Avaluo Parcela El Socorro - Lote

Matricula Cámara de Comercio de Bogotá S - 0045025
Nit: 900.649.158-6
INFORME DE AVALUO
“FINCA EL SOCORRO – LOTE ”

PROPIETARIO
CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL
SOLICITANTE
CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL
AVALUADOR
Arq. DIONICIO DANIEL RICARDO DORIA
AGOSTO DEL 2020
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Carrera 19 No. 13A-60 - Tel.: 7745189 - Cel. 311 6507979 - Cereté –Córdoba E-mail: [email protected]
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AVALUO COMERCIAL URBANO
Inmueble: Finca El Socorro Lote
Dirección: Mateo Gómez
Barrio: Zarzalito
Municipio: CERETE.
Departamento: CORDOBA
Propietario: CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL
Solicitante: CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL
Fecha Visita: Agosto 04 de 2020
Fecha Informe: Agosto 07 de 2020
Avaluador: Arq. DIONICIO DANIEL RICARDO DORIA
VALOR AVALUO:
CONSTRUCCIONES: $ ---------0---------
TERRENOS: $ 3.152’487.390,00
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TOTAL $ 3.152’487.390,00
SON: TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS

OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS NOVENTA PESOS M/CTE.
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Arq. DIONICIO D. RICARDO DORIA
C.C No. 78.017.400 de Cereté
M.P. No. 0870-21794 Atlántico
Lonja Inmobiliaria Nacional y Avaluadores Profesionales
Registro Nacional Avaluador No. 12-016498
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C O N T E N I D O:
1 - Información Básica
2 - Soporte Jurídico
3 - Características generales del sector de localización
4 - Características Generales del Bien Avaluado
5 - Alinderación del Inmueble
6 - Aspectos de Comercialización
7 - Aspectos de Valorización
8 - Sustentación del Avalúo
9 - Determinación del avalúo
10 - Cuadro de Áreas y Precios
Anexos
Plano sector
Plano inmueble
Certificaciones.
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1. INFORMACION BASICA:
1.1 CLASE DE AVALUO: Determinación valor comercial
1.2 TIPO DE INMUEBLE: Finca El Socorro y/o La Habana - Lote
1.3 DIRECCION: Vereda Zarzalito Cgto. Mateo Gómez
1.4 MATRÍCULA INMOBILIARIA No: 143-37601
1.5 CÉDULA CATASTRAL No: 00 01 0012 0350 000
1.6 BARRIO: Chocolate
1.7 LOCALIZACION: Zona Sureste de Moteo Gómez.
1.8 UBICACIÓN: Sector 01- Vereda 012 – Lote 0350
1.9 MUNICIPIO: Cerete
1.10 DEPARTAMENTO: Córdoba
1.11 DESTINACIÓN: Agroindustrial - Vivienda Campestre
1.12 SOLICITANTE: CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL
1.13 Fecha Visita: Agosto 04 de 2020
1.14 Fecha Informe: Agosto 07 de 2020
2. SOPORTE JURIDICO
El Inmueble del avalúo fue adquirido, según Escritura Pública No. 1545 de fecha 10 Agosto
de 2.007, de la Notaria Primera del Circulo Notarial de Montería.
El inmueble está habitado por su propietaria y está destinado al uso Campestre.
De acuerdo con la documentación facilitada y lo observado en la diligencia de avalúo, la

propiedad presenta limitación al dominio.
1 NOTA: Estas observaciones no constituyen estudio de la titulación.
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3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION
3.1 LOCALIZACIÓN:
Está ubicado en el sector Sureste de la ciudad de Cereté y su delimitación del sector

conforme a los Mapas del IGAC, es la siguiente:
NORTE: Centro Poblado Retiro de los Indios

SUR: Aeropuerto los Garzones
ESTE: Cgto. Venao-Campanito
OESTE: Doble calzada Montería -Cereté
(Ver Anexo Mapa de Localización)
3.2 BARRIOS ADYACENTES:

NORTE: Retiro de los Indios
SUR: Condominio Santa Rita (Viviendas Campestres)
ORIENTE: Coorpoica
OCCIDENTE: Chocolate
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3.3 ACTIVIDADES PREDOMINANTES:
3.3.1 ACTIVIDADES DEL SECTOR:

En el sector predominan las construcciones para Vivienda Campestres, lo cual es
combinado con la explotación de frutales, más que todo la guayaba agria. En el sector se
encuentra varios Condominios de Viviendas Campestres, como por ejemplo Lagos de
Santa Rita que se encuentra localizado frente al Aeropuerto Los Garzones. También hay
que resaltar en la doble calzado Cereté- montería sea consolidado usos comercio y
servicios. Las actividades de comercio y servicios en general son de gran importancia en el
sector.
Por otra parte las modificaciones de las normas de uso del suelo han permitido que estas
viviendas tradicionales, con lotes de gran área se estén usando para la construcción de
Urbanizaciones Campestres, oficinas, servicios y comercio. Esta es la tendencia
predominante en el sector.
Por lo anterior se considera que el uso de viviendas Campestres tiende a intensificarse para
dar un uso al suelo de acuerdo con el potencial que permiten las normas.
3.3.2 ACTIVIDADES DE LA CUADRA:

La actividad de la cuadra ha tenido un desarrollo acelerado por su proximidad al Aeropuerto
Los Garzones y la doble calzado Cereté- Montería, donde se han desarrollado Estaciones
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de Servicio, Moteles, Restaurantes y Condominios de Viviendas Campestres.
VISTA ACCESO AEROPUERTO LOS GARZONES
La actividad comercial de la cuadra por lo anteriormente anotado y por la proximidad a

importantes ejes como la doble calzada Cereté – Montería y el desarrollo que de por si trae
el Aeropuerto Los Garzones, es la de mayor intensidad en el sector.
3.4 TIPOS DE EDIFICACION:

3.4.1 TIPOS DE EDIFICACION DEL SECTOR
Las edificaciones de Condominio Campestres están consolidando tal uso, así mismo como
el uso Comercial y de Servicio
TIPOS DE EDIFICACION DE LA CUADRA
En la cuadra se observan construcciones que han sido acondicionadas para el

funcionamiento de locales comerciales y de servicios en general.
3.5 ESTRATIFICACION SOCIO ECONOMICA:

El inmueble avaluado está dentro de un sector con Estrato 1, de acuerdo a la
reglamentación de la Estratificación Socioeconómica en la ciudad de Cereté.
3.6 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: (ARTERIALES)

La principal arteria vial es doble calzada Cereté – Montería que en el puente elevado ha
mejorado la movilidad en el sector.
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VISTA DOBLE CALZADA CERETE – MONTERIA –PUENTA PEATONAL MATEO GOMEZ
3.7 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA:
Vías: Sí. Sin Pavimento

Andenes: Sí. En general en buen estado
Sardineles: Sí.
Alumbrado Público: Sí
Redes de Servicios: Sí, Energía, Acueducto, Alcantarillado.
Teléfono, gas natural.
3.8 TRANSPORTE PUBLICO:
El sector cuenta con un servicio de transporte público urbano permanente que permite
comunicación con los diferentes sectores de la ciudad.
3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA:
Es apreciable la gran actividad edificadora en el sector. Debido a la cercanía del Aeropuerto

los Garzones, la construcción del puente elevado y la doble calzada Cerete-Montería. En
la visita se identificaron dos proyectos constructivos de Condominios Campestres.
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3.10 ORDENACIÓN URBANÍSTICA
TABLA 2 LEYENDA DE LA CLASIFICACIÓN ZONIFICACIÓN AMBIENTAL Y USOS

DEL SUELO URBANO PROPUESTO.
De las zonas industriales Agroindustrial y Vivienda Campestre

El Acuerdo 08 de Junio 18 de 2.014, en el Código de Urbanismos, el cual hace parte integral
del mismo, establece lo siguiente:
USOS DE LOS SUELOS URBANO RURAL, Y RURALES PARA VIVIENDAS RESIDENCIALES

