EL DERECHO REGISTRAL.

CONCEPTO.-
Son numerosas y variadas las definiciones que se han dado sobre el
Derecho Registral. A grandes rasgos se observan dos líneas conceptuales:
a) Una amplia, cuyo estudio abarca todo tipo de registro. Entre estos se
encuentra el Dr. Alberto Molinario quien expresa que el derecho
registral es el conjunto de normas y principios que tiene por objeto
reglar. Los organismos estatales encargados de registrar personas,
hechos, actos, documentos o derechos, incluso deben determinar
los procedimientos para practicar tales registraciones y los efectos y
consecuencias jurídicas de éstas. Es así que para esta corriente el
derecho registral se halla integrado por el registro de reincidencia
delictiva, los registros de marcas, patentes de invención, de la
propiedad inmueble, el registro de juicios universales, de personas y
asociaciones jurídicas, de cultos de ejercicio autorizado, público de
comercio, de la propiedad automotor, de la propiedad intelectual,
etc.
b) Otra restringida que limita su ámbito a un tipo determinado de
registro. Entre estos encontramos al Dr. Felipe Villaro, quien
sostiene que el Derecho Registral Inmobiliario es el conjunto de
normas y principios que regulan la organización, el funcionamiento y
los efectos de la publicidad registral, en función de la constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre
inmuebles.

En el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, realizado

en Buenos Aires en 1972, se consideró que el Derecho Registral
integra el sistema jurídico con normas y principios propios de
derecho público y de derecho privado, que coexisten y
funcionan armónicamente constituyendo una disciplina
independiente, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es
una de sus principales ramas.
 Es decir que se llama registración inmobiliaria a la actividad
mediante la cual se materializa la publicidad de los derechos reales
inmobiliarios. Esta actividad es así una forma de publicidad jurídica, y
ésta a su vez una especie de publicidad en general.

LA LEY 17.711.-
La gran importancia que las transacciones inmobiliarias han adquirido en los
últimos decenios exigen un sistema de registración efectivo, rápido y seguro.
Todo ciudadano que recurre al Registro de la Propiedad Inmueble ya sea
porque ha adquirido un bien o porque necesita embargar los de un deudor
moroso o simplemente para informarse sobre algún asunto de su interés, tiene
derecho a exigir exactitud en la información requerida, agilidad del trámite y
protección registral.
Con las leyes 17.711 y 17.801 se adopta a nivel nacional un sistema de
registración que es producto de muchos años de experiencia nacional y
extranjera y de profundos estudios y consultas sobre el tema. Ambas
comenzaron a regir el primero de julio de 1968 dando solución, entre otros, al
problema de la inconstitucionalidad de los registros provinciales y de la
exigencia de registración planteada por cierta parte de la doctrina y que diera
origen a muchos juicios resueltos con distintos criterios, según el magistrado
actuante. La seguridad brindada al tráfico inmobiliario, a través de la
registración de las escrituras de constitución o transmisión de derechos reales
como así también de las medidas cautelares trabadas sobre los inmuebles era
indiscutible; ya no se podía prescindir de este servicio brindado por el Estado,
pero la ausencia de una regulación adecuada dificultaba en ocasiones la labor
del registrador.
La ley 17.711modifica el Código Civil adaptándola a las nuevas necesidades,
ordenando el siguiente texto del artículo 2505:
Artículo 2505: La adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respetivos
títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no
serán oponibles a terceros mientras no estén registradas
LA LEY 17.801.-
Esta ley fue sancionada y promulgada el 28 de junio de 1.968, siendo
complementaria del Código Civil (artículo 42) y rige para los registros de la
propiedad inmueble de todo el país. El proyecto fue elaborado por Scotti y
Falbo y estaba basado en un anteproyecto que ambos habían redactado y que
en el año 1966 fue aprobado por la III Reunión Nacional de Directores de
Registros de la Propiedad celebrada en Santa Fe.
Otras fuentes son la ley 17.417, sancionada y promulgada el 30 de agosto de
1967, para Capital Federal y Territorios Nacionales; el decreto ley 11.643/63 de
la Provincia de Buenos Aires, ratificado por ley 6.736, el cual producto también
de Scotti y Falbo, incluye los principios de certificación con reserva de
prioridad; especialidad, la técnica del folio real, el tracto sucesivo, etcétera, que
fueron reproducidos en la norma que estarnos analizando.
Esta ley, de conformidad con las disposiciones del Código, organiza con suma
eficiencia el sistema de publicidad registral, mediante las certificaciones e
informes; establece un orden de prioridades en las registraciones, protegiendo
a terceros interesados con el "bloqueo registral": incorpora ciertos principios
rectores en la materia; en definitiva sienta las bases del sistema registral
Inmobiliario en nuestro país.

