RESUMEN - DERECHOS REALES

1. Derechos personales y Derechos reales.

Extrapatrimoniales Derechos reales

Derechos subjetivos
Patrimoniales Derechos personales

Derechos personales Derechos reales

La diferencia entre ellos radica en los elementos.

Concepto: Relación jurídica entre acreedor y Concepto: Es una relación inmediata y

deudor, en virtud de la cual el deudor debe directa entre una persona y un objeto que se
cumplir con una prestación a favor del ejerce por la posesión.
acreedor.

1. Sujetos: Persona y Objeto.

1. Sujetos: Acreedor y deudor. 2. Objeto1: Es la totalidad o una parte
2. Objeto: Es una prestación. Puede ser material de la cosa sobre la que el
de Dar, de Hacer o de No Hacer. derecho ejerce su poder. Puede
3. Causa: Actos jurídicos, hecho ilícito, ejercerse sobre toda la cosa (dueño) o
enriquecimiento sin causa. sobre una parte indivisa
4. Inscripción. (condominio).
5. Prescripción liberatoria: Es un
3. Causa:
medio a través del cual se pierde un
derecho por el transcurso del tiempo. - Nacen de una Convención (un
contrato).

- Nacen de la ley (servidumbre

forzosa).

4. Prescripción adquisitiva: También

llamada usucapión, es el modo o
medio de adquirir un derecho cuando
se es poseedor. La posesión no es un
derecho ni personal, ni patrimonial.
Es un hecho.
5. Prescripción liberatoria: constituye

1 Art. 1883 CCCN.

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un medio para liberarse de una

derecho cuando transcurre cierto
tiempo sin que el titular de un derecho
lo ejercite.

2. Derechos reales.

a. Definición

El código civil y comercial de la nación, en su Art. 1882 determina que el derecho real es el
poder jurídico2, de estructura legal3, que se ejerce directamente por su titular 4, en forma
autónoma, y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia 5 y las demás
previstas en éste código6.

Los derechos reales son ABSOLUTOS, es decir, oponibles ERGA OMNES, por esto hay que
escribirlos.

Objeto

Art. 1883: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en
un bien taxativamente señalado por la ley.

El objeto puede ser:

- Una Cosa: Objeto material que percibo con los sentidos.
- Bienes: No los percibo con los sentidos.

Estructura.

Art. 1884: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo
por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación
de su estructura.
2 El poder jurídico: es la facultad atribuida a una voluntad, es derecho subjetivo.
3 Art. 1884: Sólo se crean por la ley.
4 Posesión.
5 El titular es el único que puede ejercer acciones reales.
6 Existen cuatro acciones reales: Reivindicatoria, confesoria, negatoria, de deslinde.
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En Argentina rige el sistema de numerus clausus (o de número cerrado) en materia de derechos

reales, el cual determina que la creación y estructura de aquellos sólo pueden ser establecidos
por la ley. Los derechos reales SON CREADOS por la ley.

Se rigen sustancialmente por normas de orden público. Decimos “sustancialmente” como

sinónimo de principalmente → quiere decir que en algunos casos, los particulares pueden

modificar eso.

Persecución y Preferencia

PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA

(art. 1886)

IUS PERSECUENDI: Es la facultad de IUS PREFERENDI: Es la facultad de hacer

perseguir la cosa en poder de quien se valer su preferencia como titular del derecho
encuentre. sobre la cosa. Sólo los puede ejercer su
titular.

La preferencia —que no debe ser confundida

con el privilegio, una cualidad del crédito—
lo que traduce es hacer valer, en caso de
conflicto, el derecho real por sobre otros de la
misma especie o personales constituidos
posteriormente. Responde a un principio
temporal que dice: primero en el tiempo,
mejor en el derecho (prior in tempore potior
in iure).

b. Clasificación de los derechos reales.

i. Clasificación tradicional.

DERECHO REAL DERECHOS REALES

SOBRE LA COSA DERECHO REAL SOBRE LA COSA AJENA AUTÓNOMOS

PROPIA (son sobre cosa propia)

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- Dominio. De Disfrute: De Garantía: - Tiempo

- Condominio. compartido.
- Usufructo. - Hipoteca.
- Propiedad - Conjuntos
- Uso. - Prenda.
horizontal. inmobiliarios.
- Habitación. - Anticresis.
- Cementerio
- Servidumbre.
privado.

Cada derecho real tiene su propia regulación. En líneas generales el dominio constituye el
derecho real que más facultades concede a su titular en la cosa. Las facultades —usar, gozar y
disponer— resultan viables en tanto el objeto —la cosa— permita ejercitarlas.

