PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

SOBRE EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL.

El artículo II, numeral 2 del Título Preliminar de la Ley N° 27444, Ley del Procedimiento
Administrativo General (en adelante, LPAG), establece que para que un procedimiento administrativo
sea reconocido como especial, se requiere que sea creado y regulado como tal por ley, y que no
contenga condiciones menos favorables para los administrados que los previstas en la LPAG.
En ese contexto, con fecha 28 de julio de 2010 fue publicada en el diario oficial El Peruano la Ley N°
29566, Ley que modifica diversas disposiciones con el objeto de mejorar el clima de inversión y
facilitar el cumplimiento de obligaciones tributarias, en cuyo artículo 9º se estableció una precisión
acerca de la función registral de calificación, señalándose que ésta se encuentra sujeta a lo dispuesto
en el artículo 2011º del Código Civil, así como a las reglas y límites establecidos en los reglamentos y
directivas aprobados por la SUNARP.
El procedimiento de inscripción registral societario se inicia con la presentación de la solicitud de
inscripción del título registral, el cual conforme lo señala el artículo 7º del Reglamento General de los
Registros Públicos (en adelante, RGRP) se entiende por título para efectos de la inscripción, el
documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto
inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. También
formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la
inscripción, pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.
El artículo 25º del RGRP establece que el asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y
cinco (35) días, a partir de la fecha de ingreso del título, siendo dentro de los primeros siete días que
el Registrador Público procederá con la inscripción o formulación de observaciones, tachas y
liquidaciones a los títulos presentados; considerando a su vez, que el plazo de vigencia puede ser
prorrogado por una razón meritoria y debidamente fundamentada por la autoridad competente y/o
automáticamente por incurrir en cualquiera de los supuestos previstos en el artículo 28º del RGRP.
Si bien el procedimiento registral societario empieza con la presentación del título correspondiente
conteniendo los requisitos previstos formales y de fondo para cada acto, la admisibilidad o negativa
de dicha rogación recae específicamente en una de las atribuciones más importantes que tiene el
Registrador Público y que guarda vinculación con las consultas formuladas para el presente informe,
la cual es la calificación registral.
Respecto de la calificación registral debemos remitirnos a lo dispuesto en el artículo 2011º del Código
Civil, que dispone lo siguiente: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el
párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá
solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el
pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”.
El artículo citado contiene la norma que precisa y delimita la función calificadora del Registrador
Público, estableciendo que dicho funcionario califica el Título que contiene el acto objeto de
rogatoria, a partir de un examen de la legalidad del documento que tiene a la vista, de la capacidad de
los otorgantes, la validez del acto y normas del derecho registral.
En cuanto al principio de legalidad y la función calificadora del Registrador Público, por su parte, el
artículo V de su Título Preliminar del RGRP dispone: “Los registradores califican la legalidad del
título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del
cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la
validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente,
de los antecedentes que obran en el Registro.”
Atendiendo al marco legal antes reseñado, puede definirse la calificación registral como la función
registral consistente en el examen de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,
tendiente a efectuar un control de legalidad de los mismos, así como una verificación de que tales
documentos reúnen o no los requisitos necesarios para su registro definitivo. Del resultado de esta
evaluación depende el pronunciamiento que debe emitir el Registrador sobre la procedencia o no de la
solicitud de inscripción registral.

I.  GENERALIDADES DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

 
1. DEFINICIÓN

El procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las personas para “Inscribir el
Título en el Registro” (SUNARP), la inscripción del título sirve para brindar seguridad jurídica frente
a terceros respecto del acto que se inscribe. En ese sentido, la inscripción del título consiste en la
presentación de una solicitud dirigida al Registrador Público competente para que inscriba el acto
jurídico, acto administrativo, o judicial; dependiendo de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha
solicitud debe cumplir con todos los requisitos que señala la ley, presentar la solicitud conforme al
formato que establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales), otros
documentos que el Registrador Público lo solicite, y que se presente dentro del plazo establecido.
Empero, para que se efectúe el procedimiento registral se debe llevar a cabo un acto jurídico previo, el
cual puede ser la celebración de un contrato, resolución administrativa o judicial, etc.; dependiendo el
caso.  

