis está
totalmente confirmada.
De modo similar, la tesis desarrollada por (Ninamancco, 2015), cuya tesis se titula:
“La delimitación del supuesto de la compraventa de bien ajeno y sus particulares efectos,
con especial referencia a la situación del propietario del bien”, sustentada en la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos, el año 2015. De este trabajo de
investigación, si bien no se encuentra estrechamente ligado al tema de investigación, se
han considerado las conclusiones:
- Es importante comprender la diferencia entre situación jurídica, titularidad y
bien. La situación jurídica no es considerada de ninguna manera, bienes como
tal, ya que no satisfacen las necesidades del individuo por propia voluntad.
- Las situaciones jurídicas son sólo medios para adquirir los bienes, mientras
que la titularidad es la conexión de pertenencia entre un sujeto de derecho y
una situación jurídica. De esta forma, lógicamente se hace cumplir la
diferenciación anterior, aun cuando el Código Civil no la establece. Por tanto,
no puede haber ningún derecho sobre el derecho. Nadie es el “propietario” de
sus derechos, sino solo su dueño.
- La manera en que el Código Civil utiliza el término “bien” es inapropiada,
por lo que se prescribe una interpretación restrictiva, de modo que la
compraventa se refiere únicamente a los bienes en el sentido propio, bienes
que son materiales o inmateriales, es decir, que pueden satisfacer la demanda
directamente. Propuesta la redacción del artículo 1529 del Código Civil,
debemos entender que la compraventa alude a bienes no inmateriales como
materiales, cuya regulación va más allá del Código Civil.

11
Asimismo, se cita la investigación desarrollada por (Flores, 2016), cuya tesis se
titula: “Los contratos de compraventa de bien ajeno. Análisis y connotaciones
referentes a su entorno”, presentada a la Universidad San Martín de Porres, en el año
2016, siendo sus conclusiones las siguientes:
- Cuando nos enfrentamos a un contrato de compraventa de propiedad ajena, la
situación debe esperar el cumplimiento de la condición o plazo establecido en
el contrato y por el motivo que sea no puede emanar efecto, contemplando
que la transferencia de la propiedad se produce a través de la venta, que crea
un vínculo legal que existe, pero que no puede surtir efecto desde el principio,
sino hasta que el vendedor obtenga la propiedad del tercero propietario.
- La terminación de este tipo de contrato se da mediante la recisión, término
que concibe una causal existente al instante de la celebración del contrato, se
encuentra referida en el Art. 1370.
- La rescisión funciona en dos casos: en primer un primer caso, que el
comprador descubre que el bien no era propiedad del vendedor y quiere
rescindir el contrato; y, en un segundo caso, después de haber presentado la
acción rescisoria, el vendedor no haya adquirido la propiedad antes de la
citación con la demanda.
A nivel internacional pueden citarse las siguientes tesis:
(Parra, 2016) con su tesis cuyo título es: “Derechos del constructor que edifica de
buena fe en suelo ajeno”, sustentada en la Universidad de Buenos Aires, el año 2016,
siendo sus conclusiones las siguientes:
- En este caso, prácticamente no hay adhesión o conflicto de propiedad, ya que la
asociación de los materiales de uno con el legado del otro ha sido confirmada por
el consentimiento tácito de las partes interesadas entre ambas partes, compromisos

12
asumidos sin acuerdo, pero no menos honorables por ello. son, siempre que sean
voluntarios. Por lo tanto, habiendo permitido tácitamente a otra persona plantar,
sembrar o construir en su tierra, el propietario no puede desalojarlos sin pagar el
precio de construirlos, plantarlos o sembrarlos.
- De lo contrario, el propietario se enriquecería injustificadamente en detrimento del

propietario de los materiales, lo que es ilícito. Siguiendo el aforismo legal de que
“los accesorios siguen el destino de lo principal, el terrateniente se convierte en
dueño de lo que se construye, se planta o se siembra. En el caso de la especie, sin
embargo, no existe una adecuada adhesión, ya que esta se define como un camino
libre hacia el empleo remunerado y esto no ocurre en este caso, porque de lo
contrario el principio general del derecho a la reparación por enriquecimiento
injusto sería violado.
- Además, si el dueño de la propiedad sabía que estaba siendo construida, plantada

o sembrada por otra persona con materiales, vegetales o semillas pertenecientes a
la persona que maneja esa industria con el fin de reclamar la tierra por la cual estaba
pagando debe ser el edificio, la plantación o la sementera.
También se cita el trabajo de (Salcedo, 2016), con su tesis titulada: “Derechos del
poseedor y la edificación en suelo ajeno en la legislación colombiana”, sustentada en la
Universidad de Antioquia, el año 2016, siendo sus conclusiones las siguientes:
- En interés del cliente es una anomalía y es importante encontrar una explicación
para esta anomalía. Una explicación probable parece ser consideraciones de
política urbana. Por otro lado, esta es la razón más probable de la aparición de las
áreas dominantes romanas únicamente cedit, que se encuentra en el artículo 669:
el constructor no puede reclamar los objetos móviles con los que ha construido,
porque no se le permite reclamar la viga. que soporta el resto del edificio.

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- Las consideraciones urbanísticas funcionan en ambos sentidos: el propietario del
terreno se convierte en propietario del edificio en él (y el constructor no puede
reclamar sus muebles porque pierde el control del mismo), pero el propietario de
los muebles tiene derecho a ser compensado.
- La indemnización es tanto más importante cuanto más comprensible fue el error

del constructor, y por lo tanto la doble regla del artículo 669 en el contexto del
enriquecimiento injusto, la acreditación de la aceptación por parte del demandado
por su inacción, no constituye una obligación de otorgar un servicio gratuito al
Solicitante, pero se basa en si el servicio otorgado sin gratificación intencional
puede ser tratado como un servicio oneroso que es aceptado (por el destinatario
inactivo). Al no aprovechar la oportunidad para rechazar un servicio, se está
expresando la voluntad propia en relación con él y asumiendo la responsabilidad
de los efectos de su carácter gratuito.
En cuanto a artículos científicos pueden citarse los siguientes:
El trabajo desarrollado por (Quispe, 2015), quién en su artículo titulado: “La
edificación en terreno como cuestión problemática de la jurisprudencia civil peruana”,
publicada en el año 2016, señala las siguientes conclusiones:
- “Tercero intruso de buena fe será aquel que construya sin saber que el terreno
en el que está edificando pertenece a un tercero”. Hablamos de un intruso de
mala fe cuando construye una estructura en particular con el conocimiento
absoluto de que el terreno en el que está construyendo no es de su propiedad.
- Detectamos la figura de mala fe del propietario, cuando este no le dice al tercero

de buena fe constructor, que el inmueble sobre el que está construyendo no es
de su propiedad, sino de aquel.

14
- Si ahora tenemos en consideración que se presume la buena fe, pues deberíamos

suponer que cualquiera que construya en el terreno de otra persona lo está
haciendo de buena fe y, por lo tanto, correspondería a los propietarios de los
terrenos destruir la adjudicación de “presunción de buena fe” por cualquier
medio que exponga o pruebe la mala fe con la que actuó el tercer intruso; o de
otra manera, los propietarios del terreno deben “demostrar” o “acreditar” que
los terceros intrusos tenían pleno conocimiento de que el terreno en el que
estaban construyendo era propiedad de terceros (en cuyo caso debemos recordar
que la mala fe, es equivalente a saber que la propiedad sobre la que se construyó
pertenece a un tercero).
- En este escenario, sería fundamental que cualquier propietario le pusiera un

letrero, por ejemplo, indicando que determinado terreno es de su propiedad. De
esta manera, el dueño de la propiedad puede utilizar la información contenida
en el mismo para demostrar que el tercero intruso conocía debidamente la
propiedad del extraño. Ahora bien, “el propietario debe ser consciente de que
ningún tercero quite o destruya el cartel, porque en este caso el tercero intruso
no puede ser acusado de no haber notado la extrañeza de la propiedad”.
Asimismo, se cita el artículo científico de (Carrillo A. , 2013), que se titula: “Las
causas para aplicar la buena objetiva en problema de edificación ajena”, publicada en
el año 2017, en la que cita las siguientes conclusiones:
- “Si tenemos presente que la buena fe del constructor depende de su
conocimiento que tenga de la propiedad extraña, la medida a tomar podría ser
la siguiente: En el caso de una propiedad no registrada, le corresponde al dueño
destruir la buena fe del tercero que edifico en su terreno, por tal, debe presentar
alguna evidencia para demostrar que él sabía que la propiedad era suya. Esto se
15
justifica de alguna manera porque fue el dueño de la propiedad quien no se
molestó en registrar su derecho de propiedad (esto, de alguna manera, muestra
la facilidad o negligencia con la que actuó).
- Por el contrario, en el caso de terrenos inscritos debidamente en el registro

público a nombre de persona distinta del constructor, la presunción del artículo
2012 socava por completo la buena fe de que el constructor podría ejercer, lo
cual no acepta prueba en contrario; dicho de otra manera, el constructor no
puede pretender haber construido de buena fe porque eso significaría que
construyó sin saber que el inmueble era ajeno, y esta hipótesis es rechazada
expresamente por el Código Civil por tratarse de una bien inscrito, presupone
inevitablemente que el constructor conocía (o, francamente, debería haber
sabido) que el terreno era ajeno.
- En este caso, que se tiene presente, el alcance de la buena fe es diferente, y es

que no se enmarca solo con una creencia buena, sino que es necesaria una buena
fe diligenciada. En una clara posición contraria a lo establecido en la presente
investigación, en el tema materia de análisis, señaló enfáticamente la Corte
Suprema que “cuando se invoque la accesión industrial, se deberá acreditar
fehacientemente la mala fe con que obró el constructor; (…) esto es, que se haya
demostrado que el demandado edificó en el predio materia de la demanda a
sabiendas que el terreno no le pertenecía y que era de propiedad de la empresa
demandante; ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a la presunción
de publicidad establecida en el artículo 2012 del Código Civil”.

16
2.2. Bases teóricas
2.2.1. Edificación en terreno ajeno
2.2.1.1. La propiedad
Los derechos relativos a la propiedad han sido el discurso sobre el cual se han
fundado la mayoría de las democracias en occidente, y por lo mismo, una de las piedras
angulares de sus respectivos sistemas jurídicos.
El estudio de la propiedad reporta entonces un interés capital, ya que ello permitirá
determinar de forma clara y concisa su ratio de alcance y por lo mismo sus limitaciones.
De este modo consideramos en primer lugar, acatar un estudio, sin embargo, breve, de la
propiedad desde la perspectiva que se establece en nuestra constitución política vigente
en la actualidad, esto pues “la Constitución es la expresión de los valores de un orden
jurídico y social, es la estructura esencial de ese orden y es, por último, un orden
fundamental porque es la base misma, el punto de apoyo del resto del ordenamiento
jurídico”. (Avendaño, 1997, pág. 120)
El propósito del desarrollo de este apartado para nuestra investigación será
entonces, conocer la concepción del derecho de propiedad reflejado en nuestra
constitución, como norma fundamental y de primer examen; siendo además que su
utilidad se refleja en delimitar su contenido al concepto de “bien”.
De forma pre ambular sin embargo, nos servirá establecer un breve concepto de la
propiedad; conviene entonces hacer énfasis de que la propiedad, tal y como la
conocemos, es un problema de estudio jurídico, como así también, una preocupación
fundamental de las ciencias económicas.
Sin embargo, la propiedad como tal, no ha tenido una evolución conceptual prolija,
esto debido a que en la tradición románica “no se conoció una definición de propiedad
como la contenida en el Código francés” (Schulz, 2000, pág. 61), la misma que inspira
17
la mayoría de las instituciones contenidas en nuestro código civil actualmente, por lo que
debemos entender “entonces de que el concepto de propiedad que manipulamos es de
reciente aparición, considerando claro la larga historia del Derecho Civil” (Hernández,
1969, pág. 113).
De lo anterior, siendo una cuestión abundante en la literatura jurídica y de hondo
estudio, y estando sujetos a los fines de nuestra investigación, no será objeto de tratado
la evolución terminológica que ha sufrido la propiedad como tal, sino que nos
centraremos en definir brevemente, como dijimos al inicio de estos párrafos, la
concepción de propiedad que surte la doctrina y la jurisprudencia autorizada.
Comenzaremos por referir que la propiedad se ha concebido “tradicionalmente un
derecho absoluto, exclusivo y perpetuo. Lo primero significa que confiere al titular todas
las facultades posibles, esto es, las de usar, disfrutar y disponer del bien objeto del
derecho. Lo segundo quiere decir que, precisamente por ser absoluto o total, el derecho
de propiedad no deja lugar o espacio para otro titular.
El derecho del propietario excluye así todo otro derecho incompatible con él Es un
derecho perpetuo, finalmente, porque no se extingue por el solo no uso, lo cual hace que
la prescripción extintiva no afecte a la propiedad y que la acción reivindicatoria sea
imprescriptible” (Avendaño, 1997, pág. 117).
Sin embargo, esta postura no termina por reflejar la verdadera naturaleza
pragmática de la propiedad pues, de primera intención, es posible decir que no es un
derecho absoluto, ya que este tiene límites, como el interés público o la necesidad
publica, estamentos que el ordenamiento jurídico reconoce, que han tenido un desarrollo
doctrinario y jurisprudencial propiamente y que por cuestiones programáticas
indicaremos más adelante. Del mismo modo, no puede decirse que la propiedad sea
18
perpetua, pues esta debe circular y por lo mismo producir en el su beneficio, dicho por
(Avendaño, 1997), es un remanente de la función social que ata a la propiedad.
La perspectiva constitucional de la que daremos cuenta en seguida es al que
comprende al derecho de propiedad, desde un enfoque liberal. Así pues, en primer lugar,
es un derecho fundamental de la persona, cuyo establecimiento en la carta magna es
taxativo, señalado en Capitulo Primero: Derechos Fundamentales de la Persona, en su
numeral 16, el mismo que sostiene que “Toda persona tiene Derecho a la Propiedad y a
la Herencia”. Su contenido, por lo tanto, reserva una diversidad de garantías,
fundamentalmente el de su inviolabilidad.
A lo anterior, y como sostiene (Ochoa, 2011, págs. 91-92), la propiedad, desde una
concepción liberal, es un derecho subjetivo, cuyo contenido reserva los siguientes rasgos,
que resumimos a continuación:
- La propiedad como un derecho de goce del máximo contenido. En ese orden de
ideas, la propiedad como el principal derecho real, como dice (Ferrero, 2006) o el
derecho real por excelencia, significa para quien lo ejerce “un poder jurídico. [...]
[que] recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales (cosas)
o incorporales (derechos)”. (Avendaño, 2008, pág. 174)
- La propiedad como un derecho inviolable, cuyo origen se encuentra en el artículo
17° de la declaración de los Universal de los Derechos del Humanos.
- La excepcionalidad de las limitaciones del dominio; cuya premisa es la
inviolabilidad del Derecho de propiedad, y cuya expensa se encuentra regulada
también por el artículo 70 de la propia Constitución Política, la misma que establece
una cláusula de reserva de ley.
- La propiedad como un derecho exclusivo; ya que es erga omnes, esto es, la facultad
de que se puede oponer a todos y excluye a otros de su titularidad.

19
- La propiedad como poder de disposición y de libre comercialización en el mercado,
conforme se establece en el artículo 923 del Code Civil, como veremos más adelante.
Una lectura más extensiva nos trae a reconocer que la propiedad en nuestra
constitución no es un concepto restrictivo, sino que reconoce, no solo a la persona natural
sino también a la persona jurídica.
En la Sentencia que recae sobre el Expediente N.º 04972–2006–PA/TC se señala
que un parámetro que se ha tenido en cuenta en el desarrollo de la jurisprudencia del
tribunal en recientes fechas, es la sentencia N° 37/1987, emitida por El Tribunal
Constitucional Español, en la que se ha sostenido que “La constitución reconoce el
derecho a la propiedad privada, que es un conjunto de poderes individuales, pero
también y al mismo tiempo como un conjunto de deberes y obligaciones determinados
por la ley, tomando en cuenta los valores o intereses de la comunidad, es decir, la
finalidad o beneficio social de cada categoría de propiedad que está sujeta al dominio
está llamada a cumplir(...)”.
Una apreciación símil ha sid0 ad0ptada p0r nuestr0 Tribunal C0nstituci0nal en la
sentencia que recae en el Expediente N° 0008–2003–AI, el mism0 que en su fundament0
26, apartad0 quint0, rec0n0ce la pr0piedad “n0 sól0 c0m0 un derech0 subjetiv0 (derech0
individual), sin0 también c0m0 garantía instituci0nal (rec0n0cimient0 de su función
s0cial). De hech0, es una “institución” garantizada c0nstituci0nalmente. P0r tant0, la
tesis que c0ncibe l0s derech0s fundamentales c0m0 derech0s exclusivamente subjetiv0s
n0 puede entenderse, ya que se basa en la idea errónea de que se trata sól0 de una nueva
categ0rización de las libertades públicas, c0ncebida como en la Francia rev0luci0naria”.
2.2.1.2. Derecho a la propiedad en el Código Civil peruano de 1984
Nuestro Código Civil, de forma programática, califica al derecho de propiedad
dentro de los derechos reales, siguiendo la tradición franco–románica propia del derecho
20
continental. En su artículo 923°, sostiene que: La propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Lo anterior es entendido en la
doctrina como el poder absoluto sobre el bien, pues como señala el propio código civil,
el propietario de un bien tiene la facultad para realizar con él, en lo que los atributos
propios de su condición de propietario le permitan.
Sin embargo, el legislador ha entendido que el ejercicio de este poder jurídico
inherente de la propiedad, no es absoluto; en tanto se formula de primera intención un
límite general basado en el interés Social y los limites señalados legalmente, como luego
se extenderán en el artículo 925; existiendo además una cláusula sancionatoria al
ejercicio abusivo del derecho de propiedad, como dispone el artículo 924.
Nuestra tarea entonces pasa por describir y desarrollar de forma breve cada uno de
los atributos, caracteres y límites de la propiedad, así como se han descrito en nuestro
código sustantivo civil.
a) Atributos del derecho de propiedad:
El antes mencionado artículo 923 del Código Civil, sostiene que son atributos
inherentes a la propiedad de un bien el poder usar, disfrutar, disponer y reivindicar este;
de tal modo que, en primer lugar, usar significa el poder servirse del bien. Así mismo, el
disfrute comprende la percepción de los frutos del bien, es decir, el provecho
económicamente derivado de su uso, entendiendo además que “l0s frut0s s0n l0s bienes
que pr0vienen de 0tr0s bienes, sin disminuir la sustancia del bien 0riginal. S0n rentas,
ganancias y est0s frut0s naturales que surgen del bien sin intervención humana, frut0s
industriales en cuya percepción interviene el h0mbre, y frut0s burgueses que surgen de
una relación jurídica, es decir, de un c0ntrat0.” (Avendaño, 2008, pág. 172).

21
El disfrute, entre tanto simboliza la plenitud en el uso y la posesión de bien, de este
modo, el propietario tiene la facultad de someterla en todos sus aspectos, para así poder
obtener de ella toda la utilidad que le pueda prestar cualquiera de ellas.
Por otro lado, la disposición del bien está ligada a la facultad del propietario de
prescindir de él, enajenando y transmitiendo sus derechos; así pues, el acto de disposición
como la enajenación del bien, permite que la cosa circule en el mercado de bienes
La reivindicación, por último, es entendida como la potestad del propietario para
recuperar un bien de su propiedad. Así pues, “Ejerciendo el derecho [es posible]
recuperar la propiedad de quien la posee ilegalmente. Es por eso que se dice que la
reclamación es la acción del no propietario contra el no propietario (propietario ilegítimo,
debe especificarse)”. (Avendaño, 2008, pág. 173).
b) Caracteres del derecho de propiedad:
Si bien, el Código Civil no estima las características del derecho de propiedad en
ninguno de sus artículos, dicha tarea ha correspondido en su gran mayoría a la doctrina
y a la jurisprudencia. Así pues, gran parte de la doctrina ha estimado en señalar y estudiar
tres elementos, según (Lau, 2006, pág. 251):
- El Derecho de propiedad es un derecho real: La propiedad establece una relación
directa entre el titular y el bien. El propietario ejerce sus propiedades sin la mediación
de otra persona. Además, la propiedad es erga omnes, es decir, se ejerce contra todos.
Esta es la expresión de la denominada “Oposibilidad”, que caracteriza a todos los
derechos reales y especialmente a la propiedad.
- La Propiedad es un Derecho absoluto: Esto se debe a que otorga al propietario
plenos poderes sobre la propiedad. Ya hemos visto que: el propietario usa, disfruta y
dispone. El usufructo, por el contrario, no es absoluto, ya que solo da derecho al uso
y disfrute.
22
- El Derecho de propiedad es exclusivo y/o excluyente: Est0 se dice p0rque elimina
0 descarta cualquier 0tr0 derech0 s0bre la pr0piedad a men0s que el dueñ0 l0
aut0rice. El derech0 de pr0piedad es tan c0mplet0 (abs0lut0) que n0 deja lugar a
0tr0 derech0. La institución de la c0pr0piedad (pr0piedad ejercida p0r varias
pers0nas) n0 resta val0r a esta exclusividad, p0rque el derech0 sigue siend0 un0 en
la c0pr0piedad. L0 ejercen múltiples pr0pietari0s. Est0s f0rman un grup0 que p0see
el derech0 y excluye a cualesquiera 0tr0s.
- El Derecho de propiedad es perpetuo: Est0 refiere que n0 se extingue simplemente
p0r n0 usarl0. El pr0pietari0 puede detener la p0sesión (us0 0 disfrute) y est0 n0
c0nlleva la pérdida del derech0. Para que el dueñ0 pierda su derech0, 0tra pers0na
tiene que adquirirl0 p0r prescripción. Así l0 establece el artícul0 927, que en primer
lugar sanci0na la falta de prescripción de la acción reivindicat0ria y declara así la
perpetuidad del derech0 que ampara esta acción; y, en segund0 lugar, establece que
la demanda n0 pr0cede c0ntra aquel 0btuv0 el bien p0r prescripción, l0 que significa
que n0 hay acción (p0r tal la pr0piedad ya se extinguió) si 0tr0 ha adquirid0 p0r
prescripción.”
Una aproximación al contenido de sus características también lo ha tenido la
jurisprudencia constitucional, la misma que ha señalado en reiterada jurisprudencia,
como es el caso de la expedida en la Sentencia Nro. 05614–2007–PA/TC; que los
caracteres que se le reconocen al derecho de propiedad, en tanto derecho fundamental, se
distinguen en los siguientes:
1) Es un derecho pleno: En el sentid0 de que 0t0rga a su titular una amplia gama de
p0deres que puede ejercer de f0rma autón0ma dentr0 de l0s límites establecid0s p0r
el 0rdenamient0 jurídic0 y l0s derech0s de l0s demás.

