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PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Se llama “publicidad” a aquellos medios Ventajas de la Publícidad.-
usados para difundir o exteriorizar toda cla La publicidad es fundamental para proteger los
se de hechos, actos o situaciones. Cuando derechos de los acreedores, ya que el Registro les
dichos actos, hechos o situaciones son de ín permite saber qué bienes tiene el deudor (quien de
dolejurídica, se la llama publicidadjurídica. esta forma no podrá ocultarlos), y así, en caso de
En los derechos reales, esta publicidad se logra a que éste no pague su deuda, el acreedor podrá
través de los Registros — ► Es aquel lugar donde embargarle algún bien.
se Le permite a los terceros que quieran adquirir algún
anotan los actos y contratos de los particulares o derecho real sobre un bien, saber en qué estado está
de (hipotecado, usufructuado, etc) y quien es su dueño.
las autoridades (ejs: Registro de PropiedadInmue Ejemplo: antes de comprar un auto, pido informe
ble; Registro de la Propiedad del Automotor; etc) al Registro del Automotor para saber si dicho
rodado está prendado, vendido, etc
¿Qué es un Registro? PRINCIPIOS REGISTRALES.17801
Es aquel lugar donde se anotan los actos y
contratos de los particulares o de las autoridades. 1) Principio de Rogación (art 6) —> Ls
También se denomina registro al libro en donde se anotaciones e inscripciones en el registro deben ser
anotan dichos actos y contratos. siempre pedidas ya que el registro no actúa de
ESTRUCTURA: Es así que contamos con: oficio.
El Registro de Propiedad Inmueble Pueden pedirlas: a) El autorizante (escribano) del
El Registro Nacional de las Personas documento que se pretende inscribir o anotar, o su
El Registro Público de Comercio reemplazante legal / b) Quien tuviere interés en
El Registro de la Propiedad del Automotor y de asegurar el derecho que se ha de registrar.
Créditos Prendarios 0 2) Principio de Inscripción (arts. 2 y 3) —►
El Registro de Propiedad Intelectual Los documentos detallados en el art 2 deben
El Registro de Marcas y Señales de Semovientes inscribirse o anotarse para su oponibiiidad frente a
El Registro de Buque terceros; y es-tos documentos son:
El Registro de Aeronaves a) Los que constituyan, transmitan, declaren,
El Registro de Juicios Universales modifiquen o extingan derechos reales sobre
Etc inmuebles.
b) Los que dispongan embargos,inhibiciones y
TIPOS DE PUBLICACIÓN: demás providencias cautelares.
Publicidad Material: es toda publicidad c) Los establecidos por otras leyes nacionales o
ingresada por los interesados al Registro, por provinciales.
ejemplo: la noticia de cambio de titular de 3- Principio de Legalidad (arts. 8 y 9) —► El
dominio sobre un bien. La publicidad material, registro tiene facultad para aceptar o rechazar
produce los efectos sobre los derechos, tales como (provisional o definitivamente) el título que se
oponibilidad o constitutiva. pretende inserí-
Publicidad Formal: Hace a la información que bir, a través de un examen en el cual se analizará si
brinda el registro a través de sus asientos. En la dicho título reúne los requisitos de forma.
que egresa del Registro. Por ejemplo, fotocopia 4- Principio de Publicidad (arts. 22,23 y 25) —
del folio real, informes, etc. >Todo el que tenga interés podrá acceder al registro
para enterarse del estado jurídico de bienes,
CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS DE documentos, etc.
PUBLICIDAD: 5-Principio de fe publica registral manifiesta
 NO REGISTRABLES: se usan otros mediante una doble presunción:
medios, como un contrato. -La presunción “iuris tantum” de que los derechos
 REGISTRABLES: aquí se usa la existen y pertenecen al titular registral
inscripción, en los siguientes casos: -La presunción “iure et de iure” los terceros
 a) Sistema registral de Transcripción o adquirentes se encuentran en una posición
Inscripción: el de “transcripción” es el que inatacable 2
exige que se inscriba todo lo relacionado con el -Los que no está inscripto en el Registro en el
derecho real en cuestión (constitución, momento de la adquisición no existe; lo no inscripto
transmisión, etc.); el de “inscripción” es el que no perjudica a terceros
sólo 6- Principio de Presunción Registral o
exige una síntesis, un resumen del título a Legitimidad —► Todo lo anotado en cada folio
inscribir. real (cada asiento registral) se presume verdadero
b) Sistema registral Personal o Real: en el hasta que se de
“personal” los títulos se anotan cronológicamente muestre lo contrario, en cuyo caso son rectificados.
y luego se hace una lista por orden alfabético con .
el nombre de los titulares (ej: puedo saber que
bienes tiene Juan Pérez); en cambio en el “real” se Otros principios
tiene en cuenta la cosa, es decir que con los datos Principio de Prioridad (arts. 17,18,19 y 40) —►
de la cosa se llega a un informe sobre su estado El orden en que se tendrá en cuenta la inscripción
jurídico. Este sistema es más rápido, será en base a la prioridad al inscribir: “primero en
porque la cosa es estática, en cambio su dueño no el tiempo, primero en el derecho”.(basicos del DR)
(hoy puede ser de uno y mañana de otro). Cada Principio de Especialidad (arts. 10 y 11) —► El
cosa tiene un folio real, que es una hojita que lleva inmueble debe estar determinado perfectamente. Es
el registro, en donde se anota toda la vida jurídica decir que debe estar determinado su valor,
del bien (su constitución, transmisión, extinción, ubicación.
etc.). quién es su titular, si tiene gravámenes hay que
c) Sistema registral Declarativo o Constitutivo: especificar su monto, y todos estos datos deben ser
para declarar a los terceros que entre las inscriptos en su folio real. (basicos del DR)
partes ya existe un derecho real; a diferencia del Principio de Tracto Sucesivo (arts. 14 y 15) —►
“constitutivo” donde la inscripción es exigida para El orden de prioridad de cada titular que se va
que se constituya el derecho real, tanto entre las sucediendo, forma una cadena; y cada nueva
partes como frente a terceros inscripción se apoya en otra anterior. (basicos del
d) Sistema registral que Convalida o No DR)
Convalida títulos: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Es la
. institución encargada de registrar y dar publicidad a
El sistema registral argentino los actos de constitución, modificación, transmisión
¿ Y cómo es nuestro sistema registral? y extinción de los derechos reales sobre bienes
• De inscripción. inmuebles; tiene por objeto la inscripción de los
• Real actos y contratos relativos al dominio y demás
• Declarativo: Es necesaria para que el derecho derechos reales sobre fincas.
real sea válido con respecto a terceros ajenos a él-
(salvo el Registro de la Propiedad del Automotor
que es constitutivo), y
« No convalida

