Zonas Plusvalia y Minusvalia

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Zonas de plusvalía y

minusvalía a analizar.

1. Zona A: Zona Dorada de Mexicali Materia: Crecimiento Urbano y


(Calz. Cetys). Practica de Valoración
Inmobiliaria.
Catedrático: M. Arq. Alonso
2. Zona B: Zona afectada por Hernández Guitron.
deslizamiento de viviendas en Fracc.
Lomas del Rubí.
◦ UABC / FEYRI / Maestría en Valuación.
◦ III Semestre.

Arq. Alida Gaxiola Caballero. Matricula 123937

Abril de 2021.
Zonas de plusvalía
y minusvalía a
analizar.

◦ A: PLUSVALIA en Zona Dorada de


Mexicali (Calz. Cetys).

◦ B: MINUSVALIA en Zona afectada por


deslizamiento de viviendas en Fracc.
Lomas del Rubí.
INTRODUCCION.

Seguramente en todas las ciudades existen zonas o colonias que destacan y se


convierten en iconos dentro de la misma, y para que ello sucediera existieron factores
claves en su reconocimiento, sin embargo el hecho que sean zonas destacadas o
referenciadas se puede deber a la planeación urbanística bien resuelta o por el
contrario, por considerarse una zona conflictiva de seguridad social o de desarrollo
urbano.
Ejemplos en nuestro país sobre este tema se tienen en la Ciudad de México; con su
emblemática colonia ¨La Condesa¨, siendo reconocida como punto positivo o de
plusvalía, por el desarrollo de cafés y restaurantes de muy buen nivel ubicados en las
llamadas accesorias de los edificios de departamentos, y por otro lado, la zona de
Tepito reconocida como una zona de minusvalía por su problemática de seguridad
social.
El desarrollo de este trabajo, analizara las zonas de plusvalía en la llamada zona dorada
de la ciudad de Mexicali y, la zona de Lomas del Rubí, como una zona afectada o en
minusvalía en la ciudad de Tijuana.
Significado de Plusvalía: Significado de Minusvalía:

Aumento del valor de una cosa, especialmente un Disminución del valor de una cosa,
bien inmueble, por circunstancias extrínsecas e especialmente un bien inmueble, por
independientes de cualquier mejora realizada en circunstancias extrínsecas.
ella.

Diccionario RAE Real Academia de la Lengua Española


Plusvalia En La Zona
Dorada De Mexicali
Zona dorada de Mexicali
Antecedentes al análisis de la PLUSVALIA en la Zona Dorada de Mexicali.

En el video analizado sobre plusvalías del suelo para beneficio de la ciudad,


presentado por Lincoln Institute, a través del Dr. Carlos Morales Schechinger; menciona
que la ciudad genera incremento de precios o de valor a través de sus políticas
urbanas o de las inversiones publicas.
En el entendido que el suelo (terreno) representa el valor mas alto de un inmueble,
debido que independientemente del estado de conservación y calidad de las
construcciones, el terreno gana valor con el paso del tiempo debido al desarrollo
urbanístico y la infraestructura de la zona.
Todos los instrumentos de planeación urbana generan importancia en el tema de valor
de una zona o ciudad, las políticas de gobierno, los planes de desarrollo totales y
parciales, las vías de comunicación, y los sistemas de transporte urbano con que la
zona cuente, incrementaran el valor de la misma.

https://www.youtube.com/watch?v=o2-gqVSuKZE&t=37s
Antecedentes al análisis de la PLUSVALIA en la Zona Dorada de Mexicali.

¨Hace aproximadamente dos décadas, el crecimiento industrial y empresarial de


Mexicali encontró un nicho de desarrollo pujante y prometedor: la zona noreste de la
ciudad, aprovechando la cercanía con las ciudades fronterizas de Calexico y Valle
Imperial, y la ubicación de firmas dedicadas a la importación de mercancías.

Esto generó un impulso en la educación superior para abastecer de profesionistas


altamente capacitados, y así proveer a las industrias y comercios emergentes en la
ciudad, situación en la cual Cetys Universidad tomó protagonismo dentro de las
universidades privadas regionales. A su vez, esto trajo un crecimiento inminente en el
ámbito comercial, atrayendo a inversionistas tanto locales como foráneos y extranjeros,
multiplicando aún más el incremento económico y propiciando un escenario ideal
para la reinversión habitacional: si bien, ya existían desarrollos habitacionales en la
zona, a partir de este pujante momento se comenzaron a proyectar nuevos
fraccionamientos de alto nivel, que cambiarían para siempre el concepto de habitar
en la ciudad de Mexicali, invitando de esta forma a los habitantes de las colonias
existentes en la misma zona, a modernizar sus propias viviendas, vialidades y servicios.¨

https://carlosrodiles.com/zona-dorada-de-mexicali-una-zona-que-brilla-por-si-sola/
Zona dorada de Mexicali
Equipamiento urbano de
Calzada Cetys cuenta primer nivel, con servicios de
con camellón al centro, hotelería de cadenas
y tres carriles por sentido importantes con Hoteles de
de circulación. 3 y 4 estrellas.