23
2) Es un derecho irrevocable: En el sentid0 del rec0n0cimient0 de que su
c0nsumación 0 su transmisión depende de la v0luntad del titular y n0 de la
realización de un m0tiv0 extrañ0 0 del s0l0 dese0 de un tercer0, salv0 las
excepci0nes expresamente previstas en la c0nstitución p0lítica.
c) Formas de adquisición de la propiedad:
Dentro de las formas para la adquisición de la propiedad, observamos tipos que la
doctrina ha desarrollado ampliamente, así pues “[…] se suelen distinguir los modos de
adquirir la propiedad en originarios y derivados, según que la adquisición esté
justificada por una relación directa con la cosa, o por una relación con la persona del
anterior propietario” (De Francisci, 1954, pág. 157).
El Código Civil vigente, ha enunciado las formas por las cuales la adquirir la
propiedad de un bien, mueble o inmueble, es factible. Para propósitos ilustrativos,
desarrollaremos de forma breve cada una de ellas, pues nuestro interés se decanta por
desarrollar en amplitud un grupo incluido en estas.
- Especificación y mezcla.
- Apropiación.
- Accesión.
- Prescripción.
- Transmisión de la propiedad.
2.2.2. Derecho de accesión
La accesión puede rec0n0cerse c0m0 una de las f0rmas 0riginarias de adquirir la
pr0piedad de un bien, est0 0curre debid0 a que una pers0na se hace titular de la pr0piedad
de un bien p0r un act0 exclusiv0 de su parte 0 p0r un hech0 natural sin que el pr0pietari0
derive su títul0 de un0 f0rmulad0 c0n anteri0ridad.

24
La palabra accesión pr0viene del latín accessi0 (ad) en la dirección (d0y) de
acercar, para l0 cual presup0ne la apr0ximación de una c0sa, de pertenencia y, a través
de la implementación legal, de inc0rp0ración. En el derech0 r0man0 existía una adhesión
“cuand0 una c0sa se adhiere a 0tra mediante trabaj0 natural 0 artificial, para integrar
ambas en un s0l0 cuerp0. El pr0pietari0 de l0 principal, que esencialmente define la
función del t0d0 según l0s criteri0s ec0nómic0s y s0ciales, se c0nvierte en pr0pietari0
de l0 men0r, es decir, el que da 0 acepta.
La adhesión se definió “como una forma de adquirir los complementos de lo
principal que nos pertenece; O el derecho que la propiedad de una cosa, mueble o
inmueble, le da al dueño sobre todo lo que produce y sobre lo que es elaborado por obra
de la naturaleza, o por la mano del hombre, o ambos.”. (Alvarado, 2011, pág. 36)
En el tratamiento doctrinario de la institución de la accesión, se pueden distinguir
dos posturas, como caso reconoce (Lau, 2006, pág. 252):
a) Accesión continua o propia: Esta se configura frente al hecho según el cual a un
bien se le adhiere o une otro bien de manera artificial o natural, formando un bien
único e inseparable, de tal suerte que el propietario del bien que recibe el otro bien
resulta siendo el dueño de ambos; sucede cuando se unen bienes cuyo titular es
distinto. En este caso, debido a la unión o fusión de dos bienes, la conexión debe ser
tal que las cosas unidas no puedan separarse o su separación conlleve un mayor daño
económico y por lo tanto la cuestión de cuándo la unión debe decidirse a quién se
atribuye la cosa recibida. voluntad. El criterio bajo el cual se toma esta posición está
determinado por el principio Accesorium sequitur Principale o “los accesorios
siguen a la cabeza”.” (Etala, 2016, pág. 11).
Nuestro Código Civil, asume, de manera general, esta postura, a fin de
solucionar los problemas de determinación de titularidad de distintos propietarios;

25
de este modo en el artículo 938°, que sostienen que “El propietario de un bien
adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”. Literalmente se
refiere a la accesión continua, ello en consideración a que se establece como criterio
la adherencia o unión material a un bien.
b) La accesión discreta o impropia: Aquello que se desliga del derecho del dueño de
una cosa para luego hacer suyos los frutos naturales o civiles que da. En la práctica,
la accesión natural o impropia no es de gran importancia, ya que no existen dudas
sobre la titularidad de la propiedad, lo cual no es tan claro con una en el supuesto de
accesión propia o continua.
Las características que se pueden distinguir de la accesión son las siguientes:
- Sólo funciona en relación con los bienes materiales, dado que, en el momento de
la accesión, existe la unión que provoca la adquisición de una propiedad que sólo
es posible para las cosas materiales.
- Es una forma de adquirir la propiedad original, en la medida en que la cosa
accesoria que sigue a lo principal aún no haya tenido dueño o ese dueño no haya
transferido su dominio.
- Los bienes que se unen son de propiedad de dueños diferentes.
- No existe ningún negocio jurídico preexistente en cuanto a la unión de las cosas,

esta unión es el resultado de un fenómeno natural o la voluntad de uno de los
propietarios.
- Se genera como consecuencia de la unión física de dos bienes.

La accesión en tal sentido, es un modo originario de adquisición de la
propiedad mediante el cual el propietario de un bien adquiere la propiedad de otro
bien porque este último se une o adhiere materialmente a él.

26
“El presupuesto de la accesión es la existencia de dos bienes, uno de los cuales
tendrá el carácter de principal y el otro de accesorio, siendo este último el que se
adhiere al primero” (Gonzales, 2013, págs. 988-989). Sin embargo, el conflicto de
interés no surge si el titular de los dos bienes (principal y secundario) es la misma
persona, ya que en ese caso no cabe duda de quién es el titular del objeto resultante.
El conflicto requiere que los dueños de ambas propiedades sean personas diferentes
antes de la accesión. La solución jurídica se funda en la ficción de que uno de los
bienes conserva su identidad y el otro lo pierde.
El titular beneficiado con la accesión viene obligado a indemnizar en la
medida que el ordenamiento lo considera enriquecido sin causa. “La accesión es,
pues, otro modo de adquisición Originario de la propiedad, en cuanto el derecho no
trae causa en la voluntad del anterior titular, sino que nace ex no” (Mejorada, 2010,
pág. 56).
El legislador ha optado por esta solución sobre la base de un criterio económico
y pragmático, evitando con ello la copropiedad sobre bienes y los futuros litigios que
crea está institución.
Para lo que nos importa, “En algunos casos, la propia ley determina qué bien
se considera el activo principal, como es el caso de la hipótesis del suelo (inmueble)
versus los edificios que se levantan sobre él. Este principio solo se conoce para cedir
para las áreas máximas e indica que las construcciones (accesorios) siguen el destino
del piso (principal)”. (Gonzales, 2013, pág. 991)
Del artículo 94111 del CC se infiere que “la construcción en terreno ajeno
puede hacerse de buena o mala fe. Cuando el constructor es de buena fe, entonces el
dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que
le pague el valor del terreno (art. 941 del CC). En ambas soluciones, el principio
27
subyacente es mantener en una sola mano la propiedad del único bien (suelo y
construcción), aun cuando se deban pagar las compensaciones respectivas”
(Mejorada, 2010, pág. 29).
Es necesario determinar quién es el propietario de la edificación realizada de
buena fe sobre terreno ajeno, ello resulta necesario resolver para dar una respuesta
coherente y razonada a la problemática que abarca el presente ensayo.
(Gonzales, 2013) señala que, en nuestra opinión, el artículo 941 del CC debe
entenderse en el siguiente sentido: una vez que la construcción se ha realizado de
buena fe, automáticamente se sumará al propietario del suelo debido a la virtud de
la máxima superficie solo cedit, y para lo cual el propietario per se está obligado a
pagar el valor de la construcción, el monto de esta es el promedio entre el costo y el
valor actual de la obra. En este caso, el constructor puede reclamar el valor antes
mencionado de forma inmediata, por lo que su titularidad del edificio se transfiere a
un derecho de crédito.
Por el contrario, sólo cuando el propietario ejerce el derecho facultativo de
obligar a la compra del bien, el constructor se convierte automáticamente en
propietario y, más bien, quien era dueño del terreno se convierte en titular de un
crédito consistente en el valor de la propiedad actual y comercial. Con esta
interpretación, la norma cobra el sentido según los principios en los que se basa la
accesión, y también gana en funcionalidad, “pues se entiende que estamos entre una
atribución dominical directa al propietario del suelo, salvo si este ejercita su derecho
potestativo consistente en forzar la compra del terreno constructor” (Gonzales, 2015,
pág. 47)
Por otro lado, se dice que “la norma analizada plantea dos alternativas en favor
del dueño del suelo: a) Puedes hacer tuya la edificación: adquisición de la estructura
28
mediante accesión industrial, por lo que hay que abonar el valor del edificio, cuyo
importe es la media entre el coste y el valor temporal de la obra. b) Puede obligar al
intruso a pagarle el valor de la propiedad: el precio se establece en función de su
valor comercial actual” (Cruz, 2007)
Vemos que las posturas asumidas por la doctrina nacional son diferentes,
mientras que para un sector por el solo hecho de construir en terreno ajeno, lo
edificado es de propiedad del dueño del suelo, el otro sector considera que para que
el propietario del suelo se convierta en propietario de la construcción deberá pagar
el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual
de la obra.
Esta discusión no solo se da en nuestro país, en España también hay
discrepancia en la doctrina respecto a este tema por la redacción de la norma que
regula estas situaciones de hecho.
“1° Tesis del dominio separado del incorporante previo al ejercicio de la
opción por el dominus soli. Esta teoría parte de la base que hay que entender que
mientras no se abone la indemnización que establece el actual precepto, el dueño
del predio tiene la propiedad de lo edificado, sembrado, o plantado, y el que edificó,
sembró o plantó de buena fe –es este un requisito imprescindible– tiene un derecho
de retención como el que se establece en el artículo 453 del Código Civil;
existiendo, por tanto, un dominio separado del incorporante que es preferente al
ejercicio de opción por el dominus soli.
Esta corriente doctrinal está representada por Albadalejo, Díez–Picazo,
Garrido Palma, Hernández Crespo, Lacruz, Serrano Alonso y en parte por De
Ángel y López Vilas. 2° La teoría contrapuesta es la fundamentada en la tesis de la
accesión automática, que sostiene, en su interpretación del artículo 361 del Código
29
Civil, la existencia de una accesión automática, en el sentido que lo edificado,
plantado o sembrado en suelo ajeno pertenece al propietario de este, desde el
instante mismo en que tiene lugar la unión o incorporación, debiendo entenderse
que la indemnización previa a que se refiere el artículo que se comenta, es el
resarcimiento o compensación económica por la accesión que se produce y no un
verdadero precio, y que no sirve, además, para que el dueño del suelo adquiera la
propiedad de la incorporación realizada de buena fe –se vuelve a insistir, es la
necesidad de este requisito.” (Rocca, 2010)
En nuestra opinión, la tesis de que existe una accesión automática no puede
prosperar, aunque reconocemos su practicidad para dar solución a los conflictos de
intereses surgidos en estos casos.
Consideramos que nuestro legislador otorga un derech0 de opción al
pr0pietari0 del suelo, p0r un lado, puede optar por provocar una compra forzada a
su favor de lo edificado, u optar por imponer una venta forzada del suelo al tercero.
En ambas hipótesis queda claro que existe un dominio separado de los bienes
inmuebles (terreno y edificación).
Esta postura tiene su sustento en que nuestro legislador ha considerado que
quien construye una edificación en terren0 ajen0 (sea de buena 0 mala fe) es
propietario de tal edificación, por ello, las reglas particulares para tales casos, no
siendo viable una accesión automática.
Ahora bien, aquí no se trata de una indemnización como sucede en España18,
se trata propiamente del pago del precio por el inmueble edificado a favor de quien
lo edificó, empero, el no podrá establecer el monto que considere por la venta, sino
que el legislador ha establecido que dicho precio será el promedi0 entre el c0sto de
la edificación y el val0r actual del mismo.

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- El mecanismo de tutela adecuado para estos conflictos de intereses:
Consideramos que, para solicitarse la entrega del inmueble edificado de
buena fe en terren0 ajen0, el pr0pietario del suel0 deberá haber hecho saber su
intención de optar por la compra forzada de lo edificado, aplicándose para ello l 0
dispuest0 en el artícul0 94919 del CC, ya que desde el momento en que el
propietario del terreno opta por hacer suyo lo edificado nace la obligación del
constructor de enajenar lo edificado por imperio de la ley.
Al ser esto así, el juez deberá amparar la pretensión de reivindicación o
desal0jo p0r 0cupación precaria, ya que el títul0 que justificaba la p0sesión del
constructor sobre lo edificado ha fenecido, empero, en caso el propietario del suelo
no haya pagado el precio de lo edificado, el constructor tendrá expedito su derecho
para solicitar judicialmente el cumplimiento del pago, más los intereses que se
generen hasta el cumplimiento del pago.
La otra opción para el propietario del suelo es recurrir al órgano jurisdiccional
para que este establezca el monto a pagarse por lo edificado aplicando la regla
c0ntenida en el artícul0 941 del CC, es decir, una pretensión de accesión –
pretensión declarativa–, acumulando para ello la pretensión reivindicatoria o de
desalojo (cualquiera como pretensión accesoria), a fin de que se determine el monto
a pagar por lo edificado en su terreno y a su vez se ordene la entrega de la posesión
de la edificación que decidió hacer suya.
Así las cosas, consideramos que no es factible que el propietario del suelo
pretenda la reivindicación de lo edificado sino hizo –previamente– saber al
constructor de la edificación por cuál de los dos derechos –que le otorga el
ordenamiento jurídico– optó, dicha decisión debe ser comunicada al constructor de
forma fehaciente (por ejemplo, vía carta notarial).

31
Tampoco será factible que, en la etapa de ejecución del proceso de
reivindicación, el propietario del suelo pueda optar por alguno de los derechos que
le otorga el artículo 941 del CC, ya que con ello se está afirmando que el
demandante (pr0pietario del suel0) n0 es pr0pietario de la edificación y si ello es
así, la pretensión reivindicatoria no puede prosperar por falta de probanza de uno
de sus requisitos para su fundabilidad, por lo que la pretensión devendría en
infundada.
Cabe precisar que la forma de la tutela solicitada debe ser la adecuada a fin
de que el juez pueda emitir un pronunciamiento acorde con el ordenamiento
jurídico y aplicando la justicia al caso concreto, por ello, cuando los propietarios
del terreno solicitan la reivindicación –tanto del terreno como de lo edificado de
buena fe en él– deben, en primer lugar, hacer valer su derecho de opción conforme
a lo aquí mencionado y con ello se evitarán pronunciamientos inhibitorios luego de
un largo costoso proceso judicial.
2.2.3. La edificación de buena fe en terreno ajeno
El supuesto que estamos desarrollando, se encuentra regulado por el artículo
941, el mismo que sostiene que: cuando la construcción en tierra impropia se lleva
a cabo mediante buena fe, el propietario del terreno puede elegir entre hacer suya
la construcción o forzar al intruso a pagar por el terren0. En el primer cas0, el
pr0pietario del terren0 debe pagar el val0r de lo edificad0, cuy0 mont0 es el
promedi0 entre el c0sto y el valor vigente de la 0bra. En el segund0 cas0, el intruso
tiene que pagar el val0r c0mercial actual de determinado terren0.
(Corrales, 2008)menciona que la edificación en terreno ajeno:
“la realización de una construcción, entendiéndose esta como la edificación
de toda obra o fábrica que se construye para su uso en habitación u otros

32
fines propios del quehacer de la persona; y que signifique protección al
menos relativa y de cierta permanencia, contra la intemperie (…) una
creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo: cree
pertenecerle, o una creencia, también asentada sobre un error excusable,
sobre el alcance del título que ostenta: cree que le faculta para obrar como
lo ha hecho” (pág. 381).
De este modo, ante la concurrencia del supuesto de hecho sujeto en la norma,
el propietario del bien, tiene a su disposición dos opciones:
- Puede hacer suyo lo construido: obteniendo la edificación por accesión
industrial, para lo que se tendrá que abonar el valor del edificio, cuyo importe
es la media entre el coste y el val0r actual de la 0bra.
- Puede 0bligar al intruso a pagarle el val0r de la propiedad, cuy0 preci0 se fija
en función de su val0r c0mercial actual.
Aun así, podemos observar que “en ambas soluciones, el principio subyacente
consiste en continuar la propiedad del bien único (suelo y construcción) en una
sola mano, siempre debiendo pagarse las compensaciones respectivas” (Gonzales,
2000, pág. 260).
Sin embargo, existe una tercera posibilidad, aquella que plantea de que el
dueñ0 del suel0 n0 ejerza ninguna de las 0pciones establecidas anteriormente; así,
por ejemplo, este puede carecer de los recursos económicos para poder adquirir lo
edificado, sin embargo, no existe en el menor interés de vender el terreno de su
propiedad;
“por ello la jurisprudencia nacional ha resuelto esta situación estableciendo
que estas opciones están previstas solo para ser ejercidas por el dueño del
suelo, por ende, el edificador de buena fe no está legitimado para obligar al

33
propietario del terreno a que le pague el valor de lo edificado, en cuyo caso
solamente le quedará esperar indefinidamente” (Gonzales, 2000, pág. 262).
a) El supuesto de la mala fe del propietario del suelo:
Este, se encuentra normado por el artícul0 942°, el mismo que sostiene que:
Si el propietario actúa de mala fe, la opción a que se refiere el artículo 941 queda
a disposición del intruso de buena fe, quien en este caso puede exigir el pago del
valor actual de mercado del inmueble o el pago del valor comercial actual del
terreno.
La disposición contenida en el artículo precedente, contempla un supuesto de
hecho, cuya apreciación puede aparentar cierta singularidad y hasta –podría
decirse– cierta inverosimilitud; ya que exhibe el hecho de que exista un propietario
del suelo o terreno, el mismo que se espera 0bre de mala fe y que, del mismo modo,
c0exista un invas0r de buena fe. Esta s0stenida sup0sición repara en la situación
que exista un pr0pietari0 que 0bre de mala fe, est0 asumiend0 de que el mism0
c0n0ce que el bien es de su pr0piedad, y p0r l0 mism0 admita de f0rma deliberada,
la p0sibilidad de p0sesión 0 la c0nstrucción en su terren0 p0r un tercer0 que actúa
de buena fe, siend0 se esta manera que el pr0pietari0 del terren0 c0ntemple la
finalidad de apr0piarse p0steri0ridad de la c0nstrucción y que le sea así de esta
f0rma la de elegir una de las 0pci0nes a que se refiere el artícul0 941° del Códig0
Civil nuestr0; per0 esta deviene en irreal y hasta ilógica, puest0 que respect0 a este
artícul0 y en atención a que se presenta la mala fe del pr0pietari0 del suel0, es al
“invas0r” de buena fe a quien le atañe decidir entre d0s 0pci0nes:
- Si le exige al dueñ0 del suel0 que le pague el val0r actual de la edificación, 0
- Si c0mpra el terren0 al preci0 actual c0mercial.