Ejemplo:

Juan y María celebran un contrato de compra-venta un bien inmueble con José, luego de celebrar el
contrato Juan y María se dirigen hacia la Notaría "X" para realizar el parte notarial de Escritura
Pública, el cual es el instrumento público notarial que da fe el Notario; luego de efectuarse el parte
notarial, el Notario a través de sus dependientes lleva el Parte Notarial ante los Registros Públicos –
SUNARP con la finalidad de que Juan y María inicien el procedimiento registral con la presentación
de la solicitud y con los documentos anexos a ello. Cabe señalar que el Parte Notarial es el documento
que contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el Notario de su
identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los
comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y su
firma, con la mención de la fecha en que lo expide.

 2. NATURALEZA JURÍDICA

La naturaleza juridica del procedimiento registral se encuentra regulada por el artículo 1° del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual prescribe que “El procedimiento registral
es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe
admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción”; la
naturaleza jurídica es especial porque en el procedimiento registral se aplica legislación registral y no
de otra naturaleza, sin embargo cuando señala que es no contenciosa se refiere a que si bien es cierto
el procedimiento registral  tiene aspectos del procedimiento administrativo general, su marco legal no
 será de aplicación de manera directa sino de manera supletoria; es decir que de acuerdo a la título que
se desea registrar se aplicará la legislación registral y de manera supletoria la normas administrativas.
3. OBJETIVOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral persigue un "DOBLE OBJETIVO", que puede ser un objetivo instrumental
y el otro objetivo es sustantivo.
• Objetivo Instrumental: éste consiste en la práctica de un asiento, es decir que va a servir para
inscribir un título en el registro.
• Objetivo Sustantivo: consiste en la proclamación de la situación jurídica o del derecho que se
desea registrar; es decir, la pretensión del presentante (solicitante).
CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
respecto, Gonzales & Escate (2011) sostienen que basado en la existencia de un documento público (verdad
circunscrita en al papel), se dan las siguientes características, de las cuales ambas conllevan diferencias:

• Registral Administrativo:

No hay libertad de prueba; el acto está documentado en la forma prevista por la ley (art. 2010°CC).
- No opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio razonado; pues debe
cumplirse con el documento público requerido (art. 2010° CC).
- No hay impulso oficioso; por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte
- No hay citación a los terceros; que puedan afectarse con el acto.

• Registral Puro:

Se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa limitación
(artículos 163.1° y 166°.

Se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles
(art. 6.1° Ley 27444).
- Pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego interés público (art. 103°
Ley 27444).
- Si caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el riesgo de afectar a
terceros (arts. 51.2° y 60° Ley 27444).

5. INSTANCIAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Dentro del procedimiento registral existen dos instancias:

• Primera instancia: Registrador Público.

• Segunda Instancia: El Tribunal Registral, ésta es la última instancia administrativa.

En el caso de que estés desconforme con lo que establece o con lo resuelto por el Tribunal Registral,
sólose podrá interponer una demanda contenciosa administrativa en el Poder Judicial.

Según, T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos el Computo de plazos son:
 
- Aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposiciones en contrario.

- Días hábiles; aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva hubiese funcionado.
- En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.

6. DURACIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El asiento de presentación tiene una vigencia de (35) días de su presentación o dentro de los 5 días
siguientes al reingreso. El Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones,
tachas y liquidaciones a los títulos; (esto se explicará más adelante).

• Observación o Liquidación: por mayor derecho o el título requiera informe catastral, el plazo
de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por (25) días adicionales. 

•  Reingresos: esto se refiere a que luego de haber subsanado la observación que realiza el
registrador público, el presentante podrá presentar sus documento sólo hasta el 6to día anterior
al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender el
asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.

(Base legal: Artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 12°, 25°, 27°, 28° y 37° del Reglamento General de los Registros Públicos)

 II. PROCEDIMIENTO REGISTRAL (PRIMERA INSTANCIA)

 1. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Posteriormente del acto previo anterior, como se ha señalado, se inicia el procedimiento registral con
la presentación de la solicitud a través de un formato que la SUNARP ha diseñado conforme a la ley,
el cual debe ir acompañado con el documento que señala el derecho que desea registrar; de acuerdo al
ejemplo planteado líneas arriba, el derecho a registrar sería “Inscripción de un bien inmueble” en el
cual queda registrado que la persona que es el titular de dicho derecho es el propietario. Cabe señalar
que la solicitud es de acuerdo al principio de rogación en donde las inscripciones de los registros no
se realizan de oficio sino es a petición de parte por lo que el presentante (solicitante de la inscripción)
tiene la facultad de interponer recursos impugnatorios conforme a la ley.

