Trabajo Practico #2 - 95%

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TRABAJO PRACTICO Nº 2

DERECHOS REALES

FECHA DE ENTREGA: 23 de Septiembre de 2022


1.- Al Sr. Carre le informo que los pasos a seguir son: La compra venta de una
propiedad, debe cumplimentar una serie de pasos y aspectos legales
- Se firma el boleto de compra- venta
- Finalmente, se firma la Escritura traslativa de dominio.
El boleto de compra-venta es un contrato privado con efectos de relevancia para las
partes. Es un verdadero contrato de compra-venta (también llamado principio de
ejecución de contrato). En el boleto se establece la obligación de escriturar, como así
también el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de
entrega de la posesión, el escribano que realizará la escritura, etc
Es importante que un escribano participe de esta operatoria para constatar toda la
documentación que tiene la propiedad. Este escribano actuará como representante del
comprador, que es quien en definitiva necesita saber si lo que compra está en orden. El
escribano se asegurará de que quien vende efectivamente sea el verdadero dueño del
inmueble, así como también, que no esté inhibido o que el inmueble no tenga ninguna
clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).
El escribano también con una copia del título de propiedad, solicitará al Registro de la
Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Certificado
de Dominio del Inmueble" y un "certificado de Inhibiciones del Propietario". De
ellos surgirá la situación dominial del inmueble y si el dueño tiene registradas
inhibiciones. Los certificados pedidos por los escribanos sirven para que nazca el
bloqueo registral y la reserva de prioridad.
El profesional solicitará un certificado de dominio, que le permitirá ver su ubicación y
dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es
importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las
que uno cree comprar. Por otro lado, al pedir un certificado de Inhibiciones, que es un
documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble, surge si la persona
vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el
dueño y otro por el inmueble. Los certificados se piden cerca de la fecha de escritura,
porque tienen una vigencia de duración y lo que se hace es trabar la matrícula. Es
decir, se deja una reserva de prioridad sobre la propiedad y se envía al Registro de la
Propiedad Inmueble de la zona donde se encuentre. (ya sean, 15, 25 o 30 días corridos
según el caso) (art. 24 Ley17.801).
Si el vendedor , es el titular registral del inmueble, el escribano realizara la escritura por
Tracto sucesivo. El principio de tracto sucesivo (Art. 15 Ley 17.801) establece que
debe existir un encadenamiento y correlación perfecto de cada asiento dominial con los
demás referidos al sujeto, objeto o causa de una situación publicitada. Tracto sucesivo,
significa que en el registro de la propiedad, debe haber un encadenamiento de las
sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera que la nueva transmisión se apoye
en la anterior.
Si la persona que figura como propietario del inmueble en el registro ha fallecido, es
necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en
consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el boleto y la
correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese
bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su
venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el
Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por
tracto Abreviado" (Art. 16 Ley 17.801), porque en el Registro se pasa de la persona
fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
El escribano, en la operación ofrece su asistencia y asesoramiento a las partes. Al
redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante
su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no
tengan vicios.
La documentos necesarios para escriturar es: El título de la propiedad original
 El DNI
 La constancia de CUIL/CUIT del propietario
 Las boletas de los impuestos, tasas y gravámenes.

Además, son necesarios:


 Certificado de no retención del ITI: el impuesto a la Transferencia
Inmobiliaria se grava por las propiedades compradas antes del 1 de enero de
2018 y no destinadas a vivienda personal. Es el 1,5% del monto del
inmueble. Quienes podrán solicitar el certificado de no retención serán
aquellas personas que vendan su única vivienda o terreno para comprar o
construir otra propiedad destinada a vivienda propia. Para saber si tenés que
pagar el ITI o Ganancias,.
 COTI: el código de oferta de transferencia de inmuebles se adquiere en la
web de la AFIP, en caso de que el precio de la venta supera el monto de $
1.500.000. El propietario tiene que obtenerlo antes de la negociación, oferta
o transferencia del inmueble.
 Impuesto a los sellos.
Finalmente la escritura traslativa de dominio es el acto formal y solemne mediante el
cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes,
instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la escritura queda
perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano
que es quien la autoriza. La escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de
los 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha
de su instrumentación conf. Art- 5 Ley 17.801. Acá aparece el principio de
inscripción, por lo que vamos a asentar la situación jurídica en el registro respectivo
(art. 2 Ley 17.801)
También está el principio de especialidad por el que los instrumentos que lleguen al
registro, deben estar perfectamente individualizados, los que refieren a la relación
jurídica (sujeto, objeto, causa o hecho jurídico plasmado en el), la relación jurídica en
este caso es la compra venta del inmueble. En el art. 12 de la Ley 17.801 se encuentran
enumerados los datos que debe contener el asiento de matriculación. Y también el art.
305 inc b del CCyCN nos dice los datos de la persona que deben si o si contener.
Asimismo le informaría que existe el principio de legalidad, por el cual a los títulos que
ingresan al registro, el registrador le realiza una función calificadora en donde controla
si son válidos y perfectos Art. 8 Ley 17.801. La función calificadora del Registrador
comprenderá:
- la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
- la capacidad de los otorgantes
- la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras
públicas.
Si el documento es observado, se inscribe provisoriamente a los fines de subsanar el
defecto, se da un plazo para hacerlo, es de 18 días desde su presentación. Si es
rechazado, se inscribe provisoriamente por el plazo que establezca cada legislación
local, para dar tiempo al presentante a interponer recurso en contra de ese rechazo (art. 9
Ley 17.801).
El Principio de Rogación establece que toda modificación de una situación registral
debe ser realizada luego del pedido de una persona especialmente legitimada para ello.
El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada.
Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente
testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano
interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos"
que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir
deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma.
Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención
"estimativa", en base a los últimos consumos.
Si el registro en su función calificadora no realiza ninguna observación o la observación
realizada es subsanada, se realiza la inscripción definitiva del título, retroactiva al
momento de la firma de la escritura. Principio de Retroprioridad.
Con respecto a la entrega de la propiedad, suele hacerse el día de la escrituración, en ese
mismo momento se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien,
salvo que se acuerde otra opción.

2.-

A.-¿Qué acción se puede realizar? Le informaría al Sr. Monti que existe la figura de la
prescripción adquisitiva o usucapión, conforme al Art. 1897 del CCyCN, que nos dice :
“La Prescripción adquisitiva es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley” y
el Art. 1899 del CCyCN “Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o
buena fe, el plazo es de veinte años…”.

B.-¿Qué requisitos deben cumplirse para que la acción prospere? El poseedor en


vías de usucupir debe desplegar dichas actividades de manera evidente, ostensible y
manifiesta, razón por la cual al patentizar públicamente su comportamiento como
verdadero dueño ejerciendo todos los actos posesorios sobre el inmueble. Mediante el
ejercicio de la posesión, clara, lícita, por el transcurso de veinte años, de manera
pública, pacífica, continuada, ininterrumpida Art. 1900 CCyCN. Aquí no es necesario
justo título, ni buena fe.

C.-¿Ya se cumplieron los requisitos para iniciar la acción? ¿Cuándo? Todavía no se


han cumplido los requisitos para iniciar la acción de Usucapión. El día 01/01/1999,
comienza la posesión ILEGITIMA DE MALA FE, del INMUEBLE, VICIOSO, con
ABUSO DE CONFIANZA POR INTERVERSIÓN DE TITULO: El contrato
celebrado entre la empresa MONTI S.R.L y el Sr. Carrer pone como fecha de
finalización del mismo el 31 de Diciembre de 1998. Desde esa fecha en adelante, la
empresa ha ocupado el inmueble ostentando una posesión de mala fe y por abuso de
confianza (Art. 1921 CCyC), realizando una interversión del título (art. 1915 CCyC). La
interversión de título sólo ocurre cuando se manifiesta por actos exteriores la intención
de privar al restante poseedor de disponer de la cosa y cuando esos actos producen ese
efecto. Desde allí empieza a correr el plazo para poder usucapir, se cumplen 20 años de
la posesión el día 01/01/2019. Deben presentar las pruebas de los actos posesorios que
realizó durante los 20 años, (no pudiendo basarse solo en testimoniales).

D.-¿Contra quién debe realizarse la acción? Contra los herederos del Sr. Juan Carrer.

E.-¿Hubo alguna causal que interfiera con el paso del tiempo? En caso afirmativo,
¿cuál? En el mes de junio del año 2017 se le envió una carta documento, lo cual
causaría la suspensión de la prescripción (parálisis en el cómputo del lapso para
prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la suspensión). Conforme al
art. 2541 CCyCN “El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez, por la
interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor.
Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a
la prescripción de la acción.”.

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