CLASE 2

VARIABLES URBANAS

SEGÚN LA LOOU SE DEFINEN LAS VARIABLES URBANAS COMO UNA SERIE DE FACTORES CONDICIONANTES

DEL DESARROLLO URBANÍSTICO, LOS CUALES TIENEN QUE VER CON: EL ESPACIO, LA TOPOGRAFÍA,

CONDICIONES GEOLÓGICAS, DENSIDAD DE LA POBLACIÓN, LA DOTACIÓN DE LOS SERVICIOS BÁSICOS Y LAS

RESTRICCIONES VOLUMÉTRICAS. DETERMINANTES PARA EL DESARROLLO DE URBANIZACIONES Y

EDIFICACIONES QUE IMPONE LA LEY ORGÁNICA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA G.O. N° 33.868, 1987.

LA NORMATIVA APLICABLE A UN TERRENO APARECE DEFINIDA EN LOS INSTRUMENTOS JURÍDICOS

NACIONALES, ESTATALES Y LOCALES COMO LO SON LOS PLANES DE DESARROLLO URBANO LOCAL PDUL Y

LAS ORDENANZAS MUNICIPALES ENTRE OTROS.

PARA EL CASO DE EDIFICACIONES LAS VUF SON LAS SIGUIENTES:

1. EL USO PREVISTO EN LA ZONIFICACIÓN (EN EL MATERIAL TIENEN UN CUADRO CON LAS

ZONIFICACIONES)

2. RETIRO DE FRENTE Y EL ACCESO PREVISTAS DE ACUERDO CON LAS VÍAS ADYACENTES AL TERRENO

3. DENSIDAD BRUTA DE POBLACIÓN PREVISTA EN LA ZONIFICACIÓN

4. EL PORCENTAJE DE UBICACIÓN Y PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN PREVISTOS EN LA ZONIFICACIÓN

5. LOS RETIROS LATERALES Y DE FONDO PREVISTOS EN LA ZONIFICACIÓN

6. LA ALTURA PREVISTA EN LA ZONIFICACIÓN

7. LAS RESTRICCIONES POR RAZONES TOPOGRÁFICAS, GEOLÓGICAS Y LIMITANTES AMBIENTALES

PARAMETROS DE DISENO

SON LOS VALORES QUE DETERMINAN LA DENSIDAD, FORMA Y UBICACIÓN DE UNA CONSTRUCCIÓN EN EL

SECTOR DONDE APLICA.

• DENSIDAD (INTENSIDAD DE USO DEL SUELO) VARIABLE QUE DEFINE EL NÚMERO DE HABITANTES

POR UNIDAD DE ÁREA EN UN DETERMINADO TERRENO. PUEDE EXPRESARSE EN: HAB/KM2 ; HAB/HA

; # DORMITORIOS/M2 DE CONSTRUCCIÓN
• AN= ÁREA NETA, ES EL ÁREA TOTAL DE LA PARCELA EL 100% DEL TERRENO EN M2

• ÁREA DE UBICACIÓN (Au) : ESPACIO QUE OCUPA LA EDIFICACIÓN EN PLANTA RESPECTO AL ÁREA DE

LA PARCELA (AP). SE EXPRESA EN METROS CUADRADOS (M2).

• %U= PORCENTAJE DE UBICACIÓN, ES UN PARÁMETRO LIGADO A LA FORMA, DETERMINA EL ÁREA

DE LA PARCELA QUE PUEDE ESTAR OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN, EL RESTO DE LA PARCELA ES DE

USO PRIVADO, PERO NO PUEDE SER INTERVENIDO CON CONSTRUCCIONES, SE DEFINE COMO EL

PORCENTAJE DEL ÁREA DE LA PROYECCIÓN HORIZONTAL DE TODOS LOS TECHOS DE LA

EDIFICACIÓN, ESO HACE QUE EL PLANO DE PLANTA DE TECHOS SEA MUY IMPORTANTE PARA ESTA

VERIFICACIÓN.

