Oponibilidad

¿Cómo se adquieren los derechos reales? ¿Cómo se hace valer un derecho real ante
terceros? ¿Qué establece nuestra legislación en relación con la oponibilidad de los
derechos reales?

Oponibilidad

Inoponibilidad en el Marco de la Teoría de la Ine cacia

Referencias
LECCIÓN 1 de 3

Oponibilidad

Oponibilidad
El concepto de oponibilidad de los derechos reales se vincula estrechamente
con el de publicidad, en especial la publicidad registral. 

Históricamente, en materia de derechos reales, se afirma que la oponibilidad es

erga omnes, es decir que, por su carácter absoluto, los derechos reales pueden
hacerse valer ante toda la comunidad.

Los derechos patrimoniales

La propuesta es que, a continuación, sean identificadas las frases que se refieren

a las características de los derechos reales y las que se refieren a las
características de los derechos personales.

Derechos personales
Son facultades; sus elementos
Predomina el principio de la
son el sujeto activo, el sujeto
autonomía de la voluntad.
pasivo y la cosa.

Son oponibles entre partes.

Derechos reales

Se encuentran taxativamente Son poderes jurídicos; sus

numerados en el Código Civil elementos son el titular y la
y Comercial. cosa.

Rige el principio de orden

público. Se limita el principio Son oponibles erga omnes.
de la autonomía de la
Avanzar sobre las diferencias entre los derechos patrimoniales reales y los personales nos permitirá analizar
qué se entiende por oponibilidad y sus consecuencias jurídicas. La importancia del concepto de oponibilidad
radica en su relación con mecanismos de protección y de seguridad jurídica a los propietarios o a terceros,
frente a la concurrencia de intereses en relación con un mismo bien. (Huanca Quispe, G. A., s.f.,
https://bit.ly/2GhJcja)

La oponibilidad se explica en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos que regulan la adquisición,
transmisión y extinción de los derechos reales.

Tradicionalmente, la adquisición de los derechos reales en la Argentina se aparta de las corrientes

consensualistas desarrolladas en Francia, que entendían que los derechos reales se adquieren por el
consentimiento de las partes. En nuestro país, se estableció una mecánica para adquirir derechos reales, el
título y el modo. A su vez, será requisito para la oponibilidad la publicidad, posesoria o registral.

Remontándonos a la época del Código Civil de Vélez1 , reflexionemos: ¿por qué el jurista solo pensó en la
registración del derecho real de hipoteca? 

La hipoteca era el único derecho real que no se ejercía a través de la posesión. El titular de un derecho de
hipoteca sobre un bien inmueble no posee la cosa sobre la que recae su derecho, por lo que se consideró
que era necesario constituir un registro de hipotecas.

Siguiendo nuestro razonamiento, resulta importante reconocer la diferencia entre los conceptos de título,
modo y oponibilidad analizando el derecho real de propiedad o dominio.

TÍTULO
–
¿Cuál es la causa fuente de la transmisión entre vivos del derecho real de dominio?
Constituye un título suficiente aquel hecho o acto jurídico que es la causa fuente de la transmisión del
dominio.

Acto jurídico hábil es aquel al cual el ordenamiento le haya concedido la aptitud para la transmisión del
derecho de propiedad. También, el acto debe satisfacer el cumplimiento de las formas exigidas por la ley,
que para los inmuebles es la escritura pública.

Figura 1: Escritura pública

Fuente: [Imagen sin título sobre escritura pública]. (s. f.). Recuperado de https://bit.ly/2DllaoC

MODO
–
La tradición o entrega de la cosa es modo suficiente cuando le precede el título suficiente. Ello puede
ocurrir únicamente con relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión, quedando la
inscripción registral y el primer uso como modos suficientes específicos para la constitución de derechos
reales sobre cosas registrables en los casos previstos y sobre cosas no registrables.(UniversoJus, 2015,
https://bit.ly/2UHSNd6)

El modo puede ser entonces, inscriptorio. Un ejemplo de este último se da en el caso del derecho de
dominio sobre automotores, cuya inscripción hace nacer al derecho.
OPONIBILIDAD
–
El principio general establece que el derecho real será oponible (podrá hacerse valer ante terceros) siempre
que haya publicidad.