• El formulario (solicitud) debe contener la siguiente información:

- Nombre y documento de identidad del presentante del título, en el caso de que se actúe a nombre de
tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar constancia.
Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados, con indicación
de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o autentique.
- Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presente formule reserva de
conformidad con lo señalado en el artículo III del título preliminar. - Nombre, denominación o razón
social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho;
o Partida registral, de existir esta, con indicaciones según corresponda, del número de tomo y folio, de
la ficha o de la partida electrónica, con excepción del registro de propiedad vehicular, en cuyo caso, se
indicara en número de rodaje o de serie y motor, según corresponda.
- Indicaciones del registro (inmueble, mueble, naturales o jurídicas) ante el que se solicita la
inscripción del titulo.
- Firma y domicilio del solicitante (presentante del título)8. Adjuntar copia simple del DNI del
presentante.   

 2. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO

Luego realizar esta etapa, el Registrador Público, dentro del plazo de ley, calificará la solicitud bajo el
principio de Legalidad regulado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento de los
Registros Públicos, en donde examina y revisar cada uno de los documentos presentados por el
presentante. La calificación puede ser positiva  o negativa; es positiva cuando el presentante ha
cumplido con todos los requisitos y no ha existido ninguna observación a sus documentos, por lo
tanto se admite su solicitud y se pasaría a registrar el título de su pretensión (según el ejemplo, el bien
inmueble a nombre de Juan y María como propietarios), y puede ser negativa cuando la solicitud es
rechazada por el Registrador Público, en este caso dicho funcionario público observar, liquidar y
tachar el título.

En el caso de que como resultado de la calificación de la solicitud presentada por el "Presentante"
haya sido negativa, el Registrador Público deberá especificar el fundamento por el cual declara
INADMISIBLE, siendo cualquiera de ellos: Observación, Liquidación, y Tachar el título. 
• La observación: consiste  en que adolece la solicitud de algún defecto que puede ser
subsanable, es decir que sea un defecto de forma; en este caso el Registro Público puede
señalar un plazo mínimo de días para que subsane dicho omisión. 
• En el caso de la liquidación: ésta consiste en que el presentante de la solicitud no ha hecho el
pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en este caso el Registrador Público indica
que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de ley.  
•  Por último, en el caso de tachar el título: éste consiste en un defecto insubsanable que tiene la
solicitud o los documentos que se han anexado; según el ejemplo anterior sobre la inscripción
de un bien inmueble, el Registrador Público encuentra un defecto insubsanable cuando revisar
que el contrato de compra-venta del bien inmueble por escritura pública señala que el
comprador de dicho bien no el señor que está señalando dicho derecho, sino otro, en este caso
nos podemos dar cuenta que  es un defecto de fondo por lo que tiene que tachar el título hasta
que el presentante corrija el documento que presentó; según el ejemplo, Juan y María tendrían
que dirigirse a la Notaría "X" para revisar esta situación.

3. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

De lo expuesto líneas arriba, se puede señalar que se inscribe el título cuando el asiento registral
exprese el acto jurídico empleado; es decir, que surja o emana del derecho o acto que se inscribió,
asimismo, en los asientos va a constar las partidas electrónicas las cuales llevan un código de acuerdo
a cada caso que ingresa o registra el sistema de la SUNARP para el caso de la inscripción de títulos.
En el asiento, su contenido debe ser el siguiente: primero debe de haber un resumen del derecho o
acto inscrito, especificando datos relevantes, segundo, debe el documento, fecha, hora y N° del título,
derechos pagados (tasa registral), la fecha de la inscripción del título y el nombre del registrador.
Posterior al asiento, se efectúa la anotación de inscripción el cual consiste en que por cada
título inscrito se extenderá una anotación por duplicado, es decir como si fuera copias de las cuales
una va dirigida al archivo y otra al presentante (solicitante); todos aspectos anteriores tendrán que
realizarse dentro del plazo de 7 días primeros a la presentación.

