CONTENIDO DE 

LA LEY NO. 5038, DE FECHA 21 DE

NOVIEMBRE DE 1958 QUE REGULA EL RÉGIMEN DE
CONDOMINIOS EN LA RD, Y SU MODIFICACIÓN CONTENIDA
EN LA LEY 108-05. 
LA ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO.

Órganos de Dirección y Administración:

1.     La Asamblea de Condóminos o Asamblea General del Condominio.

2.     Consejo de Dirección o Administración.
3.     El Administrador u operador.

Formas de designación de cada órgano:

1.     La Asamblea de Condomines o Asamblea General del Condominio.

Esta compuesto por el conjunto de dueños del respectivo condominio. Será

presidida por un miembro de la misma, el cual será electo en la celebración de cada
Asamblea. El Administrador fungirá como secretario, a menos que se disponga otra
cosa en el reglamento.

2.     Consejo de Dirección o Administración.

Esta compuesto por el conjunto de propietarios de los pisos, departamentos,

vivienda y locales del inmueble Los poderes del mismo, se limitan a las medidas de
aplicación colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de las
cosas comunes.

3.     El Administrador u operador.

Es designado por el Consejo de Dirección o Administración y a la falta de esto

cualquiera de los propietarios puede dirigirse al Juez de Paz para que designe un
administrador judicial. Su poderes serán revocados por de la misma manera de
fueron otorgados. La designación de un administrador por el Consejo produce de
pleno derecho la revocación del administrador judicial

OBLIGACIONES Y DEBERES DE LOS ÓRGANOS.

1-La Asamblea de Condomines o Asamblea General del Condominio.

 Autorizar al administrador para actuar como demandante o recurrente en un    
momento determinado.
 Supervisar al administrador en caso de que tenga la iniciativa y dirección de los
trabajos, elija y revoque al encargado del edificio y le de las órdenes que estime
convenientes.
 Elige su representante.
 Autoriza las cuotas que le corresponde a cada propietario.
 Visar las copias y certificaciones firmadas por el Administrador, para que tenga
fe publica.
 En el momento de la disolución de la sociedad la misma podrá designar uno
varios liquidadores en cargados de proceder a la partición y naturaleza y
atribución del o de los apartamentos independiente que a cada socio
corresponda de acuerdo con los estatutos o su vocación.

2-Consejo de Dirección o Administración.

 Esta encargado de la buena administración, el goce de las cosas comunes y la
organización de la propiedad
 Actúa como representante legal de todos los propietarios por medio de un
administrador.
 Sus poderes se limitan a las medidas de aplicación colectiva que conciernen
exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.
 Puede sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que
serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes.
 Esta encargado de cobrar las cuotas de los respectivos propietarios.
 Designa al Administrador.
 Dicta resoluciones obligatorias siempre que hayan sido tomada por mayoría de
votos de todos los interesados.
 Pueden revocar los poderes del Administrador.

3-Del Administrador u Operador: 

 Mantener al día el registro de propietarios, a partir de los datos suministrados por
el administrador anterior. 
 Efectuar las convocatorias y celebrar las reuniones ordinarias y extraordinarias
de la asamblea de los condomines de acuerdo con los estatutos y la ley de
división horizontal. 
 Confeccionar y recabar la aprobación del presupuesto anual de los gastos
comunes. 
 Calcular el monto de las cuotas comunes en función del presupuesto aprobado y
la cuota de propiedad de cada condomine indicada en los estatutos.  
 Presentar los estados de cuentas mensualmente y hacer una rendición anual de
las mismas ante la asamblea ordinaria. 
 Llevar los registros contables del condominio de conformidad a la ordenación de
cuentas y estado financiero que se recibe de la administración anterior. 
 Efectuar los cobros de las cuotas comunes contratando, cuando sea necesario,
los servicios de una agencia recaudadora.  
 Efectuar depósitos de todos los ingresos en una cuenta bancaria a nombre de “El
Condominio”.

DISCUSIÓN JURÍDICA.

 I.  ¿Cuándo nace efectivamente un condominio?

Nace una vez se cumple con los requisitos que establece la ley y se inscribe en el
Registro de Títulos correspondiente.
 II.  ¿Es el condominio una institución de Derecho Privado o una institución de
Servicio Público?

Es de derecho privado ya que aquí solo intervienen los particulares, y las

instituciones publicas solo intervienen de manera indirecta o cuando hay una litis.

III.  ¿Puede la Asamblea establecer restricciones al derecho propiedad?

Si, solo en cierto ya que la ley establece que se necesitará el consentimiento de

todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones
nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, modificar los acuerdos que
declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la
copropiedad.

IV.  ¿Cómo se convertirá en Condominio un edificio multiviviendas construido por el

Estado Dominicano?

 El que desee afectar su edificio al régimen de condominio deberá registrar de

acuerdo con la ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el
inmueble.
 La solicitud de mismo deberá contener una descripción tan completa como fuere
posible del edificio y de los pisos, departamentos, viviendas o locales
independientes en que está dividido, y se anexarán a la misma los planos
arquitectónicos, estructuras y de instalaciones.  Dentro de los requisitos
principales están los siguientes:
 Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que está
dividido el edificio, con indicación del número o letra o cualquier otra designación
que sirva para identificarlas.
 Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del
consorcio de propietarios, al dueño de cada parte del edificio de propiedad
exclusiva.
 Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas
comunes.
 Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador.
 Destino de las diferentes partes del inmueble.

