Uno o Dos Dormitorios Cual Es La Tipologia Mas Rentable Segun Los Barrios de Montevideo

La rentabilidad del mercado de alquileres
en Montevideo
La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 1

MAYO 2022
Sofía Harguindeguy, Gonzalo Avellanal, Leonardo Veiga
Contenido
Resumen ejecutivo .......................................................................................................... 3
Introducción .................................................................................................................... 4
Antecedentes ................................................................................................................... 5
Metodología ..................................................................................................................... 7
Evolución de los precios de venta y precios de alquileres .......................................... 8
Rentabilidad de alquiler de los apartamentos en Montevideo de acuerdo con la
cantidad de dormitorios ............................................................................................... 10
Rentabilidad de alquiler de los apartamentos de acuerdo con la cantidad de
dormitorios y su localización........................................................................................ 13
Apartamentos de cero dormitorios (monoambientes) .......................................... 14
Apartamentos de un dormitorio .............................................................................. 15
Apartamentos de dos dormitorios .......................................................................... 16
Apartamentos de tres dormitorios .......................................................................... 18
Apartamentos de cuatro dormitorios ...................................................................... 19
Comparación de la rentabilidad de alquiler de los apartamentos de acuerdo con la
cantidad de dormitorios según barrio ........................................................................ 21
Conclusiones.................................................................................................................. 25
Anexos............................................................................................................................ 28
1. Rentabilidad apartamentos de cero dormitorios, según grupo de barrio .... 28
2. Rentabilidad de los apartamentos de un dormitorio, según grupo de barrio
33
3. Rentabilidad de apartamentos de dos dormitorios, según grupo de barrio 39
4. Rentabilidad de los apartamentos de tres dormitorios, según grupo de
barrio .......................................................................................................................... 46
5. Rentabilidad de los apartamentos de cuatro dormitorios ............................. 53

Resumen ejecutivo
El objetivo de este documento es realizar una aproximación1 a la rentabilidad de la

inversión inmobiliaria para alquiler en el departamento de Montevideo, a partir de
información de Mercado Libre.
Del análisis de las dos variables relevantes para la rentabilidad —el precio de los
alquileres y el precio de venta— los resultados indican, en primer lugar, que existen
diferencias muy marcadas en el valor de los alquileres ofrecidos en función de la
cantidad de habitaciones del apartamento. En particular, los monoambientes y los
apartamentos de una habitación presentan niveles de alquileres ofrecidos muy
próximos. En segundo lugar, los precios de venta de los apartamentos han tenido
una menor volatilidad en el periodo analizado. Es decir, que el precio de venta se ha
mantenido estable en el periodo, a excepción de los apartamentos de cuatro
dormitorios, que presentaron una suba desde fines de 2019 y que recién han
mostrado un descenso sobre fines de 2021. Mientras que, sobre las rentabilidades,
se observa en promedio un proceso de caída que inicia a fines de 2019 y se
consolida en 2020 con la irrupción de la pandemia. Las rentabilidades encuentran
su punto más bajo en mayo 2020, y desde esa fecha no han recuperado los niveles
de retorno pospandemia, o de inicios de 2019.
Del análisis de las rentabilidades por grupo de barrio, se observa que las
rentabilidades brutas en el cuarto trimestre de 2021 se encuentran entre el 3,5% y
el 6,6%. La rentabilidad promedio mínima se da para los apartamentos ubicados en
Pocitos y Pocitos Nuevo de dos dormitorios, mientras que la rentabilidad máxima
se da en los apartamentos ubicados en Carrasco y Punta Gorda de tres dormitorios.
Asimismo, la rentabilidad de los apartamentos en todas las localizaciones y
tipologías (solo se considera la dimensión “cantidad de dormitorios”) ha sufrido una
considerable baja desde el cuarto trimestre de 2018 hasta el cuarto trimestre de
2021.
Finalmente, del análisis del comportamiento por grupos de barrios encontramos

que, en la mayoría de los casos, los comportamientos son similares entre los barrios
que integran cada grupo, y existe diferencia entre los barrios respecto de qué
tipología resulta la más rentable. Por ejemplo, los apartamentos de un dormitorio
resultan ser los más rentables en barrios como La Aguada, sin embargo, son los
menos rentables en el caso del Centro, Cordón o Punta Carretas. De forma similar
ocurre con los apartamentos de tres dormitorios, que son los más rentables en
barrios como Punta Carretas, Pocitos o Pocitos Nuevo, pero resulta la tipología
menos rentable en La Aguada.
1 La principal razón por la cual hablamos de aproximación es que los datos empleados se refieren a
viviendas ofrecidas en venta o alquiler. Los precios utilizados son, por tanto, los demandados por el
oferente, no siendo necesariamente el precio final de venta o alquiler que se termina acordando.

Introducción
La inversión en el sector inmobiliario refiere a la intermediación en la venta y alquiler

de inmuebles. Estas intermediaciones pueden realizarse en diferentes tipos de
inmuebles: viviendas, locales comerciales, oficinas, depósitos, suelo industrial, etc.
Esta actividad de adquisición o construcción de inmuebles para su posterior alquiler
una de las opciones elegidas por muchos inversores. Entre sus ventajas se
encuentra, en primer lugar, el ingreso fijo y predecible, en forma de alquiler. En
segundo lugar, proporciona retornos atractivos respecto a los riesgos que conlleva;
en un contexto de estabilidad económica, en general, se logra la preservación del
valor del capital y se obtienen rendimientos. En tercer lugar, la legislación en materia
de alquileres, que brinda la posibilidad de solicitar garantías que, junto con el
contrato de alquiler, aseguran que el arrendador pueda recuperar el valor del
inmueble dentro de un plazo razonable. A estas ventajas se agrega que la gestión
de la inversión para un pequeño inversor es relativamente sencilla y eventualmente
puede ser tercerizada. Mientras que, la contracara de las inversiones inmobiliarias
es que se necesita de un gran capital inicial.
Asimismo, Uruguay dispone de varios incentivos para la actividad inmobiliaria. Entre

ellos, el régimen general de inversiones y el régimen específicos de vivienda de
interés social y proyectos de gran dimensión económica que buscan promover la
inversión y el desarrollo de la actividad en el país.
En cuanto al retorno de las inversiones inmobiliarias, este depende tanto de la

tipología del inmueble como de otros factores como, por ejemplo: su ubicación,
características propias del inmueble (metros cuadrados, cantidad de dormitorios,
antigüedad, etc.) y la evolución del mercado inmobiliario en general. El objetivo de
este documento es abordar la rentabilidad del mercado de alquileres para vivienda
en Montevideo, a través de responder las siguientes preguntas: ¿Qué tan rentable
es alquilar un apartamento en Montevideo? ¿Cómo afecta el tamaño del
apartamento la rentabilidad del arrendamiento? ¿Cómo afecta la localización a la
rentabilidad?
Se utilizará para ello información de Mercado Libre de las publicaciones de venta y

alquiler de apartamentos en Montevideo.
El documento se organiza en cuatro secciones. En la primera, se hace un repaso por

los principales antecedentes de investigaciones sobre la rentabilidad en el sector
inmobiliario en Uruguay. En la segunda se detalla la metodología y la fuente de
datos. En la tercera sección se analiza la evolución en el periodo analizado de las
dos variables utilizadas para calcular la rentabilidad: el precio del alquiler y el precio
de la vivienda. La cuarta sección examina la rentabilidad de la inversión inmobiliaria
en apartamentos por dormitorios. En la quinta sección, se analizará la rentabilidad
acuerdo con la cantidad de dormitorios y el grupo barrial. Para los casos en los que

haya datos suficientes, se analizará la rentabilidad por barrios. Finalmente, las
conclusiones y la sección de anexos con detalles de la rentabilidad por cada barrio.
Antecedentes
Es relevante destacar los antecedentes que utilizaron para la construcción de la base

de datos de transacciones de Mercado Libre, la base del análisis de este documento.
Mercado Libre y el IEEM, en noviembre de 2021, realizaron un Reporte del Mercado
Inmobiliario de Montevideo, correspondiente al tercer trimestre de ese año. Según el
análisis en el periodo analizado (2018-2021) no hay una tendencia ecuánime en la
evolución de los precios de alquiler para los distintos barrios de Montevideo. Sin
embargo, entre los barrios más demandados, los precios de los avisos de alquileres
o ventas, medidos en pesos constantes, se mantuvieron estables. Por otro lado,
Mercado Libre, también realiza trimestralmente un análisis con esta misma base de
datos. Del análisis se extrae que, de la oferta de inmuebles en dicho periodo, los
apartamentos tienen una mayor participación frente a las casas. Alrededor del 80 %
de las publicaciones son apartamentos, en contrapartida, el 20 % son casas. Por otro
lado, sobre la distribución por tipo de operación, aproximadamente el 65 %
corresponden a ventas, y el 35 % a alquileres. Sin embargo, si se analizan las visitas
a los inmuebles por tipo de propiedad no guarda la misma relación a la oferta.
Aproximadamente el 62 % de las visitas son a apartamentos y el 38% a casas.
Mientras que las visitas por tipo de operación se observan que por encima del 40 %
son a alquileres, y casi el 60 % son visitas a casas.
Corresponde repasar, también, los antecedentes que hayan realizado estimaciones

de la rentabilidad en el sector inmobiliario en Uruguay. Mercado Libre en su informe
trimestral realiza un seguimiento de las rentabilidades, el indicador publicado es
una variable agregada que promedia la rentabilidad de todos los apartamentos
(eliminando outliers). Lo que se propone este documento, en términos de
innovación respecto al indicador, es en primer lugar examinar la rentabilidad por
tipo de localización o barrio y por tipología, y, en segundo lugar, estimar las
rentabilidades en dólares constantes.