Esta ley, base de nuestro sistema registral, permite satisfacer los

requerimientos de quien concurre al Registro solicitando su intervención
brindándole protección durante la sustanciación del trámite.

FALBO. Miguel N.• "Curso de Derecho Registral Inmobiliario del Registro de la Propiedad
Inmueble Capital Federal", Cap. Vil "El Registro de la Propiedad Inmueble organizado por la
Ley Nacional 17.801". Ss. As., 1971.
MOLINARIO, Alberto D., "Curso de Derecho Registral Inmobiliario del Registro de la Propiedad
Inmueble Capital Federal, Cap. I "Del Derecho Registral y del Derecho Registral Inmobiliario',
Bs. As., 1971

VILLARO, Felipe P., "Elementos de Derecho Registral Inmobiliario·, Cap. 'Fed, 'Cap. 11 "la
Publicidad Registral Inmobiliaria en el Derecho Argentino". Fund. Edlt. Not., Colegio de
Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, La Plata, 1980.
 LOS SISTEMAS REGISTRALES.

INTRODUCCIÓN.-
Un sistema es un conjunto ordenado de elementos, con un mismo fin, un
mismo objetivo.
Desde el punto de vista del derecho registral un sistema es un conjunto
ordenado de normas y principios destinados a regular el funcionamiento de un
Registro y los efectos de la inscripción en ese registro.
Cuando hablamos de normas nos referimos a leyes, decretos, resoluciones,
disposiciones técnico registrales, normas nacionales o provinciales (art. 2 inc.
ley 17.801).
En los principios incluimos todos los principios registrales, que son pautas de
interpretación, líneas directrices, guías de orientación, que sirven para resolver
conflictos entre normas, lagunas normativas, encausar las normas cuando
comienzan a salirse de su camino, etc. Ej.: inscripción, rogación, especialidad,
legalidad, publicidad, tracto sucesivo y abreviado, prioridad; son todos los
principios que surgen del articulado de la ley 17.801.

Para entender cómo funcionan los sistemas registrales y qué efectos produce
la inscripción o registración de documentos portantes de derechos, los
clasificaremos según dos criterios.