𝐴𝑢
%𝑈 = 𝑥 100%
𝐴𝑛

Ap = 100%

En Planta %U

• AC ÁREA DE CONSTRUCCIÓN ESPACIO QUE OCUPA EN VERTICAL (SUMATORIA SUPERFICIE

DE LAS PLANTAS) LA EDIFICACIÓN RESPECTO AL 100% DEL ÁREA DE LA PARCELA (AP). SE

EXPRESA EN METROS CUADRADOS (M2).

• %C= PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN: ES UN PARÁMETRO LIGADO A LA DENSIDAD

POBLACIÓN, DETERMINA PRINCIPALMENTE EL ÁREA QUE SERÁ OCUPADA PARA EL USO

 ESTABLECIDO, POR EJEMPLO SI SE TRATA DE ZONA RESIDENCIAL EL PORCENTAJE DE

CONSTRUCCIÓN ESTARÁ DETERMINANDO LAS ÁREAS DE VIVIENDA (DENSIDAD EFECTIVA),

ES DECIR LOS METROS CUADRADOS DE LOS APARTAMENTOS NETOS, EL ÁREA BRUTA

IMPLICARÁ ESTACIONAMIENTOS, PASILLOS, ESCALERAS, ÁREAS COMUNES, ZONAS DE

SERVICIO ENTRE OTRAS, AUNQUE TODAS ESTAS ÁREAS TAMBIÉN TENGAN LIMITACIONES.

RELACIÓN ENTRE EL ÁREA OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN EN VERTICAL (AC) Y EL ÁREA DE

LA PARCELA (AP)

𝐴𝑐
%𝐶 = 𝑥 100%
𝐴𝑛

• RETIROS, SON LAS DISTANCIAS QUE

DEBE RESPETAR LA CONSTRUCCIÓN

(SUPERFICIAL O SUBTERRÁNEA) CONTRA

LOS LINDEROS DE LA PARCELA EN

CONSECUENCIA A OTRAS

CONSTRUCCIONES VECINAS, ES UN

PARÁMETRO ASOCIADO A LA FORMA Y AL

CONFORT (LA SEGURIDAD TAMBIÉN ESTÁ

VINCULADA)

• H MAX= ALTURA MÁXIMA, ES LA ATURA MÁXIMA DE LA CONSTRUCCIÓN, SE DEBE REVISAR

CUAL SERÁ EL NIVEL DE CONTROL O NIVEL 0, PUEDE ESTAR PARAMETRIZADA O SER UN NUMERO

NETO, TAMBIÉN PUEDE ESTAR VINCULADO AL VOLUMEN DE LA CONSTRUCCIÓN. ES UN PARÁMETRO

ASOCIADO A LA FORMA, DETERMINA UN POCO LA MORFOLOGÍA DE ALTURA DE LAS

CONSTRUCCIONES DE LA ZONA.

• REGALÍAS, SON UNA SERIE DE CONCESIONES A LOS PARÁMETROS CON LA FINALIDAD DE

INCENTIVAR A LOS CONSTRUCTORES A ENTREGAR CONFORT O DINAMISMO A LA CONSTRUCCIÓN,

POR EJEMPLO, LA DETERMINACIÓN DE PARÁMETROS DE CÓMPUTOS DE LAS ÁREAS COMUNES

COMO, SALAS DE FIESTA, LOBBIES, MALETEROS, BALCONES, JARDINERAS, LAVANDEROS,

CIRCULACIÓN VERTICAL U HORIZONTAL, ENTRE OTROS

SON TODOS AQUELLOS DESCUENTOS DE ÁREAS CON RESPECTO AL ÁREA BRUTA DE CONSTRUCCIÓN.

DENOMINADAS TAMBIÉN ÁREAS NO COMPUTABLES O INCENTIVOS.