¿Y cómo se determina la ubicación, limites y

medidas de un inmueble?
El catastro es la delimitación, reunión y A través de los "actos de levantamiento parcelario”,
registración de información ordenada relativa a que son actos de mensura (de medición) llevados a
los inmuebles cabo por profesionales capacitados para ello (ej:
de un país. Es como una especie de censo de los agrimensores). Estos actos son los que determinan
inmuebles. el “estado parcelario” de un inmueble.
En enero de 2007 se promulgó la ley 26.209 que
regula la actividad catastral en todo el país • El estado parcelario —> quedará constituido
con la registración del plano de mensura en el
organis
Finalidades de los catastros mo catastral que corresponda.
a) Registrar la ubicación, límites, dimensiones, Verificación de la subsistencia detestado
 superficie y linderos de los inmuebles, con parcelario Luego de la constitución del estado
referenda a los derechos de propiedad emergentes parcelario deberá efectuarse la verificación de su 3
de los títulos invocados o de la posesión ejercida, subsistencia, mediante actos de mensura u otros
b) Publicitar el estado parcelario de la cosa métodos alternativos que establezca cada
inmueble. legislación local.
c) Registrar y publicitar otros objetos territoriales
legales. Certificado catastral:
d) Conocer la riqueza territorial y su distribución.  El estado parcelario se acreditará por medio
e) Elaborar datos económicos y estadísticos de de certificados que expedirá el organismo
base para la legislación tributaria y la acción de catastral.
planeamiento de los poderes públicos.  En los actos por los que se constituyan,
g) Determinar la valuación parcelaria. transmitan, declaren o modifiquen derechos
h) Contribuir a la adecuada implementación de rea
políticas territoriales, contrilllaaaaaaaaaaa les sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la
certificación catastral habilitante respectiva.
Parcelas: A los efectos de inscribir estos actos en el Registro
Parcela —“representación de la cosa inmueble de de la Propiedad Inmueble, será necesario
extensión territorial continua, deslindada por una acompañar (junto con la documentación
po elementos esenciales consten en un documento correspondiente) el certificado catastral, sin
cartográfico,controlaaaa registrado en el cuyapresentación noprocederá la inscripción
organismo catastral”. definitiva,
No se requerirá la certificación catastral para la
cancelación de derechos reales, y constitución de
bien de familia, usufructo, uso y habitación, e
Elementos de la parcela: inscripción de embargos y otras medidas cautelare
I) Esenciales (imprescindibles para que exista
parcela) — > ubicación, límites, medidas. Consejo Federal del Catastro
II) Complementarios (no son imprescindibles) Esta entidad estará integrada por todos los catastros
— > valuación fiscal, linderos. de las provincias y de la Ciudad Auónoma de
Estos elementos son los que constituyen el Buenos Aires, quienes dictarán sus normas para su
“estado parcelario” del inmueble. organización y funcionamiento, con el objeto de
cumplir con las finalidades establecidas en la ley

Tanto las acciones posesorias como las acciones reales

son defensas que tienen los titulares de una rela
ción de poder (acciones posesorias: de despojo, de
mantener) o de un derecho real (acciones reales:
reivindicatoría, negatoria, confesoria y de deslinde)
cuando sufren un ataque a sus contenidos.

Acciones posesorias: Las acciones posesorias son

aquellas realizadas sobre muebles, muebles
registrables o inmuebles y que se utilizan para
mantener (ante la turbación) o recuperar (si hay
desapoderamiento) el objeto sobre el que se tiene una
relación de poder (posesión o tenencia). Incluso puede
hacerse contra el propietario de la cosa si es el que
generó la agresión (efectiva o potencial) que afecta al
que pide la acción