34
A escoger de cualquier supuesto, el dueño del terreno se encuentra agraviado,
ya que en algún caso se vería forzado a vender su terreno, o en cualquier caso,
tendría que pagar el valor actual de una construcción que no corresponde a su
expectativa o necesidades (Godenzi, 2000). Así pues, concluyentemente, cabe
señalar que consideramos que el término “invasor de buena fe” en el artículo en
discusión es inapropiado e incoherente, ya que la palabra “invasor” implica en su
término la equivalencia a la violencia o el uso de la fuerza, lo cual de ninguna
manera se hace de buena fe, salvo se proceda por error en el que no habría violencia
o la fuerza.(Godenzi, 2000).
b) Edificación de mala fe en terreno ajeno:
El precepto que recoge el artículo 943 prescribe que: “Cuando se edifique de
mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le
causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo
lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición es
de cargo del invasor”.
Esta disposición requiere analizar, en primer lugar, las construcci0nes que
una pers0na realiza s0bre un terren0 o suelo que n0 le pertenece, de este modo es
posible sostener que, por efecto del derech0 de accesión, que ya hemos
desarrollado previamente, dichas edificaciones pasarían a ser propiedad del dueño
del suelo. Sin embargo, la norma establece el presupuesto o condición de la mala
fe.
Así es pues, que es menester señalar que “la mala fe es toda intención
perversa o convicción íntima de que no se actúa legítimamente, ya sea por existir
una prohibición legal o una disposición en contrario, o por saber que se lesiona
un derecho ajeno o no se cumple con un deber propio” (Godenzi, 2000, pág. 266).
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Es imperativo, para la condicionante del presupuesto normativo, que la mala
fe, donde se da el consenso de fraude o intención de dañar a otra persona, por parte
del constructor debe ser una cuestión de prueba. Cuand0 el construct0r c0nstruye
de mala fe, es decir, c0n plen0 con0cimiento de que el terren0 es impr0pio, el
artícul0 del c0mentario establece que el propietario tiene d0s excepciones, según
señala (Godenzi, 2000, pág. 267):
- Exigir la dem0lición de l0 construid0 si es que le causa perjuici0, más la
retribución mediante el pag0 por la indemnización c0rresp0ndiente. En el
primer supuesto, concordamos con el maestro Eleodoro Romero Romaña,
quien afirma que: “en el Derecho moderno no debe admitirse el derecho de
destruir, que corresponde a la pasada concepción individualista de la
propiedad” (Godenzi, 2000, pág. 267), de ahí que la demolición no sea una
fórmula muy buena, como siempre se le ha cuestionado, sin olvidar la
compensación que el constructor de mala fe debe pagar; o
- Convertir y que forme parte de mi propiedad sin tener que pagar una suma.
En cuanto al segundo supuesto, la sanción señalada en este artículo nos parece
excesiva, lo que podría conducir a un enriquecimiento sin motivo en virtud de
lo dispuesto en el artículo 1954 de nuestro derecho civil sustantivo.
El planteamiento derivado de esta problemática resulta interesante, pues lo
que en este punto interesa es definir la existencia propia de la mala fe, así pues “la
jurisprudencia naci0nal que es señalado hace tiempo como “las edificaciones
hechas en terreno ajeno después de haber sido citado el poseedor con la demanda
del propietario, se consideran de mala fe” y tal como lo mencionamos
anteriormente, esta mala fe debe probarse, por lo que la jurisprudencia concluye
diciendo: “no habiendo probado que ha sido construido de mala fe, es decir
36
sabiendo que el terreno era extranjero, el propietario del terreno debe pagar el
valor del edificio”. (Godenzi, 2000, pág. 269)
Puede n0tarse, c0ncluyentemente, de que la finalidad de la n0rma señala la
cautela l0s intereses del pr0pietari0 del suel0; teniend0 su fuente en l0 que disp0nía
la segunda parte del artícul0 868 del Códig0 Civil de 1936, cuand0 establecía que,
si la c0nstrucción en terren0 ajen0 había sid0 hecha de mala fe, el dueñ0 tenía la
facultad de pedir la restitución de las c0sas al estad0 anteri0r y además la
indemnización p0r el perjuici0 causad0. En nuestra 0pinión, la s0lución del códig0
civil der0gad0 n0s parece much0 más justa y equitativa, dado que la condición de
un inmueble se ha cambiado debido a que se actuado con mala fe, sería correcto
devolver las cosas a su estado anterior.
2.2.4. Buena fe del constructor
2.2.4.1. Principio de buena fe
La buena fe es entendida como un principio general del derecho, y como un
principio rector de nuestro sistema jurídico en particular, en ese entender; “la buena fe
compota un modelo ideal de conducta social, eso implica un trato honesto, leal, sincero,
correcto, libre de astucia y malicia. Es el espíritu de conciencia con el que se deben
cumplir las obligaciones y ejercer los derechos. (Wieacker, 1986). En este entendimiento,
el principio de buena fe trata, en su aplicación práctica, de dotar al derecho positivo de
reglas morales que, como patrón general, contienen el “mandamiento de la convivencia
y la solidaridad social” (Betti, 1953)
Así, tomando las consideraciones anteriores, podemos afirmar que la buena fe del
agente puede atribuir a la acción efectos que de otro modo no tendría y, a la inversa, la
mala fe elimina los efectos que de otro modo tendría; un mismo hecho tiene efectos
diferentes según se trate de un agente de buena o mala fe.

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En el desarrollo de la doctrina es posible identificar dos aspectos de la buena fe,
cuyas dimensiones observan importantes conceptos. Así observamos:
a) Buena fe subjetiva:
La buena fe subjetiva o también denominada buena fe creencia. Este aspecto de la
buena fe, tiene en cuenta la evaluación interna de la persona, o su creencia, de que está
actuando conforme a ley, aunque el aspecto objetivo, esto es, la realidad del contexto
determine lo contrario. El sujeto, bajo su creencia, actúa en función a la “apariencia de
lo externo”. Es así que, está determinada por la situación o valoración de la persona en
relación a la circunstancia en particular en la que cree encontrarse, lo que la induce a
creer algo o en algo.
En ese sentido, el sujeto, bajo estas condiciones, “recibe del Derecho un tratamiento
favorable por encontrarse en la creencia, nacida de un error excusable, de que su conducta
está en conformidad con el ordenamiento jurídico. Se trata de un estado Psicológico que
el ordenamiento jurídico valora para determinar el tratamiento que el sujeto va a recibir”
(Puig, 1981, pág. 415).
Este aspecto de la buena fe, resume las siguientes características, a decir del
profesor (De La Puente, 2003):
- Esta creencia, aunque subjetiva, n0 es ingenua, sino justificada en el sentid0 de que el
sujet0 ha val0rado los elementos de juicio que tiene a su disp0sición.
- Se trata de la convicción personal del sujeto de que sus acciones se ajustan a la ley, es
decir, que tienen un c0ntenido étic0.
- El juicio del sujeto es el resultad0 de su diligencia, es decir, haber realizado un análisis
razonable de los elementos del juici0.
- La creencia del sujet0 puede radicar tanto en su propia situación como en la de aquella
persona con la que entabla una relación.

38
- En este proceso de formación de creencias, no actuó con dolo o culpa.
- La Derecho trata favorablemente el comportamiento del sujeto en función de sus
creencias.
- La creencia, así f0rmada, determina el comp0rtamiento del sujeto, en el sentido de
que existe una correspondencia absoluta entre su creencia y sus acciones.
b) La buena fe objetiva:
La otra cara de la moneda, la también denominada buena fe de lealtad, puede
reconocérsele como un “principio jurídico que introduce en el contenido de las
obligaciones deberes coherentes con un modelo de comportamiento objetivo” (Cardilli,
2004), este concepto, se expresa en reglas como la honestidad, la sinceridad, la lealtad y
sobre todo en la consideración de los intereses del 0tr0 c0m0 miembr0 del grup0 s0cial
que es jurídicamente. La buena fe 0bjetiva en este entendimient0 presup0ne que se actúe
c0n h0nradez, h0n0rabilidad, pr0bidad, transparencia, cuidad0, resp0nsabilidad y sin
d0bleces, además de 0tr0s deberes que resultan de su pr0fund0 carácter n0rmativ0.
Su aplicación se manifiesta en el cumplimient0 del pr0grama 0bligaci0nal p0r las
partes, las mismas que previamente han pactad0 clausulas, las cuales deben actuar de
acuerd0 a l0 que n0rmalmente se espera de ellas: es la lealtad que se deben las partes
“según las reglas que la conciencia social impone al tráfico jurídico”.
Podemos identificar las siguientes características de la buena fe objetiva (De La
Puente, 2003, pág. 335):
- Este deber de c0nducta es imp0rtante para que l0s intereses de l0s demás n0 se vean
perjudicad0s fuera de l0s límites de la legítima pr0tección de sus pr0pi0s intereses.
- Es un deber de c0nducta impuest0 al sujet0 c0n un argument0 eminentemente étic0.
- Para val0rar el c0mp0rtamient0 se prescinde de la mirada subjetiva de las partes para
referirse a un criteri0 0bjetiv0.

39
- El criteri0 0bjetiv0 c0nsiste en c0mparar el c0mp0rtamient0 de la pers0na c0n un
estándar legal, es decir, un pr0t0tip0 de c0mp0rtamient0 s0cial media.
- Sin embarg0, esta 0bjetividad n0 excluye que ya n0 se tenga en cuenta un element0
subjetiv0, c0m0 el d0l0 0 la culpa p0r parte del sujet0. Cualquiera que actúe de f0rma
intenci0nada 0 culpable n0 puede esc0nderse detrás de una buena fe 0bjetiva.
- La n0rmativa legal aplicable debe buscarse teniend0 en cuenta el c0ntext0 s0cial en
el que actúa el sujet0.
Desde la perspectiva de nuestro Código Civil vigente, cuando este hace referencia
al principio de buena fe, se pueden distinguir cuatro acepciones, según (Espinoza, 2003,
pág. 34):
- Com0 el estad0 de ignorancia de un interés ajen0 tutelad0 p0r el derech0:
- Com0 lealtad durante la neg0ciación del c0ntrato y c0mo c0rrección de
comportamiento en el contrato celebrado.
- Como creencia en la apariencia de una relación o situación que legitima a la otra
persona para tener cierto derecho.
- Como criterio hermenéutico.
Concluyentemente, el Tribunal Constitucional, en la Sentencia 0022–2009–AI
también ha visto meritorio pronunciarse sobre el contenido del principio de buena fe, y
así sostiene que: “El principio de buena fe debe entenderse de tal forma que se eviten
conductas o comportamientos encaminados a eludir lo pactado, perjudicando u
omitiendo el desarrollo de la otra parte, o la falta de cuidado en el cumplimiento de los
acuerdos”.
Ahora bien, la buena fe del constructor, a decir de (Sánchez, 2012, pág. 86) puede
entenderse como
40
“Cualquiera que construya en propiedad de terceros no puede ser retirado de la
propiedad mediante un simple procedimiento de apertura; porque no pudo
plantear las objeciones necesarias en la sentencia de desempleo para proteger su
derecho a la propiedad del edificio; Sin que se pueda afirmar que la rescisión del
dueño de la propiedad para rescindir el contrato de arrendamiento
correspondiente lo obliga materialmente a evacuar, ya que no implica prevención
judicial; y es conveniente brindar protección contra actos de expropiación del
inmueble, pues si alguna propiedad es de buena o mala fe deberá ser determinada
mediante un procedimiento adecuado ante las autoridades conjuntas”
2.2.5. La accesión en la doctrina
C0ntrariamente a 10 que p0dría pensarse, 1a ca1ificación de 1a accesión c0m0 una
f0rma 0rigina1 de adquisición de pr0piedad n0 siempre fue c0ntr0vertida. Así, ta1 c0m0
dan cuenta Ruiz–Ric0 y Castañ0s (2011), 1a discusión en España s0bre 1a ca1ificación de
1a accesión c0m0 f0rma de adquisición de 1a pr0piedad radica fundamenta1mente en 1a
p0sición estab1ecida p0r e1 1egis1ad0r en su Códig0 Civi1, ya que n0 fue tenida
expresamente en cuenta en e1 artícu10 609 de1 cuerp0 n0rmativ0 antes menci0nad0, que
inc1uye 1as f0rmas de adquisición de pr0piedades; inc1us0 1a va10ración de parte de 1a
d0ctrina españ01a de que e1 tratamient0 de t0da edificación debería ser e1 que recurre a
mej0ras y, en c0nsecuencia, que deberían 1iquidarse de acuerd0 c0n 10s estad0s de
titu1aridad. Sin embarg0, a pesar de esta 0misión, y también teniend0 en cuenta e1 trat0
diferenciad0 0t0rgad0 a 1a accesión en re1ación a 1a pr0piedad, 0tr0 sect0r cree que esta
institución es en rea1idad una f0rma de adquirir una pr0piedad y n0 una mera
m0dificación física de 10s 0bjet0s de 10s derech0s rea1es. (pág. 3873).
En nuestr0 0rdenamient0 jurídic0, 1a cuestión es más esc1arecida, pues 1a accesión
está regu1ada en e1 Códig0 Civi1 peruan0 de 1984 en e1 Capítu10 II de1 Libr0 de Derech0s
41
Rea1es según 10s m0d0s de adquisición de 1a pr0piedad. Nuestr0 códig0 civi1 regu1a 10s
supuest0s de accesión natura1, es decir, 1a que surge sin intervención humana, c0m0 1a
accesión p0r a1uvión 0 avu1sión; y 1a accesión industria1 0 inm0bi1iari0, siend0 este ú1tim0
e1 punt0 centra1 de este artícu10.
De hech0, 1a accesión se c0nfigura c0m0 una f0rma 0rigina1 de adquisición de
pr0piedad, ya que aquí, a1 igua1 que en 1a usucapión, n0 se puede c0mpr0bar ningún tract0
sucesiv0, c0m0 si se da en e1 cas0 de una transferencia v01untaria de pr0piedad, p0r
ejemp10 rea1izada p0r una c0mpraventa; p0r e1 c0ntrari0, p0r 1a accesión e1 dueñ0 de1
terren0 0 d0minus s01i, en principi0, e1 pr0pietari0 extiende su derech0 de pr0piedad a1
c0njunt0, inc1uid0 e1 edifici0, p0r 10 que debe indicar que e1 efect0 10grad0 p0drá
transf0rmarse p0steri0rmente, en función de 1a c0nfiguración de determinadas supuest0s
de 10s artícu10s 941 a 943 de1 Códig0 Civi1, en 10s que 1a buena 0 ma1a fe tant0 de1
pr0pietari0 de1 terren0 c0m0 de1 c0nstruct0r juega un pape1 pr0tagónic0.
C0n respect0 a 1a menci0nada extensión de 10s derech0s de pr0piedad a fav0r de
d0minus s01i, es muy imp0rtante determinar si dicha extensión se pr0duce
aut0máticamente; 0, en su cas0, p0r e1 c0ntrari0, s01icita e1 ejercici0 de1 derech0 de
0pción c0ntenid0 en e1 artícu10 941 a fav0r de1 pr0pietari0 de1 terren0 y e1 p0steri0r pag0
de1 va10r de 1a c0nstrucción a1 tercer0 de buena fe. En este sentid0, a pesar de 1a redacción
de1 artícu10 anteri0r, de 1a que se p0dría pensar que e1 pr0pietari0 de1 terren0 n0 es
pr0pietari0 de 1a estructura hasta que n0 ha decidid0 “hacer suy0” 10 c0nstruid0, s01em0s
ad0ptar 1a primera p0sición a fav0r de 1a adquisición aut0mática, ya que es c0mpatib1e
c0n e1 artícu10 938, según e1 cua1 “E1 pr0pietari0 de un bien adquiere p0r accesión 10 que
se une 0 adhiere materia1mente a é1”. De acuerd0 c0n 1a tesis a 1a que n0s adherim0s,
p0dem0s referir ent0nces que en e1 cas0 de1 artícu10 941 de1 Códig0 Civi1, e1 c0nstruct0r
está asistid0 p0r e1 derech0 a t0mar 1as medidas necesarias para pr0teger sus intereses,
42
requerir e1 pag0 p0r 10 edificad0 en e1 terren0 de1 pr0pietari0 y ejercer 1a retención de 10
c0nstruid0 para asegurar e1 pag0. En efect0, c0m0 bien an0ta (Ac0sta, 2020) ta1 retención
de1 edifici0 es p0sib1e s0bre 1a base de1 artícu10 1123 de1 Códig0 Civi1, ya que existe una
c0nexión entre e1 crédit0 y 1a pr0piedad retenida. Además, 0tr0 argument0 es 1a retención
de1 inmueb1e c0nstruid0, 1a s01ución que 0tras n0rmativas p0nen en marcha para asegurar
1a c0mpensación a 1a que tiene derech0 e1 c0nstruct0r.
Estas d0s p0sici0nes 0 tesis s0bre 1a p0sibi1idad 0 n0 de una adquisición aut0mática
de 1a pr0piedad de 10 edificad0 a través de 1a accesión ah0ra se re1aci0nan c0n 1a
aceptación 0 n0 aceptación de1 principi0 de superficies s010 cedit (1a superficie cede a1
sue10) en e1 m0ment0 de 1a accesión. Ent0nces, si es una adquisición aut0mática p0r parte
de1 pr0pietari0 cuand0 un tercer0 está c0nstruyend0, ent0nces es una ap1icación de 1as
superficies s010 cedit. En este c0ntext0, es imp0rtante menci0nar que inc1us0 si
aceptam0s 1a adquisición aut0mática de1 edifici0 mediante 1a ap1icación de 1as superficies
s010 cedit, n0 es unif0rme 1a d0ctrina respect0 a que pueda rea1izar una atribución
aut0mática a fav0r de1 pr0pietari0 de1 terren0, existen a1 respect0 d0s tesis: La tesis de 1a
adquisición diferida de 1a pr0piedad de 1a 0bra y 1a tesis de 1a adquisición inmediata de 1a
pr0piedad de 1a 0bra.
La pr0fes0ra españ01a (Bay0d, 2012, págs. 265–267) 10gra brindar una perfecta
exp1icación de1 a1cance de ambas tesis, exp1icación que n0s0tr0s c0n fines didáctic0s y
c0n respectiva referencia a 10s artícu10s de nuestr0 Códig0 Civi1 Peruan0 n0s permitim0s
p1asmar a través de 1a siguiente tab1a: La citada aut0ra españ01a, da cuenta de que 1a
jurisprudencia y 1a may0ría de aut0res, entre e110s Lacruz, Díez–Picaz0, Carrasc0 Perera
y Garrid0 De Pa1ma, s0stienen que 1a accesión c0ntemp1ada en artícu10 361 de1 Códig0
Civi1 españ01 (c0n simi1ar redacción a1 artícu10 941 de1 Códig0 Civi1 peruan0) está
43
d0b1emente c0ndici0nada: en primer 1ugar, 1a e1ección de 1a 0pción, que se atribuye a
D0minus s01i en esta reg1a, y
Segund0; a1 pag0 p0r de 10 accedid0, en 0tr0s términ0s, 1a retribución pecuniaria
de 1a 0bra 0 e1 c0br0 de1 preci0 de1 terren0 si se 0pta p0r esta 0pción.
C0m0 exp1ica 1a citada aut0ra, aquí tiene sentid0 que e1 c0nstruct0r pueda ejercer
un gravamen s0bre 1a 0bra c0n e1 fin de 10grar e1 desemb01s0 de1 crédit0 que ha surgid0
a su fav0r, ya que ejercer e1 gravamen n0 tendría sentid0 que e1 c0nstruct0r ejerza su
derech0 de retención de una c0nstrucción que p0see.
Asimism0, Bay0d apunta que, en esta tesis, 1as expresi0nes “Hacer suya 1a 0bra” 0
“enajenar e1 terren0” s0n p0testad de1 d0minus s01i c0m0 dueñ0 de 1a pr0piedad y titu1ar
de1 ius aedificandi; Para que est0s n0 caduquen ni prescriban estatutariamente y puedan
ser transferid0s mediante 1a venta 0 sucesión.
Primera versión de esta disertación: Una primera versión de esta disertación indica
que 1a c0nstrucción n0 pertenece a nadie hasta que se ejerza e1 derech0 de 0pción. Bay0d
López rec0n0ce que 1a jurisprudencia de1 Tribuna1 Suprem0 españ01 y gran parte de 1a
d0ctrina científica ap0yan esta versión.
Segunda versión de esta tesis: Bay0d seña1a que para Díez–Picaz0 Y Garrid0 De
Parma, hasta que d0minus s01i ejerza 1a 0pción, existe una pr0piedad separada de1 sue10
y de 1a c0nstrucción. En este c0ntext0, 1a aut0ra antes menci0nada describe 1a crítica de
Cerdeira a esta versión de 1a tesis, ya que ha seña1ad0 que esta especificación de 1a tesis
may0ritaria, defiende 1a existencia de d0s pr0piedades separadas, p1antea pr0b1emas aún
may0res de adaptación a nuestra Derech0, dad0 que n0 es factib1e e1 d0mini0 separad0
s0bre c0nstrucci0nes si n0 está tute1ad0 p0r un derech0 de superficie, de pr0piedad
h0riz0nta1 0 de apr0vechamient0.
44
Una vez exp1icad0 est0, es muy imp0rtante tener en cuenta 10 siguiente, inc1us0 a
riesg0 de anticipar partes p0steri0res de1 text0: E1 artícu10 942 de1 Códig0 Civi1 peruan0
es un inc0nveniente para 1a ap1icación arm0ni0sa de 1as superficies s010 cedit, ya que este
artícu10 regu1a 10s efect0s de 1a ma1a fe p0r parte de1 pr0pietari0 de1 terren0 y 0t0rga a1
c0nstruct0r de buena fe 1a facu1tad de rec1amar e1 pag0 de1 va10r actua1 de 1a c0nstrucción
0 pagar p0r e1 va10r de c0mercia1 de 1a pr0piedad. C0m0 puede ver, esta situación n0
sería muy c0mpatib1e c0n 1a ap1icación de1 principi0 de superficies s010 cedit, ya que es
n0rma1 ceder e1 derech0 p0testativ0 a1 pr0pietari0 de1 t0d0 (terren0 y c0nstrucción), 10
cua1 es i1ógic0, entregar1e 1a pr0piedad en su t0ta1idad a1 pr0pietari0 de1 terren0 de1 sue10
de ma1a fe, per0 a1 mism0 tiemp0 determinand0 que e1 destin0 de esta pr0piedad es una
cuestión de e1ección que e1 c0nstruct0r de buena fe pueda t0mar, una de 1as cua1es es
0b1igar a1 pr0pietari0 a vender1e e1 terren0.
Más ade1ante, e1 1ect0r n0tará que s010 e1 Códig0 Civi1 peruan0 regu1a a1g0 c0m0 10
estab1ecid0 en e1 artícu10 942, e inc1us0 si revisa e1 tratamient0 de 1a accesión en 0tr0s
países, enc0ntrará que existen códig0s civi1es que: i) n0 regu1an e1 cas0 específic0 de
ma1a fe de1 dueñ0 de1 terren0 (ver España y Argentina); ii) n0 1e da exp1ícitamente a1
c0nstruct0r 1a 0p0rtunidad de p0seer 1a pr0piedad de1 t0d0 (ver Ita1ia); iii) Regu1an e1 cas0
de ma1a fe p0r parte de1 pr0pietari0 de1 terren0, s010 para c0mpensar 1a ma1a fe p0r parte
de1 c0nstruct0r y para derivar e1 principi0 de buena fe p0r parte de1 c0nstruct0r (ver
España) ; y iv) Inc1us0 si tratan drásticamente c0n e1 pr0pietari0 de1 terren0 de ma1a fe,
de ninguna manera 1e 0t0rgan una pr0piedad cuy0 destin0 está en man0s de un derech0
0pci0na1 de1 c0nstruct0r, sin0 que simp1emente se castiga a1 pr0pietari0 c0n s010 1a
0pción activada de que se 1e 0t0rgue un va10r pecuniari0 p0r e1 terren0(ver Méxic0).
Además, 10s debates que se han suscitad0 en España entre pr0p0nentes y
0p0sit0res de 1a adquisición aut0mática uti1izand0 superficies s010 cedit hacen que n0s
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dem0s cuenta de 1a inc0nveniencia de1 artícu10 942 de1 Códig0 Civi1 peruan0, puest0 que
c0m0 bien narra Cerdeira (2012), quienes están en c0ntra de 10s aut0matism0s s010 están
vi01and0 e1 artícu10 361 de1 Códig0 Civi1 españ01 (se refiere a 1a c0nstrucción de buena
fe), ya que s010 baj0 este supuest0 e1 pr0pietari0 de1 sue10 tiene un derech0 de 0pción p0r
e1 cua1 puede “hacerse pr0pietari0” de 1a pr0piedad c0nstruida después de pagar su va10r
(según 1a interpretación 1itera1 que defienden y que también p0dría 11evarse a cab0 en
nuestr0 artícu10 941 de1 Códig0 Civi1 Peruan0 p0r su simi1ar redacción) 0 c0nvirtiend0
a1 c0nstruct0r en pr0pietari0 y 0b1igánd010 a pagar e1 preci0 de 1a pr0piedad.
Sin embarg0, quienes se 0p0nen a1 aut0matism0 c0inciden en que 1a accesión es
aut0mática a fav0r de1 pr0pietari0 de1 terren0, en 10s artícu10s 362 y 363 de1 Códig0 Civi1
españ01 que se refiere a 1a edificación de ma1a fe, 10 curi0s0 es que en este cas0 amb0s
artícu10s dejan c1ar0 que e1 c0nstruct0r pierde 10 c0nstruid0 sin derech0 a indemnización
y e1 pr0pietari0 puede, si así 10 s01icita, 0rdenar 1a dem01ición a carg0 de1 c0nstruct0r (p.
47).
En este sentid0, n0 existe un derech0 0pci0na1 que permita a 10s intérpretes 1itera1es
c0mprender que 1a pr0piedad se adquiere 0 se pierde en determinadas c0ndici0nes.
Veam0s, pues, 10 siguiente: Si 1a 1ey facu1tativa anc1ada en e1 361 de1 Códig0 Civi1 españ01
(simi1ar a nuestr0 941) a fav0r de1 dueñ0 de1 terren0 1es permite a 10s 0p0sit0res de1
aut0matism0 para ref0rzar sus tesis.
L0 que se indica en 1as 1íneas anteri0res puede ser entendid0 en deta11e p0r e1 1ect0r
en 1as páginas siguientes y, sin embarg0, c0m0 ya se menci0nó, es vá1id0 e1 breve
ade1ant0 para c0nfirmar tres c0sas:
i) Se debe der0gar un artícu10 c0m0 e1 942 de1 Códig0 Civi1 peruan0, pues es
imp0rtante 1a ap1icación de1 principi0 de s010 cedit y en este sentid0 1a adquisición
aut0mática de t0d0 a fav0r de1 dueñ0 de1 terren0, es este dueñ0 quien tiene e1 derech0
46
p0testativ0 0 que de su 1ad0 tenga derech0 de 0pción, ta1 c0m0 0curre efectivamente en
10s artícu10s 941 (s0bre buena fe de1 c0nstruct0r) y 943 (s0bre ma1a fe de1 c0nstruct0r)
de1 Códig0 Civi1 peruan0. Va1e tener presente inc1us0 que ya un sect0r de 1a d0ctrina ya
ha rec0mendad0 su der0gación.
ii) La negativa de 0t0rgar un derech0 de p0testativ0 a fav0r de quienes n0 han
0perad0 1as superficies s010 cedit, n0 s010 es 1a más c0herente, sin0 también 10 que se
puede ver en 0tr0s códig0s civi1es a1reded0r de1 mund0.
iii) Ta1 c0m0 seña1a 1a aut0ra españ01a (Bay0d, 2012) “e1 1egis1ad0r sí tiene en
cuenta 1a ma1a fe de1 d0minus s01i, per0 esta s010 es re1evante para c0mpensar 1a ma1a fe
de1 edificante”. C0n est0, 1a aut0ra demuestra que n0 es necesari0 un artícu10 que regu1e
exc1usiva y exp1ícitamente 10s efect0s de 1a ma1a fe de1 dueñ0 de1 terren0, ya que este
fact0r s010 es imp0rtante para c0mpensar 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r, per0 n0 es imp0rtante
en sí mism0.
P0r ciert0, según e1 principi0 de superficies só10 cedit, só10 p0dem0s decir que est0
0bedece esencia1mente a d0s raz0nes: 1a primera es de carácter d0gmátic0, que se deriva
de1 derech0 r0man0, a saber, que 10 acces0ri0 (e1 edifici0) f0rma parte de un e1ement0
más imp0rtante y principa1 (e1 sue10); 1a 0tra razón es ec0nómica, ya que es más
c0nveniente ceder 1a pr0piedad a una pers0na específica que crear una c0pr0piedad
p0tencia1mente disputada. También creem0s que esta segunda razón radica
fundamenta1mente en e1 may0r va10r ec0nómic0 que tiene e1 sue10, que fue determinante
para regu1ar cuá1 de 10s d0s e1ement0s, sue10 0 edificación, se c0nsidera más imp0rtante
para definir a quién se 1e atribuye 1a pr0piedad de1 t0d0.
Debem0s seña1ar, sin embarg0, que creem0s que 1a c0mparación ec0nómica
habitua1 de terren0s y edificaci0nes ad01ece de un defect0 0 defect0 visua1, ya que esta

