Avaluo Rural La Virginia (Risaralda)

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INFORME AVALÚO RURAL
GESTIÓN CATASTRAL

TABLA DE CONTENIDO

Pág.
1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL 2

2. INFORMACIÓN CATASTRAL 2

3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS 4

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA 5

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 5

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 6

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 13

8. MÉTODO DE AVALÚO 22

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES 22

10. CONSIDERACIONES GENERALES 22

11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 23

12. RESULTADO DEL AVALÚO 31

13. ANEXOS 32

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1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.1. SOLICITANTE: Oficio N° 20184000295221 dirigido por Javier Andrés Flores


Henao, Director Acceso a Tierras de la Agencia Nacional de Tierras.

1.2. RADICACIÓN: 3662018ER5459 del 20 de junio de 2018.

1.3. TIPO DE INMUEBLE: Finca

1.4. TIPO DE AVALÚO: Comercial rural.

1.5. DEPARTAMENTO: Risaralda.

1.6. MUNICIPIO: La Virginia.

1.7. CORREGIMIENTO: No aplica.

1.8. VEREDA: Mina Rica.

1.9. BARRIO O URBANIZACIÓN: No aplica.

1.10. NOMBRE DEL PREDIO: Coconi (Miralindo).

1.11. MARCO JURÍDICO: Ley 160 de 1.994. Decreto Nº 1.139 de 1.995.


Resolución Nº 2.965 de 1.995.

1.12. PLANCHA IGAC: 224-I-A-4 y 224-I-A-2. Escala 1:10.000

1.13. DESTINACIÓN ACTUAL: Agropecuario.

1.14. FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA: 18 de mayo del 2.018.

2. INFORMACIÓN CATASTRAL

Nº Catastral: 66-400-00-01-00-00-0001-0030-0-00-00-0000
Vereda: Mina Rica
Nombre del Predio: Miralindo

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Fuente: Geoportal IGAC - 2018

Nota: Tanto el número catastral como la imagen que se muestra,


corresponden al predio de mayor extensión llamado Miralindo, del cual se
desenglobó el predio que ahora se llama Coconí objeto de este avalúo, por
lo que toda la información catastral que aquí se consigna corresponde al
predio Miralindo y no exactamente al predio Coconí. Sin embargo, más
adelante en la descripción de las unidades fisiográficas se hace la descripción
de las características que si corresponden de una manera más fiel al predio
Coconí.
VALOR ACTUAL
ZONA ZONA DE LA ZONA AVALÚO
VIGENCIA DE LA ÁREA DE ÁREA DE
HOMOGÉNEA DESCRIPCIÓN DE LA ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA HOMOGÉNEA HOMOGÉNEA CATASTRAL
ACTUALIZACIÓN TERRENO / Has. CONSTRUCCIÓN / m²
FÍSICA ECONÓMICA ECONÓMICA VIGENTE / $
$/ha.
Area Homogenea de Tierra Aguas Vias Usos
CLASE CLIMA V.P. PENDIENTE
Abundantes V1 Buenas. Pavimentadas Tierras de Labor Irrigadas 01 $ 32.886.712
01 04 CS 67 d (0-3%)
01-01-2014 86,3000 0 $809.433.000
07 10 (MHtCS)2 30 f (50-75%) Suficientes V4 Regulares. Sin Pavimentar Pastos Naturales 04 $ 6.577.642

08 10 (MHtCS)3 30 f (50-75%) Suficientes V4 Regulares. Sin Pavimentar Mixto 06 $ 4.604.139

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3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

a. Copia de la resolución Nº 1.194 del 02 de noviembre del 2016 de la


sociedad de activos especiales S.A.E.

b. Copia de la ventanilla única de registro del Certificado de Tradición con


matrícula inmobiliaria Nº 290-27558, expedido por la oficina de
instrumentos públicos de Pereira del 27 de abril del 2.018.

c. Copia de la ventanilla única de registro del Estado jurídico del inmueble


con matrícula inmobiliaria N. 290-27558, expedido por la oficina de
instrumentos públicos de Pereira del 08 de junio del 2.018.

d. Copia del levantamiento topográfico del predio identificado con matrícula


inmobiliaria N. 290-27558, denominado Coconi (Miralindo). Ubicado en la
vereda Mina Rica del municipio de la Virginia. Realizado por Nelson
Bohórquez 25335193831 CND y José Luis Ramírez 25335321768. Escala:
Grafica, fecha: agosto de 2017.

e. Copia de Redacción Técnica de Linderos del predio identificado con


matrícula N. 290-27558, denominado Coconi (Miralindo).

f. Información geográfica del predio identificado con el número de matrícula


N. 290-27558, denominado Coconi (Miralindo). Google Earth. Agencia
Nacional de Tierras.

g. Informe del levantamiento Topográfico del predio identificado con el


número de matrícula inmobiliaria N. 290-27558. Levantamiento de ocho
predios, código del plano topográfico: Miralindo: El Recuerdo, Coconi, La
Mina, El Paraíso, El Porvenir, El Edén, El Bosque, Hacienda Soria y Soria
del 24 de agosto del 2.017.

h. Certificado de Uso del Suelo predios “Miralindo” ubicado en la vereda Mina


Rica del municipio de la Virginia. Emitido por la secretaría de planeación
de la alcaldía municipal de la Virginia - Risaralda del 29 de mayo del 2.018.

i. Copia del oficio N. 2018000295221 del 27 de abril de 2018, firmado por


Javier Andrés Flórez Henao. Director acceso a tierras de la agencia
nacional de Tierras.

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

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4.1. PROPIETARIO: Agencia Nacional de Tierras ANT

4.2. TÍTULO DE ADQUISICIÓN: Resolución 1194 del 02 de noviembre de 2016,


mediante la cual la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. cede el predio a
título gratuito a la Agencia Nacional de Tierras ANT.

