EXAMEN PARCIAL DE ADMINISTRACION INMOBILIARIA

ACTIVIDAD N° 1

La empresa “el gran campeón” dedicada al rubro de exportación de toros de raza, es propietaria de un
local comercial situado en la planta baja del consorcio de propietarios “Salta” situado en la calle Salta N°
590 y ha sufrido serios daños en la pintura y mampostería del local como consecuencia de la rotura de
una caño maestro de la red de agua del edificio.

Luego de haber realizado numerosos reclamos en las asambleas que ha realizado el consorcio y también
mediante carta documento, ha logrado conseguir que el consorcio repare el caño maestro roto pero no se
ha conseguido que se reparen los daños ocasionados en su local.

Cansado de la situación, inicia un juicio contra todos y cada uno de los copropietarios del edificio para que
lo resarzan por los daños y perjuicios sufridos.

Reclama a cada propietario en la proporción que surge de la cláusula segunda del reglamento de
copropiedad y administración que rige el consorcio correspondiente al porcentual de cada unidad.

a) ¿Qué naturaleza tienen los caños maestros de la red del agua del edificio? Ejemplifique
detallando cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente comunes y cosas y partes
comunes no indispensables

Según lo establecido en el Art. 2041 del CC y C de la Nación donde se enumera un listado de lo

que se denomina “cosas y partes necesariamente comunes”, en el ítem F se detalla: las
cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los
cableados hasta su ingreso a la unidad funcional.

Entendiendo de esta manera que la naturaleza de los caños maestros de la red de agua del
edificio son “necesariamente comunes”.

Son:

Cosas y partes comunes (Art. 2040 CC y C) fachada, medianeras, etc. Son las de uso común o
indispensables para mantener la seguridad y las que se determinan en el reglamento de
propiedad y administración. Sobre ellas ningún propietario puede alegar derecho propio, no se
puede perjudicar o restringir el derecho de los demás.

Cosas y partes necesariamente comunes (Art. 2041 CC y C) el terreno; las vías de circulación
que vinculan las unidades entre sí y con el exterior, local para alojamiento del encargado,
ascensores, escaleras, montacargas, los techos, los cimientos, muros maestros, estructura, etc.

Cosas y partes comunes no indispensables (Art. 2042 CC y C) lavadero, piscina, sum, gimnasio.

b) ¿A quién le corresponde su reparación? ¿En qué medida responden los consortes?

La reparación de la rotura del caño maestro de agua corresponde a todos los copropietarios,
ya que según el CC y C los mismos tienen a su cargo los gastos de administración y de
reparación de cosas y partes comunes, indispensables para mantener las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro, todos estos gastos constituyen el rubro de expensas comunes
respondiendo a un claro sistema de proporcionalidad según cada unidad.
Por último, el Art. 2048 del CC y C deja establecido que cada uno de los propietarios tiene que
responder por los gastos en su unidad, ya sean de mantenimiento o reparación.

c) ¿Qué pasaría si la damnificada decidiera, ante la inacción del consorcio, dejar de pagar las
expensas? ¿Puede hacerlo? Justifique

Es obligación el pago de gastos y contribuciones, tanto ordinarias como extraordinarias, pues

así lo establece el Código. Más preciso, en su Art. 2049 donde expresa que los propietarios no
pueden librarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo por diversos motivos
enumerados en el citado artículo. No pueden rehusarse ni oponer defensas por causas
fundadas contra el consorcio. De esta manera si la damnificada decide dejar de pagarlas, solo
producirá un cumulo de las mismas y sus respectivos intereses fijados en el reglamento de
copropiedad, las cuales serán perseguidas mediante reclamo judicial ya que, mediante el
certificado de deuda de expensas comunes el cual constituye título ejecutivo. De ninguna
manera, la inacción que considere del consorcio no la exime del pago de las expensas.