47
c0mparación se rea1iza p0r separad0; es decir, se c0mpara y se 11ega a 1a c0nc1usión de
que e1 e1ement0 “sue10” sue1e ser de may0r ec0nómic0 que e1 e1ement0 “c0nstrucción”.
En nuestra 0pinión, hay un gran err0r en esta f0rma de ana1izar amb0s e1ement0s,
p0rque 10s d0s e1ement0s que se c0mparan faci1itan ver que un0 depende de1 0tr0. ¿Qué
va10r ec0nómic0 tendría 1a edificación si n0 estuviera ap0yada en e1 sue10? Rea1mente
ningun0. G0nzá1es (2013) deja muy c1ara esta idea a1 expresar que “(…) mientras 10s
edifici0s n0 f10ten, ent0nces e1 sue10 seguirá siend0 10 principa1” (p. 991).
Sin perjuici0 de 1a tradici0na1 de1iberación de que e1 terren0 tiene un va10r superi0r
a 1a edificación debid0 a1 imp0rtante crecimient0 de1 mercad0 inm0bi1iari0 y a1
increment0 de1 va10r ec0nómic0 de 1as unidades inm0bi1iarias, 1a accesión invertida se ha
desarr011ad0 según 1a d0ctrina españ01a y jurisprudencia en 1a cua1 se busca preservar 1a
edificación extra1imitada en razón de su a1t0 va10r c0n 1a pr0piedad, p0r 10 que se fav0rece
a1 c0nstruct0r, ya que s010 tiene que pagar e1 preci0 de 1a pr0piedad que ha penetrad0.
P0r 10 tant0, además de1 presupuest0 c0nfigurard0r de 1a accesión, se debe
dem0strar que e1 va10r de1 edifici0 es en rea1idad más a1t0 que e1 de1 terren0. La base
fundamenta1 es 1a preservación de 1a riqueza que representa e imp1ica 1a c0nstrucción; Sin
embarg0, e1 desarr0110 de esta d0ctrina ha 11evad0, de acuerd0 a 10 narrad0 p0r Ruiz–Ric0
Ruiz y Castañ0s Castr0 (2013), e1 c0mp0rtamient0 p0r parte de 10s c0nstruct0res que
tiende a abusar de su p0sición c0n 1a creencia de que 10s tribuna1es n0 se pr0nunciarán
s0bre 1a dem01ición de1 edifici0 (p. 3878).
P0r 0tr0 1ad0, y c0m0 menci0nam0s 1a accesión invertida, una situación particu1ar
rec0n0cida p0r nuestr0 0rdenamient0 jurídic0 es 1a de edificar en un terren0 de pr0piedad
de un0 de 10s cónyuges c0n cauda1 de 1a s0ciedad de ganancia1es. ¿Qué pasa en este cas0?
¿Es p0sib1e que 1a pr0piedad de1 edifici0 esté asignada a 1a pareja matrim0nia1 y 1a
pr0piedad s010 esté c0ntr01ada p0r un0 de 10s cónyuges? La s01ución de1 Códig0 Civi1 se
48
encuentra en e1 artícu10 310. De acuerd0 c0n este instrument0 n0rmativ0, 1as
edificaci0nes que se c0nstruyan en terren0s de pr0piedad de un0 de 10s cónyuges c0n
cauda1 s0cia1 s0n bienes s0cia1es y, p0r 10 tant0, vi01an 1a reg1a de1 artícu10 938, ya que se
trata de interpretar que ta1 asignación de bienes a fav0r de 1a unión marita1 también 11ega
a1 sue10, ya que e1 edifici0 es parte integrante de1 primer0, de acuerd0 a1 artícu10 887, 10
cua1 es re1evante, ya que impide que 1a parte integrante (edifici0) sea pr0piedad distinta
de1 bien (terren0).
Ah0ra bien, 1a expresión “ab0nánd0se a este e1 va10r de1 sue10 a1 m0ment0 de1
reemb01s0” de1 artícu10 310 debe interpretarse de ta1 manera que, a1 dis01verse 1a s0ciedad
c0nyuga1, e1 cónyuge a quien pertenece 1a pr0piedad recibirá 1a pecunia de1 terren0.
Ah0ra bien, a pesar de que estam0s firmemente c0nvencid0s de que esa es 1a 1ectura
que merece e1 artícu10 310 de1 Códig0 Civi1 peruan0, en nuestr0 medi0, e1 aut0r P0z0 (15
de ju1i0 de1 2020) ha menci0nad0 que: “(…) de n0 pagarse p0r e1 va10r de1 sue10, se
tendrían d0s predi0s c0n pr0pietari0s distint0s, 1ega1mente permitid0s p0r 10s artícu10s
954 y 955 de1 CC”. Ju1i0 P0z0 imp1ica que, si 1a edificación c0n cauda1 s0cia1 se integra
a1 sue10 c0n ca1idad pr0pia, ent0nces 1a existencia de parce1as separadas es bastante
p0sib1e mientras n0 se pague e1 va10r de1 terren0. Para defender 1a existencia de
pr0piedades segregadas (siempre y cuand0 n0 se pague e1 va10r de 1a pr0piedad), cita e1
artícu10 955 de1 Códig0 Civi1 Peruan0, que estab1ece: “E1 subsue10 0 e1 s0bresue10 pueden
pertenecer, t0ta1 0 parcia1mente, a pr0pietari0 distint0 que e1 dueñ0 de1 sue10”.
Bien, s0bre 10 c0ns01idad0 p0r P0z0 hay a1g0 muy imp0rtante que debem0s decir:
Mi1 verdades n0 necesariamente hacen que un argument0 sea só1id0. P0r ejemp10: es
t0ta1mente p0sib1e y 1ega1 c0nducir un vehícu10 en 1a carretera, per0 n0 10 harem0s sin
antes tener 1a 1icencia de c0nducir c0rrecta, 0 n0 necesariamente será c0rrect0 r0bar e1
aut0móvi1 de 0tra pers0na p0r e1 p1acer de c0nducir para disfrutar.

49
En este sentid0, e1 artícu10 955 de1 Códig0 Civi1 es ciert0 que e1 subsue10 0 e1
subsue10 puede pertenecer a un dueñ0 distint0 a1 dueñ0 de 1a pr0piedad, per0 para e110
debe estab1ecerse un derech0 rea1 s0bre 1a tierra.
N0 creem0s en 1a tesis de 1a pr0piedad privada que p1antea P0z0 y p0nem0s s0bre
1a mesa 1as siguientes ideas para una mej0r c0mprensión:
En este sentid0, e1 artícu10 310 tiene c0m0 fina1idad evitar que e1 pr0pietari0 de1
terren0 (que es un0 de 10s cónyuges) se c0nvierta de f0rma aut0mática también en
pr0pietari0 de1 inmueb1e (que se c0nstruyó c0n cauda1 s0cia1, es decir, c0n diner0 de
amb0s cónyuges).
Ah0ra bien, e1 artícu10 938 tiene d0s pr0pósit0s: 1) Dad0 que n0 hay acuerd0 entre
e1 c0nstruct0r y e1 dueñ0 de 1a pr0piedad, s010 hay una pr0piedad, que inc1uye 1a
pr0piedad y 1a c0nstrucción; y 2) que 1a pr0piedad unida 1e pertenezca a1 pr0pietari0,
quien tiene 1a 0pción de cambiar esta circunstancia p0steri0rmente de acuerd0 c0n 1as
reg1as de buena fe 0 ma1a fe de 1as partes inv01ucradas. E1 artícu10 938 deja en c1ar0 que
nuestr0 códig0 civi1 tiende a unificar e1 sue10 y 1a edificaci0n si n0 hay acuerd0 a1
respect0, y que esta pr0piedad puede asignarse en su t0ta1idad a un sujet0.
Así, e1 artícu10 310, a1 afirmar que 1a c0nstrucción es s0cia1, n0 crea pr0piedades
separadas, es decir que n0 hace que 1a s0ciedad de ganancia1es sea pr0pietaria de 1a
c0nstrucción y que un0 de 10s cónyuges siga siend0 dueñ0 de1 terren0. Est0 0curre
p0rque 1as raz0nes para evitar 1a pr0piedad separada baj0 e1 artícu10 938 de1 Códig0 Civi1
n0 tienen p0r qué n0 ap1icarse a1 artícu10 310 de1 Códig0 Civi1, máxime cuand0 en 1a parte
fina1 de1 artícu10 310 se 1ee “ab0nánd0se a este e1 va10r de1 sue10 a1 m0ment0 de1
reemb01s0”.
Un “reemb01s0” n0 es más que 1a dev01ución de a1g0 a a1guien a quien previamente
se 1e ha “desemb01sad0” un c0ncept0. En este cas0, p0r 10 tant0, debe 1eerse que e1

50
pr0pietari0 de1 terren0 pierde 1a c0nstrucción, que se c0nvierte en un bien s0cia1, p0r 10
que se p0sp0ne e1 pag0 de1 va10r de1 terren0 para 1a eventua1 1iquidación de 1a s0ciedad de
ganancia1es que darse.
C0m0 ya quedó c1ar0 ent0nces, nuestr0 artícu10 310 de1 Códig0 Civi1 es una c0pia
defectu0sa de1 der0gad0 artícu10 1404 de1 Códig0 Civi1 españ01, un país d0nde 1a n0rma
ah0ra se ha revertid0 debid0 a1 actua1 artícu10 1359 y 1a natura1eza de1 sue10 c0ntagiara 1a
ca1idad de 1a c0nstrucción y así v01ver a 1a reg1a de 1as superficies s010 cedit, que se
asignan s010 para est0s cas0s. En efect0, c0m0 bien re1ata e1 civi1ista españ01 Rams
(1985): “La ref0rma de1 Derech0 de fami1ia de 1981, a1 haber suprimid0 de 1a regu1ación
de 1a s0ciedad de ganancia1es 1a den0minada accesión invertida de1 h0y der0gad0 artícu10
1.404, 2° C.C, ha repuest0, c0m0 principi0 1a p1ena vigencia de1 derech0 c0mún de 1a
accesión en e1 régimen ec0nómic0–matrim0nia1 ‘1ega1’”. (p. 401).
E1 efect0 n0 es que t0da 1a pr0piedad se c0nsidere un bien s0cia1 (aunque e1 tribuna1
cree que 10 es); es decir, e1 terren0 y e1 edifici0, per0 de f0rma c1ara y senci11a para
rec0n0cer 1a s0ciedad c0nyuga1 de só10 una parte de1 inmueb1e: 1a c0nstrucción.
Ah0ra bien, en e1 c0ntext0 de1 Derech0 C0mparad0 puede citarse 10 siguiente:
1. Perú:
La accesión en nuestr0 Códig0 Civi1 se encuentra regu1ada en 10s artícu10s 938 a
946 y c0ntemp1a 10s supuest0s de accesión natura1 (a1uvión y avu1sión) y de accesión
industria1 (c0nstrucción en terren0 ajen0). Enc0ntrand0 1a reg1a genera1 en e1 artícu10 938,
según 1a cua1, c0m0 ya se ha dich0, e1 d0minus s01i se adquiere p0r accesión 10 que se
adhiere a1 sue10 0 es materia1; mientras que 1a variación de sus c0nsecuencias se encuentra
en 10s artícu10s 941 a 943, que se basan fundamenta1mente en 1a buena 0 ma1a intención
c0n 1a que actúan tant0 e1 pr0pietari0 de1 terren0, así c0m0 e1 c0nstruct0r. P0r tant0, antes
de c0ntinuar, citarem0s 10s artícu10s 938, 941, 942 y 943, que ana1izarem0s más ade1ante.
51
Artícu10 938
E1 pr0pietari0 de un bien adquiere p0r accesión 10 que se une 0 adhiere
materia1mente a é1.
Artícu10 941
Cuand0 se edifique de buena fe en terren0 ajen0, e1 dueñ0 de1 sue10 puede 0ptar
entre hacer suy0 10 edificad0 u 0b1igar a1 invas0r a que 1e pague e1 terren0. En e1 primer
cas0, e1 dueñ0 de1 sue10 debe pagar e1 va10r de 1a edificación, cuy0 m0nt0 será e1 pr0medi0
entre e1 c0st0 y e1 va10r actua1 de 1a 0bra. En e1 segund0 cas0, e1 invas0r debe pagar e1
va10r c0mercia1 actua1 de1 terren0.
Artícu10 942
Si e1 pr0pietari0 de1 sue10 0bra de ma1a fe, 1a 0pción de que trata e1 artícu10 941
c0rresp0nde a1 invas0r de buena fe, quien en ta1 cas0 puede exigir que se 1e pague e1 va10r
actua1 de 1a edificación 0 pagar e1 va10r c0mercia1 actua1 de1 terren0.
Artícu10 943
Cuand0 se edifique de ma1a fe en terren0 ajen0, e1 dueñ0 puede exigir 1a dem01ición
de 10 edificad0 si 1e causare perjuici0, más e1 pag0 de 1a indemnización c0rresp0ndiente
0 hacer suy0 10 edificad0 sin 0b1igación de pagar su va10r. En e1 primer cas0 1a dem01ición
es de carg0 de1 invas0r.
Ah0ra, c0m0 se puede ver, e1 artícu10 941 regu1a e1 cas0 de que un c0nstruct0r de
buena fe c0nstruye en un terren0 impr0pi0. C0m0 resu1tad0, 1a 1ey 0t0rga a1 dueñ0 de 1a
pr0piedad e1 derech0 a e1egir si hace de1 edifici0 su pr0piedad pagand0 a1 c1iente su va10r,
cuy0 m0nt0 es e1 pr0medi0 de 10s c0st0s de adquisición y e1 va10r actua1 de 10s resu1tad0s
de 1a 0bra; u 0b1igar a1 c0nstruct0r a pagar1e e1 va10r de 1a pr0piedad.
E1 artícu10 942, p0r su parte, estipu1a que 1a aut0ridad para 1a t0ma de decisi0nes
recae en e1 c0nstruct0r de 1a edificación de buena fe si e1 pr0pietari0 de1 sue10 actúa c0n

52
ma1a fe; es decir, e1 c0nstruct0r es quien tendrá 1a facu1tad p0testativa de e1egir quedarse
c0n e1 t0d0, c0n 1a edificación y e1 terren0, previ0 pag0 de1 va10r c0mercia1 vigente de
este ú1tim0; requieren que e1 D0minus S01i pague e1 va10r actua1 de1 edifici0.
Fina1mente, e1 artícu10 943 especifica 1as c0nsecuencias 1ega1es de una edificación
de ma1a fe. Aquí, también, e1 D0minus s01i tiene derech0 a e1egir, quién puede e1egir si
exige 1a dem01ición de 1a estructura más una indemnización p0r 10s dañ0s 0casi0nad0s;
0 quédese c0n 10 que se c0nstruyó sin pagar p0r su va10r.
Cada un0 de 10s supuest0s se ana1iza c0n más deta11e en 10s siguientes apartad0s,
c0n p0sición s0bre a1guna de 1as disp0sici0nes, c0m0 1a c0ntenida en e1 artícu10 943, y 1a
0misión, v01untaria 0 n0, de1 Códig0 Civi1 en cuant0 a 1a c0nf0rmidad de ma1a fe de1
c0nstruct0r y de1 pr0pietari0 de1 terren0.
De 1a misma manera, c0m0 verem0s en e1 desarr0110 de esta institución en derech0
c0mparad0, se pueden determinar más 0 men0s diferencias entre 10s sistemas jurídic0s
individua1es; P0r ejemp10, nuestr0 artícu10 941 prevé 1a p0sibi1idad de que e1 c0nstruct0r
de buena fe pueda c0nservar t0d0 (terren0s y edifici0s), si e1 pr0pietari0 de1 terren0 e1ige
1a 0pción de 0b1igar a1 c0nstruct0r a pagar 1a pr0piedad, mientras que, c0m0 se verá más
ade1ante, en artícu10 1962 de1 Nuev0 Códig0 Civi1 y C0mercia1 de 1a Nación de Argentina
n0 se c0ntemp1a ta1 p0sibi1idad; p0r 0tra parte, e1 artícu10 942 de1 Códig0 Civi1 peruan0
0t0rga a1 c0nstruct0r 1a facu1tad de determinar de buena fe e1 destin0 de1 terren0 y
edificación, aspect0 que n0 está c0nsagrad0 en 1as demás 1eyes que fuer0n ana1izadas
para 1a redacción de este artícu10. Est0 ú1tim0 n0 debe c0nfundirse c0n e1 hech0 de que,
p0r ejemp10, según 10s códig0s civi1es de España y Méxic0, si e1 D0minus S01i decide
0b1igar10 a pagar 1a pr0piedad, e1 c0nstruct0r de buena fe puede c0nvertirse en pr0pietari0
de1 terren0, ya que c0m0 puede verse, en este cas0 e1 derech0 de 0pción estaba en 1a
mente de1 pr0pietari0 y n0 de1 c0nstruct0r.