4.3. MATRÍCULA INMOBILIARIA: 290-27558 de la Oficina de Registro de


Instrumentos Públicos de Pereira.

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: La Vereda Mina Rica presenta los siguientes
linderos:

Norte: Municipio de Belalcázar (Caldas).


Oriente: Vereda La Palma.
Sur: Vereda El Aguacate.
Occidente: Zona de Expansión Norte Municipio de La Virginia y el Municipio
de Santuario.

5.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Es un sector agropecuario destinado a la


ganadería, orientada a la producción de leche. Tiene viviendas de 1 piso
principalmente grandes construidas en mampostería y bahareque.

5.3. DESARROLLO: Es una zona agropecuaria con pequeñas parcelas,


generalmente con explotación de ganaderías, bosques de cedros, pastos
naturales o mejorados, rastrojos y algunos cultivos con periodos no
superiores a un año.

5.4. NIVEL SOCIO – ECONÓMICO: La población de la vereda Mina Rica del


municipio de La Virginia es en su mayoría de estrato 1 y 2, la tierra es de
pequeños minifundistas, con ingresos de medianos a bajos y la mano de obra
no es muy especializada.

5.5. COMERCIALIZACIÓN: La producción se comercializa en su gran mayoría


en el Municipio de La Virginia.

5.6. VÍAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS: Para llegar al predio Coconi se


toma la vía nacional la Virginia se encuentra frente a la Troncal de Occidente
y una vía lateral de acceso al predio vecino. La primera es una vía
pavimentada de doble sentido, con excelente demarcación y mantenimiento,
la segunda es una vía destapada en muy buen estado.

5.7. SERVICIOS COMUNALES: Los servicios educativos, de salud, bancarios y

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técnicos se encuentran en la cabecera municipal de La Virginia, a unos 3 Km


del predio.

5.8. SERVICIOS PÚBLICOS: La vereda Mina Rica cuenta con red de acueducto
veredal y energía eléctrica suministrada por las Empresas Central
Hidroeléctrica de Caldas CHEC y La Empresa de Energía de Pereira. Las
viviendas rurales en este sector generalmente cuentan con pozos sépticos
rudimentarios

5.9. SITUACIÓN DE ORDEN PUBLICO: En la actualidad es una zona tranquila


y que a la fecha no reporta presencia de grupos al margen de la ley, menos
ahora con la presencia del ejército en el Predio Miralindo en donde se va a
establecer un batallón.

5.10. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN: La perspectiva de valorización del


sector en donde se ubica el predio objeto de análisis de este informe, es
positiva pues en los últimos años ha ido cambiando paulatinamente la
destinación del suelo con la construcción de centros logísticos, una zona
franca, nuevos restaurantes, estaciones de servicio y bodegas, entre otros,
generalmente estos desarrollos se hacen frente a la vía principal Pereira –
Anserma, que tiene buenas condiciones de accesibilidad y vías en buen
estado.

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Los usos del suelo para el predio identificado con el número 66-400-00-01-
00-00-0001-0030-0-00-00-0000 (Ficha Madre) con matrícula Inmobiliaria No
290-60441, denominado Miralindo, al cual pertenecía el predio Coconí que
se valora, corresponden a la reglamentación definida por el Plan Básico de
Ordenamiento territorial, Acuerdo Municipal Nº 019 de 2.017, concordantes
también con el estudio de Capacidad de Uso de las Tierras del IGAC 2.015.

Es importante destacar que el predio Coconí objeto de este informe, tiene


frente a la vía que conduce a Anserma una porción de terreno dentro del
corredor suburbano interregional, que de acuerdo con el PBOT tendría un
área de 18.000 m² aproximadamente, que son el resultado de multiplicar 60
metros de ancho del corredor por 300 metros de frente.

A continuación, se puede ver la norma urbanística para este sector y para el


corredor interregional suburbano ya mencionado.

Para el corredor suburbano, se indica en el documento técnico del PBOT de


La Virginia, numeral 2.5.1.5.1. Acciones de contenido estructural, que una de
la acciones estructurantes es:

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• Clasificación del suelo suburbano para construcción de vivienda


campestre de baja densidad en una franja de 200 m. al occidente a partir
del eje de la troncal de occidente entre la Hacienda Soria y la quebrada El
Cairo.

En los siguientes artículos se puede observar la norma urbanística que se


debe aplicar y que está contenido en el PBOT.

ARTICULO 92. Vivienda Campestre de Baja Densidad: Se orientará hacia la


vivienda campestre de baja densidad el costado Occidental de la doble
calzada Cerritos - La Virginia en una longitud de 2.600 m desde la quebrada
El Cairo en el límite municipal hasta el sitio conocido como la Y. Aquí se
construirá básicamente vivienda de baja densidad.

Se permitirán los siguientes usos del suelo

Residencial: (RU)
(R.M) (Densidad máxima de 5 viviendas
por Ha.).
(R.A)
(R.I)
(R.D)
Comerciales: (C.1)
(C.2)
Servicios generales: (S.G.1)
(S.G.3.2.1)
(S.G.7.1)
Social comunitario: (I.R.1)
(I.R.3)
(I.E.1)
(I.E.2)
(I.E.3)
(I.C.1)
(I.C.3)
(I.S.1)
(I.A.2)
(I.A.3)
(E.5)
(E.6)
(E.9)

Índices de Edificabilidad:
El frente mínimo para los predios será de 40 m.
El fondo mínimo para los predios será de 80 m.