Equipamiento urbano de
primer nivel, con servicios de
hotelería de cadenas
importantes con Hoteles de
3 y 4 estrellas.
Plazas comerciales con diseño
funcional y adecuado a la
ciudad y zona, ocupada en su
mayoría por negocios locales y
cadenas nacionales o
transnacionales de relevancia.
Zona dorada de Mexicali
Reporte fotográfico
de la zona, extraído
de Google earth

Vista de la Calz. Cetys hacia la Plaza


Comercial Gran Via.

Vista de la Calz. Cetys y entronque de Periférico Gómez


Morin, se aprecian las plazas comerciales y hotel.

Vista de la Calz. Cetys dirección oriente, con Vista de la Calz. Cetys de este a
las agencias de autos. oeste, se observan los edificios mas
recientes de corporativos y hoteles.
Por una alta demanda del mercado, los
valores de las propiedades dentro de la
Zona Dorada de Mexicali han incrementado
entre un 60 y 80% en los últimos cinco años.

Ricardo Vizcarra, presidente de la


Asociación Mexicana de Profesionales
Inmobiliarios de Mexicali, comentó que esto
se debe a que en esta área se han
instalado nuevas empresas y universidades,
lo cual ha ocasionado un mayor interés en
residir en dicha área.

Por ejemplo, dijo que hace cinco años una


casa 100 metros cuadrados hace cinco
años tenía un costo de millón de pesos;
mientras que actualmente podría costar
alrededor de 1 millón 700 mil pesos.

Articulo publicado en el periódico La Voz de la Frontera, emitido el 6 de octubre del 2019.


Conclusión del análisis de plusvalía observado en la Zona Dorada de la
Ciudad de Mexicali.

El caso de plusvalía generada en la llamada zona dorada de la ciudad de Mexicali, se debe en gran parte a la
localización cercana de la garita oriente (sobre la Calz. Novena), ya que con ello se detonó la ubicación de
nuevos parques industriales en esa área, y con los primeros fraccionamientos de nivel residencial y lujo que se
desarrollaron en ese sector, tales como el Fracc. San Pedro Residencial I, y Cataviñà, comenzó la necesidad de
contar con plazas comerciales y lugares de abastecimiento, que a su vez dieron pie a nuevos desarrollos
residenciales privados, otras plazas comerciales, corporativos, hoteleria con grandes cadenas como Fairfield by
Marriot, entre otros, agencias automotrices, escuelas privadas de renombre en la ciudad que se mudaron a esa
zona, trayendo entonces un entorno urbano de alta gama, una zona con todo el equipamiento.

Que hacer para mantener el valor en esa zona? Como lo hemos visto en la misma materia de Crecimiento
Urbano, no podemos dejar de lado el tema de la planeación, entonces los planes de desarrollo urbano de la
ciudad y la zona deben estar enfocados en permitir el nivel que la zona requiere, evitar la ubicación de usos de
suelo que demeriten el valor, observar el tema de inseguridad social, y empujar porque la zona cuente con toda
la infraestructura adecuada allende su crecimiento.

Esto es una propuesta o idea para conservar, mantener el valor en la zona dorada y evitar el decaimiento de la
misma por falta o falla en los instrumentos de planeación urbana.
Minusvalia en Lomas
Del Rubi, Tijuana.
Antecedentes al análisis de la MINUSVALIA en la Colonia Lomas del Rubí en
Tijuana, B.C.