CAMPESTRES.
Área de actividad residencial campestre. Destinada principalmente a la actividad
Residencial campestre complementada por actividades agropecuarias de bajo impacto
ambiental.
Vivienda Campestre: Se podrá desarrollar al norte, este y oeste, sur hacia Montería.
Características:
Individual Aislada Individual en Conjunto Residencial

Área Minina 6000 M2 Área Minina 2000 M2
Frente Mínimo 50 Mts Frente Mínimo 40 Mts
Ocupación 10% Ocupación 20%
Construcción 100% Construcción 100%
Vivienda Rural Productiva: Se podrá desarrollar paralela a la carretera (Carretera troncal

hacia San Pelayo), desde la salida de CERETE hasta el cruce con la carretera Troncal a
Montería – y Ciénaga de oro
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4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL BIEN AVALUADO:
Se trata de un Lote esquinero cuyo, uso, principal es Agroindustrial y Viviendas Campestre.

4.1 Área
Las especificaciones de la casa las siguientes:
Se trata de un lote medianero:
- Área total del terreno: 166.666,00 m2 (Fuente Ficha Catastral)
- Área total construida: 00,00 m2 (Fuente Ficha Catastral)
- Frente del bien sobre la Vía: 154,63 m
- Fondo sobre el Este: 419,22 m
- Relación Frente-Fondo: 1:2,71
Es importante recalcar que la relación frente / fondo favorece cualquier desarrollo

residencial y comercial del inmueble.
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4.2 Descripción del inmueble
El bien consiste en un Lote No. 1 el cual hace parte de la Finca denominada El Socorro y/o
La Habana, localizada en la Vereda Zarzalito, Corregimiento de Mateo Gómez. Cuyo uso
principal es la Ganadería.
4.3 Características de la construcción:
- Estructura:
No Aplica.
- Muros:
No Aplica.
- Pisos:
No Aplica.
Cubierta:
No Aplica.
- Cielo raso:
No aplica.
- Carpintería:
No Aplica.
- Acabados:
No Aplica.
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4.4. Funcionalidad.
El Lote es funcional la con explotación Ganadera y la agricultura.
Panorámica del predio:
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4.5 Mantenimiento.
El Lote se encuentra cerrado en alambre púa, en regular estado, se hace necesario el

mantenimiento rutinario.
Cuenta con todos los servicios básicos: Agua, Luz, Teléfono.
4.6 Forma
El predio tiene forma irregular.
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5. ALINDERACION DEL INMUEBLE:
Los linderos del inmueble son los siguientes:
Por el Norte: Limita con terrenos de la Granja Turipana, en una longitud de 154,63 metros.
Sur: Cerrando el perímetro con propiedad de los hermanos Carlos y Jorge Pardo Barguil,
en una longitud de 264,20 metros. Este: Limita con terrenos de la Granja Turipana, en una
longitud de 479,62 metros. y Oeste: Limita con propiedad de los Señores Petro Petro, en
una longitud de 473,43 metros, y cierra el área.
6. ASPECTOS DE COMERCIALIZACION:
Se analiza la demanda potencial que pudiera tener el bien avaluado por parte de posibles
oferentes y la viabilidad de concretar una venta en condiciones de normales. De igual
forma se trata de conocer la oferta de bienes similares y comparables en el entorno.
Es un sector en pleno desarrollo, por su ubicación estratégica dentro e la ciudad,

infraestructura vial que permite fácil acceso. Un factor importante es el desarrollo que tuvo
el sector, se concibió como vivienda unifamiliar con lotes amplios, lo cual con las normas
actuales permite la construcción de edificios.
Para cuantificar la comercialización del inmueble se usan las tablas de Wheeber, mediante
las cuales se califica la oferta y demanda estableciendo un coeficiente de para cada una de
ellas y con base en estos coeficientes se obtiene el Factor de Comercialización Tablas
anexas)
En la cuadra en donde está el predio, por su ubicación presenta una demanda Regular y
una oferta baja.
Por medio de las Tablas de Weeber se tiene:
Coeficiente de Oferta: 0,95047
Coeficiente de demanda: 1,0000
Factor de Comercialización: 0,95047 X 1,0000 = 0,95047
Lo anterior significa que el bien del avalúo con relación a otros inmuebles del sector tiene
un precio superior por su ubicación según las tablas de Wheeber equivalente al 9,5 %
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7. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALUO.
7.1 CONSIDERACIONES ECONOMICAS
7.1.1 METODOLOGÍA UTILIZADA