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El índice de Ocupación será: 0.6 (Se incluyen las obras duras en exteriores
como piscinas, kioscos, andenes, zonas de parqueo de vehículos, etc.)
El índice de construcción será: 0.20 (Sólo áreas cubiertas)

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7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

7.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.1 UBICACIÓN: El predio denominado Coconi (Miralindo), se encuentra al


costado suroccidental de la Vereda Mina Rica, a la cual se llega por la Troncal
de Occidente la cual linda por el frente del predio en su costado occidental.
Desde el centro de La Virginia se toma la vía con destino al Municipio de
Anserma, luego de recorrer un tramo de 350 metros aproximadamente por la
Troncal de Occidente se llega al predio, que se encuentra al costado oriental
de la vía.

Fuente: Geoportal IGAC - 2018

FUENTE: Imagen IMAGE 2018 CNES / Airbus

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7.1.2 ÁREAS:

Área total del predio

ÁREA
FUENTE
(Ha + m2)
Documento REDACCIÓN TÉCNICA DE LINDEROS de la
Agencia Nacional de Tierras, Dirección de Acceso a 19 + 1.037
Tierras.
Documento LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO realizado
por Nelson Bohórquez 25335193831 CND y José Luis
Ramírez 25335321768. Escala 1:10000 de fecha agosto
19 + 1.038
de 2017.

ÁREA ADOPTADA 19 + 1.038

Se adopta el área de 19 Ha + 1038 m2, que es la extensión reportada en el


levantamiento topográfico de la Agencia Nacional de Tierras.

Área del predio en corredor suburbano

ÁREA
FUENTE
(Ha + m2)
Área resultante de multiplicar los 60 metros de ancho del
corredor suburbano interregional por 256.62 metros de 1 + 5.397,20
frente del predio.
ÁREA ADOPTADA 1 + 5.397,20

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad


peticionaria.

7.1.3 LINDEROS Y DIMENSIONES:

Punto de Partida: se tomó como punto de partida el vértice, denominado


punto número 2, de coordenadas planas Gauss Kruger X=1134145,237 m.E.
y Y=1035317,100N., ubicado en el sitio donde concurren las colindancias
entre el predio El recuerdo, el área destinada para el derecho de vía de la
concesión pacifico 3 y el predio él Recuerdo.

NORTE: Del punto de partida número 2 se sigue en dirección general


Sureste, en una distancia de 753.31 metros, hasta encontrar el
punto denominado con el número 8 de coordenadas planas Gauss

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Kruger X= 1134724,604E. y Y= 1034894,025N., donde concurren


las colindancias con el señor Virgilio Arias y William Gil.

ESTE: Del punto denominado como 8, se sigue en dirección general


Sureste, en una distancia de 162.95 metros hasta encontrar el punto
10 de coordenadas planas Gauss Kruger X= 1134656,4526 E. y Y=
1034746,072N., donde concurren las colindancias entre los predios
Coconi, Hacienda Soria y la Mina.

SUR: Del punto número 10 se sigue en dirección general Noroeste, en


una distancia de 751.50 metros pasando por el punto 100 hasta
encontrar el punto 14 de coordenadas planas Gauss Kruger X=
1133998,717 E. y Y= 1035106,427 N. donde concurren las
colindancias entre el área destinada para el derecho de vía de la
concesión pacifico 3 predio privado y el predio Coconi.

OESTE: Del punto número 14, se sigue en dirección general Noreste con
una distancia de 256.62 metros hasta encontrar el punto número 2,
de coordenadas planas Gauss Kruger X= 1134145,237 E. y Y=
1035317,100 N., ubicado en el sitio donde concurren las
colindancias entre el predio El Recuerdo, el área destinada para el
derecho de vía de la concesión pacifico 3 y el predio él Recuerdo
se cierra el polígono.

Fuente: Documento REDACCIÓN TÉCNICA DE LINDEROS de la Agencia


Nacional de Tierras, Dirección de Acceso a Tierras.

7.1.4 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El predio Coconi (Miralindo) presenta dos zonas


claramente identificables: La primera es una zona plana con inclinaciones
entre 0 y 7% ligeramente plana y una zona fuertemente ondulada con
pendientes entre el 12 y 50% aproximadamente.

7.1.5 FORMA GEOMÉTRICA: Rectángulo irregular.

7.1.6 CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS: Según estudio realizado por la ANT y


por verificación en campo se tiene:

Altura: El predio presenta una altura máxima


de 980 msnm y mínima de 900 msnm.
Temperatura: 18-24°C
Precipitación: Entre 1.000 y 2.000 mm/Año
Piso térmico: Templado
Factores climáticos limitantes: Humedad
Distribución de lluvias: Abril-Mayo y Septiembre-Noviembre

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Número de cosechas: No aplica


Vegetación natural: Pastos naturales.
Zonas de vida: Bosque seco.

7.1.7 SUELOS: El predio hace parte de las asociaciones Rioarma- Castilla (RC) y
Juanchito – La Virginia (JV), las cuales están dominadas por un clima medio
y seco sobre relieve plano y escarpado, con altitudes inferiores a 1.000 m
cuyas pendientes pueden ser menores a 3% y alcanzar el 75%.

Este tipo de suelos presentan 2 formas principalmente; la primera ocupa las


márgenes de ríos con poco proceso de incisión, y la segunda se localizan al
centro de la llanura con relieve ligeramente cóncavo.

Estos suelos tienen poca evolución ya que por ser un relieve plano tiende a
tener rejuvenecimiento progresivo a causa de los desbordamientos de los
ríos, adicionalmente el exceso de humedad tiende a desarrollar una
pedogénesis de tipo hidro mórfico lo cual origina colores amarillos y rojizos
por la redistribución del hierro.

Los suelos están afectados por erosión moderada, presentan buen desarrollo
genético, texturas finas a gruesas, profundidad efectiva superficial y
moderadamente profundos, son moderadamente ácidos y moderadamente
fértiles.

Entre los limitantes de mayores incidencias que afectan el uso de estos


suelos se encuentra el déficit de humedad, las pendientes fuertes, la
susceptibilidad alta a la erosión y la poca profundidad efectiva.