ACTIVIDAD N°2

Luego del inconveniente que la empresa “el gran campeón” tuvo con el caño de agua roto del edificio y
que ocasionara serios daños de pintura y mampostería en el local comercial de planta baja, lo integrantes
del consorcio no han quedado conforme con la actitud tomada por el administrador del consorcio, el Sr.
Oscar Negrete, y se están movilizando para removerlo del cargo y designar uno nuevo.

Se realizan reuniones de tipo informal en los pasillos del edificio donde plantean las situación y las dudas
y cuestiones que desenvuelve, acuden a miembros del Consejo de Administración y no encuentran
respuestas, cansados de tanta incertidumbre lo llaman a Usted, en su condición de especialista del tema,
para que les aclare dudas e indique los pasos a seguir.

a) ¿Quién puede ser designado administrador del consorcio?

La representación legal del consorcio se regula en el Art. 2065 del CC y C y establece que el
administrador del consorcio es su representante en carácter de mandatario. Pudiendo ser un
propietario o un tercero, persona física o jurídica.

Si bien, existen casos especiales donde el mismo reglamento de propiedad establece la

designación del administrador mediante quórum, lo más común es que se realice mediante
asambleas y se designe por simple mayoría de votos.

b) ¿Puede ser persona física o también jurídica?

Ambas. Teniendo en cuenta de que si se trata de una persona jurídica requiere de un sistema
de administración, que exprese la voluntad, ejerza sus derechos y acciones; es decir que
realice los actos necesarios para manifestar su personalidad.

c) ¿Se puede revocar el mandato del actual administrador en cualquier momento o hay que esperar
que se venza el contrato de mandato que tiene? Fundamente

Si, se puede revocar el mandato si esperar que se llegue a su vencimiento. El plazo de un mandato está
determinado por el estatuto de cada consorcio. Aunque hay reglamentos que expresan la irrevocabilidad
del mandato, claro está que existen también cláusulas que si lo consideran revocable, ya sean con causa
o sin causa, las primeras deben estar expresas en el reglamento y ser derivadas de mal desempeño,
negligencia, etc.; mientras que las segundas serán por voto de la mayoría de copropietarios o de la
asamblea.

d) ¿Qué función cumple el Consejo de Administración?

La función principal es de controlar los gastos generales del consorcio, en muchos casos se
debe pedir autorización al Consejo antes de llevar adelante una situación que genere gastos,
sobre todo si la suma es considerada “alta”.

e) ¿Cómo se convoca a una asamblea de consorcistas? Explique el procedimiento, el contenido de

la citación y la forma de notificación

La asamblea es el órgano deliberativo y directivo, la que expresa la voluntad de los

consorcistas, por ende las decisiones que en ella se toman son obligatorias para todos los
copropietarios. Según se establece en el Art. 2059 del CC y C “los propietarios deben ser
convocados a la asamblea por medio fehaciente al domicilio denunciado por los propietarios,
con transcripción del orden del día, redactado en forma precisa y completa, no se podrán
tratar otros temas salvo que todos los propietarios estén presentas y de acuerdo.”

Puede ser de carácter ordinario, temario que hace a la vida habitual del consorcio o
extraordinario, cuando tienen como fin tratar situaciones especiales que exceden lo habitual.

La forma de notificación queda expresada en el reglamento de copropiedad y administración,

debiendo ser mediante un sistema apto para que el convocado tome conocimiento de la
celebración de la asamblea y de los temas que tratara. Los propietarios acreditan su asistencia
firmando el libro de actas del consorcio, se toma un representante por unidad funcional.

f) ¿Cuál es el quórum necesario para que la asamblea pueda sesionarse? ¿Cómo se computa ese
quórum?

Siendo el quórum un número indispensable de presentes para que en una asamblea, la

mayoría de votos, sea la resolución valida; el Código no expresa alguna forma concreta en
cuanto al mismo, la ley habla de mayorías legales, no de quórum legal, pero sí de quórum
reglamentario; es decir, generalmente cada reglamento de copropiedad determina un quórum
indispensable para sesionar en una primera convocatoria, de no obtenerse, se realiza una
segunda convocatoria con cualquiera sea el número de presentes.