Siendo este el principio y satisfaciendo los requisitos de título y modo suficientes para la adquisición del
derecho real, se tiene que el primer efecto del cumplimiento de estos presupuestos es alcanzar la
oponibilidad del derecho frente a la comunidad en general o sujeto pasivo universal. Esta publicidad se
completa mediante la tradición que pone en posesión de la cosa a quien adquiere con título suficiente el
derecho de propiedad sobre ella. El mismo efecto se produce respecto de las cosas que, como los
automotores, requieren de la registración de los títulos, sustituyendo la inscripción a la posesión que exige
para los otros bienes.

Figura 2: Registro de la propiedad inmueble

Fuente: [Imagen sin título sobre el Registro de la propiedad inmueble]. (s. f.). https://bit.ly/2SHD88W
Profundicemos los conocimientos en torno a la teoría del título y modo más la publicidad registral analizando
la publicación titulada El régimen registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la nación argentina (Teoría
del título y modo. Inscripción registral), presentada por Rodrigo Padilla (2015) en el marco de la conferencia
dictada en el Congreso Internacional de Derecho Registral, Lima.

La riqueza de la publicación radica en que se puede obtener con su lectura un comparativo entre el régimen

registral del Código Civil de Vélez y el Código Civil y Comercial2  vigente desde 2015, por lo que se
recomienda leer la publicación detenidamente y extraer las ideas principales.

Lectura obligatoria: El Régimen Registral en el nuevo

Código Civil y Comercial de la Nación

El Régimen Registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la

Nación.pdf
184.5 KB

Fuente: Padilla, R. (2015). El Régimen Registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Recuperado de

https://bit.ly/2IZfmUh

En síntesis, el Código Civil y Comercial mantiene la tradicional mecánica de título y modo para la adquisición
de los derechos reales y para el perfeccionamiento, la publicidad que será posesoria o registral de acuerdo
con el bien sobre el que recae el derecho real.

Ahora bien, ¿qué consecuencias se derivan de una situación en la que existan título y modo suficientes, pero
no exista publicidad?

Pensemos qué sucede cuando, en el caso de una transferencia de un automotor,

existiera título suficiente (compraventa), modo suficiente (tradición), pero no se
 inscribe en el registro la nueva titularidad del bien. ¿Cuál de las siguientes
opciones refleja la consecuencia de esta situación?

La transferencia del derecho de dominio será inoponible respecto de terceros

interesados y de buena fe. 

La transferencia del derecho de dominio será oponible frente a toda la comunidad

porque basta título y modo para que exista el derecho real.

La transferencia del derecho de dominio se produce por el consentimiento de las

partes en el contrato de compraventa; existe título suficiente.

La transferencia del derecho de dominio queda perfeccionada por la entrega de la

cosa. En el caso, basta la entrega del automotor.

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Video 1: La oponibilidad

Video format not supported.

Video conceptual 1. La oponibilidad. En este video se desarrolla el concepto de oponibilidad, analizando qué
establece el Código Civil y Comercial respecto a la adquisición y transmisión de los derechos reales.

Fuente: Elaboración propia

1 Ley 340. (1869). Código Civil de la Nación. Honorable Congreso de la Nación. 

2 Ley 26.994. (2014). Honorable Congreso de la Nación. 
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Inoponibilidad en el Marco de la Teoría de la

Ineficacia

Inoponibilidad en el marco de la teoría

de la ineficacia
En materia jurídica, el concepto de la inoponibilidad se encuentra consagrado dentro de la teoría de la
ineficacia de los actos jurídicos. Por ineficacia se entiende la imposibilidad de que el acto jurídico provoque
sus efectos propios por un defecto estructural o por causas ajenas. Dentro de esta teoría, los actos serán
clasificados en ineficaces por nulidad o ineficaces por inoponibilidad.

La inoponibilidad es una ineficacia relativa. ¿Por qué? La razón se encuentra en que, cuando opera, el acto
jurídico será perfectamente eficaz entre las partes que lo celebraron, pero no podrá hacerse valer a algunas
personas determinadas. Por lo tanto, en el caso de los derechos reales, el perfeccionamiento exigido por la
publicidad, sea posesoria o registral, está relacionado con la oponibilidad de estos. El ejemplo más claro se

encuentra en el artículo 18933  del Código Civil y Comercial de la Nación.