Otros antecedentes recientes estuvieron a cargo de la planificadora Nantas2 y Fleitas
Zimet Propiedades (2020)3 . Por un lado, Nantas establece que, para los inmuebles
más demandados, como son los inmuebles ubicados en la franja costera, el ingreso
bruto por alquiler ronda entre el 4 % y 5 % del valor de la propiedad. Mientras que
el ingreso neto, luego de costos de mantenimiento e impuestos, lo estiman en 2,5
%. Para traducir estos ingresos en rentabilidad, suponen que los inmuebles suelen
presentar aumentos de su valor en el largo plazo. Según la planificadora, con una
inflación de 2,5 % durante 10 años, se estima que el inmueble puede presentar un
aumento en el valor del 3 % anual, lo que termina resultando en un retorno total del
5 % del valor de la propiedad al año. Por otro lado, Fleitas Zimet Propiedades estimó
las tasas de rentabilidad bruta entre un mínimo de 4,06 % y un máximo de 9,84 %.
Sin embargo, destaca las diferencias que existen entre las rentabilidades de acuerdo
con los barrios. Siguiendo a los autores, los barrios de menor tasa de rentabilidad
son los costeros ubicados entre Ciudad Vieja y Malvín, mientras que los de mayor
rentabilidad son los ubicados en las zonas periféricas de la ciudad. La explicación
que encuentran a este fenómeno es la liquidez de las propiedades en cada uno de
los barrios, “se observa una tendencia creciente en la cual, a mayor nivel de iliquidez
del barrio se asocia un mayor nivel de tasa de capitalización esperada en el mismo”.
Con lo cual, la liquidez de esa propiedad estaría asociada, en este caso, a un mayor
riesgo.
Otros antecedentes en el sector inmobiliario a destacar son dos estudios realizados

por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC)
sobre el precio de las viviendas4y5. El primero de ellos busca captar el “efecto barrios”
en el precio de la vivienda. A partir de efectos fijos y técnicas de clúster, identificaron
tres subgrupos de barrios que presentan comportamientos homogéneos respecto
del precio: barrios costeros (incluido el Prado en este grupo), barrios que se ubican,
en general, en el corazón de Montevideo, y barrios más periféricos. El segundo
estudio del Centro indaga sobre la evolución del precio de los inmuebles destinados
a la vivienda para un periodo de 40 años (1977 a 2015), del análisis concluyen que
son dos los principales factores macroeconómicos que explican el precio de la
vivienda. El primer factor es el ingreso de los hogares medido en dólares, que
representa el poder de compra de los hogares. Este factor incide de forma positiva
2 “¿Inversión financiera o inversión inmobiliaria en Uruguay?”, Nantas Asesores de inversión, 29 de

noviembre de 2021. Accesible en: https://www.nantas.com.uy/inversion-financiera-o-inversion-
inmobiliaria-en-uruguay/
3 “¿En qué barrio de Montevideo conviene invertir?”, Fleitas Zimet Propiedades, 8 de enero de 2020.
Accesible en: https://www.estudiofleitas.com/l/dondeinvertir/

4 CEEIC (2016). Variación Geográfica del precio de la vivienda en Montevideo: análisis de determinantes
y medición de efecto barrios.

5 CEEIC (2016). Determinantes macroeconómicos del precio de la vivienda en Montevideo. Estudio
aplicado entre 1976 y 2015.

en el precio, ya que frente a una mayor demanda de viviendas el precio tiende a
crecer en igual sentido. El segundo factor, es el costo de oportunidad de invertir
frente a un activo libre de riesgo (se toma la tasa de interés de EE. UU. en deuda
pública a 10 años), e impacta de forma negativa en el precio dado que refleja una
inversión alternativa a la de vivienda. Los resultados encontrados están en línea con
los hallados por Carlomagno y Fernández (2007) para Uruguay, y la magnitud de los
coeficientes depende de la muestra.
Metodología
El objetivo de este documento es analizar la rentabilidad del mercado de alquileres

en Montevideo. Para ello, se utilizan microdatos provistos por Mercado Libre de
publicaciones de venta y alquileres realizadas por sus usuarios en la plataforma. Los
datos analizados en este documento corresponden a las publicaciones de ventas y
alquiler desde enero de 2018 a diciembre de 2021. Para dicho periodo la base
cuenta con un promedio mensual de 268.000 datos de publicaciones, totalizando
más de 12 millones de datos.
Es importante notar que la base plantea una limitación dado que existe un sesgo en
los precios, puesto que los precios de venta y precios de alquiler son los que aspiran
los propietarios, los cuales pueden diferir de los precios a los que eventualmente se
concretan las operaciones. Sin perjuicio de ello la evolución de los precios ofrecidos
en promedio debería presentar en tendencia una evolución similar a la de los
precios de transacción.
A los efectos del análisis se consideraron solamente avisos de apartamentos del

departamento de Montevideo. La clasificación de los barrios se hizo tomando en
cuenta los criterios del INE. Para los alquileres se excluyeron las propiedades
ofrecidas cuyo monto de alquiler fuera superior a los USD 10 000. Mientras que para
las propiedades en venta se excluyeron propiedades cuyo precio de venta fuera
superior a los USD 5 000 000. Para el análisis del precio por metro cuadrado no se
consideraron propiedades con menos de 10 metros cuadrados.
Los indicadores elaborados tienen base en la mediana de los precios de venta o

alquiler, medidos en pesos constantes a diciembre de 2021, de forma mensual y por
barrio.
La medida de referencia utilizada para estimar la rentabilidad de la inversión

inmobiliaria de apartamentos para alquiler relaciona los ingresos anuales por
concepto de alquileres con el precio de la vivienda. Más concretamente, la

rentabilidad se obtiene como el cociente entre los ingresos anuales del alquiler de
la vivienda en pesos constantes, sobre el valor estimado del apartamento
arrendado.
De esta medida se obtiene la rentabilidad bruta de la vivienda. Para estimar la

rentabilidad neta, o final, a este cociente se le resta tanto los impuestos (Impuesto
a la Renta de las Personas Físicas por los ingresos por los alquileres que se perciben,
tributos por el apartamento: contribución inmobiliaria, impuesto de primaria) como
los gastos por la adquisición del inmueble y todos los asociados a la ocupación del
mismo (gastos comunes no trasladables al inquilino, gastos de mantenimiento, etc.).
En esta línea, para determinar la rentabilidad de un alquiler es necesario entonces

determinar tanto el valor de la propiedad como el valor del alquiler. Dado que la
información surge de publicaciones, y por tanto para una propiedad hay
información sobre su valor de venta o sobre su valor de alquiler, el análisis se
realizará bajo el supuesto de que los apartamentos vendidos según cantidad de
dormitorio son, en promedio, iguales a los apartamentos en alquiler.
Evolución de los precios de venta y precios de alquileres
La rentabilidad se obtiene a partir de dos variables: el precio del alquiler y el precio

de la vivienda. En esta sección se analizará la evolución en el periodo de enero 2018
a diciembre 2021, de estas dos variables.
De los datos sobre alquileres de apartamentos en pesos contantes (Gráfico 1), se

observa que los alquileres de los monoambientes, los apartamentos de un
dormitorio y de dos dormitorios han evolucionado en promedio en estos cuatro
años de igual manera, manteniéndose la diferencia del precio estable. En concreto,
esta diferencia en el precio entre los monoambientes y los apartamentos de un
dormitorio estuvo en torno a los 2000 pesos uruguayos de diciembre 2021. Por su
parte, los apartamentos de dos dormitorios que se observan son 4500 pesos más
caros que los de un dormitorio. Sin embargo, esta diferencia no se ha mantenido
constante durante el periodo analizado para el caso de los apartamentos de tres y
cuatro dormitorios. En el caso de los apartamentos de tres dormitorios, el aumento
promedio en su precio es de $ 11 500 en comparación a los de dos dormitorios.
Finalmente, el diferencial promedio es aún mayor cuando se compara con el alquiler
de apartamentos de cuatro dormitorios: $ 56 000. Esta diferencia en el precio de los

alquileres encontró su máximo a finales de 2019, que se encontraba en 95 000
pesos.
Sobre la evolución en el tiempo, en el caso de los monoambientes y apartamentos

de uno y dos dormitorios se observa una tendencia lenta y sostenida a la baja de los
precios reales de los alquileres. En el caso de los apartamentos de tres dormitorios,
el alquiler estuvo en promedio en torno a los $ 48 000 hasta inicios de 2019, cuando
se inició una tendencia a la baja pronunciada. La caída desde 2019 a fines de 2021
fue superior al 40 %. En el caso de los apartamentos de cuatro dormitorios, la
tendencia hasta comienzos de 2020 era al alza y, a partir de entonces, también se
dio una tendencia a la baja superior al 40 %. Asimismo, en el mes de diciembre, se
observa un aumento pronunciado de los precios de estas dos últimas categorías,
pero no es posible aún concluir si ello significa un cambio en la tendencia.
Por otro lado, de los datos de ventas de apartamentos en dólares constantes

(Gráfico 2) se observa una menor volatilidad en el precio en el periodo analizado, y
una diferencia más constante entre las diferentes tipologías. El precio de venta se
ha mantenido estable en el periodo, a excepción de los apartamentos de cuatro
dormitorios, que presentaron una suba en el precio sobre la mitad del periodo que
luego descendió hasta cercanos los valores del inicio.
Gráfico 1 – Evolución de la mediana de los alquileres ofrecidos para

apartamentos, por número de habitaciones, en pesos constantes (base =
12/2021)
128.000
108.000
88.000
68.000
48.000
28.000
8.000
2018-01-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-05-01
2019-09-01
2020-01-01
2020-05-01
2020-09-01
2018-03-01
2018-07-01
2018-11-01
2019-03-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-03-01
2020-07-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
0 1 2 3 4

