INFORMES

PORTAL MAYORES
49
Marzo 2006
ISSN: 1885-6780

Hipoteca Inversa y figuras

afines
Rubén Herranz González
Observatorio de Personas Mayores-Portal Mayores
Contacto: [email protected]

Resumen
En el presente informe se exponen las distintas posibilidades que se
comienzan a encontrar en el ámbito español para que las personas mayores
puedan convertir en renta periódica el valor de un inmueble. No se descarta la
existencia de más formulas contractuales u operaciones, fruto sin duda de la
indefinición legal y de la libertad contractual, aquí simplemente se recogen de
manera general las que tienen más visibilidad en nuestro mercado.

Palabras clave
Hipoteca inversa; Seguros; Vivienda; Dependencia; Renta vitalicia.

Antes de imprimir este informe, piensa bien si es necesario hacerlo. Una tonelada de papel
implica la tala de 15 árboles. Ayúdanos a cuidar el medio ambiente.

Para citar este documento: HERRANZ GONZÁLEZ, Rubén (2006). “Hipoteca Inversa y figuras afines”. Madrid, Portal Mayores, Informes
Portal Mayores, nº 49. [Fecha de publicación: 21/03/2006].
<http://www.imsersomayores.csic.es/documentos/documentos/herranz-hipoteca-01.pdf>
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SUMARIO
1.- ¿Qué es la “hipoteca inversa”?........................................................................... 3
2.- Orígenes y extensión.......................................................................................... 3
2.1. La renta vitalicia..........................................................................................3
2.2. Las hipotecas inversas en el mercado anglosajón.......................................4
3.- Punto de partida: personas mayores y vivienda. . ............................................. 4
3.1.- Personas mayores y propiedad inmobiliaria..............................................4
3.2.- La edad.......................................................................................................5
4.- Distintas posibilidades para obtener rentas a partir de un inmueble: hipoteca
inversa y figuras afines. .......................................................................................... 6
4.1.- La hipoteca inversa.....................................................................................6
4.2.- La hipoteca pensión...................................................................................7
4.3.- La vivienda pensión....................................................................................7
4.4.- La cesión para alquiler.................................................................................8
5.- Otras cuestiones a tener en cuenta ....................................................................8
5.1.- ¿Qué operación elegir?...............................................................................8
5.2.- Factores sociológicos y/o psicológicos........................................................9
5.3.- Otro negocio: invertir en nuda propiedad.................................................10

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6.- .- Algunas conclusiones.................................................................................... .10
Bibliografía y otras fuentes de información adicional........................................... 12

Hipoteca inversa y figuras afines nuestro país pero que se desarrolla en algunos
otros desde hace años: la hipoteca inversa.

Introducción
En el presente informe se exponen las dis-
tintas posibilidades que se comienzan a encon-
Es frecuente que muchas personas mayores, no trar en el ámbito español para que las personas
posean ingresos económicos suficientes para mayores puedan convertir en renta periódica el
cubrir sus necesidades o simplemente prefieran valor de un inmueble. No se descarta la existen-
tener un nivel superior de renta al de sus ingre- cia de más formulas contractuales u operaciones,
sos habituales y que sin embargo posean una vi- fruto sin duda de la indefinición legal y de la li-
vienda en propiedad de cierto valor. Convertir bertad contractual, aquí simplemente se recogen
esa vivienda en recursos económicos, mientras de manera general las que tienen más visibilidad
se continua haciendo uso de ella es la principal en nuestro mercado.
posibilidad que ofrece un negocio incipiente en

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1.- ¿Qué es la “hipoteca inversa”? 2.1- La renta vitalicia
Se denomina popularmente “hipoteca inversa”1, En España se conoce desde antaño el denomina-
a un negocio vulgarmente explicado como la do censo vitalicio o renta vitalicia, que consistiría
operación contraria a lo que habitualmente se en- básicamente en que una persona cedía a otra un
tiende por “hipoteca”. Es decir, si popularmen- capital en bienes muebles o inmuebles a cambio
te un hipoteca se entiende como una “compra a de que esta le pague una renta anual durante la
plazos” de la vivienda, esta operación se expli- vida de una o más personas. Figuras similares
caría como “ir recibiendo a plazos el dinero que existían y existen en derecho civil común2 y en
se obtendría de la venta de la vivienda” pudiendo algunos derechos forales, como es el caso de Ba-
continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento, leares, Navarra y Cataluña3.
momento en que la entidad financiera se queda La renta vitalicia es un negocio que tal cual
con la misma. está configurado en el Código Civil presenta
Realmente una “hipoteca inversa” es un cré- ciertas dificultades e inconvenientes, como que la
dito con garantía inmobiliaria, es decir, un nego- falta de pago de la renta no faculte al rentista para
cio por el cual una persona que posee un inmue- finalizar con el contrato y exigir la devolución de
ble recibe cada mes una renta, determinada por la propiedad4.
varios factores, y al fallecimiento del propietario Señala Zurita Martín5 , que a pesar de la esca-
los herederos harán frente al pago del préstamo o sa utilización de dicha figura y de la falta de aten-
la entidad procederá a ejecutar la garantía (lo que ción a esta figura por parte de la doctrina, actual-
puede traducirse en la venta del inmueble para mente existen nuevas modalidades de negocios
satisfacer la deuda y le entrega a los herederos del que “si bien no se identifican con la renta vitalicia
dinero restante de la venta, si lo hubiere). típica, se acercan a sus esquemas normativos de
Sin embargo la hipoteca inversa, en sentido forma singular, y han venido a dar respuesta a las