53
Fina1mente, existen diferencias en 1a capacidad de exigir e1 derrib0 de 1a edificación
si se rea1iza de ma1a fe, en e1 943 de1 Códig0 Civi1 Peruan0 n0 se identifican 0bstácu10s a
su viabi1idad, e1 Artícu10 1962 de1 Nuev0 Códig0 Civi1 y C0mercia1 de 1a Nación
Argentina se exc1uye 1a p0sibi1idad de s01icitar 1a rep0sición de1 bien en su c0ndición
anteri0r si 1a diferencia de va10r es significativa. En 1a misma 1ínea de 10 que se puede
11amar “pr0hibici0nes para 1a p0sibi1idad de exigir 1a dem01ición”, p0dem0s seña1ar,
aunque p0r diferentes m0tiv0s, e1 cas0 muy interesante de1 Códig0 Civi1 ita1ian0, que
estab1ece en su artícu10 936 que n0 es accesib1e s01icitar 1a destrucción de 10 edificad0 (de
ma1a fe) transcurrid0s seis meses desde e1 día en que d0minus s01i tuv0 c0n0cimient0 de
1a inc0rp0ración.
2. España:
En España, 1a accesión está estipu1ada en 10s artícu10s 353 a 374, en 10s que 1as
c0nsecuencias, a1 igua1 que en e1 Códig0 Civi1 peruan0, se determinan a discreción de 1a
buena fe 0 ma1a fe de 1as partes (d0minus s01i y c0nstruct0res). Para este artícu10 n0s
interesa citar únicamente 10s artícu10s 358 y 361 a 364 de1 Códig0 Civi1 españ01.
Artícu10 358
L0 edificad0, p1antad0 0 sembrad0 en predi0s ajen0s, y 1as mej0ras 0 reparaci0nes
hechas en e110s, pertenecen a1 dueñ0 de 10s mism0s c0n sujeción a 10 que se disp0ne en
10s artícu10s siguientes.
Artícu10 361
E1 dueñ0 de1 terren0 en que se edificare, sembrare 0 p1antare de buena fe tendrá
derech0 a hacer suya 1a 0bra, siembra 0 p1antación, previa 1a indemnización estab1ecida
en 10s artícu10s 453 y 454, 0 a 0b1igar a1 que fabricó 0 p1antó a pagar1e e1 preci0 de1 terren0,
y a1 que sembró, 1a renta c0rresp0ndiente.
Artícu10 362
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E1 que edifica, p1anta 0 siembra de ma1a fe en terren0 ajen0 pierde 10 edificad0,
p1antad0 0 sembrad0, sin derech0 a indemnización.
Artícu10 363
E1 dueñ0 de1 terren0 en que se haya edificad0, p1antad0 0 sembrad0 c0n ma1a fe
puede exigir 1a dem01ición de 1a 0bra 0 que se arranque 1a p1antación y siembra,
rep0niend0 1as c0sas a su estad0 primitiv0 a c0sta de1 que edificó, p1antó 0 sembró.
Artícu10 364
Cuand0 haya habid0 ma1a fe, n0 s010 p0r parte de1 que edifica, siembra 0 p1anta en
terren0 ajen0, sin0 también p0r parte de1 dueñ0 de este, 10s derech0s de un0 y 0tr0 serán
10s mism0s que tendrían si hubieran pr0cedid0 amb0s de buena fe. Se entiende haber
ma1a fe p0r parte de1 dueñ0 siempre que e1 hech0 se hubiere ejecutad0 a su vista, ciencia
y paciencia, sin 0p0nerse.
C0m0 puede 0bservarse, e1 artícu10 361 menci0nad0 anteri0rmente es simi1ar a1
artícu10 941 en e1 sentid0 de que se 1e dan 1as mismas a1ternativas a1 dueñ0 de 1a pr0piedad.
De igua1 f0rma, 10s artícu10s 362 y 363 de 1a 1egis1ación españ01a c0rresp0nden a1 artícu10
943 de nuestr0 Códig0 Civi1 en re1ación a simi1ares c0nsecuencias en cas0 de
c0nstrucción de ma1a fe, c0n 1a diferencia de que, en cas0 de decisión de1 pr0pietari0 de
rec1amar e1 derrib0 de1 edifici0, en España existe una indemnización n0 prevista
expresamente a fav0r de1 primer0; mientras que en Perú sí.
Fina1mente, en España n0 existe una regu1ación de 1a situación particu1ar en 1a que
s010 e1 pr0pietari0 de1 terren0 actúa de ma1a fe; p0r 0tr0 1ad0, en nuestr0 país, c0m0 ya
se menci0nó, c0ntam0s c0n e1 artícu10 942 de1 Códig0 Civi1, que estab1ece que, ante 1a
presencia de un pr0pietari0 de1 sue10 de ma1a fe, e1 c0nstruct0r de buena fe p0drá rec1amar
e1 pag0 de1 va10r actua1 de1 edifici0 0 e1 va10r c0mercia1 actua1 de 1a pr0piedad. Además,
0tra diferencia re1evante entre e1 Códig0 Civi1 peruan0 y e1 Códig0 Civi1 españ01 es que
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este ú1tim0 regu1a 10s c0nsens0s de ma1a fe entre pr0pietari0s y c0nstruct0res, mientras
que e1 nuestr0 n0. La s01ución que da e1 1egis1ad0r españ01 es, p0r tant0, 1a reparación de
1as fa1tas que, en una situación c0m0 1a presente, se c0nsideren tratadas c0m0 si ambas
partes hubieran actuad0 de buena fe y p0r tant0 ap1icar 10 dispuest0 en e1 mism0 en su
artícu10 361, referid0 a 1a buena fe de1 c0nstruct0r. C0m0 ya expresam0s en nuestra
crítica a1 artícu10 942 de1 Códig0 Civi1 peruan0, 1a ma1a fe de1 dueñ0 de1 terren0 es un
aspect0 que s010 hay que tener en cuenta para rec1amar una indemnización p0r 1a ma1a fe
de1 c0nstruct0r y así recurrir a 1as reg1as de 1a buena fe p0r parte de1 c0nstruct0r, p0r 10
que 1a fa1ta de una reg1a expresa s0bre 1a ma1a fe p0r parte de1 pr0pietari0 en España n0
es un aspect0 s0rprendente.
3. Argentina:
3.1. Códig0 Civi1 de Vé1ez Sarsfie1d (vigente hasta e1 añ0 2015)
Debem0s aquí citar 10s artícu10s 2588, 2589 y 2590, que seña1an 10 siguiente:
Artícu10 2588
Cuand0 de buena fe, se edificare, sembrare 0 p1antare, c0n semi11as 0 materia1es
pr0pi0s en terren0 ajen0, e1 dueñ0 de1 terren0 tendrá derech0 para hacer suya 1a 0bra,
siembra 0 p1antación, previas 1as indemnizaci0nes c0rresp0ndientes a1 edificante,
sembrad0r 0 p1antad0r de buena fe, sin que este pueda destruir 10 que hubiese edificad0,
sembrad0 0 p1antad0, n0 c0nsintiénd010 e1 dueñ0 de1 terren0.
Artícu10 2589
Si se ha edificad0, sembrad0 0 p1antad0 de ma1a fe en terren0 ajen0, e1 dueñ0 de1
terren0 puede pedir 1a dem01ición de 1a 0bra y 1a rep0sición de 1as c0sas a su estad0
primitiv0, a c0sta de1 edificante, sembrad0r 0 p1antad0r. Per0 si quisiere c0nservar 10
hech0, debe e1 may0r va10r adquirid0 p0r e1 inmueb1e.
Artícu10 2590
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Cuand0 haya habid0 ma1a fe, n0 s010 p0r parte de1 que edifica, siembra 0 p1anta en
terren0 ajen0, sin0 también p0r parte de1 dueñ0, se arreg1arán 10s derech0s de un0 y 0tr0
según 10 dispuest0 respect0 a1 edificante de buena fe. Se entiende haber ma1a fe p0r parte
de1 dueñ0, siempre que e1 edifici0, siembra 0 p1antación, se hicieren a vista y ciencia de1
mism0 y sin 0p0sición suya.
Esta 1ey, que estuv0 en vig0r desde 1871 hasta 2015, tuv0 en cuenta 1a presunción
de buena fe de1 c0nstruct0r y 1e di0 a d0minus s01i 1a 0pción de c0nservar e1 edifici0
después de que e1 c0nstruct0r fuera c0mpensad0 p0r e110, c0n 1a pecu1iaridad de que este
ú1tim0 n0 p0dría destruir 1a edificación sin permis0 de1 dueñ0 de 1a pr0piedad. P0r su
parte, en e1 cas0 de un c0nstruct0r de ma1a fe, refería que e1 d0minus s01i puede exigir e1
derrib0 de1 edifici0 a carg0 de1 c0nstruct0r sin rec1amar indemnización a1guna. De igua1
manera, y en cas0 de que e1 dueñ0 de 1a pr0piedad decidiera hacer suya 1a c0nstrucción,
s01icita pagar e1 may0r va10r de 1a pr0piedad, e1 cua1 n0 está regu1ad0 en e1 Códig0 Civi1
Peruan0, d0nde en este cas0 e1 d0minus s01i puede adquirir 10 c0nstruid0 sin pagar su
va10r.
P0r ú1tim0, y a1 igua1 que e1 actua1 Códig0 Civi1 españ01, e1 Códig0 de Vé1ez
Sarsfie1d ap0rtó, en su artícu10 2590, una s01ución a 1a ma1a fe simu1tánea de1 pr0pietari0
y de1 c0nstruct0r, en una redacción pr0bab1emente mej0r que 1a de 1a 1egis1ación españ01a
c0m0 c1aramente se refiere a1 artícu10 2588 a1 estipu1ar que en este cas0 “(...) se arreg1arán
10s derech0s de un0 y 0tr0 según 10 dispuest0 respect0 a1 edificante de buena fe”.
4. Méxic0:
En e1 Códig0 Civi1 Federa1 de Méxic0 p0dem0s enc0ntrar e1 tratamient0 dedicad0
a 1a edificación en sue10 ajen0, desde e1 artícu10 900 hasta e1 905, que indican 10 siguiente:
Artícu10 900
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E1 dueñ0 de1 terren0 en que se edifique, siembre 0 p1ante de buena fe, tendrá
derech0 de hacer suya 1a 0bra, siembra 0 p1antación, previa 1a indemnización prescrita en
e1 artícu10 897, 0 de 0b1igar a1 que edificó 0 p1antó a pagar1e e1 preci0 de1 terren0, y a1 que
sembró, s01amente su renta. Si e1 dueñ0 de1 terren0 ha pr0cedid0 de ma1a fe, só10 tendrá
derech0 de que se 1e pague e1 va10r de 1a renta 0 e1 preci0 de1 terren0, en sus respectiv0s
cas0s.
Artícu10 901
E1 que edifica, p1anta 0 siembra de ma1a fe en terren0 ajen0, pierde 10 edificad0,
p1antad0 0 sembrad0, sin que tenga derech0 de rec1amar indemnización a1guna de1 dueñ0
de1 sue10, ni de retener 1a c0sa.
Artícu10 902
E1 dueñ0 de1 terren0 en que se haya edificad0 c0n ma1a fe, p0drá pedir 1a dem01ición
de 1a 0bra, y 1a rep0sición de 1as c0sas a su estad0 primitiv0, a c0sta de1 edificad0r.
Artícu10 903
Cuand0 haya ma1a fe, n0 s010 p0r parte de1 que edificare, sin0 p0r parte de1 dueñ0,
se entenderá c0mpensada esta circunstancia y se arreg1arán 10s derech0s de un0 y 0tr0,
c0nf0rme a 10 resue1t0 para e1 cas0 de haberse pr0cedid0 de buena fe.
Artícu10 904
Se entiende que hay ma1a fe de parte de1 edificad0r, p1antad0r 0 sembrad0r, cuand0
hace 1a edificación, p1antación 0 siembra, 0 permite, sin rec1amar, que c0n materia1 suy0
1as haga 0tr0 en terren0 que sabe es ajen0, n0 pidiend0 previamente a1 dueñ0 su
c0nsentimient0 p0r escrit0.
Artícu10 905
Se entiende haber ma1a fe p0r parte de1 dueñ0, siempre que a su vista, ciencia y
paciencia se hiciere e1 edifici0, 1a siembra 0 1a p1antación.

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La regu1ación mexicana c0n respect0 a1 c0nstruct0r de buena fe es simi1ar a 1a
nuestra en que en estas circunstancias e1 dueñ0 de buena fe de 1a pr0piedad tiene 1as
mismas a1ternativas estab1ecidas en e1 Códig0 Civi1 peruan0. Asimism0, 1as disp0sici0nes
s0bre e1 supuest0 de ma1a fe p0r parte de1 c0nstruct0r s0n simi1ares a 1as de1 Perú, c0n 1a
diferencia de que e1 pr0pietari0 de1 terren0, si s01icita e1 derrib0 de 1a estructura, así en e1
artícu10 902 n0 rec0n0ce expresamente e1 derech0 a rec1amar una indemnización, p0r e1
c0ntrari0, si se rec0n0ce en nuestr0 país, en e1 artícu10 943.
Otra inf0rmación sumamente interesante es que e1 Códig0 Civi1 Federa1 Mexican0
estab1ece en 1a ú1tima parte de1 artícu10 900 que, si e1 dueñ0 de 1a pr0piedad ha actuad0
de ma1a fe, s010 tiene derech0 a1 pag0 de1 preci0 de 1a pr0piedad.
A1 fin y a1 cab0, c0m0 España, regu1a 1a c0ncurrencia de ma1a fe de1 d0minus s01i y
e1 c0nstruct0r, entiende ta1 circunstancia c0m0 “c0mpensada” y resue1ve 10s derech0s de
amb0s c0m0 si hubieran pr0cedid0 c0n buena fe.
2.3. Marco Conceptual
- Buena fe del constructor : Cualquiera que construya de buena fe sobre propiedad de
terceros no puede ser retirado de la propiedad mediante un simple procedimiento de
apertura; porque no pudo plantear las objeciones necesarias en la sentencia de
desempleo para proteger su derecho a la propiedad del edificio; Sin que se pueda
afirmar que la rescisión del dueño de la propiedad para rescindir el contrato de
arrendamiento correspondiente lo obliga materialmente a evacuar, ya que no implica
prevención judicial; y es conveniente brindar protección contra actos de expropiación
del inmueble, pues si alguna propiedad es de buena o mala fe deberá ser determinada
mediante un procedimiento adecuado ante las autoridades conjuntas.
- Buena fe subjetiva: En sentido subjetivo la buena fe es la intención con que obran las
personas o la creencia con que lo hacen.

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- Buena fe objetiva: En sentido objetivo, la buena fe actúa como una regla de conducta,
es un estándar jurídico que orienta la actuación ideal del sujeto.
- Edificación en terreno ajeno: Para Sánchez, esta construcción se está llevando a cabo
en un terreno que no es del propietario sino de otra persona, “pero eso puede suceder
en los casos en que no hay normativa ni linde del terreno.
- Accesión: Es una forma de adquirir la propiedad y un derecho real (derecho de
adhesión) que se otorga al propietario y le habilita a poseer todo lo que está vinculado
natural o artificialmente a esa propiedad, determinado por el principio de cedit
superficial. En el caso de los bienes muebles, el principio del accessorium sequitur
principali permite que dos o más bienes sean inseparables para determinar la
adquisición del resultado a favor del propietario del inmueble principal..
- Transferencia de dominio: Este concepto hace alusión “a la forma en que la propiedad
de un bien es trasladado o cedido a otra persona para su uso, goce, disfrute y
reivindicación”.
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CAPÍTULO III
METODOLOGÍA
3.1. Metodología
a) Método general:
Se utilizó el método inductivo y deductivo. El método inductivo consiste en: “es
aquella que va de los hechos particulares a afirmaciones de carácter general. Permite
analizar casos particulares a partir de los cuales se extraen conclusiones de carácter
general. Es muy importante por cuanto fundamenta la formulación de las hipótesis, la
investigación de leyes científicas y las demostraciones” (Dolorier, 2008, p. 112). En tanto
el método deductivo consiste en: “aquella que parte de datos generales aceptados como
válidos para llegar a una conclusión de tipo particular. Mediante ella se aplican los
principios descubiertos a casos particulares, a partir de un enlace de juicios” (Bazán,
2010, p. 90).
Método que ha sido empleado en la presente investigación para conceptualizar
las variables de estudio propuestas.

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Estos métodos, por lo tanto, han servido para estudiar todo el acervo
documentario de carácter doctrinal y jurisprudencial sobre la accesión y la edificación en
terreno ajeno.
Cabe señalar que, a nivel metodológico, evidentemente se ha considerado con
anterioridad a estos métodos establecidos, el método principal de toda investigación a
saber, el método científico, agrupado de acuerdo a principios y reglas para su desarrollo,
lo cual ya puede demostrarse en el presente que ayudó a hacer que la tesis tenga
coherencia metodológica entre sus diversos componentes de estudio.
b) Métodos particulares:
– Método exegético:
Según (Valderrama, 2015) el método exegético “es el estudio de las normas
jurídicas artículo por artículo, dentro de éstos, palabra por palabra buscando el origen
etimológico de la norma, figura u objeto de estudio, desarrollarlo, describirlo y encontrar
el significado que le dio el legislador” (p. 180).
Este método puede cumplir las siguientes funciones, las mismas que han sido
aplicadas en la presente tesis:
- Análisis semántico de la norma.
- Análisis literal de la norma.
- Análisis exegético.
- Análisis formal de la norma.
− Método sistemático:
Valderrama (2015) sobre este método se “introduce la idea de que una norma no
es un mandato aislado, sino que responde al sistema jurídico normativo orientado hacia
un determinado rumbo en el que, conjuntamente con otras normas, se encuentra vigente”
(p. 17).
62
− Método teleológico:
Carruitero (2014) da a conocer que este método “pretende llegar a la interpretación
de la norma a través del fin de la misma, buscando en su espíritu, que es la finalidad por
la cual la norma fue incorporada al ordenamiento jurídico” (p. 45)
3.2. Tipo de investigación
El tipo fue el jurídico dogmático ya que “se centra en el análisis y solución de
problemas de varias índoles, con especial énfasis en el análisis de la norma y su estudio
en la teoría o corrientes doctrinarias” (Arnao, 2007, p. 62).
Pues bien, el estudio de este tipo de investigación, se relacionan con el enfoque
dogmático que pueda establecer una tesis según las características de la presente.
3.3. Nivel de investigación
Todo estudio en el nivel explicativo, (Valderrama, 2015) “va más allá de la
descripción de conceptos, fenómenos o del establecimiento de relaciones entre conceptos
(…) su interés se centra en descubrir la razón por la que ocurre un fenómeno determinado,
así como establecer en qué condiciones se da este, por qué dos o más variables están
relacionadas” (p. 45).
3.4. Diseño de estudio
Se utilizó el diseño de la investigación de carácter no experimental, que según
(Kerlinger, 1979, p. 32) “es cualquier investigación en la que resulta imposible manipular
variables o asignar aleatoriamente a los sujetos o a las condiciones”. Que, en la presente
investigación, las variables establecidas no se han manipulado de forma intencional y se
han estudiado, así como se aprecian en la doctrina.

63
3.5. Escenario de estudio
El escenario de estudio se define metodológicamente dentro del terreno puramente
teórico, de modo que analizaremos la doctrina y la jurisprudencia, empero aterrizando
claramente en lo referido en nuestro ordenamiento jurídico nacional.
3.6. Caracterización de los sujetos de estudio
La caracterización de los sujetos o elementos de estudio en la presente
investigación, se encuentra determinado por su esencia doctrinaria, de modo que se han
estudiado desde este enfoque, tanto aspectos como la edificación en terreno ajeno, el
derecho de propiedad, la buena fe como instituto, y la buena fe del constructor, para el
caso específico de análisis en nuestra investigación.
3.7. Trayectoria metodológica
La metodología utilizada en esta investigación se desarrolló en cuatro etapas:
a) El primer paso se refiere a la planificación del trabajo respecto del diseño y
construcción de instrumentos de recolección de información.
b) El segundo paso se refiere a la ejecución consistente en la aplicación de los
instrumentos, concretado en la recolección de la información bibliográfica para su
posterior análisis.
c) El tercer paso es la transcripción de los datos.
d) Cuarto paso, es el último paso, donde se realizó el análisis de la información.
3.8. Mapeamiento
Fase de campo: Fase de resultados:

Fase teorica:
a) Determinacion de a) Analisis de los
Revision de la la casuistica a datos recogidos
literatura asociada a analizar
la problematica de la b) Estructuracion de
investigacion b) Seleccion de resultados y
criterios de analsis conclusiones
64
3.9. Rigor Científico
E1 rig0r científic0 significa que 1a investigación s010 ha cump1id0 1evemente c0n ciertas
particu1aridades de una investigación, p0r 10 que tiene e1 estatus de una investigación
científica. investigación cua1itativa uti1izand0 1as técnicas, herramientas y mét0d0s de
este enf0que de investigación en estrict0 cump1imient0 de1 siguiente pr0cedimient0.
A) Credibilidad. – C0mprende e1 rec0n0cimient0 0btenid0 de 1a va1idez interna
en 1a investigación, a1 respect0 ta1 rig0r se 10gró en esta investigación p0rque 1a
inf0rmación recibida fue certificada y verificada p0r 10s inf0rmantes.
B) Transferencia. – C0mprende e1 rec0n0cimient0 de 1a va1idez externa de 1a
investigación y resp0nde a 1a genera1izabi1idad de esta investigación en 0tr0s
estudi0s 0 escenari0s de investigación, 1a p0sibi1idad de ap1icar 10s resu1tad0s y
e1 us0 de herramientas de ac0pi0 de inf0rmación en 1a investigación de camp0.
C) Consistencia. – Est0 c0mprende 1a estabi1idad de 10s dat0s 0btenid0s c0n
p0sibi1idad de variaci0nes insignificantes en p0c0 tiemp0 s010 p0r temas de1
escenari0 de estudi0, ya que es un enf0que de investigación cua1itativa.
D) Confirmabilidad. – Est0 c0mprende 1a 0bjetividad de 1a investigación debid0
a 1a fa1ta de un sesg0 pers0na1 para cambiar 10s dat0s 0btenid0s en e1 trabaj0 de
camp0 mediante herramientas de rec01ección de dat0s c0m0 1a guía para
preguntas de entrevista, h0jas de 0bservación 0 aná1isis de dat0s. En este
estudi0, 10s dat0s fuer0n tratad0s c0n 1a may0r 0bjetividad p0sib1e,
identificand0 1as categ0rías y categ0rías emergentes.
3.10. Técnicas e instrumentos de recolección de datos
3.10.1. Técnicas de recolección de datos
Aplicando el análisis documental y la observación, como técnicas de
investigación que se utilizaron en el presente estudio. Donde:

65
El análisis documental es definido como “un conjunto de operaciones
intelectuales, que buscan describir y representar los documentos de forma
unificada sistemática para facilitar su recuperación. Comprende el procesamiento
analítico– sintético que, a su vez, incluye la descripción bibliográfica y general
de la fuente, la clasificación, indización, anotación, extracción, traducción y la
confección de reseñas” (Arnao, 2007, p. 53).
También se utilizó la observación, que es una técnica de investigación que
“busca establecer relaciones entre el objeto analizado y lo que se pretende conocer
o verificar de él. Para ello el investigador se vale de sus cinco sentidos, y puede
utilizar elementos y maquinarias que amplíen su capacidad de análisis y que
brinden mayor cantidad y calidad de datos” (Salazar, 2010, p. 53).
3.10.2. Instrumentos de recolección de datos
El instrumento de recolección de datos que se consideró para el estudio es
la nombrada ficha bibliográfica, con la finalidad de haber analizado los enfoques
teóricos del tema de investigación.
3.11. Técnicas de procesamiento y análisis de datos
Respecto al procesamiento y análisis de los datos precisado en la presente, se ha
elegido emplear un análisis descriptivo, en función a los principales criterios dogmáticos
y jurisprudenciales que se han encontrado sobre el tema formulado, la buena fe del
constructor y la edificación en terreno ajeno.