III. PROCEDIMIENTO REGISTRAL (SEGUNDA INSTANCIA)

1. RECURSO DE APELACIÓN

En segunda instancia, el procedimiento registral se inicia cuando el presentante (solicitante de la

inscripción del título) está en desacuerdo respecto a las decisiones de los Registradores Públicos:
observaciones, tachas o liquidaciones del título, por lo que el presentante interpone ante el
Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, el
Recurso de Apelación, para ello debe cumplir con el plazo, caso contrario el Tribunal Registral lo
declarará improcedente por extemporáneo
Asimismo, el autor Novoa (s.f.) sostiene:
Este recurso o medio impugnatorio procede respecto a las decisiones de los Registradores Públicos
que pueden ser las observaciones, las tachas o las liquidaciones del título.
Se interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo de vigencia del asiento
de presentación, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará improcedente por extemporáneo.
El Recurso de Apelación debe formularse por escrito indicando claramente el número del título, fecha
de presentación, Registro al que corresponde, fundamentos de hecho y de Derecho en que se sustenta.
Debe estar autorizado por abogado, además de los requisitos exigidos en los Arts. 143° y 144° del
Reglamento General.
El Informe Oral si bien es cierto no está previsto en la ley, existe jurisprudencia reiterada respecto de
la posibilidad de solicitar al Tribunal Registral, día y hora para un Informe Oral en breve plazo y así
poder fundamentar la apelación en audiencia pública. (p. 4)
 
4.1. Requisitos de admisibilidad:

Según Flores (s.f.):

• Indicación del registrador ante quien se interpone.

• Nombre, datos de identidad y domicilio del apelante.
• La decisión respecto del cual se recurre y el Nº del título.
• Los fundamentos de la impugnación y estar autorizado por abogado. 
• El recibo de pago por apelación y presentarlo por la Oficina de trámite documentario.
Recibido el recurso, el registrador efectuara la anotación de la apelación en la partida y remitirá al
tribunal acompañado del título en un plazo de 6 días. 

Desistimiento en segunda instancia (Art. 149 RG).-

Del recurso y de la rogatoria que puede ser parcial, por escrito con firma legalizada. (p. 84)  

2. CALIFICACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

Luego de que el apelante, dentro del plazo de diez días de ingresado el recurso de apelación, tendrá la
opción de solicitar o pedir informe oral, esta actuación consiste el presentante (en primera instancia)
solicitará la palabra para explicar sobre los hechos relevantes que cree conveniente para la solución de
su petición.
 En esa secuencia, concluida el informe oral, el Presidente del Tribunal Registral va a asignar a uno de
sus vocales para que actúe como ponente, posterior a ello se incia el debate y las votaciones para
confirmar o no la petición del presentante (en primera instancia).
• Consecuencias de la calificación: Para que se apruebe la pretensión del apelante, se necesitará
de 2 votos conformes de los vocales, el plazo para emitir una respuesta (resolución) sobre su
recurso de apelación será de 30 días en donde se le notificará, sin embargo, en relación al
plazo, no necesariamente se cumple, puede hasta prorrogarse.
• Pronunciamiento (del Tribunal Registral): 
- Confirmado parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
- Revocando parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
- Declarando Improcedente o Inadmisible la Apelación.
- Declarando Admisible (Aceptando) o Denegando total o parcialmente el desistimiento. 
3. EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES
Flores (s.f.) señala:
 a.- Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se encuentran pagados, el registrador procederá
extender los asientos, plazo 2 a 10 días si es complejo. 
b.- Si los Derechos no se encuentran pagados tiene un plazo de 10 días, si paga el registrador extiende
el asiento (5 días) si no paga caduca la vigencia del asiento. 
c.- Si se confirma la observación tendrá 15 días para levantarlas si cumple el registrador extenderá el
asiento (5 días), en caso de no estar de acuerdo y no subsanar podrá interponer demanda contencioso
administrativa, al igual cuando se declare inadmisible o improcedente el recurso.
d.- En los casos que proceda la impugnación judicial, contra las resoluciones del tribunal registral, el
asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente 15 días adicionales al plazo para
interponer la demanda contencioso administrativa (3 meses) para efectos de anotar la demanda. 
Anotada la demanda o vencido el plazo sin interponerla caduca el asiento de presentación y se
efectuará la tacha y se levanta la anotación de la apelación.
En caso que se ampare la demanda los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha del asiento
de presentación. (p. 86)