Marco jurídico aplicable.
Para el análisis del presente inmueble se utilizará la técnica residual de la resolución 620
de 2008 y se aplicará el desarrollo al predio de mayor extensión con el fin de calcular el
daño emergente de la porción afectada.
Decreto 1420 de 1998 y Resolución reglamentaria 620 de 2008, modificatoria de la

Resolución 762 de 1998.
Conceptos y principios económicos aplicables.
El mayor y mejor uso del Terreno.
Máximo y mejor uso de los activos no financieros
Una medición a valor razonable de un activo no financiero tendrá en cuenta la
capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos mediante
la utilización del activo en su máximo y mejor uso o mediante la venta de éste a otro
participante de mercado que utilizaría el activo en su máximo y mejor uso.
El máximo y mejor uso de un activo no financiero tendrá en cuenta la utilización del

activo que es físicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible de
la forma siguiente:
Un uso que es físicamente posible tendrá en cuenta las características físicas del activo
que los participantes del mercado tendrían en cuenta al fijar el precio del activo (por
ejemplo localización o dimensión de una propiedad).
(b) Un uso que es legalmente permisible tendrá en cuenta las restricciones legales de
utilización del activo que los participantes del mercado tendrían en cuenta al fijar el
precio del activo (por ejemplo regulaciones de zona aplicables a la propiedad).
(c) Un uso que es financieramente factible tendrá en cuenta si una utilización del activo
que es físicamente posible y legalmente permisible genera un ingreso o flujos de
efectivo adecuados (teniendo en cuenta los costos de conversión del activo para esa
finalidad) para producir una rentabilidad de la inversión que los participantes del
mercado requerirían de una inversión en ese activo destinado a ese uso.
Definición del Valor en el Mercado

Se entiende por valor comercial un intercambio y representa teóricamente un equilibrio
de las fuerzas opuestas de la Oferta y La Demanda, en la práctica representa la
tendencia general del Mercado y legalmente es el precio de venta que se obtiene bajo
ciertas condiciones.
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Otras definiciones de valor

Valor razonable se define como el precio que sería recibido por vender un activo o
pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del
mercado en la fecha de la medición.
El valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica
de la entidad. Para algunos activos y pasivos, pueden estar disponibles transacciones
de mercado observables o información de mercado. Para otros activos y pasivos,
pueden no estar disponibles transacciones de mercado observables e información de
mercado. Sin embargo, el objetivo de una medición del valor razonable en ambos casos
es el mismo -estimar el precio al que tendría lugar una transacción ordenada para
vender el activo o transferir el pasivo entre participantes del mercado en la fecha de la
medición en condiciones de mercado presentes
Cuando un precio para un activo o pasivo idéntico es no observable, una entidad medirá
el valor razonable utilizando otra técnica de valoración que maximice el uso de datos
de entrada observables relevantes y minimice el uso de datos de entrada no
observables. Puesto que el valor razonable es una medición basada en el mercado, se
mide utilizando los supuestos que los participantes del mercado utilizarían al fijar el
precio del activo o pasivo, incluyendo los supuestos sobre riesgo. En consecuencia, la
intención de una entidad de mantener un activo o liquidar o satisfacer de otra forma un
pasivo no es relevante al medir el valor razonable.
Bajo esta premisa se analiza el valor de terreno, considerando dos posibilidades. La

primera el mayor y mejor uso que la norma urbana permite y la segunda utilizando
valores de negociaciones recientes en la zona.
La Resolución 620 de 2008, artículo 1 y 10 definen el procedimiento específico para

hallar el probable valor de mercado cuando existen muestras comparables, a saber:
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que

busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial.
Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado. Cuando para la realización
del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la
presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la
información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su
identificación posterior. (Resaltado fuera del texto original.)
Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de
las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística
vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto
de avalúo.
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Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor

y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita
obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. (Subrayado fuera
del texto original.)
Artículo 14º.- Método (técnica) residual. En desarrollo de este método (técnica)

se debe tener en cuenta:
Para el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos
del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben
referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado,
así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre
otros que este tenga. (Subrayado fuera del texto original.)
El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial
y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos, costos
indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los
volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado.
El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos para habilitar el suelo
a usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo.
La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificación, ubicación
espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo
en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como
la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo
igual a cero.
El valor resultante de esta técnica es el valor total del inmueble, es decir, del valor del
terreno y del valor de la construcción sobre él edificada, por lo tanto, al valor obtenido
no se debe agregar el valor de la construcción.
Cuando se requiera presentar en el avalúo de forma independiente, tanto el valor del

terreno como el de la construcción, se deberá hacer de la siguiente forma: calcular
por el método de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del
inmueble.
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Normas de uso del terreno del avalúo:

Índice máximo de Ocupación: 0,7
Índice de construcción máximo: 3,3
Altura máxima 2 pisos
Sótano: Si
Tipología: Continua
Cesión en el frente: 5,0 m
Cesión fondo 2,0
JUSTIFICACIÓN DE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO
NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACION (IVS)
Conceptos Fundamentales en relación con los Principios de Valuación

Generalmente Aceptados.
Las valuaciones de bienes basadas en el mercado parten de la hipótesis de que el

mercado en el que se realizan las transacciones funciona sin restricciones impuestas
por fuerzas ajenas al mercado.
Las valuaciones basadas en el mercado deben establecer cuál es el mayor y mejor

uso o el uso más probable del activo inmobiliario, que es un determinante importante
de su valor.
El Valuador estará en disposición de determinar los posibles usos del bien objeto de
estudio. Debido a que diferentes parcelas de un inmueble puede tener diferentes
usos potenciales, el primer requisito para la obtención de datos de ventas y otros
comparables consiste en determinar el mayor y mejor uso del inmueble. EI Valuador
debe considerar tanto el mayor y mejor uso del terreno bajo la hipótesis de que
estuviera vacío como el mayor y mejor uso de las mejoras.
Ajustes
Los principales ajustes que se llevan a cabo, incluyen los relacionados con las
características físicas del predio, condiciones de venta, motivación del
comprador y vendedor, posibilidades de uso y desarrollo entre otros.
Bajo las premisas anteriores, se consideró el análisis desarrollando el método

técnica residual, establecido en la Resolución 620 de 2009, artículo 14. (Ver se
tomará como base el valor máximo de venta de un proyecto de vivienda de interés
social que equivale a 137 SMMLV.)
NORMAS INTERNACIONALES APLICABLES
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La Norma Internacional de Información Financiera NIIF 13, proporciona una única

fuente de directrices sobre cómo determinar el valor razonable; estas directrices se
aplican cuando otras NIIF permiten o exigen dicho valor razonable.
Además establece un marco de referencia para clarificar los factores a tener en cuenta
en el momento de determinar el valor razonable; aunque incluye descripciones de
algunas técnicas y enfoques de valoración, no establece normas concretas sobre el
modo en que estas deberían ser realizadas. La medición del valor razonable de un
activo no financiero debe considerar la generación de los mayores beneficios
económicos a un participante del mercado utilizando el activo a su mejor y máximo uso
o por su venta a otro participante del mercado, que lo utilizaría de la misma manera.
DEFINICIONES
Valor razonable: Es el precio que se recibirá por vender un activo o que se pagaría por
transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado en
la fecha de la medición, es decir un precio de salida.
7.2. CERTIFICACIÓN
El Avaluador certifica que:
 No es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien avaluado
o a la escritura del mismo.
 Asume que la escritura presenta las características legales normales y por tanto
negociables, y por tal razón no emite concepto alguno sobre la misma.
 No posee ningún tipo de interés en el bien inmueble objeto de estudio.
 Realizó la valoración conforme al código de ética y normas de conducta.
 Cumple con los requisitos de formación en la profesión.
 Posee experiencia en el mercado y tipología de bien que se está valorando.
 Efectuó la visita de inspección y verificación al bien y no utilizó consultoría
profesional de terceros en la preparación del informe.
7.3 PROHIBICIÓN DE PUBLICACION DEL INFORME.
El presente informe de valuación cumple con los requisitos y exigencias de la norma
ICONTEC NTS 1 -01 y se prohíbe la publicación de parte o la totalidad del informe,
cualquier referencia al mismo, a las cifras, al nombre y afiliaciones profesionales del
valuador sin el consentimiento escrito del mismo.
El informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus
asesores profesionales, para el propósito específico del encargo; no se acepta ninguna
responsabilidad ante ninguna tercera parte, y el valuador no acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
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7.4 DECLARACIONES
Manifestamos que no tenemos ningún tipo de vinculación laboral, como tampoco de