Puede registrarse a nombre de una sola persona, física o moral, o aún a nombre de
una sucesión indivisa, y no pierde su carácter por el solo hecho de que todas las
partes de propiedad exclusiva pertenezcan a un solo dueño, además puede hacerse
antes de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido aprobados
por las autoridades administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse
la construcción. Una vez registrado el inmueble, se expedirá un Certificado de Titulo
por cada unidad de condominio y en el mismo se hará constar la obligación que
asumen los propietarios.
PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACIÓN DE UN REGLAMENTO DE
CONDOMINIO.

NORMAS BÁSICAS QUE DEBE CONTENER UN REGLAMENTO DE

CONDOMINIO.

El inmueble y su propiedad.

El inmueble debe de ser con independencia funcional y salida directa o indirecta a la

vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera
independiente.

El mismo puede ser propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez
son propietarios indivisos y copropietarios de los sectores comunes y del terreno.
Por lo tanto estos pueden extender o restringir el uso de sectores comunes y aún
limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.

Descripción de la propiedad exclusiva.

Cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva podrá usar libremente de

las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros
propietarios. Y atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su propio
piso, departamento, vivienda. En caso de que un propietario quiera construir nuevos
pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus
dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento o local, deberá tener el
consentimiento de los demás propietarios.

Pero no podrá hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad

o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos a fines a
los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquéllos que deban
presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad
de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres
o que comprometan la seguridad del inmueble.

La descripción de la propiedad común.

Cada propietario estará obligado a construir proporcionalmente a las cargas

relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas
comunes. Los derechos de los mismos sobre las cosas comunes son inseparables
de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales
En caso de que se desee modificar  los acuerdos que declaren, extiendan o
restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad, se
necesitara el consentimiento de todos los propietarios.
La determinación de la participación porcentual de los votos correspondiente de
cada unidad habitacional.

Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia

de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la
propiedad.

Esta participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento

unánime de todos los propietarios.

 La calidad de lo miembros (condóminos). Acceso.  Perdida de la calidad.

Los miembros son los respectivos dueños de los diversos apartamentos, locales,
viviendas del condominio. Los mismos tienen derecho y obligaciones tanto del área
privada (suya) como del área común.

Se adquiere la calidad de condómino en el momento o que se adquiere el inmueble

por las diferentes formas que establece la legislación y de ante manos no se
renuncie a la misma.

Se pierde en el momento en que se renuncie a ella, mediante acto con la firmas de

todos los propietarios legalizada por un notario, siempre que todos los
departamentos estén libres de gravámenes y no exista deudas de cualquier
naturaleza a cargo del consorcio. Además se renuncia a ella en el momento en que
enajena, hipoteca, se alquila o se vende el inmueble.

La naturaleza de los órganos de Administración o Dirección.

De carácter privado.

El ejercicio financiero y Administrativo.

Los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros
colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su
conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento en
caso de que este se destruya por diversas razones, el pago del seguro deberá ser
hecho a la persona designada por el consejo.

La remuneración del administrador judicial será determinada por la misma

ordenanza que lo designe.

En caso de venta de una parte dividida del edificio, el propietario comunicará su

propósito previamente al administrador y consignará antes de la venta su cuota de
contribución en los gastos comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiere haber
lugar contra el adquiriente.
 A la disolución de la sociedad la asamblea general podrá designar uno o varios
liquidadores encargados de proceder a la partición en naturaleza y a la atribución del
o de los departamentos independientes que a cada socio corresponda de acuerdo
con los estatutos o con su vocación.

El proyecto de partición y atribución que redacten el o los liquidadores, cuando los

estatutos no hayan previsto una forma especial de atribución, deberá ser aprobado
por la asamblea general con el voto de una mayoría de más de la mitad de los
socios que representen más de las dos terceras partes del capital social.

Esta decisión es oponible a los no presentes o no representados en la asamblea

general, ya fueren socios o beneficiarios o causahabientes de promesa de
atribución.

Los Fondos de Reservas.

Los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros
colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su
conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento. De
esta forma se crea un fondo de reserva o lo que la ley le llama fondo social.

Ningún socio podrá pretender que se le atribuya en forma exclusiva, por partición en
naturaleza, la parte del inmueble a que tiene vocación, ni tampoco a que se le
mantenga en posesión de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y suscrito
la participación que le corresponda en los fondos suplementarios que se necesiten
para la realización efectiva del fondo social.

Si el socio no suscribe la participación que le corresponda en esos fondos en

proporción a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus derechos
en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su parte en el inmueble,
podrán venderse en pública subasta ante notario, a requerimiento de los
representantes de la sociedad, por decisión de los socios que representen la
mayoría ordinaria del capital social.