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS.-

Podemos clasificarlos por los efectos de la inscripción (efectos y resultados
que da esa inscripción) y por el país de origen (país en el que nacieron esos
sistemas).
1) Según los efectos de la inscripción encontramos:
*Sistemas Constitutivos y Sistemas Declarativos.
En un sistema constitutivo: se impone la inscripción para el nacimiento del
derecho en cuestión. El derecho nace “en” y “con” el registro. Se exige el título,
el modo y la inscripción registral para el nacimiento o transmisión del derecho.
Ej.: registro automotor.
En un sistema declarativo: se reconoce la existencia del derecho real previa a
la inscripción. Esa inscripción es a los fines de dar publicidad y oponibilidad del
derecho existente o transmitido frente a los terceros. El derecho nace afuera y
antes del ingreso de un documento al Registro (art. 2, 20 ley 17.801).
Con el título y el modo se reconoce el nacimiento del derecho fuera del
Registro. Se requiere la registración para darle un plus a ese derecho que se
transmite, modifica o declara, ese plus es la publicidad y la oponibilidad.
*Sistemas Causales y Sistemas Abstractos.
Al sistema causal: le interesa conocer el título material (acto o negocio, contrato
por el cual nació el derecho), es decir que se tiene en cuenta el tipo de causa
que originó la mutación jurídico real (art. 2, 3, 8 ley 17.801).
En un sistema abstracto: se prescinde de la causa del derecho, sólo interesa lo
acontecido en el Registro, no es importante el acuerdo de voluntades, ni el
contrato, o escritura, o adjudicación de bienes por disolución de sociedad.
*Sistemas Convalidantes y Sistemas No Convalidantes.
En el sistema convalidante: la sola inscripción del título sanea los posibles
vicios o defectos del mismo. Desaparecen las nulidades, si el instrumento
ingresa viciado al registro sale sin vicios. Ej.: sistema alemán.
Cuando el sistema es no convalidante: la inscripción nada agrega a la validez
del título. El título inscripto en el Registro no garantiza la “bondad” del mismo,
sólo garantiza la publicidad y la oponibilidad frente a los terceros. La inscripción
registral no hace a la validez del instrumento. Ej.: sistema argentino, art. 4 ley
17.801.
*Sistemas con Fe Pública Registral y Sin Fe Pública Registral.
En el sistema que tiene Fe Pública se garantiza la exactitud y la integridad de
los asientos registrales. Garantiza a quien contrató basado en las constancias
emitidas por el Registro que será mantenido en su derecho aún cuando luego
se demuestre la inexactitud de lo informado por el Registro -que el
transmitente no era el titular registral, o que el título antecedente estaba
viciado-. En esos sistemas se protege al adquirente de buena fe. Ej.: sistema
español.
Cuando el sistema no tiene Fe Pública registral no garantiza ni la exactitud ni la
integridad. La inscripción es al sólo efecto publicitario pero los terceros
interesados deben verificar que el título exista y sea válido de su transmitente.
Ej.: sistema argentino; esto puede relacionarse con la necesidad de realizar el
estudio de títulos, arts. 34 y 35 ley 17.801.
2) Según el país de origen de los sistemas registrales, podemos
mencionar los siguientes:
*Sistema Alemán.
Es un sistema constitutivo, abstracto, convalidante, con presunción de
exactitud.
Tiene garantía de exactitud, lo que implica la correspondencia entre el
contenido del asiento registral y la realidad extraregistral.
La garantía de integridad significa que todo lo que no está en el asiento
registral es inoponible a terceros. El asiento no será modificado sino por otro
asiento posterior que tenga como base un título dado a conocer a los terceros,
esa es la garantía de permanencia.
El sistema alemán no tiene fe pública registral, sólo tiene garantía de exactitud,
no de integridad.
*Sistema Suizo.
Es una variante del alemán, es constitutivo, causal, convalidante, con garantía
de exactitud.
*Sistema Francés.
Es declarativo, causal, no convalidante, sin fe pública registral (ni garantía de
exactitud, ni integridad).
*Sistema Español.
Es declarativo, causal, convalidante, con fe pública registral (tiene garantía de
exactitud y de integridad). Está dentro de un sistema de derechos reales
abierto (no es numerus clausus), el derecho a ingresar al sistema inmobiliario
por medio del Registro debe ser real, no personal -y con apariencia de real, a
pesar de ser un sistema abierto-. Es un sistema registral con fe pública, en el
derecho español quien figura como el titular registral es el verdadero titular
fuera del registro, eso es lo que garantiza ese sistema. Protege a quien
contrata con el titular registral aún cuando no haya exactitud. La garantía
consiste en que: quien contrata con el titular informado por el registro, sin saber
que en realidad no lo era, será mantenido en su derecho.
*Sistema Australiano.
Es el sistema Torrens, en el cuál se crea una ficción, por medio de la cual, en
toda transmisión entre dos particulares no hay contacto directo, sino que el
transmitente devuelve al Estado el dominio de la cosa (inmueble) y es el
Estado quien entrega el bien al adquirente.
En toda transmisión el Estado recupera el dominio y lo vuelve a transmitir. Todo
es una ficción a la que recurre el Estado para garantizar la transparencia y
legitimidad de los títulos y las transmisiones.
El Estado transmite el dominio sin manchas, evitando cualquier perjuicio futuro
al adquirente.
Es un sistema constitutivo, abstracto, convalidante, no tiene fe pública registral
en forma directa sino que existe el seguro de títulos (lo paga el usuario al
abonar el timbrado/sellado del trámite, significa que el asegurador se hará
cargo de indemnizar cualquier reclamo por daños y perjuicios que una mala
inscripción pueda causar). El seguro garantiza una reparación integral, para
prosperar el reclamo debe probarse la acción causante del perjuicio.
Responden el Estado (Registro) y el Seguro en forma solidaria. Ante una
demanda contra ambos, el Seguro paga primero.
No hay título causal, a cada adquirente se le da un certificado. El certificado de
título es el título del inmueble que entrega el Registro en el Sistema
Australiano.

