Avaluo Rural La Virginia (Risaralda)
Avaluo Rural La Virginia (Risaralda)
Avaluo Rural La Virginia (Risaralda)
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INFORME AVALÚO RURAL
GESTIÓN CATASTRAL
TABLA DE CONTENIDO
Pág.
1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL 2
2. INFORMACIÓN CATASTRAL 2
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS 4
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 6
8. MÉTODO DE AVALÚO 22
9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES 22
13. ANEXOS 32
2. INFORMACIÓN CATASTRAL
Nº Catastral: 66-400-00-01-00-00-0001-0030-0-00-00-0000
Vereda: Mina Rica
Nombre del Predio: Miralindo
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: La Vereda Mina Rica presenta los siguientes
linderos:
5.8. SERVICIOS PÚBLICOS: La vereda Mina Rica cuenta con red de acueducto
veredal y energía eléctrica suministrada por las Empresas Central
Hidroeléctrica de Caldas CHEC y La Empresa de Energía de Pereira. Las
viviendas rurales en este sector generalmente cuentan con pozos sépticos
rudimentarios
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Los usos del suelo para el predio identificado con el número 66-400-00-01-
00-00-0001-0030-0-00-00-0000 (Ficha Madre) con matrícula Inmobiliaria No
290-60441, denominado Miralindo, al cual pertenecía el predio Coconí que
se valora, corresponden a la reglamentación definida por el Plan Básico de
Ordenamiento territorial, Acuerdo Municipal Nº 019 de 2.017, concordantes
también con el estudio de Capacidad de Uso de las Tierras del IGAC 2.015.
Residencial: (RU)
(R.M) (Densidad máxima de 5 viviendas
por Ha.).
(R.A)
(R.I)
(R.D)
Comerciales: (C.1)
(C.2)
Servicios generales: (S.G.1)
(S.G.3.2.1)
(S.G.7.1)
Social comunitario: (I.R.1)
(I.R.3)
(I.E.1)
(I.E.2)
(I.E.3)
(I.C.1)
(I.C.3)
(I.S.1)
(I.A.2)
(I.A.3)
(E.5)
(E.6)
(E.9)
Índices de Edificabilidad:
El frente mínimo para los predios será de 40 m.
El fondo mínimo para los predios será de 80 m.
El índice de Ocupación será: 0.6 (Se incluyen las obras duras en exteriores
como piscinas, kioscos, andenes, zonas de parqueo de vehículos, etc.)
El índice de construcción será: 0.20 (Sólo áreas cubiertas)
7.1.2 ÁREAS:
ÁREA
FUENTE
(Ha + m2)
Documento REDACCIÓN TÉCNICA DE LINDEROS de la
Agencia Nacional de Tierras, Dirección de Acceso a 19 + 1.037
Tierras.
Documento LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO realizado
por Nelson Bohórquez 25335193831 CND y José Luis
Ramírez 25335321768. Escala 1:10000 de fecha agosto
19 + 1.038
de 2017.
ÁREA
FUENTE
(Ha + m2)
Área resultante de multiplicar los 60 metros de ancho del
corredor suburbano interregional por 256.62 metros de 1 + 5.397,20
frente del predio.
ÁREA ADOPTADA 1 + 5.397,20
OESTE: Del punto número 14, se sigue en dirección general Noreste con
una distancia de 256.62 metros hasta encontrar el punto número 2,
de coordenadas planas Gauss Kruger X= 1134145,237 E. y Y=
1035317,100 N., ubicado en el sitio donde concurren las
colindancias entre el predio El Recuerdo, el área destinada para el
derecho de vía de la concesión pacifico 3 y el predio él Recuerdo
se cierra el polígono.
7.1.7 SUELOS: El predio hace parte de las asociaciones Rioarma- Castilla (RC) y
Juanchito – La Virginia (JV), las cuales están dominadas por un clima medio
y seco sobre relieve plano y escarpado, con altitudes inferiores a 1.000 m
cuyas pendientes pueden ser menores a 3% y alcanzar el 75%.
Estos suelos tienen poca evolución ya que por ser un relieve plano tiende a
tener rejuvenecimiento progresivo a causa de los desbordamientos de los
ríos, adicionalmente el exceso de humedad tiende a desarrollar una
pedogénesis de tipo hidro mórfico lo cual origina colores amarillos y rojizos
por la redistribución del hierro.
