UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL
DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA SANITARIA Y AMBIENTAL
INSTALACIONES PARA EDIFICIOS (1467)
PROF.: STEVE MERLO

CLASE N° 2
VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES

 VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES (VUF)

Determinantes para el desarrollo de urbanizaciones y edificaciones

que impone la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística G.O. N°
33.868, 1987 (Ley Orgánica para la Planificación y Gestión de la
Ordenación del Territorio - Septiembre 2005).

La LOOU regula el desarrollo de los PDUL, Planes Especiales,

Planes Estratégicos, así como la aplicación de las Ordenanzas
Municipales de Zonificación.

Según la LOOU se definen las variables urbanas como una serie de

factores condicionantes del desarrollo urbanístico, los cuales tienen
que ver con: el espacio, la topografía, condiciones geológicas,
densidad de la población, la dotación de los servicios básicos y las
restricciones volumétricas.

En el caso de Urbanizaciones se tienen las siguientes VUF:

a) Uso de la parcela
b) Espacios para vialidad (arterial y colectora) e incorporación a
éstas

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 c) Restricciones por razones topográficas, geológicas y limitantes
ambientales
d) Densidad bruta prevista
e) Dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de
acuerdo con las normas respectivas
f) Restricciones volumétricas

Para el caso de Edificaciones las VUF son las siguientes:

a) El uso previsto en la zonificación

b) Retiro de frente y el acceso previstas de acuerdo con las vías
adyacentes al terreno
c) Densidad bruta de población prevista en la zonificación
d) El porcentaje de ubicación y porcentaje de construcción previstos
en la zonificación
e) Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación
f) La altura prevista en la zonificación
g) Las restricciones por razones topográficas, geológicas y
limitantes ambientales
h) Cualquiera otra variable que los planes respectivos impongan a
un determinado lote de terreno

USOS DE LA PARCELA

VIVIENDA
COMPATIBLES
COMERCIO Y OFICINA
COMPATIBLES
INDUSTRIA LIVIANA
PESADA

OTROS: ASISTENCIALES, INSTITUCIONALES, ESCUELAS, ETC

DENSIDAD (INTENSIDAD DE USO DEL SUELO)

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Variable que define el número de habitantes por unidad de área en un
determinado terreno.
Puede expresarse en: hab/Km2 ; hab/ha ; # dormitorios/m 2 de
construcción

ÁREA DE LA PARCELA (Ap)

Espacio destinado a la implantación de la edificación. Representa el

100% y se expresa en metros cuadrados (m2).

ÁREA DE UBICACIÓN (Au)

Espacio que ocupa la edificación en planta respecto al área de la

parcela (Ap). Se expresa en metros cuadrados (m2).
Área de Ubicación = Área de la Parcela – Área Libre

PORCENTAJE DE UBICACIÓN (%U)

Relación entre el área ocupada por la edificación en planta (Au) y el

área de la parcela (Ap). De acuerdo a la ordenanza, gaceta o plan de
cada Alcaldía podrá aceptarse hasta una variación de ± X%.

%U = Au x 100%
Ap
Ap = 100%

Rango%U
Mun.
En Planta
Libertador:
25 – 100%

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (Ac)

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Espacio que ocupa en vertical ( superficie de las plantas) la
edificación respecto al 100% del Área de la Parcela (Ap). Se expresa en
metros cuadrados (m2).

PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN (%C)

Relación entre el área ocupada por la edificación en vertical (Ac) y el

área de la parcela (Ap). De acuerdo a la ordenanza, gaceta o plan de
cada Alcaldía podrá aceptarse hasta una variación de ± X%.

%C = Ac x 100% Rango%C
Ap Mun. Libertador:
40 – 700%

En Vertical
Ap = 100%

EJEMPLO ÁREAS Y PORCENTAJES DE UBICACIÓN Y

CONSTRUCCIÓN:

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 Determine Au, %U, Ac y %C de la siguiente edificación:

Nº de
plantas: 10 m 20 m
5

15 m

25 m
Nota: Asuma todas las plantas
(Más adelante se aclara el concepto de Regalías)

Solución:

RETIROS

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Distancias mínimas que deben respetarse (sin edificaciones) dentro de
una parcela.

Se clasifican en retiros de frente (Rf), laterales (Rli, Rld) y de fondo

(Rfo):
CALLE

ACERA
Rf (No incluye acera)

Rli Rld

Rfo

Valores según Ordenanza de Zonificación Municipio Libertador

(Distrito Capital):
Laterales: 3-4 m
Fondo: 3-4 m
Frente: 3-6 m

Se asume que cada Unidad de Vivienda (UV) corresponde a una

familia.

De acuerdo al número de UV, las viviendas se clasifican en:

Viviendas Unifamiliares:
Construcción de una UV por parcela. Retiros variables.

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Viviendas Bifamiliares:
Construcción compuesta por dos UV por parcela, una en PB y otra en
PA (planta alta) o dos en PB con accesos independientes. Retiros
variables.

