Universidad Virtual del Estado de Guanajuato

Módulo: La posesión y el derecho registral

Reto: La Posesión y el Derecho Registral
28 junio 2022.

CASO PRÁCTICO 1
Andrea, vive con sus perros y gatos, en una casa de campo que adquirió hace 20 años en copropiedad
con su hermana Montserrat. Monserrat nunca ha vivido en esa casa puesto que desde hace mucho
tiempo se casó y se fue a vivir a Argentina. Andrea se da cuenta que los terrenos que rodean la casa
están abandonados desde hace 9 años, sabe que el dueño es el señor Eustaquio, sin embargo, ve la
oportunidad de apropiarse de los terrenos, por lo que desde hace 5 años los rodeó con una cerca,
comenzó a cuidarlos y a decir públicamente que ella es la dueña de los terrenos.

Responde las siguientes preguntas, fundamentando tus respuestas jurídicamente de acuerdo a

las disposiciones del Código Civil Federal:

1. Tomando en cuenta que Andrea es copropietaria y vive en la casa de campo, por ello se presume
que tiene la posesión de la misma ¿Qué elementos de la posesión se configuran en este caso?
Argumenta tu respuesta.

Andrea, aun cuando es copropietaria, tiene la posesión pública de la casa y cuenta con el elemento
del corpus, ya que cuenta con la tenencia física del bien. Como lo señala el Código Civil Federal en
los artículos 790 y 825;
Artículo 790.- Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo lo
dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.
Artículo 825.- Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida de todos.
También lo es la que está inscrita en el Registro de la Propiedad.

2. Señala tres supuestos en los que Andrea podría perder la posesión de la casa de campo.
Fundamenta y argumenta tu respuesta.
En el Código Civil Federal en el Artículo 828 nos señala los supuestos para perder la posesión
Articulo 828.- La posesión se pierde:
I. Por abandono;
II. Por cesión a título oneroso o gratuito;
III. Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar ésta fuera del comercio;
IV. Por resolución judicial;
V. Por despojo, si la posesión del despojado dura más de un año;
VI. Por reivindicación del propietario;
VII. Por expropiación por causa de utilidad pública.
Por lo que Andrea podría perder la posesión de la casa de campo por cesión a título oneroso o gratuito, por
la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar ésta fuera del comercio y por expropiación por causa de
utilidad pública.

3. Andrea y Monserrat son copropietarias de la casa de campo, tomando en consideración que

 Monserrat nunca ha vivido en esa casa, ¿Andrea puede demandar la prescripción positiva,
adquisitiva o usucapión en contra de Monserrat? ¿Crees que sería procedente la acción?
Fundamenta y argumenta tu respuesta.
No procede la acción ya que no puede prescribir contra copropietarios o coposeedores, esto con
fundamento en el Código Civil Federal en el artículo 1144, el cual dice:
Artículo 1144.- Si varias personas poseen en común alguna cosa, no puede ninguna de ellas
prescribir contra sus copropietarios o coposeedores; pero sí puede prescribir contra un extraño, y en este
caso la prescripción aprovecha a todos los partícipes.

Y en el artículo 976 del mismo Código civil federal nos señala las maneras en que cesa la
Copropiedad:
Artículo 976. La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la destrucción o pérdida
de ella; por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un sólo
copropietario.

4. Como se advierte del caso narrado, Andrea pretende apropiarse de los terrenos que rodean su casa
de campo, los cuales son propiedad de Eustaquio. Señala si se reúnen los requisitos para que
pueda adquirirlos a través de prescripción positiva, adquisitiva o usucapión. Fundamenta y
argumenta tu respuesta.
La prescripción positiva, adquisitiva o usucapión es una forma de adquirir la propiedad de un bien,
únicamente por el transcurso de los años, siempre y cuando se cumplan determinadas características
(pública, pacífica, continua y el concepto de propietario). El Código Civil Federal nos señala en el articulo
1151 como debe ser para que la posesión para prescribir;
Artículo 1151.- La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
Y el mismo código en el artículo 1152 nos señala la manera en que los bienes inmuebles se prescriben;
Artículo 1152.- Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y
públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica,
continua y pública;
Por lo que Andrea teniendo 5 años como propietaria y cumpliendo con los requisitos que señala la ley si
pudiera adquirir la propiedad.
 5. Suponiendo que Andrea llevara 9 años en posesión de los terrenos del señor Eustaquio cumpliendo
con los requisitos que señala la ley para prescribir, sin embargo, al año número 9 con 360 días, el
señor Eustaquio la emplaza formalmente a juicio, demandado la acción de reivindicación de sus
terrenos. Señala si es posible que corra la prescripción a favor de Andrea y si la demanda
presentada por Eustaquio produce algún efecto jurídico. Fundamenta y argumenta tu respuesta.