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estricto, no es el único producto financiero que necesidades sociales de los particulares que los
permite transformar los activos inmobiliarios crean6” . Sin embargo, es cierto, que estas moda-
en rentas, existen otras fórmulas y negocios que lidades de negocio llegan a nuestro país no como
pueden facilitar a las personas mayores una ren- una evolución lógica de esas antiguas figuras ju-
ta adicional, como es el caso de la denominada rídicas de nuestro derecho civil, sino directamen-
“vivienda pensión”, “hipoteca pensión” o la “ce- te importadas, por entidades financieras, sin duda
sión para alquiler” de la vivienda a una entidad más inspiradas en los modelos anglosajones de
tercera. negocio7.

2.- Orígenes y extensión

Es difícil concretar el origen de la “hipoteca in- 2  Contenido actualmente en el Código civil en el Libro IV, Título XII,
versa”, existieron negocios con ciertas similitu- Capítulo IV: de la renta vitalicia, artículos 1802 a 1808.
des en ordenamientos jurídicos y lugares muy 3  En Cataluña, resultan especialmente interesantes para este caso, la
diversos. En España la figura más parecida que Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los Censos y la más reciente Ley 6/2000,
de 19 de junio, de pensiones periódicas..
encontramos en nuestra tradición jurídica es el
denominado “censo vitalicio”, además de otras 4  A este respecto puede verse: ALBALADEJO, Manuel, Derecho Civil, II
Derecho de obligaciones, Barcelona: Jose María Bosh Editor SA, Volumen
figuras similares como el “fondo de por vida” y II, 1994, pag 375 y ss..
“fondo muerto”. 5  ZURITA MARTÍN, Isabel, Protección Civil de la Ancianidad, Madrid:
Editorial Dykinson, 2004.

6  Ibid., pag. 260.

7  Así el Tribunal Supremo ha reconocido a alguna de estas figuras cono

“contrato autónomo, innominado y atípico [...] regido por las cláusulas,
pactos y condiciones que se incorporen al mismo, en cuanto no sean
1  El término “hipoteca inversa” proviene de la traducción literal del contrarios a las leyes, a la moral y al orden público” (STS de 1 de julio de
término “reverse mortgage". 2003) y no como modalidad de renta vitalicia regulada en el Código Civil..

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2.2.- Las hipotecas inversas en el mercado dan ser menos representativos, existen también
anglosajón negocios similares en países como: Australia, Ca-
nadá, Dinamarca, Finlandia, Irlanda, Japón, Países
Aunque ya en la década de los 30 aparecen en Bajos, Noruega y Suecia.
Reino Unido8 negocios similares a las hipotecas
inversas (home-equity reversion), las hipotecas 3.- Punto de partida: personas mayores
inversas o vitalicias aparecen en su concepción y vivienda
moderna en 1965. En este país existen más de
una veintena de entidades que ofrecen este tipo de Dos son los elementos básicos a tener en cuenta
operaciones, si bien, son dos entidades de crédito a la hora de hablar de hipotecas inversas o de ne-
las que cubre el 90% del mercado, formalizándo- gocios similares: la existencia de una vivienda o
se solo en el 2004, 26.000 nuevas operaciones. propiedad inmobiliaria que se pueda convertir en
El caso de los Estados Unidos es algo dis- dinero líquido y que la persona interesada en cele-
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tinto, en su mercado la mayoría de las operacio- brar el negocio tenga una edad determinada.
nes están relacionadas con el programa federal
“Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado 3.1.- Personas mayores y propiedad
de la Vivienda” (Home Equity Conversión Mort- inmobiliaria
gage, HECM). Este tipo de hipoteca está asegu-
rado por la Administración Federal de la Vivien- En España, la mayor parte de la población expre-
da (Federal Housing Administration, FHA), que sa una clara preferencia por la vivienda en propie-
forma parte del Departamenteo de Vivienda y dad, el barómetro del Centro de Investigaciones
Desarrollo Urbano (Department of Housing and Sociológicas de septiembre de 2005 reflejaba que
Urban Development, HUD). La intervención el 89,9% de la población prefiere residir en una
de la administración fija la cantidad económica vivienda en propiedad. El 52.5 lo justifican por el