Los suelos están afectados por erosión moderada, presentan buen desarrollo
genético, texturas finas a gruesas, profundidad efectiva superficial y
moderadamente profundos, son moderadamente ácidos y moderadamente
fértiles.
Bajo estas condiciones las citadas tierras son aptas para el establecimiento
de bosque protector – productor para lo cual es necesario ante todo evitar la
quema y la tala indiscriminada de la vegetación nativa, de igual manera
aplicando prácticas de manejo las tierras son aptas para cultivos comerciales
principalmente caña de azúcar, maíz, sorgo y girasol.
SUBCLASE 05CSahs-61
Tierras de clima cálido seco, localizadas en terrazas, de relieve ligeramente
plano, con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales (aluviones medianos), se caracterizan por texturas
medianamente finas (FArL), finas (ArL) y medias (F); imperfectamente
drenados y bien drenados, superficiales, limitados por nivel freático fluctuante
y capas compactadas; la fertilidad química es moderada.
SUBCLASE 07CSd1-49
Tierras de clima cálido seco, localizadas en lomas, de relieve fuertemente
ondulado, con pendientes de 12 a 25%; presentan erosión hídrica, grado
ligero. Los suelos se han originado a partir de rocas sedimentarias (arcillolitas
y conglomerados), se caracterizan por texturas finas (Ar, ArL) y medianamente
finas (FAr); bien drenados, profundos a moderadamente profundos, limitados
en algunos sectores por fragmentos gruesos; fertilidad química alta a
moderada.
SUBCLASE 09CSe2-38
Tierras de clima cálido seco, localizadas en lomas, de relieve fuertemente
quebrado, con pendientes de 25 a 50%; presentan erosión hídrica, grado
moderado. Los suelos se han originado a partir de rocas sedimentarias
(arcillolitas y conglomerados), se caracterizan por texturas finas (Ar, ArL) y
medianamente finas (FAr); bien drenados, profundos a moderadamente
profundos, limitados en algunos sectores por fragmentos gruesos sectores;
fertilidad química alta a moderada.
7.1.8 RECURSOS HÍDRICOS: El Rio Risaralda se encuentra muy cerca del predio,
pero al estar este al otro lado de la vía La Virginia Anserma, es poco probable
tener acceso directo a este recurso, sin embargo, el nivel freático de los
suelos por esta cercanía al rio es alto afectando con excesiva humedad a los
suelos en algunos lugares, de modo que, para obtener buenos resultados
con algunos tipos de cultivos, es necesaria la construcción de canales de
drenaje que evacuen las aguas sobrantes.
7.1.14 REDES DE SERVICIOS: El bien puede tener acceso a las redes eléctricas y
de acueducto del sector.
pendiente de a (0% - 3%), con uso actual ganadería extensiva con cobertura
vegetal en pastos y rastrojo bajo, norma de uso: silvo - pastoreo: Área: 8,3603
Ha.
8. MÉTODO DE AVALÚO:
2. El fácil acceso a este sector de la vereda Mina Rica por una vía nacional
principal y por la vía terciaria que conduce al predio Miralindo.
7. La parte plana de la finca que está cerca al rio Risaralda, podría presentar
un nivel freático muy alto, lo que implicaría la construcción de canales de
desagüe para obtener resultados positivos con algunos tipos de cultivos
aptos para este clima y tipo de suelo, como podría ser la caña de azúcar,
que requiere de agua, pero no en exceso.
8. Con buenas prácticas de manejo estas tierras podrían ser aptas para los
cultivos frutales y cultivos de semibosque. La mayor limitante del suelo
es la escasez de agua en verano.
CORREDOR SUBURBANO
Se efectuó para hallar el valor del metro cuadrado en la porción del predio
Coconí que se encuentra en el corredor suburbano, un ejercicio residual de
loteo para parcelación teniendo en cuenta los lineamientos normativos
plasmados en el artículo 92 del PBOT.