Tijuana cuenta con una topografía accidentada, y la mayoría de su desarrollo se


realiza en terrenos con pendientes.
La colonia analizada LOMAS DEL RUBI, se localiza en el sector centro-sur poniente de la
ciudad, en esta zona se ubican importantes vialidades como el Blvd. Fundadores que
corre en sentidos norte y sur y cuenta con gran movimiento vehicular, y a través de esa
vialidad se alojan comercios y servicios principalmente. La colonia Lomas del Rubi,
cuenta con acceso a través de este Boulevard por la Calle Palmita, continuando por la
Calle San Felipe y llegando a la Av. Grupo Libertad y Patria para ingresar a la colonia
en estudio.
Esta colonia cuenta con mas de treinta años de existencia, los terrenos han sido
legalmente escriturados en su mayoría, según análisis de expertos en este tema, y
contaba con todos los servicios públicos (pavimento, energía eléctrica, drenaje y
conexión de agua municipal).
El problema de esta colonia comenzó en enero del 2018 cuando se tuvieron los
primeros hundimientos en algunas calles, y para el 3 de febrero del mismo año,
colapsaron mas de 90 viviendas y sus vialidades.
Antecedentes al análisis de la MINUSVALIA en la Colonia Lomas del Rubí en
Tijuana, B.C.

La problemática se volvió tema político como desafortunadamente sucede en muchos


casos de nuestro país, por una parte la constructora Grupo Melo señalada como
causante principal del hundimiento por parte de los vecinos afectados de la colonia,
por otro lado las autoridades comenzaron a actuar indicando a la constructora
detuviera la obra que llevaba a cabo en la parte baja de la colonia afectada, donde
desarrollaba continuidad del Conjunto habitacional Valle del Pedregal.
Tres años después, la solución real al problema sigue inconclusa, a los afectados o
damnificados se les prometió vivienda en la colonia Esperanza, sin embargo al parecer
no se ha efectuado tal entrega de habitación.
La cuestión política sobre esta lamentable suceso, no es tema de este análisis, sin
embargo si lo será el como se llevaron a cabo las respuestas de las autoridades y el
como sigue sin tener una conclusión, motivo por el cual, la zona afectada cayó su valor
al mínimo por ser considerada actualmente como zona de riesgo, y las malas obras
constructivas continúan donde ahora se han demostrado filtraciones en el fracc. Valle
del Pedregal, por lo que este desarrollo podría tener afectación negativa de valor.
Relación grafica de la colonia afectada y la distancia del fraccionamiento que causo el daño.
Artículo publicado sobre el derrumbe de la zona :
Artículo publicado sobre el derrumbe de la zona :

Articulo publicado en el periódico Zeta, el día 25 de mayo 2020


Opiniones y artículos relacionados con el tema de deslaves en la ciudad

https://tijuanainnovadora.com/derrumbe-de-casa-pueden-evitarse-a-traves-
reforestaciones/
Propuesta de mejora de valor en la colonia

En teoría un terreno (predio) tiende a aumentar su valor con el paso del tiempo, por los planes de
desarrollo, infraestructura en la zona, equipamiento, mejora en sus sistemas viales, control de sistema de
transporte, etc, sin embargo se conoce que también puede existir el factor de riesgo como en toda
inversión, con alguna problemática que afecte de manera directa el valor de dicha zona o predio.

Tal es el caso analizado, una colonia habitacional funcionando de forma normal en la ciudad, con sus
servicios completos y equipamiento aledaño para abastecimiento y soporte, pero un desastre provocado
por fuerzas extrínsecas y ajenas a la colonia misma, dieron por resultado el derrumbe de mas de 100
casas con familias afectadas en su patrimonio y habitación.

Que recomendaciones o sugerencias se pueden proponer para reactivar el valor en esta zona?
Debemos pensar que los planes de desarrollo urbano sean practicados con continuidad, es decir, no
solamente lanzarlos como proyectos políticos sino darles el seguimiento allende del partido político que
gobierne en el momento.
Entonces con ese pensamiento, en este caso de la zona afectada será bueno primeramente que se
limpie la zona de derrumbe y se rescate el área habitable fuera de riesgo, generando barreras de muros
de contención que soporten la tierra y con ello generen estabilidad en el suelo, esto podria dar lugar a un
área de unidad deportiva bien diseñada que genere valor a la colonia.
Conclusión:
En el tema de plusvalía todas las mejoras y mantenimiento constante que se realicen en la
vivienda, colonia, zona y ciudad, serán factor de ayuda en el incremento del valor.

El valor de los bienes raíces dependen de las zonas donde se encuentra la propiedad, las cuales se
clasifican de la siguiente manera:

Zonas consolidadas: son partes de la ciudad que ya tienen un valor generado y aunque este
cambie con el tiempo, la tasa de valorización suele ser menor a la de una zona de reconversión.
Dichas zonas ya cuentan infraestructura y servicios, por lo que el valor de la propiedad incluye los
beneficios de esta zona.

Zonas de reconversión: las propiedades están ubicadas cerca de zonas consolidadas que por
alguna razón no han obtenido los beneficios de una gran infraestructura, por lo que no están
siendo valorizadas, pero están cerca de serlo.

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