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a percibir, los costos de la operación y garantiza deseo de tener una vivienda propia y el 38,7% pre-
el cumplimiento de ciertos compromisos de las fieren la propiedad por que los alquileres son caros
partes. Las autoridades locales también pueden y con un esfuerzo adicional pueden hacerse con su
participar en las hipotecas inversas, aunque con propia vivienda.
frecuencia, en este caso suelen ser hipotecas que El “Informe 2004”11 del Observatorio de Personas
solo pueden ser destinadas a sufragar gastos con- Mayores del IMSERSO, utilizando como fuente
cretos o solo pueden contratarlas personas con principal datos del INE, indicaba que el 87,2% de
recursos limitados. los mayores de 65 años son propietarios de su vi-
En el caso americano, el desarrollo de estas vienda y solo el 5,4% de esas viviendas tiene car-
operaciones ha sido mucho más tardío que en el gas sobre ella. Cargas que en teoría no necesaria-
caso de Reino Unido, su desarrollo se remonta a mente debería suponer una exclusión de cualquier
1989, aunque hasta los últimos tres o cuatro años otro tipo de negocio sobre las mismas (pues aunque
no se han celebrado un número significativo de la carga pueda suponer un detrimento en el valor
operaciones. Se calcula que a lo largo de 2005 del inmueble, no supone que la parte libre de cargas
se han celebrado cerca de 40.000 operaciones (lo no pueda tener un valor considerable).
que significa un porcentaje de negocio todavía Sin duda las cifras de propietarios de vivienda son
muy inferior al de Reino Unido)10 . Aunque pue- altas en nuestro país, lo que indica las amplias po-
sibilidades de desarrollo de las hipotecas inversas.
8  Para obtener más información sobre las hipotecas inversas en Reino Pero tampoco hay que olvidar otro importante
Unido: http://www.cml.org.uk/ (Council of Mortgage Lenders).
Vitalicia”, Asociación Hipotecaria Española (Informes externos). 1/3/2006
9  Para obtener más información sobre las hipotecas inversas en EEUU: en:
http://www.aarp.org/money/revmort/ (American Association of Retired http://www.ahe.es/web_PROFESIONALES/P_informes/principal.shtm
Persons);
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hecm/hecm--df.cfm (Home Equity 11  SANCHO CASTIELLO, Mayte (coord.), Informe 2004, Las Personas
Conversion Mortgage Program) Mayores en España, Madrid: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales,
Secretaría de Estado de Servicios Sociales, Familias y Discapacidad, Instituto
10  Datos y estimaciones de TAFFIN, Claude, “La hipoteca Inversa o de Mayores y Servicios Sociales, 2005.

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factor: el valor de las viviendas, pues la hipoteca más envejecido del mundo después de Japón, con
se basa en la conversión del inmueble en dinero. un 35% de personas mayores de 65 años14 y con
Es evidente que no solamente tiene importancia una esperanza de vida de los mayores de 65 años
el valor inicial de la misma, sino su posible reva- notable y en progresivo aumento (en 1998 era de
lorización, hecho que también hace atractivo al 16,1 para los varones y de 20,1 en el caso de las
mercado español, pues el incremento del precio mujeres, cifras superiores a la de la mayoría de
de la vivienda ha sido nuestro país del 10 al 18% los países europeos15 ).
anualmente en los últimos años12 y las previsio-
nes aunque puedan recortarse parecen mantener- Aunque evidentemente existen unas normas
se en márgenes suficientemente rentables para estándar, cada hipoteca inversa es particular y
estas operaciones. está realizada en función de los condicionantes de
la persona que la contrata. Normalmente se exige
3.2.- La edad una edad mínima para contratar, que en España
suele rondar los 70 años de edad (74 en el caso de
En lo que respecta al otro factor determinante, la matrimonios), a partir de ahí la cantidad a perci-
edad avanzada del sujeto o sujetos que contrata la bir, en el caso de las operaciones vitalicias no solo
hipoteca, España también tiene características fa- vendrá determinada por el valor de la vivienda,
vorables para la existencia de mercado para estas sino también por el tiempo que se prevea puede
operaciones, pues será en el 2050 el segundo país vivir el beneficiario.

RÉGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA PRINCIPAL DE

LA POBLACIÓN MAYOR SEGÚN EDAD Y SEXO, 2001
Régimen de tenencia

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Propiedad
Población
Por compra
de 65 y Cesión Otra
Alquiler
más años Con pagos Por herencia Total gratuita forma
Totalmente o donación propiedad
pendientes
pagada
(hipotecas,..)

Total 6.796.936 68,6 5,4 13,2 87,2 8,2 1,5 3,1

Grupos de
edades
65 - 69 años 2.071.821 70,2 6,4 11,9 88,5 7,3 1,2 3,0
70 - 74 años 1.823.131 69,6 5,3 12,9 87,9 7,9 1,3 2,9
75 - 79 años 1.410.131 68,3 4,8 13,7 86,8 8,6 1,6 3,0
80 - 84 años 841.808 66,2 4,8 14,4 85,3 9,4 2,0 3,3
85 - 89 años 446.662 64,3 4,8 15,2 84,4 9,5 2,3 3,8
90 o más 203.383 63,5 4,8 16,4 84,7 8,8 2,4 4,0
Sexo
Varones 2.884.590 69,8 5,3 13,3 88,4 7,2 1,4 3,1
Mujeres 3.912.346 67,7 5,5 13,2 86,4 8,9 1,6 3,1

Fuente: INE. INEBASE: Censos de Población y vivienda 2001. INE 2004.