Bajo estas condiciones las citadas tierras son aptas para el establecimiento
de bosque protector – productor para lo cual es necesario ante todo evitar la
quema y la tala indiscriminada de la vegetación nativa, de igual manera
aplicando prácticas de manejo las tierras son aptas para cultivos comerciales
principalmente caña de azúcar, maíz, sorgo y girasol.

Fuente: Estudio de Suelos del Departamento de Risaralda. IGAC -


Subdirección de Agrología. Bogotá, D.C.

Conforme al Estudio de Áreas Homogéneas de Tierra (AHT) con fines de


catastro Multipropósito a continuación se presenta el estudio específico para
el predio objeto de avalúo.

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SUBCLASE 05CSahs-61
Tierras de clima cálido seco, localizadas en terrazas, de relieve ligeramente
plano, con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales (aluviones medianos), se caracterizan por texturas
medianamente finas (FArL), finas (ArL) y medias (F); imperfectamente
drenados y bien drenados, superficiales, limitados por nivel freático fluctuante
y capas compactadas; la fertilidad química es moderada.

SUBCLASE 07CSd1-49
Tierras de clima cálido seco, localizadas en lomas, de relieve fuertemente
ondulado, con pendientes de 12 a 25%; presentan erosión hídrica, grado
ligero. Los suelos se han originado a partir de rocas sedimentarias (arcillolitas
y conglomerados), se caracterizan por texturas finas (Ar, ArL) y medianamente
finas (FAr); bien drenados, profundos a moderadamente profundos, limitados
en algunos sectores por fragmentos gruesos; fertilidad química alta a
moderada.

SUBCLASE 09CSe2-38
Tierras de clima cálido seco, localizadas en lomas, de relieve fuertemente
quebrado, con pendientes de 25 a 50%; presentan erosión hídrica, grado
moderado. Los suelos se han originado a partir de rocas sedimentarias
(arcillolitas y conglomerados), se caracterizan por texturas finas (Ar, ArL) y
medianamente finas (FAr); bien drenados, profundos a moderadamente
profundos, limitados en algunos sectores por fragmentos gruesos sectores;
fertilidad química alta a moderada.

7.1.8 RECURSOS HÍDRICOS: El Rio Risaralda se encuentra muy cerca del predio,
pero al estar este al otro lado de la vía La Virginia Anserma, es poco probable
tener acceso directo a este recurso, sin embargo, el nivel freático de los
suelos por esta cercanía al rio es alto afectando con excesiva humedad a los
suelos en algunos lugares, de modo que, para obtener buenos resultados
con algunos tipos de cultivos, es necesaria la construcción de canales de
drenaje que evacuen las aguas sobrantes.

7.1.9 FRENTE A VÍAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: Se encuentra ubicado al


costado oriental de la Troncal de Occidente, en el sentido La Virginia-
Anserma, por donde podría hacerse la entrada principal al predio. En el
lindero norte existe un carreteable sin pavimento, angosto y en regular estado
de conservación que conduce a la casa de la finca Miralindo y que bien podría
adecuarse también en cualquier momento para hacer la entrada al predio
Coconí.

7.1.10 VÍAS INTERNAS: No presenta.

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7.1.11 CERCAS PERIMETRALES INTERNAS: Presenta cercas sobre postes de


cemento a cuatro hilos de alambre de púas.

7.1.12 EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN: Al


momento de la visita se determinó que el terreno es mecanizable en un 62%,
actualmente no presenta explotación agrícola alguna.

7.1.13 FORMA GEOMÉTRICA: El predio presenta forma de rectángulo irregular.

7.1.14 REDES DE SERVICIOS: El bien puede tener acceso a las redes eléctricas y
de acueducto del sector.

7.1.15 IRRIGACIÓN: No presenta.

7.1.16 OTROS: Ninguno.

7.1.17 UNIDADES FISIOGRÁFICAS:

Unidad fisiográfica 1 (U.F.1): Corresponde a suelos pertenecientes de la


clase agrológica III, con valor potencial de 61 puntos, con rangos de
pendiente de a (0% - 3%), con uso actual ganadería extensiva con cobertura
vegetal en pastos y rastrojo bajo, norma de uso: Corredor suburbano (Área
normativa) con un área de 1,5397 Ha.

Unidad fisiográfica 2 (U.F.2): Corresponde a suelos pertenecientes de la


clase agrológica III, con valor potencial de 61 puntos, con rangos de

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pendiente de a (0% - 3%), con uso actual ganadería extensiva con cobertura
vegetal en pastos y rastrojo bajo, norma de uso: silvo - pastoreo: Área: 8,3603
Ha.

Unidad fisiográfica 3 (U.F.3): Corresponde a suelos pertenecientes de la


clase agrológica III, con valor potencial de 49 y 38 puntos, con rangos de
pendiente de d (12% - 25%), con uso actual ganadería extensiva con
cobertura vegetal en pastos y rastrojo bajo, norma de uso: silvo - pastoreo:
Área: 9,2000 Ha.

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7.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN: El predio en


estudio no presenta construcciones.

8. MÉTODO DE AVALÚO:

ARTÍCULO 1º.- MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la


técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán
ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del
valor comercial.

ARTÍCULO 4º. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca


establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir
de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción,
acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para
encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica
se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender lo proyectado.

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9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES: No se encontraron avalúos recientes


realizados por el IGAC en predios similares en el sector.

10. CONSIDERACIONES GENERALES: En general para la realización del


avalúo se tuvieron en cuenta los siguientes aspectos:

1. La ubicación del predio respecto a las veredas circundantes y su relativa


proximidad a la zona urbana del municipio de La Virginia en general.