lazos de consanguineidad con el solicitante del avalúo.
DECLARACION
 Declaro bajo la gravedad del juramento que las opiniones expresadas en el presente
dictamen pericial, las opiniones y análisis efectuados son independientes y
corresponden a mi real convicción y ejercicio profesional.
 Que no he sido designado en procesos anteriores o en curso por la misma parte o
por el mismo apoderado de la parte.
 Que no me encuentro incurso en las causales contenidas en el artículo 50 de la ley
789 del 27 de Diciembre de 2002, y bajo la gravedad del juramento, en mi calidad
de persona natural, no tengo trabajadores a mi servicio.
 Que los análisis, métodos e investigaciones efectuados en el presente informe
pericial aplican los métodos, análisis y requerimientos exigidos en las normas
Colombinas sobre la materia, a saber; Normas Técnicas (ICONTEC) sobre avalúos,
Decreto 1420 de 1998, Resolución 620 de 2008, entre otros.
 El valor calculado es la suma de dinero equivalente a el valor de reposición de los
espacios que deben ser reconstruidos, para que el bien quede en las mismas
condiciones justo antes de presentarse la afectación y un posible comprador estaría
dispuesto a pagar de contado por el bien avaluado, y un vendedor a recibir, como
justo y equitativo, actuando ambas partes con total conocimiento de las
características de la propiedad y libres de cualquier situación de necesidad o
urgencia. En tales condiciones, y a menos que se exprese lo contrario, se desestima
cualquier apreciación sobre posibles valores agregados derivados del sistema de
financiación o acreditación, forma de pago, valor histórico, sentimental o artístico o
del buen nombre o Good-Will de su propietario.
 Así mismo los valores expresados, se entienden actuales, advirtiéndose que las
mejoras o cambios en el bien avaluado y su desgaste natural, así como las
fluctuaciones del mercado y las condiciones de valorización, inflación o depreciación
de la moneda, el avalúo puede perder vigencia con el tiempo.
 Actuando de buena fe y actuando con su leal saber y entender, el avaluador
presume verdadera la información recibida de sus fuentes, incluyendo la
documentación aportada por el solicitante o propietario y declara no tener interés
particular, presente o futuro, en los bienes objeto del avalúo.
 No se ha intentado rendir una opinión sobre titulación o cualquier otra materia de
índole legal.
 El método valuatorio generalmente empleado es el de reposición y el comparativo
de mercado para determinar el valor comercial y el cálculo dela indemnización por
daño emergente. Ambos métodos son complementarios y permiten la verificación
teórica.
 De acuerdo con el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, el presente avalúo
comercial tendrá una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su
expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación.
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9.4 Costos de reposición
Por medio de información de fuentes autorizadas, para este caso revista CONSTRUDATA
se establece el costo de la construcción del inmueble del avalúo como nuevo, este costo
de reposición a nuevo se deprecia teniendo en cuenta la antigüedad y el estado de la
construcción. Para ello se usan las tablas de Fitto y Corvino.
COSTOS
AREA CONSTRUIDA m-2 433,0

COSTO REPOSICION A NUEVO - CONSTRUDATA m-2 1.754.000
COSTO REPOSICION A NUEVO 433,0 759.482.000
COEFICIENTE DEPRECIACION
FITTO Y CORVINI 0,295 1.236.570
COSTO REPOSICION DEPRECIADO m-2 517.430
COSTO REPOSICION DEPRECIADO 535.434.810
PRECIO INMUEBLE POR MERCADO 545.183.500
PRECIO TERRENOS = PRECIO MERCADO -

