1238 2022 Sunarp TR

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 1238 -2022-SUNARP-TR
Arequipa, 01 de abril de 2022.
APELANTE : JOSÉ ARONE ROJAS

TÍTULO : N° 3486953 DEL 10.12.2021
RECURSO : N° 003137 DEL 25.01.2022
REGISTRO : PREDIOS – LIMA
ACTO : ACUMULACIÓN
SUMILLA :
ACUMULACIÓN
“A efectos de proceder con la acumulación se requiere que los predios correspondan al mismo
propietario.”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA.
Mediante el título venido en grado en apelación se solicita la inscripción de

la acumulación respecto de los predios inscritos en las partidas N°
7056841, 7056843, 7056844, 7056845, 7056846, 7056847, 7056848,
7056849, 7056850, 7056851, 47359015, 47359023, 47359031 y 46576810
del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se acompañan (entre otros) los siguientes documentos:
a) Formato de Solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.

b) Certificado negativo catastral N° 016-2019-SGOPCYCU-GDU-MDLV
del 18.07.2019, expedido por la Sub Gerencia de obras privadas
catastro y control urbano de la Municipalidad Distrital de La Victoria.
c) Documento privado de acumulación con certificación de firmas por el
notario de Lima Juan Belfor Zárate del Pino.
d) Escrito con certificación de firmas por el notario de Lima Juan Belfor
Zárate del Pino.
e) Plano de Acumulación (Lámina U-01), con certificación de firmas por el
notario de Lima Juan Belfor Zárate del Pino.
f) Recurso de apelación.
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RESOLUCIÓN Nº1238 -2022-SUNARP-TR
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la tacha sustantiva

formulada por la registradora pública de Lima, Erika Rospigliosi Caso, cuyo
tenor es el siguiente:
(Se renumera para mejor resolver)
“(…)
- De conformidad con el Principio de Legalidad, contenido en la Norma V del Título
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde
a los Registradores calificar la legalidad del título, la cual comprende la verificación
del cumplimiento de las formalidades propias del título, la capacidad de los
otorgantes, así como de la validez del acto. Asimismo, el artículo 32° del mismo
cuerpo legal, señala que en la calificación registral se debe comprobar que el acto o
derecho sea inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan
a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en
dichas normas.
1. Conforme al Art. 66.b del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,

constituye requisito de la acumulación que los predios a acumular pertenezcan al
mismo propietario. En el presente caso, los inmuebles a acumular inscritos en las
partidas N° 07056843, 07056844, 07056845, 07056846, 07056847, 07056848,
07056849, 07056850, 07056851, 47359015, 47359023, 47359031, 07056841 y
46586810 pertenecen a diferentes propietarios toda vez que en la partida N°
46576810 se encuentra bajo el régimen de copropiedad, pues los pasajes comunes
sirven a varias propiedades, siendo que en la partida N° 46576810 se encuentra
registrada 2 áreas que sirven de pasaje común y sobre las cuales recae servidumbre
conforme consta en el título archivado N° 102 de 1962.
2. Por lo expuesto, no es posible realizar la acumulación solicitada, toda vez que no se

trata de los mismos propietarios; y, al no ser procedente la acumulación con el predio
que contiene los pasajes (46576810), tampoco se configura el supuesto regulado en
el art. 66.a del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, pues sin el pasaje
antes referido, los inmuebles que se pretenden acumular no constituyen un todo sin
solución de continuidad.
Se deja constancia que en la partida N° 46576810 también se encuentra registrado el

pasaje común con frente a la calle Misti N° 233, que sirve de pasaje a otros predios
no comprendidos en su rogatoria.
(…)”
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III. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
El apelante sustenta su recurso de apelación señalando lo siguiente:
• Consta de las escrituras públicas de compraventa de los predios

adquiridos por la propietaria, que estos se adquieren con todo lo que
de hecho y por derecho, le corresponde al citado inmueble, como
son entradas, salidas, usos, costumbres, servidumbres, así como
todas las construcciones existentes, sin reserva ni limitación de
ningún orden.
• La mayor parte de los inmuebles a acumular tiene ingreso por el
pasaje ubicado con frente al Jirón Renovación N° 104, con un área
de 48.41 m2, cuyos linderos y medidas perimétricas y además
características, corren registrados en la Partida N° 46576810 del
Registro de Predios de Lima.
• De lo descrito, sería ilógico pensar en las referidas ventas, no se
encuentra incluido el Pasaje ubicado con frente al Jirón Renovación
N° 104, toda vez que este último, sirve de entrada o acceso, para la
mayoría de las unidades inmobiliarias materia de acumulación.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida registral N° 07056841 del Registro de Predios de Lima, corre

inscrito el Departamento con frente al jirón Renovación N° 140 ubicado en
el distrito de la Victoria, provincia y departamento de Lima, siendo su titular
registral Victoria Loa Romero.