2. El fácil acceso a este sector de la vereda Mina Rica por una vía nacional
principal y por la vía terciaria que conduce al predio Miralindo.

3. Las pendientes predominantes en las partes planas son favorables tanto


para la explotación agrícola como para la explotación pecuaria, por sus
posibilidades de mecanización y menor incidencia de factores erosivos.

4. En las partes más altas de las colinas se evidencian fenómenos erosivos


como son erosión laminar y perdida de suelo por la acción denudativa de
los vientos y el arrastre de las capas superficiales por escorrentía.

5. Adicionalmente, estas áreas de pendientes moderadas y fuertes han sido


usadas para ganadería extensiva y se nota la presencia del fenómeno
erosivo causado por las pisadas del ganado, que precisamente se
denomina pata de vaca, y que en algunos casos ya es un tanto más fuerte
generando terracetas y pequeños deslizamientos localizados que
requerirían de un plan de manejo especial y reforestación para proteger
el suelo.

6. Se ha analizado también en desarrollo de este avalúo la extensión


superficiaria y la forma geométrica del predio a avaluar.

7. La parte plana de la finca que está cerca al rio Risaralda, podría presentar
un nivel freático muy alto, lo que implicaría la construcción de canales de
desagüe para obtener resultados positivos con algunos tipos de cultivos
aptos para este clima y tipo de suelo, como podría ser la caña de azúcar,
que requiere de agua, pero no en exceso.

8. Con buenas prácticas de manejo estas tierras podrían ser aptas para los
cultivos frutales y cultivos de semibosque. La mayor limitante del suelo
es la escasez de agua en verano.

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9. Para definir el valor unitario de la parte alta de Coconí se analizaron y


compararon los valores comerciales de predios de similares
características en zona rural con pendientes moderadas y fuertes, dando
como resultado un valor unitario que se considera adecuado para estos
suelos.

10. Para determinar el justiprecio del inmueble se tuvo en cuenta el método


de comparación de mercado e investigación directa. En la aplicación de
estos métodos se analizaron los indicadores de valor que se refieren a
inmuebles con características similares al que se avalúa.

11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

11.1. INVESTIGACIÓN INDIRECTA: Fue necesario hacer investigación


económica para tierras cañeras planas y para tierras onduladas. En ambos
casos para poder llegar al valor unitario del terreno, a los puntos testigos de
la investigación económica le fueron descontadas construcciones, cultivos y
otros anexos, antes de procesar los datos. A continuación, se muestran los
puntos de investigación en cada caso.

11.1.1. VALOR DEL TERRENO PLANO

CORREDOR SUBURBANO

Se efectuó para hallar el valor del metro cuadrado en la porción del predio
Coconí que se encuentra en el corredor suburbano, un ejercicio residual de
loteo para parcelación teniendo en cuenta los lineamientos normativos
plasmados en el artículo 92 del PBOT.

Se tomó para el ejercicio residual un área bruta calculada de 15397.20 m². A


esta área se le descontaron 1.283.10 m² para reserva vial y corredores de
desaceleración quedando un área neta para urbanizar de 14.114,10 m².

Adicionalmente se debe descontar un 10% de esta área de 14.114,10 m²


para cesiones obligatorias y otro 10% adicional para vías locales, es decir
2.822.82 m² en total, para un área útil a ocupar de 11.291,28 m².

Teniendo en cuenta la densidad máxima por hectárea que permite el PBOT


(Artículo 92), equivalente a 5 viviendas por hectárea, el área mínima de lote
es de 2000 m², de este modo que se el área se puede dividir en 8 lotes.

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En el mismo artículo se indica que el índice de construcción para los lotes


debe ser de 0,2 y el índice de ocupación puede ser de hasta un 60%.

Para conocer el valor unitario de venta de lotes como los que se podrían
ofrecer en este sector de La Virginia se efectuó un estudio de mercado
inmobiliario en el sector de la vía Cerritos-La Virginia-Viterbo, con los
siguientes resultados:

ÁREA DE
VALOR VALOR DESCRIPCIÓN DEL NOMBRE TELÉFONO
No. UBICACIÓN VALOR PEDIDO % . NEG. TERREN
DEPURADO TERRENO m2 INMUEBLE FUENTE FUENTE
O m2
Inmobiliaria Luz
1 Malabar $ 350.000.000 $ 350.000.000 2300 $ 152.174 Lote en condominio 3113837790
Piedad
Pazo
2 Cerritos $ 360.000.000 $ 360.000.000 2400 $ 150.000 Lote en condominio 3104003066
Inmobiliario
Anclar Gestores
3 Cerritos $ 345.000.000 $ 345.000.000 2115 $ 163.121 Lote en condominio 3235217764
Inmobiliarios

PROMEDIO 2271,667 $ 155.098


DESVIACION 144,5971 7032,121862
COEFICIENTE 6,37% 4,534%

Se adopta entonces como precio de venta de lotes para el ejercicio residual


un valor de $155.000/m².

El valor total de las ventas sería el resultado de multiplicar el valor unitario


hallado de $155.000/m² por el área útil que corresponde a los 9 lotes que se
van a vender, es decir 11.291,28 m², lo que da como resultado un valor de
ventas de $1.750.148.400 millones.

Los costos directos e indirectos por urbanizar, incluyen honorarios, estudios


y diseños, gerencia, ventas, interventoría, publicidad, impuestos, expensas,
gastos legales y seguros, todos estos gastos se estiman en un porcentaje
cercano al 21.96% de las ventas totales.

Los costos financieros se calculan como un porcentaje de las ventas en un


4%.

La utilidad de un proyecto de loteo como este se estima cercano al 24% del


total de las ventas.