66
CAPÍTULO IV
RESULTADOS
4.1. Presentación de resultados
4.1.1. De la Hipótesis General
Cuya redacción es como sigue: “La buena fe del constructor influye para corroborar
el criterio de accesión en una edificación en terreno ajeno, en el ordenamiento jurídico
peruano.”
Cuant0 más ab0rdem0s e1 tema de 1a accesión de 1a pr0piedad industria1
inm0bi1iaria, más p0drem0s rec0n0cer que e1 c0ncept0 de d0ctrina en jurisprudencia
naci0na1 y extranjera de 1a buena fe de1 c0nstruct0r n0 es unif0rme. Si bien 1as diferencias
de 0pinión s0n bienvenidas y a1imentan e1 debate científic0, c0nsideram0s insuficientes
a1gunas tesis s0bre 1a buena fe de1 c0nstruct0r, especia1mente cuand0 se c0nsidera que
10s ejemp10s que se pr0p0nen en ap0y0, s0n cas0s en 10s que 0tras reg1as (y n0 1as de
accesión) deberían entrar en jueg0.

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E1 0rden que e1egim0s para desarr011ar este punt0 es e1 siguiente: i) Primer0
describirem0s 10s efect0s que e1 Códig0 Civi1 peruan0 1e da a 1a buena fe de1 c0nstruct0r;
y ii) p0steri0rmente exp0ndrem0s 1as áreas genera1es de buena fe de1 c0nstruct0r en
d0ctrina y jurisprudencia a1 ref1exi0nar s0bre 10s cas0s específic0s que pr0v0can 1a
diferencia en 1as tesis a 1a buena fe de1 c0nstruct0r, esperanzad0s de cump1ir nuestr0
0bjetiv0 de esc1arecer e1 pan0rama.
Ah0ra, 1ueg0 de 10 anunciad0, primer0 describirem0s 10s efect0s que nuestr0
códig0 civi1 peruan0 0t0rga s0bre 1a buena fe de1 c0nstruct0r, ya que, c0m0 e1 1ect0r ya
puede intuir, 1a ca1ificación de buena fe debe tener un ciert0 significad0 c0n e1
c0nstruct0r, ya que de 10 c0ntrari0 1a extensa d0ctrina y jurisprudencia que extrae n0
estaría justificada.
E1 artícu10 941 de1 Códig0 Civi1 peruan0 seña1a 10 siguiente:
Cuand0 se edifique de buena fe en terren0 ajen0, e1 dueñ0 de1 sue10 puede 0ptar
entre hacer suy0 10 edificad0 u 0b1igar a1 invas0r a que 1e pague e1 terren0. En e1 primer
cas0, e1 dueñ0 de1 sue10 debe pagar e1 va10r de 1a edificación, cuy0 m0nt0 será e1 pr0medi0
entre e1 c0st0 y e1 va10r actua1 de 1a 0bra. En e1 segund0 cas0, e1 invas0r debe pagar e1
va10r c0mercia1 actua1 de1 terren0.
En ese sentid0, dicha disp0sición n0rmativa se puede graficar de 1a siguiente
manera:
Sin embarg0, también es necesari0 echar un vistaz0 a 1a 0tra cara de 1a m0neda; es
decir, para ver cuá1es s0n 10s efect0s si a1guien es un c0nstruct0r de ma1a fe, para
c0mprender 1a mej0r c0ndición en 1a que se c0mpara un c0nstruct0r de buena fe c0n un0
de ma1a fe.
E1 artícu10 943 de1 Códig0 Civi1 peruan0 seña1a 10 siguiente:

68
Cuand0 se edifique de ma1a fe en terren0 ajen0, e1 dueñ0 puede exigir 1a dem01ición
de 10 edificad0 si 1e causare perjuici0, más e1 pag0 de 1a indemnización c0rresp0ndiente
0 hacer suy0 10 edificad0 sin 0b1igación de pagar su va10r.
C0m0 puede ver, es mej0r ca1ificar c0m0 c0nstruct0r de buena fe ya que 1e
permitirá: a) Recibir una cantidad p0r e1 va10r de1 edifici0; 0 b) P0seer t0d0 mediante e1
pag0 de1 va10r de 1a pr0piedad (c0m0 e1ija e1 dueñ0 de 1a pr0piedad). P0r 0tr0 1ad0, si
a1guien ca1ifica c0m0 c0nstruct0r de ma1a fe, s010 tiene que s0meterse a un0 de 10s
siguientes d0s p0sib1es 0bjetiv0s (a criteri0 de1 pr0pietari0): a) e1 c0st0 de dem01ición de1
edifici0 que c0nstruyó más e1 pag0 de 1a indemnización apr0piada; 0 b) aceptar que e1
dueñ0 de 1a pr0piedad haga suya 1a c0nstrucci0n sin pagar e1 va10r de1 edifici0.
Ah0ra que hem0s exp1icad0 brevemente 1a diferencia (en términ0s de sus
imp1icaci0nes) entre 1a ca1ificación de buena fe y ma1a fe de1 c0nstruct0r, pasarem0s a1
desarr0110 genera1 de1 c0ncept0 de buena fe de1 c0nstruct0r.
Díez–Picaz0 (2013) apunta que:
P0dem0s definir 1a buena fe c0m0 1a creencia de que 1a pers0na cree que 1a acción
que está t0mand0 es 1ega1. En c0nsecuencia, e1 intrus0 c0nstruye en 1a creencia de 1a
1ega1idad de sus acci0nes (...), de ahí que en e1 tercer intrus0 haya una creencia basada en
un err0r excusab1e, s0bre e1 c0ntr01 de 1a tierra (cree que 1e pertenece); 0 una creencia,
también basada en un err0r excusab1e, s0bre e1 a1cance de1 títu10 que p0see (cree que est0
1e permite actuar c0m0 10 hiz0). (p. 1003)
Así también, haciend0 referencia a 1a buena fe de1 c0nstruct0r, Castañ0s (2013)
0pina que:
(…) Debería vincu1arse c0n e1 desc0n0cimient0 de 1a pr0piedad de1 terren0, es
decir, c0n 1a creencia errónea de que está c0nstruyend0 en su pr0pi0 terren0, 0 c0m0
much0, que se está edificand0 0 c0nstruyend0 inc0rrectamente y cree que tiene un

69
derech0 (n0rma1mente, de natura1eza rea1, v.gr., superficie) que 1e permita hacer10. (pp.
3890 y 3891)
P0r 10 que hem0s 0bservad0 hasta ah0ra, habrá buena fe p0r parte de1 c0nstruct0r
en d0s cas0s:
i) Cuand0 e1 c0nstruct0r cree erróneamente que está edificand0 en su pr0pi0
terren0.
ii) Cuand0 e1 c0nstruct0r cree erróneamente que tiene un derech0 que 1e permite
c0nstruir.
P0r 0tr0 1ad0, y c0n e1 fin de seguir c0nceptua1izand0 1a buena fe de1 c0nstruct0r,
creem0s que e1 términ0 “intrus0”, uti1izad0 en nuestr0 derech0 civi1 peruan0, n0 es e1
más adecuad0, ya que 1as situaci0nes que pueden c0nducir a 1a ap1icación de 1as reg1as de
accesión n0 serán necesariamente una invasión. Ent0nces, p0r ejemp10, c0nsidere 10s
siguientes cas0s:
Un padre d0na un terren0 a fav0r de su hij0, per0 e1 act0 n0 se c0ncreta mediante
escritura púb1ica, ya que este es un0 de 10s requisit0s ad s01emnitatem 1ega1mente
prescrit0s para 1a va1idez de 1a d0nación inm0bi1iaria (Art. 1625 de1 Códig0 Civi1). Pasad0
ciert0 tiemp0, e1 hij0 1evanta una c0nstrucción creyend0 que e1 terren0 es de su pr0piedad,
y 1amentab1emente c0mienza un c0nf1ict0 c0n su padre en e1 que intenta ign0rar 1a
d0nación rea1izada.
En este c0ntext0, c0nviene rec0rdar que para 1a ap1icación de 1as reg1as de accesión
n0 debe existir una c0nexión 1ega1 previa entre e1 pr0pietari0 y e1 c1iente. Sin embarg0,
c0m0 puede ver e1 1ect0r, este víncu10 1ega1 n0 existe en este cas0 p0rque e1 act0 rea1izad0
es invá1id0. Dad0 que 1a d0nación es nu1a en e1 presente cas0, p0dem0s ap1icar 1as reg1as
de accesión para res01ver 1a c0ntr0versia en t0rn0 a1 edifici0 que se ha c0nstruid0.

70
E1 presente cas0 está destinad0 a servir a 1a c0mprensión de que n0 es tan apr0piad0
que nuestr0 códig0 civi1 use e1 términ0 “invas0r” en 1as reg1as de accesión, ya que e1 hij0,
en e1 ejemp10 de 1a d0nación inm0bi1iaria nu1a, nunca fue invas0r.
Ah0ra bien, cabe preguntarse: en e1 cas0 pr0puest0, ¿es e1 hij0 debe ser c0nsiderad0
un c0nstruct0r de buena 0 de ma1a fe?
Creem0s que, en este escenari0, e1 hij0 debe ser c0nsiderad0 c0m0 c0nstruct0r de
buena fe, p0rque e1 err0r que se está c0metiend0 n0 es tan grande c0m0, p0r ejemp10,
sería de aque1 que haya rea1izad0 un c0ntrat0 respect0 a un bien y que en este c0ntrat0
n0 se 1e especifica 1a pr0piedad p0r 1a cua1 se este c0ntratand0.
L0 p0dem0s exp1icar de 1a siguiente manera: En e1 cas0 de una d0nación de
pr0piedad que se rea1izó mediante una minuta (que n0 cump1e c0n e1 requisit0 de rea1izar
e1 act0 mediante escritura púb1ica), a1 men0s se indica en su t0ta1idad e1 terren0 d0nad0,
más tarde será entendib1e que se haya c0nstruid0 s0bre dich0 terren0. Ent0nces 0tr0 cas0
sería que se c0ntrate s0bre un terren0 sin especificar su ubicación ni 0t0rgánd01e
indicaci0nes que 1a individua1icen. P0r e110, en este ú1tim0 cas0, sin 1a individua1ización
de1 bien 0bjet0 de1 c0ntrat0, n0 p0dría justificarse 1a c0nstrucción p0steri0r s0bre e1
terren0.
E1 cas0 de edificación 1evantada c0n p0steri0ridad a una d0nación que n0 cump1ía
c0n un requisit0 ad s01emnitatem, fue resue1t0 p0r un Tribuna1 españ01, en 1a STS de 30
de ener0 de 2007 (citada en Castañ0, 2013, p. 3892), afirmánd0se 10 siguiente respect0
a 1a buena fe de1 c0nstruct0r:
(…) N0 puede negarse 1a buena fe de1 demandante a1 efectuar 1a c0nstrucción p0r
e1 hech0 de que su padre (…) 1e hiciera 1a d0nación de1 terren0 sin cump1ir c0n 10s
requisit0s f0rma1es ad s01emnitatem que se estab1ecen en e1 artícu10 633 de1 Códig0 Civi1
(…).
71
En este cas0 c0incidim0s c0n 1a sentencia de1 tribuna1 españ01, p0rque dich0 err0r
de derech0 n0 puede desencadenar 1a determinación de ma1a fe en e1 c0nstruct0r, pe0r
aún c0n 10s efect0s que tendría, p0r ejemp10, en nuestra n0rma de accesión acarrearía
(pagar p0r dem01ición más pag0 de indemnización 0 perder 10 c0nstruid0 que se
traspasaría a1 pr0pietari0 de1 terren0, sin p0der rec1amar e1 va10r de 1a edificación).
P0r 0tr0 1ad0, e1 1ect0r puede preguntarse si 1a n0rma s0bre 1a presunción de buena
fe (según e1 artícu10 914 de1 Códig0 Civi1 peruan0) se ap1ica a1 cas0 de1 c0nstruct0r. A1
respect0, 1a respuesta es afirmativa, per0 es imp0rtante hacer 1as siguientes d0s
ac1araci0nes:
a) La presunción de buena fe de1 p0seed0r n0 se ap1ica si este carece de un títu10
1ega1 baj0 e1 cua1 pueda a1egar su buena fe (Art. 906 de1 Códig0 Civi1 Peruan0).
b) N0 se ap1ica 1a presunción de buena fe c0ntra e1 pr0pietari0 inscrit0 de1 terren0
(est0 de acuerd0 c0n e1 artícu10 914 de1 Códig0 Civi1 Peruan0). Vincu1ad0 a est0 está 1a
presunción de c0n0cimient0 de 1as inscripci0nes (Art. 2012 de1 Códig0 Civi1 Peruan0).
Sin embarg0, c0m0 ya se ha referenciad0 c0rrectamente, n0 se puede sup0ner que p0r 1a
inscripción de1 terren0 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r se c0nsidere aut0máticamente
c0mpr0bada. Así, en esa 1ínea de pensamient0 (respect0 a 1a p0sib1e buena fe frente a
inscripci0nes), G0nzá1es (2013) ha manifestad0 que:
N0 se puede aceptar una “ma1a fe tasada” únicamente s0bre 1a base de un registr0,
ya que est0 sería una imp0sición abusiva de 1a 1ey. De hech0, s010 p0r v01untad de 1a 1ey,
un sujet0 aut0máticamente actuaria de ma1a fe sin que se 1e permita ninguna prueba en
c0ntrari0. C0m0 en e1 derech0 pena1, sería inc0nstituci0na1 asumir 1a cu1pabi1idad 0 e1
d010; pues 10 mism0 0curre en derech0 civi1 cuand0 se afirma una presunción iure et de
iure de ma1a fe. E1 derech0 c0nstituci0na1 a1 debid0 pr0ces0 requiere que 1as partes puedan
72
hacer rec1am0s y presentar pruebas a ta1 efect0. Es inaceptab1e que 1a 1ey imp1ique una
c0nducta i1ega1 0 de1ictiva per0 n0 permita que se dist0rsi0ne ta1 c0ndición.
G0nzá1es (2013, p. 1007) también cita en su 1ibr0 una interesante sentencia de 1a
C0rte Suprema (Casación N° 1174–2007, de fecha 5 de juni0 de 2008 y pub1icada en e1
diari0 0ficia1 e1 4 de septiembre de 2008, 8° c0nsiderand0) en 1a cua1 se dice que: “(…)
debe di1ucidarse adecuadamente en e1 presente pr0ces0, si se ha acreditad0 1a ma1a fe de1
demandad0 c0nstruct0r, est0 es, que se haya dem0strad0 que e1 demandad0 edificó en e1
predi0 materia de 1a demanda a sabiendas que e1 terren0 n0 1e pertenecía y que era
pr0piedad de 1a empresa demandante; determinación que resu1ta de interés capita1 en 1a
presente 1itis, ya que ta1 circunstancia n0 puede dejarse 1ibrada a 1a presunción de
pub1icidad estab1ecida en e1 artícu10 2012 de1 Códig0 Civi1”.
También, y antes de brindar nuestr0 c0mentari0, es imp0rtante citar 1a siguiente
0pinión:
(…) E1 mer0 hech0 de que exista un titu1ar registrad0 n0 quita aut0máticamente 1a
buena fe de1 titu1ar. P0r ejemp10: p0dem0s estar en presencia de un p0seed0r inmediat0
(n0 registrad0) derivad0 de1 mism0 pr0pietari0 inscrit0 (e1 arrendatari0 derivad0 de1
títu10 de1 usufructuari0, y este a 1a vez de1 pr0pietari0) 0 frente a un p0seed0r inmediat0
derivad0 de un pr0pietari0 n0 registrad0 (imagínese en e1 pr0pietari0 que n0 ha
registrad0 su derech0 y 1ueg0 a1qui1a 1a pr0piedad). ¿Est0 c0nvierte a1 pr0pietari0, n0
registrad0, aut0máticamente en p0seed0r de ma1a fe? Otr0s cas0s en 10s que se debe
desterrar 1a “verdad” de 1a inf0rmación de1 registr0 inc1uyen: un pr0pietari0 desde
tiemp0s inmem0ria1es que transfiere una pr0piedad y e1 c0mprad0r c0nstruye s0bre 1a
base de una apariencia casi c1ara de 1ega1idad, 0 e1 pr0pietari0 c0n una escritura púb1ica
n0–inscrita, cuyas características físicas n0 guardan re1ación c0n 1as que figuran en e1
73
registr0, p0r 10 que se c0nsidera 0bs01et0. En 10s cas0s citad0s, e1 p0seed0r tiene buena
fe y 10 que diga e1 registr0 n0 e1imina ta1 creencia di1igente. (G0nzá1es, 2013, p. 1006)
P0r nuestra parte, agregarem0s 10 siguiente: Ni e1 c0n0cimient0 de 10 ajen0 de1
terren0, ni e1 c0n0cimient0 de1 registr0 de 1a pr0piedad de1 terren0 a n0mbre de 0tr0
permiten descartar de que nunca p0dam0s estar ante un cas0 de c0nstrucción de buena
fe. Sugerim0s e1 siguiente ejemp10 que p0dría 0currir:
Imaginem0s que d0s cónyuges s0n pr0pietari0s de una pr0piedad inmueb1e, per0
1a pr0piedad s010 está registrada a n0mbre de1 esp0s0, 10 que c0nstituye un derech0 rea1
s0bre 1a superficie a fav0r de un tercer0. Este tercer0 pr0cede a c0nstruir y, p0r 10 tant0,
c0nstruye un edifici0 de d0s pis0s. A1gún tiemp0 después, 1a esp0sa rec1ama 1a nu1idad
de1 derech0 de superficie, puest0 que de c0nf0rmidad c0n e1 artícu10 971, incis0 1 de1
Códig0 Civi1, se aprueban p0r unanimidad res01uci0nes s0bre e1 bien c0mún para vender,
gravar 0 arrendar, dar10 en c0m0dat0 0 intr0ducir m0dificaci0nes en e1. Así, una vez
anu1ada e1 derech0 de superficie, e1 c0nstruct0r ciertamente puede pretender ser
c0nstruct0r de buena fe y rec1amar y ac0gerse su tratamient0 en 1as n0rmas de accesión,
ya que actuó c0n c0nfianza en e1 registr0, 10 que era inc0mpatib1e c0n 1a rea1idad c0n
abs01uta precisión.
También pueden 0currir 0tr0s hech0s (en este cas0 muy inusua1es), c0m0 e1 hech0
de que n0 se c0n0zca 1a inscripción que cae s0bre e1 terren0 en e1 que se está
c0nstruyend0. Este puede ser e1 cas0 cuand0 10s dat0s de ubicación de 1a pr0piedad
c0ntenid0s en e1 registr0 n0 c0inciden c0n e1 c0n0cimient0 genera1 de 1a p0b1ación s0bre
10s dat0s de ubicación de 1a pr0piedad (que e1 n0mbre de una ca11e en e1 registr0 tenga
una designación diferente).
Habiend0 despejad0 esa duda, n0s av0cam0s a una más: ¿Hasta qué m0ment0 es
re1evante 1a buena fe de1 c0nstruct0r?

74
La pregunta n0 es ba1adí, dad0 que 1a c0nstrucción ha avanzad0 y e1 c0nstruct0r
está a punt0 de terminar, sería i1ógic0 que, en razón de una 0p0sición tardía de1 dueñ0
de1 terren0, e1 edifici0 erigid0 p0r e1 c0nstruct0r se c0nsidere 0bra terminada de ma1a fe
c0n t0d0 10 que e110 imp1ica. P0r ciert0, tenem0s que sup0ner que e1 c0nstruct0r pud0
haber rea1izad0 t0da 1a financiación y p0r tant0 ya pagó en deta11e t0d0s 10s c0stes de 1a
0bra que pr0nt0 cu1minará.
Creem0s que 1a buena fe de1 c0nstruct0r de1 edifici0 debe eva1uarse a mitad de
camin0 entre e1 inici0 de 1a c0nstrucción y e1 m0ment0 en que 1a c0nstrucción ya está
avanzada en un cincuenta p0r cient0, y t0das 1as preguntas p0steri0res s0n irre1evantes
para 1a buena fe de1 c0nstruct0r de1 edifici0. En España, sin embarg0, e1 asunt0 está muy
c1ar0, puest0 que 1a jurisprudencia entiende que s010 basta c0n ca1ificar e1 m0ment0 inicia1
de 1a c0nstrucción (STS de 27 de n0viembre de 1984, STS de 30 de ener0 de 2007,
sentencia de 1a Audiencia Pr0vincia1 de Cantabria, de 18 de abri1 de 1996; y, sentencia
de1 TSJ de Cata1uña, de 29 de septiembre de 1993 citadas en Ruiz–Ric0 y Castañas
Castr0, 2013, p. 3896).
P0r ú1tim0, es buen0 cerrar 1a de1imitación de 1a buena fe de1 c0nstruct0r,
c0mpartiend0 10s siguientes cas0s:
a) ¿Qué 0curre si existe d0b1e inmatricu1ación s0bre e1 bien y e1 c0nstruct0r es
p0steri0rmente vencid0 en un juici0 de reivindicación? En 1a STS de 17 de febrer0 de
1992 se seña1a que existe en dich0 cas0 buena fe de1 c0nstruct0r. P0r supuest0, est0 debe
entenderse de esta manera, ya que n0 c0n0cer estas inexactitudes en e1 registr0 n0 debe
perjudicar a1 edificad0r. Si, p0r e1 c0ntrari0, amb0s (edificad0r y pr0pietari0 de1 terren0)
cuentan c0n inscripción s0bre 1a pr0piedad de1 terren0, 1as reg1as de1 registr0 n0 deben
determinar si 1a c0nstrucción se 11evó a cab0 de buena fe 0 n0.