COSTO REPOSICION DEPRECIADO 9.748.690
PRECIO TERRENO m-2 22.514
9.5 Método residual
Con base en las normas de uso del suelo se establece el potencial de uso del terreno, se
hace la simulación de construir de acuerdo con este uso potencial, los costos de la
construcción se establecen por CONSTRUDATA. De acuerdo con el mercado de inmuebles
nuevos en el sector se establece el precio de venta de este proyecto. Se estima la utilidad
del inversionista, impuestos y costos fiscales. Finalmente queda un residuo que s el precio
que los inversionistas pueden pagar por el terreno.
Normas de uso del terreno del avalúo:

Índice máximo de Ocupación: 0,7
Índice de construcción máximo: 3,3
Altura máxima 8 pisos
Sótano: Si
Tipología: Continua
Cesión en el frente: 3,0 m
Cesión fondo 2,0
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Nit: 900.649.158-6
Estas normas al ser aplicadas al lote del avalúo permiten:
Cesiones Longitud
Dimensiones m antejardín restante
Frente 270,97 1,5 269,47
Fondo 775,42 3,0 772,42
Area de ocupación m-2 208144,0174
Indice ocupación 531,66 136,5
USO POTENCIAL DEL SUELO PREDIO FC. EL SOCORRO

CALCULO DEL VALOR DEL TERREN0 METODO VALOR RESIDUAL
DETALLE Unidad N°
Area del lote m2 433,00
Cesiones tipo A 30,00% 129,90
Area construible 303,10
Altura Pisos 8
Area de construcción 2.425
Area zonas comunes 20% 485
Area sótanos
Area vendible 1.940
Precio venta - Mercado sector m2 1.819.200
Ingresos totales 3.528.956.928
Egresos
Costo Bodega - CONSTRUDATA m2 1.231.870
Costo total edificio 2.987.038.376
Costos ventas y Admon = % de ventas 15% 529.343.539
Costo total 3.517.613.785
Ingresos - Egresos 11.343.143
Utilidad del constructor 18% 2.041.766
Utilidad antes de impuestos 9.301.377
Impuestos 35% 3.255.482
Ingresos netos 8.087.661
Utilidad del constructor 18% 1.455.779
Ingresos residuales para comprar el predio 6.631.882
Area del terreno m2 433,00
Precio unitario terreno m2 15.316
________________________________________________________________________________________________
Nit: 900.649.158-6
8. CUADRO DE AREAS Y PRECIOS
CALCULO VALOR CONSTRUCCIONES, FITO Y CARVINNI: CLASE 0,0 - EDAD 0 AÑOS

DEP. RES. IGAC Vr. M2
DESCRIPCION AREA (M2) Vr. M2 VALOR TOTAL
620 /08 DEPRECIADO
CONST. VIVIENDAS Y OTROS $ - $ -
VALOR TOTAL CONSTRUC. $ -
TERRENO
METODO COSTO REPOSICION 22.514,00
METODO RESIDUAL 15.316,00
VALOR PROM. TERRENOS 166666,00 18.915,00 $ 3.152.487.390,00
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $ 3.152.487.390,00
SON: TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS

OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS NOVENTA PESOS M/CTE.
______________________________
Arq. DIONICIO D. RICARDO DORIA
C.C No. 78.017.400 de Cereté
M.P. No. 0870-21794 Atlántico
Lonja Inmobiliaria Nacional y Avaluadores Profesionales
Registro Nacional Avaluador No. 12-016498
________________________________________________________________________________________________
Nit: 900.649.158-6
ANEXOS
________________________________________________________________________________________________
Nit: 900.649.158-6
LOCALIZACION DEL PREDIO EN EL SECTOR
Departamento: CÓRDOBA
Municipio: MONTERIA
Código Predial: 00-01-0012-0350-000
Mat. Inmobiliaria: 143-37601
Dirección: Chocolate.
Área de Terreno: 166.666,00 M2
Área Construcción: 00.00 M2
Propietario: CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL
________________________________________________________________________________________________
Nit: 900.649.158-6
PLANO LOTE - FINCA EL SOCORRO Y/O LA HABANA
________________________________________________________________________________________________
Nit: 900.649.158-6
________________________________________________________________________________________________
Nit: 900.649.158-6
________________________________________________________________________________________________
Nit: 900.649.158-6
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Matricula Cámara de Comercio de Bogotá S - 0045025