El Código Civil Federal nos señala en su artículo 1152 la manera en que prescriben los bienes
inmuebles;
Artículo 1152.- Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y
públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de
propietario, pacífica, continua y pública;
En el mismo código civil Federal en el artículo 1168, nos señala como se interrumpe la
prescripción,
Artículo 1168.- La prescripción se interrumpe:
I. Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por más de un año;
II. Por demanda u otro cualquiera género de interpelación judicial notificada al poseedor o
al deudor en su caso; Se considerará la prescripción como no interrumpida por la
interpelación judicial, si el actor desiste de ella, o fuese desestimada su demanda;
III. Porque la persona a cuyo favor corre la prescripción reconozca expresamente, de palabra o
por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien prescribe.

Empezará a contarse el nuevo término de la prescripción, en caso de reconocimiento de las

obligaciones, desde el día en que se haga; si se renueva el documento, desde la fecha del nuevo
título y si se hubiere prorrogado el plazo del cumplimiento de la obligación, desde que éste
hubiere vencido

Por lo que ocurre una interrupción de la prescripción, es decir no logran transcurrir los 10 años que
Andrea requería para poder ser propietaria del terreno. Por lo que señor Eustaquio puede reclamar
su terreno

CASO PRÁCTICO 2
Sofía y Anel, celebraron un contrato privado de compraventa de inmueble. Sofía pagó 3 millones de
pesos por la casa de Anel (De la cual es propietaria desde hace 20 años y cuya escritura se encuentra
debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad). Con la finalidad de formalizar el contrato
de compraventa, ambas acuden ante un Notario Público para que haga constar el acto jurídico.

Responde las siguientes preguntas, fundamentando tus respuestas jurídicamente de acuerdo a

las disposiciones del Código Civil Federal:

1. ¿El acto jurídico descrito, es susceptible de inscripción en el Registro Público a pesar de

que se realizó mediante un contrato privado de compraventa de inmueble? Fundamenta y
argumenta tu respuesta.
Sí es susceptible de inscripción, de acuerdo al Código Civil Federal en el artículo 3005 fracción III
nos señala que los documentos privados pueden inscribirse en el Registro Público siempre y
cuando se pase ante la fe de una autoridad facultada para ello y que esa autoridad se cerciore de
la autenticidad de las firmas de la manifestación de su voluntad;
Artículo 3005.- Sólo se registrarán:
I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos;
II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica;
III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al
calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, el corredor público o el
Juez competente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.
Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar impreso el sello
Respectivo.

2. Anel debe mucho dinero a la señora Niurka, por lo que sabe que en la inscripción de su
casa en el Registro Público obran varias anotaciones preventivas relacionadas con
embargos a favor de la señora Niurka. Las anotaciones ya están caducadas y nunca se
solicitó su prórroga. ¿Es posible proceder a la cancelación? ¿De qué manera puede
efectuarse? ¿Es necesario el consentimiento de la señora Niurka para proceder a
cancelarlas?
Las anotaciones preventivas son temporales, puesto que se encuentran sujetas a caducidad, lo
que desde luego no impide que exista la posibilidad de que se pueda solicitar una prórroga; en
este caso Niurka no la solicitó por lo que es posible proceder a la cancelación y no se requiere el
consentimiento de Niurka
Lo anterior se encuentra establecido en el artículo 3035 del Código Civil Federal y constituye una
diferencia sustancial en relación con las inscripciones en sentido estricto, las cuales son
indefinidas.
Artículo 3035.- Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen caducarán a los tres
años
de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un plazo de caducidad más breve. No obstante, a
petición
de parte o por mandato de las autoridades que los decretaron, podrán prorrogarse una o más
veces, por dos años cada vez, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el
asiento.

La caducidad produce la extinción del asiento respectivo por el simple transcurso del tiempo; pero
cualquier interesado podrá solicitar en este caso que se registre la cancelación de dicho asiento.

3. El Notario Público al que Sofía y Anel encomendaron la elaboración de la escritura ha

tardado más de tres meses en elaborarla, por lo que Anel tiene la preocupación de que
alguna de las personas a las que debe dinero embarguen la casa antes de que se inscriba a
favor de Sofía. ¿Existe algún tipo de registro, o figura jurídica que impida la inscripción del
algún acto en detrimento de la casa, mientras se elabora la escritura? Fundamenta y
argumenta tu respuesta.