Gráfico 2 – Evolución de la mediana de los precios de venta ofrecidos para
apartamentos, por número de habitaciones, en dólares.
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
2020-03-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
0 1 2 3 4
Rentabilidad de alquiler de los apartamentos en Montevideo de

acuerdo con la cantidad de dormitorios
A partir de las dos variables analizadas en la sección anterior: precio de alquiler y

precio de venta de las publicaciones de inmuebles, se obtiene la rentabilidad bruta
de los alquileres. En esta sección, se examinará la rentabilidad de los apartamentos
en Montevideo de acuerdo con la cantidad de dormitorios.
En el periodo, en términos generales, las rentabilidades medidas en precios

constantes estuvieron durante 2018 y 2019 más altas de lo que se encuentran sobre
el fin del periodo analizado (Gráfico 3). La caída en las rentabilidades comenzó a
ocurrir en 2019, con lo cual no podrían ser explicadas únicamente por la llegada del
COVID-19 al Uruguay. El proceso de caída en el precio del alquiler por tipología fue
secuencial. Primero comenzó a inicios de 2019 el proceso de caída de los
apartamentos de cero a dos dormitorios. Luego, sobre medidas del año 2019, las
rentabilidades de los apartamentos de tres dormitorios comenzaron también a
descender. Por último, sobre fines de ese año se unieron los apartamentos de
cuatro dormitorios.
De comparar las rentabilidades entre los apartamentos considerando su tipología,

se puede concluir que las inversiones más rentables en el periodo fueron los

apartamentos de cuatro dormitorios. Sin embargo, la rentabilidad en el sector
inmobiliario no ha sido constante a lo largo del tiempo. En particular sobre los
apartamentos de cuatro dormitorios, estuvo entre el 8 % y el 9 % durante 2018 y
2019. Esta rentabilidad comenzó a disminuir desde los primeros meses de 2020,
que luego experimentó una notoria caída desde la llegada de la emergencia
sanitaria al país hasta agosto de 2020, cuando la rentabilidad llegó al 6 %. A partir
de dicha fecha, la rentabilidad ha estado fluctuando de manera muy volátil,
habiendo superado algunos meses el 7 %, pero también encontrando valores por
debajo del 6 %.
En el caso de los apartamentos de tres dormitorios, la rentabilidad más alta fue en

abril de 2019, momento en el que se encontraba por encima del 6 %. Hacia fines de
2019, la rentabilidad de esta tipología comenzó a disminuir hasta alcanzar, en marzo
de 2021, el 4 %, convergiendo hacia el mismo nivel en el que se encontraba la
rentabilidad de los apartamentos de alquiler de cero, uno y dos dormitorios. A partir
de ese momento, la rentabilidad de los apartamentos de tres a cero dormitorios se
mantuvo con cierta volatilidad alrededor del 3,5 % y 4 % estable en ese nivel.
En cuanto a los apartamentos de cero a dos dormitorios la rentabilidad siempre ha

presentado niveles próximos entre sí. En julio de 2018 se encontraba en un 5 % y, a
partir de ahí, comenzó una tendencia a la baja hasta alcanzar el nivel de los
apartamentos de tres dormitorios, como ha sido mencionado.
De este análisis se concluye que, los apartamentos de cuatro dormitorios siempre

han tenido una rentabilidad muy superior a la del resto. Particularmente, en
diciembre de 2021, la rentabilidad se encontró 3 % por encima.

Gráfico 3 – Evolución de la rentabilidad anual en dólares de la inversión de
apartamentos para alquiler, por número de habitaciones, en % del valor del
inmueble
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2021-07-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-09-01
2021-11-01
0 1 2 3 4

Rentabilidad de alquiler de los apartamentos de acuerdo con la
cantidad de dormitorios y su localización
En esta sección se busca analizar la rentabilidad bruta de los apartamentos en

Montevideo, en función de la cantidad de dormitorios y del grupo barrial.
Considerando que no todos los barrios tienen un número significativo de

publicaciones, se conformaron grupos de barrios para los cuales el análisis se realiza
conjuntamente. Cada grupo ha sido constituido a partir de los siguientes criterios,
los cuales fueron empleados conjunta o alternativamente:
- Contigüidad o similitud. Hay barrios que son colindantes y que presentan

características muy similares en lo que respecta a la percepción de la zona, o
que presentan algún atributo de localización relevante en común.
- Atributos de los residentes. Hay casos en que las características de quienes
residen pasan a ser un factor relevante de agrupamiento.
- Nivel absoluto de precios y similitud de comportamiento. Hay barrios que
presentan niveles y evolución de alquileres muy similares entre sí.
-
Tabla 1 – Clasificación de barrios en grupos
Barrios Contigüidad Atributos Nivel absoluto de precios y

o similitud. de los similitud de
residentes comportamiento
Ciudad Vieja,
Grupo 1 Centro, La Aguada x x
y La Unión
Buceo, Malvín,
Grupo 2 Puerto del Buceo y x x x
Punta Carretas
Pocitos y Pocitos
Grupo 3 x x x
Nuevo
Cordón, Palermo y
Grupo 4 x x
Tres Cruces
Parque Rodó,
Grupo 5 Parque Batlle y La x
Blanqueada
Grupo 6 Atahualpa y Prado x x
Carrasco y Punta
Grupo 7 x x
Gorda
Nota: No todos los barrios de Montevideo se encuentran en este listado, la exclusión se basa en
que no todos tienen una considerable cantidad de publicaciones para ser considerados.

A continuación, para cada tipología de apartamentos se presenta un cuadro de
resumen por grupos de barrios, según los criterios detallados anteriormente, las
principales variables del análisis (el valor de venta y el valor de alquiler mínimo y
máximo en mediana para cada grupo de barrios en el periodo estudiado), la
rentabilidad del cuarto trimestre de 2018 y la rentabilidad promedio del cuarto
trimestre de 2021 y su variación en esos tres años.
Apartamentos de cero dormitorios (monoambientes)
Para los apartamentos de cero dormitorios, la rentabilidad promedio en el periodo

analizado se ubicó entre el 4 % y 5 %. Dicha rentabilidad ha tenido una tendencia
decreciente en el periodo. De comparar la rentabilidad anual, se observa que cayó
0,4 puntos en 2019, 0,6 puntos en 2020 y 0,1 puntos en 2021.
Gráfico 4 - Resumen de rentabilidad de los apartamentos de cero dormitorios
6,0%
5,0%
5,0% 4,6%
4,1% 4,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
2018 2019 2020 2021
Tabla 2 – Cuadro resumen por grupos de barrios para apartamentos de cero

dormitorios
Rentabilid Rentabilid
Mín. Máx. Mín. Máx. ad ad Var. de la
Barrios valor valor valor valor promedio promedio rentabilid
venta venta alquiler alquiler 4to trim. 4to trim. ad
2018 2021
Parque
Rodó,
Parque 109 236 148 151 12 760 14 208 5,5 % 4,6 % -1,0 %
Batlle, La
Blanqueada
Cordón,
Palermo, 97 301 110 624 12 484 13 373 5,7 % 4,7 % -1,0 %
Tres Cruces

Pocitos,
Pocitos 117 863 125 004 14 762 15 146 5,2 % 4,2 % -1,1 %
Nuevo
Buceo,
Malvín,
115 243 156 477 13 305 15 357 5,0 % 4,3 % -0,7 %
Punta
Carretas
La Aguada,
Centro, 108 202 132 506 12 296 13 092 5,4 % 4,9 % -0,5 %
Ciudad Vieja
Al igual que los apartamentos de dos dormitorios, la rentabilidad de los

apartamentos monoambiente evidenció una caída en el periodo de análisis. En este
caso, Pocitos y Pocitos Nuevo son los barrios que presentan una mayor caída en la
rentabilidad. Esta caída general de la rentabilidad se ha mantenido en el periodo de
2018 a 2020. En 2021 esa tendencia ha comenzado a revertirse. Este ha sido el caso
de los barrios Buceo, Malvín y Punta Carretas, en los que las rentabilidades están
incrementando. Luego, se encuentran los barrios en donde aún no comenzó un
aumento, pero sí se ha detenido la caída. Tal es el caso de Parque Rodó, Parque
Batlle, La Blanqueada, Cordón, Palermo, Tres Cruces, Pocitos, Pocitos Nuevo, La
Aguada, Centro, Ciudad Vieja y La Unión.
Apartamentos de un dormitorio
Para los apartamentos de un dormitorio, la rentabilidad promedio en el periodo

analizado se ubicó entre 3,8 % y 4,6 %. Dicha rentabilidad ha tenido una tendencia
decreciente en el periodo. Específicamente, la rentabilidad anual cayó 0,3 puntos en
2019, 0,5 puntos en 2020 y 0,1 puntos en 2021.
Gráfico 5 - Resumen de rentabilidad de los apartamentos de un dormitorio
5,0% 4,6%
4,4%
3,9% 3,8%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
2018 2019 2020 2021

Tabla 3 – Cuadro resumen por grupos de barrios para apartamentos de un
dormitorio
2018 2021
4,4 % 3,6 % -0,8 %

79 000 116 780 12 731 18 553
Buceo,
Malvín, Punta 145 000 186 000 14 105 26 813 4,8 % 3,9 % -0,9 %
Carretas
Pocitos,
4,8 % 3,9 % -0,9 %
Pocitos Nuevo 158 000 158 400 24 500 24 555
Cordón,
Palermo, Tres 116 000 120 150 12 206 21 165 4,7 % 3,7 % -0,9 %
Cruces
Parque Rodó,
Parque Batlle, 113 400 135 000 17 450 21 972
4,6 % 3,9 % -0,7 %
La
Blanqueada
Atahualpa,
5,4 % 4,6 % -0,7 %
Prado 85 000 110 000 17 692 18 420
Como fue señalado, en todos los casos durante 2018 a 2020 existió un proceso de
disminución de la rentabilidad de la inversión en apartamentos para alquiler. En el
2021 esa tendencia comenzó a revertirse. Si se compara la rentabilidad promedio
del cuarto trimestre de 2021 con la del cuarto trimestre de 2018 se observa que la
caída en la rentabilidad estuvo cerca del 1 % para todos los grupos de barrios.
Apartamentos de dos dormitorios
Para los apartamentos de dos dormitorios, la rentabilidad promedio en el periodo

analizado se ubicó entre 3,8 % y 5 %. Dicha rentabilidad ha tenido una tendencia
decreciente en el periodo. Si se compara la rentabilidad anual, se observa una caída
Gráfico 6 - Resumen de rentabilidad de los apartamentos de dos dormitorios