“FINCA EL SOCORRO – LOTE ”

AGOSTO DEL 2020

AVALUO COMERCIAL URBANO

Inmueble: Finca El Socorro Lote

Dirección: Mateo Gómez

Propietario: CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL

Solicitante: CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL

Fecha Visita: Agosto 04 de 2020

Fecha Informe: Agosto 07 de 2020

Avaluador: Arq. DIONICIO DANIEL RICARDO DORIA

SON: TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS

3 - Características generales del sector de localización

4 - Características Generales del Bien Avaluado

5 - Alinderación del Inmueble

8 - Sustentación del Avalúo

9 - Determinación del avalúo

10 - Cuadro de Áreas y Precios

1.1 CLASE DE AVALUO: Determinación valor comercial

1.2 TIPO DE INMUEBLE: Finca El Socorro y/o La Habana - Lote

1.3 DIRECCION: Vereda Zarzalito Cgto. Mateo Gómez

1.4 MATRÍCULA INMOBILIARIA No: 143-37601

1.5 CÉDULA CATASTRAL No: 00 01 0012 0350 000

1.6 BARRIO: Chocolate

1.7 LOCALIZACION: Zona Sureste de Moteo Gómez.

1.8 UBICACIÓN: Sector 01- Vereda 012 – Lote 0350

1.9 MUNICIPIO: Cerete

1.10 DEPARTAMENTO: Córdoba

1.11 DESTINACIÓN: Agroindustrial - Vivienda Campestre

1.12 SOLICITANTE: CARLOS ANTONIO PARDO BARGUIL

1.13 Fecha Visita: Agosto 04 de 2020

1.14 Fecha Informe: Agosto 07 de 2020

El inmueble está habitado por su propietaria y está destinado al uso Campestre.

De acuerdo con la documentación facilitada y lo observado en la diligencia de avalúo, la

1 NOTA: Estas observaciones no constituyen estudio de la titulación.

3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION

Está ubicado en el sector Sureste de la ciudad de Cereté y su delimitación del sector

NORTE: Centro Poblado Retiro de los Indios

3.2 BARRIOS ADYACENTES:

3.3 ACTIVIDADES PREDOMINANTES:

3.3.1 ACTIVIDADES DEL SECTOR:

3.3.2 ACTIVIDADES DE LA CUADRA:

de Servicio, Moteles, Restaurantes y Condominios de Viviendas Campestres.

VISTA ACCESO AEROPUERTO LOS GARZONES

La actividad comercial de la cuadra por lo anteriormente anotado y por la proximidad a

3.4 TIPOS DE EDIFICACION:

En la cuadra se observan construcciones que han sido acondicionadas para el

3.5 ESTRATIFICACION SOCIO ECONOMICA:

3.6 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: (ARTERIALES)

VISTA DOBLE CALZADA CERETE – MONTERIA –PUENTA PEATONAL MATEO GOMEZ

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA:

Vías: Sí. Sin Pavimento

Es apreciable la gran actividad edificadora en el sector. Debido a la cercanía del Aeropuerto

3.10 ORDENACIÓN URBANÍSTICA

TABLA 2 LEYENDA DE LA CLASIFICACIÓN ZONIFICACIÓN AMBIENTAL Y USOS

De las zonas industriales Agroindustrial y Vivienda Campestre

USOS DE LOS SUELOS URBANO RURAL, Y RURALES PARA VIVIENDAS RESIDENCIALES

Individual Aislada Individual en Conjunto Residencial

Vivienda Rural Productiva: Se podrá desarrollar paralela a la carretera (Carretera troncal