Los costos de urbanismo fueron estimados mediante un análisis general de


los costos de cada una de las actividades que se muestran en el cuadro a
continuación, haciendo una estimación de cantidades de obra de manera
general y usando datos de costos unitarios de la revista Construdata N° 187.
A continuación, se muestra el resultado del análisis de costos de urbanismo

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con el cual se obtiene un valor unitario de urbanismo de $39.798,63/m², que


da como resultado unos costos totales de urbanismo de $604.086.421
millones.

ACTIVIDAD % VALOR
Preliminares urbanismo 7,60% $ 42.052.927
Acueducto 14,36% $ 79.399.280
Excavaciones y llenos
3,30% $ 18.237.600
alcantarillado
Alcantarillado sumideros y
2,71% $ 14.990.130
pozos
Alcantarillado tuberia 8,54% $ 47.242.500
Andenes y sardineles 8,07% $ 44.638.200
Cerramientos 23,85% $ 131.895.520
Dotaciones deportivas 14,33% $ 79.246.189
Mobiliario urbano 3,44% $ 19.021.620
Vias-bases-subbases 13,81% $ 76.365.580
Valor total Urbanismo 100,00% $ 553.089.546

Valor unitario sobre Area Neta $ 39.798,63

Así los costos totales que incluyen Costos directos, indirectos, financieros,
de urbanismo y la utilidad del proyecto de loteo ascienden a la suma de
$1.478.460.561 millones.

De este modo la diferencia entre los ingresos totales y los costos totales más
la utilidad, da como resultado un valor total de $271.687.839 millones, es
decir, este valor sobre el área bruta del lote, nos da como resultado un valor
unitario de lote en bruto de $17.645,28/m² equivalente a $176.452.757/Ha,
que aproximado al mil más cercano queda en $176.453.000/Ha.

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Área Terreno Bruta 15397,2


Afectaciones 1283,1
Área Neta Urbanizable 14114,1
Cesiones obligatorias 1411,41
Vias locales 1411,41
Área útil 11291,28
Areá minima del lote 2000
Número de lotes posibles según area bruta 7,70
Área Vendible 11291,28
Numero de Unidades Privadas 8
VENTAS
Valor M2 Ventas Unidades Privadas $ 155.000
Valor Total Ventas $ 1.750.148.400
COSTOS
Costos directos e indirectos (21.96%) $ 384.332.589
Costos financieros (4%) $ 70.005.936
Utilidad (24%) $ 420.035.616
Costos de Urbanismo $ 604.086.421
Total Costos $ 1.478.460.561
RESIDUAL
Valor Lote $ 271.687.839
Valor M2 Lote sobre área Bruta $ 17.645,28

TERRENOS PLANOS EN PASTOS

A continuación, se muestra la estimación de los costos de adecuación y


siembra de un terreno en caña, los cuales fueron calculados para un área de
8,1 ha, que es el resultado de restar de las 9.9 Ha. que tiene en el predio
Coconí en zona plana con valor potencial de 61 puntos, el área de 1.8 Ha
correspondientes al corredor suburbano.

Para el cálculo de estos costos de adecuación y establecimiento de la caña


se tuvieron en cuenta los ítems que se muestran en la tabla a continuación:

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CALCULO DE LA ADECUACIÓN POR HECTÁREA DE CAÑA


ACTIVIDAD CANTIDAD UNIDAD VR UNITARIO SUBTOTAL
Estudios (suelos, riego y drenaje) 15 Muestra de suelo $ 102.635,03 $ 1.539.525
Localización, trazado y replanteo
81000 m² $ 447,00 $ 36.207.000
(Incluye nivelacion topográfica)
Nivelación mecánica del terreno 40500 m² $ 222,22 $ 8.999.910
Excavación de canal de drenaje 840 m² $ 19.616,00 $ 16.477.440
Excavacion canales primarios y
1008 m² $ 19.616,00 $ 19.772.928
secundarios
Descapote carreteras y callejones 7840 m² $ 4.776,00 $ 37.443.840
Base carreteras y callejones 940,8 m³ $ 73.948,00 $ 69.570.278
Sub base granular callejones y
627,2 m³ $ 41.696,00 $ 26.151.731
carreteras
Siembra 81000 m² $ 113,46 $ 9.190.260
COSTO TOTAL $ 225.352.913
COSTO POR HECTAREA $ 28.169.114

Los valores unitarios utilizados en este análisis de costos fueron sacados de la


revista Construdata N° 187 y aquellos referentes a los estudios de suelos fueron
tomados de CENICAÑA.

De esta manera se estiman los costos de adecuación y siembra de cada hectárea


de caña para el área de 8,1 Ha, en $28.169.114/Ha.

Se efectuó una investigación de fincas cañeras en Toro, La Virginia, Cartago y un


predio en La Paila. De este modo haciendo el descuento de los costos de
adecuación de $28.169.114/Ha por el número de hectáreas en caña de cada oferta
en cada oferta se obtuvo el valor de terreno en bruto.
VALOR
ÁREA DE
UBICACIÓ VALOR VALOR TERRENO DESCRIPCIÓN ESTIMADO NOMBRE TELÉFONO
No. VALOR PEDIDO %. NEG. TERRENO DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
N DEPURADO Ha CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONE FUENTE FUENTE
HA
S Y CULTIVOS
ALEX
1 LA PAILA $ 15.000.000.000 12% $ 13.200.000.000 128 $ 74.955.886 NO TIENE $ 3.605.646.609 200 plazas con caña 3177749050
ROJAS
Finca ubicada en toro valle rica en
aguas para cualquier clase de Finkas y
2 TORO $ 22.000.000.000 12% $ 19.360.000.000 256 $ 75.625.000 NO TIENE 3158082568
riego. Ideal para cultivar caña, SIN Finkas
ADECUACION

Finca ubicada entre Cartago y La Corporativ


LA
Virgina, con topografia plana y o
3 VIRGINIA - $ 4.875.000.000 0% $ 4.875.000.000 48 $ 73.393.386 $ 1.352.117.479 3113728429
levemente ondulada, sembrada en Inmobiliairi
CARTAGO
caña y pastos. o Cafetero

Área total: 57,5 plazas y/o cuadras /


LA 36,8 Has. Canal de riego por Roberto
4 $ 3.450.000.000 0% $ 3.450.000.000 36,8 $ 65.580.886 $ 1.036.623.400 3183585191
VIRGINIA gravedad. Precio de Venta es de $ Caceda
60´000.000 por plaza de tierra.