ACTIVIDAD N°3

Volvamos al consorcio “el gran campeo” donde luego de haber realizado los tramites de rigor tal como
Usted conoce, han designado un nuevo administrador, el sr. Elias Jason quien es un reconocido
especialista en la actividad de administración de propiedades. Una vez que el comienza con su labor en el
consorcio, comenzaron a aparecer una serie de problemas con un consorcista de naturaleza, que reclama
que se exija a los demás consortes a que no puedan tener mascotas y que se expulse las que ya hay.
Por otro lado, inesperablemente, el encargado del edificio presenta intempestivamente su renuncia, por lo
que es indispensable y con la mayor premura posible, buscar un reemplazante.

El administrador convoca una asamblea de copropietarios para debatir estos temas y en la reunían
surgen las siguientes preguntas:
 a) ¿Dónde está o debería estar regulada la tenencia de mascotas en un edificio sometido a
régimen de propiedad horizontal? ¿Estima Usted que la pretensión del consorte prosperara?

La tenencia o no de mascotas y todo lo que ello involucre y afecte en la vida en de los demás
copropietarios, debe estar expresado en el régimen interno del consorcio, es un reglamento
que no tiene peso legal, pero si establece ciertas reglas de convivencia que deben ser
respetadas por todos y cada uno de los copropietarios de un edificio. Si bien existen edificios
donde se expresa la prohibición de mascotas, no existe disposición legal que lo avale. No
obstante, hay límites lógicos relacionados con los derechos de los demás y que no pueden ser
avasallados.

De manera que, si no está expresado en tal reglamento interno, no ocasionan molestias ni

peligro, no considero que la pretensión pueda prosperar.

b) ¿Qué ley regula la actividad de los encargados de edificios? ¿Existe algún sindicato?

La aparición del Convenio Colectivo de Trabajo N°589/10, el cual reemplaza a la Ley N° 12.981,
lo deja como regulador de la actividad de los encargados de edificios, además de ser
complemento del régimen previsto por la Ley de Contrato de Trabajo.

Si, existe un sindicato. SUTERyH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Rentas y

Horizontal)

c) ¿Es obligatorio que a los encargados se les de vivienda en el edificio donde trabajan? Si así
fuera ¿Qué pasa cuando el encargado deja de trabajar? ¿Debe desocupar el inmueble o puede
quedarse en él?

No, otorgar vivienda al encargado dentro del mismo edificio no es una obligación, pero si
puede suplirse con un pago extra a su remuneración. En el caso de habitar alguna de las
unidades del edificio y dejar de trabajar, el encargado debe abandonar la vivienda. Difieren los
tiempos según los motivos, si fue despedido sin causa, no debe hacer entrega de la unidad
hasta no haber recibido la totalidad de los rubros salariales y de indemnización que le
corresponda, no pudiendo superar el derecho a permanecer por más de 90 días. En caso de
fallecimiento, la familia podrá permanecer por un plazo no mayor a los 30 días.

d) Enumere algunos de los derechos laborales de los encargados y algunas de las obligaciones de
la patronal.

Derechos de los encargados:

- Recibir órdenes directa y únicamente del administrador de consorcio

- Dependiendo del carácter (clase) con el que desempeña su tarea, goza de periodos de
descanso, los cuales podrán ser interrumpidos solo por urgencias
- Licencia con goce de haberes por diversos motivos (nacimientos, fallecimientos,
casamiento)
- Vacaciones: 12 días hábiles si la antigüedad no supera los 5 años, 20 días hábiles
corresponden a antigüedad superior a 5 años y menor a 10, 24 días hábiles con
antigüedad entre 10 y 20 años, y 28 días superando antigüedad de 20 años
 - Por accidente o enfermedad inculpable que le impida hacer su tarea, no lo exime de su
remuneración; durante 3 meses si la antigüedad no supera los 5 años y durante 6
meses si la antigüedad es mayor
- En caso de fallecimiento, al margen de lo que se reconozca por ley, el consorcio debe
indemnizar, siendo beneficiarios su conyugue, sus descendientes o ascendientes en el
orden que establece la ley.