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

1.- Aportación del título o documentos y solicitud de inscripción

El procedimiento registral se inicia a instancia de parte, siendo excepcionales los casos en los que
el Registrador puede actuar de oficio. Por ello, es imprescindible una petición al Registrador para que
efectúe el asiento que interesa. Este principio se denomina de rogación.
La legitimación para pedir la inscripción corresponde:
- Al adquirente del derecho.
- Al transmitente.
- A quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir.
- A quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
Los títulos deben presentarse en el ReP por persona con facultades para ello y en días y horas hábiles,
dentro del horario de apertura al público del Registro, aunque cabe su presentación por correo (indicar
entonces el remitente), por FAX notarial (si no se hacen en horas de despacho se entenderán
presentados al día siguiente, y es necesario en el plazo de 10 días presentar la copia auténtica de la
escritura). También pueden presentarse por razones de urgencia en ReP distinto de la demarcación
registral en el que radique la finca, debiendo solicitar que se remita el título al ReP competente.
Aunque no tiene efectos sustantivos, la normativa establece que en el mismo momento de la
presentación del título o documento, el Registrador entregará al interesado un recibo del documento,
consignando el número del asiento practicado en el Libro-registro de entrada e igualmente hará
constar en el documento recibido referencia al número de entrada correspondiente.
Es imprescindible que los documentos inscribibles se traten de un documento público, es decir,
consten en escritura pública, ejecutoria judicial o documento auténtico expedido por Autoridad
judicial o por el Gobierno o sus Agentes (aunque en ciertos supuestos también tengan acceso al ReP
documentos de carácter privado, como el arrendamiento o un acuerdo particional). Asimismo, deben
cumplir los requisitos exigidos por la normativa fiscal. Los títulos inscribibles en el ReP pero
otorgados en país extranjero deben reunir los requisitos exigidos por las normas de Derecho
Internacional Privado. Asimismo, cabe que el título inscribible pueda acceder por sí solo o
acompañado de otros documentos complementarios, que son los que tiene por finalidad probar
determinados datos, hechos o circunstancias que, siendo necesarios para su inscripción, no constan en
el documento principal.
2. Presentación en el Libro Diario
En el acto de la presentación de cualquier título que deba producir una operación registral (una
inscripción, anotación preventiva, nota marginal) se extenderá inmediatamente en el Libro Diario de
operaciones del ReP un breve asiento de su contenido, llamado de presentación.
En estos asientos se debe hacer constar necesariamente el nombre y apellidos de quien presenta el
título, la hora de presentación, la especie de título presentado, su fecha y la autoridad o notario ante
quien se otorgue, el derecho que se pretende inscribir conforme al título, la naturaleza de la finca o
derecho real (situación, nombre y número, si tiene), nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se
pretende hacer la inscripción o asiento de que se trate, la firma del Registrador y la firma de la
persona que presenta el título, si así lo solicita.
El asiento de presentación determina el comienzo de la eficacia de la inscripción, pues se considera
como fecha de inscripción del asiento la de su presentación. El asiento de presentación, no
obstante, posee una vigencia limitada, pues su plazo de vigencia es de 60 días, contados a partir del
día siguiente al de la fecha del mismo, pudiendo ser prorrogado dicho plazo en algunos supuestos
concretos y con ciertos requisitos. En este plazo, igualmente, cabría el desistimiento del interesado a
la inscripción, siendo necesario que conste en escritura pública o documento privado con
reconocimiento notarial de firmas para el desistimiento total, e incluso verbalmente, para
desistimiento parcial (solo afecta a parte del contenido del documento). El Registrador podrá no
denegarlo cuando considere que se perjudican derechos de un tercero. También podrá retirarse el tí-
tulo (ej. para pago del impuesto), manteniendo en este caso durante 60 días su vigencia y quedando en
suspenso su calificación.