PROMEDIO $ 72.388.789
DESVIACION 4633925,906
COEFICIENTE 6,40%
LIMITE SUPERIOR $ 77.022.715
LIMITE INFERIOR $ 67.754.863

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De acuerdo con el análisis anterior se estima que el valor unitario más adecuado
para cada hectárea de terreno en el área plana del predio Coconí es un valor
cercano al promedio.

Imagen: Localización de los puntos de investigación

Muestra 1: 200 plazas en La Paila con caña a 75 millones con buena agua

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https://co.tixuz.com/inmuebles/venta/terreno/hectareas-en-centro-y-norte-del-
valle/5657161?utm_source=casas.mitula.com.co&utm_medium=referral

Muestra 2: Finca ubicada en Toro Valle, rica en aguas para cualquier clase de
riego. Ideal para cultivar caña.

https://www.icasas.com.co/inmueble/899215

Muestra 3: Finca ubicada entre Cartago y La Virginia, con topografía plana y


levemente ondulada, sembrada en caña y pastos. Cuenta con casa grande.

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Fuente: Corporativo Inmobiliario Cafetero. Tel: 3113728429

Muestra 4: 36,8 Ha. Con canal de riego por gravedad

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https://co.tixuz.com/inmuebles/venta/terreno/venta-de-finca-en-los-cedros--virginia-
risaralda/5490240?utm_source=casas.mitula.com.co&utm_medium=referral

1.1.2. VALOR DEL TERRENO ONDULADO

Para hallar el valor del resto de la finca Coconí se utilizaron los siguientes
datos:
VALOR ESTIMADO DE
TIPO DE TERRENO
No. DIRECCION VALOR PEDIDO % NEGOCIACIÒN VALOR DEPURADO CONSTRUCCIÓNES Y/O OBSERVACIONES NOMBRE FUENTE TELÉFONO FUENTE
INMUEBLE ÁREA EN Ha. V/Ha.
CULTIVOS
Ubicación kilómetro 12 vía La Virginia Risaralda, Área
63 hectareas.
Municipio: La Virginia Precio venta $2.500 millones.
1 Finca Risaralda . Km 12 vía La $ 2.500.000.000 10% $ 2.250.000.000 63,00 $24.603.175 $ 700.000.000 Tiene varias construcciones, maquinaria, trapiche, David Bayer3158437505 Celular: 315-8437505
Virginia bodegas, cuarteles, casino, oficina, casa de
mayordomo, etc.
Casa de propietarios grande, comoda y con piscina.
30 cuadras pasto estrella. Casa principal para el
propietario y kiosko social, casa en material para
mayordomo en material 2 galpones dede largo por 10
Municipio de Marsella
2 Finca $ 750.000.000 5% $ 712.500.000 25,00 $23.180.000 $ 133.000.000 de frente se pueden acondicionar en cocheras o TIXUS 310-5195463
Vereda La Oriental
establo corrales en guadua.
https://www.fincaraiz.com.co/finca-en-
venta/marsella/oriental-det-3628095.aspx
En la zona cafetera, vendo hermosa finca, extensión
27 fanegadas de las cuales 8 de ellas se encuentran
con aguacate en producción y 14 sembradas en
3 Finca Municipio de la Virginia $ 400.000.000 0% $ 400.000.000 17,00 $21.176.471 $ 40.000.000 forestales teca y nogal cafetero de diez y ocho años. Margarita Villegas Celular 300-5626482
Fuentes de agua propias, nacimientos. Bonita casa
campesina. Area restante en guaduales y pastos.
Excelentes vías.

Ubicada en zona rural del municipio de Risaralda


Caldas con 34 Hectareas mas 6000 m2 y altitud entre
1295 y 1594 m de altura idela para producción de café
y plátano. con cultivo en curso actualmente. Con zona
forestal y zona de guaduales, nacimientos de agua y MARIA CECILIA
cañadas en los linderos de la finca. Casa principal en VILLEGAS INMOBILIARIA Celulara 318-3605359/319-
4 Finca Municipio Risaralda $ 1.080.000.000 10% $ 972.000.000 34,60 $24.046.243 $ 140.000.000
bareque con 5 alcobas, 2 baños, cocina y zona de Fincaraiz.com.co: 2354151
alimentación. Cuartel para recolectores, beneficiadero 3429623
con 2 máquinas peladoras de cafe, desmucilaginador,
silo, 2 casa eldas y bodega de agriquímicos. Tanque
de reserva de agua, carretra interna. Papeles al día y
con tradición limpia. Aproveche ésta oportunidad y
compre la finca con la producción en curso!

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Imagen: Localización de las ofertas de tierras onduladas.

Muestra 1- ubicada kilómetro 12 vía La Virginia Risaralda, Área 63 hectáreas.