6,0%
5,0% 4,7%
5,0% 4,1% 3,9%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
2018 2019 2020 2021
Por su parte, al analizar la rentabilidad de esta tipología por barrios, se observa una
significativa heterogeneidad. Reconociéndose a Tres Cruces (8,3 %) y Cordón (8,9 %)
como los dos barrios de mayor rentabilidad al inicio del periodo, en enero 2018.
Mientras que en el otro extremo se encuentran Pocitos (6,1 %) y Buceo (6,3 %).
Se presenta el valor de venta y el valor de alquiler mínimo y máximo en mediana

para cada grupo de barrios en el periodo estudiado. Luego, en la Tabla 2 se presenta
la rentabilidad promedio del cuarto trimestre de 2018, la rentabilidad promedio del
cuarto trimestre de 2021 y cuánto fue la variación de la rentabilidad entre esos
trimestres.
Tabla 4 – Cuadro resumen por grupos de barrios para apartamentos de dos

dormitorios
2018 2021
Ciudad Vieja,
Centro, La
100 523 151 867 19 163 24 825 6,7 % 4,1 % -2,6 %
Aguada, La
Unión
Pocitos,
232 424 236 391 31 028 31 289 5,2 % 3,5 % -1,7 %
Pocitos Nuevo
Cordón, Tres
Cruces, 152 034 153 951 25 810 26 672 6,3 % 4,1 % -2,3 %
Palermo
Barrio Sur,
Parque.
165 980 176 621 26 360 29 809 6,6 % 4,1 % -2,5 %
Batlle, Parque
Rodó
Atahualpa,
125 637 143 117 22 285 22 870 6,8 % 4,2 % -2,7 %
Prado
Carrasco,
260 110 346 697 48 682 65 989 6,9 % 4,4 % -2,5 %
Punta Gorda
Como se puede apreciar de la Tabla 4, en todos los grupos de barrios ocurrió una
disminución de la rentabilidad de la inversión en apartamentos en el periodo.

Reconociéndose a los barrios Atahualpa y Prado como los que presentaron mayores
caídas, del 2,7 % para ese grupo.
Sin embargo, al analizar la evolución en el periodo se puede reconocer una

tendencia a la baja pronunciada desde 2018 a 2020, que en 2021 comenzó a
revertirse. Específicamente, en algunos casos, como el del barrio de Carrasco, se
observa un leve aumento en la rentabilidad en los últimos meses del periodo, lo que
indica que esta tendencia pudiera estar cambiando de signo. En otros barrios aún
no se observa una variación positiva de la rentabilidad, pero sí se ha detenido en
2021 la caída, como es el caso de Atahualpa, Ciudad Vieja, Centro, La Aguada, La
Unión, Pocitos y Pocitos Nuevo. Mientras que en los restantes barrios la tendencia
no se ha revertido aún.
Apartamentos de tres dormitorios
Para los apartamentos de tres dormitorios, la rentabilidad promedio en el periodo

analizado se ubicó entre 3,7 % y 5,8 %. Dicha rentabilidad ha tenido una tendencia
decreciente en el periodo. De comparar la rentabilidad anual, se observa que cayó
Gráfico 6 - Resumen de rentabilidad de los apartamentos de tres dormitorios
7,0%
5,8% 5,7%
6,0%
5,0% 4,2%
3,7%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
2018 2019 2020 2021
Tabla 5 – Cuadro resumen por grupos de barrios para apartamentos de tres

dormitorios

Rentabilid Rentabilid Var.
Mín. Máx. Mín. Máx. ad ad de la
Barrios valor valor valor valor promedio promedio renta
venta Venta alquiler alquiler 4to trim. 4to trim. bilida
2018 2021 d
La Aguada,
Centro,
120 271 191 164 24 743 29 593 5,6 % 4,7 % -0,9 %
Ciudad Vieja,
La Unión
Malvín,
Puerto Buceo,
320 227 875 206 50 229 119 190 5,9 % 4,1 % -1,8 %
Punta
Carretas
Pocitos,
Pocitos 323 989 335 102 57 488 64 085 5,6 % 4,9 % -0,7 %
Nuevo
Cordón,
Palermo, Tres 169 271 181 489 29 256 32 600 5,5 % 4,2 % -1,4 %
Cruces
Capurro,
139 422 162 247 25 408 27 268 5,9 % 4,4 % -1,5 %
Prado
Carrasco,
582 579 614 615 114 354 141 602 5,4 % 6,6 % 1,2 %
Punta Gorda
Para los apartamentos de tres dormitorios, se observa en el periodo analizado una

disminución de la rentabilidad de la inversión en apartamentos para alquiler.
Aunque, en promedio, todos los años registraron una caída en la rentabilidad, en
2021 se observa una caída menor. En los últimos meses, algunos barrios han visto
incrementada su rentabilidad. Son los casos de La Aguada, Centro, Ciudad Vieja, La
Unión, Malvín, Carrasco y Punta Gorda. En los barrios Cordón, Palermo, Tres Cruces
y Parque Batlle la tendencia ha sido estable desde 2021. Por otro lado, se observa
que hay algunos barrios que, si bien han tenido una tendencia estable, se observa
un ascenso en sus rentabilidades en los últimos dos meses, aunque todavía es muy
pronto para afirmar que se trata de una tendencia ascendente; estos barrios son
Punta Carretas, Puerto Buceo, Parque Rodó, Pocitos, Pocitos Nuevo y Malvín.
Apartamentos de cuatro dormitorios
Para los apartamentos de cuatro dormitorios, la rentabilidad promedio en el

periodo analizado se ubicó entre 6,3 % y 8,3 %. Dicha rentabilidad ha tenido una
tendencia decreciente en el periodo. Si se compara la rentabilidad anual, se observa
que se mantuvo en 2019, cayó 1,6 puntos en 2020 y 0,4 puntos en 2021.
Gráfico 7 - Resumen de rentabilidad de los apartamentos de cuatro

dormitorios

10,0%
8,3% 8,3%
8,0% 6,7% 6,3%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
2018 2019 2020 2021
Sobre el análisis de rentabilidad de los apartamentos de cuatro dormitorios, el

análisis se realizó solo en aquellos barrios que presentan suficiente cantidad de
avisos de ofertas. En este sentido, los barrios incluidos en el análisis fueron:
Centro, Ciudad Vieja, Cordón y Pocitos.
Tabla 6 – Cuadro resumen por grupos de barrios para apartamentos de

cuatro dormitorios.
Mín. Máx. Rentabilida Rentabilida

Mín. Máx. Var. de la
Barrio valor valor d promedio d promedio
valor valor rentabilida
s alquile alquile 4to trim. 4to trim.
venta venta d
r r 2018 2021
220
Centro 250 000 28 500 45 000 6,5 % 3,6 % -3,0 %
000
Ciudad 162
192 000 23 000 38 500 5,7 % 4,0 % -1,6 %
Vieja 000
Cordó 185
214 500 21 000 36 000 4,9 % 4,1 % -0,9 %
n 741
Pocito 390
420 000 47 340 95 763 6,0 % 4,4 % -1,7 %
s 000
En el caso de los apartamentos de cuatro dormitorios, la rentabilidad en cada uno

de los barrios analizadas evidenció una caída en el periodo analizado. La caída fue
mayor para el caso de los apartamentos ubicados en el Centro (-3 %).

Comparación de la rentabilidad de alquiler de los apartamentos
de acuerdo con la cantidad de dormitorios según barrio
En esta sección se analizará la rentabilidad por barrios y por cantidad de dormitorios

para los barrios en lo que existe suficiente cantidad de datos disponibles de ofertas.
Estos son: La Aguada, Centro, Cordón, Punta Carretas, Pocitos y Pocitos Nuevo.
En todos los barrios, la rentabilidad para todos los tipos de apartamentos ha ido en
descenso en el periodo analizado. Sin embargo, la tipología que resulta como la más
rentable no es la misma para todos los barrios.
En el barrio La Aguada, la tipología que ha sido más rentable fue la de un dormitorio

o monoambientes, siendo esta última la que presenta mayor rentabilidad al cierre
del periodo con un pico máximo en julio de 2021. Asimismo, es destacable la caída
generalizada que sufrieron los inmuebles desde 2018 hasta marzo de 2021 (Gráfico
8).
Por su parte, en el barrio Centro los monoambientes han sido los apartamentos de
mayor rendimiento desde noviembre de 2019, al mismo tiempo que los
apartamentos de un dormitorio han sido los que menos rendimiento han tenido en
todo el periodo analizado. En este barrio no se ve una caída tan drástica por el inicio
de la pandemia, en marzo 2020, como sí se veía en el caso anterior, incluso la caída
generalizada de las rentabilidades se produce de una forma más paulatina (Gráfico
9).
En el caso del barrio Cordón, los apartamentos de un dormitorio han sido los menos
rentables, mientras que los monoambientes han sido los más rentables, y se aprecia
un salto importante a principios de 2020 (Gráfico 10).
En Punta Carretas, en cambio, los apartamentos de tres dormitorios han sido los
más rentables para este barrio, mientras que los apartamentos de dos dormitorios
han sido los menos rentables y han presentado una volatilidad bastante alta
durante el periodo analizado (Gráfico 11).
Al igual que para Punta Carretas, en Pocitos Nuevo los apartamentos de dos
dormitorios han sido los menos rentables, mientras que los apartamentos de tres
dormitorios han sido los más rentables, aunque han presentado una mayor
volatilidad. Este es otro de los barrios a los que la pandemia afectó su rentabilidad,
viéndose una caída general a partir de marzo de 2020. Si bien con mucha volatilidad,
la rentabilidad ha aumentado desde entonces, pero no ha recuperado los niveles
prepandemia (Gráfico 12).
En el barrio Pocitos vemos que los apartamentos de cero, uno y dos han tenido una
tendencia similar durante todo el periodo, siendo los monoambientes los más
rentables, mientras que los apartamentos de dos dormitorios los menos rentables.

