Historia de La Jurisdiccion Inmobiliaria

HISTORIA DE LA JURISDICCION INMOBILIARIA
En el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana y

según se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta
el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes
inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la
transferencia de los derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por
medio de contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los
contratantes. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que, un
simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un
tercero, que no tenía como comprobar que su vendedor no era el legítimo
propietario.
El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y
Conservaduría de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en
funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba
inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la
única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en
la República Dominicana era facultativa. La función del Conservador era
transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la ley. Era un sistema de
Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los
derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era
complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o
transferencia sobre los objetos de registro.
La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre
era posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto
sucesivo. Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si
existían actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren
sobre el inmueble, pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de
los derechos por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes
se percataban de la existencia de afectaciones después de haber adquirido,
ante la reclamación de quien se veía perjudicado por la operación.
La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era
uno de los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se
vendían no estaban mensurados en su mayoría, siendo insuficientes las
informaciones sobre la extensión y los límites de los mismos. Era frecuente que
los límites se establecieran por apreciación del titular o tomando como
referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles, cercas y caminos que se
encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar las mismas
referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para establecer
los límites, producía confusión en la descripción del objeto, lo que permitía que
la misma cosa fuese transferida varias veces.
Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha cierta
de los derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial
se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los
derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la máxima
romana: “Prior tempore, potior jure”. (Primero en el tiempo mejor en el
derecho). Como la trascripción era facultativa y los elementos esenciales de los
derechos (en particular el sujeto y el objeto) no siempre estaban bien
determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al derecho de
propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la Ley sobre División
de Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad eliminar la copropiedad
existente en los terrenos comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas
porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta situación se presentaba en la
mayoría de los terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban
indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus límites. Con esta ley se
pretendía determinar e individualizar los predios, estableciendo sus límites y la
extensión superficial de los mismos, a través de los trabajos de los
agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia,
conjuntamente con un notario realizarían el procedimiento de partición de los
derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una
copia auténtica del procedimiento de partición.
La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran
esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la
República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria
seguía siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos
para la el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el
país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los
libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que
establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro,
con lo cual despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el
1916 hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamérica ocupan la
República Dominicana, período en que procuran establecer un nuevo sistema
registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el país, ya que desde
finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones
estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de construir
centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la caña
de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido
afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante.
Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511,
publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se
establece el Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad
inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema tiene una presunción de
exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no
admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena
fe y a título oneroso. El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es
el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su
derecho en un proceso judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de
saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad a quién
corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Título, que es el
documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular;
este documento es un título inatacable (principio de autenticidad característico
del Sistema), y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la
garantía del Estado.
En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas
razones que justifican la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio
el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo Domingo son tan
confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan
al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos
dueños se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y
alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno; Por
cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer anteriormente, en varias
proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas y de poca o
ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes, y de
otros modos, con el fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este
estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de propiedad, y
devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que
determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su
registro según un método científico; Por cuanto: los tribunales existentes están
sobre cargados de trabajo, con asuntos criminales y civiles, y se hace sentir la
necesidad de un tribunal especial que se ocupe exclusivamente en solucionar
el problema de los títulos de propiedad a fin que se resuelva de un modo
satisfactorio.
Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República
Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos
concernientes a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada
la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la
Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la República
Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del
país. El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones,
como en técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema
dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas
ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de
manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la
incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la
técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS
para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos
para el control y organización de archivos, publicidad de la información y
manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.
Todo esto como parte del esfuerzo del Poder Judicial, en la tarea de fortalecer
la seguridad jurídica y la calidad de la administración de justicia de la República
Dominicana.

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