LA ACCIÓN DE RETRACTO

Jorge Daniel López González1

El derecho de retracto consiste en la posibilidad que le brinda la ley al consumidor

para desligarse de los vínculos contraídos, una vez recapacita sobre sus decisiones,
sin condicionamientos o presiones, y sin tener que asumir algún tipo de sanción.2

El derecho real de retracto es definido como aquel derecho de adquisición

preferente en virtud del cual su titular, denominado retrayente, tiene la facultad de
adquirir con preferencia a cualquier otro, denominado retraído, el bien sobre el que
recae el derecho, subrogándose en la posición del retraído, adquiriendo el bien en
las mismas condiciones pactadas.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones

estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación
en pago, este concepto está configurado por tres elementos, el genérico de la
subrogación o sustitución de un tercero en lugar del adquirente, y los específicos de
haber de ser la subrogación, título de compraventa o dación en pago, y con las
mismas bases estipuladas en el contrato.

El derecho de retracto entonces es el derecho preferencial o la primera opción para

la adquisición de determinados bienes, que en el Derecho Civil y Procesal Civil,
establece a favor de determinadas personas, habida cuenta que este derecho tiene
naturaleza legal, significando ello que sólo se establece por la ley; Tratándose de la
copropiedad, el derecho de retracto o preferencial de compra está regulado
específicamente en favor del copropietario, de manera que no existe duda alguna,

1
Licenciado en Derecho y estudiante de la Maestría en Derecho Procesal Civil, Universidad San
Marcos, 30 de marzo del 2022.
2
Jaramillo, Susana Tamayo, David, Tamayo Restrepo. El Derecho De Retracto, ¿Una condición
suspensiva o resolutoria? 2015. Universidad EAFIT, Trabajo de grado, extraido de:
repository.eafit.edu.co/bitstream/handle/10784/8256/Susana_TamayoJaramillo_David_TamayoRes
trepo_2015.pdf?sequence=2. Accedido el 30 de marzo de 2022.
en que, quien tenga la condición de copropietario tiene preferencia frente a un
tercero en la adquisición de la participación del copropietario que decide transferirla.

Para poder adentrarnos en el tema central de este trabajo de investigación,

debemos comprender el contexto histórico del concepto y sus antecedentes más
importantes; Según Castán y Badenes3, el retracto legal tiene un origen muy
antiguo, situándose concretamente en el Antiguo Testamento. Sin embargo, el
retracto legal no fue conocido en el Derecho romano, debido a que uno de sus
principios cardinales entroncados a la concepción absolutista de la propiedad era
precisamente el de la máxima libertad en la compraventa.

El retracto legal no fue conocido en el Derecho romano, debido a que uno de sus
principios cardinales entroncados a la concepción absolutista de la propiedad era
precisamente el de la máxima libertad en la compraventa. El retracto legal, o
iusprothomiseos, obtuvo gran difusión en el Derecho intermedio, especialmente en
algunas regiones de España, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos estudios.
Posteriormente Pothier en su “Tratado de retractos”, dice: "El derecho de retracto
no es otra cosa que el derecho de hacerse suya la compra de otro y de constituirse
comprador en su lugar". (Pothier, 1883). Concepción que hasta nuestros días sigue
siendo válida.

En la Edad Media es posible advertir la presencia del retracto gentilicio, orientado a

la preservación de la unidad familiar, y que era entendido como “la preferencia que
concede la ley a los parientes del vendedor de una finca, comprendidos entre el
abuelo y el primo hermano si los bienes proceden de abolorio o de patrimonio, o
entre los hijos y nietos solamente si los bienes son conquistados, para subrogarse
en lugar del comprador abonando el mismo precio que éste y aceptando las demás
condiciones del contrato.

3
Manuel, Albaladejo Garcia. Derecho civil. Barcelona: Librería Bosch, 1958, Tomo IlI, Volumen U,
pág. 332.
En España, el Código Civil de 1852 definía el retracto como el derecho concedido
por la ley a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en
lugar del comprador, tomando para sí la cosa por el precio y las condiciones en que
ésta fue transferida. El Código de 1936 no definió el retracto, limitándose a decir
que no procede sino en los casos de venta o adjudicación en pago.

En ese orden de ideas, vemos pues como la acción de retracto es, en síntesis, se
trata de una acción ampliamente relacionada con los derechos reales de
adquisición, puesto que se trata del derecho de preferencia que uno tiene para la
adquisición de una cosa cuando el dueño la ha enajenado, subrogándose en el lugar
del comprador mediante el abono al mismo del precio que entregó y gastos de
contrato que se le pudieron ocasionar.