Por su parte, la rentabilidad de los apartamentos de tres dormitorios ha tenido una
mayor volatilidad, observándose un aumento de la misma a partir de febrero de
2021 (Gráfico 13).
Gráfico 8 – Evolución de la rentabilidad de apartamentos en el barrio La

Aguada
7,20%
6,70%
6,20%
5,70%
5,20%
4,70%
4,20%
3,70%
3,20%
2019-01-01
2020-07-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
0 dorm 1 dorm 2 dorm 3 dorm
Lineal (0 dorm) Lineal (2 dorm) Lineal (3 dorm)
Gráfico 9 – Evolución de la rentabilidad de apartamentos en el barrio Centro
8,50%
7,50%
6,50%
5,50%
4,50%
3,50%
2,50%
2019-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
0 dorm 1 dorm 2 dorm

3 dorm 4 dorm Lineal (0 dorm)
Lineal (1 dorm) Lineal (3 dorm) Lineal (4 dorm)

2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
2018-01-01 2018-01-01
Carretas
2018-03-01 2018-03-01
2018-05-01 2018-05-01
0 dorm
2018-07-01 2018-07-01
2018-09-01 2018-09-01
Lineal (0 dorm)
2018-11-01 2018-11-01
2019-01-01
3 dorm
0 dorm
2019-01-01
2019-03-01 2019-03-01
Lineal (1 dorm)
2019-05-01 2019-05-01
1 dorm
2019-07-01 2019-07-01
2019-09-01 2019-09-01
Lineal (1 dorm)
2019-11-01 2019-11-01
4 dorm
1 dorm
2020-01-01 2020-01-01
2020-03-01 2020-03-01
Lineal (3 dorm)
2020-05-01
2020-05-01
2 dorm
2020-07-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-09-01
Lineal (2 dorm)
2020-11-01
2020-11-01
2 dorm
2021-01-01
2021-01-01
2021-03-01
Lineal (4 dorm)
Lineal (0 dorm)
2021-03-01
2021-05-01
2021-05-01
3 dorm
2021-07-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-09-01
Lineal (3 dorm)
2021-11-01
2021-11-01
Gráfico 11– Evolución de la rentabilidad de apartamentos en el barrio Punta

Gráfico 10 – Evolución de la rentabilidad de apartamentos en el barrio Cordón
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
Nuevo
2018-01-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-07-01
0 dorm
0 dorm
2018-09-01
2018-09-01
2018-11-01 2018-11-01
Lineal (0 dorm)
Lineal (0 dorm)
2019-01-01 2019-01-01
2019-03-01 2019-03-01
2019-05-01 2019-05-01
1 dorm
1 dorm
2019-07-01 2019-07-01
2019-09-01 2019-09-01
Lineal (1 dorm)
Lineal (1 dorm)
2019-11-01 2019-11-01
2020-01-01 2020-01-01
2020-03-01 2020-03-01
2020-05-01 2020-05-01
2 dorm
2 dorm
2020-07-01 2020-07-01
2020-09-01 2020-09-01
Lineal (2 dorm)
Lineal (2 dorm)
2020-11-01 2020-11-01
2021-01-01 2021-01-01
2021-03-01 2021-03-01
3 dorm
3 dorm
2021-05-01 2021-05-01
2021-07-01 2021-07-01
Lineal (3 dorm)
Lineal (3 dorm)
2021-09-01 2021-09-01
2021-11-01 2021-11-01
Gráfico 13– Evolución de la rentabilidad de apartamentos en el barrio Pocitos
Gráfico 12– Evolución de la rentabilidad de apartamentos en el barrio Pocitos

Conclusiones
El objetivo de este documento es aproximar la rentabilidad del mercado de

alquileres para vivienda en Montevideo, utilizando información de las publicaciones
de venta y alquiler de apartamentos en Montevideo de Mercado Libre, a través de
responder las siguientes preguntas: ¿qué tan rentable es alquilar un apartamento
en Montevideo?, ¿cómo afecta el tamaño del apartamento la rentabilidad del
arrendamiento?, ¿cómo afecta la localización a la rentabilidad?
Los resultados indican, en primer lugar, que existen diferencias muy marcadas en
el valor de los alquileres ofrecidos en función de la cantidad de habitaciones del
apartamento. Los apartamentos de tres y cuatro habitaciones presentan niveles de
precios marcadamente superiores a los monoambientes y apartamentos de una y
dos habitaciones. En particular, los monoambientes y los apartamentos de una
habitación presentan niveles de alquileres ofrecidos muy próximos. Si tomamos los
alquileres promedio de los últimos doce meses, a precios de diciembre de 2021, los
alquileres de un monoambiente promedian los $ 18 000, con una habitación $ 19
000 y con dos $ 21 0006.
Cuando analizamos los precios de venta se da una pauta similar, pero las distancias
en los precios de venta entre monoambientes y apartamentos de una habitación
son más marcadas y similares a las que separan a los apartamentos de una
habitación de los de dos. Partiendo de los monoambientes, cada habitación
adicional agrega, aproximadamente, unos USD 25 000 al precio. Por encima de dos
habitaciones, los precios aumentan mucho más. Pasar a tres habitaciones implica
aumentos de precios que son, en promedio7, de unos USD 90 000, y de tres a cuatro
de unos USD 110 000.
En lo que refiere a rentabilidades, se observa, en promedio, un proceso de caída

que inicia a fines de 2019 y se consolida en 2020 con la irrupción de la pandemia.
Las rentabilidades encuentran su punto más bajo en mayo de 2020, y desde esa
fecha no han recuperado los niveles de retorno prepandemia, o de inicios de 2019.
En particular, luego de la caída, la rentabilidad de los apartamentos desde
monoambientes hasta de dos habitaciones se ha presentado razonablemente
estable. La rentabilidad de los apartamentos de tres habitaciones ha presentado
más volatilidad, pero con resultados muy próximos al de los apartamentos más
pequeños. Las rentabilidades promedio de estas cuatro categorías en los últimos
doce meses han sido: monoambientes, 4 %; una habitación, 3,8 %; dos habitaciones,
3,9 %; tres habitaciones, 3,8 %. Los apartamentos de cuatro habitaciones también
6 Se tomó el promedio de los valores de enero de 2021 a la fecha.

7 Se tomó el promedio de los valores de julio de 2018 a la fecha.

bajaron su rentabilidad con la pandemia, pero su rentabilidad promedio es
marcadamente superior, un 6 % en los últimos doce meses.
Del análisis de las rentabilidades por grupo de barrios, se observa que las
rentabilidades brutas en el cuarto trimestre de 2021 se encuentran entre el 3,5 % y
el 6,6 %. La rentabilidad promedio mínima se da para los apartamentos ubicados en
Pocitos y Pocitos Nuevo de dos dormitorios, mientras que la rentabilidad máxima
se da en los apartamentos ubicados en Carrasco y Punta Gorda de tres dormitorios.
Asimismo, la rentabilidad de los apartamentos en todas las localizaciones y por
cantidad de dormitorios ha sufrido una considerable baja desde el cuarto trimestre
de 2018 hasta el cuarto trimestre de 2021.
Del análisis del comportamiento por grupos de barrios, encontramos que, en la

mayoría de los casos, los comportamientos son similares entre los barrios que
integran cada grupo, con algunas excepciones:
▪ En el caso del grupo integrado por La Aguada, Centro, Ciudad Vieja y La

Unión, para apartamentos de un dormitorio, las rentabilidades de La
Aguada y La Unión han sido siempre superiores, si bien convergentes en el
tiempo.
▪ En el caso del grupo integrado por Buceo, Malvín y Punta Carretas, en
apartamentos de un dormitorio, las evoluciones son similares pero los
niveles son distintos, siendo la mayor Punta Carretas (3,8 % los último doce
meses), luego Buceo (3,1 %) y, por último, Malvín (2,3 %).
▪ En el caso del grupo de Cordón, Palermo y Tres Cruces, para apartamentos
de un dormitorio, la rentabilidad de Cordón es muy inferior (2,7 % promedio
en los últimos doce meses contra 4,4 % y 4,2 % para Palermo y Tres Cruces,
respectivamente).
▪ En el caso del grupo de Carrasco y Punta Gorda, para apartamentos de tres
dormitorios, se observa que se presenta recuperación en la rentabilidad,
pero con inicios y ritmos distintos. Punta Gorda presenta niveles de
rentabilidad en torno de los 1,5 puntos superiores a los de Carrasco desde
mediados de 2021 (5,6 % en los últimos doce meses en Carrasco y 6,8 % en
Punta Gorda).
En referencia a cuál es la tipología más rentable, de la comparación notamos que

existe diferencia entre los barrios respecto a este aspecto. Por ejemplo, los
apartamentos de un dormitorio resultan ser los más rentables en barrios como La
Aguada, sin embargo, son los menos rentables en el caso del Centro, Cordón o
Punta Carretas. De forma similar ocurre con los apartamentos de tres dormitorios,
que son los más rentables en barrios como Punta Carretas, Pocitos o Pocitos Nuevo,
pero es la tipología menos rentable en La Aguada.
Los resultados obtenidos se encuentran en línea con los antecedentes. Indican que
la rentabilidad se encuentra entre el 3,5 % y 6,6 % para el cuarto trimestre de 2021,
en línea con los valores de Nantas (entre el 4 % y 5 %) y por debajo de las

estimaciones de Fleitas Camet Propiedades (entre un mínimo de 4,06 % y un
máximo de 9,84 %).
La limitación de este estudio es que los microdatos utilizados de los precios de

alquiler y de venta son los precios de las publicaciones, que pueden diferir de los
precios a los que finalmente se concretan las operaciones. Sin perjuicio de ello, la
evolución de los precios ofrecidos, en promedio, debería presentar en tendencia
una evolución similar a la de los precios de transacción. Asimismo, refiere a la
rentabilidad bruta, es decir, que se excluye del análisis la evolución en las cargas
impositivas o costos asociados a este tipo de rentabilidades.
Finalmente, dado que la rentabilidad se determina por diferentes factores que

inciden en la oferta y la demanda, un mayor entendimiento del comportamiento de
estos factores permitirá comprender mejor la evolución de las rentabilidades.
Inciden sobre la demanda factores como el nivel de ingresos de los hogares, el
acceso al crédito, factores demográficos, características de los hogares. Mientras
que, sobre la oferta, las políticas de promoción de inversiones en el sector, los costos
de construcción o cambios regulatorios.