ENTRE LAS REGALÍAS MÁS COMUNES SE ENCUENTRAN (VALORES MÁXIMOS):

1. BALCÓN: 6 M2 (NO CUENTAN NI PARA %U NI %C)

2. ÁREA DE SERVICIO: 3 M2 (CUENTAN EN %U, PERO NO %C). EL ÁREA DE SERVICIO LA CONFORMAN:

COCINA, LAVADERO, CUARTO Y BAÑO DE SERVICIO. SI POR EJEMPLO, EL ÁREA DE SERVICIO ES 14 M2

(AC = 14-3 = 11 M2)

3. JARDINERAS: 1 A 4 M2 (CUENTAN EN %U, PERO NO %C)

4. CONSERJERÍA, VIGILANCIA: CUENTAN EN %U, PERO NO %C

5. PENT HOUSE (PH): CUENTA EN %U, PARA EL %C SE PERMITE HASTA EL MENOR VALOR ENTRE EL 40%

DE LA PLANTA TIPO (PT) Ó 150 M2

6. CIRCULACIÓN (PASILLOS, ESCALERAS, VESTÍBULOS, ASCENSORES): CUENTA EN %U, SE PERMITE EN %C

HASTA 10% DE PLANTA TIPO (PT)

7. SERVICIOS QUE REQUIERE LA EDIFICACIÓN: GAS, TELÉFONO, ELECTRICIDAD, AGUA, DESECHOS

SÓLIDOS (SALAS DE MÁQUINAS, TABLEROS, SÓTANOS, DUCTOS, CUARTOS). CUENTAN EN %U, PERO

NO %C.

8. ÁREAS SOCIALES, MALETEROS Y DE RECREACIÓN. CUENTAN EN %U, PERO NO %C.

9. ESTACIONAMIENTOS: VALOR ESTIPULADO EN ORDENANZA. NO CUENTAN NI PARA %U NI %C.

 ZONIFICACIÓN DESCRIPCIÓN DENSIDAD
R1 Viv. Unifamiliar 30 hab/ha

Viv. Unifamiliar
R2 60 hab/ha
Viv. Bifamiliar
ZONIFICACIONES ABIERTAS

Viv. Unifamiliar, Viv. Bifamiliar, 120D200

(Se rigen por disposiciones
generales de construcción)

R3 hab/ha
Viv. Multifamiliar
140D230
R4 Viv. Multifamiliar
hab/ha
Viv. Multifamiliar, Comercios Vecinales 200D320
R5 en PB hasta 120% construcción hab/ha
Viv. Multifamiliar, Comercios Vecinales
R6 en PB hasta 150% construcción
600 hab/ha

R7 Viv. Multifamiliar, Comercios Vecinales 720 hab/ha

Viv. Multifamiliar, Oficinas (PB y

R8 mezzaninas)
840 hab/ha

R9 Viv. Multifamiliar, Oficinas 1200 hab/ha

R10 Viv. Multifamiliar, Oficinas 880 hab/ha

CM Comercios Metropolitanos
OTRAS ZONIFICACIONES

CI Comercio Industrial

CV Comercio Vecinal

AV Área Verde

IL Industria Liviana

Reglamentación Especial de
REU Urbanizaciones

RF Reserva Forestal

Culto (Iglesias), Educación,

OTRAS Comunitarias, Centros de Salud

LA ZONIFICACIÓN DE UNA PARCELA DEBERÁ CONTENER LA DESCRIPCIÓN DE TODAS SUS CARACTERÍSTICAS:

POR EJEMPLO:
VIVIENDA MULTIFAMILIAR CON COMERCIO VECINAL (CV) EN PB
DENSIDAD = 600 HAB/HA Ó 1 DORMITORIO POR CADA 40-45 M2 DE ÁREA BRUTA DE CONSTRUCCIÓN (NO
CUENTA LA HABITACIÓN DE SERVICIO)
ÁREA MÍNIMA DE LA PARCELA = 800 M2
FRENTE MÍNIMO DE LA PARCELA = 20 M
%U= 30 % (%U = 0,30 * AP * 100%)
%C= 150 % (%C = 1,50 * AP * 100%)
H= 40 M
RETIROS: FONDO-LATERAL: 4 M / FRENTE: 6 M
ESTACIONAMIENTOS: 2 VEHÍCULOS / UNIDAD DE VIVIENDA (UV)