La venta será publicada en un periódico de circulación, nacional, un mes después

de una intimación de pagar o de ejecutar hecha al socio en falta y que no haya sido
atendida.

La Forma de la Disolución del Condominio y la Modificación de los Estatutos

(Reglamento).

 Se disuelve en el caso de destrucción, ruina parcial o total y que los propietarios no
quieran reconstruir. La asamblea nombrara uno o varios liquidadores encargados de
proceder ala participación en naturales y atribución de o de los apartamentos
 independiente que a cada socio corresponda, de acuerdo con los estatutos o con su
vocación, y su proyecto deberá ser aprobado por la asamblea.

El Consejo podrá hacerle las modificaciones pertinentes a los Estatutos, que serán
obligatorias para todos los co propietarios en su conjunto. Otro momento en que se
modifican los estatutos, es en el caso, en que se destruyera el edificio y los
propietarios decidan reconstruirlos, por acuerdo unánime.

Disposiciones generales.

Las la decisión que emitan los liquidadores es oponible a los no presentes o no

representados en la asamblea general, ya fueren socios o beneficiarios o
causahabientes de promesa de atribución.

Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya sucesión no esté liquidada, serán
atribuidos indivisiblemente a nombre de su sucesión, sin perjuicio de los derechos
de los herederos o causahabientes y sin que la presencia de ellos en los
procedimientos implique de su parte   aceptación de la sucesión del legado o de la
donación.

Dentro del mes de la aprobación por la asamblea general del proyecto de partición y
atribución, el liquidador o uno de ellos intimarán por acto de alguacil o los socios que
no hayan firmado el acta de la asamblea para que la hagan en el término de un mes.

Si el acta no fuere firmada por la totalidad de los socios en este último plazo, el
liquidador o uno de ellos pedirán la homologación de la partición y atribución al
Tribunal Superior de Tierras, que estatuirá en instancia única y comunicará su
decisión al Registrador de Títulos para que proceda a su ejecución.

QUÓRUM PARA LA TOMA DE DECISIONES EN LOS DIFERENTES ÓRGANOS.

         Para modificar el Reglamento.

      Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.
         Para extender o restringir el uso de las cosas comunes.
      Se necesita el acuerdo unánime de todos los interesados.
         Para las decisiones normales.El administrador podrá ordenar las reparaciones sin
previa autorización de la  asamblea, siempre y cuando se lo comunique a los
propietarios.

REGLAMENTACIÓN DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS EN LA LEY.

Derecho de uso y goce.

Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad

exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin
perjuicio del derecho de los otros propietarios.
Esta obligado a construir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación,
mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.
A falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las
fracciones divisibles del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación.

Derecho al voto.

Las resoluciones del Consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que

hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas
debidamente convocadas.

Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia

de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la
propiedad de acuerdo con esta ley.

Esta participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento

unánime de todos los propietarios.

Se requerirá una mayoría de las tres cuartas partes de los votos de los propietarios
y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o sustituir disposiciones
del reglamento.

Derecho de representación del condominio.

El administrador, cualquiera que fuere la forma de su designación, representa al

consejo de propietarios del inmueble, bien como demandante o como demandado y
aún contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará la autorización
previa de la asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como
recurrente.
El administrador actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble, sin
tener que mencionar el nombre de cada uno de los propietarios.

Pero la ley también le da facultad a un propietario de ser representado por otro

propietario o por un tercero ante la Asamblea.

Derecho de solicitar un administrador judicial.

En caso de que falta de un administrador designado por el consorcio de

propietarios, cualquiera de ellos podrá dirigirse al Juez de Paz de la jurisdicción en
que está ubicado el edificio para la designación de un administrador judicial, citando
a todos los interesados.

CONFLICTOS JURÍDICOS ENTRE PROPIETARIOS REALES.

¿Cómo solucionar esos conflictos?

Las hipotecas consentidas por el o los propietarios antes de construirse el edificio
para garantizar prestamos destinados a invertirse en la construcción, se regularán
de pleno derecho por esta ley si el acreedor diere su consentimiento en el acto de
hipoteca o posteriormente, y tanto el crédito como la hipoteca se dividirán
automáticamente entre los departamentos independientes tan pronto como se
termine la construcción, en la misma proporción en que los propietarios contribuirán
a los gastos, y cargas comunes de acuerdo con el reglamento de la propiedad, salvo
convención contraria y por escrito, que deberá anotarse en el Certificado de Título.

Además si el socio no suscribe la participación que le corresponda en esos fondos

en proporción a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus
derechos en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su parte en el
inmueble, podrán venderse en pública subasta ante notario, a requerimiento de los
representantes de la sociedad, por decisión de los socios que representen la
mayoría ordinaria del capital social.

Tribunal competente.
Tribunal de Tierra.

Disolución del condominio.

El condominio se disuelve en el caso de destrucción, ruina parcial o total y que los

propietarios no quieran reconstruir. La asamblea nombrara uno o varios liquidadores
encargados de proceder ala participación en naturales y atribución de o de los
apartamentos independiente que a cada socio corresponda, de acuerdo con los
estatutos o con su vocación, y su proyecto deberá ser aprobado por la asamblea.