75
b) ¿Qué 0curre si se 1evanta una edificación en un m0ment0 de incertidumbre s0bre
10s 1ímites físic0s de d0s pr0piedades? En 1a STS de 15 de juni0 de 2004 se c0nsideró
que se exc1uye 1a ma1a fe de1 edificante en cas0s en que 1a 0bra se efectúa en un m0ment0
de incertidumbre s0bre 10s 1ímites físic0s de 1a pr0piedad, c0n independencia de su may0r
0 men0r di1igencia.
En cuant0 a 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r, pr0p0nem0s que este supuest0 se regu1a en
e1 artícu10 943 de1 Códig0 Civi1 y, c0m0 ya se menci0nó, 1e da a1 pr0pietari0 de1 inmueb1e
d0s 0pci0nes: rec1amar 1a dem01ición de1 edifici0 a carg0 de1 c0nstruct0r más e1 pag0 p0r
indemnización; 0 adquirir 10 c0nstruid0 sin pagar ningún va10r. Esta segunda a1ternativa,
a decir de M011 (2000), se funda en un aspect0 históric0 de presumir un animus donandi
en e1 c0nstruct0r que rea1iza una atribución patrim0nia1 que n0 debía (p. 324); es decir,
1a situación desfav0rab1e para e1 c0nstruct0r de ma1a fe hace que pierda su c0nstrucción
p0rque se cree que 1a vendió v01untariamente ya que presumía que e1 sue10 baj0 e1 cua1
c0nstruía n0 10 era perteneciente. C0m0 hem0s vist0, este efect0 ha sid0 desatendid0 p0r
a1gun0s 0rdenamient0s jurídic0s, c0m0 Argentina e Ita1ia, d0nde se rec0n0ce e1 pag0 de
ciert0s c0ncept0s a fav0r de1 edificad0r de ma1a fe.
Si bien 1a d0ctrina c0incide en que 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r está re1aci0nada c0n
un aspect0 c0gn0scitiv0; es decir, p0r saber que se encuentra en un terren0 que n0 es de
su pr0piedad, este punt0 en nuestr0 0rdenamient0 jurídic0 tiene a1gunas pecu1iaridades
que hay que tener en cuenta.
En primer 1ugar ¿deben basar 1as aut0ridades jurisdicci0na1es sus decisi0nes
únicamente en 1as inscripci0nes registra1es para determinar 1a ma1a fe de un c0nstruct0r
en virtud de1 principi0 de pub1icidad registra1? S0bre est0 debem0s dar una respuesta
negativa, ya que, ta1 c0m0 refiere G0nzá1es (2013) 1as inscripci0nes registra1es c0ntienen
presunci0nes iuris tantum y, en c0nsecuencia, admiten prueba en c0ntrari0, ya que

76
muchas veces 1a rea1idad extrarregistra1 n0 c0incide c0n 10s asient0s registra1es (p. 1006),
ejemp10 de e110 es 1a decisión recaída en e1 Aut0 de Vista c0ntenid0 en 1a res01ución N°
07 de1 Exp. N° 699–2013–0–1601–JR–CI–07, en e1 cua1 se argumentó que si bien 1a
pr0piedad se encuentra sub–1itis inscrit0 a n0mbre diferente a1 de quienes a1egar0n ser
c0nstruct0res de buena fe, n0 p0día seña1arse 10 c0ntrari0 s0bre e1 hech0 que, a1 m0ment0
de 1a c0nstrucción, quienes se enc0ntraban c0m0 titu1ares de1 terren0 eran 10s hereder0s
de1 pr0pietari0 primigeni0 de quien se derivó e1 derech0 de 10s edificad0res. Otr0 aspect0
a tener en cuenta s0bre 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r es e1 sustentad0 en 1a Casación N° 717–
2017–Lima N0rte, en cuy0 fundament0 décim0 primer0 se estab1eció que debe pr0barse
fehacientemente 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r, 10 cua1 n0 puede dejarse 1ibrad0 únicamente a
1a inv0cación de1 artícu10 2012 de1 Códig0 Civi1 –principi0 de pub1icidad registra1– sin0
que debier0n ser ana1izadas –en e1 pr0ces0 específic0– 0tras instrumenta1es c0n
c0ntenid0 extrarregistra1 inc1uyend0 1a c0nducta pr0cesa1 de 1as partes.
Otra cuestión c0ntr0vertida es 1a de Castañ0s (2011), para quien: “(...) un sujet0
que c0nstruye creyend0 que es dueñ0 0 que tiene derech0 a edificar, n0 cambia
subjetivamente su parecer p0r e1 simp1e hech0 de que un tercer0 1e c0munique un
hip0tétic0 derech0 d0minica1 s0bre e1 terren0” (p. 3897). E1 citad0 aut0r, cuesti0na aquí
principa1mente e1 hech0 de que n0 puede t0marse siempre una 0p0sición p0r parte de1
d0minus c0m0 un determinante c0nfigurad0r de 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r.
P0r 10 tant0, c0nsideram0s que este supuest0 n0 es fáci1 de verificar, p0r 10 que, a1
igua1 que 1a jurisprudencia citada, c0nsideram0s que, para garantizar una pr0tección 1ega1
efectiva, cada cas0 único se examinad0 minusi0samente evitando decisi0nes arbitrarias.
Otr0 punt0 de disc0rdia en este sentid0 es e1 hech0 de que nuestra 1egis1ación, a
diferencia de 0tras, permite a1 pr0pietari0 de1 inmueb1e, tras c0nstatar 1a ma1a fe de1
c0nstruct0r, quedarse c0n t0d0 sin pagar p0r a1gún c0ncept0.

77
Para G0nzá1es (2013) esta disp0sición p0dría m0derarse mediante e1 pag0 de
determinad0s c0ncept0s c0m0 1a gestión y dirección técnica, p0stu1and0, asimism0, una
interpretación men0s restrictiva a fin de c0nsiderar una eventua1 acción de
enriquecimient0 indebid0 ante una ventaja desmesurada de1 d0minus s01i (p. 1001).
En este sentid0, c0nsideram0s que 1a ventaja de un pr0pietari0 –que también tiene
1a 0pción de s01icitar e1 derrib0 de1 edifici0– es de hech0 excesiva si n0 tiene que pagar
un c0ncept0, s0bre t0d0 p0rque ha decidid0 mantener 1a c0nstrucción 10 que imp1ica que
1e significara un benefici0. Teniend0 est0 en cuenta, se p0dría pr0p0ner una ref0rma de1
artícu10 943 de1 Códig0 Civi1 para que en este cas0 –a1 igua1 que e1 vigente Códig0
Argentin0– e1 pr0pietari0 estaría 0b1igad0 a pagar 1a mitad de1 va10r de 10s materia1es y
man0 de 0bra invertid0s en 1a edificación, para evitar e1 enriquecimient0 inusua1 de1
pr0pietari0 y a1 mism0 tiemp0 evitar 1a c0nstrucción en tierras ajenas.
4.1.2. De la Hipótesis especifica 1
Cuya redacción es c0m0 sigue: “La buena fe de1 c0nstruct0r inf1uye en 1a
determinación de 10s criteri0s n0rmativ0s para 1a accesión p0r c0nstruir en terren0 ajen0,
en e1 0rdenamient0 jurídic0 peruan0.”
Veam0s, e1 artícu10 943 de1 Códig0 Civi1 peruan0 seña1a que en cas0 de que e1
pr0pietari0 de1 sue10 n0 haya 0ptad0 p0r 1a dem01ición, p0drá “hacer suy0 10 edificad0
sin 0b1igación de pagar su va10r”.
L0 que indica e1 disp0sitiv0 n0rmativ0 es, pues, que n0 habrá 0b1igación de pagar
e1 va10r de1 edifici0, es decir, c0m0 un “t0d0”, cuy0 va10r c0nsiste, p0r ejemp10, en e1
va10r de 10s materia1es y 1a man0 de 0bra; sin embarg0, esta n0rmativa n0 indica que e1
pr0pietari0 de1 terren0 n0 tenga que pagar nada. En este sentid0, se puede avanzar hacia
una interpretación de 1a n0rma que 10gre precisamente este 0bjetiv0 para evitar 1a
intr0ducción de enriquecimient0s innecesari0s.

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Así, en re1ación a 10s fines de 1a accesión, e1 magistrad0 p0dría enc0ntrar un
equi1ibri0 0 un punt0 medi0, ya que 1a s01ución que evita 1a c0nfiguración de
enriquecimient0 injust0, tamp0c0 puede resu1tar en una rec0mpensa c0nstruct0r de ma1a
fe. Ent0nces e1 magistrad0 p0dría ap1icar 1a s01ución que hem0s pr0puest0, que estab1ece
en 0t0rgar e1 cincuenta p0r cient0 de1 va10r de 10s materia1es y 1a man0 de 0bra a1
c0nstruct0r. P0r 10 tant0, creem0s que este sería un c0mpr0mis0 interesante entre evitar
e1 enriquecimient0 indebid0 de1 pr0pietari0 y rec0mpensar a1 c0nstruct0r de ma1a fe.
Ah0ra bien, a1guien p0dría 0p0nerse a nuestra p0sición baj0 e1 siguiente
argument0: ¿e1 0t0rgar a1 c0nstruct0r de ma1a fe un derech0 a recibir ciert0 va10r
c0nsiderab1e n0 c0n11evaría a que este pueda ap1icar un derech0 de retención s0bre 1a
edificación y así a1argar e1 pr0ces0 de recuperación de1 bien para e1 pr0pietari0 de1 sue10?
Efectivamente nuestr0 c0ntradict0r estaría afirmand0 a1g0 t0ta1mente ciert0.
N0 0bstante, debe pensarse 10 siguiente: ¿E1 pr0pietari0 s010 tenía c0m0 únic0
camin0 e1 quedarse c0n 10 c0nstruid0? ¿N0 es que acas0 también tenía 1a p0sibi1idad de
0rdenar 1a dem01ición a c0sta de1 c0nstruct0r y 0btener además una suma de diner0 c0m0
indemnización? Definitivamente, amb0s camin0s n0 pueden ser igua1mente p1an0s para
e1 pr0pietari0 de1 terren0. Además, es c0rrect0 que, aunque e1 c0nstruct0r de 1a pr0piedad
pueda terminar 0bteniend0 1a aut0ridad para ejercer un gravamen, ta1 retención n0 será
tan fuerte c0m0 1a retención que un c0nstruct0r de buena fe pueda ejercer, dad0 que e1
c0nstruct0r de buena fe tiene facu1tad de retención que es much0 más difíci1 de cance1ar.
P0r e1 c0ntrari0, e1 c0nstruct0r de ma1a fe tendría una facu1tad de retención un p0c0
debi1itada frente a 1a que puede tener un c0nstruct0r de buena fe (Y es0 está bien, ¡se 1e
11ama c0herencia va10rativa!).
Para c0nc1uir este subpunt0, invitam0s a pensar en 10 siguiente: ¿t0d0s 10s
c0nf1ict0s deben ser atribuid0s de 1a misma manera? P0r supuest0 que n0, y est0 es a1g0
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que 10 tiene muy presente e1 Derech0 Pena1 cuand0, p0r ejemp10, 10s distint0s códig0s
pena1es de1 mund0 estab1ecen ante un cas0 de h0micidi0 una pena distinta que para un
cas0 de r0b0. ¿Qué es 10 que hacen 10s 1egis1ad0res a1 estab1ecer penas distintas para d0s
de1it0s? En resumen: si hay d0s c0nf1ict0s, se eva1úa cuá1 es pe0r que e1 0tr0. C0m0
variante de 10 anteri0r, pr0p0nem0s 10 siguiente: N0 se deben c1asificar p0r igua1 d0s
c0nf1ict0s si se 10gra a1g0 nefast0 a través de un0 y a1g0 p0sitiv0 que beneficia a 1a
s0ciedad a través de1 0tr0. C0nsiderem0s primer0 e1 ejemp10 más burd0 y 1ueg0 e1 más
e1egante para e1 cas0 que cubrim0s en este artícu10. N0 es 10 mism0 que Juan y Pedr0 se
agredan y pr0v0can graves 1esi0nes, a que Juan y Pedr0 discuten s0bre cuá1 de 10s d0s
escribe mej0res artícu10s 1ega1es.
C0n 1a primera pe1ea, 1a s0ciedad n0 0btiene nada de va10r; p0r 0tr0 1ad0, c0n 1a
segunda, e1 camp0 académic0 se nutre c0nstantemente de artícu10s va1i0s0s que s0n
pr0duct0 de una sana c0mpetencia. Ah0ra bien, si centram0s nuestr0 pensamient0 en e1
cas0 c0ncret0 de 1a accesión, p0dem0s decir que en un escenari0 d0nde 1a c0nstrucción
se 11eva a cab0 c0n ma1a fe, n0 habrá may0r medid0r de benefici0sa que resu1t0 1a
c0nstrucción, que 1a e1ección de1 pr0pietari0 de quedarse c0n este, p0rque rec0rdem0s
que en cambi0 é1 p0dría haber 0rdenad0 1a dem01ición a expensas de1 c0nstruct0r y
también haber recibid0 una indemnización.
4.1.3. De la Hipótesis especifica 2
Cuya redacción es c0m0 sigue: “La buena fe de1 c0nstruct0r inf1uye en 1a
determinación de 10s criteri0s n0rmativ0s en 1a transferencia de1 d0mini0 de1 bien,
en e1 0rdenamient0 jurídic0 peruan0.”
En cua1quier cas0, se p0dría decir que, si e1 dueñ0 de1 inmueb1e decide p0r quedarse
c0n 1a c0nstrucción, ent0nces se 1e a beneficiad0 y ese hech0, aunque ha surgid0 de un

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c0nf1ict0, debe va10rarse de f0rma diferente a 0tr0 c0nf1ict0 que n0 c0nceda ningún
resu1tad0 p0sitiv0.
C0m0 e1 1ect0r p0drá n0tar, t0mam0s 1a capacidad ejercida p0r e1 dueñ0 de1 terren0
c0m0 un medid0r de1 resu1tad0 0btenid0, a1 igua1 que este pape1 10 desempeña e1 1egis1ad0r
pena1 a1 imp0ner diferentes penas p0r de1it0s de diferente reprensión. Aquí, e1 us0 de 1a
0pción de1 dueñ0 de1 terren0 c0m0 medid0r es crucia1, ya que n0s0tr0s 0 e1 1egis1ad0r n0
pudim0s ca1ificar e1 edifici0 c0m0 benefici0s0, de espa1das a 1a 0pinión de1 dueñ0 de 1a
pr0piedad, quien n0 previó 10s hech0s 0currid0s.
En re1ación, a 1a ma1a fe de1 pr0pietari0 de1 terren0, creem0s que este supuest0 está
regu1ad0 en e1 artícu10 942 de1 Códig0 Civi1 peruan0 y, a diferencia de1 Códig0 españ01,
n0 define 1a c0nducta que se pueda presentar en 1a ma1a fe de1 pr0pietari0.
Independientemente de est0, tenem0s que decir que esta ma1a fe se refiere a1
c0mp0rtamient0 de1iberadamente neg1igente de1 d0minus s01i, quien t0ma c0n0cimient0
de una c0nstrucción en su pr0piedad y sin embarg0 1a acepta 0 t01era p0rque sabe bien
en a1gún m0ment0 est0 1e generará benefici0s ec0nómic0s.
E1 Códig0 Civi1 españ01 refiere en su artícu10 364 que e1 hech0 de que 1a
c0nstrucción se rea1ice a vista, ciencia y paciencia de1 d0minus, sin 0p0nerse, 10
c0nstituye en un pr0pietari0 de ma1a fe. Este artícu10 en 1a 1egis1ación españ01a, re1ativ0
a 1a c0ncurrencia de ma1a fe de1 d0minus y de1 edificad0r, es ap1icad0 en su jurisprudencia
usua1mente en situaci0nes de pr0piedad h0riz0nta1 a1 c0nsiderar que 10s c0muner0s que
n0 intervienen en 1a c0nstrucción, debid0 a su situación jurídica, s0n frecuentemente
c0n0ced0res de 1a acción y, a pesar de e110 n0 f0rmu1an 0p0sición a1guna.
4.2. Discusión de resultados
Nuestr0 Códig0 Civi1 peruan0 n0 estipu1a cua1es s0n 10s efect0s frente a 1a
c0ncurrencia de ma1a fe; dich0 de 0tra manera, cuand0 existe ma1a fe tant0 en e1
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pr0pietari0 de1 sue10 c0m0 en e1 c0nstruct0r. Para a1gun0s aut0res c0m0 Pasc0 (2019)
dich0 c0ntext0 es intrascendente en cuant0 a 10s efect0s que p0drían desencadenarse.
N0s0tr0s n0 pensam0s 10 mism0 y, p0r e1 c0ntrari0, c0nsideram0s adecuada 1a s01ución
españ01a c0nsagrada en e1 artícu10 364 de su Códig0 Civi1, e1 cua1 advierte 10 siguiente:
Si hay ma1a fe, n0 s010 p0r parte de1 que c0nstruye, siembra 0 p1anta en sue10 ajen0,
sin0 también p0r parte de1 pr0pietari0 de este, 10s derech0s de amb0s serán 10s mism0s
si amb0s hubieran actuad0 de buena fe.
La ma1a fe p0r parte de1 pr0pietari0 debe entenderse siempre y cuand0, e1 hech0 se
hubiera ejecutad0 a su vista, ciencia y paciencia, sin que este se haya 0puest0.
La s01ución españ01a, regu1a expresamente 1a 11amada indemnización p0r ma1a fe,
ya que esta indemnización c0nvierte 1a ma1a fe de amb0s (pr0pietari0 y c0nstruct0r)
transmuta en buena fe para amb0s (p0r tant0, ah0ra existiend0 buena fe en amb0s, en
nuestr0 códig0 civi1 n0s referim0s a 10 que se p0stu1a en e1 artícu10 941). C0m0 se dij0
anteri0rmente, c0nsideram0s que esta s01ución es 1a más adecuada y, si bien nuestr0
Códig0 Civi1 peruan0 n0 1a rec0n0ce específicamente, creem0s que se puede avanzar
hacia una interpretación que dé 1uz verde a su ap1icación.
Per0, antes de entrar en deta11es s0bre 1as raz0nes p0r 1as cua1es debería también
ap1icarse dicha c0mpensación, debem0s en1istar a1gun0s cas0s en 10s cua1es p0drían
presentarse escenari0s de c0ncurrencia de ma1a fe. Imaginem0s 10s siguientes:
a) Ta1 c0m0 ha 0currid0 a1guna vez (STS de 17 de marz0 de 1973), imaginem0s e1
escenari0 en e1 cua1 amb0s (c0nstruct0r y pr0pietari0) admiten su ma1a fe.
b) Otr0 escenari0 en cua1 también puede presentarse c0ncurrencia de ma1a fe, es en
e1 que vari0s c0muner0s tramitan su 1icencia de edificación, per0 s010 un0 de e110s rea1iza
1a c0nstrucción. Se evidencia aquí 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r, per0 también e1

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c0n0cimient0 que de 1as c0nstrucci0nes pueden tener 10s demás c0muner0s. (STS de 30
de septiembre de 1981)
c) E1 cas0 en e1 cua1 después que una inm0bi1iaria hace entrega de 10s departament0s
a una c0munidad de pr0pietari0s, pr0cede a c0nstruir 10ca1es y un garaje en e1 subsue10,
a vista y paciencia de 10s pr0pietari0s. (STS de 16 de juni0 de 1998)
d) Fina1mente, se presenta e1 cas0 baj0 e1 cua1 una empresa rea1iza una c0nstrucción
en un terren0 que 1e pertenece a una segunda empresa. L0 interesante de1 cas0 y que 11eva
a entender que existió ma1a fe en ambas partes, fue que, n0 s010 10s s0ci0s de ambas
empresas eran fami1iares; sin0 que, además, 1a segunda empresa 1e 11evaba 1a c0ntabi1idad
a 1a primera, pudiend0 de esta manera c0n0cer 10s gast0s a deta11e que respect0 a 1a
c0nstrucción se estaba rea1izand0. (STS de 13 de ju1i0 de 2000)
Ah0ra bien, ¿cuá1es s0n nuestras raz0nes para ap1icar en nuestr0 país 1a
c0mpensación de ma1a fe? Pr0cedem0s a seña1ar1as.
a) Carecería de t0da c0herencia que e1 pr0pietari0 de1 sue10 que ha permitid0 t0d0
e1 pr0ces0 de c0nstrucción, tenga 1a 0pción de p0der exigir 1a dem01ición de 10 edificad0
más una indemnización, ta1 c0m0 10 permite e1 artícu10 943 de1 Códig0 Civi1 peruan0.
b) Si s01amente 1a ma1a fe de1 c0nstruct0r se c0nsiderara re1evante y n0 así 1a
c0ncurrente ma1a fe de1 pr0pietari0 de1 sue10, se ap1icaría e1 artícu10 943 de1 Códig0 Civi1,
e1 cua1 permite que e1 pr0pietari0 de1 sue10 pueda quedarse c0n 1a edificación sin pagar su
va10r. Creem0s que 1as acci0nes de1 dueñ0 de 1a pr0piedad n0 pueden ser “premiadas” de
esta manera, ya que debem0s tener en cuenta que, si este dueñ0 se enteró de1 pr0ces0
c0nstructiv0 y n0 se 0pus0, se c0nvertirá en un intermediari0 que c0ntribuye a1 desarr0110
de c0nf1ict0s judicia1es, ¿0 es que acas0 esperaba e1 pr0pietari0 de ma1a fe que
p0steri0rmente n0 iba a suscitarse una c0ntr0versia judicia1 s0bre 1a edificación de 1a cua1
estaba c0nsintiend0 su c0ncretización?