Y elaboración propia13

12  Estadística de precios de vivienda del Ministerio de Vivienda, Las Personas Mayores en España, Madrid: Ministerio de Trabajo y
disponibles (1/3/2006) a través de: Asuntos Sociales, Secretaría de Estado de Servicios Sociales, Familias y
Discapacidad, Instituto de Mayores y Servicios Sociales, 2005
http://www.mviv.es/
14  SANCHO CASTIELLO, op. cit. pag. 62
13  Extraído de: SANCHO CASTIELLO, Mayte (coord.), Informe 2004,
15  Ibid., pag 118 y sig

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En el caso de que sea una pareja los que de- ¿Renta temporal o renta vitalicia?
sean realizar la operación, existen entidades que
hacen medias entre ambas edades (teniendo en Otra cuestión fundamental, es decidir si celebrar
cuenta el factor sexo) y otras tienen en cuenta la un contrato por el cual se obtenga una renta tem-
edad del titular más joven. poral, es decir una cantidad económica durante un
tiempo determinado (en concreto hasta completar
4.- Distintas posibilidades para el porcentaje del valor de la vivienda pactado),
pudiendo ocurrir que una vez terminado ese tiem-
obtener rentas a partir de un po no se reciban más rentas. O por el contrario,
inmueble: hipoteca inversas y figuras se prefiere la posibilidad de obtener una renta vi-
afines. talicia (es decir, continuar cobrando mientras se
viva), en este caso lo que se estará realizando es
una operación financiera y la contratación de un
4.1.- La hipoteca inversa.
seguro que garantice una cobertura vitalicia. En
La hipoteca inversa, también llamada “pensión el caso de optar por esta segunda opción, es evi-
hipotecaria” por algunas entidades, es la figura dente que las cantidades económicas periódicas
más conocida de estos negocios. Se trata, como que se van a obtener serán menores (pues como
se ha señalado anteriormente, de celebrar un ne- es obvio, la entidad procurará que en ningún caso
gocio por el que un particular recibirá una canti- el beneficiario obtenga más dinero que el valor
dad de dinero mensual a cambio de la propiedad del inmueble), sin embargo esas rentas se obten-
de sus vivienda, manteniendo la misma hasta su drán hasta el momento del fallecimiento, inde-
fallecimiento. pendientemente del tiempo transcurrido desde la
Habitualmente al celebrarse un contrato de celebración del negocio.
Evidentemente la edad y la esperanza de vida

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estás características se ofrece la posibilidad de
cobrar una suma puntual inicial, destinada ge- son factores muy a tener en cuenta a la hora de
neralmente a pagar los gastos originados por la optar entre renta temporal y vitalicia siendo más
celebración del contrato, hacer mejoras, reformas recomendable las primeras cuanto más avanzada
en la vivienda o cuestiones similares. A partir de es la edad del receptor de las rentas.
ese momento se cobrarán cantidades periódicas La principal ventaja de la “hipoteca inversa”
que, en el caso de algunas de las entidades finan- frente a otro tipo de operaciones similares, es su
cieras españolas que lo realizan, pueden llegar al mejor tratamiento fiscal, pues es la menos gra-
90% de la tasación inicial de la vivienda. vosa de las operaciones que aquí se relatan, ya
En todos los casos existe un edad mínima que la renta que percibe el mayor no tributa. Ade-
para poder celebrar una hipoteca inversa, muchas más, también puede ser percibido como positivo
veces superiores a los 65 años (como dijimos an- el que la persona mayor conserve la posesión y la
teriormente en España suele rondar los 70 años). propiedad, pudiendo continuar viviendo en ella,
Al fallecimiento de la persona que contrató la e incluso trasmitirla por herencia (aunque con
hipoteca inversa, suele existir la posibilidad de cargas).
que los herederos tengan un plazo para decidir Sin embargo el mayor inconveniente que plan-
si prefieren que la entidad financiera venda la vi- tea la “hipoteca inversa” es que habitualmente no
vienda y recupere así el dinero que el fallecido tiene naturaleza vitalicia, teniendo que contratar
obtuvo gracias a la hipoteca (pudiendo obtener de manera adicional el anteriormente menciona-
el dinero restante de la venta ,en caso que fuera do seguro si lo que se desea obtener es una renta
superior a la suma del dinero desembolsado por vitalicia. Dicha opción supone mayor tranquili-
la entidad financiera teniendo en cuenta los inte- dad para el contratante, pero también niveles de
reses) o pagar los herederos esa cantidad y liberar renta menores y mayores gastos de celebración,
así a la vivienda de su carga, pudiendo heredarla pues se contrata al menos un producto más. Otra
como cualquier otro bien. cuestión a tener en cuenta es que las hipotecas
inversas no suelen actualizarse con el IPC, pero