Las facultades que conceden los demás derechos reales son ejercidas por sus titulares de modo
distinto. El condominio, o derecho de varios, cada uno por una parte alícuota respecto de la cosa
común. La propiedad horizontal, o el derecho de cada copropietario de un inmueble afectado al
régimen de ese derecho real, que recae tanto sobre cosas, partes y sectores comunes como de las
partes propias, haciendo del objeto un todo inescindible.

Los conjuntos inmobiliarios, o propiedad horizontal especial, que tienen por objeto distintos
modelos de urbanizaciones en las que los propietarios de los terrenos donde estas se asientan
participan de sectores, partes o cosas comunes que sirven para el servicio, la seguridad y la
recreación de aquellos, sus familiares e invitados, pudiendo incluso atribuir la titularidad de una
porción propia, la titularidad de una acción en el emprendimiento, que le permitirá a cada uno
intervenir en cuestiones relativas a la reglamentación del derecho en comunidad. Es
característico de este derecho la regulación especial que se le acuerda al muro de encerramiento
o perimetral, y la posibilidad de que cada propietario lo sea también del suelo en el que se
asienta la construcción concluida o no. El tiempo compartido se presenta con su característico
uso alternado y sucesivo de una misma cosa. El “cementerio privado” conforma otra propiedad
horizontal especial, con su correlativo derecho sobre las parcelas con destino de sepultura, en
las que aparecen involucrados sectores que hacen a la funcionalidad del cementerio, con
restricciones a las facultades de los propietarios. La superficie concede, con múltiples destinos,
la posibilidad de afectar el derecho a construir, plantar o sembrar, entre otros.

Los derechos reales de cosa ajena son subdivididos por la doctrina en derechos reales de disfrute
y de garantía. En ese orden se encuentra el usufructo, que se trata de un derecho real que
concede a su titular —el usufructuario— la potestad de usar y gozar la cosa, haciendo propios
los frutos que de ella se obtengan, con la limitación de no alterar la sustancia del objeto en su
ejercicio. El derecho real de servidumbre, que concede al titular de un inmueble denominado
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“dominante” el derecho a ejercer ciertos derechos de disposición o uso respecto de otro predio,
el “sirviente”, o bien a impedir que el titular de este último realice actos que bien podría realizar
en el ejercicio de su derecho de propiedad si ella no existiera. Por último vemos a los derechos
reales de garantía. Ello son la hipoteca, que afecta cosas inmuebles o la superficie superficiaria,
las que permanecen en poder del constituyente de la garantía; y la prenda y la anticresis, que, en
cambio, ponen al acreedor en posesión de la cosa dada en garantía. En todos los casos, estos
derechos de garantía se constituyen en resguardo de un crédito del cual el titular de cualquiera
de estos derechos será necesariamente el acreedor.

Denominación del titular del derecho real:

- De dominio se llama: dueño.

- Del condominio: condómino.
- De la prop. Horizontal: dueño.
- Del usufructo: usufructuario.
- Del uso: usuario.
- De habitación: Habitador.
- De garantía: Acreedor (propietario, prendario o anticresista).
- De la servidumbre: Dominante.

ii. Clasificación del CCCN.

Derechos sobre cosa propia (le pertenecen al titular) o ajena.

Art. 1888: Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos
reales recaen sobre cosa ajena.

Carga o gravamenes: Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena
constituyen cargas7 o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba
en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de
ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
7 La carga supone una minusvalía que de modo voluntario, o de modo forzoso, o por ministerio de la
ley, se impone a la cosa, o al derecho, y que impide el pleno uso, o el disfrute, de la cosa o el derecho
gravado, o limita la disposición o reduce, o impide, la realización del valor. En este modo, ligada a una
cosa, la carga viene a ser un derecho en favor de otro, que lastra su disponibilidad, y le deja trabado. A
modo de ejemplo citar que son cargas habituales sobre bienes, la prenda, la hipoteca, y la anotación
de embargo, las condiciones con eficacia real, o también el derecho de uso, así como las afecciones
fiscales, afecciones urbanísticas, y demás gravámenes que normalmente se conocen como garantías
reales.
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Derechos principales o accesorios (los de garantía).

Art. 1889: Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función
de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Los artículos 856 y 857 CCyC definen a las obligaciones principales y regulan los derechos y
obligaciones accesorias y los efectos entre ambas. El art. 2186 CCyC viene a complementar
esa regulación, precisando que los derechos reales de garantía son intransmisibles sin el
crédito y se extinguen con él. De manera que no puede pensarse al derecho de garantía con
una idea independiente del crédito que tutela.

Derechos sobre cosas registrables o no registrables.

Art. 1890: Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre
cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción.

Los derechos reales, según la cosa sobre la que reposan, son o no registrables. Si se repara,
registrables son todos los derechos reales, más dependen de si existe regulación específica que
la imponga.