Para profundizar sobre estos temas, es importante remitirse a los artículos 382 y siguientes junto con el
artículo 1893 del Código Civil y Comercial comentado de Rivera y Medina (2014) que conforman la
bibliografía obligatoria.

La oponibilidad e inoponibilidad en la
práctica
Ha cobrado importancia el instituto de la afectación al régimen de protección a la vivienda. La mayoría de los
registros de propiedad inmueble de cada provincia promocionan la afectación al régimen y, analizando los
efectos de la registración de dicha afectación, podremos trabajar sobre la oponibilidad en una situación
práctica.

Es momento de analizar el concepto de oponibilidad respecto de un caso relativo a la afectación del régimen
de vivienda de un inmueble, para lo que interpretaremos el resumen de un fallo que encontramos en la
siguiente noticia:

Lectura obligatoria: Cómo determinar si el crédito fue

anterior al bien de familia

Cómo determinar si el crédito fue anterior al bien de familia.pdf

103.3 KB

Fuente: Redacción Comercio y Justicia. (2018). Cómo determinar si el crédito fue anterior al bien de familia.

Comercio y Justicia. Recuperado de https://comercioyjusticia.info/blog/justicia/como-determinar-si-el-credito-fue-

anterior-al-bien-de-familia/

Para poder afectar al régimen de protección una vivienda, será necesaria la inscripción de esta afectación
en el Registro de Propiedad Inmobiliaria donde se encuentra radicado el inmueble. Cuando se analiza este
requisito, se explica que dicha inscripción se requiere para la oponibilidad de someter este inmueble al
régimen y la imposibilidad de que los acreedores puedan embargar la vivienda única. Entonces, surge la
siguiente pregunta: ¿la inscripción tiene efecto declarativo o constitutivo?

La doctrina y jurisprudencia no han sido unánimes al considerar la inscripción de la afectación como

constitutiva o como declarativa y surge así la discusión respecto a la naturaleza jurídica de dicha
registración. La importancia de determinar las características del acto de afectación y sus efectos con la
inscripción está determinada por la necesidad de establecer desde cuándo surte efectos acogerse al
régimen y desde qué momento la afectación es oponible a terceros de buena fe.
 Quienes sostienen esta
postura se basan en el
artículo del código que
establece que la afectación
EFECTO DECLARATIVO
se inscribe en el Registro de
Propiedad Inmueble bajo
las reglas y principios que
la normativa específica

Quienes sostienen esta

postura se basaban en un
artículo de la ley de régimen
de bien de familia, que
EFECTO CONSTITUTIVO
establecía que los efectos
de la constitución de bien
de familia se producían
solo con la inscripción.

Con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, el debate perdió fuerzas porque claramente se
establece en el artículo que estipula el régimen de afectación de vivienda que la inscripción se regirá por los
principios relativos al registro de propiedad inmueble, dándole, entonces, un carácter declarativo de los
derechos que surgen por acogerse al régimen de protección. 
¿Cómo se explica el instituto de la oponibilidad en este régimen? El efecto principal de someterse a la
afectación es sustraer la vivienda de la garantía común de los acreedores, que es el patrimonio de la
persona. Una vez inscripta la afectación, los acreedores con una causa fuente de la obligación posterior a la
constitución de la tutela no podrán embargar ni ejecutar el bien. 

La afectación al régimen es, entonces, oponible a los acreedores que tengan una causa fuente con
posterioridad a la registración de la afectación, mientras que será inoponible para los créditos con una
causa fuente anterior a la constitución de la tutela.

La inoponibilidad implica que ante determinados sujetos, para este régimen, los expresamente señalados
por la ley de la protección de la vivienda, no produce efectos.

Analicemos los casos establecidos en la ley para que resulte inoponible el régimen de vivienda única. Para
ello, leamos detenidamente el artículo 249 del Código Civil y Comercial comentado de Rivera y Medina
(2014), que constituye parte de la bibliografía obligatoria.