El retracto se define como: "La facultad de la cual gozan determinadas personas de

subrogarse en los derechos y obligaciones del comprador en circunstancias
especiales.”4 La cual se realiza, por regla general, a través de la exhibición del
precio, por parte del interesado, para pagar al comprador primigenio, respecto del
cual se subroga.

Esta figurase puede dar comúnmente en casos de arrendamiento, sobre el derecho

de “preferencia” que tienen los arrendatarios en caso de que su arrendador realice
un acto de compraventa del bien mueble o inmueble, al respecto la suprema corte
de justicia de la nación ya se ha pronunciado al respecto, dando requisitos
específicos para su procedencia; siendo el principal el pago puntual de las rentas,
tal y como se estableció en la siguiente tesis aislada:

ACCIÓN DE RETRACTO. PARA SU PROCEDENCIA ES

REQUISITO ESTAR AL CORRIENTE EN EL PAGO DE RENTAS
HASTA EL DÍA EN QUE SE CELEBRA LA COMPRAVENTA QUE

4
Diccionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional
Autónoma de México, Editorial Porrúa, décima cuarta edición, página 2850
 LE DIO ORIGEN.5 La acción de retracto nace ante el
incumplimiento del arrendador de respetar el derecho de
preferencia del arrendatario, razón por la cual este último se ve en
la necesidad de acudir ante la justicia. En esta medida, el elemento
de la acción consistente en que debe estarse al corriente en el pago
de rentas para la procedencia del retracto, habrá de interpretarse
en la vertiente de que la temporalidad a que se refiere el elemento
es hasta el día en que se celebró la compraventa que dio origen al
retracto. Máxime, que es hasta ese momento en que el antiguo
propietario tiene derecho a recibir las pensiones rentísticas que
genere el inmueble enajenado, pues posterior a la celebración de
la compraventa es jurídicamente inviable que éste reciba pagos por
concepto de renta, principalmente porque el bien arrendado ya salió
de su patrimonio y de su esfera jurídica para ser trasladado a la
esfera de derechos del comprador. Esto es así, porque la acción de
retracto nace cuando el arrendatario se entera de la celebración de
la compraventa, en virtud de que esta acción surge de la
inobservancia al derecho de preferencia. Por lo que, si una
compraventa se celebra en contravención a ese derecho, nace la
facultad del arrendatario de ejercer la acción de retracto, pues sin
la celebración de la compraventa sería notoriamente improcedente.
Además, el momento en que el arrendatario tiene conocimiento de
la compraventa únicamente tiene como finalidad computar el plazo
de sesenta días que tiene para ejercer las acciones de retracto o
nulidad según le convenga. Así, el conocimiento de la compraventa
implica, necesariamente, que ésta ya se haya celebrado, por lo que
pagar la renta de un inmueble a una persona que no goza ya del
título de propiedad sobre el inmueble arrendado es jurídicamente
inadmisible.

5
I.3o.C.317 C (10a.), Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro 55,
Junio de 2018, Tomo IV, página 2839.
 TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 549/2017. 6 de septiembre de 2017. Mayoría de

votos. Disidente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Ponente:
Paula María García Villegas Sánchez Cordero. Secretaria: María
Alejandra Suárez Morales.

Como bien podemos observar en esta tesis de la corte, la acción de retracto nace
ante el incumplimiento del arrendador de respetar el derecho de preferencia del
arrendatario, razón por la cual este último se ve en la necesidad de acudir ante la
justicia, así mismo esta acción no aplica exclusivamente para el caso de
arrendamientos, si no en general para el acto de compraventa, por ejemplo también
podría ser aplicable la acción de nulidad o de retracto en el caso de herencias,
específicamente cuando a los herederos que no fueron notificados antes de la
realización de una compraventa; es así como podemos comprender que la
naturaleza de esta acción nace en el famoso “Derecho del tanto”, el cual podemos
definir como es la posibilidad jurídica que le da la ley a un copropietario para adquirir,
en igualdad de circunstancias, respecto de cualquier tercero, la parte indivisa del
bien sobre el que recae la copropiedad, que pretenda vender otro copropietario.

En el código civil vigente para el estado de Chiapas, se encuentra planamente

regulada esta figura del derecho del tanto, a partir de donde nace la acción de
retracto, pues es según lo estudiado hasta este pongo de donde parte el derecho
de estas personas jurídicas de ejercer esta acción en vía ordinaria civil, a través de
un juicio en donde pueden poner a vista del juzgador su caso en particular.