Obligaciones del empleador (patronal):

- Tratar con debida consideración y respeto al personal de su dependencia

- Otorgar certificados laborales cuando le sean solicitados
- Informar a la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Rentas y
Horizontal, todo movimiento producido referente al personal
- Obtener reparación y mantenimiento en buenas condiciones de la vivienda, artefactos
o cualquier elemento que se le entregue al trabajador
- Promover la contratación de personal con discapacidades para que puedan realizar
tareas acordes a esas discapacidades
- Otorgar al personal los datos de la ART con la que se hay cubierto su seguro de riesgos
de trabajo

ACTIVIDAD N°4

Dejando de lado a los problemas con que se enfrenta a diario “el gran campeón”, el Sr. Jason, también
desarrolla una vasta actividad en la administración de tiempos compartidos y cementerios parque.
Justamente, en uno de esos conjuntos inmobiliarios se presenta la siguiente situación que Usted debe
resolver y fundamentar:

a) ¿Qué se entiende por conjuntos inmobiliarios?

Conjuntos inmobiliarios: surgen como nuevas alternativas de propiedad; así es como refiere el
Código a los barrios privados y clubes de campo. Tienen características particulares que los
identifican, entre ellas: cerramiento del espacio urbanizado, partes comunes y privadas,
reglamentos de funcionamiento, de disciplina, de obligaciones, etc.

Entre los Art. 2073 hasta 2086, se regulan los Conjuntos Inmobiliarios; y especialmente en el
Art. 2073 del CC y C se encuentra el concepto: “son los barrios cerrados o privados, clubes de
campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblos o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de la vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos así
mismo aquellos que contemplan usos mixtos”

b) ¿Cuáles son las facultades y las obligaciones de los propietarios?

Art. 2078 del CC y C expresa sobre las facultades y obligaciones del propietario lo siguiente:
”cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento
de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de
una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos”
 c) ¿En el tiempo compartido, que deberes le corresponden al emprendedor y cuales al
administrador?

Tiempo compartido: básicamente refiere al uso y goce de bienes en distintos periodos de

tiempo, sin las vicisitudes que conlleva la propiedad de los mismos y su mantenimiento.

Es un contrato que consiste en un sistema de comercialización mediante el cual una persona

denominada, desarrollador concede a otras personas (usuarios) el uso de una cosa en distinto
tiempo y en forma exclusiva.

Del concepto de contrato entonces, se desprenden elementos necesarios para su constitución

(usuarios, comercializador, desarrollista / emprendedor y administrador) siendo tareas las
siguientes:

- Administrador: quien tiene a cargo las tareas administrativas de las cosas de uso
exclusivo y de uso común y de la prestación inherentes al sistema. Puede ser o no el
mismo desarrollista
- Desarrollista (emprendedor): persona física o jurídica propietaria del bien, quien
enajena los derechos bajo el sistema de tiempo compartido. Es quien compra el
terreno, financia la construcción, organiza aspectos normativos, etc.

d) ¿En los cementerios parque cuales son las facultades de los titulares del derecho de sepultura?

Se establece en el Art. 2107 del CC y C las siguientes facultades para titulares de derechos de
sepultura:

- Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión

establecida en el reglamento, y hacer exhumaciones, reducciones y traslados,
cumpliendo con las normativas dictadas al respecto
- Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, conforme a normas de construcción
dictaminadas
- Acceder al cementerio y parcela en los horarios establecidos y permitidos
- Hacer uso de oratorios, servicios, instalaciones y partes comunes según condiciones
establecidas