Anexos
1. Rentabilidad apartamentos de cero dormitorios, según grupo de barrio
Grupo 1: Ciudad Vieja, Centro y La Aguada
En el Gráfico 12 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Ciudad

Vieja, Centro y La Aguada. Estos barrios presentan una evolución similar, también
con una tendencia descendente, convergiendo los barrios La Aguada y Centro en
alrededor de 4,5 %, mientras que Ciudad Vieja ha tenido una evolución notoria en
su rentabilidad a partir de abril de 2021.
Gráfico 12 – Evolución de la rentabilidad de venta de apartamentos de cero

dormitorios, para los barrios de Ciudad Vieja, Centro y La Aguada8
6,8%
6,3%
5,8%
5,3%
4,8%
4,3%
3,8%
3,3%
2,8%
2020-06-01
2018-04-01
2018-06-01
2018-08-01
2018-10-01
2018-12-01
2019-02-01
2019-04-01
2019-06-01
2019-08-01
2019-10-01
2019-12-01
2020-02-01
2020-04-01
2020-08-01
2020-10-01
2020-12-01
2021-02-01
2021-04-01
2021-06-01
2021-08-01
2021-10-01
2021-12-01
Aguada Centro Ciudad Vieja

Lineal (Aguada) Lineal (Centro) Lineal (Ciudad Vieja)
Grupo 2: Buceo, Malvín y Punta Carretas
En el Gráfico 11 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Buceo,

Malvín Punta Carretas. La evolución de la rentabilidad para estos barrios ubicados
8Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: La
Aguada - 51, Centro - 288 y Ciudad Vieja - 49, mientras que para alquiler tenemos: La Aguada - 46,
Centro - 51 y Ciudad Vieja - 317.

sobre la costa ha sido muy similar, con una tendencia descendente en el periodo
analizado, pero con un leve ascenso a partir de julio de 2021.

dormitorios, para los barrios de Buceo, Malvín y Punta Carretas9
6,9%
6,4%
5,9%
5,4%
4,9%
4,4%
3,9%
3,4%
2020-06-01
2018-04-01
2018-06-01
2018-08-01
2018-10-01
2018-12-01
2019-02-01
2019-04-01
2019-06-01
2019-08-01
2019-10-01
2019-12-01
2020-02-01
2020-04-01
2020-08-01
2020-10-01
2020-12-01
2021-02-01
2021-04-01
2021-06-01
2021-08-01
2021-10-01
2021-12-01
Buceo Malvin Punta Carretas
Lineal (Buceo) Lineal (Malvin) Lineal (Punta Carretas)
Grupo 3: Pocitos y Pocitos Nuevo
En el Gráfico 10 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Pocitos

y Pocitos Nuevo. Estos dos barrios contiguos presentan una evolución de la
rentabilidad prácticamente idéntica, en la que la tendencia descendiente es notoria,
logrando estabilizarse a partir de mayo de 2020 un poco por encima del 4 %.
9 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Buceo
- 137, Malvín - 248 y Punta Carretas - 396, mientras que para alquiler tenemos: Buceo - 9, Malvín - 15 y
Punta Carretas - 148.

dormitorios, para los barrios de Pocitos y Pocitos Nuevo10
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
2020-06-01
2018-04-01
2018-06-01
2018-08-01
2018-10-01
2018-12-01
2019-02-01
2019-04-01
2019-06-01
2019-08-01
2019-10-01
2019-12-01
2020-02-01
2020-04-01
2020-08-01
2020-10-01
2020-12-01
2021-02-01
2021-04-01
2021-06-01
2021-08-01
2021-10-01
2021-12-01
Pocitos Pocitos Nuevo Lineal (Pocitos) Lineal (Pocitos Nuevo)
10 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Pocitos
- 1342 y Pocitos Nuevo - 425, mientras que para alquiler tenemos: Pocitos - 132 y Pocitos Nuevo - 12.

Grupo 4: Cordón, Tres Cruces y Palermo
En el Gráfico 9 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Cordón,

Tres Cruces y Palermo. Estos tres barrios contiguos presentan una evolución de su
rentabilidad muy similar, sobre todo Cordón y Tres Cruces. La tendencia ha sido
descendente, estabilizándose a partir de marzo de 2020 para los dos últimos, y a
partir de setiembre de 2020 para Palermo, pero incrementándose en los últimos
meses.

dormitorios, para los barrios de Cordón, Palermo y Tres Cruces11
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2020-06-01
2018-04-01
2018-06-01
2018-08-01
2018-10-01
2018-12-01
2019-02-01
2019-04-01
2019-06-01
2019-08-01
2019-10-01
2019-12-01
2020-02-01
2020-04-01
2020-08-01
2020-10-01
2020-12-01
2021-02-01
2021-04-01
2021-06-01
2021-08-01
2021-10-01
2021-12-01
Cordon Palermo Tres Cruces
Lineal (Cordon) Lineal (Palermo) Lineal (Tres Cruces)
11Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Cordón
- 268, Palermo - 35 y Tres Cruces - 155, mientras que para alquiler tenemos: Cordón - 31, Palermo - 58
y Tres Cruces - 102.

Grupo 5: Parque Batlle, Parque Rodó y La Blanqueada
En el Gráfico 8 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Parque

Rodó, Parque Batlle y La Blanqueada. Los dos últimos son barrios contiguos entre
sí, no así con Parque Rodó, pero presentan un comportamiento muy similar tanto
en nivel como en comportamiento de los precios de los alquileres, sobre todo
Parque Batlle y Parque Rodó. Podemos observar en el periodo analizado una
tendencia de descenso en las rentabilidades de los tres barrios, estabilizándose a
partir de junio de 2021 para los casos de Parque Rodó y La Blanqueada, mientras
que en Parque Batlle la rentabilidad ha estado oscilando entre 4,9 % y 4,3 % a partir
de junio de 2021.

dormitorios, para los barrios de Parque Batlle, Parque Rodó y La Blanqueada12
6,3%
5,8%
5,3%
4,8%
4,3%
3,8%
2020-06-01
2018-04-01
2018-06-01
2018-08-01
2018-10-01
2018-12-01
2019-02-01
2019-04-01
2019-06-01
2019-08-01
2019-10-01
2019-12-01
2020-02-01
2020-04-01
2020-08-01
2020-10-01
2020-12-01
2021-02-01
2021-04-01
2021-06-01
2021-08-01
2021-10-01
2021-12-01
Parque Batlle, Villa Dolores Parque Rodo
La Blanqueada Lineal (Parque Batlle, Villa Dolores)
Lineal (Parque Rodo) Lineal (La Blanqueada)
Blanqueada - 108, Parque Batlle - 67 y Parque Rodó - 204, mientras que para alquiler tenemos: La
Blanqueada - 48, Parque Batlle - 83 y Parque Rodó - 578.

2. Rentabilidad de los apartamentos de un dormitorio, según grupo de
barrio
Grupo 1: Ciudad Vieja, Centro, La Aguada y La Unión

Vieja, Centro, La Aguada y la Unión. Podemos observar una tendencia descendente
en las rentabilidades para estos cuatro barrios contiguos, alcanzando cierta
estabilidad a partir de julio de 2021, sobre todo para Centro y Ciudad Vieja.
Gráfico 13 – Evolución de la rentabilidad de venta de apartamentos de un

dormitorio, para los barrios de Ciudad Vieja, Centro, La Aguada y La Unión13
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
Aguada Centro 2021-11-01
Ciudad Vieja Union
Lineal (Aguada) Lineal (Centro)
Lineal (Ciudad Vieja) Lineal (Union)
13 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Aguada
- 289, Centro - 926, Ciudad Vieja - 130 y La Unión - 84, mientras que para alquiler tenemos: La Aguada
-211, Centro - 19, Ciudad Vieja - 37 y La Unión - 170.

Grupo 2: Malvín, Buceo y Punta Carretas
En el Gráfico 14 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Malvín,

Buceo y Punta Carretas. Para los primeros tres barrios la evolución de la rentabilidad
ha sido muy similar, y podemos observar que Punta Carretas es el más rentable,
seguido por Buceo y Malvín.

dormitorio, para los barrios de Buceo, Malvín y Punta Carretas14
5,8%
5,3%
4,8%
4,3%
3,8%
3,3%
2,8%
2,3%
1,8%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Buceo Malvin Punta Carretas
Lineal (Buceo) Lineal (Malvin) Lineal (Punta Carretas)
Nota: se excluye del Grupo 2 a Puerto de Buceo por falta de disponibilidad de datos de
apartamentos de 1 dormitorio.
- 247, Malvín - 785, Punta Carretas - 691, mientras que para alquiler tenemos: Buceo - 74, Malvín - 42,
Punta Carretas - 344.

En el Gráfico 15 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Pocitos

y Pocitos Nuevo. Para ambos barrios, al igual que en los otros análisis, la evolución
y el nivel de la rentabilidad se han movido de forma casi idéntica, y observamos una
importante tendencia descendente a lo largo de todo el periodo analizado.

dormitorio, para los barrios de Pocitos y Pocitos Nuevo15
5,3%
5,1%
4,9%
4,7%
4,5%
4,3%
4,1%
3,9%
3,7%
3,5%
2018-07-01
2020-04-01
2018-01-01
2018-04-01
2018-10-01
2019-01-01
2019-04-01
2019-07-01
2019-10-01
2020-01-01
2020-07-01
2020-10-01
2021-01-01
2021-04-01
2021-07-01
2021-10-01
15Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Pocitos
-1953 y Pocitos Nuevo - 441, mientras que para alquiler tenemos: Pocitos - 955 y Pocitos Nuevo - 173.