A pesar de que no existe mucha información documental online específicamente

para la legislación de México sobre este tema, si es un tema muy común para los
sistemas jurídicos de España o de países de Sudamérica como Perú o Colombia,
donde esta figura es a la vista más estudiada y mas cotidiana para la aplicación del
derecho.
Como vemos la acción de retracto es un acto sumamente importante para el
derecho procesal civil, puesto que con ello se protege el derecho de terceros
interesados, específicamente en actos de compraventa por el incumplimiento del
arrendador o de los herederos en respetar el derecho de preferencia del
arrendatario, razón por la cual se ve en la necesidad de acudir ante la justicia para
evidentemente retractar los actos consumados y regresar las cosas al estado en
que se encontraban.

Ahora bien, aterrizando específicamente al marco jurídico mexicano ¿Cómo aplica

este derecho de acción de retracto?, derivado de la investigación para la elaboración
de este trabajo se pudo constatar la existencia de diversas tesis, criterios y
sentencias en este rubro, dotando de características a esta figura jurídica, tal es el
caso de la tesis aislada en materia civil, derivada de la sentencia del amparo directo
549/2017, se estableció un precedente reconociendo el derecho de preferencia para
todo arrendatario en la adquisición del bien arrendado, independientemente si el
mismo sea destinado a casa habitación o a diverso uso como comercial.

El retracto constituye una subrogación contractual, ya que implica una sustitución

en los derechos y obligaciones derivados de una operación de compraventa
realizada con otra u otras personas - diferentes a quien invoca en su favor el derecho
de retracto -, con el objetivo de quedarse, por el tanto de su precio - regla general -
, y con la estipulación de las mismas condiciones, con la cosa vendida a éstas; es
decir, a través de dicha figura, quien hace valer el derecho de retracto, se sustituye
en los derechos y obligaciones de la parte compradora, lo que lo distingue del
derecho de tanto, que sólo implica el derecho a una contratación preferente, es
inconcuso que la subrogación producida por el retracto, debe de hacerse sobre una
operación válida y no una que ha sido declarada nula.

En otra materia que se ha utilizado esta figura es en Derecho Agrario en donde la

corte se pronuncio sobre el derecho del tanto y la acción de retracto la tesis
jurisprudencial con número de registro 195316 y titulada “DERECHO DEL TANTO
Y ACCIÓN DE RETRACTO EN MATERIA AGRARIA. EFECTOS Y NATURALEZA
JURÍDICA.”6 Se establecía la similitud jurídica entre la Ley Agraria y el Código Civil
Federal, que, aunque después fue objeto de una contradicción de tesis 104/2001-
SS resuelta por la Segunda Sala, de la que derivó la tesis 2a./J. 13/20027 donde se
estableció que si se enajenan las parcelas ejidales sin dar el aviso a quienes tienen
el derecho del tanto, éstos pueden ejercer la acción de nulidad, no la de retracto.

El código civil federal en su artículo 192 reconoce la acción de retracto, que a la

letra dice: “ARTICULO 1,292.- El heredero de parte de los bienes que quiera vender
a un extraño su derecho hereditario, debe notificar a sus coherederos por medio de
notario, judicialmente o por medio de dos testigos, las bases o condiciones en que
se ha concertado la venta, a fin de que aquéllos, dentro del término de ocho días,
hagan uso del derecho del tanto; si los herederos hacen uso de ese derecho, el
vendedor está obligado a consumar la venta a su favor, conforme a las bases
concertadas. Por el solo lapso de los ocho días se pierde el derecho del tanto. Si la
venta se hace omitiéndose la notificación prescrita en esté artículo, será nula.”8

Es pues tan importante esta figura, que los formalismos jurídicos requeridos para
dejar constancia de que se aseguro este derecho es el requerimiento de dejar
constancia a través de un fedatario público o por la vía judicial a través de un
juzgado de primera instancia en materia civil, es decir que debe estar plenamente
demostrado que se agoto el derecho del tanto para que se pueda consumar la venta
a favor de los herederos o bien de los arrendatarios.

Como bien podemos ver hasta este punto del trabajo de investigación, aún se
carece de más fuentes de consulta confiables y relevantes sobre este concepto,

6
VIII.2o.41 A, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo VIII, Octubre
de 1998, página 1136.
7
Contradicción de Tesis 104/2001-SS. Registro digital: 16948. Semanario Judicial de la Federación
y su Gaceta. Nóvena Epoca, Tomo XV, Marzo de 2002, página 232.
8
Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal.
siendo la principal fuente de información nuestro máximo tribunal a través de
criterios y tesis jurisprudenciales emitidas por este, de donde se puede extraer la
doctrina, conceptos y demás información relativa a este tema, dificultando con ello
abundar más en el estudio de este.