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pueden pactarse formulas por las cuales se obtie- La principal ventaja de esta figura es su carác-
nen rentas crecientes (incrementándose cada año ter vitalicio sin necesidad de contratar un seguro
en el porcentaje pactado previamente). o hacer una operación adicional, además de con-
tinuar conservando la propiedad de la vivienda
4.2 La hipoteca pensión y poder seguir disfrutando de ella. La principal
desventaja se refiere a su fiscalidad, pues debe tri-
Consiste en suscribir un crédito hipotecario so- butar la renta proveniente de la pensión vitalicia.
bre una vivienda y con el dinero que se obtenga
contratar una pensión vitalicia. Realmente nos 4.3.- La vivienda pensión
encontramos aquí con dos negocios distintos, por
un lado está el crédito hipotecario y por el otro la Esta figura consiste básicamente en la venta de
pensión. la vivienda y la formalización de una pensión vi-
La hipoteca contratada deberá estar siempre talicia con una compañía aseguradora. El dueño
en periodo de carencia hasta la muerte del propie- de la vivienda dejará de serlo (se vende la nuda
tario (es decir, no generará derecho alguno para propiedad), aunque seguirá viviendo en la casa,
la entidad financiera hasta que muera el propieta- pues conserva el usufructo de la misma. El an-
rio), en ese momento sus herederos harán frente tiguo propietario obtendrá una pensión comple-
a la deuda con el inmueble, o podrán heredar la mentaria durante el resto de su vida y además,
propiedad asumiendo la deuda. En cuanto a los las formulas habituales de estos tipos de contrato,
intereses de la hipoteca, suele ser el propietario conllevan que el antiguo propietario ya no ten-
el que hace frente a los mismos con parte de la ga que correr con cargas ni gastos de la vivienda
pensión. (IBI, comunidad, seguros, etc.), aunque podría
Evidentemente la pensión a percibir depen- tener que pagar una cantidad en concepto de

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derá del montante de la hipoteca (en definitiva, alquiler de la vivienda. En ocasiones el rentista
del valor de la vivienda) y de la edad del titu- puede recibir cierta cantidad de dinero inicial si
lar de la pensión, siendo más alta cuanto mayor así se ha estipulado.
sea la edad y el valor del inmueble. También en La edad mínima que suelen exigir las entida-
este caso, algunas entidades financieras ofrecen des para realizar la operación suele ser más ele-
al cliente la posibilidad de obtener una renta cre- vada que en los casos anteriores, y también sue-
ciente, es decir que cada año se incremente por- len conceder niveles de renta algo superiores a
centualmente sobre la cantidad del anterior, en las de la hipoteca pensión, si bien la vivienda deja
vez de la cantidad fija habitual. Lo que puede, en de pertenecer al rentista en el momento en que se
cierto modo, paliar la perdida de poder adquisi- formaliza el negocio. Es por esto, que alguna de
tivo que se origina al cobrar siempre una misma las entidades que realiza este negocio en España,
cantidad fija. principalmente para evitar problemas con los fu-
Tanto en esta operación como en la vivien- turos herederos, solicita a estos que muestren su
da pensión (que se explicará a continuación), es conformidad previa con el negocio y que quede
también frecuente incluir un capital asegurado reflejado en escritura pública.
para casos en los que el rentista fallezca al poco Se trata de un negocio complejo16 que no toda
de celebrar la operación (un año o dos normal- entidad está dispuesta o tiene posibilidades de
mente y dependiendo de otras variables como realizar, puesto que hay que asumir la titularidad
la edad). Esta cláusula, cuya dinámica puede re- de un inmueble con un inquilino determinado.
cordar al funcionamiento de los seguros de vida, También existen entidades que obran como inter-
concede a los herederos la posibilidad de recupe- mediarios entre particulares, siendo otro particu-
rar parte (e incluso el 100%) de lo no recibido
por el que contrató la hipoteca y que falleció pre- 16  Baste decir, para hacernos una idea de la complejidad que puede
presentar el negocio, que si la entidad no establece las cláusulas
maturamente. Obviamente estas cláusulas suelen adicionales adecuadas, el antiguo propietario pasa a ser usufructuario
incrementar el coste de la operación. vitalicio, que podría transmitir y renegociar la cesión de su usufructo a
otra persona ajena al negocio, pudiendo generarse una compleja maraña
jurídica de derechos y deberes con y hacia terceros.

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lar el que adquiere la propiedad y queda obligado precio de los servicios de los que disfruta. En el
a pagar la renta. caso de que la renta obtenida sea mayor que el
Hasta el momento, es posible que la vivienda- coste de los servicios que se reciben, el propieta-
pensión se trate de uno de los productos menos rio dispondría del resto de la renta.
desarrollados, y que esté disponible en menos lu- Sobre la fiscalidad de esta opción, aunque
gares que los anteriores (tan solo en grandes ciu- abría que aclarar en cada caso la configuración
dades) y para viviendas de mayor valor. exacta del negocio, en principio las rentas por al-
La fiscalidad de este tipo de operaciones no quileres están gravadas en el IRPF. De positivo
es muy positiva en estos momentos, pues se de- encontramos que si los alquileres se actualizan,
berá tributar por la pensión y no se puede desgra- también sería posible actualizar la renta (aunque
var por el alquiler de la vivienda que se tiene en también es probable que el coste de los servicios
usufructo. aumente anualmente).
Algunos estudios17 destacan que un buen fun-
4.4 La cesión para alquiler cionamiento de este producto podría incidir favo-
rablemente en la oferta de viviendas en alquiler,
Aunque esta opción es más difícilmente compa- asimismo sugieren articular mecanismos para in-
rable con las anteriores, se incluye en el presente cluir este tipo de operaciones en los marcos de los
documento por ser un producto que se ofrece en planes oficiales sobre viviendas.
el mercado español como alternativa a las ante-
riores, seguramente más por influencia de gran- 5.- Otras cuestiones a tener en
des grupos dedicados a prestar servicios residen- cuenta
ciales para mayores, que por entidades bancarias,
financieras o aseguradoras, como suele ser mayo- Las operaciones anteriormente descritas no son
compartimentos estancos máxime cuando en la