Grupo 4: Palermo, Cordón y Tres Cruces
En el Gráfico 16 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para

Palermo, Cordón y Tres Cruces. Para los tres barrios contiguos hay una tendencia
descendente en todo el periodo comprendido, donde observamos una rentabilidad
casi idéntica en los barrios Tres Cruces y Palermo, mientras que Cordón tiene una
evolución similar al resto, pero en menor medida.

dormitorio, para los barrios de Palermo, Cordón y Tres Cruces16
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
16Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio:
Cordón - 978, Palermo - 205 y Tres Cruces - 427, mientras que para alquiler tenemos: Cordón - 12,
Palermo - 135 y Tres Cruces - 248.

Grupo 5: Parque Batlle, Parque Rodó y La Blanqueada
En el Gráfico 17 se presenta la evolución de la rentabilidad de los alquileres en

Parque Rodó, Parque Batlle y La Blanqueada. La evolución de la rentabilidad, así
como el valor, ha sido muy similar en los tres barrios, con una tendencia
descendiente a lo largo del periodo considerado, pero estabilizándose a partir de
diciembre de 2020.

dormitorio, para los barrios de Parque Rodó, Parque Batlle y La Blanqueada17
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Parque Rodo Parque Batlle, Villa Dolores
La Blanqueada Lineal (Parque Rodo)
Lineal (Parque Batlle, Villa Dolores) Lineal (La Blanqueada)
17Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Parque
Rodó - 257, Parque Batlle - 330 y La Blanqueada - 500 y, mientras que para alquiler tenemos: Parque
Rodó - 152, Parque Batlle - 240 y La Blanqueada - 96.

Grupo 6: Atahualpa y Prado
En el Gráfico 18 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres en

Atahualpa y Prado. Podemos observar que para el barrio Prado la evolución ha sido
descendente en todo el periodo analizado, mientras que la evolución de la
rentabilidad en el barrio Atahualpa ha sido muy volátil, pero superior que en Prado.

dormitorio, para los barrios de Atahualpa y Prado.18
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Atahualpa Prado Lineal (Atahualpa) Lineal (Prado)
Atahualpa - 14 y Prado - 151, mientras que para alquiler tenemos: Atahualpa - 24 y Prado - 171.

3. Rentabilidad de apartamentos de dos dormitorios, según grupo de
barrio
En el Gráfico 1 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres de tres

barrios que se encuentran contiguos: Ciudad Vieja, Centro y La Aguada. A eso se
agrega el barrio de La Unión debido a que tiene un comportamiento similar a La
Aguada, al mismo tiempo que está teniendo un nivel de precios comparable al que
está llegando la Ciudad Vieja.
Se observa que la rentabilidad en los cuatro barrios tiene una tendencia

descendente en el tiempo, teniendo un comportamiento más estable desde marzo
de 2020. Si comparamos la rentabilidad promedio de 2018 con la rentabilidad
promedio de 2021, se observa una caída del 21 % en la rentabilidad.
Gráfico 1 – Evolución de la rentabilidad de venta de apartamentos de dos

dormitorios, para los barrios de Ciudad Vieja, Centro, La Aguada y La Unión19
9,8%
8,8%
7,8%
6,8%
5,8%
4,8%
3,8%
2019-01-01
2020-07-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01

Union Lineal (Aguada) Lineal (Centro)
Aguada - 485, Ciudad Vieja - 143, Centro - 1420 y La Unión - 188, mientras que para alquiler tenemos:
La Aguada - 248, Ciudad Vieja - 94, Centro - 631 y La Unión - 131.

Grupo 2: Malvín, Puerto del Buceo, Buceo y Punta Carretas
En el Gráfico 2 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para cuatro

barrios que se encuentran sobre la costa: Malvín, Puerto del Buceo, Buceo y Punta
Carretas. Los últimos tres son barrios contiguos. En los casos de Malvín, Buceo y
Punta Carretas se observa un descenso bastante regular de la rentabilidad,
mientras que para Puerto del Buceo la volatilidad de la rentabilidad es mayor, si
bien está convergiendo a la rentabilidad de los otros barrios del grupo. Se observa
una tendencia descendente en todo el periodo que se enlentece marcadamente a
partir del primer trimestre de 2020.

dormitorios, para los barrios de Malvín, Puerto del Buceo, Buceo y Punta
Carretas20
10,3%
9,3%
8,3%
7,3%
6,3%
5,3%
4,3%
3,3%
2019-01-01
2020-07-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Malvin Puerto Buceo Punta Carretas

Buceo Lineal (Malvin) Lineal (Puerto Buceo)
Lineal (Punta Carretas) Lineal (Buceo)
- 339, Malvín - 1018, Puerto del Buceo - 113 y Punta Carretas - 800, mientras que para alquiler tenemos:
Buceo - 246, Malvín - 267, Puerto del Buceo - 59 y Punta Carretas - 302.

En el Gráfico 3 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para dos

barrios contiguos: Pocitos y Pocitos Nuevo. Por su densidad de población, Pocitos y
Pocitos Nuevos son dos barrios muy relevantes. En ambos la rentabilidad tiene un
comportamiento casi idéntico, con una tendencia al descenso que parece haberse
revertido a partir de mediados de 2021.
Gráfico 3 - Evolución de la rentabilidad de venta de apartamentos de dos

7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
21Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Pocitos
-1582 y Pocitos Nuevo - 255, mientras que para alquiler tenemos: Pocitos - 637 y Pocitos Nuevo - 105.

Grupo 4: Cordón, Tres Cruces y Palermo
En el Gráfico 4 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para los

barrios de Cordón, Tres Cruces y Palermo. Además de ser barrios contiguos, sus
rentabilidades presentan comportamientos muy similares, con tendencias
descendentes muy parecidas. Presentan el patrón de descenso de la rentabilidad
que ya hemos visto que parece cortarse en el primer trimestre de 2021, pasando a
estabilizarse en un nivel ligeramente superior al 4 %.

dormitorios, para los barrios de Cordón, Tres Cruces y Palermo22
8,3%
7,8%
7,3%
6,8%
6,3%
5,8%
5,3%
4,8%
4,3%
3,8%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Cordon Tres Cruces Palermo
Lineal (Cordon) Lineal (Tres Cruces) Lineal (Palermo)
22 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Cordón
- 1811, Palermo - 345 y Tres Cruces - 688, mientras que para alquiler tenemos: Cordón - 689, Palermo
- 113 y Tres Cruces - 239.

Grupo 5: Barrio Sur, Parque Batlle y Parque Rodó
En el Gráfico 5 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Barrio

Sur, Parque Batlle y Parque Rodó. No son barrios contiguos, pero presentan un
comportamiento muy similar tanto en nivel como en comportamiento de los precios
de los alquileres, sobre todo Parque Batlle y Parque Rodó. En el caso de estos
últimos, vemos un comportamiento muy similar en la evolución de la rentabilidad,
en el que se observa un comportamiento descendente en el tiempo. En el caso de
Barrio Sur, la rentabilidad converge a la del resto del grupo, pero con mayor
volatilidad, explicada por un menor número de observaciones, la cual es probable
que se explique por un número relativamente más reducido de publicaciones.

dormitorios, para los barrios Barrio Sur, Parque Batlle y Parque Rodó23
8,5%
7,5%
6,5%
5,5%
4,5%
3,5%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Barrio Sur Parque Batlle, Villa Dolores
Parque Rodo Lineal (Barrio Sur)
Lineal (Parque Batlle, Villa Dolores) Lineal (Parque Rodo)
23Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Barrio
Sur - 79, Parque Batlle - 536 y Parque Rodó - 257, mientras que para alquiler tenemos: Barrio Sur - 18,
Parque Batlle - 257 y Parque Rodó - 152.

Grupo 6: Atahualpa y Prado

barrios contiguos con características similares: Atahualpa y Prado. En ambos casos
se presenta el patrón de descenso que ya hemos visto, el cual parece haberse
detenido a comienzos de 2021.

dormitorios, para los barrios Atahualpa y Prado24
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
2018-07-01
2018-11-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-09-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Atahualpa Prado Lineal (Atahualpa) Lineal (Prado)
Atahualpa - 45 y Prado - 367, mientras que para alquiler tenemos: Atahualpa - 34 y Prado - 211.

Grupo 7: Carrasco y Punta Gorda

barrios también contiguos: Carrasco y Punta Gorda. Se puede observar que la
evolución de la rentabilidad ha sido muy dispar en ambos barrios. En Carrasco ha
tenido un comportamiento estable pero descendiente, mientras que en Punta
Gorda el comportamiento ha sido muy irregular. A diferencia de otros barrios
analizados, la tendencia descendente ha sido mucho menor. En el caso de Carrasco
se presenta una tendencia al alza que inicia en el primer trimestre de 2021. Punta
Gorda parece acompañar la evolución de Carrasco, si bien con mayor volatilidad,
explicada por un número menor de publicaciones.

dormitorios, para los barrios de Carrasco y Punta Gorda25
12,0%
11,0%
10,0%
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2019-01-01
2020-07-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Carrasco Punta Gorda Lineal (Carrasco) Lineal (Punta Gorda)
25 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio:

Carrasco - 529 y Punta Gorda - 87, mientras que para alquiler tenemos: Carrasco - 263 y Punta Gorda
- 26.

4. Rentabilidad de los apartamentos de tres dormitorios, según grupo de
barrio

Vieja, Centro, La Aguada y La Unión. Se observa una tendencia descendente de la
rentabilidad para estos cuatro barrios contiguos, con una evolución y nivel muy
similar para La Aguada y Centro, mientras que para Ciudad Vieja y La Unión hay una
mayor volatilidad en sus rentabilidades, aunque se comportan de una manera
similar entre sí. Además, se observa que la rentabilidad ha estado aumentando para
Ciudad Vieja y La Unión a partir de mayo y julio de 2021, respectivamente.
Gráfico 19 – Evolución de la rentabilidad de venta de apartamentos de tres

dormitorios, para los barrios de Ciudad Vieja, Centro, La Aguada y la Unión26
7,2%
6,7%
6,2%
5,7%
5,2%
4,7%
4,2%
3,7%
3,2%
2019-09-01
2020-09-01
2021-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-11-01

Union Lineal (Aguada) Lineal (Centro)
Aguada - 227, Centro - 575, Ciudad Vieja - 64 y La Unión - 82, mientras que para alquiler tenemos: La
Aguada - 70, Centro - 172, Ciudad Vieja - 34 y La Unión - 27.