Es sumamente importante destacar la relevancia del nexo entre los conceptos de

“derecho del tanto” y “acción de retracto”, puesto que como ha quedado constado
hasta ahora este último no puede existir sin la violación o vulneración del primero,
es decir, forzosamente se tiene que violentar el derecho del tanto del tercero
interesado para que este pueda ejercer la acción de retracto con la finalidad de
regresar las cosas al estado que guardaban antes del acto de compraventa y si es
de su interés obligar a consumar la venta a su favor.

Otro ejemplo importante de la acción de retracto lo podemos encontrar en la

siguiente tesis jurisprudencial de la Suprema Corte de Justicia de la Nación:

ACCIÓN DE RETRACTO. ES APLICABLE A LOS

ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES NO DESTINADOS A
CASA HABITACIÓN (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA
CIUDAD DE MÉXICO).9 El Código Civil para el Distrito Federal,
aplicable para la Ciudad de México, en el artículo 2447, reformado
el 6 de febrero de 2003, ubicado en el capítulo III, De los derechos
y obligaciones del arrendatario, reconoce el derecho de preferencia
para todo arrendatario en la adquisición del bien arrendado, sea
destinado a casa habitación o a diverso uso; esto es, la legislación
concede este derecho a cualquier clase de arrendatario, sea de
vivienda o no, porque genéricamente remite al artículo 2448 J, que
pertenece a la ley especial en materia de arrendamiento de casa
habitación, para regular los requisitos de ese derecho, con todas
sus consecuencias y efectos, como el derecho de retracto, que
constituye un derecho del arrendatario posterior a la venta
realizada, que persigue la conservación de dicha venta
materializada mediante la sustitución del comprador. Por tanto, al
no diferenciar el artículo 2447 entre arrendamiento destinado a
vivienda o local comercial, debe entenderse que el derecho de

9
I.3o.C.315 C (10a.), Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Tipo de
Tesis: Aislada, publicación: viernes 22 de junio de 2018 10:28 hrs.
 preferencia es aplicable a todos los inmuebles arrendados sin que
trascienda si se trata de casa habitación o de un local comercial.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 549/2017. 6 de septiembre de 2017. Mayoría de
votos. Disidente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Ponente:
Paula María García Villegas Sánchez Cordero. Secretaria: María
Alejandra Suárez Morales.

En este criterio se deja constancia que el derecho de preferencia en el caso

especifico de arrendamiento es aplicable a todos los tipos de inmuebles arrendados,
esta aclaración se vuelve necesaria debido a la falta de inclusión de este
diferenciador en el ordenamiento civil vigente en el territorio nacional, esto es así
puesto que se asegura el derecho del tanto de los arrendatarios sin importar el uso
que tenga el inmueble que estos arrendan; y esta protección jurídica se vuelve
sumamente interesante para quienes resultan favorecidos con el reconocimiento
amplio de este derecho, puesto que es bien sabido que en la mayoría de los casos,
los arrendamientos de uso comercial suelen tener por parte de los arrendatarios una
importante suma de inversión en la adecuación, modificación y mantenimiento de
los inmuebles, dejando con ello una protección extra a sus derechos de preferencia
sobre los intereses particulares de sus arrendadores.

A pesar de ello, como he dicho a lo largo de este trabajo aún es necesario el estudio,
así como la legislación más abundante y especifica en la materia, puesto que este
criterio tiene actualmente una contradicción con la tesis con número de registro
digital 2022865, donde se contradice a la dictada en 2018, diciendo que es
improcedente la acción de retracto que conlleva la subrogación de derechos y
obligaciones de un tercero, cuando quien la ejerce es el inquilino y éste funda su
derecho accionario en un contrato de arrendamiento destinado al comercio.

Dejando aquí un umbral jurídico para los justiciables que buscan la acción de
retracto y se encuentran en este supuesto, que en su momento deberá de ser
estudiado por el máximo tribunal del país y se deberá de desahogar la contradicción
de tesis y la unificación del criterio que deberá de prevalecer para su aplicación.

En síntesis, la importancia de la acción de retracto es destacada y primordial para

el derecho mexicano, sobre todo teniendo referencias tangibles plasmadas en los
criterios de la corte donde se ha privilegiado el derecho de dos figuras jurídicas muy
relevantes en materia civil: los arrendatarios y los herederos, quienes en muchas o
la mayoría de las ocasiones son relegados en sus derechos adquiridos sobre sus
similares al momento de celebrar principalmente contratos de compraventa.

Por ello la acción de retracto a través de la vía jurisdiccional se trata de un

procedimiento judicial mediante el cual se arbitra el ejercicio eficaz del derecho de
retracto, esto es, se determina si se ha dado cumplimiento a los requisitos exigidos
para su correcta constitución, declarando su nacimiento o no.