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ritariamente en el caso de las anteriores.
Normalmente esta figura va precedida de la mayoría de los casos no hablamos de figuras con
necesidad, o del deseo, por parte del propietario una delimitación legal propia que las defina exac-
de la vivienda, de habitar en una residencia de tamente. En ocasiones, algunas entidades ofrecen
mayores, apartamento tutelado u otro alojamiento soluciones híbridas, intermedias o que tienen ca-
alternativo (por necesitar cuidados adecuados o racterísticas de más de una operación. E incluso,
por preferir este tipo de alojamiento). Para finan- algunas entidades ofrecen todo tipo de servicios
ciar estos recursos el propietario cede la vivienda adicionales dentro de una de estas operaciones,
a una entidad que se encargará de su alquiler y como pueden ser: teleasistencia domiciliaria,
que le garantizará el pago de ciertos ingresos a asistencia médica, seguros adicionales, posibili-
su propietario (este el inmueble alquilado o no en dades de contratar otros servicios en situaciones
ese momento). más ventajosas, asesoramiento financiero, liqui-
En esta operación el propietario no pierde daciones de impuestos, etc.
la propiedad de la vivienda ni añade cargas a la
misma, tan solo la cede para que la alquile otra 5.1.- ¿Qué operación elegir?
entidad. La entidad que recibe la cesión y la ges-
tiona, corre con los riesgos y con los gastos origi- La elección de una u otra operación se verán muy
nados del mantenimiento y reparación, a cambio determinadas por la renta que se pueda obtener,
el propietario recibe una renta destinada al pago para lo que son factores determinantes la edad del
del servicio residencial que recibe. Renta que sujeto, su esperanza de vida, su sexo (pues dada
evidentemente será inferior al precio del alquiler la mayor esperanza de vida femenina, es posible
en el mercado. que las entidades financieras otorguen menor ni-
En caso de que las rentas obtenidas a cam- vel de renta a las mujeres) y por supuesto el valor
bio de la cesión no sean suficientes para cubrir de la vivienda.
los gastos del nuevo alojamiento, el propietario
17  EDAD&VIDA, Conversión de activos inmobiliarios en renta, Madrid:
tendría que aportar el resto, hasta completar el Edad&Vida, noviembre 2005.

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Tampoco se deben obviar las limitaciones Autonomía Personal y Atención a las Personas
que pueden existir por causa de las circunstan- en situación de Dependencia (conocida popu-
cias del mercado y de las entidades financieras larmente como “Ley de Dependencia”), y en la
que ofrecen estos productos, muchas de las cua- influencia y los cambios que pueda suponer tam-
les no aceptan viviendas por debajo de un valor bién en este ámbito.
considerable o en localidades donde les sea di-
fícil o poco rentable realizar las gestiones perti- 5.2.- Factores sociológicos y/o
nentes (por no disponer de oficinas cercanas, por psicológicos
entender que va a ser difícil vender a terceros el
inmueble, etc.). Asimismo, en una operación de estas característi-
Cuestión a tener en cuenta son los gastos y cas no se deben obviar factores sociológicos y/o
la fiscalidad. Según las estimaciones de algunas psicológicos, como son las reticencias y temores
entidades financieras los gastos de formalización que provoca a una persona mayor desprenderse
de una operación de estas características puede de uno de sus principales bienes, máxime cuan-
oscilar entre 3.000 y más de 6.000 euros (que do es su vivienda, conseguida quizá después de
habitualmente pueden ser financiados a costa de años de ahorro y donde ha transcurrido parte de
la propia hipoteca). A lo que hay que sumar los su vida. También juegan un papel importante las
impuestos que gravan algunas de las acciones o cuestiones relativas a la herencia, tanto desde
supuestos que pueden estar implicados en las hi- punto de vista del mayor, que en ocasiones no
potecas inversas y las operaciones anteriormente está dispuesto a dejar a sus descendientes un bien
descritas, como pueden ser: el Impuesto de Bie- hipotecado o directamente privar a sus descen-
nes Inmuebles, el Impuesto sobre Transmisiones dientes de ese bien; como desde el punto de vista
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de la entidad, que no desea tener problema legal
el Impuesto sobre el Valor Añadido, o los im- alguno con descendientes y puede tratar de evitar