Grupo 2: Malvín, Puerto del Buceo y Punta Carretas
En el Gráfico 20 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Malvín,

Puerto del Buceo y Punta Carretas. La evolución de las rentabilidades se ha
comportado de una forma muy similar. Las tendencias de Puerto del Buceo y Punta
Carretas han sido descendentes, mientras que la rentabilidad de Malvín ha estado
oscilando entre 3,5 % y 5 %.

dormitorios, para los barrios de Malvín, Puerto del Buceo y Punta Carretas27
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2019-11-01
2020-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Malvin Puerto Buceo Punta Carretas
Lineal (Malvin) Lineal (Puerto Buceo) Lineal (Punta Carretas)
27 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Malvín
- 494, Puerto del Buceo - 132 y Punta Carretas - 673, mientras que para alquiler tenemos: Malvín - 124,
Puerto del Buceo - 88 y Punta Carretas - 243.


Pocitos y Pocitos Nuevo. Podemos observar que las rentabilidades de estos dos
barrios contiguos han estado descendiendo hasta la mitad de 2020, para luego
incrementarse. Sin embargo, la rentabilidad de Pocitos Nuevo ha descendido
nuevamente a partir de mayo de 2021.

7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2019-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
28 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Pocitos
- 1290 y Pocitos Nuevo - 140, mientras que para alquiler tenemos: Pocitos - 420 y Pocitos Nuevo - 55.

Grupo 4: Palermo, Cordón y Tres Cruces

Palermo, Cordón y Tres Cruces. A nivel general, la evolución de la rentabilidad de los
tres barrios ha sido descendente, presentando una volatilidad mayor en el caso de
Palermo. En Cordón y Tres Cruces la evolución ha sido muy similar, teniendo un
comportamiento más estable a partir de junio de 2020.

dormitorios, para los barrios de Palermo, Cordón y Tres Cruces29
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
2019-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
29 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Cordón
- 531, Palermo - 69 y Tres Cruces - 143, mientras que para alquiler tenemos: Cordón - 142, Palermo -
22 y Tres Cruces - 40.

Grupo 5: Parque Rodó, Parque Batlle y La Blanqueada
En el Gráfico 23 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres para Parque

Rodó, Parque Batlle y La Blanqueada. Para estos dos último, la evolución de la
rentabilidad ha sido descendente en todo el periodo analizado, mientras que para
Parque Batlle ha sido descendente hasta marzo de 2020, y a partir de esa fecha ha
venido aumentando.

dormitorios, para los barrios de Parque Rodo, Parque Batlle y La Blanqueada30
6,8%
6,3%
5,8%
5,3%
4,8%
4,3%
3,8%
3,3%
2,8%
2019-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Parque Batlle, Villa Dolores Parque Rodo
La Blanqueada Lineal (Parque Batlle, Villa Dolores)
Lineal (Parque Rodo) Lineal (La Blanqueada)
30 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Parque
Rodó - 82, Parque Batlle - 193, La Blanqueada - 246, mientras que para alquiler tenemos: Parque Rodó
- 35, Parque Batlle - 45 y La Blanqueada - 76.

Grupo 6: Capurro y Prado
En el Gráfico 24 se presenta la evolución de la rentabilidad de alquileres en Capurro

y Prado. La tendencia para estos barrios contiguos ha sido descendente, oscilando
la rentabilidad de ambos barrios en torno de 2,8 % y 4,8% desde febrero de 2021.

dormitorios, para los barrios de Capurro y Prado31
7,8%
6,8%
5,8%
4,8%
3,8%
2,8%
2019-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Capurro, Bella Vista Prado Lineal (Capurro, Bella Vista) Lineal (Prado)
Capurro - 30 y Prado - 167, mientras que para alquiler tenemos: Capurro - 19 y Prado - 47.

Grupo 7: Carrasco y Punta Gorda

Carrasco y Punta Gorda. En Carrasco la evolución de la rentabilidad ha sido
descendente hasta agosto de 2020, fecha desde la cual ha venido aumentando. Por
otro lado, Punta Gorda ha presentado mucha volatilidad en la rentabilidad, pero con
una tendencia ascendente.

dormitorios, para los barrios de Carrasco y Punta Gorda32
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
2019-09-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-03-01
2020-05-01
2020-07-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Carrasco Punta Gorda Lineal (Carrasco) Lineal (Punta Gorda)
32 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio:

Carrasco - 672 y Punta Gorda - 124, mientras que para alquiler tenemos: Carrasco - 296 y Punta Gorda
- 37.

5. Rentabilidad de los apartamentos de cuatro dormitorios
Los barrios seleccionados son: Cordón, Centro, Ciudad Vieja y Pocitos. Podemos
observar que la evolución de la rentabilidad en estos barrios ha sido similar, con
una tendencia descendente, excepto Pocitos, que ha tenido un comportamiento
más volátil respecto a los otros barrios.
Gráfico 26 – Evolución de la rentabilidad de venta de apartamentos de cuatro

dormitorios, para los barrios de Cordón, Centro, Ciudad Vieja y Pocitos33
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2020-03-01
2020-07-01
2018-01-01
2018-03-01
2018-05-01
2018-07-01
2018-09-01
2018-11-01
2019-01-01
2019-03-01
2019-05-01
2019-07-01
2019-09-01
2019-11-01
2020-01-01
2020-05-01
2020-09-01
2020-11-01
2021-01-01
2021-03-01
2021-05-01
2021-07-01
2021-09-01
2021-11-01
Centro Ciudad Vieja Cordon

Pocitos Lineal (Centro) Lineal (Ciudad Vieja)
Lineal (Cordon) Lineal (Pocitos)
33 Se disponen, en promedio, de la siguiente cantidad de publicaciones para la venta por barrio: Centro
- 145, Ciudad Vieja - 18, Cordón - 73 y Pocitos - 339, mientras que para alquiler tenemos: Centro - 40,
Ciudad Vieja - 9, Cordón - 21 y Pocitos - 86.

Uno o Dos Dormitorios Cual Es La Tipologia Mas Rentable Segun Los Barrios de Montevideo

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Uno o Dos Dormitorios Cual Es La Tipologia Mas Rentable Segun Los Barrios de Montevideo

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Uno o Dos Dormitorios Cual Es La Tipologia Mas Rentable Segun Los Barrios de Montevideo

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

La rentabilidad del mercado de alquileres

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 1

Sofía Harguindeguy, Gonzalo Avellanal, Leonardo Veiga

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 2

El objetivo de este documento es realizar una aproximación1 a la rentabilidad de la

Finalmente, del análisis del comportamiento por grupos de barrios encontramos

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 3

La inversión en el sector inmobiliario refiere a la intermediación en la venta y alquiler

Asimismo, Uruguay dispone de varios incentivos para la actividad inmobiliaria. Entre

En cuanto al retorno de las inversiones inmobiliarias, este depende tanto de la

Se utilizará para ello información de Mercado Libre de las publicaciones de venta y

El documento se organiza en cuatro secciones. En la primera, se hace un repaso por

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 4

Es relevante destacar los antecedentes que utilizaron para la construcción de la base

Corresponde repasar, también, los antecedentes que hayan realizado estimaciones

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 5

Otros antecedentes en el sector inmobiliario a destacar son dos estudios realizados

2 “¿Inversión financiera o inversión inmobiliaria en Uruguay?”, Nantas Asesores de inversión, 29 de

Accesible en: https://www.estudiofleitas.com/l/dondeinvertir/

y medición de efecto barrios.

aplicado entre 1976 y 2015.

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 6

El objetivo de este documento es analizar la rentabilidad del mercado de alquileres

A los efectos del análisis se consideraron solamente avisos de apartamentos del

Los indicadores elaborados tienen base en la mediana de los precios de venta o

La medida de referencia utilizada para estimar la rentabilidad de la inversión

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 7

De esta medida se obtiene la rentabilidad bruta de la vivienda. Para estimar la

En esta línea, para determinar la rentabilidad de un alquiler es necesario entonces

Evolución de los precios de venta y precios de alquileres

La rentabilidad se obtiene a partir de dos variables: el precio del alquiler y el precio

De los datos sobre alquileres de apartamentos en pesos contantes (Gráfico 1), se

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 8

Sobre la evolución en el tiempo, en el caso de los monoambientes y apartamentos

Por otro lado, de los datos de ventas de apartamentos en dólares constantes

Gráfico 1 – Evolución de la mediana de los alquileres ofrecidos para

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 9

Rentabilidad de alquiler de los apartamentos en Montevideo de

A partir de las dos variables analizadas en la sección anterior: precio de alquiler y

En el periodo, en términos generales, las rentabilidades medidas en precios

De comparar las rentabilidades entre los apartamentos considerando su tipología,

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 10

En el caso de los apartamentos de tres dormitorios, la rentabilidad más alta fue en

En cuanto a los apartamentos de cero a dos dormitorios la rentabilidad siempre ha

De este análisis se concluye que, los apartamentos de cuatro dormitorios siempre

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 11

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 12

En esta sección se busca analizar la rentabilidad bruta de los apartamentos en

Considerando que no todos los barrios tienen un número significativo de

- Contigüidad o similitud. Hay barrios que son colindantes y que presentan

Tabla 1 – Clasificación de barrios en grupos

Barrios Contigüidad Atributos Nivel absoluto de precios y

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 13

Apartamentos de cero dormitorios (monoambientes)

Para los apartamentos de cero dormitorios, la rentabilidad promedio en el periodo

Gráfico 4 - Resumen de rentabilidad de los apartamentos de cero dormitorios

Tabla 2 – Cuadro resumen por grupos de barrios para apartamentos de cero

La rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo | 14