inscrito el Departamento interior N° 1 con frente al Jirón Renovación 108,
ubicado en el distrito de la Victoria, provincia y departamento de Lima,
siendo su titular registral Victoria Loa Romero.

inscrito el Departamento interior N° 2 con frente al pasaje N°104 del jirón
Renovación, ubicado en el distrito de la Victoria, provincia y departamento
de Lima, siendo su titular registral Victoria Loa Romero.

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En la partida registral N° 46576810 del Registro de Predios de Lima, corren

inscritos los pasajes situados con frente a la calle Misti N° 233 y a la calle
Renovación N° 104, ubicado en el distrito de la Victoria, provincia y
departamento de Lima.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como vocal ponente Jorge Luis Almenara Sandoval. De lo

expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala corresponde
determinar:
➢ Si en el trámite de acumulación de predios, la falta del requisito de

pertenencia al mismo propietario, ¿es un defecto insubsanable?
➢ ¿Qué efectos producen los asientos registrales?
VI. ANÁLISIS
1. Mediante el título venido en grado en apelación se solicita la inscripción de

la acumulación respecto de los predios inscritos en las partidas N°
07056841, 07056843, 07056844, 07056845, 07056846, 07056847,
07056848, 07056849, 07056850, 07056851, 47359015, 47359023,
47359031 y 46576810 del Registro de Predios de Lima.
La Registradora tachó el título señalando que los inmuebles a acumular

inscritos en las partidas N° 07056843, 07056844, 07056845, 07056846,
07056847, 07056848, 07056849, 07056850, 07056851, 47359015,
47359023, 47359031, 07056841 y 46586810 pertenecen a diferentes
propietarios toda vez que en la partida N° 46576810 se encuentra bajo el
régimen de copropiedad, pues los pasajes comunes sirven a varias
propiedades, siendo que en la partida N° 46576810 se encuentra registrada
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2 áreas que sirven de pasaje común y sobre las cuales recae servidumbre
conforme consta en el título archivado N° 102 de 1962.
Por lo que, corresponde determinar si la falta del requisito de pertenencia

al mismo propietario, es un defecto insubsanable.
2. De acuerdo con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

Código Civil, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas
instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita
la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.
En concordancia con ello, el Reglamento General de los Registros Públicos

en su artículo 31 señala que la calificación es la evaluación integral de los
títulos presentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia
de su inscripción, con la precisión de que, en el marco de la calificación
registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.
3. Por su parte, el artículo 32 del mencionado Reglamento General, regula los

alcances de la calificación registral, estableciendo que el registrador y el
Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los
títulos ingresados para su inscripción, deberán, entre otros:
“(…)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen
los requisitos establecidos en dichas normas; (…)”.
Esto significa que cuando se presenta un título para su inscripción, el

registrador debe verificar que los documentos que ha presentado el usuario
cumplan con lo establecido en las normas legales y reglamentarias que
resulten aplicables al acto rogado.
4. De otro lado, el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios define a la acumulación como el acto registral que tiene por objeto
constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una
sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios.
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Tal acto se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las
partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la
partida en la cual quedan acumulados.
Son requisitos taxativamente previstos en dicho artículo para la

procedencia de dicha acumulación los siguientes:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin

solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio
exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de
tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento

privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con
indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área,
linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su
nueva denominación, de ser el caso;
d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional

competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su
descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas
cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el
Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la
fábrica;
e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio

resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el
Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se trate de
acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes
regulados en la Ley Nº 27157.
El mencionado artículo añade que el plano de acumulación no será

necesario en aquellos casos en los que los predios materia de acumulación
hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción
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primigenia, es decir, siempre que el predio resultante de la acumulación se

adecúe plenamente al predio del que se independizaron.
Es decir, para poder acumular dos o más predios, se requiere entre otros
requisitos mínimos que los mismos constituyan un solo todo sin solución de
continuidad, salvo ciertas excepciones y que pertenezcan al mismo
propietario.
5. En ese sentido, corresponde revisar las inscripciones contenidas en las

partidas registrales Nros. 07056841, 07056843, 07056844, 07056845,
07056846, 07056847, 07056848, 07056849, 07056850, 07056851,
47359015, 47359023, 47359031 y 46576810 del Registro de Predios de
Lima.

inscrito el Departamento con frente al jirón Renovación N° 140 ubicado en
el distrito de la Victoria, provincia y departamento de Lima, siendo su titular
registral Victoria Loa Romero.