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puestos relativos al incremento de los terrenos de ciertas operaciones o de “blindar” sus posiciones,
naturaleza urbana. También es interesante tener teniendo como consecuencia directa el encareci-
en cuenta aquellos casos en lo que si se permi- miento de la operación y/o la exigencia a los he-
te que el rentista alquile la vivienda sobre la que rederos de participar en la operación o prestar de
ha recaído la hipoteca inversa, lo que constituiría algún modo su consentimiento19.
otra fuente de ingresos adicional (aunque en este El papel de los futuros herederos y/o perso-
caso resulta evidente que no se podría utilizar la nas del entorno cercano de la vivienda y el ma-
vivienda). yor tampoco se puede despreciar, tanto desde el
Por ello ya se han levantado algunas voces punto de vista de apoyo a la operación, como de
que reclaman cambios en dicha fiscalidad18 , para rechazo a la misma. Ya que por un lado, los fu-
evitar el efecto desincentivador. Muchas de estas turos herederos ven “amenazado” un incremento
iniciativas y demandas relacionan la necesidad futuro de su patrimonio, pues o no heredarán la
de un marco fiscal más favorable con la finalidad vivienda (vivienda pensión) o la heredarán, en el
de completar ingresos y/o pagar situaciones de mejor de los casos, con cargas. Lo que puede pro-
dependencia o necesidades económicas básicas. vocar presiones al titular del inmueble para que
Si bien es cierto que la renta obtenida no tie- no celebre un negocio de estas características.
ne por que tener ningún fin social y puede des- Por otro lado los familiares pueden ver la
tinarse al mero disfrute del que obtiene la renta, operación como una manera de costear las ne-
existen algunas expectativas sobre la aprobación cesidades del mayor, o simplemente de que el
y el desarrollo futuro de la Ley de Promoción de mayor disfrute un mayor nivel de vida gracias a
los bienes que posee. E incluso el mayor puede
utilizar esa renta para contribuir o apoyar a otros
18  Como la Proposición de Ley 122/000171 Beneficios fiscales
a determinados actos de disposición de bienes que conforman el
patrimonio inmobiliario personal para asistir las necesidades económicas 19  También es posible encontrar a entidades que exigen a toda persona
de la vejes y la dependencia, presentada en octubre de 2005 por el Grupo que viva en el inmueble, sean propietarias o no, familiares o no, que
Parlamentario Catalán (Convergencia y Unió). firmen la operación.

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 Hipoteca Inversa y figuras afines

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integrantes de la familia o costear gastos que an- de titularidad, etc., en definitiva, un montón de
tes recaían en otras personas de su entorno. Un operaciones no siempre deseadas por la entidad.
reciente estudio20 ha señalado que en 725.870 Por estas y otras razones, algunas de las en-
hogares españoles viven personas que prestan tidades que celebran hipotecas inversas han co-
ayuda a personas mayores de 60 años con al- menzado ya ofrecer a particulares el comprar
gún grado de dependencia, lo que configura a inmuebles sobre los que se celebran operaciones
las hipotecas inversas y figuras afines como una como la vivienda pensión o similares, en las que
de las posibilidades para afrontar los enormes se transmite la propiedad directamente a un terce-
gastos que pueden originar estas situaciones de ro. Es decir, la entidad financiera estaría hacien-
dependencia. do de intermediario entre el mayor y un tercero,
Algunas entidades financieras, bien conoce- dando garantías de cobro a la persona mayor y
doras de estos factores, utilizan en algunas oca- facilitando al comprador la adquisición de una
siones un lenguaje tremendista y/o afectivo, se vivienda a un precio supuestamente menor que
apela a mensajes pesimistas sobre el futuro de el de mercado. El comprador tendrá la “nuda
las pensiones, a que “todos sabemos que hoy en propiedad” del inmueble, es decir, tendrá la pro-
día las pensiones son insuficientes”, a la “injus- piedad pero no el “uso y disfrute” del inmueble,
ta situación” de que” el valor del inmueble en el ya que el antiguo propietario se reserva el uso y
que se vive esté “desaprovechado”, a los “mu- disfrute (usufructo) del inmueble mientras viva.
chos sacrificios” que “has tenido que hacer” para La nuda propiedad de un inmueble es un de-
pagar el inmueble, incluso se llega a decir que recho que puede ser puesto a la venta como otro
“las pensiones de jubilación/viudedad, reducen cualquiera, generándose así un nuevo negocio: la
claramente la calidad de vida”. Mensaje que se inversión en nuda propiedad.
vuelve dulce al referirse a la revalorización de la
vivienda, a sus equipos profesionales “altamente 6.- Algunas conclusiones