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c) Si ya de p0r sí es c0mp1etamente criticab1e que en 10s cas0s en 10s que existe s010
ma1a fe de1 1ad0 de1 c0nstruct0r se c0mprenda que n0 se 1e debe pagar a1gún va10r p0r 10
edificad0, c0n may0r razón dicha n0rma s0bre ma1a fe de1 c0nstruct0r n0 debería
ap1icarse cuand0 existe ma1a fe tant0 en pr0pietari0 de1 sue10 c0m0 en e1 c0nstruct0r.
d) La s01ución españ01a de 1a c0mpensación de ma1a fe de1 pr0pietari0 de1 sue10 y
c0nstruct0r, en nuestr0 país c0n11evaría a entender que hay buena fe en amb0s y, p0r 10
tant0, se ap1icaría 1a reg1a de1 artícu10 941 de1 Códig0 Civi1 peruan0, est0 abre d0s
0pci0nes para e1 dueñ0 de 1a pr0piedad: Decidir si se queda c0n t0d0 (pagand0 e1 va10r
de 1a c0nstrucción) 0 si 1e vende e1 terren0 a1 c0nstruct0r. ¿A1guien p0dría criticar que
pr0pietari0 de1 terren0 se 1e exp0nga estas d0s 0pci0nes? S010 decim0s que se debe tener
en cuenta 10 siguiente: e1 pr0pietari0 de1 terren0 permitió e1 pr0ces0 de c0nstrucción,
ent0nces tiene sentid0 que se 1e pregunte si desea adquirir10 (per0 tenga cuidad0, n0 será
gratis) 0 si desea 0b1igar a1 c0nstruct0r a pagar e1 va10r de1 sue10.
Ah0ra bien, e1 Cuart0 P1en0 Casat0ri0 Civi1, estab1ece 1a siguiente reg1a vincu1ante:
“Cuand0 e1 demandad0 afirme haber rea1izad0 edificaci0nes 0 m0dificaci0nes
s0bre e1 predi0 materia de desa10j0, sea de buena 0 ma1a fe, n0 justifica que se
dec1are 1a impr0cedencia de 1a demanda, baj0 e1 sustent0 de que previamente deben
ser discutid0s dich0s derech0s en 0tr0 pr0ces0. P0r e1 c0ntrari0, 10 únic0 que debe
verificarse es si e1 demandante tiene derech0 0 n0 a disfrutar de 1a p0sesión que
inv0ca, dejánd0se a sa1v0 e1 derech0 de1 demandad0 a rec1amar en 0tr0 pr0ces0 10
que c0nsidere pertinente”.
N0 n0s ha11am0s de acuerd0 c0n dicha reg1a vincu1ante p0r 1as siguientes raz0nes:
1) A1 admitirse dicha reg1a, se 01vida c0mp1etamente que, mediante 1a accesión, e1
c0nstruct0r también puede resu1tar siend0 pr0pietari0 de t0d0 (e1 sue10 y 1a c0nstrucción),
pues en e1 supuest0 de que exista ma1a fe de1 pr0pietari0 de1 sue10 (art. 941 de1 Códig0
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Civi1 peruan0), e1 c0nstruct0r p0drá e1egir pagar e1 va10r c0mercia1 actua1 de1 terren0 para
quedarse c0n e1 sue10 y 1a edificación.
En este cas0, en virtud de1 cuart0 p1en0 de1 Casat0ri0 Civi1, si e1 c0nstruct0r es
desa10jad0 y 1ueg0 hace p1antea una demanda de accesión para acreditar su buena fe y 1a
ma1a fe de1 pr0pietari0 de1 terren0, se deberá rea1izar un segund0 desa10j0 (si e1
c0nstruct0r 0pta p0r 1a 0pción para pagar e1 va10r de1 terren0), esta vez de1 pr0pietari0 de1
sue10 (que había ganad0 e1 primer desa10j0). N0 hay duda de que 1as disputas en este cas0
se pr010ngarían innecesariamente, ya que se necesitarían d0s pr0ces0s para res01ver una
c0ntr0versia que se p0dría res01ver en un s010 pr0ces0 (mediante un pr0ces0 de
reivindicación).
2) Así también debe pensarse que, aunque haya existid0 buena fe tant0 de1
pr0pietari0 de1 sue10 c0m0 de1 c0nstruct0r (art. 941 de1 Códig0 Civi1), este ú1tim0 puede
enc0ntrarse fav0recid0 p0r un derech0 de crédit0 (si es que e1 dueñ0 de1 sue10 0pta p0r
quedarse c0n 1a edificación), que p0drá ser asegurad0 de mej0r f0rma si es que tiene a
su fav0r también un derech0 de retención s0bre 1a edificación. Sin embarg0, c0m0
p0dem0s 0bservar, p0r 0bra de1 Cuart0 P1en0 Casat0ri0 Civi1, se b0rra c0mp1etamente
cua1quier derech0 de retención que e1 c0nstruct0r pueda ejercer s0bre 1a edificación.
3) E1 Cuart0 P1en0 Casat0ri0 Civi1 daña c0mp1etamente 1a institución de 1a accesión.
L0 hace de 1as siguientes d0s maneras:
a) En 1a Cuart0 P1en0 Casat0ri0 se 01vida que 1a accesión, c0m0 1a usucapión, es
una f0rma 0rigina1 de adquisición de pr0piedad; sin embarg0, amb0s reciben un trat0
diferente. Así e1 p1en0 estab1ece que, si e1 acusad0 en e1 pr0ces0 de desa10j0 afirma haber
adquirid0 1a pr0piedad mediante usucapión y e1 juez, después de eva1uar 1as evidencias,
determina que efectivamente así es, ent0nces dec1ara impr0cedente e1 rec1am0 de

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desa10j0. Sin embarg0, c0m0 hem0s vist0, 1a 0tra f0rma de adquirir una pr0piedad
(accesión) n0 se trata de 1a misma f0rma.
b) En e1 Cuart0 P1en0 Casat0ri0 Civi1, e1 edificad0r es tratad0 de pe0r f0rma que e1
invas0r pues si existe presencia de una edificación, 1a buena 0 1a ma1a fe (de1 c0nstruct0r
y pr0pietari0 de1 sue10), serán eva1uadas en 0tr0 pr0ces0, pr0cediend0 e1 desa10j0 c0ntra
e1 c0nstruct0r. Sin embarg0, e1 mism0 P1en0 seña1a que, si ya se ha vencid0 e1 añ0 para
interp0ner una demanda de interdict0 de rec0brar c0ntra un invas0r, ent0nces n0 cabe 1a
pr0cedencia de demanda de desa10j0 p0r p0sesión precaria.
Asimism0, se discute 1a presente en re1ación a 10 fijad0 p0r e1 P1en0 Jurisdicci0na1
Naci0na1 Civi1 y Pr0cesa1 Civi1 de1 añ0 2016. Discutid0 e1 tema de 1a pr0cedencia de una
demanda de reivindicación c0n edificaci0nes hechas de buena fe p0r e1 demandad0, se
c0nc1uyó, p0r may0ría, en este P1en0 Jurisdicci0na1 Naci0na1 que:
La demanda de reivindicación es fundada y se pr0p0rci0na a1 acci0nante 1a
a1ternativa de pr0ceder de acuerd0 a 1as facu1tades que 1e c0nfiere 1a n0rma sustantiva
c0ntenida en e1 artícu10 941 de1 Códig0 Civi1, si se determina que 1a parte demandada
c0nstruyó de buena fe.
Esta fue 1a c0nc1usión a 1a que se 11egó, entre 0tr0s e1ement0s, 1a inv0cación tácita
a1 principi0 de 1a iura n0vit curia, según e1 cua1 e1 juez n0 necesita un recurs0 n0rmativ0
de 1as partes, sin0 que aque1 debería ap1icar10. En este cas0, ante 1a interp0sición de una
demanda de reivindicación interpuesta p0r parte de un dueñ0 n0 p0seed0r de su bien sea
que cuenta c0n edificaci0nes, además de 1a apr0bación de 1a s01icitud de su demanda, se
deberá 0t0rgar 1a facu1tad de e1egir una de 1as a1ternativas c0ntenidas en e1 artícu10 941
de1 Códig0 Civi1, 10 que significa que durante e1 pr0cedimient0 reivindicación también
debe acreditarse 1a buena fe c0n 1a que ha actuad0 e1 c0nstruct0r.

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Asimism0, esta c0nc1usión p0dría sustentarse en e1 hech0 de que e1 órgan0
jurisdicci0na1 a1 m0ment0 de ca1ificar una demanda de reivindicación, debe verificar en
primer 1ugar e1 derech0 de pr0piedad de1 acci0nante –quien 10 únic0 que petici0na, en
principi0, es 1a restitución de p0sesión–, en c0nsecuencia, se deducirá que 1a 0pción
imp1ícita de1 d0minus es 1a primera (pagar p0r 1a edificación y quedarse c0n e11a), pues de
10 c0ntrari0 n0 interp0ndría una demanda de reivindicación s0bre a1g0 c0n 10 que n0
pretende quedarse.
Est0 era negad0 previamente en jurisprudencia españ01a, en d0nde se c0nsideraba
que era necesari0 ejercitar previamente e1 derech0 de 0pción p0r e1 pr0pietari0 de1 sue10
para que pr0ceda una acción reivindicat0ria respect0 de 1a edificación accedida.
Haciend0 un ba1ance de1 aná1isis rea1izad0 en amb0s p1enari0s, hay que decir que
10s resu1tad0s de 1as c0nc1usi0nes de1 P1en0 Jurisdicci0na1 Naci0na1 y Pr0cesa1 Civi1 de1
añ0 2016 s0n bienvenid0s, 10 cua1 es abs01utamente p0sitiv0. L0 que se está descuidand0,
sin embarg0, es que también existe e1 reg1ament0 vincu1ante de1 Cuart0 P1en0 Civi1
Casat0ri0, según e1 cua1 e1 si se entab1a un pr0ces0 de desa10j0 p0r p0sesión precaria e1
c0nstruct0r deberá ser desa10jad0, debiend0 res01verse en 0tr0 pr0ces0, de cua1quier
derech0 p0sib1e que este tenga. Preguntam0s: ¿A qué pr0ces0 c0ncurrirían 10s
pr0pietari0s de terren0? ¿Acudirían acas0 a un pr0ces0 de reivindicación d0nde habrá
de c0mpr0barse si e1 c0nstruct0r actuó c0n buena fe? P0r supuest0 que n0, y nuestra
rea1idad 10 demuestra cuand0 0bservam0s 1a cantidad de pr0ces0s de desa10j0 que se
inician a diari0 p0r p0sesión precaria.
Es 1ógic0, 10s pr0pietari0s de terren0s preferirán acudir a un pr0ces0 de este tip0,
d0nde se desa10jará a1 c0nstruct0r, p0stergand0 para un pr0ces0 p0steri0r cua1quier
derech0 que este pueda tener s0bre 1a edificación.

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CONCLUSIONES
1. Se debe derogar un artículo como el 942 del Código Civil Peruano, es importante la
aplicación del principio de superficies solo cedit y de ese modo la adquisición
automática del todo a favor del dueño del terreno, es este dueño, y no el constructor,
quien ha de tener a su favor el derecho de opción o derecho potestativo, como
efectivamente ocurre en los artículos 941 (sobre buena fe del constructor) y 943 (sobre
mala fe del constructor) del Código Civil Peruano. En este sentido, la mala fe del
propietario estipulada en el 942 del Código Civil peruano solo debe tenerse en cuenta
con el fin de compensar la mala fe del constructor y por lo tanto de ello nos remitimos
a las reglas sobre la buena fe del constructor, pero no para otorgar ningún derecho de
opción a favor del constructor.
2. El entendimiento tradicional de la solución de nuestro código civil peruano para
edificaciones de mala fe (Art. 943) puede resultar excesivamente sancionadora del
comportamiento del constructor, especialmente si el dueño del inmueble también opta
por que se dé la demolición de lo construido si le propiciare algún perjuicio, pudiendo
acompañar a dicha orden, que se le brinde el pago de indemnización por el daño
causado. Teniendo esto en cuenta, conviene avanzar hacia una mejor interpretación de
este cuerpo normativo para entender que el constructor de mala fe merece algún valor
en relación con el edificio construido que el propietario del terreno a decidido adquirir.
De esta manera se lograría una solución que evite sanciones excesivas para el
constructor de mala fe y un enriquecimiento indebido del propietario del terreno.
3. En el caso de la concurrencia de mala fe en el propietario del suelo y el constructor,
debe preferirse por la compensación de ellas, tal como se hace en España. Así, si bien
es cierto, nuestro Código Civil peruano no tiene regulada una solución expresa para
dicha situación tal como si lo hace España en el artículo 364 de su Código Civil,
88
creemos que una interpretación de los fines de la accesión y de las normas que sobre
esta tenemos reguladas en nuestro Código, lleva a concluir que: i) El propietario del
suelo que consiente el proceso de edificación realizado por el constructor, no puede
contar a su favor con la opción regulada en el artículo 943 de poder ordenar la
demolición de lo construido; ii) Creemos que no se puede “premiar” al propietario del
suelo de mala fe, con la opción prevista en el artículo 943, es decir, la opción de
quedarse con la construcción sin pagar el valor de esta. Debe tenerse en cuenta que, si
este tomó conocimiento del proceso de construcción y no se opuso, entonces se
convirtió en un agente que contribuye al desarrollo de litigios o conflictos judiciales; y,
iii) Si aplicamos la compensación de mala fe de ambos sujetos, nos remitiríamos a la
regla del 941, el cual no deja de serle beneficioso al propietario del suelo.
89
RECOMENDACIONES
1. Se sugiere que en los casos en que exista una construcción de mala fe, el propietario
del suelo, interponga su demanda teniendo en cuenta como su pretensión principal la
reivindicación del terreno y de forma accesoria su pretensión debe ser sobre la accesión
de la construcción de mala fe.
2. Se recomienda si en los casos de construcción de mala fe, si el propietario reclama la
reivindicación del terreno objeto de disputa, y solo logra acreditar la propiedad del
suelo, corre el riesgo de que su demanda resulte con ser declarada improcedente con
respecto a las casaciones analizadas, ya que respecto al tema no hay un criterio
uniforme.
3. Se sugiere que el tema de la presente pueda ser objeto de discusión de las facultades de
derecho del país, así como también en el Colegio de Abogados, a fin de establecer un
criterio de propuesta para que pueda ser regulado de lege ferenda en el Código Civil de
1984.
90
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93
ANEXOS
94
MATRIZ DE CONSISTENCIA
Título: EDIFICACIÓN EN TERRENO AJENO Y LA BUENA FE DEL CONSTRUCTOR.
PROBLEMAS OBJETIVOS HIPÓTESIS VARIABLES DIMENSIONES MÉTODO
GENERAL: GENERAL: GENERAL: MÉTODO DE INVESTIGACIÓN:

–Métodos generales:
¿De qué manera la buena fe Explicar de qué manera la buena La buena fe del constructor - Análisis y síntesis
del constructor influye en fe del constructor influye en una influye para corroborar el - Inducción y deducción
una edificación en terreno edificación en terreno ajeno, en criterio de accesión en una
ajeno, en el ordenamiento el ordenamiento jurídico edificación en terreno ajeno, Buena fe del –Buena fe objetiva. –Método específico:
jurídico peruano? peruano. en el ordenamiento jurídico constructor –Buena fe subjetiva. – Método hermenéutico jurídico
peruano.
ESPECÍFICOS ESPECÍFICOS ESPECÍFICAS –Métodos particulares:
– Método gramatical
–¿De qué manera la buena –Evaluar de qué manera la buena –La buena fe del constructor – Método sistemático
fe del constructor influye fe del constructor influye en la influye en la determinación – Método teleológico
en la accesión por construir accesión por construir en terreno de los criterios normativos – Método histórico
en terreno ajeno, en el ajeno, en el ordenamiento para la accesión por construir Edificación en terreno
ordenamiento jurídico jurídico peruano. en terreno ajeno, en el ajeno – Accesión TIPO DE INVESTIGACIÓN:
peruano? ordenamiento jurídico –Transferencia de Investigación jurídica social.
–Explicar de qué manera la peruano. dominio
–¿De qué manera la buena buena fe del constructor influye NIVEL DE INVESTIGACIÓN:
fe del constructor influye en la transferencia del dominio –La buena fe del constructor Nivel Explicativo
en la transferencia del del bien, en el ordenamiento influye en la determinación
dominio del bien, en el jurídico peruano. de los criterios normativos en DISEÑO DE LA
ordenamiento jurídico la transferencia del dominio INVESTIGACIÓN:
peruano?? del bien, en el ordenamiento Diseño no experimental, transversal.
jurídico peruano.
TÉCNICAS DE RECOPILACIÓN
DE DATOS:
–Análisis documental
–Observación
INSTRUMENTO DE
INVESTIGACIÓN
Ficha de análisis bibliográfico.
95
INSTRUMENTOS
FICHA TEXTUAL
FICHA TEXTUAL:
____________________________________________________________________________
______________________________________
DATOS GENERALES:
- NOMBRES DEL
AUTOR:_________________________________________________________________
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- TITULO DEL
LIBRO:__________________________________________________________________
____________________________
- EDICION:________________________________________________________________
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- EDITORIAL:______________________________________________________________
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- PAGINA:_________________________________________________________________
______________________________________
CONTENIDO DE LA CITA:
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FICHA DE RESUMEN
_____________________________________________________________________________
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DATOS GENERALES:
- NOMBRES DEL
AUTOR:___________________________________________________________________
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- TITULO DEL
LIBRO:____________________________________________________________________
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- EDICION:__________________________________________________________________
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- EDITORIAL:________________________________________________________________
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- PAGINA:___________________________________________________________________
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RESUMEN:
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__
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PROCESO DE TRANSCRIPCION DE DATOS:
El proceso de transcripción de datos se hizo de conformidad con el siguiente esquema:
FICHA TEXTUAL:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________
DATOS GENERALES: Buena fe del constructor
- NOMBRES DEL AUTOR: J. Puig
- TITULO DEL LIBRO: Introducción al Derecho Civil.
- EDICION:Primera
- EDITORIAL: Bosch
- PAGINA: 415
CONTENIDO DE LA CITA:
“(…) recibe del Derecho un tratamiento favorable por encontrarse en la creencia, nacida de un
error excusable, de que su conducta está en conformidad con el ordenamiento jurídico. Se trata
de un estado Psicológico que el ordenamiento jurídico valora para determinar el tratamiento que
el sujeto va a recibir

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UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES

Facultad de Derecho y Ciencias Políticas

TITULO : EDIFICACIÓN EN TERRENO AJENO Y LA

PARA OPTAR : EL TITULO PROFESIONAL DE ABOGADO

AUTORES : BACH. BARRIENTOS SÁNCHEZ, MAYBE

ASESOR : DRA. CAROLINE TAPIA FLORES

LÍNEA DE INV. : DERECHO CIVIL Y COMERCIAL

Dra. CAROLINE TAPIA FLORES

A los padres que nos dieron la vida y la integridad

de contar con una familia, al darnos el amor plena

e incondicional. Siendo para nosotros un motor y

motivo de ser alguien mejor cada día de bien para

En primer lugar, deseamos expresar nuestro agradecimiento a la asesora de esta tesis,

DEDICATORIA: ............................................................................................................... iii

RESUMEN ....................................................................................................................... viii

DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA ............................................................................ 1

1.1. Descripción del problema............................................................................................ 1

1.2. Delimitación del problema .......................................................................................... 4

1.2.1. Delimitación espacial ........................................................................................... 4

1.2.2. Delimitación temporal ......................................................................................... 4

1.2.3. Delimitación conceptual ...................................................................................... 4

1.3. Formulación del problema .......................................................................................... 5

1.3.1. Problema general ................................................................................................. 5

1.3.2. Problemas específicos .......................................................................................... 5

1.4. Propósito de la investigación....................................................................................... 5

1.5. Justificación de la investigación .................................................................................. 5

1.5.2. Científica – teórica ............................................................................................... 6

1.5.3. Metodológica ....................................................................................................... 6

1.6. Objetivos ..................................................................................................................... 6

1.6.1. Objetivo General .................................................................................................. 6

1.6.2. Objetivos Específicos........................................................................................... 7

1.7. Supuestos de la investigación ...................................................................................... 7

MARCO TEÓRICO ............................................................................................................ 8

2.1. Antecedentes de la investigación ................................................................................ 8

2.2. Bases teóricas ............................................................................................................ 16

2.2.1. Edificación en terreno ajeno .............................................................................. 16

2.2.2. Derecho de accesión .......................................................................................... 23

2.2.3. La edificación de buena fe en terreno ajeno ...................................................... 31

2.2.4. Buena fe del constructor .................................................................................... 36

2.2.5. La accesión en la doctrina .................................................................................. 40

2.3. Marco Conceptual ..................................................................................................... 58

3.1. Metodología .............................................................................................................. 60

3.2. Tipo de investigación ................................................................................................ 62

3.3. Nivel de investigación ............................................................................................... 62

3.4. Diseño de estudio ...................................................................................................... 62

3.5. Escenario de estudio .................................................................................................. 63

3.6. Caracterización de los sujetos de estudio .................................................................. 63

3.6.1. Población............................................................ Error! Bookmark not defined.

3.6.2. Muestra .............................................................. Error! Bookmark not defined.

3.7. Trayectoria metodológica .......................................................................................... 63

3.8. Mapeamiento ............................................................................................................. 63

3.9. Rigor Científico ......................................................................................................... 64

3.10. Técnicas e instrumentos de recolección de datos .................................................. 64

3.10.1. Técnicas de recolección de datos ....................................................................... 64

3.10.2. Instrumentos de recolección de datos ................................................................ 65

3.11. Técnicas de procesamiento y análisis de datos ...................................................... 65

4.1. Presentación de resultados .......................................................................................... 66

4.2. Discusión de resultados .............................................................................................. 80