Precio venta $2.500.000.000 millones. Tiene varias construcciones,
maquinaria, trapiche, bodegas, cuarteles, casino, oficina, casa de
mayordomo, etc. Casa de propietarios grande, cómoda y con piscina

Se considera que el valor de las construcciones es de $700.000.000 teniendo


en cuenta que hay instalaciones para trapiche, viviendas, piscina entre otros-
depurando el valor nos da un valor por Ha $24’603.175
https://www.icasas.com.co/inmueble/219211

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Muestra 2, es una finca de 30 cuadras pasto estrella. Casa principal para el


propietario y kiosko social, casa en material para mayordomo en material 2
galpones de largo por 10 de frente se pueden acondicionar en cocheras o
establo corrales en guadua. Valor $750’000.000. Depurando del valor nos da
un valor Ha. 23’180.000
https://www.fincaraiz.com.co/finca-en-venta/marsella/oriental-det-
3628095.aspx

Muestra 3. Finca en La Virginia Risaralda, zona cafetera, vendo hermosa finca,


extensión 27 fanegadas, de las cuales 8 de ellas se encuentran con aguacate en
producción y 14 sembradas en forestales, teca y nogal, de 18 años. Fuentes de
agua propias (nacimientos). Bonita casa campesina. Área restante en guaduales y
pastos. Excelentes vías. Valor $400’000.000 depurando el valor por Ha $21’176471
https://www.finkeros.com/finca-en-venta-en-La%20Virginia-
Risaralda/margarita-villegas-1351

Muestra 4. Ubicada en zona rural del municipio de Risaralda Caldas con 34


Hectáreas más 6000 m² y altitud entre 1295 y 1594 m de altura ideal para
producción de café y plátano. con cultivo en curso actualmente. Con zona
forestal y zona de guaduales, nacimientos de agua y cañadas en los linderos
de la finca. Casa principal en bareque con 5 alcobas, 2 baños, cocina y zona
de alimentación. Cuartel para recolectores, beneficiadero con 2 máquinas
peladoras de café, desmucilaginador, silo, dos casas eldas y bodega de
agroquímicos. Tanque de reserva de agua, carretera interna. Papeles al día

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y con tradición limpia. ¡¡¡Aproveche esta oportunidad y compre la finca con la


producción en curso!!! Valor $1.080’000.000 Después de depurado el valor
la Ha $24’046.243 https://www.fincaraiz.com.co/finca-en-venta/otros-
municipios/risaralda_caldas-det-3429623.aspx

Considerando lo anterior, hallado el promedio, calculada la desviación


estándar se hallaron como límite inferior un valor unitario por metro cuadrado
de $21.749.307 y un límite superior de $24.753.637, adoptándose un valor
unitario por Hectárea de $23.000.000.

11.2 INVESTIGACIÓN DIRECTA: De acuerdo con el artículo 9 de la Resolución


Nº 620 de 2008 del IGAC, como se encontraron ofertas de alguna manera
comparables y con base en la investigación indirecta se pueden adoptar
estos valores, no es necesario realizar la investigación directa.

11.3 VALORES ADOPTADOS

Los valores adoptados en este proceso de valuación han sido redondeados


al mil más cercano y se muestra en el siguiente cuadro:

TERRENO UNIDAD DE MEDIDA VALOR UNITARIO (Ha)


ZONA FISIOGRÁFICA 1 HA $ 176.453.000
ZONA FISIOGRÁFICA 2 HA $ 72.000.000
ZONA FISIOGRÁFICA 3 HA $ 23.000.000

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12. RESULTADO DEL AVALÚO

UNIDAD DE VALOR UNITARIO


TERRENO MEDIDA VALOR TOTAL
MEDIDA (Ha)

ZONA FISIOGRÁFICA 1 HA 1,5397 $ 176.453.000 $ 271.684.684


ZONA FISIOGRÁFICA 2 HA 8,3603 $ 72.000.000 $ 601.941.600
ZONA FISIOGRÁFICA 3 HA 9,2000 $ 23.000.000 $ 211.600.000
AVALUO TOTAL $ 1.085.226.284

SON: MIL OCHENTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL


DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO PESOS MONEDA M/CTE.
($1.085.226.284)

Atentamente,

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13. ANEXOS

a. Copia de la resolución N. 1.194 del 02 de noviembre del 2016 de la


sociedad de activos especiales S.A.S

b. Copia de la ventanilla única de registro del Certificado de Tradición con


matrícula inmobiliaria N. 290-27558, expedido por la oficina de
instrumentos públicos de Pereira del 27 de abril del 2.018.

c. Copia de la ventanilla única de registro del Estado jurídico del inmueble


con matrícula inmobiliaria N. 290-27558, expedido por la oficina de
instrumentos públicos de Pereira del 27 de abril del 2.018.

d. Copia del levantamiento topográfico del predio identificado con matrícula


inmobiliaria N. 290-27558, denominado Coconi (Miralindo). Ubicado en la
vereda Mina Rica del municipio de la Virginia. Realizado por Nelson
Bohórquez 25335193831 CND y José Luis Ramírez 25335321768. Escala:
Grafica, fecha: agosto de 2017.

e. Copia de Redacción Técnica de Linderos del predio identificado con


matrícula N. 290-27558, denominado Coconi (Miralindo).

f. Información geográfica del predio identificado con el número de matrícula


N. 290-27558, denominado Coconi (Miralindo). Google Earth. Agencia
Nacional de Tierras.

g. Informe del levantamiento Topográfico del predio identificado con el


número de matrícula inmobiliaria N. 290-27558. Levantamiento de ocho
predios, código del plano topográfico: Miralindo: El Recuerdo, Coconi, La
Mina, El Paraíso, El Porvenir, El Edén, El Bosque, Hacienda Soria y Soria.

h. Certificado de Uso del Suelo predios “Miralindo” ubicado en la vereda mina


Rica del municipio de la Virginia. Emitido por la secretaría de planeación
de la alcaldía municipal de la Virginia Risaralda.

i. Copia del oficio N. 2018000295221 del 27 de abril de 2018, firmado por


Javier Andrés Flórez Henao. Director acceso a tierras de la agencia
nacional de Tierras.

GIT DE VALORACIÓN ECONÓMICA FM51400-01/17.V1

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