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inscritos los pasajes situados con frente a la calle Misti N° 233 y a la calle
Renovación N° 104, ubicado en el distrito de la Victoria, provincia y
departamento de Lima, siendo sus titulares registrales Marissa Viveca
Kanexo Zetterberg entre otros.
Revisado el título archivado (Legajo N° 102 del año 1962) que dio origen a
la extensión del asiento registral advertimos que el pasaje ubicado en la
calle Renovación N° 104, entre otros, constituye una servidumbre de paso
a favor de los departamentos del 1 al 12, siendo estos los predios
dominantes.
Siendo ello así tenemos que el predio (pasaje Renovación) constituye

predio sirviente a favor de los Departamentos enumerados del 1 al 12, el
mismo que se independizó en conjunto con el pasaje Misti.
6. Con respecto a la independización de los pasajes, debemos tener presente

que debemos señalar que el artículo 3 de la Ley Nº 26366 establece que:
“Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: (...) b) La

intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio
posterior o sentencia judicial firme; (...)”.
Conforme a lo previsto por el artículo 20131 del Código Civil y numeral VII2
del Título Preliminar del RGRP, normas que consagran el principio de
legitimación, los asientos registrales se presumen exactos y válidos,
producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos
en el Reglamento referido o se declare judicialmente su invalidez, o se
cancele por suplantación o falsedad documentaria.
Registralmente, la legitimación adquiere sustento en la actividad de

evaluación de títulos que realizan las instancias registrales. La inscripción
viene precedida de una calificación de la legalidad de los títulos, en sus
1 Artículo 2013.- Principio de legitimación. - El contenido del asiento registral se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por
el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en
sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los
supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los
actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
2 VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. - Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen
en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez
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aspectos formales y materiales, asimismo, la calificación se realiza

confrontando el contenido del título con la información de las partidas
registrales y, complementariamente, con los títulos archivados.
Siendo ello así, colegimos que la inscripción de los pasajes inscritos en la

partida N° 46576810 del Registro de Predios de Lima se encuentran
legitimadas, no requiriéndose se independice el pasaje Renovación.
7. Ahora bien, habiendo quedado claro que la inscripción contenida en la

partida N° 46576810 se encuentra legitimada, corresponde ahora
determinar si resulta necesario regularizar el tracto sucesivo en dicha
partida.
En esa línea, el artículo 2015 del Código Civil establece que: “Ninguna
inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”; por su parte, el RGRP en el artículo VI del Título Preliminar señala
que: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba
el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario”.
Conforme a lo indicado en el artículo 3 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios (RIRP), este principio es aplicable al citado Registro.
8. Roca Sastre señala que el principio de tracto sucesivo o de continuidad

registral consiste “en procurar que el historial jurídico de cada finca inmatriculada,
respecto de los sucesivos titulares registrales que hayan adquirido el dominio o derechos
reales sobre la misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida en su
encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con
las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular
registral actual sea el transferente de mañana”3.
Para Diez-Picazo, el tracto sucesivo consiste en que “los actos de transmisión

y adquisición de derechos inscritos formen en el Registro una cadena perfecta en el orden
legal, sin solución de continuidad, de forma que el Registro refleje el historial completo de
la finca inmatriculada”4.
En ese sentido, el aspecto formal del principio de tracto sucesivo, por el

cual se obliga al registrador a verificar si quien efectúa el acto de disposición
3 Ramón M. Roca Sastre. Derecho Hipotecario, Barcelona. Bosch Casa Editorial S.A. 1995, página 87.
4 Luis Diez-Picazo. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial III. Madrid. Editorial Civitas. 1995. pág.
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o de quien deriva el derecho aparece como titular registral del derecho,

correspondiendo rechazar todo acto dispositivo o de transmisión de
derecho que no provenga del titular inscrito.
No obstante, no debemos dejar de reconocer su carácter material. Al

respecto, García García expone que no se debe exagerar el carácter formal
del tracto sucesivo, porque al fin y al cabo “la preexistencia del derecho en el
patrimonio del causante y la subsistencia del derecho con posterioridad al acto
adquisitivo, demuestra que tiene aspectos de fondo importantes que no se deben ignorar”,
además de que tiene su fundamento en el principio “nemo dat quod non
habet”.
Así, cuando exista adecuación entre el vendedor y el titular registral