3. Teoría del título y modo suficiente. Publicidad.

La adquisición de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Para

que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

a. Título suficiente.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico idóneo (revestido de las formas establecidas por
la ley), que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. No es escritura pública. El
boleto de compra venta no es título suficiente.

b. Modo suficiente.

Se entiende por modo suficiente a la tradición posesoria que sirve para transmitir o constituir
derechos reales que se ejercen por la posesión. Es decir, es la entrega voluntaria de la cosa.

La entrega de la cosa —acto voluntario entre los que participan en la transmisión y adquisición
derivada— se cumple dando la posesión sobre ella. La tradición, de eso se trata, es modo
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suficiente cuando le precede el título suficiente. Ello puede ocurrir únicamente con relación a
los derechos reales que se ejercen por la posesión, quedando la inscripción registral y el primer
uso, como modos suficientes específicos para la constitución de derechos reales sobre cosas
registrables en los casos previstos y sobre cosas no registrables.

Dentro de los modos suficientes prescriptos por el código, encontramos a la inscripción

registral. El precepto indica una solución que debe aplicarse al caso de la constitución de
derecho real de hipoteca, pues, como se desprende del art. 2205 CCyC, la cosa o bien
hipotecado continúa en poder del constituyente. Esto es, no hay entrega de ellos al acreedor y
titular de la hipoteca, sustituyendo en este caso la tradición con la inscripción registral. Para los
derechos reales registrables, la inscripción es impuesta a título obligatorio, por lo tanto, ella es
modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales; sobre cosas no registrables, cuando
el tipo del derecho así lo requiera.

c. Publicidad.

Para que sea oponible a terceros interesados y de Buena fe se necesita darle publicidad..

- Inscripción registral: tiene efecto declarativo sobre el inmueble.

- Publicidad posesoria.
d. Carga o gravamen.

Se habla de carga cuando el dueño constituyó el derecho real de garantía o de disfrute. Se

presume que la cosa está libre de gravamen.

4. Relaciones de poder.

Cuando nos referimos a las relaciones de poder hacemos referencia a las relaciones materiales
del sujeto con la cosa. Las relaciones de poder de hecho son importantes porque se vinculan con
la USUCAPIÓN y con las ACCIONES POSESORIAS. El art. 1908 hace referencia a la
posesión y a la tenencia. Algunos mencionan también al servidor de la posesión. La
clasificación de primer grado incluye a las tres.

a. Posesión.

Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, y se comporta como titular del derecho real. La posesión se presume pero se trata de
una presunción iuris tantum, es decir, se admite prueba en contrario.

Elementos constitutivos:
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- Corpus: Es el componente objetivo de la relación de poder. Se trata de la posibilidad de

disponer físicamente de esa cosa.
- Animus domini: Es la posibilidad de comportarse como el titular del derecho real. Se lo
identifica como el componente subjetivo de la relación de poder.
b. Tenencia.

Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, comportándose como representante del poseedor8.

Elemento constitutivo:

El único elemento constitutivo es el corpus. Es decir, tiene derecho de usar y disponer de la

cosa.

c. Servidor de la posesión.

Es quien ejerce una relación de poder sobre una cosa en virtud de un vínculo de dependencia,
hospitalidad u hospedaje.

5. Posesión.

a. Presunciones iuris tantum.

- Presunción de Posesión → Art. 1911.

- Presunción de Posesión ilegítima de buena fe → Art. 1919.

- Presunción de Posesión ilegítima de mala fe → Art. 1919.

- Presunción de Posesión legítima → Art. 1916.

b. Clasificación de la Posesión.

Legítima o ilegítima:

El poseedor es legítimo cuando la posesión es por modo suficiente + título suficiente.

El poseedor ilegítimo puede ser: i. De buena fe → medió error de hecho esencial y excusable

y cree que su posesión es legítima; ii. De mala fe:

- Simple o no viciosa: no existió vicio/defecto en la posesión.

8 Justo título: es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por
la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez.
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- Viciosa: existen vicios/defectos en la posesión, los clasificamos según el objeto de la

posesión:

COSAS INMUEBLES COSAS MUEBLES

- VIOLENCIA. - ROBO.
- CLANDESTINIDAD. - ESTAFA.
- ABUSO DE CONFIANZA. - ABUSO DE CONFIANZA.

c. Modo de adquisición y prueba. Naturaleza jurídica.

Las relaciones de poder se adquieren por la tradición (modo suficiente). Hay tradición cuando
una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos
materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, lo
que no se suple por la mera declaración del que la entrega de darla a quien la recibe.

Relación de poder vacua

Art. 1926: Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de
toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna. Es decir, no puede haber nadie
que contradiga esa posesión.