Viviendas Multifamiliares:
Edificación que consta de tres o más UV. Retiros variables.

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De acuerdo con las características de sus retiros las viviendas se
clasifican en:

Viviendas Aisladas:
Vivienda separada de las demás (Viv. Unifamiliar: 1 sola familia). La
edificación no se adosa a ninguna otra.
Retiros laterales, de fondo y de frente  0.

Viviendas Pareadas:
La edificación se adosa a una sola de sus vecinas, generalmente
adosadas lateralmente, ambas con acceso directo desde PB.
retiros laterales = 0; retiro de frente y de fondo  0
ó retiro de fondo = 0; retiro de frente y laterales  0
Puede exigirse la compensación del retiro con el lindero opuesto.

Viviendas Continuas:
La edificación se adosa a dos o más de sus vecinas formando filas o
grupos de edificaciones, todas con acceso directo desde PB.
Retiro de fondo y laterales = 0 y de frente  0.

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FRENTE DE LA PARCELA

Dimensión mínima del lindero adyacente a la fachada principal. Se

expresa en metros (m).

ALTURA DE LA FACHADA (H)

Máxima elevación de la edificación. Generalmente se expresa en

metros (m). Puede limitarse también por el número de plantas de la
construcción.

Según ordenanza de Zonificación Municipio Libertador (Distrito

Capital):
H  1,5 * (ancho de la calle de acceso + retiro de frente)

Normalmente ancho calle de acceso = calzada + aceras

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ESTACIONAMIENTO

Número de puestos de estacionamiento mínimos exigidos por unidad

de vivienda o por la cantidad de metros cuadrados brutos de
construcción. Para el caso de sótanos, generalmente sólo se respeta el
retiro de frente.

El área para estacionamiento se estima en función a los m 2 de maniobra

por vehículo:
 Según Gaceta 4.044: 22 m2/vehículo
 Arquitectos más conservadores: 28-30 m2/vehículo

Grandes luces: amplios espacios y estacionamiento, mucho acero,

pocas fundaciones

Pequeñas luces: reducidos espacios y estacionamiento, poco acero,

muchas fundaciones

Rampas: máximo 18%

ESTIMACIÓN PRELIMINAR DE ASCENSORES

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Edificios hasta 4 plantas (viviendas de interés social)  0 ascensores
Edificios de 3-6 plantas  1 ascensor
Edificios con más de 6 plantas  2 ascensores

CIRCULACIÓN

Ancho mínimo de pasillo: 1,50 m

Ancho mínimo de ascenso: 1,20 m (ancho de escalera y descanso)
Huella mínima: 0,28 m
Contrahuella máxima: 0,17 m

ZONIFICACIÓN

Clasificación de los distintos lotes de terreno dentro de un Municipio a

fin de establecer su uso y potencial de construcción. Por ejemplo, la
Ordenanza del Municipio Libertador - Distrito Capital establece la
siguiente zonificación:

ZONIFICACIÓN DESCRIPCIÓN DENSIDAD

R1 Viv. Unifamiliar 30 hab/ha
Viv. Unifamiliar
ZONIFICACIONES ABIERTAS

R2 Viv. Bifamiliar
60 hab/ha
(Se rigen por disposiciones
generales de construcción)

Viv. Unifamiliar, Viv. Bifamiliar, 120D200

R3 Viv. Multifamiliar hab/ha
140D230
R4 Viv. Multifamiliar
hab/ha
Viv. Multifamiliar, Comercios Vecinales 200D320
R5 en PB hasta 120% construcción hab/ha
Viv. Multifamiliar, Comercios Vecinales
R6 en PB hasta 150% construcción
600 hab/ha

R7 Viv. Multifamiliar, Comercios Vecinales 720 hab/ha

Viv. Multifamiliar, Oficinas (PB y
R8 mezzaninas)
840 hab/ha

R9 Viv. Multifamiliar, Oficinas 1200 hab/ha

R10 Viv. Multifamiliar, Oficinas 880 hab/ha
CM Comercios Metropolitanos
RA
OT

CI Comercio Industrial

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 CV Comercio Vecinal

ZONIFICACION
AV Área Verde
IL Industria Liviana
ES Reglamentación Especial de
REU Urbanizaciones
RF Reserva Forestal
Culto (Iglesias), Educación,
OTRAS Comunitarias, Centros de Salud

La zonificación de una parcela deberá contener la descripción de sus

características:

Por ejemplo:
Vivienda Multifamiliar con Comercio Vecinal (CV) en PB
Densidad = 600 hab/ha ó 1 dormitorio por cada 40-45 m2 de área bruta
de construcción (no cuenta la habitación de servicio)
Área mínima de la Parcela = 800 m2
Frente mínimo de la Parcela = 20 m
%U= 30 % (%U = 0,30 * Ap * 100%)
%C= 150 % (%C = 1,50 * Ap * 100%)
H= 40 m
Retiros: Fondo-Lateral: 4 m / Frente: 6 m
Estacionamientos: 2 vehículos / unidad de vivienda (uv)

REGALÍAS

Son todos aquellos descuentos de áreas con respecto al área bruta de

construcción. Denominadas también áreas no computables o
incentivos.