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cualificados”, que muestran un “trato exquisito
tanto antes de la operación, como una vez finali- • La hipoteca inversa es un negocio. La
zada”, o a la posibilidad de “hacer ese viaje que primera de las conclusiones podría ser en
siempre has deseado”21. realidad una advertencia, no debemos creer
que la hipoteca inversa es una solución
5.3.- Otro negocio: invertir en nuda22 para cualquier persona mayor, ni que
propiedad cualquier persona mayor puede realizar una
hipoteca inversa. Las hipotecas inversas son,
Evidentemente las hipotecas inversas provocan fundamentalmente, como las no inversas, un
que cierto número de inmuebles pasen de ser negocio. Un negocio que puede tener ventajas
propiedad de un particular a ser propiedad de para ambas partes, pero que en ningún caso se
una entidad, lo que puede suponer un problema realiza de una manera desinteresada o sin la
o cuando menos un gasto adicional para la enti- intención de obtener un beneficio económico.
dad. Esas casas hay que administrarlas, conser- • Existen múltiples posibilidades
varlas, gestionar su venta, realizar los traspasos contractuales relacionas con las hipotecas
inversas. Como se ha visto, no existe una
única posibilidad para convertir en renta la
20  Instituto de Mayores y Servicios Sociales, Cuidados a las Personas propiedad inmobiliaria, de hecho no existe
Mayores en los Hogares Españoles, Madrid: Ministerio de Trabajo y
Asuntos Sociales, Secretaría de Estado de Servicios Sociales, Familias y un contrato específico de “hipoteca inversa”
Discapacidad, Instituto de Mayores y Servicios Sociales, 2005. y normalmente es posible incluir cualquier
21  El entrecomillado de este párrafo son citas textuales de algunos cláusula o condición (siempre que no sea
documentos o folletos de entidades que ofrecen hipotecas inversas o
similares, refiriéndose a dichas operaciones.
contraria a la legislación) a un contrato de
estas características. Al ser las circunstancias
22  Derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con
ella es de ser solamente y únicamente propietario, es el dueño de la cosa, de cada persona distintas, existen diferentes
pero no puede usarla. Por el contrario, el usar y disfrutar una cosa que no opciones a tener en cuenta, habrá que ver cual
se tiene en propiedad se denomina usufructo.

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Hipoteca Inversa y figuras afines

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se adapta a cada caso, persona y necesidad puedan sentirse beneficiados o perjudicados
concreta. por la operación.
• No todas las rentas son vitalicias. Es • Existe una tendencia a identificar
importante no olvidar que no todas las hipotecas inversas y dependencia. Sin
operaciones suponen una renta de por vida embargo esta relación no tiene por que ser
(aunque pueda caber la opción de convertirla cierta, pues ni todas las personas mayores
en vitalicia perdiendo algo de renta), ni reciben son dependientes, ni el deseo de aumentar
el mismo trato fiscal, asimismo, incluso en el nivel de renta disponible en una persona
operaciones casi idénticas, cada entidad mayor tiene por que deberse a una situación
puede exigir condiciones distintas y puede de dependencia. Sin embargo, es cierto que
ofrecer distintas rentas. Como en cualquier la dependencia provoca un aumento del gasto
otro tipo de negocio es muy importante y la necesidad de niveles de renta superior
tener en cuenta los gastos, las comisiones y con los que costear servicios, las hipotecas
cualquier circunstancia que se pacte. inversas pueden ser una de las múltiples
• Las posibilidades de una hipoteca inversa maneras con las que las personas hagan frente
están en relación al valor de la vivienda. a dichos gastos.
Como hemos visto, para celebrar el contrato, • En los próximos años son previsibles
es necesario ser propietario de una vivienda. cambios en torno a las hipotecas inversas
Sin embargo difícilmente podemos creer que y negocios afines. Sin duda se trata de un
todo aquel que disponga de una vivienda sector en plena ebullición, en los próximos
podrá celebrar una hipoteca inversa, el valor años se multiplicará el numero de hipotecas
de la vivienda ha de ser suficiente como para inversas celebradas. Este fenómeno, junto
que a la entidad le sea rentable la celebración con la influencia que puedan tener los
de la hipoteca inversa. cambios legislativos y sociales en torno a la

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• Algunas entidades exigen que el valor de dependencia y la presión de las entidades y
la vivienda sea superior a 200.000€, para los consumidores, puede originar cambios en
otras entidades, por motivos organizativos la configuración y fiscalidad de este tipo de
y de negocio, es necesario que la vivienda operaciones.
se encuentre en una gran ciudad o en
ciertas capitales de provincia. Es decir, las
hipotecas inversas son un negocio disponible
casi exclusivamente para propietarios de
inmuebles medianos, en grandes ciudades,
o de inmuebles de cierta entidad en ciudades
más pequeñas o capitales de provincia. En este
último caso, solo si las entidades financieras
tienen presencia u ofrecen la posibilidad en
esa localidad. Esto también puede poner en
duda que las “hipotecas inversas” sean un
recurso para complementar las pensiones
más bajas, pues sus receptores no suelen
ser propietarios de estas viviendas.
• Existe una fuerte incidencia de factores
sociológicos y/o psicológicos. Son muchas
veces factores externos a la propia operación
pero que deben ser tenidos en cuenta por
todos los actores implicados. Pueden influir
en las tomas de decisiones y son utilizados
por las partes implicadas y/o por aquellos que

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 La limitación del esfuerzo terapéutico en mayores.

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