Las relaciones de poder de hecho se vinculan con la USUCAPION y con las ACCIONES
POSESORIAS.

6. Usucapión.

Es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley. Hay dos tipos de prescripción adquisitiva.

a. Prescripción adquisitiva breve.

Se produce sobre INMUEBLES por la posesión durante 10 años.

Si la cosa es MUEBLE hurtada o perdida el plazo es de 2 años.

Si la cosa es registrable, el plazo de posesión se computará a partir de la registración del justo

título9.

9 Hay ausencia del animus domini, se asume que el titular no es el quien dispone físicamente de la cosa
y por ende la relación de poder es limitada.
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b. Prescripción adquisitiva larga.

Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de 20 años.

7. Protección posesoria.

Si estando en relación con la cosa esta se ve afectada me puedo defender mediante defensa
judicial o extrajudicial.

a. Defensa extrajudicial.

Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad. El artículo

contempla a los poseedores o tenedores y también a los servidores de la posesión en casos
excepcionales.

Para ello, la norma exige el cumplimiento de los siguientes recaudos:

- La defensa como reacción para recobrar la posesión o tenencia de propia autoridad.

Debe operar de manera inmediata luego del ataque (la norma dice “sin intervalo de
tiempo”). De no reaccionar sin solución de continuidad, el lesionado debería recurrir a
las acciones judiciales.
- En el acto de repulsar en forma extrajudicial los ataques para mantenerse en la posesión
en la tenencia, o si se trata de recuperarlas, se debe proceder “sin exceder los límites de
la propia defensa”, es decir que tendrá que existir proporcionalidad (el art. 34, inc. 6.b,
CP habla de necesidad “racional” del medio empleado al regular la legítima defensa)
entre el ataque y los medios que se eligen para la defensa frente a la agresión ilegítima,
cuya valoración queda librada a la apreciación judicial.
- La nueva norma permite este recurso solo cuando se debe repeler una “agresión” o
“toda violencia”.
- La posibilidad de una persona de protegerse y repeler una agresión con el empleo de
una fuerza suficiente, está condicionada a que los auxilios de la autoridad judicial o
policial lleguen demasiado tarde, es decir, cuando, de esperar su presencia, podrían
consumarse los hechos que se pretenden evitar. Por el contrario, no queda franqueada la
defensa extrajudicial si tales auxilios pudieran ser temporáneos, pues es de exclusivo
resorte de las autoridades el prevenir o reprimir los hechos de violencia. Este recaudo de
la subsidiariedad no se encuentra previsto en la regulación penal de la legítima defensa.
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b. Defensa judicial.

Acción posesoria de despojo

Para recuperar la tenencia o la posesión puede ser ejercida por todo tenedor o poseedor (aún
vicioso) sobre una cosa o una universalidad de hecho, contra el despojante, aunque sea el dueño,
sus herederos y sucesores particulares de mala fe.

- Procede ante desapoderamiento producido por la realización de una obra que se

comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
- Finalidad: Restituir.
- Legitimación activa: TODOS los poseedores (aún viciosos) o tenedores.
- Plazo de prescripción: 1 año (para iniciar la acción posesoria).
- Prueba: Es necesario probar la relación con la cosa (poseedor o tenedor) y la condición
de tal.

Acción posesoria de mantener.

Acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.

- Procede ante la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir

desapoderamiento.
- Finalidad: mantener.
- Legitimación activa: TODOS los poseedores (aún viciosos) o tenedores (según la
doctrina).
- Plazo de prescripción: 1 año para iniciar la acción.
- Prueba: Es necesario probar la relación con la cosa (poseedor o tenedor) y la condición
de tal.

8. Dominio.

a. Definición.
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Es el derecho de propiedad sobre las cosas. Otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

b. Caracteres.
- Absoluto: Es el derecho subjetivo más completo.
- Exclusivo: El art. 1943 señala que no resulta posible que concurran varias personas con
el mismo derecho de dominio sobre una misma cosa, aunque no impide que, en cambio,
sean condóminos; poseyendo —en tal caso— su derecho de propiedad por una cuota
alícuota. Aún desmembrado por otro derecho real, como el usufructo, el dominio sigue
siendo exclusivo por ser el único en su especie. Incorporado el derecho real al
patrimonio del sujeto, resulta inadmisible volverlo a adquirir por otra causa. Siempre
entiéndase por título: causa fuente.
- Perpetuo: No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No
se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. En el caso en el que se presenta un
contradictor al derecho real: cuando un tercero posee la cosa —se supone contra la
voluntad expresa o presunta del propietario— y la adquiere por usucapión.·Aclaración·
Si se observa, en realidad no se trata de una excepción: el dominio —en estos casos—
no se pierde, sino que lo adquiere otro.
RESUMEN - DERECHOS REALES

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