publicitado en los asientos registrales no podrá observarse por falta de
tracto la solicitud de inscripción de compraventa.
Ahora bien, en la medida que en el presente caso los pasajes se

inscribieron en una partida independiente y por lo mismo se encuentra
legitimada, lo que corresponde, en aplicación del principio de tracto
sucesivo, es regularizar la transferencia en la partida N° 46576810 del
Registro de Predios de Lima, de tal manera que la propiedad corresponda
a Victoria Loa Romero, ello a efectos de proseguir con la acumulación
solicitada, toda vez que uno de los requisitos es que la titularidad de los
predios corresponda al mismo propietario, situación que no se da en el
presente caso.
9. En ese sentido, si el artículo 42 del T.U.O. del Reglamento General de los

Registros Públicos faculta a que se formule tacha sustantiva, entre otros
supuestos, cuando se trata de un defecto insubsanable, ello se sustenta en
la invalidez del título, en virtud del cual se solicita la inscripción, lo que no
sucede en el presente caso, ya que la falta de tracto sucesivo sobre una de
las partidas materia de acumulación no es causal de tacha sustantiva, y,
por el contrario, constituye un defecto subsanable.
Por consiguiente, el registrador no debió decretar una tacha sustantiva,

sino, existiendo la falta de regularización de acto previo, formular una
observación, decisión que permitiría al administrado —acompañando la
documentación pertinente— aclarar tal situación, para que posteriormente
el registrador decida por la observación o la tacha del título.
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Consecuentemente, se revoca la tacha sustantiva y se dispone la

observación del título.
Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención del vocal (s)

Jorge Luis Almenara Sandoval autorizado por Resolución N o 200-2021-
SUNARP/SN de fecha 22.12.2021.
El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante Resolución

N° 062-2022-SUNARP/PT de fecha 07.03.2022 expedida por el Presidente
del Tribunal Registral.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la tacha sustantiva del título alzado; y DISPONER su

observación, de acuerdo con los fundamentos desarrollados en la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
FDO.
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL
Vocal del Tribunal Registral
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Vocal (s) del Tribunal Registral
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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 1238 -2022-SUNARP-TR

Arequipa, 01 de abril de 2022.

APELANTE : JOSÉ ARONE ROJAS

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado en apelación se solicita la inscripción de

Para tal efecto se acompañan (entre otros) los siguientes documentos:

a) Formato de Solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación en contra de la tacha sustantiva

1. Conforme al Art. 66.b del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,

2. Por lo expuesto, no es posible realizar la acumulación solicitada, toda vez que no se

Se deja constancia que en la partida N° 46576810 también se encuentra registrado el

III. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN

El apelante sustenta su recurso de apelación señalando lo siguiente:

• Consta de las escrituras públicas de compraventa de los predios

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida registral N° 07056841 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056843 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056844 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056845 del Registro de Predios de Lima, corre

Renovación, ubicado en el distrito de la Victoria, provincia y departamento

En la partida registral N° 07056844 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056847 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056848 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056849 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056850 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056851 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 47359015 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 47359023 del Registro de Predios de Lima, corre

Renovación, ubicado en el distrito de la Victoria, provincia y departamento

En la partida registral N° 47359031 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 46576810 del Registro de Predios de Lima, corren

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como vocal ponente Jorge Luis Almenara Sandoval. De lo

➢ Si en el trámite de acumulación de predios, la falta del requisito de

➢ ¿Qué efectos producen los asientos registrales?

1. Mediante el título venido en grado en apelación se solicita la inscripción de

La Registradora tachó el título señalando que los inmuebles a acumular

Por lo que, corresponde determinar si la falta del requisito de pertenencia

2. De acuerdo con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

En concordancia con ello, el Reglamento General de los Registros Públicos

3. Por su parte, el artículo 32 del mencionado Reglamento General, regula los

Esto significa que cuando se presenta un título para su inscripción, el

4. De otro lado, el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Son requisitos taxativamente previstos en dicho artículo para la

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin

b) Pertenezcan al mismo propietario;

c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento

d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional

e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio

El mencionado artículo añade que el plano de acumulación no será

primigenia, es decir, siempre que el predio resultante de la acumulación se

5. En ese sentido, corresponde revisar las inscripciones contenidas en las

En la partida registral N° 07056841 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056843 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056844 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056845 del Registro de Predios de Lima, corre

En la partida registral N° 07056846 del Registro de Predios de Lima, corre