CONCLUSIÓN.-
Para cerrar es conveniente recordar las características del Sistema Registral
Inmobiliario Argentino, LEY 17.801.
Sistema declarativo, causal, no convalidante, sin fe pública registral (arts. 2, 3,
4, 8, 20, 34, 35 ley 17.801 y 1890, 1892, 1893 CCCN).

LAS TÉCNICAS REGISTRALES.

INTRODUCCIÓN.-
Una técnica es un procedimiento mediante el cual el Registro hace las
inscripciones o anotaciones.
Una técnica registral está directamente relacionada con el modo o la manera
en que el Registro lleva a cabo su actividad de inscripción y publicidad.
A veces resulta útil hacernos algunas preguntas cuando se encara una labor,
para determinar: *por qué hacemos esto? *O para qué lo hacemos?
Al responder el “por qué se hace algo”, nos damos una explicación.
Cuando respondemos “para qué hacemos lo que hacemos” podemos darnos
cuenta del sentido del trabajo.
Cuando se sabe dónde se quiere ir o llegar se puede elegir el mejor camino
para obtener el resultado deseado; entonces es ahí donde el registrador busca
el mejor modo de llevar adelante la tarea de inscribir y publicitar.
La idea de SISTEMA REGISTRAL se vincula con el interrogante: “para qué
inscribo”.
La idea de TÉCNICA REGISTRAL se vincula con el interrogante “cómo
inscribo”.
Una técnica es un procedimiento mediante el cual el Registro hace las
inscripciones o anotaciones.
Toda técnica debe estar inserta en un sistema.
Las técnicas son herramientas del Registro para llevar a cabo su tarea, son
procedimientos utilizados por el registrador para publicitar e inscribir.

CLASIFICACIÓN.-
A fin de estudiar y analizar las diferentes técnicas existentes partiremos de la
clasificación de las mismas.
1) Según el modo de efectuar los asientos registrales.
2) Según el modo de individualizar u ordenar los asientos registrales.

1) Según el modo de efectuar el asiento registral podemos hablar de: T. de

Inscripción, T. de Transcripción y T. de Enlegajamiento.
1.1) Técnica de Transcripción: consiste en copiar íntegra y literalmente el texto
del documento a inscribir, esta fue la primera técnica usada en el tiempo desde
la época de los Egipcios y Romanos hasta inicios del S XX).
1.2) Técnica de Enlegajamiento: fue la segunda técnica utilizada en orden
cronológico, se crea una carpeta (un legajo) en la que se guardan los segundos
ejemplares del documento a inscribir. El Registro le requiere al usuario dos
ejemplares del documento, uno quedará en el legajo para formar los
antecedentes del bien y el otro será devuelto al interesado con la constancia de
la inscripción. Está implementada en el Registro Automotor, donde se arman
los legajos B de cada vehículo.
1.3) Técnica de Inscripción: es la técnica más moderna, mediante la cual se
hace una síntesis del documento a inscribir, se efectúa un extracto del
documento que contendrá lo más importante, lo relevante para el Registro. Por
ej.: datos para individualizar el objeto, los sujetos del acto y la relación causal.
Se tiene en cuenta el SENTIDO de la inscripción. Esta técnica se aplica luego
de ingresado el título, es decir cuando el registrador procede al análisis del
mismo, extractando de él, de su contenido, los datos necesarios. Los mismos
son volcados al asiento registral. Por lo tanto la inscripción se caracteriza
porque consiste en un EXTRACTO.
Además, los datos extraídos son reflejados en el asiento registral por medio de
BREVES NOTAS, esto significa que se busca efectuar una abreviatura de los
datos esenciales sin que ello afecte la registración y la publicidad registral. De
tal manera que no sólo se “abrevian” el NUMERO DE PALABRAS, sino
también el NUMERO DE LETRAS DE CADA PALABRA (art. 12 Ley 17801).
Pero las abreviaturas a utilizar no quedan a criterio de los registradores. Es por
ello que el Registro de la Propiedad Inmueble posee un nomenclador con las
distintas abreviaturas con la indicación de la palabra a la cual corresponden. De
esta manera cualquier persona puede consultarlo en el caso de ser necesario.