Tomando en cuenta la noticia del fallo de la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial,
que resolvió cómo debe establecerse si un crédito es o no anterior a la afectación de un inmueble como bien
de familia para determinar la inoponibilidad de la afectación, señalemos si las siguientes afirmaciones son
verdaderas o falsas.

En la causa “L. M. D. J. c/ C. G. B. s/ Ejecutivo s/ Incidente de desafectación de

bien de familia”, el acreedor peticionó la desafectación como bien de familia del
inmueble embargado en el juicio ejecutivo principal. Esa desafectación es
sinónimo de inoponibilidad.

Verdadero.

Falso.
 SUBMIT

Si en la causa “L. M. D. J. c/ C. G. B. s/ Ejecutivo s/ Incidente de desafectación de

bien de familia” el dueño de la vivienda afectada al régimen fuera deudor de
alimentos, su acreedor podría embargar el inmueble debido a que, para este
tipo de acreedores, la afectación les es inoponible, sin importar el momento en
el que se genera la obligación alimentaria.

Verdadero.

Falso.

SUBMIT

Para afianzar los conceptos de título suficiente, modo suficiente y publicidad de los derechos reales,
profundizaremos en los comentarios del Código Civil y Comercial para luego identificar en los siguientes
casos si el derecho es oponible o inoponible. La riqueza de esta actividad es visualizar en situaciones
fácticas la dinámica de adquisición y transmisión de los derechos reales.

¿Cómo se vinculan los siguientes casos con las frases que describen la publicidad de los derechos reales?
Ana María celebró un contrato de compraventa con Rubén sobre el automóvil Chevrolet Onix que es de
propiedad de Rubén. Como son vecinos, quedaron de acuerdo en que en la semana concurrirían al registro a
hacer la trasferencia, pero a Rubén le surgió un viaje de negocios. Por lo tanto, pospuso la cita, aunque
recibió el dinero y le entregó la llave del auto a Ana María. 

Ana María necesita mudarse y pone en venta su departamento de un ambiente. Pedro, que es su amigo, está
interesado y lo compra. Firman la escritura en la escribanía de Horacio, quien la llevará para su
correspondiente inscripción dentro de los 45 días siguientes. Ana María le pide 10 días a Pedro para
desocupar el inmueble y este accede. Será su primera vivienda y la única. Apenas sea el titular registral,
pretende afectarla al régimen de vivienda, por lo que se asesora con el escribano Horacio.

Ana ejerce posesión del Inoponible porque la

vehículo adquirido, pero aún inscripción es constitutiva; aún
no se realizó la transferencia. no nace el derecho.

Pedro adquirió el
departamento de Ana
María. Ya se firmó la Oponible entre las partes, pero
escritura, pero no toma inoponible frente a terceros.

posesión aún del inmueble

a pedido de Ana María
a pedido de Ana María.

Cuando se realiza la
Oponible porque el derecho de
transferencia del vehículo,
domino se encuentra
nace el derecho de dominio perfeccionado.
de Ana María sobre el auto.

La afectación al régimen de
familia del departamento
que solicita Pedro tiene por Oponible respecto a créditos
efecto sustraer el inmueble posteriores a la afectación.

de los acreedores
posteriores.
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Referencias

[Imagen sin título sobre el Registro de la propiedad inmueble]. (s. f.). Recuperado de
http://colegioabogadosazul.org.ar/ver/nota/2479-nuevos-formularios-de-publicidad-registral

[Imagen sin título sobre escritura pública]. (s. f.). Recuperado de

https://www.todocoleccion.net/manuscritos-antiguos/escritura-publica-carta-pago-1300-ano-1863-santa-
coloma-farnes~x96575315

Huanca Quispe, G. A. (s.f.). Oponibilidad de derechos reales. Inidoneidad para probar el mejor derecho de
propiedad. Recuperado de https://bit.ly/2GhJcja)

Padilla, R. (2015). El régimen registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la nación argentina (Teoría del
título y modo. Inscripción registral). Congreso Internacional de Derecho Registral, Lima. 

Redacción Comercio y Justicia. (2018). Cómo determinar si el crédito fue anterior al bien de familia.
Comercio y Justicia [Versión digital]. Recuperado de https://comercioyjusticia.info/blog/justicia/como-
determinar-si-el-credito-fue-anterior-al-bien-de-familia/