3. Calificación
La calificación consiste en el control de la legalidad de los documentos inscribibles, capacidad de los
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. La función
calificadora corresponde al Registrador, siendo esta función obligatoria y quedando sometido a
responsabilidad por incumplimiento de esta obligación.
El plazo para calificar es de 15 días siguientes a la fecha del asiento de presentación, si no mediaren
defectos, o 30 días si existiese justa causa. No obstante, puede calificarse después, pero dentro de los
60 días de vigencia del asiento de presentación, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador. Si
la calificación es favorable se procederá a practicar el asiento.
Si la calificación es negativa o desfavorable, el Registrador advertirá verbalmente o por escrito al
interesado los defectos observados, que podrán ser subsanables o insubsanables (negativa definitiva a
la inscripción), haciendo constar esa notificación al margen del asiento de presentación expresando
los motivos de suspensión o denegación de la inscripción, devolviendo en ambos caso el título.
Ante esta calificación con faltas subsanables el interesado puede comunicar, verbalmente o por
escrito, que opta por retirar el documento, subsanar el defecto (nueva escritura) y/o pedir al
Registrador que extienda anotación preventiva por defecto subsanable. O bien, si no se conforma, que
extienda en el título nota de suspensión o denegación, con expresión de los motivos. También es
posible expresar su conformidad con la calificación, con la eliminación de los pactos o estipulaciones
rechazadas o con el alcance y contenido de la calificación, lo que se hará constar por nota al margen
del asiento de presentación, determinando la operación realizada.
El plazo de subsanación es de 60 días, pudiendo pedirse anotación preventiva de subsanación (60 días
más de plazo, con posibilidad de prórroga de 180 días, si hay justa causa y providencia judicial).
Recursos: Contra la calificación negativa del Registrador cabe, en caso de desacuerdo, interponer
recurso gubernativo o bien juicio declarativo judicial, a elección del interesado. Los dos medios son
independientes entre sí y el interesado puede optar entre uno u otro, indistintamente.
Recurso gubernativo: El recurso gubernativo deberá interponerse en el plazo de 3 meses a contar
desde la fecha de la nota contra la que se recurra, por medio de escrito (no necesita intervención de
abogado ni procurador) dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia en cuya demarcación
radique el ReP. Dicho escrito se presentará en el propio Registro y en él se expresarán sucintamente
los hechos y fundamentos de Derecho, se determinará con claridad y precisión los extremos de la nota
del Registrador que van a ser objeto de reclamación y se indicará un domicilio en territorio de dicho
Tribunal Superior en donde deban notificarse las providencias que recaigan. Al escrito se
acompañarán los documentos calificados por el Registrador o testimonio bastante de los mismos.
Los Registradores y los recurrentes podrán apelar, ante la Dirección General de los Registros y del
Notariado, los autos que en resolución de los recursos gubernativos dicten los Presidentes de los
Tribunales Superiores de Justicia. La apelación deberá interponerse por medio de escrito dirigido al
Presidente que la hubiera dictado, cursado directamente o por conducto del Juez de Primera Instancia,
en el plazo máximo de los quince días siguientes al que se hubiera notificado la resolución. En el
supuesto en que la materia objeto del recurso sea de Derecho Civil foral, especial o propio de la
Comunidad Autónoma a la que pertenezca el Registro, el auto será firme y no cabrá recurso alguno,
debiendo seguir el cauce judicial para la satisfacción de su interés.
La resolución de la Dirección General se dictará en el plazo de tres meses desde la recepción del
expediente y se publicará en el Boletín Oficial del Estado. El Presidente devolverá al Registrador los
documentos calificados, si la resolución considerase procedente su inscripción en todo o en parte, o al
recurrente en caso contrario. La resolución de la Dirección General será recurrible ante la jurisdicción
civil en el plazo de tres meses siguientes a su notificación.
Si la resolución declarase insubsanable el defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o
notas marginales preventivas extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de
presentación la resolución recaída.
Si la resolución declarase subsanable el defecto, podrá ser subsanado dentro de los quince días
siguientes a la fecha en que se hubiere recibido en el Registro el traslado de la misma, salvo si fuera
mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación o nota preventiva, en su caso.
Si no se verificase la subsanación del defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o
notas marginales preventivas, y extenderá nota al margen del asiento de presentación expresiva de la
resolución recaída y de que se cancela el asiento por haber expirado dicho plazo.
Si se resolviese que procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno, el
Registrador extenderá el asiento solicitado, previa presentación de los documentos correspondientes,
y si estos documentos no le fueren presentados dentro de 15 días extenderá de oficio las cancelaciones
y nota.
Los gastos y costas del recurso deberán ser satisfechos por los interesados que lo hubieren promovido,
y excepcionalmente por el Notario recurrente o por el Registrador que extendió la nota o sostuvo su
procedencia si el acuerdo definitivo estimase que uno u otro habían procedido con ignorancia
inexcusable.

4. Extensión del asiento. Inscripción

El procedimiento registral culmina con la práctica de la inscripción. La inscripción es el
documento público oficial, asiento registral, en sentido propio, que declara la constitución,
modificación, transmisión o extinción de un derecho real por cualquier título traslativo o declarativo
de los inmuebles. Por eso, los titulares de los inmuebles y derechos inscritos pueden ejercitar las
acciones reales que procedan de los mismos contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos
derechos reales o perturben su ejercicio (procedimiento verbal judicial).
Conforme lo visto anteriormente, la inscripción hace pleno los efectos de declarar el derecho frente a
todos y de prioridad de los títulos inscritos, pues se considera como fecha de inscripción la del asiento
de presentación, así como la presunción posesoria de que quien inscribe el dominio de los inmuebles
o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Una vez practicada la inscripción, sólo los
tribunales pueden declarar su nulidad