Actualmente la técnica utilizada en el sistema argentino fue impuesta por la

LEY REGISTRAL INMOBILIARIA ARGENTINA 17.801 Y ES LA INSCRIPCIÓN
–POR BREVES NOTAS-.

2) Según el modo de individualizar u ordenar un asiento registral existen las T.

Personales y las T. Reales.
2.1) Técnicas personales: se toma como centro referente a la persona o sujeto,
entre los dos elementos del derecho real (subjetivo y objetivo) opta por el
sujeto, que puede ser el adquirente o el transmitente.
Algunas técnicas personales utilizadas en el tiempo fueron:
* folio personal, se inscribía según el nombre de adquirentes, establecía un
listado de inmuebles de un mismo titular; cuando un inmueble era adquirido por
esa persona se registraba a su nombre.
* folio personal cronológico, sumaba a la lista descripta en el punto anterior otro
dato a tener en cuenta, el orden de ingreso del documento al Registro. Se
registraba el bien en la lista de un titular determinado (lista armada por nombre
de una persona) según fecha de ingreso para la inscripción.
* folio causal cronológico: tenía en cuenta la causa y el tiempo en que los
documentos rogaban inscripción. Existían secciones en el listado
confeccionado a partir del nombre de una persona, esas secciones
representaban distintas causas: una para dominio, una para gravámenes, una
sección para declaratorias de herederos, etc, y dentro de cada sección se
inscribía por orden cronológico (se usaba la causa fuente de la mutación
jurídico real como punto referente).
Las técnicas personales demostraron tener muchas falencias ante el avance de
las transacciones jurídico-inmobiliarias.
2.2) Técnicas reales: aquí se toma como centro de imputación a objeto
(inmueble) sobre el cual recae el derecho inscripto.
Esta técnica es la que actualmente rige en nuestro sistema registral inmobiliario
desde la sanción de la LEY REGISTRAL 17.801.
Su denominación es FOLIO REAL O MATRÍCULA (art. 10 ley 17.801).
La gran ventaja que trajo la utilización de esta técnica consiste en que se tiene
centralizada toda la información respecto de un inmueble en la matrícula. En
esa matrícula se asientan todas las modificaciones a esa información.
Hay mayor celeridad en la búsqueda de información.
Se reducen los riesgos de una publicidad deficiente.
Es una solución a las fugas registrales (por omisión total o parcial de
información en certificados o informes registrales).
Esa técnica de FOLIO REAL nos permite conocer de una sola vez el
movimiento histórico del inmueble, desde su matriculación (art. 10, 11, 12 ley
17.801); los sucesivos titulares registrados, el titular actual, si existen embargos
u otras medidas cautelares dispuestas sobre el bien.

CONCLUSIÓN.-
Actualmente las técnicas que rigen nuestro sistema son: FOLIO REAL O
MATRÍCULA –según el modo de ordenar un asiento- E INSCRIPCIÓN –según
el modo de confeccionar un asiento- POR BREVES NOTAS.
DATOS INTERESANTES.-
*En Alemania existe la técnica de “carpetas colgantes”, donde por razones de
espacio se ubicaron legajos colgando del techo. Ahora, con la informática tan
avanzada cambian las posibilidades para evitar tener que recurrir siempre al
soporte papel.
*Matriculación de oficio: es la conversión de técnica vieja a técnica nueva
realizada por el mismo Registro. Por ej.: traspaso de folio personal a folio real,
para concentrar en un solo documento los datos existentes, para ventaja de
todos. Es indispensable que el Registro conozca en primer lugar sus asientos,
para poder transmitir la información existente en ellos en un momento posterior,
al ser requerida por los particulares.
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires se
encuentra entre los Registros Inmobiliarios más grandes del mundo.