Entre las regalías más comunes se encuentran (valores máximos):

a) Balcón: 6 m2 (No cuentan ni para %U ni %C)
b) Área de Servicio: 3 m2 (Cuentan en %U, pero no %C). El área de
servicio la conforman: cocina, lavadero, cuarto y baño de servicio.
Si por ejemplo, el área de servicio es 14 m2 (Ac = 14-3 = 11 m2)
c) Jardineras: 1 a 4 m2 (Cuentan en %U, pero no %C)
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d) Conserjería, Vigilancia: Cuentan en %U, pero no %C
e) Pent House (PH): cuenta en %U, para el %C se permite hasta el
menor valor entre el 40% de la Planta Tipo (PT) ó 150 m2
f) Circulación (pasillos, escaleras, vestíbulos, ascensores): cuenta en
%U, se permite en %C hasta 10% de Planta Tipo (PT)
g) Servicios que requiere la edificación: gas, teléfono, electricidad,
agua, desechos sólidos (salas de máquinas, tableros, sótanos, ductos,
cuartos). Cuentan en %U, pero no %C.
h) Áreas sociales, maleteros y de recreación. Cuentan en %U, pero no
%C.
i) Estacionamientos: valor estipulado en ordenanza. No cuentan ni
para %U ni %C.

Ahora bien, aplicando el concepto de regalías se tiene que:

Área bruta (ubicación o construcción): área total sin descontar regalías
Área neta (ubicación o construcción) = área bruta - regalías

EJEMPLO APLICACIÓN DE LOS CONCEPTOS VUF

Zonificación Z4-Vivienda Multifamiliar

Valores a respetar según ordenanza para parcelas del tipo Z4:
Densidad: 1 dormitorio / 50 m2 área bruta de construcción
Retiros: Fondo-Laterales: 3m / Frente: 6m
Estacionamiento: 2 puestos/uv
%U= 55%  3% ; %C=300%  50%
Área mínima de la Parcela: 800 m2
Frente mínimo de la Parcela: 20 m
Datos adicionales:
Ap= (30*30) m medidos según plano
Ancho de la calle: 12 m
Incentivos o áreas no compensadas: balcón: valor máximo, jardinera:
valor mínimo, servicio: valor máximo, circulación: valor máximo, PH

 Con base a la zonificación descrita, determine para la edificación

a construir en dicha parcela lo siguiente:
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 a) Comprobación del cumplimiento del área mínima y frente
mínimo.
b) Área máxima a desarrollar de acuerdo con los retiros mínimos de
la parcela.
c) Áreas y porcentajes de ubicación y construcción.
d) Número y distribución de apartamentos por planta tipo.
e) Número de dormitorios.
f) Altura de la fachada.
g) Número de pisos de la edificación.
h) Número de vehículos, área de estacionamiento y número de
sótanos.
i) Distribución de escaleras y número de escalones, área módulo de
escaleras.
j) Estimación del número de ascensores.

Solución:

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 EJERCICIOS PROPUESTOS

1. Verifique el cumplimiento de las VUF de la edificación donde Ud.

vive.
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2. Con base a la zonificación descrita, determine para la edificación a
construir en dicha parcela lo siguiente:

a) Comprobación del cumplimiento del área mínima, frente mínimo

y retiros de la parcela
b) Áreas y porcentajes de ubicación y construcción
c) Número y distribución de apartamentos por piso
d) Número de pisos de la edificación
e) Número de vehículos y área de estacionamiento, número de
sótanos
f) Altura de la fachada
g) Distribución de escaleras y número de escalones
h) Estimación del número de ascensores

Zonificación Retiros %U %C
Fondo: se permite adosamiento
ZE6 Lateral: 4 m 60 ± 5 250 ± 10
Frente: 6 m
Ancho de Área mínima Frente mínimo Área de la
Estacionamiento
la calle de la Parcela de la Parcela Parcela
2 veh/uv 6m 700 m2 25 m 30 x 30

3. Según la zonificación de un sector se permiten hasta 3.100 m 2 de

construcción, con una variación en el %C de ± 7%. En tres parcelas
recientemente construidas dentro de ese sector, la Alcaldía encontró
lo siguiente:

Parcela M2 NETOS CONSTRUCCIÓN

A 3.135
B 3.507
C 3.724

Se conoce además que en todas las parcelas, las áreas no computables

se estiman en 200 m2.
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 a) Diga Ud. que parcelas cumplen con el %C estipulado en la
Ordenanza Municipal.
b) Que acciones tomará Ud. como máxima autoridad del Municipio
en las parcelas que no cumplen el %C de la zonificación del
sector.

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