Para conocer el valor unitario de venta de lotes como los que se podrían
ofrecer en este sector de La Virginia se efectuó un estudio de mercado
inmobiliario en el sector de la vía Cerritos-La Virginia-Viterbo, con los
siguientes resultados:
ÁREA DE
VALOR VALOR DESCRIPCIÓN DEL NOMBRE TELÉFONO
No. UBICACIÓN VALOR PEDIDO % . NEG. TERREN
DEPURADO TERRENO m2 INMUEBLE FUENTE FUENTE
O m2
Inmobiliaria Luz
1 Malabar $ 350.000.000 $ 350.000.000 2300 $ 152.174 Lote en condominio 3113837790
Piedad
Pazo
2 Cerritos $ 360.000.000 $ 360.000.000 2400 $ 150.000 Lote en condominio 3104003066
Inmobiliario
Anclar Gestores
3 Cerritos $ 345.000.000 $ 345.000.000 2115 $ 163.121 Lote en condominio 3235217764
Inmobiliarios
ACTIVIDAD % VALOR
Preliminares urbanismo 7,60% $ 42.052.927
Acueducto 14,36% $ 79.399.280
Excavaciones y llenos
3,30% $ 18.237.600
alcantarillado
Alcantarillado sumideros y
2,71% $ 14.990.130
pozos
Alcantarillado tuberia 8,54% $ 47.242.500
Andenes y sardineles 8,07% $ 44.638.200
Cerramientos 23,85% $ 131.895.520
Dotaciones deportivas 14,33% $ 79.246.189
Mobiliario urbano 3,44% $ 19.021.620
Vias-bases-subbases 13,81% $ 76.365.580
Valor total Urbanismo 100,00% $ 553.089.546
Así los costos totales que incluyen Costos directos, indirectos, financieros,
de urbanismo y la utilidad del proyecto de loteo ascienden a la suma de
$1.478.460.561 millones.
De este modo la diferencia entre los ingresos totales y los costos totales más
la utilidad, da como resultado un valor total de $271.687.839 millones, es
decir, este valor sobre el área bruta del lote, nos da como resultado un valor
unitario de lote en bruto de $17.645,28/m² equivalente a $176.452.757/Ha,
que aproximado al mil más cercano queda en $176.453.000/Ha.
PROMEDIO $ 72.388.789
DESVIACION 4633925,906
COEFICIENTE 6,40%
LIMITE SUPERIOR $ 77.022.715
LIMITE INFERIOR $ 67.754.863
De acuerdo con el análisis anterior se estima que el valor unitario más adecuado
para cada hectárea de terreno en el área plana del predio Coconí es un valor
cercano al promedio.
Muestra 1: 200 plazas en La Paila con caña a 75 millones con buena agua
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Muestra 2: Finca ubicada en Toro Valle, rica en aguas para cualquier clase de
riego. Ideal para cultivar caña.
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risaralda/5490240?utm_source=casas.mitula.com.co&utm_medium=referral
Para hallar el valor del resto de la finca Coconí se utilizaron los siguientes
datos:
VALOR ESTIMADO DE
TIPO DE TERRENO
No. DIRECCION VALOR PEDIDO % NEGOCIACIÒN VALOR DEPURADO CONSTRUCCIÓNES Y/O OBSERVACIONES NOMBRE FUENTE TELÉFONO FUENTE
INMUEBLE ÁREA EN Ha. V/Ha.
CULTIVOS
Ubicación kilómetro 12 vía La Virginia Risaralda, Área
63 hectareas.
Municipio: La Virginia Precio venta $2.500 millones.
1 Finca Risaralda . Km 12 vía La $ 2.500.000.000 10% $ 2.250.000.000 63,00 $24.603.175 $ 700.000.000 Tiene varias construcciones, maquinaria, trapiche, David Bayer3158437505 Celular: 315-8437505
Virginia bodegas, cuarteles, casino, oficina, casa de
mayordomo, etc.
Casa de propietarios grande, comoda y con piscina.
30 cuadras pasto estrella. Casa principal para el
propietario y kiosko social, casa en material para
mayordomo en material 2 galpones dede largo por 10
Municipio de Marsella
2 Finca $ 750.000.000 5% $ 712.500.000 25,00 $23.180.000 $ 133.000.000 de frente se pueden acondicionar en cocheras o TIXUS 310-5195463
Vereda La Oriental
establo corrales en guadua.
https://www.fincaraiz.com.co/finca-en-
venta/marsella/oriental-det-3628095.aspx
En la zona cafetera, vendo hermosa finca, extensión
27 fanegadas de las cuales 8 de ellas se encuentran
con aguacate en producción y 14 sembradas en
3 Finca Municipio de la Virginia $ 400.000.000 0% $ 400.000.000 17,00 $21.176.471 $ 40.000.000 forestales teca y nogal cafetero de diez y ocho años. Margarita Villegas Celular 300-5626482
Fuentes de agua propias, nacimientos. Bonita casa
campesina. Area restante en guaduales y pastos.
Excelentes vías.
Atentamente,
13. ANEXOS