Para ello existen las anotaciones de aviso preventivo o nota de presentación, que son
anotaciones de carácter provisional que el registrador realiza con la finalidad de hacer saber
a terceros que ha iniciado el trámite de una escritura ante notario público, así se otorga
certeza y seguridad jurídica, puesto que se impide que durante la vigencia del aviso se
inscriba algún acto que pueda perjudicar los derechos de la persona en cuyo favor se realizó
el aviso.
Los artículos del Código Civil Federal que hablan sobre el aviso preventivo o nota de
presentación artículos 3013 y 3016.

Artículo 3013.- La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos, se
determinará por la prioridad de su inscripción en el Registro Público, cualquiera que sea la fecha
de su constitución.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva será preferente,
aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se dé el aviso que previene el artículo 3016.
Si la anotación preventiva se hiciere con posterioridad a la presentación del aviso preventivo, el
derecho real motivo de éste será preferente, aun cuando tal aviso se hubiese dado
extemporáneamente.

Artículo 3016.- Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera,
transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o cualquier
derecho real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el Notario o autoridad ante quien se
haga el otorgamiento, deberá solicitar al Registro Público certificado sobre la existencia o
inexistencia de gravámenes en relación con la misma. En dicha solicitud que surtirá efectos de
aviso preventivo deberá mencionar la operación y finca de que se trate, los nombres de los
contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con esta solicitud y sin cobro de
derechos por este concepto practicará inmediatamente la nota de presentación en la parte
respectiva del folio correspondiente, nota que tendrá vigencia por un término de 30 días naturales
a partir de la fecha de presentación de la solicitud.
Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el
párrafo precedente, el Notario o autoridad ante quien se otorgó dará aviso preventivo acerca de la
operación de que se trate, al Registro Público dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes y
contendrá además de los datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de
su firma. El registrador, con el aviso citado y sin cobro de derecho alguno practicará de inmediato
la nota de presentación correspondiente, la cual tendrá una vigencia de noventa días naturales a
partir de la fecha de presentación de aviso. Si éste se da dentro del término de treinta días a que
se contrae el párrafo anterior, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación
de la solicitud a que se refiere el mismo párrafo; en caso contrario, sólo surtirá efectos desde la
fecha en que fue presentado y según el número de entrada que le corresponda.
Si el testimonio respectivo se presentare al Registro Público dentro de cualquiera de los términos
que señalan los dos párrafos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra tercero desde la
fecha de presentación del aviso y con arreglo a su número de entrada. Si el documento se
presentare fenecidos los referidos plazos, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de
presentación.
Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el párrafo primero
de este artículo fuere privado, deberá dar el aviso preventivo, con vigencia por noventa días, el
notario, o el Juez competente que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la
voluntad de las partes, en cuyo caso el mencionado aviso surtirá los mismos efectos que el dado
por los notarios en el caso de los instrumentos públicos. Si el contrato se ratificara ante el
registrador, éste deberá practicar de inmediato el aviso preventivo a que este precepto se refiere.

4. Suponiendo que la inscripción de la venta se hubiese realizado con éxito a favor de Sofía,
describe 2 de los efectos jurídicos que produce el registro. Fundamenta y argumenta tu
respuesta.

La publicidad registral, oponibilidad ante terceros y Legitimación registral.

Esto con fundamento en los artículos 3008 y3009 del Código Civil Federal;

Artículo 3008.- La inscripción de los actos o contratos en el Registro Público tiene efectos

declarativos.
Artículo 3009.- El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez
inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa
de la nulidad resulte claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a
los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley.
5. Suponiendo que todo haya marchado bien en relación con la inscripción del contrato de
compraventa a favor de Sofía. Señala si sería posible la cancelación de la inscripción y si es
así, ejemplifica un supuesto hipotético de cancelación. Fundamenta y argumenta tu
respuesta.

Si es posible y un supuesto serio si se encuentra en gravamen, según el Código Civil Federal en el

artículo 3033;
Artículo 3033.- Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:
I. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;
II. Cuando se extinga, también por completo, el derecho inscrito o anotado;
III. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción o anotación;
IV. Cuando se declare la nulidad del asiento;
V. Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen en el caso previsto en
el artículo 2325; y
VI. Cuando tratándose de cédula hipotecaria o de embargo, hayan transcurrido dos años desde la
fecha del asiento, sin que el interesado haya promovido en el juicio correspondiente.

Referencias:

1. - Cámara De Diputados Del H. Congreso De La Unión 11 enero 2021 Código Civil Federal 11 enero 2021, México.
Recuperado el 29 junio 2022 de https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_110121.pdf
2. López E. (2008). El principio de fe Pública registral ante la inscripción de documentos apócrifos. Revista Mexicana de
Derecho. Recuperado 29 junio 2022 de file:///C:/Users/Hp/Downloads/Dialnet-
CancelacionAdministrativaDeUnAsientoRegistralVicia-5456852.pdf